Document · PDF

10.1 Woonvisie 2020 -2030 - Bijlage 1 - Woonvisie Almelo 2020 – 2030 versie februari 2021.pdf

Raad 23 maart 2021, gemeente AlmeloBij agendapunt: Woonvisie 2020 – 203016.022 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Provincie en buurgemeenten Op woongebied zijn we in de regio en provincie een serieuze samenwerkingspartner. In 2020 wordt er in regionaal verband gewerkt aan het opstellen van woonagenda’s, gefaciliteerd door de Provincie. Daarna richt de provinciale sturing zich op een volledige uitvoering van deze woonagenda’s. Onze Omgevingsvisie en deze Woonvisie vormen de Almelose input hiervoor. Zoals het er nu naar uitziet, laat de Provincie Overijssel de focus op het maken van woningbouwafspraken (contingenten voor de productie van woningen) los, met de introductie van de woonagenda’s. Zij stimuleert wel nadrukkelijk het maken van onderlinge afspraken tussen gemeenten om aan de slag te gaan met de regionale opgaven op woongebied en eventuele concurrentie te voorkomen. Almelo onderschrijft dit vertrekpunt. De inhoud van deze Woonvisie brengen we in bij het opstellen van de regionale woonagenda’s. We doen dan ook een beroep op onze buurgemeenten (om meer dan nu) bij te dragen aan de huisvesting van de doelgroep voor sociale huurwoningen en de spreiding van kwetsbare doelgroepen over de regio.

WARMTEVISIE ALMELO Mei 2020 7 | Samenwerking

8| UITVOERINGSPROGRAMMA

Drie grote ambities

8| UITVOERINGSPROGRAMMA

Punten waar

bij staat zijn onderdeel van de prestatieafspraken met de corporaties.

Flexibel: • Monitoring ontwikkelingen op de woningmarkt.

Jaarlijks

Inventarisatie en planvorming toekomstbestendigheid woningvoorraad

2021

(gekoppeld aan visie op stadsontwikkeling). • Opstellen woningbouwprogramma. Prioriteit geven we aan:

2021-2022

1) Bouwplannen in de realisatie- of haalbaarheidsfase;

2) Binnenstad;

3) Nieuwstraatkwartier;

4) Herstructureringswijken.

• Monitoring woningbouwprogramma.

Jaarlijks

• Flexibiliteit in planvorming (bestemmingsplannen/overeenkomsten met initiatiefnemers).

continu

Evenwichtig en gevarieerd: • Werken aan veerkrachtige wijken:

Continu via

- verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving;

Wijksturing

- inzet op veiliger buurten;

en samen

- toezicht op de naleving van bouw-, milieu- en bestemmingsplanregels;

partners

- versterking van gemeentelijk toezicht en handhaving; - regulering van en handhaving op kamerverhuur; - preventie en aanpak van overlastsituaties; - kwaliteitsverbetering en differentiatie van de woningvoorraad; - sturing op woningtoewijzing. • Visie op de stadsontwikkeling uitwerken waarin we de ontwikkelstrategie

2020-2021

(incl. herstructurering en vernieuwing) voor de wijken en dorpen beschrijven.

3 | Drie grote ambities

• Inzet op snelle (her)ontwikkeling braakliggende terreinen in de wijken.

2020-2021

• Lobby bij Rijksoverheid en provincie voor het verhogen van de investeringskracht van gemeente en woningcorporaties. • Werken aan structureel kwalitatief woningaanbod voor arbeidsmigranten (in regioverband).

continu

• Ruimte geven aan initiatieven in Aadorp en Bornerbroek.

continu

• Voldoen aan taakstelling huisvesting vergunninghouders.

halfjaarlijks

• Werken aan de preventie en aanpak van schulden.

continu

Toekomstbestendig en duurzaam: • Introductie blijverslening.

2021

• De vraag naar geschikte of aangepaste woningen opnemen in woningbouwprogramma.

2021-2022

• Inzet op levensloopgeschiktheid van alle nieuw te bouwen niet-grondgebonden woningen.

continu

• Stimuleren van buurtinitiatieven die de leefbaarheid en samenredzaamheid in de wijken,

continu

Aadorp en Bornerbroek vergroten. • We hebben aandacht voor de fysieke toegankelijkheid en veiligheid van de openbare ruimte

continu

in directe omgeving van wooncomplexen voor de oudere doelgroep. • We zetten in op de uitbreiding van het aantal plekken in geclusterde woonvormen met

continu

24-uurs psycho-geriatrische zorg. • Stimuleren van doorstroming.

continu

• Faciliteren en stimuleren van nieuwe woonvormen tussen zelfstandig thuis en verpleeghuis,

continu

zoals ‘krasse-knarrenhofjes’ en generatiecomplexen. • Spreiding van de doelgroep voor Maatschappelijke Opvang (MO) en Beschermd Wonen (BW)

continu

passend bij de draaglast van wijken en buurten. • Integrale ketenaanpak voor de doelgroep MO en BW.

continu

• Realiseren van voldoende woonoplossingen voor de zelfstandige huisvesting van

continu

tienermoeders en 18 tot 23-jarigen, die onder Jeugdzorg vallen.

• Inzet op duurzame en aardgasvrije nieuwbouw.

continu

• Inzet op verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

continu

• Advisering van particuliere woningeigenaren via het energieloket.

continu

• Inzet op de klimaatbestendigheid van alle nieuwe bouwplannen.

continu

Drie grote ambities

Algemeen: • Informatie omtrent (financiële) prestaties van de corporaties beoordelen.

jaarlijks

• Raamovereenkomst (prestatieafspraken) sluiten met woningcorporaties met een looptijd

2021

van vier (of vijf) jaar. • Samen met woningbouwcorporaties jaarlijkse monitoring van de prestatieafspraken en evt.

jaarlijks.

bijsturing. • Agenderen woonopgaven in de regio en provincie.

continu

• Opstellen woonagenda met de subregio.

2020-2021

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT In deze bijlage beschrijven we de situatie op de Almelose woningmarkt vanuit verschillende perspectieven. Achtereenvolgens komen aan de orde: woningmarktonderzoek, de opbouw van de huidige woningvoorraad, de verwachte demografische ontwikkelingen, wonen en zorg, de druk op het sociale huursegment en de betaalbaarheid van het wonen in Almelo. Elk hoofdstuk begint met een visuele samenvatting.

