13.1 Voorbereidingskrediet Parkbuurt - Bijlage - Projectopdracht-Startnotitie Parkbuurt.pdf

Gemeente Almelo

Projectopdracht Ontwikkellocatie Parkbuurt

Versie 1.0 Datum: 09/01/2023

Inhoud 1. PROJECTDOEL EN RESULTATEN ................................................................................................... 2 1.1 Aanleiding en achtergrond ............................................................................................................ 2 1.2 Werkgebied ................................................................................................................................... 2 1.3 Opdracht, doelstelling en resultaat ................................................................................................ 2 1.4 Scope/ projectafbakening .............................................................................................................. 4 2. PLANNING EN FASERING ................................................................................................................ 5 3. PROJECTSTURING EN MIDDELEN ................................................................................................. 6 3.1 Organisatie .................................................................................................................................... 6 3.2 Financiën (Geld) ............................................................................................................................

8 3.3 Risico’s en beheersmaatregelen ................................................................................................... 9 3.4 Communicatie ................................................................................................................................ 9

Voor akkoord: Projectleider

Patrick Jonkman

Bestuurlijke opdrachtgever

Eugène van Mierlo

Ambtelijke opdrachtgever/budgethouder

Alex Langius

Zaaknummer JOIN Projectnummer/boekingsnummer

DCS - 2280782 810016 / 299313

1

1. PROJECTDOEL EN RESULTATEN 1.1 Aanleiding en achtergrond Aan de noordrand van Almelo ligt de toekomstige woningbouwlocatie ‘Parkbuurt‘. Al in 2014 is er door een projectgroep nagedacht over de gewenste invulling van het plan. Hoofdvraag van dat onderzoek was om te ontdekken wat voor soort woonwijk hier gebouwd zou moeten worden om een goede aansluiting te vinden bij potentiële kopers. De locatie Parkbuurt is nu weer naar voren gekomen als woningbouwlocatie i.v.m. de woningbouwopgave en het gegeven dat op deze locatie een bestemming wonen geldt voor het gebied. Daarnaast zijn er voor het gebied Aalanderveld (waar de Parkbuurt deel vanuit maakt) versnellingsgelden aangevraagd. Deze projectopdracht zorgt ervoor om de locatie Parkbuurt tot ontwikkeling te laten komen en onder welke voorwaarden zodat deze aangeboden kan worden aan marktpartijen. 1.2 Werkgebied De locatie is gelegen aan de noordrand van Almelo. Het gebied wordt momenteel gekenmerkt door haar natuurlijke omgeving en het agrarische productielandschap. De locatie is gelegen aan de Aadijk; een oude cultuurlijke overgang in het landschap. Hier vormt zich de overgang van het noordelijke lager gelegen jonge veenontginningslandschap en de iets hoger gelegen uitloper van het Twentse beekdal-dekzandlandschap ten zuiden ervan. De planlocatie Parkbuurt Noord ligt aan deze zuidkant van de Aadijk.

Aan de oostkant van de locatie ligt het Meulenbelt, waar het verzorgingshuis ‘Meulenbelt’ is gevestigd. Aan de zuidkant grenst de locatie aan de Bleskolk, een natuurlijk ven. 1.3 Opdracht, doelstelling en resultaat 1.3.1 Opdracht: Voer regie op de verkenning om te komen tot een ontwikkelperspectief van het gebied zoals aangegeven op onderstaand kaartje, aangeduid als ‘plangebied’. Uitgangspunt hierbij is de huidige aanwijzing met bijbehorende bestemming wonen. Het inrichtingsplan met ruimtelijk kader/uitgangspunten komt tot stand door betrokkenheid van verschillende (vak)disciplines. In het programma van eisen wordt het gebiedsprofiel, woonprogramma, ontwikkelprincipe, ontsluiting, klimaatopgaven etc. bepaald. Dit wordt duidelijk door de ambities en doelen uit de omgevingsvisie te vertalen en die voor het hele gebied te benoemen voorzover deze passen in het geldende bestemmingsplan. De uitwerking zal uiteindelijk in de markt worden gezet (verkoop) waarvoor ontwikkelaars worden uitgenodigd om hierop te reageren.

2

Plangebied

Waterrijk_Almelo_fase1 (ruimtelijkeplannen.nl)

Legenda Groen Water Wonen Woongebied

1.3.2 Doelstelling: Het doel van deze projectopdracht: inrichtingsplan met ruimtelijk kader/uitgangspunten voor woningbouwontwikkeling van ca. 135 woningen op de locatie Parkbuurt en op basis van het huidige geldende bestemmingsplan. Deze ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwopgave in Almelo waarbij zoveel mogelijk rekening zal worden gehouden met de omgevingsvisie, woonvisie en uitvoeringsagenda en waarbij in ieder geval de onderstaande principes aan de orde komende: - Aantrekkelijk wonen in de Parkbuurt; - Aandacht voor verkeer (auto, fiets), groenstructuur en ontsluiting naar de binnenstad; - Een openbare ruimte, die aansluit op het beoogde gebruik en sfeer van het plangebied; 1.3.3 Resultaat Het resultaat van deze projectopdracht is een inrichtingsplan met ruimtelijk kader/uitgangspunten voor de locatie Parkbuurt voor de realisatie van ca. 135 grondgebonden woningen. Hiervoor wordt een verkenning opgesteld met daarin een afweging van meerdere varianten leidend tot een stedenbouwkundig/ruimtelijke programma van eisen en een afgerond financiële haalbaarheidsstudie. Zaken zoals de realisatie van wegen, groen, water, verlichting, duurzaamheid etc. worden in de verkenning meegenomen.

