10.1 Vaststelling bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost - Bijlage 1 - Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost.pdf

Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost NL.IMRO.0141.00145

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Toelichting

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

1

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Inhoudsopgave

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

2

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.3 Ligging van het plangebied 1.2 Huidige planologische situatie 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

4 4 5 4 6 6

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1 Functionele structuur 2.2 Stedenbouwkundige opzet

7 8 8

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten 3.1 Inleiding 10 3.2 Almelo Noord Oost 3.3 CPO 11 3.4 Hof Markgraven 3.5 Ruimtelijke uitgangspunten

10

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

18 18 19 23 25

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten 5.1 Bedrijven en andere activiteiten 5.2 Besluit milieueffectrapportage 5.3 Fysieke veiligheid 5.4 Externe veiligheid 5.6 Luchtkwaliteit 5.5 Geluid 34 5.7 Bodemkwaliteit 5.8 Ecologie 36 5.9 Archeologie en cultuurhistorie

28 28 29 30 32 34

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

39

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 42 7.2 Juridische systematiek 7.3 Beschrijving per bestemming

42

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

46

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

10 12 14

36 37

42 43

3

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Vereniging Mens en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) wil in Almelo een duurzaam woonproject realiseren van maximaal 15 grondgebonden koopwoningen onder de naam Hof Markgraven. De beoogde locatie maakt deel uit van de woonwijk Almelo Noord Oost (vak 4), tussen de Einthovenlaan en de Zernikelaan, zie het kaartje hieronder.

De ontwikkeling wordt gerealiseerd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en is een vorm van sociale projectontwikkeling, waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw project. Als gemeente Almelo staan wij open voor vernieuwende woonvormen en werken daar graag aan mee. Wij willen daarbij onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor diverse doelgroepen. Wij leggen de focus op het realiseren van unieke, stedelijke nieuwbouw, waarmee we tegemoetkomen aan de woonwensen van (nieuwe) inwoners. Hof Markgraven bestaat uit mensen die samen willen bouwen en samen willen wonen. Met dit idee heeft iedereen zijn eigen woning, maar ook samen. Het is een moderne vorm van noaberschap, waarbij duurzaamheid centraal staat. Een ieder beschikt over een prive-tuin en loopt over in een gezamenlijke grotere tuin. Om dit project mogelijk te maken is het onderhavige het bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Huidige planologische situatie Voor het plangebied van vak 4 gelden tot de inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan de volgende plannen: <0000> Bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost', door de raad vastgesteld op 24 juni 2008 en is vervolgens vanaf 14 april 2010 onherroepelijk geworden; Op basis van dit bestemmingsplan kan woningbouw

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

4

NL.IMRO.0141.00145-BP31

worden gerealiseerd in geheel Almelo Noord Oost. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied voor Vak 4 de bestemming “Woongebied” (WG) en kunnen 3 tot 8 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Een uitsnede van de vigerende verbeelding uit bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is hieronder te zien.

Verder gelden de volgende bestemmingsplannen: <0000> Bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren, door de raad vastgesteld op 5 juni 2018 en is vervolgens vanaf 18 juli 2018 onherroepelijk geworden. Op basis van dit bestemmingsplan zijn alle parkeernormen gestandaardiseerd op basis van het geldende parkeerbeleid. <0000> Bestemmingsplan 'Parapluherziening Wonen', door de raad vastgesteld op 17 maart 2020. Het plan is inwerking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Op basis van dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat meerdere huishoudens in een woning worden gehuisvest.

1.3 Ligging van het plangebied In het noordoosten van de stad Almelo ligt de woonwijk in aanbouw Almelo Noord Oost. Deze wijk bestaat uit twee deelgebieden; het noordelijke plandeel (ca. 47 ha) ligt ten noorden van de Ootmarsumsestraat, het zuidelijke plandeel (ca. 33 ha) ligt ten zuiden van de Ootmarsumsestraat. Beide deelgebieden worden in het westen begrensd door het Lateraalkanaal en in het oosten door de gemeentegrens. Vak 4 maakt onderdeel uit van het zuidelijke plandeel van Almelo Noord Oost. Het plangebied betreft het oostelijke deel van vak 4. Zie de indeling hieronder (geel gearceerd). De ontwikkeling van het CPO-project betreft de noordelijke percelen hiervan.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

5

NL.IMRO.0141.00145-BP31

1.4 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "CPO Almelo Noord Oost" bestaat uit de volgende stukken: 1. regels; 2. verbeelding; 3. bijlagen bij de toelichting; Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. Bijlagen inhoudelijk benoemen.

1.5 Leeswijzer De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat 9 hoofdstukken. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie beschreven, waarna in hoofdstuk 3 de gewenste situatie (planuitgangspunten) wordt beschreven. Vervolgens behandeld hoofdstuk 4 het geldende beleidskader en worden in hoofdstuk 5 de milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Hoofdstuk 6 beschrijft het onderdeel water en in hoofdstuk 7 zijn de juridisch bestuurlijke aspecten beschreven. Tot slot worden in hoofdstuk 8 en 9 de financiële en maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

6

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hoofdstuk 2 De huidige situatie Voor de woonwijk Almelo Noord Oost heeft de gemeenteraad in 2008 het bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost' vastgesteld. Dit is het ruimtelijke kader om woningbouw te laten plaatsvinden op de voormalige agrarische gronden. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en worden gefaseerd (per vak) uitgegeven. Inmiddels zijn er diverse woningen gerealiseerd. Almelo Noord Oost is in hoofdzaak opgezet voor (zeer) ruime kavels voor de realisatie van vrijstaande woningen. Inmiddels zijn de gronden van diverse vakken uitgegeven voor woningbouw. De woonwijk is ingedeeld in 14 vakken, zie hieronder.Het gebied ten zuiden van de Ootmarsumsestraat is verdeeld in 4 vakken. De vakken 1, 2 en 3 zijn inmiddels (bijna) geheel uitgegeven en er zijn diverse woningen gerealiseerd. Zie hieronder een luchtfoto van het gebied (vakken 1 t/m 11).

