20250607 VNG ledenbrief-overwegingen voor een actief gemeentelijk grondbeleid

Een treffende omschrijving wordt gegeven door A-G Valk (ECLI:NL:PHR:2016:1127, r.ov 3.3): ‘Op grond van art. 40b lid 2 Ow dient bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als

19

Ri rics.org

redelijk handelende koper. Volgens vaste rechtspraak zal zo’n redelijk handelende koper óók rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Dat over een bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat staat daaraan niet in de weg: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn; tot pure speculatie zal een redelijk handelend koper niet overgaan.’ Zie ook Rb. Den Haag 22 april 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4568 (rov. 2.13) over de balans tussen speculatieve elementen en realisme: ‘De rechtbank overweegt als volgt. Het aannemen van verwachtingswaarde is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. Enerzijds behoeft over de toekomstige ontwikkeling waar verwachtingswaarde aan ontleend zou kunnen worden geen zekerheid te bestaan, nu ook een min of meer speculatieve koper kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds dienen er op de peildatum wel voldoende aanknopingspunten te zijn om verwachtingswaarde aan te kunnen nemen.

Bij het ontbreken van voldoende reële verwachting zou anders sprake zijn van speculatie die niet past bij een redelijk handelend koper (vgl. de conclusie van Advocaat-Generaal Van Oven bij HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326).’ De vraag of per peildatum sprake is van een verwachtingswaarde zal dus beantwoord moeten worden op basis van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer belang toekomt aan ruimtelijke beleidsdocumenten en aan concreet marktbewijs van speculatieve aankopen. Inbrengwaarde Inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het opstellen van kostenverhaalsregels. Bij het kostenverhaal met tijdvak worden de inbrengwaarden van vastgoedobjecten aangemerkt als te verhalen kosten. Bij het kostenverhaal zonder tijdvak worden de inbrengwaarden meegenomen in de waardevermeerderingstoets. In de Omgevingswet staat de regeling over het kostenverhaal in afdeling 13.6 en de regeling omtrent financiële bijdragen in afdeling 13.7. Artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit verklaart het werkelijke waarde begrip van overeenkomstige toepassing bij de bepaling van de inbrengwaarde.

Slechts wanneer aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, bestaat de inbrengwaarde van gronden niet alleen uit de werkelijke waarde, maar ook uit zogenoemde bijkomende schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Technisch bouwrijp Het technisch bouwrijp maken van grond betreft werkzaamheden die de grond voorbereiden op de daadwerkelijke bouw. Dit omvat (onder meer) het verwijderen van obstakels zoals bomen, puin en verontreiniging, het afgraven of ophogen van de grond, aanleg van waterbergingen en 20

Ri rics.org

waterafvoer, het aanleggen van bouwwegen en het aanleggen van riolering en basisvoorzieningen zoals water- en elektriciteitsleidingen. Bij bouwrijp maken ligt de focus op het voorbereiden van de grond voor de bouw zelf. Woonrijp maken gebeurt na de bouw en omvat het aanleggen van wegen, trottoirs, verlichting, groenvoorzieningen, et cetera die nodig zijn voor bewoning. Juridisch bouwrijp De benodigde vergunningen voor het realiseren van bouwplannen moeten in principe (direct) verkrijgbaar zijn om te kunnen spreken van grond die juridisch gezien bouwrijp is. In beginsel is een omgevingsplan dat de bebouwing mogelijk maakt voldoende. De koper van de grond kan dan nog zelf de opstalontwikkeling ter hand nemen door een omgevingsvergunning aan te vragen. Maar ook grond waarvoor bijvoorbeeld via een bopa bebouwingsmogelijkheden zijn ontstaan, kwalificeert zich als juridisch bouwrijpe grond. Het juridisch bouwrijp maken gaat dus over het verkrijgen van toestemming(en) om de grond te mogen bebouwen. Onder de kosten voor het juridisch bouwrijp maken vallen niet alleen de directe kosten die gepaard gaan met het opstellen van een omgevingsplan of vergunning, zoals de inhuur van een bureau die de documenten opstelt. Ook de kosten voor de diverse (verplichte) (voor)onderzoeken naar bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) archeologie, bodem en flora- en fauna vallen hieronder.

Daarnaast betreft het de kosten die een gemeente maakt voor realisatie van het plan. Denk hierbij aan ambtelijke uren, juridische expertise of onteigeningsprocedures. Deze kosten worden geraamd op basis van het hoofdstuk kostenverhaal van de Omgevingsregeling. Hiervoor is een hulpmiddel beschikbaar in de vorm van het rekenmodel van de plankostenscan. Koude of warme grond In de markt wordt wel gesproken over ‘koude’ of ‘warme’ grond. Bij die laatste categorie is het vaak de vraag of die grond slechts ‘lauw’ is of ‘zeer heet’. Dat hangt af van de mate van concreetheid van de nieuwe functie en de commerciële potentie van de nieuwe functie. Van koud naar warm kunnen de hiervoor vaak gebezigde ‘waardetermen’ als volgt op een rij gezet worden. • • • •

Gebruikswaarde Verwachtingswaarde Juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid) Technisch en juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid)

21

Ri rics.org

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) In het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) staan regels voor het opstellen van financiële rapporten door gemeenten en provincies, waaronder de begroting, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening. In het BBV is ook opgenomen dat er een Commissie BBV is. Deze Commissie heeft de opdracht om een document te publiceren dat een eenduidige interpretatie van het BBV bevordert. Wat het grondbeleid betreft is dat de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken”. In deze notitie wordt dieper ingegaan op de wijze waarop provincies en gemeenten hun gronden in (toekomstige) gebiedsontwikkelingen moeten waarderen op de balans. De notitie is dus vooral bedoeld voor intern gebruik bij specifieke taxaties, c.q. jaarverslaggeving.

22

Ri rics.org

3. Methodieken 3.1 Inleiding Bij gebiedsontwikkelingen spelen vier belangrijke waarderingsvraagstukken. Deze hebben betrekking op: •

• • •

De waarde van grond en bestaand vastgoed bij inbreng in de fase van grondontwikkeling ten behoeve van de raming van kosten en opbrengsten in een grondexploitatie ten behoeve van kostenverhaal (inbrengwaarde). Getaxeerd wordt de gebruikswaarde en/of de waarde die rekening houdt met de toekomstige ontwikkeling. De waarde van grond en bestaand vastgoed gedurende de gebiedsontwikkeling, tot aan de uitgifte van bouwrijpe grond. De waarde van bouwrijpe grond. De waarde van het gerealiseerde vastgoed.

Voor taxaties van vastgoedobjecten binnen gebiedsontwikkelingen is een aantal methoden beschikbaar. Wanneer de gebruikswaarde getaxeerd wordt, dan zijn alle gangbare taxatiemethoden daarvoor beschikbaar. Als het te taxeren vastgoed de hoogste waarde ontleent aan de toekomstige gebiedsontwikkeling, zijn twee methoden toepasbaar: • •

De vergelijkingsmethode (ook wel comparatieve methode genoemd). De residuele grondwaarde methode.

Het zal van het specifieke geval afhangen wat de beste combinatie van methoden is per gebiedsontwikkeling en de fase waarin die zich bevindt. In algemene zin geldt hiervoor het navolgende. De waarde van bouwrijpe grond kan residueel, comparatief of met behulp van een zogeheten ‘grondquote’ bepaald worden. Voor de waardering van het gerealiseerde vastgoed zijn doorgaans de comparatieve methode en de inkomstenbenadering het meest geschikt. Hierna worden de verschillende taxatiemethoden nader toegelicht.

