14 Aankoop Haven Noordzijde 37-37a (Scheepvaarthuis) - Raadsbesluit (getekend).pdf

I

_~____~~

--____ . ~

__ __..

i Raadsvergadering: 30 mei 2023 Registratienummer: R 2307728

De Raad van de Gemeente Almelo: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders; Besluit: 1. Een krediet van € 1.075.000, - beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van het pand plaatselijk bekend als Haven Noordzijde 37/37a kadastraal Ambt Almelo sectie K 3141, 3144, 3147 en 3149 2. Een bedrag van € 840.000, - te activeren en de afwaardering van € 235.000, -, zijnde het verschil tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde, ten laste te brengen van de reserve stadsontwikkeling. 3. Het bedrag van € 840.000, - als volgt te dekken: de structureel aflopende kapitaallasten van € 36.929, - ten laste te brengen van het financieel meerjarenperspectief 2024-2027. 4. Op grond van de nota Grond- en Vastgoedbeleid gemeente Almelo 2020 dit pand aan te wijzen als ontwikkelvastgoed. 5. De begroting 2023 in verband met .bovenstaande te wijzigen.

Gedaan in de openbare vergadering vas 30 mei 2023, de plaatsvervangende griffier,

~~~ / j`~

!t /~

(j'-/~

E

----~~ de burgemeester,

<~`' `-`~ J

D.Jurgensen

Pagina 1 van 5 Raad- 2307728

7

A.J. Gerritsen

Raadsvergadering: 30 mei 2023 Registratienummer: R 2307728

Naam: B. Top Datum: 02-05-2023 Team/teamonderdeel: BV financiën

Voorstel aan de raad Onderwerp Hoofdopgave Portefeuillehouder

Aankoop Haven Noordzijde 37/37a (Scheepvaarthuis) J.M. van Rees

Samenvatting raadsvoorstel Het college van burgemeester en wethouders stelt de gemeenteraad voor om over te gaan tot aankoop en het beschikbaar stellen van verwervingskrediet voor het pand met ondergrond en erf plaatselijk bekend als Haven Noordzijde 37/37a. Gezien de substantiële aanwinst van dit pand in de gebiedsontwikkeling van het Westerdok is het verstandig om het Scheepvaarthuis te kopen.

\/oorgesteld raadsbesluit 1. Een krediet van € 1.075.000, - beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van het pand plaatselijk bekend als Haven Noordzijde 37/37a kadastraal Ambt Almelo sectie K 3141, 3144, 3147 en 3149 2. Een bedrag van € 840.000, - te activeren en de afwaardering van € 235.000, -, zijnde het verschil tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde, ten laste te brengen van de reserve stadsontwikkeling. 3. Het bedrag van € 840.000, - als volgt te dekken: de structureel aflopende kapitaallasten van € 36.929, - ten laste te brengen van het financieel meerjarenperspectief 2024-2027. 4. Op grond van de nota Grond- en Vastgoedbeleid gemeente Almelo 2020 dit pand aan te wijzen als ontwikkelvastgoed. 5. De begroting 2023 in verband met bovenstaande te wijzigen.

inleiding Het komende decennium is de Spoorzone een substantiële transformatieopgave in Almelo. Belangrijke opgaven zijn het terugdringen van de leegstand, transformatie naar een gemengde stadswijk met woningen, innovatieve bedrijven, onderwijs en stedelijke voorzieningen. Westerdok is binnen de Gebiedsontwikkeling Spoorzone een sleutelproject voorde woondeal Twente en een zeer kansrijke ontwikkellocatie. Het is strategisch gelegen tussen het station, de binnenstad en de nieuwe wijk Indië. Het gebied heeft de potentie ontwikkeld te worden tot een groene, verkeersluwe stedelijke woon-, werk- en leefomgeving. In Westerdok is sprake van een sterk versnipperd eigendom. De percelen in het gebied zijn in bezit van meerdere eigenaren; zowel van ontwikkelende partijen als eigenaren die hun bedrijf op het perceel hebben, als bewoners. Het versnipperd grondeigendom met een diversiteit aan belangen zorgt ervoor dat afhankelijkheden binnen de gebiedsontwikkeling toenemen. Dit leidt mogelijl<tot het niet tijdig komen tot realisatie van Westerdok. Een van de eigenaren in het gebied is de N.V. Industriegebouw Maatschappij (IGM), met als bezit het 'Scheepvaarthuis' op het adres Haven Noordzijde 37/37a. IGM is voor 100% in eigendom van de gemeente Almelo en deze deelneming wordt momenteel geliquideerd. In verband met deze liquidatie wordt het Scheepvaarthuis verkocht.

Dit biedt voor de gemeente de mogelijkheid het Scheepvaarthuis van IGM te kopen.

Pagina 2 van 5 Raad - 2307728

Beoogd effect Met de aankoop van het Scheepvaarthuis sturen we actief op het terugbrengen van het aantal grondeigenaren, en daarmee belangen, wat een positieve uitwerking zal hebben op de daadwerkelijke transformatie van het gebied Westerdok, doordat de gemeente meer kan sturen op het eindbeeld en dus kwaliteit.

Argumenten voor 7.7 Aankoop van het pand maakt het mogelijk sterker te sturen op snelheid en kwa/iteit van de gebiedsontwikkeling Westerdok. Het feit dat er relatief veel eigenaren in het gebied zijn, maakt de herontwikkeling complexer. Deze complexiteit wordt verminderd met de aankoop van het Scheepvaarthuis, doordat de gemeente daardoor een relatief grote en prominente positie in het gebied krijgt. Het pand ligt immers naast het leegstaande eigendom van de gemeente aan de Haven Noordzijde 39 (RMD). 7.2 Het Scheepvaarthuis ligt op een strategische p/ek in de ge,biedsontwikke/ing Westerdok Het Scheepvaarthuis ligt op een prominente plek in het plangebied Westerdok. Het betreft een in het oog springende (zicht)locatie. het bezit van dit pand kan helpen een hogere kwaliteit aan de nieuwe ontwikkeling te borgen en de herontwikkeling van deze hoek te vergemakkelijken. 7.3 Waardeontwikkeling is te verwachten Momenteel is nog niet bekend welke ruimtelijke invulling deze hoek van het Westerdok zal krijgen. Desondanks is er een kans dat de residuele verwervingswaarde (gebaseerd op ontwikkelpotentie) hoger zal blijken te liggen dan de koopsom. Dit mede omdat het naastliggende RMD-gebouw ook gemeentelijk eigendom is, waardoor dë ontwikkelmogelijkheden worden vergroot en vergemakkelijkt. 7.4 De raad is ,bevoegd tot het inste/%n van kredieten.

Op grond van de Gemeentewet en de gemeentelijke financiële verordening is de raad bevoegd om kredieten in te stellen. 2.7 , 3.7 en 5, 7 Dit ,betreft interne financiële ver/uitwerl~ing Met dit besluit worden de kosten conform beleid verrekend. 4.7 Dit maakt het mogelijk het ontwikke/vastgoed te kenmerken en in eigendom te houden tot het moment van herontwikkeling Met dit besluit wordt een duidelijk signaal afgegeven over het toekomstperspectief voor deze locatie en sluit het aan bij de beoogde ontwikkeling in het gebied Westerdok

Kanttekenir~gen 7.7 De herontwikke/ing van het pand moet eerst aan de OCA aangeboden te worden De beoogde herontwikkeling van het Scheepvaarthuis dient na aankoop allereerst aangeboden te worden aan de Ontwikkelingscombinatie Almelo (OCA). Dit dient te geschieden op basis van en onder de voorwaarden die zijn opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) uit 2008 die de gemeente en de Ontwikkelcombinatie hebben gesloten. Die overeenkomst stelt dat OCA een eerste ontwikkelrecht heeft en dat de partijen op exclusieve basis onderhandelen over de financiële uitgangspunten en overige voorwaarden. Daartoe sluiten partijen dan een vervolgovereenkomst. 7.2 De huidige huurder mag toten met 2025 blijven huren Onderdeel van het koopcontract is overname van het huurcontract. Dit contract loopt in elk geval tot en met 31 december 2025. Daarna is jaarlijkse verlenging mogelijk. In aanloop naar daadwerkelijke gebiedsontwikkeling moeten nog heel wat stappen doorlopen worden, waardoor de herontwikkeling nog enkele jaren op zich Iaat wachten. De aankoop met zittende huurder is dan ook niet problematisch, het alternatief is zelfs minder aantrekkelijk. Zonder huurder zou het pand gesloopt worden of leegstaan en zijn er geen huurinkomsten.

Pagina 3 van 5 Raad- 2307728

7.3 Het aankoopbedrag wijkt af van de marktwaarde In november 2020 kon IGM het pand verkopen voor een bedrag van € 1.150.000 -, maar IGM is toen verzocht de verkoop aan te houden vanwege de ontwikkelingen in het gebied. Ook is verzocht om geen extra investeringen te doen en geen langlopende huurverplichtingen aan te gaan vanwege deze ontwikkelingen. Mede daardoor is het pand in waarde verminderd. Met deze kennis van het verleden is een aankoopbedrag van € 1.075.000, - te rechtvaardigen.

Kosten, opbrengsten en dekking Ten aanzien van de boekwaarde geldt dat de boekwaarde hoger zal zijn dan de huidige marktwaarde zoals die recentelijk is getaxeerd. Omdat er op dit moment nog geen zicht is op een concrete herontwikkeling of verkoop schrijft het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) voor dat er een afwaardering naar deze lagere marktwaarde dient plaats te vinden. Voor dit pand gaat het thans om een noodzakelijke afwaardering van afgerond € 235.000, - de afwaardering zal ten laste van de reserve stadsontwikkeling worden gebracht. Jaarlijks onderhoud en eigenaarslasten Omdat het pand naar verwachting binnen een paar jaar gesloopt gaat worden zijn de onderhoudslasten minimaal. De inschatting is € 9600,- Incl. btw. (is kostprijsverhogend) De eigenaarslasten betreffen € 9234,- incl. btw (is kostprijsverhogend) Compensatie energiekosten De huurder betaalt een voorschot (servicekosten) van € 13.200 per jaar incl. BTW (is kostprijsverhogend), deze wordt op nacalculatie verrekend. Op deze jaarlijkse resultaten krijgt huurder een compensatie van € 3000,- incl. btw (is kostprijsverhogend) Huurinkomsten De inkomsten door huur zijn jaarlijks € 22.800, - (geen belaste verhuur) Resultaat Eenmalig € 235.000,- afwaarderen zijnde het verschil tussen koopsom € 1.075.000,- en marktwaarde € 840.000,Structureel Onderhoud en eigenaarslasten Compensatie energie Totaal

€ 18.834, - incl, btw € 3.000, - incl. btw € 21.834, -

Inkomsten huur

€ 22.800, - geen belaste verhuur

Verschil

€

966,-

;aren

jaren

a~, etas

als lekst

Structureel aflopende kapitaallasten __ _Taelichiin9 IX~ de begro4r!9~4~3~~9

Schee~~vaarihuís omsdteijvJng

activeren

e boekwaarde par[d scheepvaarttu~s

≤85.OQ0

ll

17

b Grond-aGesn ra~ielasten

355.060

íJ

4

7

7

l"d

7

7

e

7

7

f

7

7

9

7

7

íh

7

7

~ i

7

7

~3

J

7

c

896.000

Pagina 4 van 5 Raad- 2307728

afschrijving

ren₹e Y + t

rente t t 2

rente t t 3

10% 28, 579

28.529

'taz@as₹en k i- 1 bedra

4.$50

4.565

4.279

33.379

3.550

3.550

3.SSQ

3.550

$.9~0

$.115

7.829

36.9 3

coderin

projectnummer

\/ervolg Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met het voorstel tot aankoop van Haven Noordzijde 37/37a, zal er een aankoopovereenkomst worden opgesteld en na levering zal het pand opgenomen worden in de portefeuille van vastgoedbeheer.

Bijlagen n.v.t.

Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, F.W. van Ardenne

Pagina 5 van 5 Raad - 2307728

de burgemeester, A.J. Gerritsen