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

7

NL.IMRO.0141.00145-BP31

2.1 Functionele structuur

Vak 4 is gelegen in de rechterbovenhoek van het zuidelijke deel van de Ootmarsumsestraat. Het oostelijke deel hiervan is in de luchtfoto hierboven nog niet voorzien van een verkaveling. Het plangebied is reeds bestemd voor woningbouw en is net als geheel Almelo Noord Oost in eigendom van de gemeente Almelo. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen hier minimaal 3 en maximaal 8 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Almelo Noord Oost is een woonwijk in ontwikkeling, waardoor er sprake is van fasering. Pas als een vak in aanmerking komt voor uitgifte, zal het vak bouwrijp worden gemaakt. Het oostelijke deel van vak 4 is om deze reden nog niet bouwrijp gemaakt. Er is dan ook nog geen onder- of bovengrondse infrastructuur aangelegd, waardoor het gebied nog aangepast kan worden aan de gewenste invulling.

2.2 Stedenbouwkundige opzet Noordoost is een wijk in ontwikkeling bedoeld voor personen die op zoek zijn naar een kavel in een groene en rustige omgeving waarop hun gedroomde vrijstaande woning tot ontwikkeling kan komen. In de wijk kan gekozen worden uit kavels vanaf 500 tot 4000 vierkante meter. De regels en de voorschriften zijn tot een minimum beperkt waardoor grote vrijheid in architectuur mogelijk is. De bedoeling is dat de wijk in zijn totaliteit een groene uitstraling krijgt die aansluit bij het landelijke karakter in het noordoosten van het Almelo en een directe verbinding heeft met de kern Almelo. Het betreft een wijk met een bepaalde allure. Om dit kracht bij te zetten is reeds een ruim en landelijk opgezet park gerealiseerd. Bij de opzet van de wijk is het onderliggende landschap, zoveel mogelijk behouden en versterkt door o.a de Mooie Vrouwenweg in haar hoedanigheid te behouden alsmede beeldbepalende bomen in de wijk op te nemen. Kenmerken zijn de ruime straten in natuurlijke materialen, voorzien van laanbeplanting. Parkeerplaatsen worden allemaal op eigen terrein opgelost waardoor de straten hun groene uitstraling behouden. Elke kavel krijgt hiervoor een eigen oprit. De wijk loopt langzaam vol met vrijstaande woningen van diverse architectuur.

In het noordoosten zijn dit zeer grote kavels met bijpassende woningen, in het zuiden middelgrote kavels en aan de rand van de kern Mooie Vrouwenweg middelgrote kavels. Aan de noordzijde loopt langs de randen van het

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

8

NL.IMRO.0141.00145-BP31

aangelegde park een duidelijke ontsluitingsweg, de Vredeman de Vrieslaan. Langs deze weg richten zich nu woningen met een uitstraling naar het park toe. Zij bepalen voor een groot deel de nagestreefde sfeer van de wijk. Langs de randen van de wijk zijn bestaande woningen en boerderijen opgenomen in de verkaveling, met name aan de oostzijde zorgen zij voor een soepele overgang naar het landschap. Op basis hiervan is voor het oostelijke deel van vak 4 destijds (2008) een voorlopige kavelindeling gemaakt. Deze is als volgt:

In het bestemmingsplan zijn voor alle vakken met de bestemming Woongebied geen nadere bepalingen opgenomen voor de indeling van de woonstraten en precieze kavelindeling. Er is gekozen voor maximale flexibiliteit. Dit uit zich onder meer in de minimale en maximale norm voor het aantal woningen. Door een aanpassing te doen in het verkavelingsplan, waarmee het bestemmingsplan niet hoeft te worden gewijzigd, kan flexibel worden omgegaan met de indeling van de woonwijk. Op basis van bovenstaande verkaveling kunnen 7 vrijstaande woningen worden gerealiseerd in het oostelijke deel van vak 4. Het bestemmingsplan biedt ruimte tot maximaal 8 woningen. Zoals aangegeven kenmerkt Almelo Noord Oost zich door grote woonkavels, waardoor er sprake is van een exclusief woningbouwsegment. De kavelgrootte varieert dan ook tussen de 500m2 en 3500m2. Sinds het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is er veel interesse getoond in kavels <1.000m2. Het plan voor Almelo Noord Oost is opgesteld voor de economische crisis omstreeks 2008. Nu de markt zich weer aan het herstellen is, heeft de marktvraag zich hierop aangepast. Uit de markt is gebleken dat er nagenoeg alleen vraag is naar kavels tussen 500m2 en 750m2. Dit heeft bijvoorbeeld voor vak 3 geresulteerd in een verkleining van de kavels van 650m2 tot 850m2 aan te passen naar de vraag (tussen 500m2 en 750m2).

De marktvraag past zich ook aan door zich in diverse woonvormen te onderscheiden, zoals de realisatie van een knarrenhof en het gemeenschappelijk bouwen en wonen met de daarbij horende voorzieningen in het kader van noaberschap.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

9

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag aan het bestemmingsplan liggen, aan de orde.