3.2 Residuele grondwaarde De residuele methode wordt ook wel aangeduid als de ‘top-down methode’. Deze is gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van ontwikkelingsvastgoed wordt afgeleid van de waarde van het vastgoed na ontwikkeling, minus de kosten van het uitvoeren van die ontwikkeling, inclusief winst voor de ontwikkelende partij. De formule hiervoor luidt: Bruto ontwikkelwaarde - totale ontwikkelkosten (inclusief winst) = residuele waarde

23

Ri rics.org

Wanneer de aard van de beoogde ontwikkeling of de ontwikkellocatie zodanig is dat er geen (of te weinig) vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, biedt de residuele methode een alternatieve benaderingswijze voor de taxatie. De residuele grondwaarde methode kan op twee manieren worden toegepast. -

-

In de eerste manier nemen we de waarde van de bouwrijpe grond als vertrekpunt. Hierbij wordt enkel vanuit de grondexploitatie (GREX) geredeneerd. Bij deze toepassingswijze zijn referenties nodig die de waarde van de bouwrijpe grond ondersteunen. De tweede manier gaat uit van de waarde van het vastgoed na realisatie. Hierbij wordt vanuit de vastgoedexploitatie (VEX) geredeneerd en is de grondwaarde het residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling, minus alle ontwikkelkosten die gemaakt moeten worden om zover te komen. Dit met inachtneming van een ontwikkelwinst die in verhouding staat tot de nog te lopen risico’s.

In beide gevallen moeten de kosten ingeschat worden om de grond technisch en juridisch bouwrijp te maken. De residuele waarderingsmethode wordt gecompliceerd door het feit dat ontwikkelingen tijd kosten, terwijl de waardering een momentopname is. Om deze reden zijn er twee verschillende toepassingen van de methode ontwikkeld: de basistoepassing van de residuele waarde methode en de discounted cashflowtoepassing. In deze paragraaf zetten we de onderliggende principes achter deze toepassingen uiteen. Dit helpt taxateurs bij het identificeren van de juiste toepassing en parameters voor elke individuele taxatie. Er doen zich hierbij verschillende technische aandachtspunten voor. De taxateur moet deze in acht nemen wanneer hij deze toepassingen gebruikt en eventueel aanpassen. Het detailniveau dat in elke toepassing van de residuele grondwaarde methode wordt gehanteerd zal afhangen van de rol van de taxatie, de timing binnen het ontwikkelingsproces en het soort onroerende zaak. Voor minder complexe gevallen kan de basis residuele waarde methode worden gebruikt om al vroeg in het ontwikkelingsproces een optimale ontwikkeling te overwegen. Voor complexere ontwikkelingen met faseringen kan een discounted cashflowmethode worden gebruikt. Hierbij moet volledig rekening worden gehouden met de timing van de gebeurtenissen in de waardering.

Fasering van de ontwikkeling en andere timingkwesties kunnen overigens eveneens worden ontwikkeld binnen de beide toepassingen door hier een rentecomponent en een correctie voor inflatie in op te nemen. Veel van de inkomende en uitgaande kasstromen van de ontwikkeling worden niet beïnvloed door de keuze voor een van beide toepassingen. Wel vereist elke toepassing een zorgvuldige afweging van de manier waarop de inkomende en uitgaande kasstromen worden gehanteerd. In deze praktijkhandreiking identificeren we de inkomende en uitgaande kasstromen en stellen we enkele oplossingen voor. De comparatieve methode (die in de volgende paragraaf nader aan bod komt) speelt een belangrijke rol bij het bepalen van veel van de input in de residuele grondwaarde methode. Het

24

Ri rics.org

kan zijn dat er niet één oplossing voor alle situaties relevant is. Het is dan ook aan de taxateur om te bepalen hoe deze met de gedetailleerde input omgaat in het residuele waarderingsmodel. Variaties in potentiële ontwikkelingsscenario's kunnen in de berekeningen uitgewerkt worden door verschillende aannames en projecties voor de verschillende parameters of factoren te hanteren. De in te rekenen kosten en opbrengsten zullen verschillen afhankelijk van het waarderingsvraagstuk, de inbrengwaarde of bouwrijpe grond. Bij het residueel bepalen van de waarde van bouwrijpe grond wordt rekening gehouden met: •

• • • • •

De waarde van het vastgoed na realisatie: dit is de juiste waardegrondslag van de voltooide ontwikkeling zonder correctie voor eventuele verkoopkosten. IVS 410 hanteert deze term, maar er wordt ook gebruikgemaakt van de bruto-ontwikkelingswaarde. Beide termen vertegenwoordigen de geschatte verkoopprijs van het ontwikkelde vastgoed. Netto ontwikkelwaarde: dit is de waardegrondslag van de opgeleverde ontwikkeling na aftrek van eventuele verkoopkosten. De directe bouwkosten De bijkomende kosten Algemene kosten en winst / risico van de ontwikkelaar Eventuele financieringskosten van de ontwikkelaar

Bij het bepalen van de inbrengwaarde moet ook rekening gehouden worden met: • • • • • •

Eventuele opbrengsten uit de exploitatie van de te slopen objecten Nog te verwerven of in te brengen andere eigendomsposities De kosten van de grondexploitatie (zoals sloopkosten, saneringskosten, kosten van het bouw- en woonrijp maken) Planontwikkelingskosten Bovenwijkse kosten en binnenplanse kosten (bijlage V bij het Omgevingsbesluit) Eventuele financieringskosten en een risicovoorziening

Een overzicht van de verschillende kostensoorten die een rol spelen bij het bepalen van de inbrengwaarde is opgenomen in Bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Voor de volledigheid: een risicovoorziening is geen onderdeel van kostenverhaal, maar wordt in de praktijk wel in de businesscase van de gebiedsontwikkeling meegenomen. In deze handreiking wordt de keuze voor een toepassing niet voorgeschreven; dit moet altijd een keuze van de taxateur zijn. Wel is het belangrijk dat de taxateur de methodiek op de juiste wijze afstemt op het waarderingsvraagstuk (inbrengwaarde, bouwrijpe grond of gerealiseerd vastgoed). De taxateur zal zich daarbij moeten laten leiden door zaken als het type vastgoed en de specifieke kenmerken van de ontwikkeling. De basis residuele waarde methode en de discounted cashflowmethode sluiten elkaar niet uit en kunnen in voorkomende gevallen complementair gehanteerd worden.

25

Ri rics.org

Kasstroommodellen weerspiegelen aannames over de timing van de inkomende en uitgaande cashflows gedurende de ontwikkelingsperiode. Het in de tijd uitzetten van de verwachte cashflows is bedoeld om de residuele waarde van de grond of het in te brengen vastgoed te berekenen als netto contante waarde van het ontwikkelingsproject. Een van de voornaamste kenmerken van de toepassing van de residuele grondwaarde methode is dat de gehanteerde aannames over de kosten en opbrengsten kunnen veranderen in de tijd. Voor de toepassing van de discounted cashflowberekeningen is het daarom gewenst om periodiek aannames over de verdeling van kosten en opbrengsten tijdens de ontwikkeling te doen. Op deze wijze kan de marktdynamiek in de tijd verwerkt worden, zoals veranderingen in kosten en opbrengsten. De aannames die aan de kosten en opbrengsten ten grondslag liggen moeten expliciet worden vermeld en toegelicht in een bij de berekening horende toelichting. Andere aannames, waaronder die over het vereiste rendement, moeten ook expliciet worden vermeld. Inputvariabelen zoals rendementen, kasstromen en projecties moeten worden getoetst aan referenties waar mogelijk. In de basisopstelling van de residuele grondwaarde berekening wordt de waarde afgeleid van de waarde van de opgeleverde ontwikkeling (netto) minus de ontwikkelingskosten, inclusief de winst van de ontwikkelaar.

Deze vereenvoudigde berekening moet bekeken worden in relatie tot de mate van nauwkeurigheid van de geraamde opbrengsten en kosten.