De Almelose woningmarkt

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Woningmarktonderzoek Om inzicht te krijgen in de toekomstige situatie op de woningmarkt – en daarmee de opgave waar we voor staan – heeft onderzoeksbureau ABF Research een woningmarktverkenning uitgevoerd 6. Dit onderzoek fungeert als onderlegger voor de Woonvisie. Bij een dergelijk onderzoek ontkom je niet aan (onderbouwde) aannames, soms gebaseerd op ‘resultaten uit het verleden’ zoals geboorte- en sterftecijfers. Deze zijn door de jaren heen redelijk stabiel. Andere belangrijke factoren zijn echter al een stuk lastiger in te schatten, zoals migratie (binnen- en buitenlands) en de economische groei. Ook aannames op het gebied van economische ontwikkeling, en daarmee de inkomensontwikkeling van al onze inwoners, zijn onvermijdelijk. De inkomensontwikkeling is vooral van belang voor de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen en daarmee op de geraamde ontwikkeling van de woningvoorraad naar woningtype en prijsklasse. Bij de woningmarktverkenning voor de jaren 2018-2020, zijn we uitgegaan van de verwachtingen van het CPB voor de koopkracht, zoals terug te vinden in het Centraal Economisch Plan (CEP) van maart 2019. Voor 2018 was dat een koopkrachtstijging van 0,3%, voor 2019 1,6% en voor 2020 1,3%. Voor de periode daarna gaat ABF uit van haar ‘scenario Laag’, waarin ze de groei van koopkracht tussen 2020 en 2025 ramen op 0,1%.

In de periode 2025-2030 vindt in dit scenario geleidelijk aan een overgang plaats om vanaf 2030 uit te komen op een jaarlijkse groei van 0,4%, dat aansluit bij het langjarig gemiddelde. Voor Almelo lijkt het ‘scenario Laag’ realistisch, omdat de economische groei in de regio onder die van het landelijk gemiddelde ligt.

6 Zie: ABF Research, november 2019, “Verkenning woningmarkt en doelgroepen Almelo 2018-2040”. Tenzij anders aangegeven zijn de cijfers opgenomen in dit hoofdstuk uit dit onderzoek afkomstig.

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

Huidige woningvoorraad Als startpunt voor ons nieuwe beleid beschrijven we eerst de huidige opbouw van de Almelose woningvoorraad uitgesplitst naar de koop- en huursector.

De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal zo’n

1. Huidige woningvoorraad

33.000

11.300 HUURWONINGEN

50%

WONINGEN IN 2018

50%

De huursector in Almelo bestaat voor circa de helft uit eengezins(grondgebonden) en voor de helft uit meergezinswoningen (niet-grondgebonden/ appartementen).

71%

van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van 651 euro per maand (prijspeil 2019)

45% HUUR

55%

Van de ruim

15.000

KOOP

Het grootste gedeelte van de koopwoningen zijn eengezinswoningen. 48% van de koopwoningen heeft een prijs onder de

€ 185.000

huurwoningen in Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders.

2. Demografische ontwikkelingen Het aantal huishoudens neemt in de periode 2018-2025 met 1.430 toe.

34.000

1.430 In 2030 wordt bijna het aantal van 34.000 huishoudens overschreden

In 2018 telde Almelo ongeveer

32.300 42

HUISHOUDENS

De Almelose woningmarkt

Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 verder terug om rond dat jaar uit te komen rond het huidige niveau.

±32.300

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Koopsector In 2018 staan er in Almelo bijna 33.000 woningen. De koop- en huursector zijn in omvang zo goed als gelijk; het aandeel koopwoningen is met 55% in de meerderheid. Veruit het grootste gedeelte van deze koopwoningen zijn eengezinswoningen en het aandeel dure koopwoningen is beperkt. Zo’n 69% van de koopwoningen in Almelo heeft een prijs onder de € 235.000 (zie figuur 1).

Eigendom x type

Huur x prijsklasse

Koop x prijsklasse

Huur eensgezins Huur meergezins Koop eensgezins Koop meergezins

< kwaliteitsk. gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

<= 150dzd 185-235 dzd 325-435 dzd 150-185 dzd 235-325 dzd > 435 dzd

Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Almelo (2018) Bron: Socrates 2019

300

Wel loopt de gemiddelde vraagprijs de laatste jaren op, tot € 270.000 in 2019. Een verklaring voor de oplopende vraagprijzen is het dalende aanbod (zie figuur 2 en 3).

250 200 150 100 50 0 WOZ waardw woningen

Gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen

Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ waarde woningen en gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (prijzen x € 1.000) (Bron: Waarstaatjegemeente.nl / huizenzoeker.nl en CBS).

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

WOZ waardw woningen

Gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen

Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ waarde woningen en gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (prijzen x € 1.000) (Bron: Waarstaatjegemeente.nl / huizenzoeker.nl en CBS).

600 500 400 300 200 100

Almelo

nov-19

sep-19

jul-19

mrt-19

jan-19

nov-18

sep-18

jun-18

mei-18

mrt-18

jan-18

mrt-17

jan-17

nov-17

sep-17

jul-17

mei-17

mrt-17

jan-17

Lineair (Almelo)

Figuur 3: Aangeboden koopwoningen (aantal en trend); 2017- nov. 2019 ( Bron: Waarstaatjegemeente.nl / huizenzoeker.nl).

Huursector De huursector in Almelo is ongeveer gelijk verdeeld qua eengezins- en meergezinswoningen. 71% van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van € 651 per maand (prijspeil 2019). Huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (met een maximale huurprijs van€ 720 per maand in 2019) vormen 19% van de huurwoningvoorraad. Deze segmenten vormen samen de voorraad sociale huurwoningen. Huurwoningen boven de liberalisatiegrens, ook wel vrije sectorhuurwoningen genoemd, zijn er relatief weinig (circa 10%) (zie ook figuur 1).