3.1 Inleiding De vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) heeft de gemeente verzocht om in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) woningbouw te kunnen laten plaatsvinden in de woonwijk Almelo Noord Oost, onder de naam Hof Markgraven. Het gaat om in totaal 14 woningen met een grote gemeenschappelijke tuin. Wij willen ruimte geven aan bijzondere woonvormen. Het CPO Hof Markgraven is een passende invulling voor het oostelijk deel van vak 4, gezien de ligging ten opzichte van de rest van de woonwijk.

3.2 Almelo Noord Oost Voor de ontwikkeling van woningbouw aan de noordoostzijde van Almelo is een plan opgezet dat vooral moet voorzien in het beschikbaar komen van bouwkavels in het duurdere segment van de woningmarkt. De ontwikkeling van Almelo Noord Oost past daarom in het beleid van Almelo om de sociale onbelans meer in evenwicht te brengen door hogere inkomens mogelijkheden te bieden voor het bouwen van een woning. Kortom, Almelo op de kaart zetten en ruimte te bieden voor bouwkavels in exclusieve woningbouwlocaties in een overwegend landelijke setting. In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008) is uitvoerig beschreven hoe met alle (bestaande) elementen rekening wordt gehouden, zoals de groenstructuren, verkeersstucturen, landschappen, etc. Deze uitgangspunten worden met onderhavig bestemmingsplan niet verlaten. Het landschappelijke beeld van dit gebied is totaal anders dan dat van de noordzijde en ook veel minder kwetsbaar. Daarom leent dit gebied zich veel beter voor de ontwikkeling van een zelfstandige woonwijk van enige omvang. In aansluiting op de naastgelegen villawijk Markgraven – Oost kan hier een villawijk ontwikkeld worden met een vergelijkbare verkavelingstructuur. Hoewel de stedenbouwkundige planopzet zich duidelijk zal onderscheiden, zullen beeldvorming en vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

10

NL.IMRO.0141.00145-BP31

woningtypologieën qua karakter in veel opzichten vergeleken kunnen worden met de villawijk Markgraven. Uitgangspunten voor de planvorming: <0000> Het bouwen van een villawijk waarbij het hiervoor genoemde programma als minimaal uitgangspunt dient; <0000> Ontsluiting van de wijk via een nieuwe aansluiting op de Ootmarsumsestraat; <0000> Een tweede ontsluiting zal onderdeel moeten zijn van de planvorming; <0000> Ontsluiting voor fiets (recreatieve) routes; <0000> Benadrukking in de stedenbouwkundige / landschappelijke planopzet van het open en groene karakter van de zone langs het Lateraalkanaal dat de villawijk Markgraven begrenst; <0000> Inpassing van de boomsingels aan de oostzijde van het plangebied; <0000> Rekening houden met mogelijke uitbreidingen in de toekomst, aangezien de locatie onderdeel uitmaakt van een groter gebied; <0000> Op kleine schaal mogelijkheid bieden voor toevoeging van twee-onder-één-kapwoningen aan de voorraad, waarbij er geen sprake zal zijn van seriematige bouw; Bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald in de planregels van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008). Artikel 3 geeft de beschrijving in hoofdlijnen voor alle bestemmingen. Het plan beoogt de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardige omgeving en een aantrekkelijk woon- en leefmilieu.

Er dient sprake te zijn van een heldere stedenbouwkundige en landschappelijke hoofdstructuur en hiermee een verdeling in deelgebieden op basis van de stedenbouwkundige kaart 240072. Deze is als bijlage 1 toegevoegd. Op basis van deze uitgangspunten is Almelo Noord Oost verdeeld in diverse woongebieden. Het zuidelijke deel is qua opzet te vergelijken met het ten westen van het Lateraalkanaal gelegen Markgraven Oost en leent zich voor de ontwikkeling van een villawijk. Daarvoor is gekozen voor een viertal woonbuurten, namelijk vakken 1 t/m 4. Hierdoor worden van oudsher aanwezige elementen, zoals de waterstructuren (Lateraalkanaal en de Markgraven), de groenstructuren (houtwallen en boomsingels, het groene kruis en de groene scheg) en de bestaande wegenstructuur gehandhaafd. De realisatie van de woonwijk Almelo Noord Oost gaat gefaseerd en heeft een looptijd t/m 2043 (grondexploitatie). Het is dan ook een woonwijk in wording en bestaat uit diverse deelgebieden (vakken). De huidige woonvraag is veranderd ten opzichte van het vraag ten tijde van de vaststelling van het huidige bestemmingsplan Almelo Noord Oost in 2008. Vak 4 leent zich door haar ligging om in deze vraag te voorzien, zoals woningbouw in een gemeenschappelijk karakter.

3.3 CPO Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gaat het om een groep burgers die samen woningen of zelfs een hele woonwijk ontwikkelen. Dit kan op eigen initiatief zijn, maar kan ook op initiatief van een gemeente. Net als bij individueel particulier opdrachtgeverschap bepaalt de opdrachtgever zelf hoe de woning er uit komt te zien, zowel van binnen als buiten. Vanuit dit standpunt past een CPO in de wijk Almelo Noord Oost. Belangrijk daarvoor is dat de opzet van de CPO aansluit bij de ruimtelijke opzet en doel van de wijk Noord Oost. Om dit in goede banen te leiden zijn ruimtelijke kaders gesteld. De vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) is een groep mensen die samen bouwen en milieubewust willen wonen. Duurzaam wonen, noaberschap, oog hebben voor elkaar en de omgeving en het gemeenschappelijk beheer van voorzieningen staan hierin centraal. Men wil graag in Almelo Noord Oost via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) haar plan ‘Hof Markgraven’ realiseren. Het betreft de bouw van in totaal 14 duurzame koopwoningen in 5 hoofdgebouwen (geschakelde woningen). Er is sprake van een grote gemeenschappelijke binnentuin. De (toekomstige) bewoners bestaan uit een mix van jong, oud, stellen, gezinnen, alleenstaanden, enzovoorts. In vak 4 van Almelo Noord Oost ligt een nog onbebouwd terrein dat hiervoor in aanmerking komt.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de gestelde kaders van het bestemmingsplan, waardoor deze gewijzigd dient te worden.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