3.3 Comparatieve methode In deze benadering wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op referenties. De referenties worden gecorrigeerd op afwijkingen. Voor de toepassing van de comparatieve methode is diepgaande informatie vereist van vergelijkbare ontwikkelingen, normaal gesproken op een vergelijkbare locatie of in een vergelijkbaar geografisch gebied. De comparatieve methode kan op verschillende manieren worden toegepast bij de taxatie van ontwikkelingsvastgoed. Allereerst kan de grond of het te (her)ontwikkelen vastgoed met behulp van referenties worden getaxeerd. Een andere toepassing is het gebruik van referenties bij de onderbouwing van de inputvariabelen in een residuele grondwaarde berekening. Het is eveneens mogelijk om de output van een residuele grondwaarde berekening met behulp van referenties te toetsen. In het geval van ontwikkelingslocaties kunnen correcties op de referenties voortkomen uit - onder meer - de volgende factoren: • •

•

Waarden kunnen aanzienlijk verschillen binnen een klein geografisch gebied, met name in gevestigde stedelijke gebieden. De toestand van de locatie en de bijbehorende saneringskosten zijn locatiespecifiek en kunnen aanzienlijk verschillen tussen agrarische grond en binnenstedelijke locaties, en ook tussen binnenstedelijke locaties onderling. Locatie- en bouwkosten, bijvoorbeeld op het gebied van infrastructuur en servicevereisten, kunnen per locatie verschillen.

26

Ri rics.org

• • •

•

Het type ontwikkeling kan per locatie verschillen. In het geval van zowel commerciële als woningbouwprojecten zal de beoogde dichtheid ook van invloed zijn op de waarde. Er moet mogelijk ook rekening worden gehouden met factoren die verband houden met de locatie of de koper, zoals aangrenzend eigendom en synergiën met aangrenzende locaties. De planningsstatus kan variëren van ‘geen aanwijzing voor alternatief gebruik’ tot en met ‘een vastgestelde wijziging van een omgevingsplan met nieuwe functies die een nieuw toekomstig gebruik mogelijk moeten maken’. Er moet rekening gehouden worden met de datum van de vergelijkbare transactie.

De comparatieve methode heeft als nadeel dat er doorgaans niet automatisch een analyse van de transactieprijzen verkregen wordt. Een goede duiding van een transactieprijs vergt dan ook een analyse van de feiten en verwachtingen die in de eerdere transactie(s) een rol speelden. Die verwachtingen zijn inherent aan de transactieprijzen en kunnen niet van elkaar gescheiden worden. Hierdoor worden verwachtingen onderdeel van de marktwaarde wanneer uitsluitend de comparatieve methode wordt gehanteerd. In hoofdstuk 4 wordt uitgebreider ingegaan op de best practices ten aanzien van het selecteren van juiste vergelijkingscijfers en het uitvoeren van een gedegen analyse en beoordeling van de (on)vergelijkbaarheid van deze referenties.

3.4 Inkomsten methode Bij de inkomstenmethode wordt de waarde van het vastgoed gebaseerd op de toekomstige inkomsten en kosten van het vastgoed. De inkomstenmethode wordt doorgaans met behulp van rekenmodellen uitgewerkt, zoals een BAR/NAR-berekening of een Discounted Casflowberekening.

3.5 Kosten methode Bij de kostenmethode wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op de kosten om het getaxeerde te (her)bouwen. Hieronder vallen in ieder geval de grondkosten en de bouwkosten en bijkomende kosten.

3.6 Grondquote De grondquote is de verhouding tussen de waarde van de grond en de waarde van de gehele onroerende zaak, zijnde de grond plus gebouwen en werken. De grondquote methode kent verschillende toepassingen. De eerste is het bepalen van de grondwaarde door een bepaald percentage van de verkoopwaarde van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt te nemen. Een andere toepassing is het als ‘output variabele’ berekenen van de grondquote, zodat deze als maatstaf kan dienen voor de op gelijke wijze berekende grondquotes van ander ontwikkelingsvastgoed.

27

Ri rics.org

4. Praktijkhandreiking 4.1 Algemeen Dagelijks worden door register-taxateurs vele waarderingen uitgevoerd. Daarbij zijn taxateurs in Nederland gebonden aan de inhoud van de reglementen van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT registreert alle erkende taxateurs in Nederland en heeft reglementen en praktijkhandreikingen opgesteld waaraan alle taxateurs moeten voldoen. Deze praktijkhandreikingen zijn ook van toepassing op waarderingen aangaande gebiedsontwikkelingen. De regels van het NRVT zijn gebaseerd op de internationale standaarden van de IVS en de EVS. Deze zijn door respectievelijk de RICS en TEGOvA uitgewerkt in het ‘Red Book’ en het ‘Blue Book’. Omdat beide praktijkhandreikingen zijn gebaseerd op de IFRS (internationale boekhoudregels), zijn ze inhoudelijk nagenoeg gelijk. In deze praktijkhandreiking is ervoor gekozen om de IVS en daarmee het Red Book van RICS te volgen. Dit is onder meer zichtbaar in de verwijzingen naar onderliggende normen en kaders. Een taxateur die liever de EVS volgt, moet de verwijzingen overzetten naar de relevante bepalingen uit het Blue Book. Inhoudelijk leidt dit niet tot een ander taxatieproces en het mag zeker niet leiden tot een andere waardering.

Bij het vaststellen van een waarde is de eerste vraag die een taxateur stelt: wat is het doel van de taxatie? Het doel bepaalt namelijk de standaard die van toepassing is en daaruit volgt het toepasselijke waardebegrip. Bij het waarderen van gebiedsontwikkelingen komen de volgende doelen het meest voor: • • • •

Bepalen inbrengwaarde Bepalen waarde eigendomspositie in gebiedsontwikkeling Bepalen waarde bouwrijpe grond Bepalen waarde gerealiseerd vastgoed

In de vroege fasen van gebiedsontwikkelingen (initiatieffase en planvormingsfase) worden grond en bestaande te slopen opstallen in de praktijk vaak al met een bepaalde verwachting verhandeld. Dat is inherent aan het proces van gebiedsontwikkeling. Het is van belang dat een taxateur zich bij aanvang van een taxatie afvraagt in hoeverre prijzen van vastgoed in en nabij de gebiedsontwikkeling al worden gekenmerkt door die verwachtingen. Het gaat er niet om ieder element van verwachting uit de waarde te corrigeren, maar wel om de bewustwording dat de definitie van marktwaarde uitgaat van partijen die handelen met kennis van zaken. Deze kennis zou volgens deze definitie gebaseerd moeten zijn op (onder andere) de inhoud van omgevingsvisies en rijksregels. In het vervolg van dit hoofdstuk gaan we nader in op de wijze waarop een taxateur kan bepalen op welke methode bij het bepalen van de waarde (het meest) gesteund wordt. In verband hiermee worden uit de onteigeningsjurisprudentie enkele hoofdlijnen over de voorkeur voor een methode 28

Ri rics.org

gedestilleerd. In die jurisprudentie wordt, bij uitleggebieden, de voorkeur gegeven aan de comparatieve methode, zie: ECLI:NL:GHDHA:2019:158 (woningbouw locatie in uitleggebied Hoog Dalem). Bij specifiek vastgoed of bij binnenstedelijke herontwikkelingen wordt veelal de voorkeur gegeven aan de residuele grondwaarde methode. Doorgaans is de reden daarvoor dat niet voldoende referenties gevonden kunnen worden c.q. dat de referenties onderling te sterk verschillen om daarmee een directe vergelijking te kunnen maken, zie: ECLI:NL:RBGEL:2022:5275 (Slingeland Ziekenhuis) alsmede Utrecht ECLI:RBUTR:2011:5864 (binnenstedelijke ontwikkeling Amersfoort).

