11.1 Vastelling bestemmingsplannen woningbouw Schapendrift - Bijlage 1 - Vast te stellen bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19.pdf

Bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek NL.IMRO.0141.00104-

Toelichting

NL.IMRO.0141.00104-BP31

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

3

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Inhoudsopgave

T oelichting

2

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

6 6 6 7 7 10

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1 Bornerbroek 2.2 Huidige situatie plangebied

12 12 12

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

14 14 16

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

18 18 20 26 27

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid (Wet geluidhinder) 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie & cultuurhistorie 5.9 Besluit milieueffectrapportage 5.10 Fysieke veiligheid

32 32 33 34 35 37 39 41 42 43 45

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

48 48 50

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

53 53 53 54

Hoofdstuk 8

56

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijze 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

57 57 57 57

4

NL.IMRO.0141.00104-BP31

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

5

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het voormalige tuincentrum aan de Schapendrift 7 te Bornerbroek. Het voornemen is om het voormalige tuincentrum te herontwikkelen naar een woongebied met in totaal 20 grondgebonden woningen. Het voornemen is om 11 vrijstaande woningen en 8 tweekappers te realiseren. De bedrijfswoning aan de Schapendrift 7 wordt herbestemd tot reguliere woning. Opgemerkt wordt dat een tweede bedrijfswoning zal worden gesloopt. Planologisch gezien is er dan ook sprake van het toevoegen van 18 woningen. De voorgenomen herontwikkeling stuit onder de huidige omstandigheden op planologische belemmeringen in verband met de aanwezigheid van het gemengde agrarische bedrijf aan de Lohuisstraat 19 te Bornerbroek (varkens- en rundveehouderij). Eigenaar van het gemengde agrarische bedrijf is echter voornemens de intensieve tak (varkens) te beëindigen. Het beëindigen van de intensieve tak biedt de mogelijkheid voor verdere ontwikkeling van het zuiden van de kern Bornerbroek, waaronder de voorgenomen woningbouw ontwikkeling ter plaatse van het voormalige tuincentrum. Wel dient hiervoor het bouwvlak behorend bij het agrarische bedrijf te worden verlegd om zodoende voldoende afstand te garanderen tussen het agrarisch bedrijf en de beoogde woningen.

Het uitgangspunt is om de oppervlakte van het toekomstige bouwvlak gelijk te houden met de huidige oppervlakte van het bouwvlak. Ten gevolge van de beëindiging van de intensieve tak komen de varkensstallen leeg te staan. Het voornemen is om deze stallen, met een oppervlakte van circa 870 m2, te slopen in het kader van Rood voor Rood beleid van de gemeente Almelo. Op basis van dit beleid genereert het sloopoppervlak het recht op één compensatiekavel met woning en bijhorend bijgebouw. De compensatiekavel wordt elders in het buitengebied van de gemeente Almelo gerealiseerd. De compensatiewoning wordt mogelijk gemaakt door middel van een separate bestemmingsplanprocedure. Dit valt dus buiten de scope van het voorliggende bestemmingsplan. In het voorliggende bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden van het agrarisch bedrijf wel beperkt. Hierdoor wordt planologisch geborgd dat het te slopen oppervlak aan bedrijfsgebouwen niet in de toekomst teruggebouwd kan worden. Dit is in overeenstemming met de uitgangspunten van het Rood voor Rood beleid van de gemeente Almelo. Voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met de geldende bestemmingsplannen "Zuid_Bornerbroek" en "Buitengebied Almelo". Een bestemmingsplanherziening is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Daarbij wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkelingen vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord zijn en er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden, te weten het voormalige tuincentrum aan de Schapendrift 7 en het gemengde agrarische bedrijf aan de Lohuisstraat 19. Het deelgebied Schapendrift 7 ligt in het zuiden van de kern Bornerbroek. Het deelgebied Lohuisstraat 19 behoort tot het buitengebied van de gemeente Almelo en ligt ten zuiden van de kern Bornerbroek. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De deelgebieden Schapendrift 7 en Lohuisstraat 19 zijn aangegeven met respectievelijk de rechter en linker contour.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