Almelose corporaties

< kwaliteitsk. gr. tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

Particuliere huurwoningen

< kwaliteitsk. gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

Figuur 4: Huurvoorraad naar eigenaar en prijsklasse, Almelo (2019) Bron: Corpodata (dVi) en Socrates 2019

De Almelose woningmarkt

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Van de ruim 15.000 huurwoningen in Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders. De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal zo’n 11.300 huurwoningen. Beter Wonen en St. Joseph nemen daarvan ruim 95% voor hun rekening, maar ook Woonzorg en De Woonplaats hebben nog corporatiebezit in Almelo. Van alle zelfstandige woningen heeft in 2019, circa 86% een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Drie procent van het bezit van de woningcorporaties heeft een vrije sector huur. De particuliere huurvoorraad laat een andere prijsverdeling zien, al heeft 68% van deze woningen ook een prijs onder de liberalisatiegrens. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens is met 32% fors groter dan in de corporatievoorraad (zie figuur 4).

Almelo en de regio De omvang van de corporatievoorraad is met 33,3% (2017) in Almelo groter dan in de omliggende gemeenten, maar vergelijkbaar met Hengelo (31,4%) en Enschede (34,6%). Binnen Almelo zijn er verschillen zichtbaar op wijkniveau. Het aandeel huishoudens in corporatiewoningen varieert van 7,5% tot 47,9 procent:

Almelo en omliggende gemeenten

Wijkniveau

25.7

12.0

20.5

17.6

13.4

28.9

16.5

44.8

33.3 19.3 22.8

29.6

20.3

21.1 31.4

47.7 43.7

20.0

19.0

47.9

34.6

45.9

20.8

42.5 21.6

16.7

17.3

13.8 15.8

28.8

7.5 17.8 23.7

Kaart 1: Aandeel huishoudens in corporatiewoningen in percentages 2017 (Almelo en omliggende gemeenten links, wijken binnen Almelo rechts) (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

appartementen).

71%

van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van 651 euro per maand (prijspeil 2019)

Het grootste gedeelte van de koopwoningen zijn eengezinswoningen. 48% van de koopwoningen heeft een prijs onder de

€ 185.000

huurwoningen in Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders.

2. Demografische ontwikkelingen Het aantal huishoudens neemt in de periode 2018-2025 met 1.430 toe.

34.000

1.430 In 2030 wordt bijna het aantal van 34.000 huishoudens overschreden

In 2018 telde Almelo ongeveer

32.300 HUISHOUDENS

De Almelose woningmarkt

Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 verder terug om rond dat jaar uit te komen rond het huidige niveau.

±32.300

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Een demografische prognose geeft inzicht in de verwachte bevolkingsontwikkeling en daarvan afgeleid de huishoudensontwikkeling. In 2018 telde Almelo ongeveer 32.230 huishoudens. Op basis van de laatste prognoses (Primos en Pearl uit 2019) zal het aantal huishoudens in Almelo in 2025 gestegen zijn naar circa 33.700; een toename van 1.430 huishoudens in de periode 2018-2025. In 2030 wordt bijna de grens naar 34.000 huishoudens overschreden, waarna een kleine daling wordt verwacht tot 2035. Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 verder terug, om uit te komen rond het huidige niveau. Bevolking Zie figuur 5 hieronder:

Primos 2019 Bevolking

Pearl 2019 Bevolking

2050 2050

2049 2049

2048 2048

2047 2047

2046 2046

2045 2045

2044 2044

2043 2043

2042 2042

2041 2041

2040 2040

2039 2039

Pearl 2019 Bevolking

2038 2038

2037 2037

2036 2036

2035 2035

2034 2034

2033 2033

2032 2032

2031 2031

2030 2030

2029 2029

Primos 2019 Bevolking

2028 2028

2027 2027

2026 2026

2025 2025

2024 2024

2023 2023

2022 2022

2021 2021

2020 2020

64.000

Bevolking

2019 2019

74.000 75.000 73.000 74.000 72.000 73.000 71.000 72.000 70.000 71.000 69.000 70.000 68.000 69.000 67.000 68.000 65.000 67.000 64.000 65.000

2018 2018

75.000

Pearl 2019 Ondergrens bevolking Pearl 2019 Ondergrens bevolking

Huishoudens

Primos 2019 Huishoudens

Pearl 2019 Huishoudens

2050 2050

2049 2049

2048 2048

2047 2047

2046 2046

2045 2045

2044 2044

2043 2043

2042 2042

2041 2041

2040 2040

Pearl 2019 Huishoudens

2039 2039

2038 2038

2037 2037

2036 2036

2035 2035

2034 2034

2033 2033

2032 2032

2031 2031

2030 2030

2029 2029

Primos 2019 Huishoudens

2028 2028

2027 2027

2026 2026

2025 2025

2024 2024

2023 2023

2022 2022

2021 2021

2020 2020

27.000

Huishoudens

2019 2019

36.000 37.000 35.000 36.000 34.000 35.000 33.000 34.000 32.000 33.000 31.000 32.000 30.000 31.000 29.000 30.000 28.000 29.000 27.000 28.000

2018 2018

37.000

Pearl 2019 Ondergrens huishoudens Pearl 2019 Ondergrens huishoudens

Figuur 5: Demografische prognoses Primos en Pearl (2010-2050) (Bron: ABF en PBL/CBS) Figuur 5: Demografische prognoses Primos en Pearl (2010-2050) (Bron: ABF en PBL/CBS)

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

3. Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen We krijgen te maken met vergrijzing. Nu zijn 29% van de huishoudens 65 jaar of ouder, in 2035 is dit 36% van de huishoudens.

TOT 2035

‘35

36%

‘25

29%

De verwachting is dat het aantal huishoudens met recht op huurtoeslag zal dalen.

De groep die geen recht meer heeft op huurtoeslag, maar qua inkomen wel toegang tot de sociale huursector, neemt nog tot 2030 toe. Per saldo wordt ná 2030 een daling van de totale doelgroep voor een sociale huurwoning (EC-doelgroep) verwacht.

De grootste groei wordt verwacht in de hoogste inkomensklassen.

Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 toe.

+320

NA 2030

4. Wonen en zorg

LEVENSLOOPGESCHIKTE

WONINGEN

330

450

600

‘30

‘40

De voorraad levensloopgeschikte woningen zal in Almelo met zo’n 320 woningen moeten worden uitgebreid. Om vraag en aanbod voor wonen met zorg beter op elkaar te laten aansluiten moet het aantal aangepaste woningen tussen 2017 en 2030 met ca. 110 woningen worden uitgebreid. Daarnaast zullen nog 210 nultredenwoningen moeten worden toegevoegd.

De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie (geclusterd met 24-uurs psychogeriatrische zorg) neemt toe van ca. 330 plekken in 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040.