11

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hof Markgraven is een bijzondere woonvorm door haar gemeenschappelijke karakter. Wij willen dergelijke initiatieven faciliteren. Na het verkennen van meerdere locaties in Almelo is het gebied in Almelo Noord Oost, vak 4, een geschikte locatie gebleken. Het betreft het bouwperceel tussen de Einthovenlaan en de Zernikelaan (tegenover de kerk van Mariaparochie). Het perceel is ongeveer 3.800m2 groot en biedt ruimte aan het gewenste programma. Het programma bestaat uit maximaal 14 woningen, met parkeergelegenheid op eigen terrein. Iedereen heeft zijn eigen woning met een kleine tuin. Deze loopt over in de grote gemeenschappelijke binnentuin. Het ontwerp bestaat uit 5 clusters van geschakelde woningen. Er zijn verschillende woningtypologieën voor de verschillende soorten huishoudens, van gezinnen tot alleenstaanden, voor starters tot en met senioren.

Als puur de regels van Almelo Noordoost worden gevolgd kan een CPO worden opgericht die bestaat uit een groep initiatiefnemers die samen een aantal kavels afnemen en zich vervolgens houden aan de regels die nu gesteld worden aan de onafhankelijke bouwers. De winst zou dan zitten in het gemeenschappelijk inkopen van materialen etc. Het CPO Hof Markgraven uit Almelo is echter een groep die als doel heeft om een aantal gebouwen voor in totaal 14 woningen, te realiseren rondom een gemeenschappelijk terrein. Elk woonblok omvat een aantal aaneengesloten grondgebonden woningen. Daarbij hoort een gemeenschappelijk gebouw voor de opslag van en de benodigde bergplaatsen separaat in clusters.

3.4 Hof Markgraven Zoals aangegeven is Almelo Noord Oost een wijk bedoeld voor vrijstaande woningen waarin de groene openheid en rust voorop staat. De individualiteit, in zowel bouwen als wonen staat voor deze bewoners voorop. De bewoners en potentiele bewoners kiezen bewust voor dit concept. Het stedenbouwkundig plan is dan ook zodanig opgezet dat dit kansen biedt voor deze doelgroep. Binnen Almelo Noord Oost is gezocht naar een locatie waarop de CPO-groep haar wensen op een zodanige wijze kan inbrengen dat het gekozen concept voor Almelo Noord Oost gerespecteerd blijft. Hiervoor komt het oostelijk deel van vak 4 in aanmerking. Het ligt aan de rand van het plangebied waarbij aansluiting kan worden gezocht met bestaande oudere verkavelingen en bestaande oudere bebouwing. Het plangebied ligt redelijk geïsoleerd en heeft geen directe visuele uitstraling op de kavels met (bestaande) vrijstaande woningen.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

12

NL.IMRO.0141.00145-BP31

In vak 4 ligt een langgerekt vak dat in het oosten en westen door een brede groenstrook van de naastliggende kavels is afgescheiden. Een ontwikkeling in dit vak is, met een passende invulling, zeer geschikt voor de ontwikkeling van Hof Markgraven. Het betreft een op zich zelf liggende enclave in het totale plangebied. De aangrenzende groenstroken zorgen ervoor dat een directe zichtrelatie met de geplande vrijstaande woningen minimaal is. Het gebied hoort bij de reeks van kavels die zich naar het groene binnengebied in het zuidelijke deel van Noordoost richten. De zuidelijke (nog niet uitgegeven) kavels van het oostelijke deel van vak 4 maken geen onderdeel uit van het CPO-project, maar maken wel onderdeel uit van het plangebied. De zuidelijke gronden dienen opnieuw te worden bestemd, omdat deze onderdeel uitmaken van het gezamelijke bouwvlak. Deze zuidelijke grondenworden op dezelfde wijze bestemd als in het vigerende bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost'. Hierna zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plan voor Hof Markgraven aangegeven en vormt samen met de ruimtelijke uitgangspunten het stedenbouwkundig plan.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

13

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Het merendeel van de woningen presenteert zich naar de openbare weg. Parkeren wordt opgelost in koffers die minimaal zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Binnenin kan een gemeenschappelijke groenplek worden gerealiseerd. Het merendeel van de privé tuinen is klein maar heeft directe verbinding met het gemeenschappelijk binnengebied. Bergingen zijn geclusterd. Voor de bergingen die zich naar de openbare weg richten wordt een hoogwaardige architectuur verwacht. De footprint van de woningen is 50 tot 60 m2. De woningen krijgen 1,5 tot 2,5 bouwlagen. Het oppervlak van de totale kavel is ca. 3.800 m2. De grootte van de kavels zijn vanaf ca. 120 m2 per woning, de rest is gemeenschappelijke tuin.