3

Kaders zijn: -

een levendig parkbuurt met een eigen karakter, waar naast wonen aansluiting wordt gezocht met de bleskolk; een goede verbinding met de binnenstad; aandacht voor mobiliteit (parkeren, rijden) afgestemd op binnenstedelijk wonen en werken; gebruik maken van de bestaande openbaar groen en invulling geven aan water/klimaatopgaven; beeld/uitstraling van de straat (openbare ruimte) is aangepast aan de nieuwe identiteit en het gebruik; (mogelijk) plek is voor maximaal 4 woonwagens.

1.4 Scope/ projectafbakening Het project omvat de voornoemde verkenning van ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie Parkbuurt. In het project worden met de volgende kaders rekening gehouden: - Het huidige beleid en de bijbehorende beleidsambities (woonvisie, beleidsplan openbare ruimte, duurzaamheid, klimaatadaptatie, parkeernormen, grondbeleid etc.); - Andere relevante zaken die in het coalitieakkoord worden genoemd zoals: o Woningbouwopgaven o Zelfbewoningsplicht o Verschillende woonvormen o Alle woningen zijn energieneutraal o Verschillende typologieën voor de doelgroep (middensegment) Scope wat wel - Opstellen en besluitvorming voorbereiden van inrichtingsplan met ruimtelijk kader/uitgangspunten - Visie op hoofdlijnen voor de inrichting van de openbare ruimte voor het plangebied - Definitieve besluitvorming over verschillende beleidsuitgangspunten (verkeer, water enz.) - Ophalen commitment voor de plan/visie bij diverse stakeholders en dit indien nodig vastleggen in b.v. een intentieovereenkomst - Op basis van uitkomsten de (verschillende) ontwikkellocatie in de markt aanbieden - Uitvoering op basis van geldende beleidsplan wat niet - Uitvoering inrichtingsplan openbare ruimte - Onderzoek naar alternatieve/aanvullende mogelijkheden vanuit andere programma’s

4

2. PLANNING EN FASERING Projectfase Initiatieffase

Definitiefase

Ontwerpfase Voorbereidingsfase

Uitvoeringsfase

Afrondingsfase

Inhoud  Kick-off projectteam  Behandelen stuurgroep Stedelijke ontwikkeling  Schrijven en laten vaststellen van deze projectopdracht door het college en aanvragen voorbereidingskrediet  Onderzoek en analyse (stakeholdersanalyse, inventarisatie beleid, (eventueel) bestaande afspraken  Eventueel (laten) opstellen communicatieplan  Uitvoeren diverse (ruimtelijke) onderzoeken  Collegebesluit vaststellen ontwikkelvisie en -strategie  Financiële kaders en uitgangspunten (exploitatie)  Vaststelling verkenning/ontwikkelvisie en strategie go no go volgende fase  Doorlopen van de nodige procedures om de locatie in de markt te zetten en aan te bieden aan projectontwikkelaars;  Verkoopprocedure  Overeenkomst(en) sluiten  Actualiseren risicomodel  Bouwrijp maken  Opleveren van uitgeefbare grond  Start bouw  Woonrijp maken

Doorlooptijd november ’22 tot februari ‘23

januari ’23 tot augustus ‘23

september ‘23 September ’23 tot December ‘23

2024 – ev.

 Actualiseren risicomodel  Oplevering openbare ruimte aan gemeente (voorbeheer en onderhoud)

5

3. PROJECTSTURING EN MIDDELEN 3.1 Organisatie Projectleider De projectleider is eerste aanspreekpunt voor het project en is verantwoordelijk voor het behalen van punt 1.3.3 genoemde resultaten en daarbij het bewaken van de planning/voortgang, financiën, kwaliteit, communicatie, informatie, organisatie en risico’s. Via beslisdocumenten en regelmatig overleg legt de projectleider verantwoording af aan de ambtelijk opdrachtgever. De projectleider heeft een sterke focus op samenwerking en resultaat. De projectleider stuurt het projectteam aan en is verantwoordelijk voor het agenderen van het project op de agenda van de stuurgroep prioritaire gebieden en stadsontwikkeling. Opdrachtgevers Eens in de 3 weken vindt overleg plaats over de voortgang met de ambtelijke opdrachtgever. Met de bestuurlijke opdrachtgever vindt eens in de 5 tot 6 weken overleg plaats. Wethouder van Mierlo is de bestuurlijke opdrachtgever en is binnen het college verantwoordelijk voor de realisering van de opdracht. De adjunct-directeur stadsontwikkeling is ambtelijk opdrachtgever en formuleert samen met de opdrachtnemer/projectleider de opdracht en het te behalen resultaat. Hij volgt kritisch of het gevraagde resultaat wordt opgeleverd en of het voldoet aan de geformuleerd doelstellingen.