6

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek" bestaat uit de volgende stukken: regels (met bijbehorende bijlagen); verbeelding (NL.IMRO.0141.00104-BP31) en een renvooi; Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1 Algemeen Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: Deelgebied Schapendrift 7 Bestemmingsplan Vaststellingsdatum Zuid_Bornerbroek 9 maart 2009 Parapluherziening parkeren 5 juli 2018 Parapluherziening wonen 23 maart 2020 Op basis van bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek" is het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijf - Z', met de aanduidingen 'bedrijfswoning', 'veeartspraktijk' en 'wijzigingsbevoegdheid naar wonen'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven, het deelgebied is indicatief weergegeven met de rode contour. Voor de exacte begrenzing van het deelgebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

7

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) Deelgebied Lohuisstraat 19 Bestemmingsplan Vaststellingsdatum Buitengebied Almelo 19 april 2011 Buitengebied correctieve herziening 18 juli 2017 Parapluherziening parkeren 5 juli 2018 Parapluherziening wonen 23 maart 2020 Op basis van bestemmingsplan "Buitengebied Almelo" is dit deelgebied voorzien van de bestemming 'Agrarisch'. Verder is het deelgebied gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. In afbeelding 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven, het deelgebied is indicatief weergegeven met de rode contour. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

8

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Afbeelding 1.3: Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied Almelo" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2 Beschrijving bestemmingen Bestemming 'Bedrijf - Z' De gronden ter plaatse van het tuincentrum aan het Schapendrift 7 zijn voorzien van de bestemming 'Bedrijf - Z'. De voor 'Bedrijf - Z' aangewezen gronden zijn bestemd voor een tuincentrum, inhoudende detailhandel in bloemen, planten en in overige tuinartikelen met daarbij behorende bebouwing en erven. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn bedrijfswoningen toegestaan. Verder is uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'veeartspraktijk' een veeartspraktijk toegestaan. Verder geldt binnen dit deelgebied de aanduiding 'wijzigingsbevoegdheid naar wonen'. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid is het onder een aantal voorwaarden mogelijk om ter plaatse de bestemming te wijzigen naar 'Wonen'. Aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan: I. De voorkeursgrenswaarden voor geluidgevoelige functies zoals genoemd in de Wet geluidhinder, zoals deze luidde op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpplan in acht worden genomen; II. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan hogere grenswaarden op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld. Er is geen voorwaarde opgenomen omtrent het maximaal te realiseren woningen. Bestemming 'Agrarisch' De gronden ter plaatse van het agrarische bedrijf aan de Lohuisstraat 19 zijn voorzien van de bestemming 'Agrarisch'.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Ter plaatse van de Lohuisstraat 19 is naast een grondgebonden veehouderij tevens een intensieve veehouderij toegestaan. Verder zijn de gronden onder andere bestemd voor de bestaande bedrijfswoning(en), wegen, paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. In de bouwregels is onder andere bepaald dat de bedrijfsgebouwen, kassen en bedrijfswoning(en) binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting' De voor 'Waarde - Archeologische verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. In

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

9

NL.IMRO.0141.00104-BP31

afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mag op deze gronden niet worden gebouwd, tenzij: a. het bouwwerk uitsluitend wordt gebouwd ten behoeve van aanvullend of definitief archeologisch onderzoek, of; b. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn, of; c. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, of; d. het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 250 m2 of minder diep steekt dan 0,50 m ten opzichte van het ter plaatse aanwezige maaiveld.

1.4.3 Strijdigheid Zoals aangegeven in paragraaf 1.4.2 is in het bestemmingsplan "Zuid_Bornerbroek" een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan onder voorwaarden de bestemming ter plaatse van het voormalige tuincentrum aan het Schapendrift 7 te wijzigen van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. In principe kan aan de gestelde voorwaarden worden voldaan. Echter stuit de voorgenomen herontwikkeling onder de huidige omstandigheden op planologische belemmeringen in verband met de aanwezigheid van het gemengde agrarische bedrijf (varkens- en rundveehouderij) op de locatie aan de Lohuisstraat 19 te Bornerbroek. Om de voorgenomen woningbouw ontwikkeling ter plaatse van het voormalige tuincentrum mogelijk te maken dient onder andere het bouwvlak aan de Lohuisstraat 19 verlegd te worden. Ook is het noodzakelijk om de planologische mogelijkheden voor een intensieve veehouderij ter plaatse op te heffen en dient er een geurverordening te worden vastgesteld (zie paragraaf 5.6). Verder wordt de maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen ingeperkt in verband met de voorgenomen Rood voor Rood ontwikkeling waarbij ter plaatse circa 870 m2 aan agrarische opstellen wordt gesloopt. Om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kader om het voornemen mogelijk te kunnen maken.

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 De huidige situatie Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskader Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten Hoofdstuk 6 Waterparagraaf Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijze In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het gebied beschreven (functionele, stedenbouwkundige en verkeersstructuur). Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Almelo beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

10

NL.IMRO.0141.00104-BP31

verbeelding. In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

11

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Hoofdstuk 2

De huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk gaat zowel in op de ontstaansgeschiedenis van Bornerbroek, de omgeving waarin het plangebied zich bevindt als op het plangebied zelf.

2.1

Bornerbroek

Het dorp Bornerbroek heeft een lange ontstaansgeschiedenis die begint in de 14e eeuw. Echter, pas in de 20e eeuw is Bornerbroek uitgegroeid van een paar losse huizen tot een dorp. Als gevolg van een gemeentelijke herindeling behoort het dorp sinds 2001 bij de gemeente Almelo. Bornerbroek is een kerkdorp met een radiale structuur. Vanuit diverse richtingen komen lintbebouwde wegen in het dorp samen. Op het centrale kruispunt waar de meeste wegen bij elkaar komen is de kerk gevestigd. Dit kruispunt is nog steeds het centrum van Bornerbroek. De bebouwing langs de linten kent op dit kruispunt de meeste variatie. Zo zijn hier de grotere gebouwen gelegen waarin ook andere functies dan wonen zijn gevestigd. Naast de aanwezige lintbebouwing hebben er in de loop der jaren enkele uitbreidingen, met name woningbouw, plaatsgevonden. Deze zijn doorgaans aan de achterzijde van één of meerdere linten gebouwd. In tegenstelling tot de lintbebouwing zijn deze gebieden in de meeste gevallen planmatig van opzet en kennen daarom een andere karakteristiek. Door middel van vier doorgaande wegen, de Entersestraat, Pastoor Ossestaat, Bornsestraat en de Lohuisstraat, is Bornerbroek met de omgeving verbonden. Hiermee zijn de omliggende grotere plaatsen als Almelo, Delden, Rijssen en Borne te bereiken. Maar ook het buitengebied is door middel van deze en andere wegen goed verbonden met Bornerbroek.

Het dorp kent daarom een nauwe verbondenheid met het omliggende landelijke gebied. Vele woonpercelen grenzen met de achterzijde aan het buitengebied.

2.2

Huidige situatie plangebied

Zoals aangegeven bestaat het plangebied uit twee deelgebieden, te weten het voormalig tuincentrum aan het Schapendrift 7 en het agrarisch bedrijfsperceel aan de Lohuisstraat 19. Het deelgebied Schapendrift 7 ligt in het zuiden van de kern Bornerbroek. Het deelgebied Lohuisstraat 19 ligt op circa 30 meter ten westen van het deelgebied Schapendrift 7 en behoort tot het buitengebied van de gemeente Almelo. De belangrijkste structuurdragers in de omgeving van het plangebied zijn de Lohuisstraat en de Schapendrift. In de omgeving komen hoofdzakelijk woonfuncties en agrarische cultuurgronden voor. Verder is ten westen van het deelgebied Lohuisstraat 19 een agrarisch bedrijf aanwezig. Binnen het deelgebied Schapendrift 7 is een voormalig tuincentrum aanwezig. Binnen dit deelgebied zijn de gronden nagenoeg geheel verhard en/of bebouwd. Er zijn bedrijfsgebouwen (onder andere schuren en kassen), een veeartspraktijk en twee bedrijfswoningen aanwezig. Tussen de bebouwing zijn de gronden veelal voorzien van verharding. Dit deelgebied wordt aan de westzijde begrensd door de Schapendrift, aan de noordzijde is een woonperceel aanwezig, aan de oost- en zuidzijde zijn agrarische gronden aanwezig. Binnen het deelgebied Lohuisstraat 19 is een gemengd agrarisch bedrijf aanwezig. Het gaat hier om een combinatie van een varkenshouderij en een melkveebedrijf.

Op het bedrijfsperceel zijn twee bedrijfswoningen met bijhorende bebouwing en bedrijfsgebouwen aanwezig. Tussen de bebouwing is sprake van verharding. De overige gronden zijn in gebruik als tuin of ingericht als agrarische gronden. Dit deelgebied wordt aan de westzijde begrensd door de Lohuisstraat. Aan de overige zijden wordt dit deelgebied begrensd door agrarische cultuurgronden. In afbeelding 2.1 is door middel van een luchtfoto de huidige situatie van het plangebied weergegeven. De twee deelgebieden zijn met de rode en groene contour aangegeven.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

12

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Afbeelding 2.1: Luchtfoto's huidige situatie van het plangebied en de omgeving (Bron: PDOK)

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

13

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Gewenste ontwikkeling

3.1.1 Deelgebied Schapendrift 7 Het voornemen is om het voormalige tuincentrum te herontwikkelen naar een woongebied met in totaal 20 grondgebonden woningen. Het voornemen is om 11 vrijstaande woningen en 8 tweekappers te realiseren. De bedrijfswoning aan de Schapendrift 7 wordt herbestemd tot reguliere woning. Opgemerkt wordt dat een tweede bedrijfswoning zal worden gesloopt. Planologisch gezien is er dan ook sprake van het toevoegen van 18 woningen. Op basis van de huidige stedenbouwkundige opzet (zie afbeelding 3.1) is de omvang van de kavels van de verschillende woningen gevarieerd. Tezamen met de afwisseling tussen tweekappers en vrijstaand zorgt dat er een gevarieerde doelgroep kan worden bediend, temeer gelet op de nabijheid van voorzieningen (kern Bornerbroek). De doelgroepen die bediend kunnen worden zijn bijvoorbeeld starters, gezinnen en senioren. In de volgende afbeelding is de gewenste ontwikkeling ten aanzien van herontwikkeling van tuincentrum Braamhaar weergegeven.

Afbeelding 3.1: Beoogde stedenbouwkundige opzet (Bron: Buro Poelmans Reesink) De woningen worden gerealiseerd aan de oostzijde van het Schapendrift, hiermee wordt het bestaande bebouwingslint aan het Schapendrift doorgezet. Door de eenzijdige lintbebouwing blijft het open landschap zichtbaar en herkenbaar. Bestaande waardevolle bomen blijven zoveel als mogelijk behouden. Dit zorgt ervoor dat het gebied herkenbaar blijft. Beoogd wordt om een overgang van de nieuwe bebouwing richting het landschap aan de oostzijde te creëren. Dit wordt gecreëerd door een groene rand zonder woonbebouwing te realiseren langs de oostzijde. De overgang van de lintbebouwing richting het landschap wordt hiermee verzacht.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

14

NL.IMRO.0141.00104-BP31

3.1.2 Deelgebied Lohuisstraat 19 Zoals in de aanleiding is aangegeven stuit de voorgenomen herontwikkeling van het voormalige tuincentrum aan de Schapendrift 7 naar een woningbouwlocatie onder de huidige omstandigheden op planologische belemmeringen in verband met de aanwezigheid van het gemengde agrarische bedrijf (varkens- en rundveehouderij) op de locatie aan de Lohuisstraat 19 te Bornerbroek. Eigenaar van het gemengde agrarische bedrijf is voornemens de intensieve tak (varkens) te beëindigen. Het beëindigen van de intensieve tak biedt de mogelijkheid voor verdere ontwikkeling van het zuiden van de kern Bornerbroek, waaronder de voorgenomen woningbouw ontwikkeling ter plaatse van het voormalige tuincentrum. Wel dient hiervoor het bouwvlak behorend bij het agrarische bedrijf te worden verlegd om zodoende voldoende afstand te garanderen tussen het agrarisch bedrijf en de beoogde woningen. Hier wordt in paragraaf 5.6 nader op ingegaan. Het agrarische bouwvlak wordt aan de oostzijde versmalt en aan de noord- en zuidzijde verbreed. Per saldo wordt de oppervlakte van het agrarisch bouwvlak niet vergroot. Ten gevolge van de beëindiging van de intensieve tak komen de varkensstallen leeg te staan. Het voornemen is om deze stallen, met een oppervlakte van circa 870 m2, te slopen in het kader van Rood voor Rood beleid van de gemeente Almelo.

Op basis van dit beleid genereert het sloopoppervlak het recht op één compensatiekavel met woning en bijhorend bijgebouw. De compensatiekavel wordt elders in het buitengebied van de gemeente Almelo gerealiseerd. De voorgenoemde Rood voor Rood ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een separate bestemmingsplanprocedure, dit valt dus buiten de scope van het voorliggende bestemmingsplan. In het voorliggende bestemmingsplan wordt planologisch geborgd dat het te slopen oppervlak aan bedrijfsgebouwen niet in de toekomst teruggebouwd kan worden. In afbeelding 3.2 is een schets opgenomen waarin het huidige en toekomstige bouwvlak ter plaatse zijn weergegeven. Voor een exacte begrenzing van gewijzigde bouwvlak wordt verwezen naar de verbeelding behorend bij het voorliggend bestemmingsplan. Verder is in afbeelding 3.2 de te slopen bebouwing aangeduid.

Afbeelding 3.2: Beoogde situatie Lohuisstraat 19 (Bron ondergrond: ruimtelijkeplannen.nl)

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

15

NL.IMRO.0141.00104-BP31

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1 Uitgangspunten Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. De volgende uitgangspunten gelden voor het plangebied: Functie: Wonen Woningtype: 'Koop, huis, vrijstaand' en 'Koop, huis, twee-onder-een-kap' Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk Stedelijke zone: rest bebouwde kom

3.2.2 Beoordeling 3.2.2.1 Parkeren De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op het realiseren van grondgebonden woningen. Het gaat hierbij om vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Op basis van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' (versie 381) geldt er een parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per vrijstaande woning en 2,5 parkeerplaatsen per twee-onder-één-kap woning. Gelet op het vorenstaande is er sprake van een totale parkeerbehoefte van 48,6 parkeerplaatsen. Zoals is te zien in afbeelding 3.1 is er (ruim) voldoende ruimte voor het realiseren van twee parkeerplaatsen op het eigen terrein per woonkavel. Dit zijn 38 parkeerplaatsen. De overige 10,6 parkeerplaatsen worden gerealiseerd langs het Schapendrift en de nieuw aan te leggen ontsluingsweg. Geconcludeerd wordt dat er voldoende ruimte is om te kunnen voldoen aan de parkeerbehoefte. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.2.2.2 Verkeer Ten aanzien van het aspect verkeer is het van belang om de huidige en toekomstige situatie te vergelijken. Hierbij wordt uitgegaan van de planologische situatie.

Huidige planologische situatie Hoofdgroep Type Hoeveelheid Gemiddeld aantal verkeersbewegingen Wonen Vrijstaand 2 stuks 8,2*2 = 16,4 2 Werken Tuincentrum Circa 4.200 m 14,8*(4.200/100) = 621,6 Totaal aantal verkeersbewegingen: 638 Toekomstige planologische situatie Hoofdgroep Type Hoeveelheid Wonen

Vrijstaand

12 stuks (incl. bestaande twee bedrijfswoningen) Wonen Twee-onder-één-kap 8 stuks Totaal aantal verkeersbewegingen: 160,8

Gemiddeld aantal verkeersbewegingen 8,2*12 = 98,4 7,8*8 = 62,4

Op basis van vorenstaande berekeningen wordt geconcludeerd dat er planologisch gezien per saldo sprake is van een afname van 477,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De beoogde woningen worden ontsloten op de Schapendrift door middel van overzichtelijke en verkeersveilige in- en uitritten (al dan niet gezamenlijke in- en uitritten/toegangswegen). De bestaande om te vormen bedrijfswoning naar een reguliere woning (Schapendrift) blijft ontsloten op de Schapendrift door middel van de bestaande inen uitrit. De Schapendrift en omliggende infrastructuur is in voldoende mate ingericht om de

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

16

NL.IMRO.0141.00104-BP31

toekomstige verkeersbewegingen af te kunnen wikkelen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

17

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

18

NL.IMRO.0141.00104-BP31

1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2.2 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijk e ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het voorliggende bestemmingsplan voorziet per saldo in het toevoegen van 18 grondgebonden woningen.

Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is vereist. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

19

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Behoefte en binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied (bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur) en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder. In het geval dat in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de toelichting een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten tot het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat de toelichting aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Voorliggend plan voorziet planologisch gezien in het toevoegen van 18 woningen op een binnenstedelijk locatie (kern Bornerbroek). De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte (kern Bornerbroek en omringend buitengebied). Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan worden beperkt tot de gemeente Almelo en specifiek de kern Bornerbroek met omringend buitengebied. Met de ontwikkeling wordt voorzien in de vraag naar woningen in de kern Bornerbroek. De gemeente Almelo heeft in het kader van het woningbouwprogramma de actuele kwantitatieve behoefte, in samenwerking met provincie en de regio, reeds in beeld gebracht (zie paragrafen 4.3.1, 4.4.2 en 4.4.3).

In de dorpsvisie Bornerbroek wordt ingegaan op de kwalitatieve behoefte (zie paragraaf 4.4.4). Zoals zal blijken uit de voorgenoemde paragrafen is er sprake van een behoefte naar de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en –verordening 2017 vastgesteld, deze zijn beide in 2018 geactualiseerd. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

20

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of – generieke beleidskeuzes; 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe – gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd.

Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland, de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

21

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Opgemerkt wordt dat het deelgebied Lohuisstraat 19 bij de toetsing aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel buiten beschouwing wordt gelaten. Immers vinden hier slechts in ondergeschikte planologische wijzigingen plaats. Het gaat hierbij om het verleggen van het bestaande agrarische bouwvlak (oppervlakte neemt per saldo niet toe), het opheffen van de intensieve agrarische bedrijfstak en het beperken van de maximaal toegestane oppervlakte aan agrarische bedrijfsgebouwen. De Omgevingsverordening en Omgevingsvisie Overijssel staan deze (beperkte) planologische wijzigingen niet in de weg. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

22

NL.IMRO.0141.00104-BP31

geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artik el 2.1.3 van de Omgevingsverordening De voorgenomen woningbouwontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het deelgebied aan het Schapendrift 7 maakt onderdeel uit van de kern Bornerbroek en is voorzien van een bestemming ten behoeve van een stedelijke functie (tuincentrum). Gelet op het vorenstaande is er sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3.

In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijk ing van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

Toetsing van het initiatief aan artik el 2.2.2 van de Omgevingsverordening In artikel 2.2.2 van de provinciale omgevingsverordening is opgenomen dat bij bestemmingsplannen die voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen de behoefte is aangetoond door middel van actueel onderzoek. In lid 4 van dit artikel staat dat deze behoefte is aangetoond wanneer het aantal woningen past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. De gemeente Almelo heeft via de nota Regionaal Woonprogrammering (RWP) regionale afspraken gemaakt met de Twentse gemeenten en de provincie. Het RWP Twente legt de afspraken vast waarin marktinzichten over woningvraag- en aanbod zijn meegenomen. Het RWP is in april 2017

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

23

NL.IMRO.0141.00104-BP31

geactualiseerd. Uit het RWP blijkt dat voor de gemeente Almelo nog een totale vraag tot 2026 bestaat van 1.765 tot 2.090 woningen. In totaal is er nog een harde plancapaciteit beschikbaar van 1.775 woningen. Dat betekent dat 85 tot 100% van de vraag tot 2026 beschikbaar is in harde bestemmingsplannen. Binnen woonprogrammering is er dus nog ruimte om beperkt woningen toe te voegen. Uit de 'Analyse woningbouwplanning en - programmering 2017 t/m 2026' van de gemeente Almelo volgt dat voor de kernen Aadorp en Bornerbroek tot 2021 gezamenlijk 10 woningen per jaar kunnen worden toegevoegd, na 2021 is er per jaar ruimte voor toevoeging van gezamenlijk 5 woningen. Tot 2021 zijn de woningen reeds toegewezen aan andere woningbouwontwikkelingen in de kernen Aadorp en Bornerbroek. Met onderhavig plan wordt na 2021 een deel van de woningbehoefte tot 2026 ingevuld. 4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Afbeelding 4.2 bevat een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart, waarbij het plangebied indicatief is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 4.2: Uitsnede Ontwikkelperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie Overijssel in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwik kelingsperspectief' Ontwikkelingsperspectieven zijn niet normstellend maar richtinggevend. Hoewel ter plaatse het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' geldt, behoort de locatie reeds tot de bebouwde kom van de kern Bornerbroek. Daarnaast is het plangebied grotendeels bebouwd en volledig bestemd ten behoeve van een stedelijke functie (tuincentrum).

De op dit moment geldende ontwikkelingsperspectief sluit dan ook niet aan bij de feitelijke situatie. De betreffende gronden hadden

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

24

NL.IMRO.0141.00104-BP31

moeten worden voorzien van het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten stedelijke netwerken'. De voorgenomen herontwikkeling past goed binnen dit perspectief die transformaties op inbreidingslocaties aanmoedigt. Uit hoofdstuk 5 blijkt verder dat de ontwikkeling niet tot belemmeringen leidt voor omliggende (bedrijfs)functies. 4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'natuurlijke laag' en de ‘laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven omdat deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied. Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Laag van de beleving' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen eveneens buiten beschouwing worden gelaten. 1. De “Stedelijke laag” Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de "Stedelijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Bedrijventerreinen". In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Bedrijventerreinen" De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een ‘no nonsense’ karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Actieve kwaliteitsborging via beheer van bebouwing, uitgegeven (parkeer- en opslag-) terreinen en openbare ruimte. Benutten bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten op bedrijventerreinen. Toetsing van het initiatief aan de "Stedelijke laag"

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

25

NL.IMRO.0141.00104-BP31

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het gebiedstype "Bedrijventerreinen". Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling worden de planologische mogelijkheden om ter plaatse een tuincentrum te exploiteren opgeheven. De gronden van het voormalige tuincentrum hebben een (zeer) beperkte bestemming, waardoor zich ter plaatse uitsluitend een tuincentrum kan vestigen. Omdat is gebleken dat een tuincentrum op deze locatie geen toekomst meer heeft is het handhaven van dit ontwikkelingsperspectief ter plaatse onwenselijk. Het omschakelen naar andere bedrijfs-/detailhandelsactiviteiten is gelet op de beperkte bestemming niet mogelijk, maar daarnaast ook vanuit ruimtelijk/functioneel oogpunt niet meer wenselijk ter plaatse. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ter plaatse een nieuwe duurzame en passende invulling gegeven aan de locatie, namelijk wonen. Hierdoor zal het gebiedstype "Bedrijventerreinen" niet meer van toepassing zijn en zal het gebiedstype "Woonwijken 1955 - nu" meer passend zijn. Het uitgangspunt is dat de nieuw woonbebouwing zich in aard, maat en het karakter voegt in het grotere geheel (kern Bornerbroek). Wat betreft de bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij het geldende bestemmingsplan voor de kern Bornerbroek. Hiermee worden bouwkenmerken (o.a.

goot-/bouwhoogte) afgestemd op de omgeving, zodat de woningen en de bijbehorende bouwwerk(en) qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Regonale Woning Programmering Twente en Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016 - 2020 4.3.1.1 Algemeen De 14 gemeenten in Twente en de provincie Overijssel hebben in 2014 de Regionale Woonvisie Twente vastgesteld, waarin de gezamenlijke ambities staan benoemd, en een visie op wonen voor de regio is bepaald. De regionale woonvisies vormen de basis en vertrekpunt voor de woonafspraken. De thema's van de woonafspraken zijn: 1. doelgroepen (waaronder statushouders); 2. wonen & zorg; 3. stedelijke vernieuwing; 4. bestaande woningvoorraad (waaronder verduurzaming); 5. programmeren en zuinig ruimtegebruik (met name het terugdringen van overcapaciteit).

4.3.1.2 Woonafspraken De woonafspraken hebben tot doel intenties vast te leggen en afspraken te maken tussen gemeenten en provincie over deze thema's. Dit om te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening en samen op zoek te gaan naar innovatieve oplossingen en mogelijkheden voor een evenwichtige woningmarkt. De provincie Overijssel heeft met gemeenten nieuwe afspraken vastgelegd over wonen voor de periode 2016-2020 (hierna: woonafspraken). De woonafspraken helpen om te zorgen voor gerichte en wederzijdse inzet van provincie en gemeenten ten aanzien van de woningmarkt. De overeenkomst zijn op 29 januari 2016 door de provincie en gemeenten in Twente ondertekend. Gemeenten in Overijssel maken maximaal 100% van de gemeentelijke vraag voor de komende 10 jaar naar woningen beschikbaar in harde plannen. De provincie borgt dit. Door te programmeren voor de eigen behoefte zorgen gemeenten ervoor dat er geen overaanbod in harde plannen ontstaat op de (regionale) woningmarkt. Hierdoor gaat er in principe geen extra aanzuigende werking uit naar huishoudens uit andere gemeenten. Daarbij zijn migratiecijfers verwerkt in de huishoudensprognose en daarmee ook de regionale behoefte.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

26

NL.IMRO.0141.00104-BP31

Gemeenten die over een 'historische' harde bestemmingsplancapaciteit beschikken van meer dan 100% van de woningvraag, brengen het overaanbod met maximale voortvarendheid terug (maximaal 3 jaar vanaf januari 2016). De provincie ziet hierop toe. Verder borgt de provincie met de verordening dat gemeenten met overprogrammering uitwerkingsplichten niet kunnen benutten. Hiermee worden buurgemeenten beschermd tegen negatieve effecten van overprogrammering bij buurgemeenten. In het Regionaal Woning Programmering Twente (geactualiseerde versie april 2017) zijn afspraken vastgelegd waarin gemeenten in Twente zich moeten houden. Zo zijn vraag en aanbod voor de regio in kaart gebracht op basis van dezelfde uitgangspunten en afspraken gemaakt over programmering en afstemming van woonplannen. Afgesproken is dat gemeenten woningbouwplannen binnen stedelijk gebied waarbij tenminste 25 woningen worden gerealiseerd, afstemmen met gemeenten in de regio. Er is sprake van regionale afstemming indien de gemeenten de mogelijkheid geboden is om mee te denken over het woonplan. Bij het vastleggen van de woonafspraken is geconstateerd dat de woningmarkten in Twente overwegend lokaal zijn. In de gemeente Almelo is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van 1.765 - 2.090 woningen voor de periode 2017 t/m 2026.

Hiertoe is, door de vraag op basis van actuele huishoudensprognose te confronteren met het aanbod in harde plannen (directe bouwtitels, uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden), sprake van het onderstaande: Woningvraag voor gemeente Almelo bedraagt 1.765 - 2.090 woningen. Aanbod in harde plannen goed voor 1.775 woningen. De resterende actuele behoefte die hieruit volgt is 315 woningen.

Afbeelding 4.4: Woningvraag- en aanbod gemeente Almelo (Bron: Stec Groep)

4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Regionale Woning Programmering Twente en Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016 - 2020' Onderhavig plan voorziet per saldo in het toevoegen van 18 grondgebonden woningen binnen bestaand stedelijk gebied (kern Bornerbroek). Daarmee wordt voorzien in een deel van de vraag naar nieuwe woningen in Bornerbroek tot 2026.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving 4.4.1.1 Algemeen De 'Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving' is op 29 september 2020 door de gemeenteraad van de gemeente Almelo vastgesteld. In de Omgevingsvisie staat hoe de omgeving binnen de gemeente Almelo zich tot nu toe heeft gevormd en wat de visie is voor de toekomst. Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo verdeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Daarnaast zijn er onderwerpen die voor alle gebieden hetzelfde zijn, die los van de gebiedsindeling, in algemeenheid zijn beschreven. Het plangebied ligt in het dorp Bornerbroek waardoor de visie voor het de wijken en dorpen het meest relevant is.

vastgesteld bestemmingsplan Schapendrift 7 - Lohuisstraat 19 Bornerbroek

27

NL.IMRO.0141.00104-BP31

4.4.1.2 Wijken en dorpen Prettig wonen begint met een passende woning. Met de kans om woonwensen te vervullen, doordat er voldoende keuze is. Daarom wil de gemeente wijken creëren met gemengde woonmilieus, waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woningvoorraad heeft relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit brengt de gemeente meer in balans door bij herstructurering op woningen voor het middensegment in te zetten. Bovendien krijgen de dorpen gelegenheid om te bouwen, want daar blijft de vraag naar betaalbare starterswoningen groot (landelijke trends van vergrijzing en ontgroening ten spijt). Dat moet de gekoesterd worden om de vitaliteit in de kernen te behouden. Maar Almelo heeft als geheel toch een zeer bescheiden bevolkingsgroei, die tijdens de looptijd van deze visie waarschijnlijk zelfs zal veranderen in krimp. Daarom is het zaak de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk te benutten en daarmee aan te sluiten op de ontwikkeling van onze bevolking. Dat betekent onder meer: de benodigde verscheidenheid aanbrengen door het herstructureren van panden. de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen ín bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding). 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving' De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.