4.2 Rol van de taxateur De rol van de taxateur is het onafhankelijk en objectief vaststellen van de marktwaarde van de onroerende zaak die in een gebiedsontwikkeling betrokken is. De algemene principes hiervoor staan nader beschreven in IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Voor een juiste toepassing hiervan dient de taxateur in ieder geval kennis te hebben van de waardering van zowel grond als gebouwd vastgoed. Daarnaast is het zaak voldoende kennis te hebben van het ontwikkelen van vastgoed in algemene zin en van de specifieke zaken die rondom gebiedsontwikkelingen spelen. Hierna worden de algemene principes van IVS 410 concreter uitgewerkt naar praktische toepassingen. Als leidraad hiervoor geldt dat de taxateur zich bij het taxeren van onroerende zaken in gebiedsontwikkelingen kan laten leiden door de vraag wat er wanneer en hoe getaxeerd moet worden. Dit lichten we hieronder verder toe. Allereerst moet de vraag beantwoord worden wat er getaxeerd wordt. Deze vraag kan op verschillende aspecten betrekking hebben zoals: • • • • •

Type vastgoed, bijvoorbeeld agrarische grond, woningen of kantoren. De betrokken kadastrale percelen, en of deze dan als geheel betrokken zijn of slechts als gedeelten daarvan. Status van het vastgoed: bestaand of toekomstig. Het zakelijke recht zoals volle eigendom, erfpachtrecht en opstalrecht. Inbreng grond / bestaand vastgoed, bouwrijpe grond of gerealiseerd vastgoed.

Voorts zal beoordeeld moeten worden in welke fase van de ontwikkeling er getaxeerd wordt. Hiervoor wordt verwezen naar de fasering hieronder die al eerder aan bod kwam in paragraaf 1.3: • • • • •

Initiatieffase Planvormingsfase Grondontwikkelingsfase Vastgoedontwikkelingsfase Vastgoedexploitatiefase

In onderstaand schema zijn het wat en wanneer in samenhang weergegeven.

29

Ri rics.org

Wanneer: Initiatief

Planvorming

Gebiedsvisie vastgesteld

Grondontwikkeling

Omgevingsplan vastgesteld

Wat: Inbreng grond / bestaand vastgoed

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedexploitatie

Omgevingsvergunning verleend

Bouwrijpe grond

Gerealiseerd vastgoed

Opdrachtgevers dienen de benodigde informatie over wat en wanneer er getaxeerd wordt bij de taxateur aan te leveren. Vervolgens is het van belang om te bepalen hoe er getaxeerd moet worden. In de praktijk komt het voor dat een taxatie berust op beide hiervoor vermelde methoden; dit is zelfs aan te bevelen. De mate waarin de taxateur ervoor kiest om verschillende methoden te combineren of juist meer steunt op één van de beide methoden, zal afhangen van de aard van de functiewijziging, de complexiteit en de beschikbaarheid van betrouwbare gegevens voor toepassing binnen één van de – of beide – methoden. Taxatie met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode is in essentie objectief. Dit in die zin dat de methode gebaseerd is op een analyse van in de markt verkregen prijzen voor ontwikkellocaties met vergelijkbare ontwikkelmogelijkheden. Dit gaat vooral op als de omstandigheden rondom de referentietransactie en voorwaarden naast de verkregen prijs bekend zijn, én deze goed vergeleken (kunnen) worden dan wel vergelijkbaar kunnen worden gemaakt door het aanbrengen van correcties. In de praktijk doet die situatie zich echter niet altijd voor. Deze praktijkhandreiking heeft als doel de taxateur te assisteren bij zowel de keuze tussen de benaderingswijzen, als bij het weergeven van de best practices bij het uitvoeren van de gekozen benaderingswijze.

Echter, deze taxaties kunnen zeer complex zijn en betrekking hebben op sterk specialistische (niche)-markten. Om dergelijke taxaties vakkundig te kunnen uitvoeren, moeten taxateurs dan ook voldoende kennis hebben van de taxatiestandaarden en reglementen. Een taxateur die niet over de noodzakelijke kennis en ervaring beschikt moet zich hiervan bewust zijn, zodat hij /zij de assistentie kan inroepen van andere deskundigen.

30

Ri rics.org

4.2 Praktijkhandreiking Een taxateur heeft verschillende rollen en taken. De belangrijkste zijn: 1.

De taxateur biedt inzicht in het ontwikkelpotentieel.

1.1

De taxateur biedt inzicht in het vigerende ruimtelijk beleid en het ontwikkelpotentieel (of het gebrek daaraan) dat dit vigerende planologische regime biedt.

1.2

In het geval dat de vigerende functie (voorheen bestemming) niet beschouwd wordt als de meest optimale bestemming en er redelijke vooruitzichten zijn dat een bestemmingswijziging tot de mogelijkheden behoort, zal de taxateur zich een beeld moeten vormen van wat waarschijnlijk mogelijk is. Een analyse van bestaande planologisch relevante documenten (nationale en provinciale omgevingsvisies en verordeningen) en beleidsnota’s kan daarbij nuttig zijn. Deze geven inzicht in beoogde planologische ruimte en de waarschijnlijkheid van de voorziene ontwikkelpotentie. De taxateur geeft inzicht in de aanleiding van de veronderstelde toekomstige ontwikkelpotentie (inclusief verwijzing naar concrete bronnen daarvoor). De (planologische) haalbaarheid van de beoogde (her)ontwikkeling zal onderzocht en beoordeeld moeten worden.

1.3

De taxateur geeft daarnaast gemotiveerd inzicht in de aard en omvang van het ontwikkelprogramma waar de taxatie op gebaseerd wordt. Daarbij zal in de volgende zaken waar mogelijk inzicht worden verschaft: • • • • • •

De periode waarbinnen de bouw kan starten. De fasering van de beoogde ontwikkeling. De aard en omvang van het ontwikkelprogramma. De kwaliteit van het ontwikkelprogramma; denk hierbij aan architectonische aspecten, bouwkundige en stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid en voorzieningenniveau. De bebouwingsdichtheid (floor-space index of dichtheid per hectare). Bijzondere obstakels of hindernissen die leiden tot relatief hoge kosten, zoals: bodemsaneringen, het oplossen van externe hinder, infrastructurele beperkingen of bijzondere kosten vanwege bodemgesteldheid, waterhuishouding of anderszins.

De taxateur geeft telkens de onderbouwing of bronvermelding voor bovenstaande parameters. 1.4

In sommige gevallen kunnen opdrachtgevers taxaties verlangen van de waarde bij een (vooralsnog) fictief ontwikkelprogramma. Dergelijke taxaties kunnen opdrachtgevers een belangrijk inzicht geven en zijn uiteraard toegestaan. De taxateur maakt in dergelijke gevallen expliciet duidelijk dat er sprake is van een bijzonder uitgangspunt. Voorwaarde voor de toepassing van een bijzonder uitgangspunt is dat de gehanteerde aanname realistisch, relevant en geldig is.

2.

De taxateur biedt inzicht in de toepasbaarheid van de vergelijkingsmethode.

31

Ri rics.org

2.1

Taxatie door middel van de vergelijkingsmethode is alleen betrouwbaar wanneer verkoopcijfers gevonden kunnen worden die kunnen worden geanalyseerd op basis van een min of meer gelijke eenheid, zoals bruto oppervlakte, uitgeefbare oppervlakte of (te bouwen) gebruiksoppervlak of vrij verhuurbaar oppervlak. Vergelijken met andere locaties op basis van eenheidsprijzen hoeft binnen deze methode niet altijd de enige, of meest relevante, aanpak te zijn.

2.2

De vergelijkingsmethode is toepasbaar als er sprake is van een actieve markt (beschikbaarheid van recente vergelijkingstransacties) en een relatief eenvoudige vorm van ontwikkeling is voorgestaan, met gangbare dichtheden (bijvoorbeeld stedelijke uitbreiding in de vorm van woningbouwontwikkeling of bedrijfsterreinen op een perceel cultuurgrond) en als het aannemelijk is dat de dichtheid, vorm en kosten per te ontwikkelen eenheid vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsmethode is minder geschikt voor stedelijke herontwikkeling, omdat genoemde elementen daar juist sterk van elkaar kunnen verschillen en een vergelijking dus moeilijk is.

3.