De Almelose woningmarkt

Naast geschiktheid van de woning is ook de geschiktheid van de woonomgeving belangrijk.

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Het aantal huishoudens van 65-plussers en - met name - 75-plussers gaat toenemen, van 29% nu, tot 36% in 2035. Deze vergrijzing zorgt ervoor, samen met een trend van gezinsverdunning in het algemeen, dat het aandeel alleenstaanden verder zal toenemen; van 36% in 2018 naar 40% in 2025 en 44%Samenstelling in 2035 (zie ook figuur 6 en tabel 1 hieronder). Leeftijd 100%

100% 13% 80%

16%

15% 15%

17%

18%

28%

35%

23%

27%

28%

33%

40%

20%

23%

25%

24%

42%

44%

18% 60%

37%

24%

80% 16%

60% 39%

25%

40%

20%

36%

40%

Tot 30 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar Vanaf 75 jaar

Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind

Figuur 6 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo (2018-2035) Bron: Socrates 2019 Laag Figuur 6: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo (2018-2035) Bron: Socrates 2019 Laag

Stand 2018

2025

2030

2035

Mutatie

2018-2025

2025-2030

2030-2035

Alleenstaand tot 30 jaar

1.630

1.760

1.650

1.590

130

-110

-60

Alleenstaand 30-64 jaar

5.610

6.320

6.520

6.360

710

200

-160

Alleenstaand 65+

4.390

5.310

6.100

6.850

910

790

750

Paar zonder kinderen tot 30 jaar

780

860

750

650

-110

-100

Paar zonder kinderen 30-64 jaar

3.930

3.890

3.660

3.320

-50

-230

-330

Paar zonder kinderen 65+

4.380

4.240

4.330

-140

Gezin

8.930

8.400

8.120

7.830

-530

-280

-290

Eenoudergezin

2.570

2.880

2.950

2.940

320

-10

Totaal

32.230

33.660

33.980

33.870

1.430

320

-110

Tabel 1 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo (2018-2035)Bron: Socrates 2019 Laag

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

‘35

‘25

NU TOT 2035

toe. Per saldo wordt ná 2030 een daling van de totale doelgroep voor een sociale huurwoning (EC-doelgroep) verwacht.

De grootste groei wordt verwacht in de hoogste inkomensklassen.

Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 toe.

+320

4. Wonen en zorg

LEVENSLOOPGESCHIKTE

WONINGEN

330

450

600

‘30

‘40

De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie (geclusterd met 24-uurs psychogeriatrische zorg) neemt toe van ca. 330 plekken in 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040.

De Almelose woningmarkt

Naast geschiktheid van de woning is ook de geschiktheid van de woonomgeving belangrijk.

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

In 2018 telt Almelo zo’n 10.040 huishoudens die gegeven hun inkomen recht hebben op huurtoeslag voor een woning met een gereguleerde huurprijs (huur onder de € 737,14, prijspeil 2020). Daarnaast behoren nog eens 6.400 huishoudens tot de zogenaamde ‘overige EC-doelgroep’. Dit zijn huishoudens die gegeven hun inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet meer voor huurtoeslag. De totale groep huishoudens die in principe in aanmerking komt voor een sociale huurwoning is daarmee 16.460 huishoudens groot; de helft van alle huishoudens in Almelo. Hiermee is overigens niet gezegd dat deze groepen ook allemaal in een sociale huurwoning wonen (waarover meer onder het onderwerp Betaalbaarheid). Voor de toekomst is de verwachting dat het aantal huishoudens met recht op huurtoeslag zal dalen. Het aantal huishoudens in de overige EC-groep neemt tot 2025 met circa 90 toe en in de periode 2025-2030 met circa 110. Per saldo wordt ná 2030 een daling van de totale EC-groep verwacht. Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 naar verwachting toe met circa 170 huishoudens. De grootste groei wordt echter verwacht in de hoogste inkomensklassen. Op dit moment hebben bijna 12.000 huishoudens een hoog inkomen.

Tussen 2018 en 2025 komen daar naar verwachting 1.240 huishoudens bij en ook na 2025 zal deze groep nog beperkt in omvang stijgen (zie figuur 7 hiernaast en figuur 8 en tabel 2 hieronder). De verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens is sterk afhankelijk van de economische groei. Wanneer we uitgaan van een hogere economische groei dan in het hier gevolgde ‘scenario Laag’, neemt het aantal huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag meer af en het aantal hoge inkomens sterker toe. Het omgekeerde is ook waar. Wanneer het economisch slechter gaat zal de doelgroep die normaliter aangewezen is op een corporatiewoning waarschijnlijk minder snel afnemen of zelfs groeien.

Doelgroep 100%

80%

37%

39%

40%

60%

12%

40%

20%

31%

29%

28%

2018

2025

2030

2035

20%

Hoge inkomens Middeninkomens Overige EC-doelgroep Doelgroep huurtoeslag Figuur 7: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep in %; 2018-2045; bron: Socrates 2019 Laag

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

30.000 25.000 20.000 15.000

11.880

13.120

13.520

3.900

4.000

4.060

6.420

6.640

6.850

6.550

10.040

9.910

9.450

8.640

2018

2025

2035

2045

10.000 5.000 0 40.000

30.000

20.000 15.000

11.880

13.120

13.520

13.240 Figuur 8: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep; 2018-2045; bron: Socrates 2019 Laag

3.900

4.000

4.060

6.420

6.640

6.850

6.550

10.040

9.910

9.450

8.640

2018

2025

2035

2045

3.890

10.000 5.000 0

3.890

Hoge inkomens Midden inkomens Overige EC-doelgroep Doelgroep huurtoeslag

35.000

25.000

13.240

Figuur 8 Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep; 2018-2045; bron: Socrates 2019 Laag

Hoge inkomens Midden inkomens Overige EC-doelgroep Stand Doelgroep huurtoeslag 2018

2025

Mutatie

2030

2035

2018-2025

2025-2030

2030-2035

Figuur 8: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep; 2018-2045; Doelgroep huurtoeslag 10.040 9.910 9.810 bron: Socrates 2019 Laag

9.450

-130

-100

-370

Overige EC-doelgroep

6.420

6.640

6.840

6.850

220

210

Middeninkomens

3.890

4.000

3.990

4.060

110

-10

Hoge inkomens

11.880

13.120

13.340

13.520

1.240

220

180

Totaal

32.230

33.660

33.980

33.870

1.430

320

-110

Tabel 2 Huishoudens naar doelgroepen van het huurbeleid, Almelo (2018-2035) Bron: Socrates 2019 Laag

Wonen en zorg Mobiliteitsbeperkingen Niet alle ouderen hebben een zorgvraag, maar met het ouder worden neemt de zorgvraag vaak wel toe. Een van de factoren is dat ouderen te maken krijgen met mobiliteitsproblemen. Als gevolg van de vergrijzing (zie ook hierboven) neemt het aantal huishoudens met mobiliteitsproblemen toe, met ca. 740 huishoudens in de periode 2017-2030. Deze toename van mobiliteitsproblemen doet zich voor in alle mobiliteitsklassen, maar vooral in de categorie zwaar. Bij 75+ huishoudens heeft ongeveer 17% een zware mobiliteitsbeperking. Dat wil zeggen dat zij binnenshuis gebruikmaken van een rollator of rolstoel. In de periode 2017-2030 zal deze doelgroep groeien met ca. 210 huishoudens (in 2017; 690 huishoudens) (zie figuur 9).

Groeipercentages 2017 - 2030 Licht MB

20%

Matig MB

12%

Zwaar MB Geen MB

17% 3%

Huishoudens 2017 De Almelose woningmarkt

Huishoudens 2030

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Groeipercentages 2017 - 2030 Licht MB

20%

Matig MB

12%

Zwaar MB

17% 3%

Geen MB

Huishoudens 2017

Huishoudens 2030

1.040

1.250

2.260

1.230

2.640

1.380

Licht MB Matig MB Zwaar MB Figuur 9: Ontwikkeling huishoudens met een mobiliteitsbeperking, Almelo 2017-2030; (bron: AFB Research Fortuna 2018)

Geschikt wonen Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen, deels als gevolg van hervormingen in het zorgstelsel. Dat vraagt om meer geschikte, aangepaste of aan te passen woningen. Hierbij aangetekend dat de beroepsbevolking de komende jaren afneemt en er als gevolg daarvan minder zorgpersoneel beschikbaar is. Ook maakt de vergrijzing dat de groep mantelzorgers (traditioneel vooral in de leeftijdsgroep 40 – 65 jaar) kleiner wordt. De voorraad geschikte woningen zou in Almelo met zo’n 320 woningen moeten worden uitgebreid. Geschikte huisvesting voor wonen met zorg valt uiteen in drie hoofdgroepen: 1. Geclusterde ouderenwoning: Een woning die deel uitmaakt van een complex of groep van woningen speciaal bestemd voor ouderen. Hiertoe behoren o.a. woon-zorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats. Nabijheid van 24 uurs aanwezige zorg is geen voorwaarde vanwege de mogelijke andere leveringsvormen van zorg. 2. Aangepaste woning: Een bestaande woning of nieuwbouwwoning waarin ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht of bouwkundig is aangepast. Daarbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen.

3. Nultredenwoning: Een woning die zowel extern toegankelijk is (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk is (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer te bereiken). Deze uitbreiding kunnen we realiseren door nieuwbouw maar ook (deels) door woningaanpassingen binnen de bestaande woningvoorraad. Om vraag en aanbod voor wonen met zorg beter op elkaar te laten aansluiten moet het aantal aangepaste woningen tussen 2017 en 2030 met ca. 110 woningen worden uitgebreid, terwijl het aantal geclusterde ouderenwoningen in Almelo per saldo gelijk kan blijven. Daarnaast moeten we 210 nultredenwoningen toevoegen; er is vooral behoefte aan nultredenwoningen in de koopsector. Deze voorraad kan in de goedkope huur afnemen.

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

Huishoudens

Aantal woningen 2017 totaal

2017 hh65+

2030 hh65+

Aantal woningen 2030 totaal

Toename woningen Opgave 2017-2030 totaal

hh65+

Geclusterd

1.590

1.390

1.590

1.420

Aangepast

1.270

850

1.380

1.050

110

200

Nultreden

7.040

2.080

7.250

2.370

210

290

Totaal geschikte voorraad

9.900

4.320

10.220

4.840

320

520

Tabel 3 Gewenste ontwikkeling geschikte voorraad, Almelo, 2017-2030 (Bron: ABF Research Fortuna 2018)

Aangepaste koopwoningen worden vooral in de goedkope koopsector gevraagd. Geclusterde ouderenwoningen worden in het dure huursegment en goedkope koopsector gevraagd, terwijl in het gereguleerde huursegment afname mogelijk is (zie tabel 3). Naast geschiktheid van de woning is ook de geschiktheid van de woonomgeving belangrijk. In Twente woont 4-6% van de 65-plussers in een ongeschikte woning en woont 52-56% in een ongeschikte woonomgeving (met minder dan twee primaire functies binnen 500 meter, zoals huisarts, apotheek, supermarkt en openbaar vervoer). Dementie Naast het feit dat het aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking toeneemt, verdubbelt het aantal mensen met dementie in de periode tot 2030. De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie neemt navenant toe van ca. 330 plekken in 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040. Waar er nu nog voldoende aanbodbalans plekkenVraag zijn, isen ditaanbod al snel niet meer het geval (zie figuur 10). Het gaat danVraagom geclusterde woonvormen waar 24-uurs psycho-geriatrische zorg beschikbaar is.

500

400

300

-50

200

-100

100

-150

-200 2019

2025

Vraag

Aanbod

2030

2040

2019

Figuur 10: Vraag en aanbod geclusterde woonvormen met 24-uurs psycho-geriatrische zorg - 2019-2040 (Bron: Companen i.o.v. Provincie Overijssel, Monitor Wonen - Zorg)

De Almelose woningmarkt

2025

2030

2040

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Druk op de sociale huurmarkt volgens de woonruimteverdeling Op basis van de resultaten van de woonruimteverdeling van de afgelopen jaren (de toewijzing van de Almelose sociale huurwoningen via Woonburo Almelo) hebben we een beeld van de druk op de sociale huurmarkt. We kijken daarbij naar verschillende indicatoren die iets zeggen over vraag en aanbod9. De algemene conclusie is dat de druk op de sociale voorraad toeneemt. Verhuurde woningen, actief woningzoekenden en slaagkansen Aan de aanbodzijde blijkt dat het aantal vrijkomende en daarna opnieuw verhuurde woningen afneemt. In 2018 werden 1.086 woningen opnieuw verhuurd door de Almelose corporaties, maar een jaar later zijn dit er 817; een daling van 25%. De redenen hiervoor zijn divers. Er is sprake van een gecombineerd effect van minder verhuizingen, geen opgeleverde nieuwbouwwoning, verkoop en leeg gehouden woningen voor verduurzaming, renovatie of sloop/ nieuwbouw. Van de 817 verhuurde woningen is 8% (65 woningen) verhuurd aan een specifieke doelgroep (statushouders, urgenten of ten behoeve van herhuisvesting als gevolg van vernieuwing). Aan de vraagzijde zien we dat het aantal actief woningzoekenden10 in de periode 2018-2019 met 2% toe is genomen, tot 3.104 huishoudens. De actief woningzoekenden reageren ook meer dan voorheen op woningen.