Bestuurlijke opdrachtgever (wethouder) Stuurgroep (stedelijke ontwikkeling en prioritaire gebieden) Ambtelijke opdrachtgever (adjunct-directeur Stadsontwikkeling)

(concern) projectleider

Projectteam

Kernteam

Projectgroep / kernteam De projectgroep en/of kernteam komt op initiatief van de projectleider bijeen om het project inhoudelijk te bespreken. De belangrijkste rol van de projectleden is het uitwisselen/aandragen/verwerken van relevante informatie(adviseren). De leden zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het resultaat en integrale totstandkoming. Het kernteam bestaat uit de projectleider, stedenbouwkundige en jurist vastgoed. In het projectteam zitten specialisten uit alle relevante disciplines en bestaat uit:

6

o o o o o o o o o o o o

Projectleider Projectondersteuning Groen Water/klimaat Civiel Openbare ruimte Milieu Mobiliteit (verkeer/parkeren) Ruimtelijke ontwikkeling Wonen Planeconoom Inkoop/aanbesteden

Daarnaast zullen een aantal collega’s agenda lid zijn zodat zij aangehaakt zijn bij het project, het gaat dan om de volgende disciplines: o o o o o

Communicatie Financiën Vastgoed Wijkregie Bestuursadviseur(s)

7

3.2 Financiën (Geld) Raming Kosten Projectnaam

Parkbuurt Product/activiteit

Vastgoed 1.1 Inmeten, (concept) overeenkomsten enz.

uren

euro's

300

€

34.800

300

€

34.800

500

€

58.000

2.1 Programma van Eisen

80

€

9.280

2.2 Stedenbouwkundig plan

300

€

34.800

2.3 Inrichtingsplan (hoofdlijnen) Openbare ruimte

120

€

13.920

270

€

62.350

3.1 Opstellen en procedure wijzigingsplan

90

€

9.270

3.2 Opstellen en procedure exploitatieplan

180

€

17.630

3.3 Bestemmingsplanprocedure woonwagens

150

€

15.450

€

20.000

Stedenbouw

Ruimtelijke Ordening

3.4 Onderzoeken bestemmingsplan – woonwagens Civiele en cultuur techniek

1.200

€

112.800

4.1 Projectleider Uitvoering Fysiek

300

€

30.900

4.2 Diverse disciplines zoals Mobiliteit, Groen en Water

900

€

81.900

Planeconomie

450

€

52.200

9.1 Planeconomie

450

€

52.200

Communicatie

-

€

-

pm

€

-

250

€

22.750

250

€

22.750

Management

1.100

€

117.100

8.1 Projectleider

800

€

92.800

8.2 Projectondersteuner

300

€

24.300

-

€

40.000

€

40.000

€

500.000

6.1 Inkoop/contractmanagement 7.1

Onvoorzien 9.1 Ca 10% van totaal

Totaal

3.820

In bovenstaande tabel zijn de kosten voor deze fase uitgewerkt (tot en met december 2023) en is tot stand gekomen op basis de standaard rekenmodel plankosten van de VNG en de op dit moment 8

actuele uurtarieven (gemeente Almelo) van de verschillende expertises. Bovenstaande geraamde kosten zullen uiteindelijk ten laste komen van de verkoopopbrengsten. 3.3 Risico’s en beheersmaatregelen De voorlopige en grootste risico’s zijn in onderstaand schema aangeven. Met de projectgroep zal elke fase een risicosessie plaatsvinden waarin mogelijke risico’s worden geanalyseerd en beheersmaatregelen worden bedacht. Risico Marktwijzigingen (bouwkosten)

Effecten Kosten hoger

Maatregel Gebruik maken van subsidie mogelijkheden

Wanneer / door wie PL/AOG

Instabiele woningmarkt

Geen afnemende partijen

Tijdelijk uitstel start

PL/AOG/BOG

Onvoldoende draagvlak politiek

Vertraging besluitvorming

AOG/BOG/B&W

Gewijzigde regelgeving/beleid

Langere doorlooptijd

Frequente terugkoppeling naar college en op tijd betrekken en infomeren raad. Inpassen nieuwe regelgeving/beleid

Onvoldoende/beperkt beschikbaar projectteamleden

Onvoldoende continuïteit, langere doorlooptijd

Externe inhuur

AOG/PL/Teammanagers

Financiële dekking (Beperkt/geen budget)

Vertraging

Beschikbaar stellen krediet/budget

PL/AOG/Raad

PT

3.4 Communicatie De projectleider geeft de voortgang van het project weer in voortgangsrapportages en bespreekt de voortgang gevraagd en ongevraagd met de opdrachtgever(s) en het kernteam. Door middel van vertegenwoordigers in de projectgroep blijven diverse disciplines voortdurend op de hoogte van de ontwikkelingen.

9