12.1 Vast te stellen bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek - Bijlage 1 - Vast te stellen bestemmingsplan ‘Bornsestraat 36, Bornerbroek’.pdf

Bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek NL.IMRO.0141.00132-

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Inhoudsopgave

T oelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging van het plangebied 1.4 Huidige planologische situatie 1.5 Leeswijzer

6 6 6 6 7 8

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1 Bornerbroek 2.2 Plangebied

10 10 10

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

13 13 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

17 17 20 26 28

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid (Wet geluidhinder) 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie & cultuurhistorie 5.9 Fysieke veiligheid 5.10 Besluit milieueffectrapportage

34 34 37 38 39 41 43 44 45 47 49

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

51 51 53

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

57 57 57 58

Hoofdstuk 8

60

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

61 61 61 61

Bijlagen bij toelichting

62

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

3

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Bijlage 1

Woononderzoek OVKK

63

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

71

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

130

Bijlage 4

Aeriusberekening

185

Bijlage 5

Quickscan flora en fauna

195

Bijlage 6

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

226

Bijlage 7

Waterhuishoudkundig plan

243

Bijlage 8

Zienswijzennota

255

Regels

257

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

258 259 263

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Tuin Verkeer Wonen - Gestapeld wonen

264 265 266 268

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene procedureregels Overige regels

270 271 272 273 274 275

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

276 277 278

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

4

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

5

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de locatie aan de Bornsestraat 36 te Bornerbroek bevindt zich het perceel van een voormalige slagerij. De slagerij is niet meer aanwezig. Op het perceel staat nu de verouderde bebouwing van de slagerij en bijbehorende bedrijfswoning. Initiatiefnemer is voornemens het perceel te herontwikkelen met woningbouw. Concreet gaat het om de sloop van alle bebouwing en de realisatie van twee gebouwen met daarin ruimte voor totaal 18 appartementen. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek", aangezien ter plaatse een gemengde bestemming geldt. Hierbinnen ontbreken de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor reguliere appartementen. Om de gewenste ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is een bestemmingsplan herziening vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin en toont aan dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Bornsestraat 36, Bornerbroek" bestaat uit de volgende stukken: regels; verbeelding; Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. De volgende bijlagen zijn bij deze toelichting opgenomen Bijlage 1 Woononderzoek OVKK; Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai; Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek; Bijlage 4 Aeriusberekening; Bijlage 5 Quickscan flora en fauna; Bijlage 6 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. Bijlage 7 Waterhuishoudkundig plan.

1.3

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Bornsestraat 36 te Bornerbroek. Het plangebied is kadastraal bekend als Ambt-Almelo, sectie O, nummers 321, 322 en 1033. In afbeelding 1.1 is de indicatieve ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Almelo (rode ster) en de directe omgeving weergegeven (rode lijn).

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

6

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (Bron: PDOK)

1.4

Huidige planologische situatie

1.4.1 Algemeen Het plangebied ligt binnen de planbegrenzing van het bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek, door de gemeente Almelo vastgesteld op 9 maart 2009. Tevens gelden de bestemmingsplannen "Parapluherziening parkeren" (vastgesteld op 5 juni 2018) en "Parapluherziening wonen" (vastgesteld op 23 maart 2020). In dit geval is met name het bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek" relevant. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldend bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is rood omlijnd aangegeven

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

7

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 1.2: Uitsnede van het geldende bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2 Beschrijving bestemmingen Op basis van het geldende bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek" gelden ter plaatse van het plangebied de bestemmingen Tuin, Gemengd en Verkeer. Ter plaatse van de bestemming 'Gemengd' ligt een bouwvlak ter plaatse van het gebouw, waarin op de verbeelding een maximum goot- en bouwhoogte zijn aangegeven. Tevens is aangeduid dat er uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan zijn. Hierna wordt op de bestemmingen ingegaan: Gemengd: Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de huidige bebouwing en achterterrein. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor detailhandel, dienstverlenende bedrijven, kantoren en wonen. De gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in een bouwvlak, waarbij is bepaald dat ten aanzien van woningen uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan zijn. Daarnaast is een bepaling opgenomen voor de maximum goot- en bouwhoogte. Tuin: Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de tuin rondom het gebouw. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor tuin, met de daarbij behorende andere bouwwerken, infiltratie, berging en afvoer van hemelwater, groenvoorzieningen, tuinafscheidingen en bijbehorende voorzieningen. Gebouwen zijn niet toegestaan. Verkeer: Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de ontsluitingsweg van het achterterrein van het perceel naar de straat.

Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor verkeers- en verblijfsgebieden, groen- en speelvoorzieningen.

1.4.3 Strijdigheid Voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, aangezien binnen de bestemming Tuin geen mogelijkheid is voor het bouwen en gebruiken van woningen. Ook binnen de bestemming 'Gemengd' is het bouwen van appartementen niet mogelijk, aangezien uitsluitend vrijstaande woningen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Samenvattend wordt gesteld dat binnen de huidige bestemmingen de bouw- en gebruiksregels voor het beoogde voornemen ontbreken. Om de gewenste ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is een bestemmingsplan herziening vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin en toont aan dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 De huidige situatie Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskader Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten Hoofdstuk 6 Waterparagraaf Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het gebied beschreven. In hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

8

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing, al is opgesteld (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie besproken. Hoofstuk 6 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

9

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Hoofdstuk 2 2.1

De huidige situatie

Bornerbroek

Het dorp Bornerbroek heeft een lange ontstaansgeschiedenis die begint in de 14e eeuw. Echter, pas in de 20e eeuw is Bornerbroek uitgegroeid van een paar losse huizen tot een dorp. Als gevolg van een gemeentelijke herindeling behoort het dorp sinds 2001 bij de gemeente Almelo. Bornerbroek is een kerkdorp met een radiale structuur. Vanuit diverse richtingen komen lintbebouwde wegen in het dorp samen. Op het centrale kruispunt waar de meeste wegen bij elkaar komen is de kerk gevestigd. Dit kruispunt is nog steeds het centrum van Bornerbroek. De bebouwing langs de linten kent op dit kruispunt de meeste variatie. Zo zijn hier de grotere gebouwen gelegen waarin ook andere functies dan wonen zijn gevestigd. Naast de aanwezige lintbebouwing hebben er in de loop der jaren enkele uitbreidingen, met name woningbouw, plaatsgevonden. Deze zijn doorgaans aan de achterzijde van één of meerdere linten gebouwd. In tegenstelling tot de lintbebouwing zijn deze gebieden in de meeste gevallen planmatig van opzet en kennen derhalve een andere karakteristiek. Aan de noordzijde van de Lange Voort zijn enkele bedrijven gevestigd, grenzend aan het agrarisch gebied. Voor diverse bedrijven is inmiddels een mogelijkheid ontstaan om de bedrijfsbebouwing om te zetten in woningbouw.

Door middel van vier doorgaande wegen, de Entersestraat, Pastoor Ossestaat, Bornsestraat en de Lohuisstraat, is Bornerbroek met de omgeving verbonden. Hiermee zijn de omliggende grotere plaatsen als Almelo, Delden, Rijssen en Borne te bereiken. Maar ook het buitengebied is door middel van deze en andere wegen goed verbonden met Bornerbroek. Het dorp kent daardoor ook een nauwe verbondenheid met het omliggende landelijke gebied. Vele woonpercelen grenzen met de achterzijde aan het buitengebied.

2.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de Bornsestraat 36 te Bornerbroek. De Bornsestraat betreft een lokale verbindingsstraat tussen Bornerbroek en Borne/Zenderen. De directe omgeving van het plangebied bestaat een mix van woningen en maatschappelijke functies en centrumfuncties. Het plangebied zelf betreft het perceel van een voormalige slagerij. Op het perceel staan een bedrijfspand en een woning. De rest van het perceel is ingericht als tuin. De ontsluiting vindt plaats via een achterpad die uitkomt op de Bornsestraat. De slagerij is inmiddels opgeheven, waardoor zowel het bedrijfspand als de woning leeg zijn komen te staan. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen. In afbeelding 2.2 zijn enkele straatbeelden opgenomen.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

10

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

11

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 2.2: Straatbeelden plangebied (Bron: Initiatiefnemer)

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

12

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Ontwikkeling

Zoals al aangegeven is initiatiefnemer voornemens de ter plaatse aanwezige bebouwing te slopen en ter vervanging twee appartementengebouwen te realiseren. De gebouwen bestaan uit drie lagen, waarbij er in het voorste gebouw 15 appartementen komen (vijf per laag) en in het achterste gebouw drie appartementen (één per laag). De gebouwen krijgen een bouwhoogte van circa 10 meter, aansluitend bij omliggende bebouwing. De gebouwen zullen daarnaast ook qua uitstraling/materialisering passend zijn in het straatbeeld. Het is bijvoorbeeld wenselijk om de bestaande uitstraling van de voorgevel zoveel mogelijk te behouden. Ook worden de gebouwen voorzien van bruine bakstenen en een zwarte kap, in de vorm van een afgeknot schilddak. De appartementen krijgen een oppervlakte van tussen de circa 40 en 60 m2 en zijn bedoeld voor starters. Het gaat dan ook om betaalbare appartementen in zowel de koopsector (tot max. 175.000 euro) en in de huursector (circa 500 euro per maand). De appartementen beschikken over een kamer, keuken, één slaapkamer en een badkamer. Ook krijgt elk appartementen een balkon. De appartementen zijn primair voor jongeren die economisch of maatschappelijk verbonden zijn met Bornerbroek. In de Vereniging van Eigenaren en de huurvoorwaarden zullen bindingseisen worden opgenomen, zodat dit gewaarborgd blijft.

De appartementen worden gerealiseerd volgens het shared-living concept. Dit betreft een experimentele insteek om betaalbare woningen realiseerbaar te maken. Het shared-living concept houdt in dat er, naast het realiseren van de wooneenheden, faciliteiten gerealiseerd worden waar de jongeren (gezamenlijk) gebruik van kunnen maken. Voorbeelden hiervan zijn de gemeenschappelijke kelder, de 18 afgesloten bergruimten voor persoonlijke opberging, een algemene fietsstalling en de aanschaf van een elektrische auto voor algemeen gebruik voor de bewoners van de appartementen. In eerste instantie wordt er gekozen voor één elektrische auto voor deelgebruik. Mocht tijdens de bewoning blijken dat er behoefte is aan 2 auto's dan zal er een extra elektrische auto worde aangeschaft. Het terrein achter de gebouwen wordt gebruikt als gemeenschappelijke tuin. Tevens worden aansluitend 11 parkeerplaatsen voor auto's en een fietsenstalling gerealiseerd. Aan deze achterzijde bevindt zich ook de ontsluiting, die via de Theresiahof op de Bornsestraat uitkomt. Aan de voorzijde komen tevens nog vijf parkeerplaatsen in de vorm van langsparkeren langs de Bornsestraat. In afbeelding 3.1 is een overzichtsplattegrond van de ontwikkeling weergegeven. In afbeelding 3.2 zijn enkele impressies opgenomen.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

13

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 3.1: Plattegrond nieuwe situatie (Bron: Ton Kuipers Architecten)

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

14

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 3.2: Gevelschetsen nieuwe situatie (Bron: Ton Kuipers Architecten)

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1 Algemeen Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. De CROW gaat uit van een minimum en een maximum behoefte. Dat is de bandbreedte. In dit geval wordt van het gemiddelde uitgegaan. Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: Functie: serviceflat* Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk / gemeente Almelo (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Parkeerbehoefte (per woning): 1,2** parkeerplaats per appartement Verkeersgeneratie (per woning): 2,6 verkeersbewegingen *De gemeente Almelo heeft aangegeven uit te gaan van de functie 'serviceflat', aangezien het gaat om appartementen volgens het shared living principe (zelfstandige appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen) **Deze aangepaste norm is een(boven-)gemiddelde tussen de minimale CROW-norm (0,9) en de

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

15

NL.IMRO.0141.00132-BP31

maximale norm (1,3) voor dit woningtype. Deze norm is genuanceerd bijgesteld, omdat het hier (primair) gaat om kleine woningen voor éénpersoons-huishoudens en er sprake is van deel-auto’s voor algemeen gebruik, specifiek bestemd voor bewoners van dit appartementencomplex”.

3.2.2 Parkeren In voorliggend geval gaat het om de realisatie van 18 appartementen. Op basis van de voorgenoemde parkeernorm geldt een parkeerbehoefte van 1,2*18 = afgerond 22 parkeerplaatsen. Deze norm is in overleg met de gemeente vastgesteld. Hiervan kan 0,3 parkeerplaatsen (bezoekers) in de openbare ruimte worden opgevangen, waarmee een parkeernorm van 0,9 per woning resteert. Dit betekent dat 0,9*18 = afgerond 16 parkeerplaatsen op het eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Met dit plan wordt voorzien in 16 parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan de norm wordt dan ook voldaan. Aanvullend wordt gesteld dat het gaat om veelal éénpersoonsappartementen en er worden voldoende fietsenstallingen gerealiseerd (ruimte voor 36 fietsen). Ook is er de beschikking over een elektrische auto voor deelgebruik. Dit zijn redenen dat gesteld wordt dat de aanwezigheid van 16 parkeerplaatsen voldoende is.

3.2.3 Verkeer De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 18 appartementen. Op basis van de kengetallen geldt een verkeersgeneratie van gemiddeld 2,6 verkeersbewegingen per woning. In totaal maakt dit 18*2,6 = 46,8 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Deze verkeersgeneratie kan eenvoudig via de Bornsestraat in beide richtingen worden afgewikkeld. Deze weg is van voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie veilig en eenvoudig te kunnen verwerken. Overigens zal de verkeersgeneratie planologisch gezien minder toenemen, aangezien de mogelijkheden tot het uitoefenen van gemengde functies komt te vervallen. Tot slot wordt opgemerkt dat de meest westelijk gelegen parkeerplaats langs de Bornsestraat (in afbeelding 3.1 weergegeven) komt te vervallen, om zo te voorzien in een veilige ontsluitingsroute. Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkelingen.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

16

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

17

NL.IMRO.0141.00132-BP31

4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen.

Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2.2 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijk e ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015;

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

18

NL.IMRO.0141.00132-BP31

ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het voorliggende bestemmingsplan voorziet per saldo in het toevoegen van 18 appartementen. Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De appartementen zijn primair voor jongeren die economisch of maatschappelijk verbonden zijn met Bornerbroek. In de Vereniging van Eigenaren en de huurvoorwaarden zullen bindingseisen worden opgenomen, zodat dit gewaarborgd blijft. Het verzorgingsgebied kan dan ook worden bepaald op de kern Bornerbroek. Behoefte Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied (bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur) en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder. Het gaat in dit geval om woningen voor starters in Bornerbroek. Er is in Bornerbroek een grote behoefte aan betaalbare woningen voor jongeren. Momenteel is er in Bornerbroek namelijk geen aanbod in deze sector. Dit blijkt onder andere uit het onderzoek naar de woonbehoefte van starters in Bornerbroek, dat in het kader van onder andere dit project is uitgevoerd (in 2018) door de OVKK (Overijsselse vereniging voor krachtige kernen). Hieruit is gebleken dat 91% van de respondenten (43) dat ze in Bornerbroek willen blijven. Het volledige onderzoek is als Bijlage 1 opgenomen. Bij het zoeken van een woning loopt het gros van de respondenten er tegenaan dat er te weinig betaalbare woningen beschikbaar zijn. Een groot deel van de respondenten zoekt een koopwoning, daarnaast zoekt een aantal respondenten een particuliere huurwoning. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de gemiddelde woonlasten voor de respondenten tussen de gemiddeld 650 en 800 euro liggen.

Qua woningtype zoeken de respondenten zowel appartementen, eengezinswoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Op basis van de huidige woningmarkt kan echter gesteld worden dat de (gemiddelde) woonlasten niet aansluiten bij de wens naar tweekappers of vrijstaande woningen. Er is sprake van een mismatch. Uit het onderzoek blijkt dat de aangeboden starterswoningen in Bornerbroek voor een hogere koopprijs worden aangeboden (hoger dan 200.000) dan betaalbaar is voor starters. Uit het onderzoek blijkt namelijk starters zoeken naar koopwoningen tot maximaal 170.000. Verder blijkt dat er het afgelopen jaar één starterswoning is aangeboden, terwijl meer dan 30 jongeren hebben aangegeven binnen nu en drie jaar over een woning te willen beschikken. Naast een gebrek aan starterswoningen in de koopsector, blijkt uit het onderzoek ook dat het aantal huurwoningen in Bornerbroek te beperkt is in vergelijking met het aantal woningzoekende jongeren. Huur in de private sector is er nagenoeg niet. Daarnaast blijkt dat het aantal sociale huurwoningen die beschikbaar is, vaak niet toegankelijk zijn voor de starters in verband met richtlijnen rondom de inkomensgrens en dergelijke. Verder is het systeem van woningtoewijzing op gemeentelijk niveau ingericht.

Dit houdt in dat inwoners uit Almelo (als stad) evenveel mogelijkheden hebben om toe te treden tot een sociale huurwoning in Bornerbroek, als de jongeren uit de kern Bornerbroek. Uit een analyse van de afgelopen jaren blijkt dat een groot deel van de starters op zoek is gegaan naar een woning elders dan Bornerbroek, door een gebrek in aanbod. Dit laat haar sporen ook achter in de ledenbestanden van verschillende verenigingen van Bornerbroek. Door nieuw aanbod te generen voor

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

19

NL.IMRO.0141.00132-BP31

starters en daarmee jongeren te behouden, beoogt de projectgroep ook een impuls te geven aan de vitaliteit van Bornerbroek. Omdat dit project inspeelt op het nijpende te kort aan wooneenheden voor starters in Bornerbroek en daarmee een kwalitatieve woonvraag in Bornerbroek beantwoordt, is het plan passend. Het plan bestaat voor een deel uit koopappartementen en voor een deel uit huurappartementen en in de Vereniging van Eigenaren wordt vastgelegd dat het plan voor jongeren uit Bornerbroek bestemd is. Zij krijgen voorrang in toewijzing van de woningen. Daarom wordt geen toename verwacht van de sociale woningvoorraad in de gemeente Almelo. Het vormt een innovatieve oplossing voor het woonprobleem onder jongeren in Bornerbroek waar de volgende generaties jongeren hun start op de woningmarkt kunnen maken. Door de provincie Overijssel is de regeling 'stimulering wooninitiatieven' opgesteld. Middels deze regeling heeft de provincie middelen beschikbaar gesteld voor experimenten op de woningmarkt. Deze experimenten zijn erop gericht om uitdagingen binnen de woningmarkt aan te pakken die anders niet aangepakt worden. Het voorliggende project heeft de provincie via die regeling als pilot bestempeld. Het initiatief past dan ook naadloos in de provinciale doelstellingen. In de gemeentelijke woonvisie (2020) zijn drie ambities opgenomen.

Het gaat om het realiseren van een flexibele woningvoorraad, een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad en een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. Ten aanzien van de ambitie om een flexibele woningvoorraad te realiseren is één van de speerpunten om de kern Bornerbroek ruimte te geven om de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen. De ambitie is om voor de lokale behoefte te bouwen om te voorkomen dat jonge mensen wegtrekken uit deze kernen. Er is behoefte aan zowel huurwoningen als koopwoningen. Ook geldt het principe dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Er is dan ook een concrete behoefte aan de appartementen. Tot slot wordt vermeld dat het initiatief ook passend is binnen het regionale woonprogramma, waarin de actuele kwantitatieve behoefte, in samenwerking met de provincie is afgestemd. In paragraven 4.3.1, 4.4.3 en 4.4.4 wordt nader ingegaan op de regionale woonbehoefte en de gemeentelijke woonvisie. In de dorpsvisie van Bornerbroek wordt nader ingegaan op de kwalitatieve behoefte aan woningen in Bornerbroek (4.4.2).

Binnen of buiten stedelijk gebied Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat de toelichting aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Het plangebied ligt op een herstructureringslocatie binnen het stedelijk gebied. Hiermee is de locatie als passend aan te merken. Conclusie Het plan is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is in verschillende plannen verwoord. Het belangrijkste provinciale plan is de provinciale omgevingsvisie, die is verankerd in de provinciale omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en –verordening 2017 vastgesteld. Beiden zijn inmiddels geactualiseerd. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

20

NL.IMRO.0141.00132-BP31

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd.

Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

21

NL.IMRO.0141.00132-BP31

4.2.3.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' is artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op het artikel ingegaan. Artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw; 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien; 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijk ing van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken; 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

22

NL.IMRO.0141.00132-BP31

aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming; 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.

Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt. Toetsing van het initiatief aan artik el 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel In artikel 2.2.2 van de provinciale omgevingsverordening is opgenomen dat bij bestemmingsplannen die voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen de behoefte is aangetoond door middel van actueel onderzoek. In lid 4 van dit artikel staat dat deze behoefte is aangetoond wanneer het aantal woningen past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. De gemeente Almelo heeft via de nota Regionaal Woonprogrammering (RWP) regionale afspraken gemaakt met de Twentse gemeenten en de provincie. Het RWP Twente legt de afspraken vast waarin marktinzichten over woningvraag- en aanbod zijn meegenomen. Uit het RWP blijkt dat voor de gemeente Almelo nog een behoefte is aan nieuwe woningen.

Dit blijkt tevens uit de gemeentelijke woonprogrammering. In de paragraven 4.3.1 en 4.4.3 is dit nader uitgewerkt. Binnen woonprogrammering is er nog ruimte om woningen toe te voegen. De gewenste ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving gaat het - kort door de bocht - om het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met elkaar (connectiviteit) en ervoor zorgen dat de stedelijke netwerken elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Het gaat daarnaast om het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is indicatief met de rode cirkel weergegeven.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

23

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Afbeelding 4.2: Uitsnede Ontwikkelperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwik kelingsperspectief' In voorliggend geval wordt ter plaatse verouderde bebouwing gesloopt en het perceel herontwikkeld met appartementen. Er is daarmee sprake van transformatie.

De woonfunctie past binnen het ontwikkelingsperspectief en de functionele structuur van de omgeving (voornamelijk woongebied). De woningen sluiten aan bij de reeds bestaande omliggende bebouwing en dragen daarmee bij aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van het woongebied en de vitaliteit van de kern Bornerbroek. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

24

NL.IMRO.0141.00132-BP31

4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied. Wat betreft de "Laag van beleving' kent het plangebied geen specifieke kenmerken. Er wordt daarom enkel aan de 'Stedelijke laag' getoetst. De 'Stedelijke laag' De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken dor het infrastructuurnetwerk Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de "Stedelijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Woonwijken 1955 - nu". In afbeelding 4.3 is het plangebied met de rode cirkel aangegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede de 'Stedelijke laag' (Bron: Provincie Overijssel) "Woonwijken 1955 – nu" De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

25

NL.IMRO.0141.00132-BP31

Toetsing van het initiatief aan de 'Stedelijke laag' Deze ontwikkeling, die uitgaat van twee appartementengebouwen in Bornerbroek sluit aan bij de omliggende stedenbouwkundige structuur. Het voegt zich daarmee in de maat, aard en karakter van het grotere geheel. Er wordt daarom geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Regionale woonagenda Twente 4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten.

De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Ambitie Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel.

De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

26

NL.IMRO.0141.00132-BP31

gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

Tabel 3.1: Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.

In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

27

NL.IMRO.0141.00132-BP31

plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit tabel 3.1 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Regionale woonagenda Twente Uit de regionale woonagenda blijkt dat er een concrete behoefte is om de plancapaciteit te verhogen. Deze ligt nu op circa 14.130 woningen, terwijl de ambitie tot 2030 uitgaat van maximaal 22.000 te bouwen woningen. Daarbij is in het regionaal woonbeleid aangegeven dat gezocht moet worden naar de juiste woning op de juiste plek, een bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van dorpen en steden. Inbreiding heeft hierbij altijd de voorkeur.

Voorliggend initiatief sluit hier naadloos bij aan. Door de ontwikkeling wordt namelijk voorzien in een concrete behoefte (zie ook de toetsing aan de ladder in paragraaf 4.1.2) en wordt op een inbreidingslocatie voorzien in een passende vervolgfunctie.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 4.4.1.1 Algemeen De gemeente Almelo beschikt over een recente omgevingsvisie. Deze is op 29 september 2020 vastgesteld. De omgevingsvisie gaat in op hoe de gemeente Almelo zich tot nu toe heeft gevormd en wat voor toekomst beoogd wordt. Het doel is een omgeving waarin zo goed mogelijk gewoond, gewerkt, gesport en ontspannen kan worden. Het betreft een dynamisch document, die bij de invoering van de Omgevingswet hier een onderdeel van zal vormen. In de omgevingsvisie worden vier verschillende gebieden omschreven, waarvoor ontwikkelingsrichtingen zijn opgenomen. Het betreffen het buitengebied, de bedrijventerreinen, wijken en dorpen en de binnenstad. In dit geval is met name de visie ten aanzien van wijken en dorpen relevant. Hierna wordt op deze visie ingegaan. 4.4.1.2 Wijken en dorpen Voor de wijken en dorpen is een gezamenlijke visie ontwikkeld. Het algemene streven is om wijken te creëren met gemengde woonmilieus, waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woningvoorraad heeft relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit wordt meer in balans gebracht door bij herstructurering op woningen voor het middensegment in te zetten. Almelo heeft een bescheiden bevolkingsgroei, die tijdens de looptijd van de visie waarschijnlijk zal omslaan naar krimp.

Daarom is het zaak om de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk te benutten en daarmee aan te sluiten op de ontwikkeling van de bevolking. Dit betekent onder meer: het aanbrengen van de benodigde verscheidenheid door het herstructureren van panden; de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen in bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding).

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 36, Bornerbroek

28

NL.IMRO.0141.00132-BP31

4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie In dit geval wordt bijgedragen aan het streven naar gemengde woonmilieus, passend bij de omgeving en de concrete behoefte. De nieuwe woongebouwen passen in het straatbeeld van Bornerbroek. Ook zorgt de sloop van de verouderde bebouwing en het realiseren van toekomstbestendige appartementengebouw ervoor dat bij wordt gedragen aan het vitaliseren van dorpen en het slim benutten van de binnenstedelijke ruimte. Door de ontwikkeling wordt leegstand en verpaupering voorkomen. Tot slot wordt aangesloten bij het principe 'inbreiding voor uitbreiding'. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het de Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040.

4.4.2 Dorpsvisie Bornerbroek 4.4.2.1 Algemeen Bornerbroek beschikt over een eigen dorpsvisie, die in 2016 is vastgesteld. De 'Dorpsvisie Bornerbroek 2016-2025' geeft weer in welke richting het dorp zich de komende jaren kan ontwikkelen. Een belangrijke doelstelling is om de komende jaren in te zetten op betaalbare huisvesting voor starters en ouderen. Hierna wordt nader ingegaan op de ambitie ten aanzien van wonen. 4.4.2.2 Visie op wonen en leven Eén van de doelstellingen is om onze jongeren een aantrekkelijke woonomgeving aan te bieden, zodat ze de mogelijkheid hebben in Bornerbroek te blijven wonen, en daarmee ons dorp jong houden. Dit wil een groot deel van de jongeren ook erg graag. Dit geldt eveneens voor de oudere inwoners, welke al of niet extra zorg nodig hebben. De afgelopen tien jaren is het erg moeilijk gebleken om betaalbare woningen en appartementen voor onze jongeren en ouderen te realiseren. Daarvoor heeft Bornerbroek investerende partijen nodig, zowel Gemeente als particulieren. Er zijn wel woonwijken (in aanbouw) gerealiseerd met woningen in de prijsklasse boven € 200.000. De St. Dorpsbelangen Bornerbroek is de afgelopen 10 jaren zeer druk geweest om een goede invulling te geven aan de voormalige Hoitink- en Rabo terreinen. Hier was ingezet op wonen in appartementen voor zowel jongeren als senioren.

Mede door de economische crisis is dit niet van de grond gekomen. Het voorstel ten aanzien van wonen en leven is het onder andere volgende: binnen het woningbouwprogramma inzetten op betaalbare woningen (prijsklasse tot 150.000 of huur tussen de 500 en 700 euro p.m.); het bouwen van appartementen; 4.4.2.3 Toetsing van het initiatief aan de dorpsvisie Met het initiatief wordt naadloos aangesloten bij de dorpsvisie. Zo worden er appartementen gerealiseerd in de genoemde prijsklassen in zowel de koop- als huursector.