In 2019 zijn er per advertentie 48 reacties binnengekomen, terwijl het aantal in de jaren daarvoor rond de 30 reacties lag. Door het aantal verhuringen te delen door het aantal actieven, kunnen we het aandeel actief woningzoekenden berekenen, dat in de gevraagde periode een woning heeft gevonden (ook wel de slaagkans). Als gevolg van het dalende aantal vrijkomende woningen in combinatie met meer woningzoekenden, daalt deze slaagkans aanzienlijk. Van 36% in 2018, naar 26% in 2019. De slaagkansen namen in 2019 voor iedereen af en waren het laagst voor de woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens tot de Europagrens (overige EC-doelgroep) en de leeftijdscategorie van 23 t/m 28 jaar (zie figuur 11).

Slaagkans naar inkomen 40

2018

2019

2018

2019

37% 28%

Slaagkans naar leeftijd

26% 23%

33%

31% 20%

20%

21%

51% 45%

43%

12%

50 35%

31%

24%

23%

19%

35%

31%

10 r de

75 76

t/m 56

55 22

t/m

28 t/m 23

22 t/m

m to ini tg m re um ns HT Gr Eu ens ro H pa TEu gr ro en p m ag s id re de ns n la in ag ko m en M m ee id r d de a n nl in aa ko g m en

im um

Va n

in m To t

jaa r

Figuur 11: Slaagkans Almelo naar inkomen en leeftijd, 2018-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

9 Zie: Woonburo Almelo, Rapportage Woonburo Almelo 2019, samenstelling Enserve en bijbehorend factsheet. 10 Het aantal actief woningzoekenden is het aantal (unieke) woningzoekenden dat minimaal 1 keer op een woning heeft gereageerd.

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

Woningzoekenden binnen en buiten Almelo De actief woningzoekenden komen voor het grootste gedeelte uit Almelo zelf (2.543). Uit heel Twente hebben in 2019 nog 314 woningzoekenden op een sociale huurwoning in Almelo gereageerd. Voor overig Nederland is dit aantal 247. Al met al heeft de sociale huurmarkt in Almelo dus een overwegend lokaal karakter. De woningzoekenden geven bij hun inschrijving zelf hun inkomensgegevens op. Hoewel deze data niet gecontroleerd is, blijkt hieruit dat woningzoekenden met recht op huurtoeslag veruit de grootste groep actief woningzoekenden vormen (zie tabel 5). Actieven

Verhuringen

Slaagkans

2018

2019

2018

2019

2018

2019

1. Tot minimum

1558

1569

574

443

37%

28%

2. Van minimum tot grens doelgroep (huurtoeslaggrens)

909

938

283

220

31%

23%

3. Grens doelgroep

662

732

134

20%

12%

4. Europagrens tot max. lage middeninkomens

129

127

26%

20%

5. Meer dan max. lage middeninkomens

186

187

33%

21%

Tabel 5 Actief woningzoekenden, verhuringen en slaagkans naar inkomen – 2018-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

Wanneer we kijken naar het aandeel woningzoekenden met minimuminkomens (afhankelijk van de huishoudenssituatie tussen de € 16.300 en € 23.900, prijspeil 2019), dat reageert op woningen van de Almelose corporaties, zien we dat deze groep in Almelo 51% van het totaal aantal woningzoekenden uitmaakt. Over het algemeen wijkt de groep uit de overige Twentse gemeenten - die actief een woning van een van de Almelose corporaties zoekt - verhoudingsgewijs weinig af van de Almelose woningzoekenden. Daarbij zijn de onderliggende absolute aantallen klein. In 2019 gaat het om 141 woningzoekenden met een minimuminkomen uit de regio, tegenover 1.301 uit Almelo zelf. Hierbij aangetekend dat de Almelose corporaties ook enkele woningen verhuren in Dinkelland, Hengelo en Wierden (zie tabel 6). Gemeente

Aantal woningzoekenden met een minimum inkomen

Totaal aantal woningzoekenden

Percentage

Almelo

1.301

2.539

51%

Borne

53%

Dinkelland

58%

Enschede

54%

Hellendoorn

41%

Hengelo

30%

Hof van Twente

40%

Losser

20%

Oldenzaal

25%

Rijssen-Holten

50%

Tubbergen

52%

Twenterand

35%

Wierden

52%

Totaal

1.442

2.864

50%

Tabel 6 Actief woningzoekenden naar minimuminkomen en herkomst uit de regio Twente (Bron: Woonburo Almelo)

De Almelose woningmarkt

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

We kunnen op vergelijkbare wijze kijken naar de daadwerkelijke verhuringen. Hieruit blijkt dat woningen die in de gemeente Almelo verhuurd worden aan woningzoekenden uit de rest van Twente, relatief gezien verhuurd worden aan huishoudens met een gemiddeld hoger inkomen dan de woningen die verhuurd worden aan woningzoekenden afkomstig uit Almelo (zie tabel 7). Afkomstig uit Almelo

Afkomstig overig Twente

2018 N=

2018 %

2019 N=

2019 %

2018 N=

2018 %

2019 N=

2019 %

1. Tot minimum

483

54%

384

56%

45%

2. Van minimum tot grens doelgroep (huurtoeslaggrens)

247

28%

185

27%

20%

26%

3. Grens doelgroep - Europagrens

108

12%

11%

4. Europagrens tot max. lage middeninkomens

5. Meer dan max. lage middeninkomens

17%

Tabel 7 Verhuringen naar inkomen in de gemeente Almelo en herkomst uit de regio Twente, 2018-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

Meettijd Een andere indicator voor de druk op de Almelose sociale huurmarkt is de zogenaamde meettijd. Dit is de tijd dat een huishouden ingeschreven heeft gestaan, voordat deze een woning kan huren. Die is voor de eerste keer sinds jaren boven de twee jaar uitgekomen en ten opzichte van 2018 met bijna een halfjaar toegenomen (zie figuur 12).

Meettijd in jaren

20 16

20 17

1.7

20 19

1.9

20 18

1.8

20 15

2.1 1.8

Figuur 12 Meettijd in jaren, 2015-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

Afgezien van de huishoudens met een inkomen tussen de Europagrens en de inkomensgrens voor de lage middeninkomens van € 42.436 (prijspeil 2019), is de gemiddelde meettijd voor alle inkomensgroepen toegenomen. (zie tabel 8 hieronder). 2018

2019

1. Tot minimum

1,6

1,8

2. Van minimum tot grens doelgroep (huurtoeslaggrens)

1,9

2,3

3. Grens doelgroep

2,1

3,3

4. Europagrens tot max. lage middeninkomens

1,7

5. Meer dan max. lage middeninkomens

1,2

1,5

Tabel 8 Meettijd in jaren - naar inkomen, 2018-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

Kijken we naar de meettijd per leeftijd, dan zien we ook over de hele linie een stijging. Alleen de huishoudens in de leeftijdscategorie 56 t/m 75 jaar komen iets sneller dan in 2018 aan een woning (zie tabel 9).

2018 1. t/m 22 jaar

0,8

1,2

2. 23 t/m 28 jaar

1,2

1,5

3. 29 t/m 55 jaar

1,6

1,8

4. 56 t/m 75 jaar

2,8

2,6

5. 76 jaar en ouder

3,7

4,3

Tabel 9 Meettijd in jaren - naar leeftijd, 2018-2019 (Bron: Woonburo Almelo)

2019

De Almelose woningmarkt

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Betaalbaarheid Huur- en woonlasten Het netto besteedbaar huishoudensinkomen van de huurders van corporatiewoningen in Almelo, ligt met € 22.300 lager dan in Oost- Nederland en Nederland. De netto huur die deze groep betaalt komt gemiddeld uit op € 385. Wanneer we de netto huur berekenen als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen, ontstaat de netto huurquote. Deze komt in Almelo uit op 22,1%. Dit is iets lager dan in Oost-Nederland (22,4%). Ter vergelijking, in Nederland is de gemiddelde huurquote 22,5%. Wanneer we ook naar de woonlasten kijken (huurprijs + energiekosten) zien we dat de netto woonlasten van de Almelose huurders van een corporatiewoning met € 563, lager uitkomen dan het gemiddelde in Oost-Nederland (€ 592). Het Nederlands gemiddelde is € 596. Zetten we deze bedragen af tegen het netto besteedbaar inkomen, dan zien we dat een huishouden in een corporatiewoning in Almelo gemiddeld 33% van het inkomen uitgeeft aan woonlasten. Dit is de woonquote. De gemiddelde woonquote is hoger dan die in Oost-Nederland (32,6%) en Nederland (32%) (zie tabel 10). Hierbij past de opmerking dat we alleen cijfers uit 2017 beschikbaar hebben. Recente stijgingen van bijvoorbeeld de energiekosten of veranderingen in de huurprijzen zijn hierin niet meegenomen.

Almelo Netto besteedbaar huishoudinkomen huurders in corporatiewoningen(€)

Oost-Nederland

Nederland

22.300

23.000

24.800

Bruto huur corporatiewoningen (€)

526

530

543

Huurtoeslag corporatiewoningen (€)

142

129

116

Netto huur corporatiewoningen (€)

385

401

427

Netto huurquote corporatiewoningen (%)

22,1

22,4

22,5

Kosten voor energie- en waterverbruik huurders in corporatiewoningen (€)

120

119

118

Lasten openbare lichamen huurders in corporatiewoningen (€)

Netto woonlasten huurders in corporatiewoningen (€)

563

574

596

Netto woonquote huurders in corporatiewoningen (%)

33,0

32,6

32,0

Tabel 10 Huur- en woonquote corporatievoorraad – 2017 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

30 25.7

38.2 37.5 32 28.3

29.5

28.2 25.7

25 20.4

19.1

20 16.6 17.2

0 Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden - 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden - AOW of ouder Paar zonder kind(eren) - 25 tot AOW Paar zonder kind(eren) - AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin

Figuur 13 Netto huurquote of woonquote in percentages naar huishoudenstype – 2017 – Lokale Monitor Wonen) Figuur (bron: 13 Nettowww.waarstaatjegemeente.nl huurquote of woonquote in percentages naar huishoudenstype – 2017 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

De huishoudens die een particuliere huurwoning bewonen hebben een hoger netto besteedbaar inkomen dan de huurders van de corporatievoorraad. Wel ligt deze lager dan het gemiddelde huishoudensinkomen in Oost-Nederland en Nederland. Per saldo komt de huurquote met 27,7% lager uit dan de referentiegebieden; de netto huurquote ligt wel hoger dan die in de corporatievoorraad (22,1%). De woonquote voor de huishoudens in de particuliere huurvoorraad in Almelo is 38,1%. Deze is iets lager dan het gemiddelde in Oost-Nederland, maar hoger dan de gemiddelde woonquote in Nederland. De woonquote is ook hoger dan die in de corporatievoorraad (33%) (zie tabel 11). Almelo Netto besteedbaar huishoudinkomen (€)

Nederland

28.400

31.400

34.200

Bruto huur (€)

660

687

722

Huurtoeslag (€)

Netto huur (€)

569

625

674

Netto huurquote (%)

27,7

28,5

28,4

Kosten voor energie- en waterverbruik (€)

144

153

138

Lasten openbare lichamen huurwoningen (€)

Netto woonlasten (%)

772

831

863

Netto woonquote (%)

38,1

38,3

36,8

Tabel 11 Huur- en woonquote particuliere huurvoorraad – 2017 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Oost-Nederland