3.5 Ruimtelijke uitgangspunten De woonwijk Almelo Noord Oost biedt ruimte aan woningbouw in het duurdere segment van de woningmarkt en bouwkavels in exclusieve woningbouwlocaties in een overwegend landelijke setting. Het project Hof Markgraven sluit hierop aan. Er is eveneens sprake van een ruime opzet van woningbouw, maar het initiatief onderscheidt zich door de verschijningsvorm van de woningen. In plaats van vrijstaande woningen is er sprake van (maximaal) 5 clusters van aaneengeschakelde

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

14

NL.IMRO.0141.00145-BP31

woningen. Het gebied is met de bestaande groenwal afgescheiden van de reeds bestaande woningen aan de westzijde en typeert hiermee de overgang. Verder is het gebied omgeven door een groenzone. De bebouwing blijft binnen het bestaande bouwvlak, zoals dat is opgenomen in het bestemmingsplan Almelo Noord Oost. Hierdoor zijn geen ingrepen nodig in de hoofdopzet van het plangebied en de openbare ruimte. Almelo Noord Oost is een wijk bedoeld voor vrijstaande woningen waarin de groene openheid en rust voorop staat. De individualiteit, in zowel bouwen als wonen staat voor deze bewoners voorop. De bewoners en potentiële bewoners kiezen bewust voor dit concept. Het stedenbouwkundig plan is dan ook zodanig opgezet dat dit kansen biedt voor deze doelgroep. Het plan bestaande uit meerdere deels aaneengesloten bebouwing met een gemeenschappelijke open ruimte is in strijd met de uitgangspunten voor de ruimtelijke opzet van Almelo Noord Oost. Het terrein in het noordoosten van vak 4 in Noordoost is door haar ligging een passende locatie voor een CPO-complex, waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan het totaalconcept van de wijk. Terwijl de aangewezen locatie onderdeel is van de wijk, vormt ze op zich een eigen afzonderlijk gebied die respect heeft voor de residentiele opzet eromheen.

De strijdigheid met het bestemmingsplan heeft betrekking op het aantal woningen, de verschijningsvorm en het bebouwingspercentage. In het bouwvlak in het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan in totaal 5 vrijstaande woningen. Hier wordt niet aan voldaan. Er is immers sprake van in totaal 14 (geschakelde) woningen. Het maximale bebouwingspercentage in het bestemmingsplan bedraagt 20%. De beoogde ontwikkeling van Hof Markgraven bedraagt ongeveer 22%, waardoor er sprake is van een minimale overschrijding. Aan de overige ruimtelijke voorwaarden, zoals de afstand van 5 meter van hoofdgebouwen tot de perceelsgrens (rooilijn) en het parkeren op eigen terrein, wordt voldaan. Op basis van het schetsplan is er sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

15

NL.IMRO.0141.00145-BP31

In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is het bouwvlak voor het projectgebied van Hof Markgraven groter. Het gehele bouwvlak biedt ruimte aan maximaal 8 woningen. Het onderste deel van het bouwvlak blijft gereserveerd voor 3 vrijstaande woningen. Het betreft een gebied van ongeveer 2260m2, waardoor drie kavels van ongeveer 700-900m2 overblijven. Dit zijn courante afmetingen en zijn vergelijkbaar met de overige kavels in Almelo Noord Oost. Deze drie kavels worden met een groene zone afgescheiden van het projectgebied van Hof Markgraven.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

16

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Om een gewaardeerd en harmonieus onderdeel te worden van de wijk worden voor de ontwikkeling van een CPO zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld: <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

<0000>

<0000> <0000> <0000>

<0000> <0000> <0000> <0000>

<0000>

Naar de openbare ruimte dient de buurt uitnodigend te zijn, achterkanten dienen vermeden te worden en entrees van de woningen dienen zich naar de straatzijde te richten. De naar de straatzijde gerichte gebouwen dienen voorzien te worden van een invulling met een groen voortuinkarakter. Aaneengesloten bebouwing is mogelijk doch dient er op regelmatige afstand een openheid naar het binnengebied aanwezig te zijn. Aan de noordzijde dient de bebouwing, aaneengesloten of niet, de uitstraling te krijgen van één herkenbaar gebouw met daartussen open ruimtes. De zone naar het groengebied langs de Zernikelaan dient verzorgd vorm gegeven te worden, dat houdt in dat geen schuttingen en rommelige achterkantsituaties zichtbaar mogen zijn. Een groenstrook van minimaal 5 meter breed dient een afscherming te vormen tussen de te ontwikkelen buurt en de zuidelijke kavels. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden Parkeren mag niet plaatsvinden in de voortuinen tenzij het een vrijstaande woning betreft of een bouwwerk met de uitstraling van één vrijstaande woning (conform de overige situatie in Noordoost). De Almelose parkeernorm van 2,3 dient te worden gebruikt. Parkeren wordt opgelost in koffers die minimaal zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Aaneensluitende parkeervakken dienen in half verharding uitgevoerd te worden. Er dient sprake te zijn van verschillende woontypologieën.

Ten alle tijden dient vermeden te worden dat de aaneengesloten woningen het karakter hebben van eenvoudige rijtjeswoningen, herhaling dient voorkomen te worden. Ook woningblokken dienen zich onderling te onderscheiden maar krijgen de uitstraling van één familie. Kopse kanten van aaneengesloten woningen dienen zorgvuldig vormgegeven te worden. Blinde kopgevels zijn niet toegestaan. De twee zuidelijke woningen, die niet ontsloten worden door een weg, dienen zich naar het binnenterrein te richten. Alle andere hebben hun entree aan de straatzijde. Het is niet de bedoeling dat bij de twee zuidelijke woningen een pad vanaf de straat door de zuidelijke groenstrook naar de voordeur loopt. Gestreefd moet worden naar een afwisseling in hoogten (de maximal hoogtes van het vigerende bestemmingsplan dienen aangehouden te worden. De rooilijn conform het bestemminsplan Almelo Noord Oost op 5 meter van de perceelsgrens moet worden aangehouden. Het bebouwingspercentage is maximaal 25 % van het totale plangebied en heeft betrekking op het hoofdgebouw en heeft geen betrekking op bijbehorende bouwwerken, zoals schuren, uitbouwen, etc. Het standaard maximum voor bijbehorende bouwwerken is in principe 75m2 per woning. Voor de gemeenschappelijke berging wordt wordt rekening gehouden met maximaal 150m2.