De taxateur besteedt bij toepassing van de vergelijkingsmethode ruim aandacht aan de kwalitatieve analyse van de referentietransacties en betrekt die analyse expliciet in de rapportage.

3.1

Toepassing van de vergelijkingsmethode lijkt eenvoudig. Bij gebiedsontwikkeling is die vergelijking echter zelden eenvoudig. Er zijn veel denkbare relevante verschillen waarmee rekening gehouden moet worden. Dat maakt toepassing van de vergelijkingsmethode bij gebiedsontwikkeling complex. In deze praktijkhandreiking worden de best practices van toepassing van deze methode omschreven.

3.2

Bij toepassing van de vergelijkingsmethode zal ruim aandacht besteed moeten worden aan de referentie-analyse. Onderstaand wordt een globaal overzicht gegeven van onderdelen die - mits uiteraard relevant - in de kwalitatieve analyse van de referentietransacties betrokken kunnen worden. De taxateur zal (voor zover mogelijk en controleerbaar) verslag doen van deze elementen van de bij de waardering betrokken referentie: • • • • • •

Datum van de transactie (datum sluiten koopovereenkomst en datum notariële levering). Bron (akte, vindplaats, enz.). Welke informatie was er op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst voor koper en verkoper beschikbaar? Waarop baseerden zij hun beslissingen? Wat waren de marktomstandigheden op het moment van de transactie? Wat waren de toekomstverwachtingen op het moment van de transactie? Wat was het relevante overheidsbeleid op het moment van de transactie? Zoals: sectoraal beleid (o.a. gemeentelijke woonvisie, regionale woondeal en rijksbeleid) en ruimtelijk beleid (o.a. gemeentelijke, provinciale en nationale omgevingsvisies; provinciale omgevingsverordening en Besluit kwaliteit leefomgeving). 32

Ri rics.org

•

• •

• • •

•

•

• • • • 3.3

In hoeverre wijken de marktomstandigheden, het overheidsbeleid en de toekomstverwachtingen op het moment van taxeren af van de marktomstandigheden en de verwachtingen op het moment van de transactie? Wie was de verkoper in de transactie? Wat was diens vermoedelijke belang bij de transactie (bijvoorbeeld het realiseren van waardestijging het overeenkomen van een toekomstige bouwclaim in ruil voor de grondverkoop)? Welke wijze van kostenverhaal gold er op het moment van de transactie? Om wat voor type koper (bijvoorbeeld, overheid, bouwer, ontwikkelaar of speculant) ging het bij de transactie? Wat was het vermoedelijke motief van de koper (profiteren van toekomstige waardestijging, oogmerk GREX of VEX, ontwikkelwinst behalen, etc.)? Als de koper een overheid is: is de transactie onderdeel van een samenwerkingsovereenkomst met bouwclaims of is er uitsluitend sprake van een aankoop van vastgoed (actieve verwerving door overheid)? Zijn er nabetalingen aan de verkoper overeengekomen (bijvoorbeeld bij functiewijziging of bij een hogere bebouwingsdichtheid) en zijn deze voldoende bepaalbaar? (Want: wanneer deze niet voldoende bepaalbaar zijn, moet de referentie worden verworpen.) Zijn er (naast de koopsom) andere voordelen voor de verkoper overeengekomen (bijvoorbeeld functiewijzigingen van overblijvende eigendommen of voorkeursrechten tot koop tegen gereduceerde koopsommen, etc.)?

Ligging binnen het beoogde ontwikkelgebied (denk aan zichtlocaties). Reeds bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op basis van de vigerende bestemming. Verschillen in locatiespecifieke kosten (bodemsanering, waterhuishouding, bodemgesteldheid, etc.). Verschillen in eisen en verplichtingen op het gebied van bouwregels en duurzaamheid.

In de kwalitatieve analyse van de referentietransacties betrekt de taxateur de kenmerken van het marktgebied of -segment waarin het getaxeerde en de referentie gelegen zijn. •

•

In hoeverre zijn die vergelijkbaar c.q. in welke mate bieden die verschillende opbrengstpotenties? Corrigeer bijvoorbeeld de referenties voor de gemiddelde opbrengstpotentie per regio om de referentie te kunnen toepassen op het getaxeerde. In hoeverre bevinden het getaxeerde en de referentie zich in dezelfde planvormingsfase?

4.

De taxateur motiveert bij toepassing van de residuele waarde methode de inputparameters en onderbouwt deze zo veel mogelijk met objectieve bronnen.

4.1

Het detailniveau van de toepassing van de residuele waarde methode en van de motivatie en onderbouwing hiervan, zal afhangen van het doel van de taxatie, het moment binnen de

33

Ri rics.org

gebiedsontwikkeling waarop de taxatie uitgevoerd wordt en het type te taxeren vastgoed. Er is niet één toepassingswijze die voor alle situaties geschikt is. Het is aan de taxateur om hierin een afweging te maken. 4.2

De taxateur besteedt, als de taxatie op de residuele waarde methode als primaire methode steunt, aandacht aan de onderbouwing van de navolgende onderdelen van de residuele berekening: • • • • • • • • •

De onderbouwing van de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelopgave. De onderbouwing van de bruto ontwikkelwaarde. De onderbouwing daarvan is een traditioneel taxatievraagstuk. De onderbouwing van de gehanteerde stichtingskosten (wanneer vanuit een VEX gerekend wordt). De onderbouwing van de kosten van de grondexploitatie (vgl. bijlage IV bij artikel 8.15 Omgevingsbesluit). De onderbouwing van de fasering. De onderbouwing van tijdsinvloeden (opbrengsten- en kostenstijgingen). De onderbouwing van de eventuele disconteringsvoet (bijvoorbeeld op basis van een WACC). De wijze van publiekrechtelijk kostenverhaal. De onderbouwing van risicocorrecties (bijvoorbeeld met behulp van een scenarioanalyse of risico-afslag).

4.3

In bijlage 2 worden voorbeelden en praktische tips gegeven ten aanzien van het aanbrengen van een realiteitstoets. Ook wordt daar een hiërarchie aangebracht in de nauwkeurigheid van verschillende soorten input.

4.4

Wanneer gebruik wordt gemaakt van de residuele waarde methode moet een zo volledig mogelijke inventarisatie van de relevante planvorming gemaakt worden. Dit geldt al in de initiatief- en planvormingsfase. Een duiding van het toekomstige vastgoed in termen van hoeveelheden, typen en oppervlakten zal binnen de kaders van die planvorming moeten plaatsvinden. Wanneer de taxateur hiervoor de benodigde deskundigheid niet zelf heeft, zal zij of hij de deskundigheid van anderen kunnen inroepen. De kaders worden gevormd door onder andere (niet limitatief): • • • • • • • •

Rijksregels, dus landelijke wet- en regelgeving Structuurvisies en/of omgevingsvisies Woonvisies en/of volkshuisvestingsprogramma’s Gemeentelijk grondprijsbeleid Nota gemeentelijk grondbeleid Beeldkwaliteitsplannen Nota bovenwijkse voorzieningen Nota / programma kostenverhaal en financiële bijdragen

34

Ri rics.org

• •

Nota parkeernormen Overige gemeentelijke beleidsdocumenten

Zodra het omgevingsplan vastgesteld en onherroepelijk is, vormt dit het meest voor de hand liggende uitgangspunt voor toepassing van de residuele grondwaarde methode. 5.

De taxateur wordt aangeraden om een iteratief proces te doorlopen en een kwantitatieve gevoeligheidsanalyse op te nemen.

5.1

Taxeren op basis van de residuele waarde methode is geen deductief proces, waarbij men door middel van recherche en deductie op enkele invoerwaarden en daarmee op één oplossing uitkomt. Het is meer een iteratief proces, dat wordt gekenmerkt door stelselmatige herhaling van onderdelen van het proces, zij het met instelbare, veranderlijke waarden. Daardoor kunnen allerlei variaties en vertakkingen optreden. Zo wordt uiteindelijk de foutmarge verkleind (en daarmee ook: de taxatie-onzekerheid). Taxateurs doen er dan ook goed aan dit iteratieve proces te doorlopen. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de invloed van de gedane aannames op de uitkomst. Ook ontstaat een goed beeld van die elementen uit de berekening die een grote invloed hebben op het resultaat en die mogelijk meer beschouwing of onderzoek verlangen.