De Almelose woningmarkt

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Scheefwonen Een deel van de huurders van een corporatiewoning kan eigenlijk niet meer in een sociale huurwoning terecht, omdat hun inkomen inmiddels te hoog is. De laatst bekende cijfers die we hierover hebben zijn uit 2017. In dat jaar woonde 7,5% van de huurders van een corporatiewoning goedkoop scheef11 . In Oost-Nederland was dit percentage destijds 9% en in Nederland 12%. Er is weinig reden om aan te nemen dat deze cijfers sterk gewijzigd zijn in de afgelopen jaren. De huidige eisen rond passend toewijzen en de Europese staatssteunregels, maken dat instroom van goedkope scheefwoners van buiten de sociale huursector zeer beperkt zal zijn. Wel hebben deze toewijzingsregels het bijkomende effect dat deze groep in de toekomst niet langer voor een sociale huurwoning in aanmerking komt. Willen zij een stap in de wooncarrière zetten, dan moet dit buiten de sociale huursector. Kijken we op basis van eenzelfde definitie naar de scheefheid in de particuliere huurwoningvoorraad, dan zien we dat 13,1% van de particuliere huurders goedkoop scheef woont. Een aanmerkelijk hoger aandeel dan in de Almelose corporatievoorraad (7,5%) Dit percentage is hoger dan in de referentiegebieden Oost-Nederland (11,5%) en Nederland (11%). Op vergelijkbare manier kunnen we kijken naar de zogenaamde dure scheefheid.

Er is sprake van dure scheefheid als een huishouden tot de doelgroep huurtoeslag behoort en in een woning woont met een huurprijs boven de geldende aftoppingsgrens. In 2017 woonde 9% van de huurders in een corporatiewoning in Almelo duur scheef . In de particuliere huurwoningvoorraad is dit percentage 19,8 procent. Dit is lager dan in de referentiegebieden Oost-Nederland (21,6%) en Nederland (25,4%). Betaalrisico’s Aanvullend hierop kunnen we kijken naar huishoudens met een betaalrisico. Een huishouden heeft een betaalrisico wanneer het netto besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is voor de basisuitgaven. Deze worden gevormd door netto uitgaven aan wonen en overige basisuitgaven. De overige basisuitgaven hangen samen met de basis normbedragen die door het Nibud in kaart zijn gebracht, zoals voeding en kleding. Opvallend is vooral dat het aantal huishoudens met een betaalrisico in de corporatievoorraad in Almelo met 14% hoog is in vergelijking tot de regio en Nederland (11,9%). Ook binnen Almelo zijn verschillen waarneembaar. Zie ook de hieronder opgenomen kaartbeelden.

11 Er is sprake van goedkope scheefheid indien het belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 40.349 (prijspeil 2017) is en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijspeil 2017). Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen (bewerking ABF), via www.waarstaatjegemeente.nl.

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

11.7

12.6

14.4

16.2 9.8

11.9

13.5

14.0

7.3 10.4

8.9

14.5

8.9 10.9

10.9 16.3

17.9

16.3

9.8

14.2

16.7

12.2 13.4 8.5

18.8

10.6

11.9 16.1

12.1

10.0

12.3 13.0

kaart 2 Betaalrisico corporatievoorraad in percentages - 2017 ten opzichte van de regiogemeenten boven en binnen Almelo links (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Het betaalrisico onder de corporatie-huurders is het grootste onder jongeren (<25 jaar), eenpersoonshuishoudens tussen 25 jaar en de AOW-leeftijd, en paren met kind(eren) (zie figuur 14).

25 20 15 10 5 0 > 25 jaar

Eenpers. hh 25 - AOW

Eenpers. hh Paar zonder AOW of ouder kind(eren) 25 - AOW

Almelo Oost- Nederland Nederland

Figuur 14: Betaalrisico corporatievoorraad in percentages naar huishoudenstype – 2017 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

De Almelose woningmarkt

Paar zonder Paar met kind(eren) kind(eren) AOW of ouder

Eenoudergezin

BIJLAGE 1 DE ALMELOSE WONINGMARKT

Bijlage Achtergrondgegevens

2018

2025

2030

2035

2018-2025

2025-2035

Huur, eensgezins, < kwaliteit.gr.

510

440

410

390

-70

-60

Huur, eensgezins, tot aftoppingsgr.

3.880

3.630

3.650

-250

Huur, eensgezins, tot liberalisatiegr.

1.220

1.370

1.230

1.150

150

-230

Huur, eensgezins, > liberalisatiegr.

890

910

900

890

-20

Totaal huur, eensgezins

6.500

6.350

6.190

6.170

-160

-290

Huur, meergezins, t/m 414

1.180

1.040

950

880

-140

-160

Huur, meergezins, 410-629

4.030

4.410

4.660

4.740

380

330

Huur, meergezins, 629-711

1.330

1.320

1.250

1.200

-20

-120

Huur, meergezins, vanaf 711

490

890

990

1.040

400

150

Totaal huur, meergezins

7.030

7.660

7.850

7.860

620

200

Koop, eengezins, t/m 185 dzd

7.600

7.710

7.750

7.760

110

Koop, eengezins, 185 t/m 235 dzd

3.550

3.530

3.510

3.500

-20

-30

Koop, eengezins, 235 t/m 325 dzd

3.300

3.670

3.770

3.760

380

Koop, eengezins, 325-435 dzd

960

1.080

1.170

1.160

130

Koop, eengezins, vanaf 435 dzd

860

1.040

1.080

190

16.270

17.030

17.280

17.260

790

230

Koop, meergezins, t/m 185 dzd

810

870

900

920

Koop, meergezins, 185 t/m 235 dzd

190

220

230

Koop, meergezins, 235 t/m 325 dzd

130

170

190

Koop, meergezins, 325-435 dzd

Koop, meergezins, vanaf 435 dzd

-10

Totaal koop, meergezins

1.180

1.360

1.420

1.440

180

Totaal huur

13.530

14.010

14.040

14.030

460

-90

Totaal koop

17.450

18.700

18.680

18.700

970

310

Totaal eensgezins

22.770

23.380

23.450

23.430

630

-60

Totaal meergezins

8.210

9.020

9.270

9.300

800

280

Totaal

30.980

32.400

32.740

32.730

1.430

220

Totaal koop, eengezins

Tabel 2 Huishoudens naar woonsituatie en mutaties in woonsituatie, Almelo (2018-2035) Bron: Socrates 2019 Laag

Bijlage 1 | De Almelose woningmarkt

www.almelo.nl

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=01d83d58-50e2-4730-b00f-90e1f487bba0