16.1 Vaststellen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2021 - Bijlage 1 - Openbare Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2021 deel 1.pdf

Indien de mogelijke tegenvallers de overhand hebben is de begroting optimistisch opgesteld. De kans op een financieel slechter resultaat (dan begroot) is dan groter dan de kans op een financieel beter resultaat. Indien er meer mogelijke mee- dan tegenvallers verwacht worden is de begroting behoudend opgesteld, met als gevolg een grotere kans op een beter resultaat dan de kans op een slechter resultaat.

10.3 De techniek Een grondexploitatie bestaat uit vele afzonderlijke ‘gebeurtenissen’ met al of niet een financieel gevolg. Bijvoorbeeld verwervingskosten, saneringskosten en grondopbrengsten. Elke gebeurtenis wordt ‘tegen het licht gehouden’ waarbij bepaald moet worden: • de kans dat de gebeurtenis zich voordoet; • het gevolg als de gebeurtenis zich voordoet. De vermenigvuldiging van “kans x gevolg” levert het rekenkundig gemiddeld effect op. (Voorbeeld: 30% kans op € 1 mln. = € 0,3 mln. gemiddeld) . Hoe meer afzonderlijke gebeurtenissen des te groter de kans op een scenario dat in de buurt ligt van de som van de gemiddelden en des te kleiner de kans op extreme(re) uitkomsten. Een risicoprofiel van een project wordt bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij worden 10.000 willekeurige scenario’s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario’s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig ontstaat er een risicoprofiel die weer te geven is in een zogenaamde kansdichtheidsgrafiek. Algemeen uitgangspunt is dat meevallers vrijvallen ter bekostiging van tegenvallers. Binnen een project is dat bijna altijd vanzelfsprekend. Hoe meer de meevallers vrij vallen ter bekostiging van tegenvallers des te smaller het risicoprofiel wordt.

27

10.4 Risicoprofiel In deze paragraaf wordt het risicoprofiel van het Grondbedrijf op hoofdlijnen weergegeven. Dit risicoprofiel is samengesteld uit de afzonderlijke risicoanalyses en profielen die per project zijn opgesteld. Het netto neerwaarts risico is met 90% zekerheid gekwantificeerd op circa € 3,28 mln. indien 10% restrisico wordt geaccepteerd. Daarnaast is voor het project Rhijnbeek nog een project specifiek risico gekwantificeerd met een neerwaarts risico van 0,5 miljoen euro. Dit betreft het risico dat de vergunning toch niet verleend wordt en Hornbach zich niet vestigt. Het risicogevolg bestaat uit mogelijk meer plankosten en minder grondopbrengsten. Hiermee komt het totaal neerwaarts risico op 3,78 mln. Ter dekking van dit neerwaarts risico dient een risicobuffer aanwezig te zijn in de vorm van bijv. reserves. De benodigde weerstandscapaciteit voor de gemeentelijke grondexploitaties wijzigt nagenoeg niet ten opzichte van vorig jaar en bedraagt 3,78 miljoen euro eind 2020. Het risico met betrekking tot het gemeentelijke aandeel in de ontwikkeling van het XL Businesspark is net als in voorgaande jaren ondergebracht in de benodigde weerstandscapaciteit voor de reguliere exploitatie. Grafiek 10.4.1: Kansdichtheid van financiële scenario’s, gerangschikt van best case tot worst case

3.280.000

-2.890.000 12,00% 47,45%

58,28% 68,63%

36,32%

10,00%

77,77%

26,71% 85,52%

aantal scenario's

8,00% 18,16%

begrotingslijn

6,00%

91,27%

11,28%

95,32% 4,00% 6,14% 97,73% 2,00%

3,10% 98,97%

1,51% 0,01% 0,04% 0,20%

99,56%

0,62%

99,86%

99,95% 99,99% 100,00%

0,00% -8,28 tot -7,59 tot -6,9 tot - -6,21 tot -5,52 tot -4,83 tot -4,14 tot -3,45 tot -2,76 tot -2,07 tot -1,38 tot -0,69 tot 0 tot -7,59 -6,9 6,21 -5,52 -4,83 -4,14 -3,45 -2,76 -2,07 -1,38 -0,69 0 0,69

0,69 tot 1,38 tot 2,07 tot 2,76 tot 3,45 tot 4,14 tot 4,83 tot 5,52 tot 6,21 tot 6,9 tot 7,59 tot 8,28 tot 1,38 2,07 2,76 3,45 4,14 4,83 5,52 6,21 6,9 7,59 8,28 8,97

in m ln.

Het risicoprofiel laat zien dat de kans op een slechter resultaat iets groter is dan de kans op een beter resultaat dan begroot: Respectievelijk bijna 53% kans en 47% kans. Op basis van deze evenwichtige verdeling kan worden geconcludeerd dat de grondexploitaties reëel begroot zijn. De ramingsrisico’s zijn over het algemeen het grootst bij projecten met veel nog te maken kosten en opbrengsten. Het risico betreft wijzigingen in eenheidsprijzen, hoeveelheden en veronderstelde percentages kosten-/ en opbrengstenstijging. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het project Almelo Noord Oost. Zie onderstaande grafiek.

28

Tabel 10.4.2: Nog te maken kosten en opbrengsten per project

De afzetmogelijkheden met betrekking tot de omvang van het totale bouwprogramma (“hoeveel”), zoals dat in de grondexploitaties zit, zijn een risicofactor. Naast het bovengenoemde aspect (‘hoeveel’) is het begrote uitgiftetempo (‘wanneer’) van het bouwprogramma een risicofactor. De hierboven weergegeven risicoprofielen zijn gebaseerd op de aanwezige bruto risico’s, zonder rekening te houden met de aanwezige financiële sturingsmogelijkheden, waarmee financiële tegenvallers gereduceerd of eventueel zelfs teniet gedaan kunnen worden.

10.5 Overige risico’s Erfpacht Bij het erfpachtcomplex bestaat het risico dat pachters niet kunnen voldoen aan hun betalingsverplichting. Gezien de omvang van het erfpachtcomplex van de gemeente Almelo (circa 2,6 mln. ), het grote aantal percelen (41 stuks) en de beperkte omvang per aandeel, is dit risico beperkt. Vennootschapsbelasting Ten aanzien van de vennootschapsbelasting bestaat het risico dat er op enig moment wel belasting moet worden betaald. De gemeente is jaarlijks in gesprek met de belastingdienst. Indien uit de meerjarenanalyses blijkt dat dit op enig moment in de toekomst te voorzien is, kan hierop geanticipeerd worden.

29

11.

Financiële positie Grondbedrijf

In de voorgaande hoofdstukken zijn de verschillende onderdelen van het Grondbedrijf, die met bouwgrondproductie te maken hebben, toegelicht. In de onderstaande tabellen zijn de financiële ontwikkelingen m.b.t. al deze onderdelen weergegeven in de vorm van een balansoverzicht. Tabel 11.1.1: Financiële positie Grondbedrijf

Omschrijving

Boekwaarde 1-1-2020

Mutaties 2020 rente

lasten

baten

Boekwaarde

verlies

genomen

Balanswaarde

31-12-2020

voorziening

winst

31-12-2020

191

857

Dempen haven Dollegoor

160

3

885

0

1.048

Nieuwe Gravenweg

-74

-1

22

5

-59

Rohof

9.878

196

21

0

10.094

10.382

-288

Rhijnbeek

11.599

230

319

0

12.148

7.028

5.120

Bedrijvenpark Twente Noord

11.943

236

279

2.764

9.695

7.301

2.393

Chiel Dethmerstraat

2.199

44

33

0

2.275

2.446

Almelo Noord Oost

32.649

646

1.310

5.706

28.900

364

Weggeler

4.800

95

Sub totaal OHW - lopende grex

73.154

1.448

-59

0

5.259

5.220

8.475

69.361

32.570

-171 2.782

31.682

2.782

39.573

39

Complex winstneming (indirect)

1.285

1.497

0

2.782

Vlottende Activa OHW

74.439

1.448

4.730

8.475

72.143

Voorraad grondbedrijf (vml CVB)

10.410

104

378

986

9.906

Complex Erfpachtgronden

2.606

76

361

375

2.669

Materiële Vaste Activa

13.016

180

739

1.360

12.575

0

0

12.575

TOTAAL ACTIVA

87.455

1.628

5.469

9.835

84.717

32.570

0

52.147

Voorziening t.b.v. NUTVW

2.649

356

2.293

Voorziening t.b.v. deelneming. RBT

2.735

1.663

1.072

Voorzieningen t.b.v. verplichtingen

5.384

2.019

3.365

Voorzieningen afwaardering OHW

31.675

634

Algemene Reserve GB

0

0

Bestemmingsreserves

0

0

50.396

995

Netto financieringsbehoefte

261

7.816

48.782

ACTIVA

PASSIVA

69.361 2.782 32.570

Boekwaarde voorraad Grondbedrijf

9.906

af: afwaardering d.m.v. voorziening Balanswaarde voorraad CVB

0

39.573

9.906 2.669

Vreemd vermogen (netto financieringsbehoefte)

48.782

Voorziening t.b.v. verplichtingen

3.365

Eigen vermogen (Reserve + Bestemmingsreserves GB)

30

9.906 2.669

3.365

48.782

52.147

af: afwaardering d.m.v. voorziening Balanswaarde OHW lopende grex

Totaal

39.573

0 5.208

FINANCIELE POSITIE GRONDBEDRIJF PER 31-12-2020

Balanswaarde Erfpachtgronden

0

0

0

Tabel 11.1.2: Balans Grondbedrijf

bij: tussentijdse winstneming

-2.782

32.570

TOTAAL PASSIVA

Boekwaarde OHW-grex

32.570

0

52.147

52.147