5.2

De residuele waarde methode vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens, die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij zal een groot aantal aannames moeten worden gedaan. Kleine wijzigingen in enige invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. Ze kunnen elkaar echter ook opheffen. Sommige invoervariabelen kunnen ingeschat worden met een redelijke mate van zekerheid, maar bij andere staat de taxateur voor grote uitdagingen. Om een voorbeeld te noemen: de winstmarge of het verlangde rendement varieert al naar gelang de koper een ontwikkelaar, een bouwer, een ontwikkelende bouwer, een eigenaar/gebruiker of een belegger is en varieert ook nog eens in de tijd en naar gelang het risicoprofiel dat het project toegedicht wordt (hetgeen doorgaans gedurende het ontwikkeltraject verandert). Ook zijn marktpartijen niet transparant over winstmarges en interne rendementseisen.

5.3

Het opnemen van een kwantitatieve gevoeligheidsanalyse is nuttig om de onzekerheden die besloten liggen in de berekening bloot te leggen en te analyseren. Gewaakt moet echter worden voor het effect dat een statistische gevoeligheidsanalyse die onzekerheden overschat en uitvergroot. De uitkomst is, statistisch gesproken, in het algemeen meer gevoelig voor variaties in bouwkosten en de bruto ontwikkelopbrengst. Dat is ook de reden waarom veel aandacht geschonken moet worden aan het ijken daarvan aan de markt en het onderbouwen van die parameters. Als deze parameters met een kleine variatie gewijzigd worden, ontstaat er al een vrij grote bandbreedte. Dit is echter slechts statistiek. In de praktijk hebben beide namelijk invloed op elkaar. Een slechte vastgoedmarkt leidt doorgaans ook tot malaise in de bouw, terwijl een goede vastgoedmarkt leidt tot een hogere vraag naar nieuwbouw en daardoor tot een stijging van de bouwkosten. In de praktijk is dit element dus minder gevoelig dan het op het eerste gezicht lijkt. Van de 35

Ri rics.org

taxateur wordt verwacht dat deze de visie van marktpartijen op deze variatie vertaalt in de gevoeligheidsanalyse. Zoals in alle gevallen moet de taxateur ervan overtuigd zijn over voldoende kennis van de verschillende parameters van de residuele berekening te beschikken. In voorkomende gevallen is het aan te bevelen om bijvoorbeeld het advies van een (bouw)kostendeskundige in te winnen. 6.

Een comparatieve toets kan behulpzaam zijn. De taxateur wordt aangeraden om in alle gevallen een relatie met de (grond)markt te leggen.

6.1

Zelfs wanneer er weinig betrouwbare vergelijkingscijfers zijn, kan een relatie met (grond)marktcijfers een bruikbare check bieden van een taxatie die gebaseerd is op de residuele methode. Wellicht ontstaat een bruikbaar marktbeeld dat de marktconformiteit van de uitkomst van de residuele methode (mede) kan ondersteunen. Wellicht is het mogelijk om globaal te toetsen. Wellicht is een beperkt aantal transacties geschikt om de parameters uit de residuele methode aan te ‘ijken’. Als van een bepaalde (willekeurige) verkochte locatie, naast de koopsom, ook alle details over de beoogde ontwikkeling bekend zijn, kan immers een residuele waarde berekening gemaakt worden, waarbij de gebruikte parameters of aannames getoetst of ‘geijkt’ kunnen worden aan de in de markt aangetroffen verkoopprijs. Op deze wijze is een beperkt aantal transacties vaak al zeer goed bruikbaar om gemaakte aannames te toetsen aan hun marktconformiteit.

7.

De taxateur biedt inzicht in de wijze waarop de uiteindelijke puntschatting tot stand gekomen is.

7.1

Als enkel de residuele benadering is toegepast, voegt de taxateur – gebruikmakend van op ervaring gebaseerd intuïtief inzicht - de verschillende uitkomsten uit het iteratieve proces samen, rekening houdend met de nauwkeurigheid van de gebruikte input parameters als bedoeld in bijlage 2 en de eventueel gemaakte gevoeligheidsanalyse, tot één uitkomst.

7.2

Wanneer eveneens de vergelijkingsmethode is toegepast, voegt de taxateur de uitkomsten van beide methoden tot de werkelijke waarde samen, rekening houdend met de (on)nauwkeurigheid van beide methoden. Bijvoorbeeld de (im)perfecte marktreferenties naar (on)vergelijkbaarheid of aantal, of de (on)nauwkeurigheid van de inputparameters die gebruikt zijn bij de residuele methode. Voorts maakt de taxateur hierbij gebruik van op ervaring gebaseerd intuïtief inzicht.

Wordt er op basis van planvorming een andere situatie getaxeerd dan de feitelijke situatie, dan zal daarvoor een bijzonder uitgangspunt geformuleerd moeten worden. Is er bijvoorbeeld feitelijk sprake van agrarische grond maar wordt er getaxeerd op basis van een toekomstig bouwprogramma, dan zal daarvoor een bijzonder uitgangspunt geformuleerd moeten worden.

4.4 Matrix Afhankelijk van de antwoorden op de vragen in de voorgaande paragraaf kan de taxateur een afweging maken hoe hij zijn taxatie zal opstellen. Daarvoor kan onderstaande matrix als

36

Ri rics.org

hulpmiddel dienen. Fase:

Initiatief

Planvorming

Projectontwikkeling

Huidige situatie

Agrarische grond Bestaand vastgoed

Agrarische grond Bestaand vastgoed

Agrarische grond Bestaand vastgoed Bouwrijpe grond

Toekomstige situatie met bijzonder uitgangspunt

Nieuwbouw programma

Nieuwbouw programma

Nieuwbouw programma

Nieuwbouw programma

Methode huidige situatie

Comparatief Inkomsten

Comparatief Inkomsten

Comparatief Inkomsten Residueel

Comparatief Inkomsten Kosten Residueel

Comparatief Residueel

Comparatief Residueel

Methode toekomstige situatie Comparatief Residueel

Comparatief Residueel

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedexploitatie

Bestaand vastgoed Bouwrijpe grond Bouwproject in uitvoering Nieuw gebouwd vastgoed Nieuw gebouwd vastgoed

Comparatief Inkomsten

Wanneer de functie eenmaal gewijzigd is, kan de grond bouwrijp gemaakt worden. Dit betekent dat in de fase van projectontwikkeling en vastgoedontwikkeling sprake kan zijn van bouwrijpe grond. Voor de taxatie van bouwrijpe grond ligt toepassing van de residuele grondwaarde methode het meest voor de hand. In deze fasen zullen de taxaties van de huidige situatie en de toekomstige situatie normaal gesproken met elkaar overeenstemmen, aangezien het toekomstige bouwprogramma dan al (vrijwel) vaststaat en als uitgangspunt voor de taxatie genomen kan worden. Is het bouwproject in uitvoering, dan kan dat ook met behulp van de kostenmethode getaxeerd worden. Volledigheidshalve merken we op dat het vaststellen van de schadeloosstelling buiten het bereik van deze praktijkhandreiking ligt. Dit geldt eveneens voor fiscale aspecten. Beide zijn dermate specialistisch en casuïstisch dat het in voorkomende gevallen raadzaam is hiervoor de juiste expertise in te schakelen. Wijze van rapporteren Er moet worden voldaan aan de minimale vereisten voor elke taxatie zoals opgenomen in de IVS, EVS, RICS Red Book en NRVT. Bij het waarderen van gebiedsontwikkelingen zal minimaal aan deze punten moeten worden voldaan en zal er voldoende aandacht moeten zijn voor de duiding van de specifieke omstandigheden en risico’s die met het onderwerp van de taxatie gepaard gaan.