Het totale programma bestaat uit maximaal 14 duurzame koopwoningen in maximaal 5 hoofdgebouwen (geschakelde woningen), met minimaal 2 woningen per woonblok. Binnenin kan een gemeenschappelijke groenplek worden gerealiseerd. Het merendeel van de privé tuinen is klein maar heeft directe verbinding met het gemeenschappelijk binnengebied. Bergingen worden geclusterd. Voor de bergingen die zich naar de openbare weg richten wordt een hoogwaardige architectuur verwacht. De bestaande groenwal ter afscheiding van de westelijke (nog te bouwen) woningen dient behouden te blijven. Aan de zuidzijde van het CPO project moet sprake zijn van een overgang naar de rest van het gebied (woningen). Deze wordt ingevuld als een groenzone met een wandelpad met een doodlopend karakter. Hierdoor zijn de zuidelijke woningen goed bereikbaar. Huisvuilcontainers worden gegroepeerd op het binnenterrein. Het binnenterreinblijft zoveel mogelijk vrij van schuttingen vanwege het gezamenlijke karakter van het plan.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

17

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Hoofdstuk 4 Beleidskader Zoals reeds in hoofdstuk 1 is vermeld, is het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” vastgesteld op 24 juni 2008 en sinds 14 april 2010 onherroepelijk. Er is hierbij sprake van een actueel bestemmingsplan, waarin woningbouw is toegestaan. De toelichting van dit plan heeft door tijdsverloop dan ook weinig aan actualiteit ingeboet, aangezien dit bestemmingsplan eveneens toeziet op wonen. In verband hiermee en vanwege de geringe impact van de in dit plan opgenomen wijzigingen ten aanzien van wonen kan de toelichting op het beleidskader beknopt beschreven worden voor het nationaal en provinciaal beleid. Het lokale Almelose beleid zal daarentegen wel uitgebreid worden toegelicht.

4.1 Rijksbeleid De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: <0000> dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; <0000> met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; <0000> waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; <0000> met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; <0000> waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

<0000> dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; <0000> waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; <0000> dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: <0000> Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit <0000> Ruimte voor overgang naar een circulaire economie <0000> Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden <0000> Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Conclusie beoogde ontwikkeling De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

18

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke functies mogelijk maken, de ladder doorlopen moet worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Conclusie beoogde ontwikkeling Voorliggend plan maakt totaal 17 woningen mogelijk. Het vigerende bestemmingsplan staat reeds de bouw van maximaal 8 woningen toe. Hierdoor is er sprake van een toename van maximaal 9 woningen. De toename van het aantal woningen is geen stedelijke ontwikkeling, zoals omschreven in het Barro. Op basis van vaste jurisprudentie is er sprake van een stedelijke ontwikkeling bij een toename van 12 of meer woningen. De beoogde ontwikkeling gaat daarbij uit van een concreet initiatief (behoefte) en ligt binnen het stedelijk gebied van Almelo, zodat sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

4.2 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld en deze zijn op 13 november 2019 en op 15 december 2021 geactualiseerd. De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: <0000> goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); <0000> versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel.

Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; <0000> veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; <0000> investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: <0000> Of - generieke beleidskeuzes <0000> Waar - ontwikkelingsperspectieven

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

19

NL.IMRO.0141.00145-BP31

<0000>

Hoe - gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

20

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. Toetsing aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan.

- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: <0000> dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; <0000> dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

21

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 De in dit plan besloten ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied is in het geldend bestemmingsplan "Almelo Noord Oost" bestemd tot 'Woongebied'. Gelet op de bestemmingsomschrijving en de omliggende woonpercelen, is het plangebied gelegen in 'bestaand bebouwd gebied'. Extra ruimtebeslag op de groene omgeving is niet aan de orde. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. - Artikel 2.2.2 (Nieuwe woningbouwlocaties) <0000> Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel. <0000> In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel In paragraaf 4.4 (Woonvisie) vindt toetsing plaats aan de gemeentelijke woonvisie.

Hier wordt gesteld dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel is. Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving gaat het - kort door de bocht - om het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met elkaar (connectiviteit) en ervoor zorgen dat de stedelijke netwerken elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Het gaat daarnaast om het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Verspreide woonbebouwing'. Hieronder is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief) Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' In voorliggend geval wordt voorzien in een toevoeging van 10 woningen binnen een woonomgeving. De woonfunctie past binnen het ontwikkelingsperspectief en de functionele structuur van de omgeving (woongebied). Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

22

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied. - De stedelijke laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: <0000> Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur <0000> Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart als verspreide bebouwing door haar huidige situatie, waarbij nog geen woningbouw heeft plaatsgevonden.

De vakken in Almelo Noord Oost waar wel bebouwing heeft plaatsgevonden is voorzien van 'Woonwijken 1955-nu' en dient hiermee als toetsingskader. 'Woonwijken 1955-nu' De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. 'Laag van beleving' De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft de realisatie van 8 extra woningen in Almelo Noord Oost. Hiermee vindt een beperkte verdichting plaats ten opzichte van het aantal toegestane woningen op grond van het geldende bestemmingsplan. Almelo Noord Oost is aangemerkt als uitleggebied ten behoeve van de verstedelijkingsopgave van Almelo.