37

Ri rics.org

5. Definities en afkortingen Actief grondbeleid Bij een actieve grondexploitatie is de gemeente eigenaar van de grond. De gemeente koopt grond, maakt die bouw- en gebruiksrijp en verkoopt deze (zie notitie grondbeleid BBV, deel B). Bouwgrond in exploitatie Die gronden in eigendom van de gemeente waarvoor door de raad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. De waardering is gebaseerd op de waardering per complex, rekening houdend met de vervaardigingskosten (zie notitie Grondbeleid Commissie BBV 2023). Complexwaarde Binnen een complex worden alle lasten en baten en functies van de gronden binnen het complex geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel) dezelfde waarde. Dit volgt uit artikel 15.24 in de Omgevingswet. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak moet er rekening mee worden gehouden dat deze onroerende zaak onderdeel kan uitmaken van een groter geheel, een ‘complex’. Hieronder wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Indien sprake is van een complex dan worden alle lasten en baten en functies van de gronden binnen het complex geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel) dezelfde waarde (https://www.gebiedseconomie.nl/content/c/complexwaarde). Egalisatiebeginsel Zie ook het begrip complexwaarde.

Het egalisatiebeginsel houdt kort gezegd in dat de verschillende functies die rusten op het geheel van een complex (bijv. groen, wonen en verkeer) gelijkelijk de waarde van het complex bepalen. Waardeverschillen binnen het complex worden ‘geëgaliseerd’. Binnen een complex worden alle lasten en baten en functies van de gronden binnen het complex geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel) dezelfde waarde. Eliminatiebeginsel Het eliminatiebeginsel is vastgelegd in artikel 15.23 in de Omgevingswet en houdt kort gezegd in dat bij de bepaling van de schadeloosstelling, het werk waarvoor wordt onteigend en de plannen voor dat werk buiten beschouwing moeten blijven (artikel 15.23 in de Omgevingswet). Faciliterend grondbeleid Bij een faciliterende exploitatie is de grond in handen van private eigenaren. In de Omgevingswet wordt ervan uitgegaan dat de eigenaren in dat geval de bouwgrond ontwikkelen en dat de gemeente de openbare voorzieningen in het gebied aanlegt en de openbare ruimte inricht. De gemeente verhaalt de kosten daarvan op de private eigenaren. Wanneer de eigenaar de werkzaamheden voor het aanleggen van de openbare voorzieningen en de inrichting van openbare ruimte heeft uitgevoerd, worden de kosten daarvan in mindering gebracht op de

38

Ri rics.org

kostenverhaalsbijdrage (zie hoofdstuk 13.6 kostenverhaal in de Omgevingswet en hoofdstuk 8 Omgevingsbesluit). Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling betreft het proces van (her-)ontwikkeling van een gebied, door financiering en realisatie van een aantal samenhangende ruimtelijke projecten en met als doel(en) om ruimte ter beschikking te krijgen voor verschillende maatschappelijke functies en om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren. Gebruikswaarde De waarde van de onroerende zaak of onroerende zaken, uitgaande van een voortzetting van het bestaande gebruik of met het in potentie van het object te maken gebruik. Grondexploitatie De grondexploitatie is de fase van een gebiedsontwikkeling waarin gronden worden verworven, opstallen worden gesloopt, gronden eventueel gesaneerd worden en de grond bouw- en woonrijp gemaakt wordt. Er kan over een gebiedsontwikkeling een berekening van kosten en opbrengsten gemaakt worden, beschouwd vanuit de gemeente (Handreiking grondbeleid voor raadsleden). Op basis van het BBV kwalificeert een gebiedsontwikkeling als grondexploitatie als door de raad een wijziging van het omgevingsplan en een grondexploitatie wordt vastgesteld. (zie notitie Grondexploitaties Commissie BADO). Grondwaarde De marktwaarde van de grond.

Inbrengwaarde De inbrengwaarde van de in te brengen onroerende zaken wordt geraamd overeenkomstig de bepalingen voor onteigening zoals opgenomen in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet, met dien verstande dat voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet of op basis van de WOZ-waarde op basis van de gebruikswaarde voor het kalenderjaar waarin de raming wordt vastgesteld. Tot de inbrengwaarde worden gerekend: •

•

De waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een bopa. De in bijlage IV onder B2, B3 en B4 genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een bopa zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.

39

Ri rics.org

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. (NRVT) Publiek-private samenwerking Kenmerk van PPS bij gebiedsontwikkelingsprojecten is dat partijen in meer of mindere mate samenwerken bij het opstellen van een plan voor de ontwikkeling van een locatie of gebied en/of samenwerken bij de grondexploitatie, bijvoorbeeld door de taken en de risico’s van de grondexploitatie te delen. (Europa decentraal, Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling) Werkelijke waarde De prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economisch verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 15.22 Omgevingswet) Lijst van gebruikte afkortingen AAI BAR/NAR BBV BOPA BOW Commissie BADO DCF EVS GOP GREX IFRS IVS NRVT PPS PPT-criteria RICS SAI VEX WACC WOZ WVG

Aanvullende Archeologische Inventarisatie Bruto Aanvangsrendement / Netto Aanvangsrendement Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Bruto Ontwikkelwaarde Commissie Bedrijfsvoering, Auditing Decentrale Overheden Discounted Cash Flow European Valuation Standards Gross Operating Profit Grondexploitatie International Financial Reporting Standards International Valuation Standards Nederlands Register Vastgoed Taxateurs Publiek Private Samenwerking Criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid Royal Institution of Chartered Surveyors Standaard Archeologische Inventarisatie Vastgoedexploitatie Weighted Average Cost of Capital Waardering onroerende zaken Wet voorkeursrecht gemeenten

40

Ri rics.org

6. Bijlagen Bijlage 1: Taxaties gebiedsontwikkeling Actief grondbeleid - waardering bouwgrond in exploitatie - waardering warme grond – grond waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld, maar die onder voorwaarden in de toekomstige functie mag worden gewaardeerd - voorkeursrecht: prijsvaststellingsprocedure - Werkelijke waarde en schadeloosstelling bij onteigening Faciliterend grondbeleid - waardering inbrengwaarde tbv anterieure overeenkomst - waardering inbrengwaarde tbv vaststelling omgevingsplan met tijdvak - waardering inbrengwaarde tbv afgifte kostenverhaalsbeschikking bij kostenverhaal zonder tijdvak - waardering inbrengwaarde tbv omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) - hertaxatie inbrengwaarde omgevingsplan

Notitie Grondbeleid Commissie BBV 2023 Notitie Grondbeleid Commissie BBV 2023

Artikel 9.16 Omgevingswet Artikelen 15.21 tot en met artikel 15.24 Omgevingswet Artikel 13.13 Omgevingswet Artikel 13:14 Omgevingswet Artikel 13:15 Omgevingswet

Artikel 13:14 Omgevingswet

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet niet meer wettelijk verplicht.

Publiek-private samenwerking - waardering inbrengwaarde tbv afsluiten samenwerkingsovereenkomst Private exploitatie - Waardering inbrengwaarde tbv haalbaarheidsstudies en financiering

41

Ri rics.org

Bijlage 2: Toepasbaarheid taxatiemethoden Methode Rechtstreeks bepalen (grond)waarde

Vergelijkingsmethode

Ja

Regressie methode / hedonische methode Bruto aanvangsrendement (BAR)

Nee

Netto aanvangsrendement

Nee

Draagkrachthuurmethode

Nee

Gross-operating-profit (GOP) Discounted Cash Flow (DCF)

Nee

Residuele benadering nieuwbouwwaarde Componentenmethode

Ja nee nee

‘kuberings’methode

nee

Retrospectieve methode

Nee

Nee

Nee

Toepasbaarheid Binnen residuele methode

Bepaling Bruto Ontwikkel Waarde Ja, geschikt voor diverse soorten vastgoed

Bepaling bouwkosten Ja

Modelmatig bepaalde woningwaardes v.o.n. Bepaling van BOW bij bedrijfsmatig vastgoed/ beleggingsvastgoed zoals te realiseren huurwoningen Bepaling van BOW bij bedrijfsmatig vastgoed/ beleggingsvastgoed zoals te realiseren huurwoningen Bepaling van BOW bij bedrijfsmatig vastgoed, meer specifiek horeca of retail Bepaling van BOW bij exploitatiegebonden vastgoed Bepaling van BOW bij bedrijfsmatig vastgoed/exploitatiegebonden vastgoed / beleggingsvastgoed zoals te realiseren huurwoningen

Nee

-

Ja Ja

Ja

42

Overige opmerkingen Ook diverse andere kostenposten kunnen vergeleken worden minder locatiespecifiek

Ook toepasbaar als hulpmiddel bij bepaling van de grondwaarde bij langjarige ontwikkelingen, om kosten en opbrengsten (of het residu hiervan) contant te maken naar waardepeildatum Nauwkeurige kostencalculatie, niet heel gangbaar. Wel goed bruikbaar bij transformatie van bestaande verouderde panden (casco’s) Globale kostencalculatie o.b.v. eenheden (m2 of m3) (historische) Kosten om de grond technisch en juridisch bouwrijp te maken ontwikkelen zich niet gelijk aan de markt

Ri rics.org

Bijlage 3: Onderdeel van de waardering en wijze van invulling Onderdeel Niveau aanduiding Ontwikkelprogra mma

Nauwkeurig 6

Bouwkosten

offertes aannemers

Kosten bouw- en woonrijpmaken

offertes GWW aannemers

Kostenverhaal

Anterieure overeenkomst

Omgevingsvergun ning voor bouw

Globaal 5

4

3

2

+ Stedenbouwkundig programma met beeldkwaliteit Calculaties

Uitgewerkt omgevingsplan

Stedenbouwkundig programma van eisen/ globaal omgevingsplan

Vergelijking met aanpalend programma10

Calculaties

Kosten archeologie

Rendementseis

Ontwikkeltermijn

Kostenkengetallen per archetype11 Kostenkengetalle n obv functiekaart12, kostenverhaalreg els in het omgevingsplan Kostenverhaalreg els in het omgevingsplan

Raming o.b.v. AAI15

Raming o.b.v. WACC + toets aan markttransacties Concrete planning na afgifte alle relevante vergunningen

Toets van residuele berekening door markttransacties17 concrete planning na onherroepelijk worden omgevingsplan

1 Ervaringscijfers per ha

Algemene kengetallen Kosten kengetallen obv totale plangebied13

Maximale plankosten obv hoofdstuk kostenverhaal Omgevings-regeling (plankostenscan) Kosten bovenwijkse voorzieningen in Nota Bovenwijkse Voorzieningen Raming o.b.v. SAI16

Raming o.b.v. WACC marktpartijen18

Ervaringscijfers per ha14

Ervaringscijfers

Raming o.b.v. archeologische verwachtingska art Raming o.b.v. risicovrij rendement plus toeslag Vergelijking met ontwikkeltermijn andere projecten met vergelijkbare omvang en complexiteit

Algemene ervaringen

10

Hierbij worden omringende bebouwingen gebruikt als referentiekader ten aanzien van bebouwingsdichtheden, bouwhoogte en dergelijke. 11 Hier is al een indeling van het bouwprogramma naar duidelijk te onderscheiden diverse soorten gebouwen bekend, welke gelinkt kunnen worden aan gepubliceerde kostenkengetallen van bepaalde archetypes. 12 Hier kan op basis van een indeling van het plangebied naar functies (woningbouw, bedrijven, groen, verkeer, water, etc.) een raming gemaakt worden. 13 Hier zijn voor aanpalende, of qua grondslag en omstandigheden vergelijkbare, gebieden al ervaringen opgedaan en kunnen vergelijkingen van kosten per m2 plangebied gebruikt worden. 14 Er wordt bedoeld dat ervaringscijfers van andere projecten, niet noodzakelijkerwijs dichtbij of vergelijkbaar, gebruikt worden. 15 Aanvullende Archeologische Inventarisatie 16 Standaard Archeologische Inventarisatie 17 Het ‘terugrekenen’ van marktgegevens waarbij verder gedetailleerde input parameters voorhanden zijn en de rendementseis de (bij voorkeur enige) onbekende is en die daardoor berekend kan worden. 18 Raming op basis van bij de taxateur bekende kosten (bij diverse marktpartijen) van kapitaal (Weighted Average Cost of Capital ). Wanneer een rendementseis van (slechts) één marktpartij de grondslag vormt voor de taxatie, is niet noodzakelijkerwijs sprake van een taxatie van de marktwaarde.

43

Ri rics.org

Bijlage 4: Nadere uitwerking residuele waarde methode 1. Bepaling Bruto Ontwikkel Waarde 1.1 De te hanteren basis van waarde is de marktwaarde van de voorgenomen ontwikkeling, getaxeerd met het bijzondere uitgangspunt dat de ontwikkeling voltooid is op de taxatiedatum, in de marktomstandigheden op de waardepeildatum. Dit wordt hierna aangeduid als de Bruto Ontwikkel Waarde. In de praktijk zijn hiervoor twee varianten. De eerste is de variant waarbij uitgegaan wordt van verkoop van (bouwrijpe) grond, een zuivere grondexploitatie (GREX). De tweede is de variant waarbij uitgegaan wordt van verkoop van (al dan niet ‘turn key’) opgeleverde opstallen. Dit wordt wel aangeduid als een vastgoedexploitatie (VEX). 1.2

Voor sommige ontwikkelingen, met name bij woningbouw, kan de aanpak zijn om het totaal van de waardes te nemen van de individuele te bouwen objecten of individueel te verkopen kavels. In andere gevallen kan een aanvullend bijzonder uitgangspunt zijn dat de ontwikkeling niet alleen is voltooid, maar ook verhuurd en inkomsten genereert.

1.3

Bij sommige typen nieuwgebouwde onroerende zaak is het gebruikelijk om ze ‘vrij op naam’ aan te bieden in de markt. De koper hoeft dan geen kosten te maken die betrekking hebben op de transactie. De verkoper draagt deze kosten en de daarmee gepaard gaande belastingen, doorgaans BTW. Bij de residuele waarde berekening wordt als opbrengst daarom meestal aansluiting gezocht bij een opbrengst die gezuiverd is voor de af te dragen BTW, notaris- en kadasterkosten, hier voor het gemak de bruto ontwikkelwaarde exclusief BTW genoemd.

2. Wijziging planologie en daarmee gepaard gaande activiteiten 2.1 Als de vigerende bestemming niet passend is voor het beoogde ontwikkelprogramma, dan is het nodig om te reserveren voor de kosten voor het wijzigen van de planologische status van de ontwikkellocatie. Typische kosten hiervoor zijn advieskosten, leges, benodigde (voor)onderzoeken en juridische ondersteuning. Denk echter ook aan kosten die gepaard gaan met vertragingen als gevolg van bezwaar- en beroepsprocedures. Dit zijn niet enkel extra juridische advies- en vertegenwoordigingskosten, maar ook de kosten die gepaard gaan met het tijdelijk beheer en bezit (denk aan belastingen) van het grondstuk. Ook factoren als renteverlies en waardeontwikkeling kunnen hierin een rol spelen. Onder dit kopje behoren normaliter niet de voorzieningen voor risico’s thuis die behoren bij mogelijke wijzigingen in het ontwikkelprogramma gedurende of als gevolg van deze planologische procedure. Dit soort risico’s behoort op een correcte wijze te worden beschouwd bij de finale bepaling van de grondwaarde (zie paragraaf #). 2.2