Met de ontwikkeling van de wijk wordt rekening gehouden met de omliggende landschappelijke structuren en kwaliteiten waardoor een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat. - Toetsing aan de stedelijke laag De woonwijk Almelo Noord Oost bestaat uit riante vrijstaande woningen op bijpassende ruime kavels. De te realiseren vrijstaande woonhuizen worden op adequate wijze ingepast in de omgeving. De grootte van de kavels en de woningen komt ongeveer overeen met omliggende woonpercelen. De te ontwikkelen woningen passen daarnaast in het grotere geheel en zorgen voor een versterking van het bestaande bebouwingslint. Op basis van het geldende bestemming kan immers al woningbouw plaatsvinden. Er wordt daarom geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'. Toetsing van het plan aan het provinciaal beleid Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid

4.3 Regionaal beleid Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

23

NL.IMRO.0141.00145-BP31

De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten van provincie, gemeenten en corporaties weer: woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau zijn hiermee in lijn. In 2015 is deze visie vertaald in concrete woonafspraken tussen provincie en gemeenten, op het niveau van functionerende woningmarkten. De kern van de visie bestaat uit de verwachting dat Twente vanaf circa 2015 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus 'wonen' gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt de visie zich op het bestaande bebouwde gebied. Naast sloop en vervangende nieuwbouw vindt renovatie plaats om bestaand vastgoed weer toekomstgeschikt te maken. De netto uitbreidingsopgave in Twente is dus een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid. <0000> Voldoende en gevarieerd aanbod: gemeenten bouwen voor lokale behoefte conform de natuurlijke huishoudensgroei; <0000> Kwaliteit boven kwantiteit: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg; <0000> Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: nieuwe uitbreidingslocaties zijn nauwelijks meer aan de orde.

Nieuwbouw vindt conform de Ladder zoveel mogelijk plaats op transformatie- en inbreidingslocaties om onaantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen. <0000> Regionale samenwerking: de regionale woonvisie geeft richting aan het gezamenlijke woonbeleid van gemeente en corporaties in de komende jaren. De provincie voelt zich gecommitteerd aan de inhoud van de visie en is op onderdelen partner in de aanpak. Conclusie beoogde ontwikkeling De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke inbreiding, waarbij wordt voorzien in een bijzondere woonvorm. Er is dan ook sprake van een gevarieerd aanbod. Het geldende bestemmingsplan biedt op een deel van het plangebied al de mogelijkheid tot woningbouw en voorziet hiermee in een verdere kwalitatieve verdichting door de toevoeging van 10 woningen. Er wordt voldaan aan het uitgangspunt van inbreiding. Regionale Woonagenda 2021-2025 Met de op 18 februari 2021 ondertekende Regionale Woonagenda Twente zijn de meerjarige afspraken over de opgaven en ambities voor de Twentse woningmarkt in de periode 2021-2025 met een doorkijk naar 2030 geactualiseerd.

Ten opzichte van de Regionale Woonvisie en de eerder gemaakte afspraken leidt de huidige woningbehoefte in Nederland als geheel, de provincie Overijssel en inzoomend naar Twente tot de wens om tot 2030 20.000 tot 22.000 woningen in de regio toe te voegen. Hiervan zijn circa 14.000 tot ruim 15.000 woningen in de gehele regio bestaande harde en/of zachte plancapaciteit. Dit leidt tot de volgende opgaven voor Almelo: <0000> de harde plancapaciteit van 940 woningen per 1 januari 2020 versneld te realiseren; <0000> de zachte plancapaciteit van 1020 woningen per 1 januari 2020 zo spoedig mogelijk hard te maken en te realiseren tussen nu en 2030; <0000> naast deze plancapaciteit is regionaal de ambitie/opgave afgesproken om tot 2030 5.000 tot 7.000 woningen toe te voegen, waarbij het samen sturen op kwaliteit leidend is. Di betekent een woningbouwopgave voor de Gemeente Almelo van meer dan 2.000 woningen. De specificatie/verdeling van de extra woningbouwambitie van 5.000 tot 7.000 woningen zal plaatsvinden aan de hand van een op te stellen kwalitatief afwegingskader. Binnen de gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo wordt in deze woonagenda gedacht aan de ruimtelijke strategie van 'Stedelijk wonen', terwijl voor andere delen van Twente de strategieën 'Buiten wonen' en 'Wonen langs radialen' meer van toepassing zijn.

De ruimtelijke strategie 'Stedelijk wonen' wordt als volgt toegelicht: De steden en de uitleglocaties bij de steden bieden een kwalitatief hoogwaardige stedelijkheid met uiteenlopende milieus: van hoogstedelijke en multifunctionele gebieden, groenstedelijke en suburbane wijken, tot dorpse en landelijke woonmilieus in het buitengebied. Het unieke van wonen in deze stedelijke milieus is dat bewoners hoogwaardige voorzieningen bij de hand hebben, waaronder onderwijs en werkgelegenheid, en dat men goed verbonden is met de rest van de regio en Nederland over spoor en via de weg. vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

24

NL.IMRO.0141.00145-BP31

Stedelijk wonen is erg in trek, en er liggen kansen om meer binnenstedelijk programma te realiseren in deze steden. Deze genoemde opgaven qua woningbouwaantallen staan nog los van de kwalitatieve opgaven met betrekking tot onder andere stedelijke vernieuwing, verduurzaming/kwaliteitsimpuls van de bestaande woningbouwvoorraad, en de toegankelijkheid en doorstroming. Conclusie beoogde ontwikkeling De ontwikkeling draagt bij aan de opgave om plancapaciteit toe te voegen in bestaand stedelijk gebied.

4.4 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 De Omgevingsvisie is een onderdeel van de Omgevingswet die op 1 januari 2022 wordt ingevoerd. De Omgevingsvisie is vastgesteld op 29 september 2020. In de Omgevingsvisie is opgenomen hoe de gemeente zich heeft gevormd en wat de gemeente voor de toekomst wil. Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo opgedeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Elk gebied is verschillend en voor elk gebied gelden andere wensen. Het plangebied 'Almelo Noord Oost' ligt in het gebied wijken & dorpen. De gemeente wil wijken creëren met gemengde woonmilieus waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woonvoorraad heeft relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit wordt meer in balans gebracht door bij herstructurering op woningen in het middensegment in te zetten. Verder wil de gemeente de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk benutten en daarmee aansluiten op de ontwikkeling van de bevolking. Dat betekent onder meer: <0000> de benodigde verschiedenheid aanbrengen door herstructureren van panden; <0000> de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen in bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding) door aan te sluiten op de ontwikkeling van onze bevolking.

Conclusie beoogde ontwikkeling De gewenste ontwikkeling is goed inpasbaar in de bestaande woonomgeving en biedt kansen voor nieuwe doelgroepen met een grote diversiteit. Geconcludeerd wordt dat de Omgevingsvisie zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkelingen. Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling 2021 De gemeenteraad heeft in 2020 de Omgevingsvisie vastgesteld als richtinggevend perspectief voor de leefomgeving. De ambities in de Omgevingsvisie hebben impact op de ruimtelijke koers. Met de Omgevingsvisie als basis heeft Almelo behoefte aan een gerichte uitvoeringsagenda voor stadsontwikkeling. De agenda geeft houvast en kader voor de ontwikkeling van wijken, gebieden en locaties. Het college heeft op 13 juli 2021 de uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling vastgesteld en heeft hierin besloten om een aantal gebieden te benoemen als prioritaire ontwikkelopgaven voor de komende jaren. Een aantal gebiedsontwikkelingen is reeds in gang gezet, zoals de Binnenstad en Nieuwstraatkwartier, en wordt de komende jaren gecontinueerd. Met de toevoeging van de Spoorzone wordt het gebied rondom de binnenstad versterkt. De wijken Kerkelanden en Ossenkoppelerhoek zijn aangemerkt als prioritaire herstructureringswijken. Ook ziet het college de uitbreiding van bedrijventerreinen en een grote woningbouwlocatie als prioritaire opgaven.

De gemeente wil de ontwikkeling van deze gebieden samen met partners oppakken zodat Almelo haar krachtige positie behoudt als centrumgemeente in Noordwest Twente. Almelo wil bijdragen aan de Regionale Woonagenda 2030 door 1.500 extra woningen toe te voegen. Inbreiden heeft de daarbij voorkeur boven uitbreiden. Hierbij is een evenwichtie en gevarieerde woningvoorraad in de wijken leidend. Het streven is naar verscheidenheid in woningtypes en een verdeling van sociale huurwoningen en woonvoorzieningen. Met nieuwe woonvormen daar waar passend en mogelijk is. Met het toevoegen van woningen kan Almelo sturen op nieuwe doelgroepen, zoals een CPO-ontwikkeling., waarmee de stad stap voor stap meer in balans komt. In de Almelose

vastgesteld Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost

25

NL.IMRO.0141.00145-BP31

wijken zijn diverse binnenstedelijke woningbouwlocaties beschikbaar voor het programmeren van nieuwbouw gericht op de doelstellingen uit de Woonvisie. Almelo gaat proactief sturen op transformatie, herstructurering en nieuwbouw van woningen. Tan aanzien van de regionale Woonagenda wordt een bovenregionale opgave verwacht van 5.000 tot 7.000 woningen in de komende 10 jaar. De gemeenten in Twente willen allen een bijdrage hierin vinden. Almelo neemt hiervan 1.500 (extra) woningen voor haar deel, bovenop de voorgenomen 1.400 woningen (tot 2030) uit de Woonvisie. In het coalitieakkoord Almelo 2022-2026 is wordt dit nogmaals bevestigd en wordt de ambitie uitgesproken om 2.000 extra woningen te realiseren. Daarbij dient te worden ingezet op onderscheidende, betaalbare en flexibele nieuwbouw voor jongeren, starters en senioren. Almelo heeft onvoldoende woningen in het middensegment. Nieuwbouw, juist ook in het middensegment, is nodig voor de doorstroming op de woningmarkt. Ook voor bijzondere woonvormen, zoals tiny houses, woonwagens en knarrenhofjes zullen in het kader van stedelijke ontwikkeling locaties worden aangewezen. Met het toevoegen van woningen kan Almelo gericht sturen op nieuwe doelgroepen waardoor de stad stap voor stap meer in balans komt.

Conclusie beoogde ontwikkeling Het realiseren van bijzondere woonvormen, zoals de CPO-ontwikkeling, is in lijn met de uitgangspunten van de uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling. Woonvisie Almelo 2020 De woonvisie van de gemeente Almelo gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen, zoals demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad en verduurzaming. Met de visie wordt 15 jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose, historische en huidige woonsituatie zijn de belangrijkste ambities bepaald. Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regiofunctie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren zijn drie grote ambities geformuleerd. De gemeente streeft naar: 1. Een flexibele woningvoorraad. <0000> De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp. <0000> Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. <0000> Inbreiding verkiezen boven uitbreiding. <0000> Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren. <0000> De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen. 2. Een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad.