10.1 Vaststellen MPG2024 - bijlage 1 - MPG deel 1 JR2023 def 2024_04_31
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2024 deel 1 Gemeente Almelo
1
Inhoud 1.
INLEIDING ................................................................................................................................. 3
2.
Kaders........................................................................................................................................ 4 2.1
Grondbeleid .............................................................................................................................. 4
2.2
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ......................................................................... 5
3.
Rekentechnische uitgangspunten ........................................................................................... 6 3.1
De parameters voor prijsontwikkeling en rente .................................................................... 6
3.2
Fasering ..................................................................................................................................... 7
4.
Resultaatontwikkelingen Grondbedrijf ................................................................................... 9
5.
Bouwgrond in exploitatie (BIE) ............................................................................................. 10 5.1
Voortgang 2023 ...................................................................................................................... 10
5.2
Resultaatsbepaling en ontwikkeling ..................................................................................... 11
5.3
Balanswaarde grondexploitaties .......................................................................................... 14
5.4
Sturingsmogelijkheden.......................................................................................................... 16
5.4.1
Sturing projecten ............................................................................................................ 16
5.4.2
C13 Rohof ........................................................................................................................ 18
5.4.3
C18 Rhijnbeek.................................................................................................................. 19
5.4.4
C22 Bedrijvenpark Twente Noord ................................................................................. 19
5.4.5
C32 Chiel Dethmersstraat .............................................................................................. 20
5.4.6
C53 Almelo Noord Oost ................................................................................................. 20
5.4.7
C62 Heetveldsweg .......................................................................................................... 21
5.4.8
C63 Ary Schefferstraat ................................................................................................... 21
5.4.9
C64 Savornin Lohmanstraat .......................................................................................... 22
5.4.10 C65 G.T. Rietveldstraat ................................................................................................... 22 5.4.11 C66 Gravenstraat ............................................................................................................ 23 5.4.12 C89 Weggeler .................................................................................................................. 23 6.
Vennootschapsbelasting ....................................................................................................... 24
7.
Af te sluiten complexen (ATSC) ............................................................................................ 24
8.
Nog uit te voeren werken (NUTVW) ..................................................................................... 25
9.
Overig ...................................................................................................................................... 25 9.1
Materiele Vaste Activa (MVA) ............................................................................................... 25
9.2
Erfpachtgronden ..................................................................................................................... 25
10.
2
Risico analyse BI’s .................................................................................................................. 26
10.1
Waarom een risicoanalyse? .............................................................................................. 26
10.2
Wat verstaan we onder (financiële) risico’s? ................................................................... 27
10.3
De techniek ......................................................................................................................... 27
10.4
Risicoprofiel ........................................................................................................................ 28
10.5
Overige risico’s .................................................................................................................. 30
1.
INLEIDING
Door middel van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) wordt elk jaar een financieel verslag uitgebracht van de ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf van de gemeente. Er wordt terug gekeken op het afgelopen jaar en vooruitgeblikt richting de toekomst. Alle grondexploitatiebegrotingen worden jaarlijks geactualiseerd. De rekentechnische actualisatie van de grondexploitaties bestaat uit het aanpassen van rekenparameters zoals kosten- en opbrengstenstijging en rente, het eventueel bijstellen van nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten en het aanpassen van de fasering. Daarnaast worden planinhoudelijke aanpassingen doorgevoerd, waarover gaande het jaar besluitvorming heeft plaatsgevonden. Tevens zijn de overige complexen en onderdelen van het Grondbedrijf, die met bouwgrondproductie te maken hebben, geactualiseerd. De actualisatie vindt plaats op basis van de thans beschikbare inzichten. Het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf is een prognose en geeft ook de actuele financiële positie van het Grondbedrijf weer, mede op basis van die prognoses. Het MPG bestaat uit een openbaar deel en vertrouwelijk deel. Deel 1 van het MPG is openbaar en bevat o.a.
beleidsmatige uitgangspunten, de resultaten van de bijgestelde grondexploitaties, de voortgang in de realisatie en de uitgifte, de voortgang in de nog uit te voeren werken (NUTVW) en de ontwikkeling van de ruwe bouwgrond voorraad en de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deel 2 van het MPG is vertrouwelijk, omdat het informatie bevat op een te gedetailleerd niveau over bijvoorbeeld begrote verwervingskosten, geraamde kosten voor het bouw- en woonrijp maken en begrote grondopbrengsten. Het MPG geeft inzicht in de mate waarin het geïnvesteerde vermogen (de boekwaarde) van het Grondbedrijf terugverdiend kan worden of gedekt wordt door de waarde van de onderliggende gronden en panden. De mutaties, die in het boekjaar 2023 hebben plaatsgevonden binnen de afzonderlijke complexen, worden toegelicht. De Raad stelt op grond van haar budgetrecht kredieten beschikbaar voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting. Deze kredieten regelen de financiering van de uitvoeringskosten en zijn bestemd voor o.a. aankopen, aanleg van wegen, groen en rioleringen. Met de jaarlijkse vaststelling van de grondexploitatie autoriseert de gemeenteraad tevens de baten en lasten in de eerste jaarschijf van de grondexploitatiebegroting.
Deze jaarschijven ontstaan door het in de tijd zetten van de begrote nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten, ten behoeve van het begroten van de prijsstijgingen en rente. De baten en lasten worden opgenomen in de gemeentelijke exploitatiebegroting.
3
2.
Kaders
2.1
Grondbeleid
Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond wordt verkocht en gebruikt ten behoeve van de opstalrealisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid is volgend en ondersteunend voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening. Gemeenten kunnen er voor kiezen om een actief of faciliterend grondbeleid te voeren. Bij actief grondbeleid brengt een gemeente zelf gronden die in eigendom zijn of komen van de gemeente in ontwikkeling. Er wordt naar gestreefd de daarvoor benodigde gronden in eigendom te krijgen. Met actief grondbeleid kunnen gemeenten naast publiekrechtelijk sturen via het ruimtelijke beleid, ook privaatrechtelijk sturen. Nadeel van actief grondbeleid is dat er grotere (financiële) risico’s worden gelopen, doordat de gemeente veel voorinvesteringen moet doen in het aankopen van ruwe bouwgrond en het bouwrijp maken.
Het voordeel daarentegen van actief grondbeleid is, dat met de baten uit winstgevende grondexploitaties tekorten op verlieslatende grondexploitaties kunnen worden bekostigd, waardoor er feitelijk bovenplanse financiële verevening tussen verschillende gebiedsontwikkelingen plaats vindt. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars. De gemeente ”faciliteert” deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen en verhaalt die kosten vervolgens op de betrokkenen. Met faciliterend grondbeleid loopt de gemeente minder financiële risico’s en kan het plan dat de gemeente voor ogen staat toch worden gerealiseerd. Doordat de gemeente alleen kosten verhaalt, kan zij in beginsel geen winst maken. Ander nadeel van faciliterend grondbeleid is dat verlieslatende gebiedsontwikkelingen niet of moeizaam van de grond komen, omdat de markt deze om bedrijfseconomische redenen niet oppakt. De gemeente Almelo voert om bovengenoemde redenen een pragmatisch grondbeleid, waarbij per project bekeken wordt welk beleid het beste kan worden gevoerd.
In Almelo onderscheiden we de volgende type projecten: Grondexploitaties (actief) Bouwgrond in exploitatie (BI’s) zijn projecten die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde gronden worden omgevormd naar bouwrijpe grond om (opnieuw) te worden bebouwd. De geproduceerde bouwgrond is het eindproduct van een grondexploitatie. De gemeente Almelo heeft per 01-01-2024 de volgende 11 projecten ‘in exploitatie’: Rohof, Rhijnbeek, bedrijvenpark Twente Noord, Chiel Dethmersstraat, Almelo Noordoost, Heetveldsweg, Ary Schefferstraat, Svormin Lohmanstraat, G.T. Rietveldstraat, Gravenstraat en Weggeler. Gemengde projecten (actief en facilitair) Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Binnen een Grondbedrijf wordt derhalve gesproken van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (AD). Thans is dit bij de projecten Almelo Noordoost en het Weggeler het geval.
4
Private/ Markt ontwikkelingen (facilitair) Dit betreft ontwikkelingen welke worden geïnitieerd door de markt en waarbij de gemeente geen actieve rol en grondpositie heeft. De gemeente is dan wettelijk verplicht om de gemaakte kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan te verhalen op de initiatiefnemer. Het verhalen van deze kosten kan gebeuren op basis van vrijwilligheid (anterieure of posterieure overeenkomt) of gedwongen verrekening o.b.v. een exploitatieplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats binnen de administratie van de Algemene Dienst. Dit betreft momenteel alleen het project Indië. Daarnaast zijn nog diverse exploitatieovereenkomsten, met beperkte omvang, gesloten met derden. Hierbij betreft het dan bijvoorbeeld de kosten voor het verleggen van in-uitritten of wijzigingen in de openbare ruimte. Duiding grondexploitaties Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W, waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.
Alle grondexploitatiebegrotingen worden jaarlijks ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt in de vorm van een Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties in de Jaarverantwoording 2023 is hiervan afgeleid. In het MPG wordt uitvoeriger ingegaan op de financiële positie van het Grondbedrijf, de projectmatige complexen (= lopende grondexploitaties) en het functionele complex “nog uit te voeren werken” waarin de resterende werkzaamheden van inmiddels afgesloten grondexploitaties worden geadministreerd. Ook wordt kort toegelicht hoe de voorraad van het grondbedrijf zich ontwikkelt, evenals die van de in erfpacht uitgegeven gronden. In de paragraaf grondbeleid van de begroting wordt vooruit gekeken op ontwikkelingen, die mogelijk gevolgen hebben voor de vermogenspositie van het Grondbedrijf.
2.2
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
De Commissie BBV heeft in juli 2019 de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken” vastgesteld. De voorschriften uit deze notitie zijn toegepast bij de actualisatie van de grondexploitaties en dit MPG. De BBV notitie is een samenvatting van eerdere notities en bevat verduidelijkingen, kleine aanpassingen maar geen substantiële aanscherpingen van de regels. De grondexploitaties zijn ingedeeld conform de voorschriften van het BBV. Er is een onderscheid gemaakt in: • Bouwgrond In Exploitatie (BIE); • gronden die onder de rubriek Materieel Vast Actief (MVA) op de balans worden verantwoord, voorheen het Complex Verspreide Bezittingen (CVB) of Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitaties die zich (bijna) in de uitvoeringsfase bevinden. Onder BIE vallen gronden die in eigendom zijn van de gemeente en waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het startpunt van BIE is het raadsbesluit van de vaststelling. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (BIE) op de balans. De gronden welke onder MVA worden geschaard zijn meestal in het verleden anticiperend of strategisch aangekocht. Er is voor deze (bouw)gronden (nog) geen grondexploitatie vastgesteld door de Raad.
Deze (bouw)grond kunnen in de toekomst alsnog worden overgeheveld naar BIE. Tevens worden eventuele resterende bouwkavels van reeds afgesloten grondexploitaties op de balans verantwoord onder MVA.
5
3.
Rekentechnische uitgangspunten
Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen: begrote kosten (hoeveelheden x eenheidsprijzen ) begrote opbrengsten (hoeveelheden x eenheidsprijzen ) kostenstijging (% en fasering) opbrengstenstijging (% en fasering) rentelasten en rentebaten (% en fasering) De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2024 en de jaarverantwoording 2023.
3.1
De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht. De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het jaar 2024 is de omslagrente berekend op 1,3% op jaarbasis. Ook in 2025 achten wij dit een reëel percentage. Voor de jaren daarna worden de financieringslasten voorzichtigheidshalve begroot op basis van een rekenrente van 1,8%. Het onderzoek naar de prijsontwikkelingen en de rente heeft geresulteerd in het hanteren van de volgende parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten. Tabel 3.1.1: parameteroverzicht jaar/ parameter
kosten-
opbrengstenstijging
MPG2024
stijging
woningbouw
bedrijventerrein
2024
4%
0% *
0% *
1,3%
2025
3%
2%
2%
1,3%
2026 t/m 2033
2%
2%
2%
1,8%
*
rente
De geha nteerde verkooppri js i s pp 01-01-2024 i ndexeri ng i s derha l ve ni et a a n de orde
Er wordt voor de opbrengstenstijging uitgegaan van 0% indexatie over de jaarschijf 2024. Eventuele opbrengststijgingen zijn reeds verwerkt in de gehanteerde, marktconforme, eenheidsprijzen op 01-01-2024. Voor o.a. Almelo Noordoost heeft in oktober 2023 een grondprijsverhoging plaatsgevonden. Voor veel andere projecten zijn reeds overeenkomsten gesloten. Het kan voorkomen dat er in projecten reeds afspraken zijn gemaakt over de verkoop van gronden, maar dat de feitelijke overdracht nog niet heeft plaatsgevonden, zonder dat hierbij rekening is gehouden met een indexering (bijv. opties). In die gevallen kan worden afweken van bovengenoemde indexering.
6
3.2
Fasering
Het bouwprogramma vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsstijgingen te kunnen begroten. De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar. Hiermee geven we invulling aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 begin 2023 vastgesteld. Er is momenteel veel in beweging op de woningmarkt. De provincie en gemeenten in Twente hebben de Regionale Woonagenda Twente 2030 getekend. De essentie hierin is: harde en zachte plancapaciteit versnellen en nieuwe plannen ontwikkelen voor de bovenlokale opgave.
Daarnaast is eind 2022 de Woondeal Twente getekend door rijk, provincie en 14 gemeenten. Almelo heeft met de overige 13 gemeenten in Twente en Provincie Overijssel de programmeringsovereenkomst 2023-2026 ondertekend. De basis van de overeenkomst is een onderzoek van bureau Stec met een vraagprognose naar bedrijventerreinen tot 2040 in Twente. De uitbreidingsvraag in Twente tussen 2023 tot en met 2040 is naar verwachting tussen 221 hectare in een laag scenario tot 443 hectare in een hoog scenario. Het afsprakendocument bevat een overzicht van nieuwe plannen van Twentse gemeenten. Aan de status van deze plannen zijn de kleuren groen, geel en oranje gekoppeld. Groen is akkoord en kan ontwikkeld worden. Geel is kwantitatief bestuurlijk akkoord, maar de kwalitatieve afspraken moeten regionaal worden afgestemd. Oranje is nog niet akkoord en moet zowel kwantitatief als kwalitatief nog regionaal afgestemd worden. Voor de invulling van de Almelose vraag is 10-40 hectare afgesproken. Onze ingediende plannen voor XL Businesspark 2 (circa 75 hectare) voor het faciliteren van de regionale vraag naar grootschalige kavels (121-199 hectare) en voor Buitenhaven West (circa 7 hectare) voor het opvangen van de lokale vraag (10-40 hectare) in Almelo staan op geel. In 2023 is in januari gestart met de opzet van de economisch ruimtelijke visie.
Het college heeft een economisch – ruimtelijke visie opgesteld. Met deze visie kijkt het college vooruit naar de economie van 2040. Met als belangrijke punten dat de economie toekomstperspectief heeft volgens de koers de plek waar we bedenken én maken. Bij de koers hoort een additionele ruimtevraag van 70 hectare. In samenhang met onder andere de opgaven voor woningbouw, duurzaamheid, infrastructuur en natuurbehoud wil het college deze ruimtevraag faciliteren. In het eerste kwartaal vindt hierover besluitvorming plaats, waarbij het college de raad voorstelt de ruimtebehoefte van bedrijven te betrekken bij de opzet van de omgevingsvisie. De SRIA is een ambitiedocument van Almelo, Enschede en Hengelo waarmee we onze gezamenlijke doorgroeiambitie richting het Rijk aangeven. Vanuit Almelo is dat begeleid door programma Stedelijke Ontwikkeling. In de SRIA is aangegeven dat we als drie Twentse steden ruimte creëren voor o.a. woningbouw en bedrijvigheid. Expliciet wordt XL -2 genoemd als optie voor de vraag naar grootschalige bedrijvigheid.
In de onderstaande tabel is de gemeentelijke uitgifte van bouwgrond voor woningen per jaar weergegeven, voor zover opgenomen in lopende grondexploitaties. Deze uitgifte van bouwgrond is vertaald naar het aantallen woningen dat daarop wordt gebouwd. In totaal is er bouwgrond voor circa 203 woningen in de gemeentelijke grondexploitaties.
7
Tabel 3.2.1: Fasering woningbouw
Er zijn 7 projecten met uitgifte van bouwgrond voor woningen waarin Almelo Noordoost het enige uitleggebied is. De overige locaties zijn binnenstedelijk. Het aanbod in Almelo Noordoost bestaat uit bouwkavels voor vrijstaande woningen. In de overige projecten zullen naar verwachting 2 onder 1 kapwoningen en rij-/hoekwoningen worden gerealiseerd. De bouwprogramma’s van de gemeentelijke grondexploitaties bevatten thans geen meergezinswoningen. In de onderstaande tabel is de nog te verkopen bouwgrond voor bedrijven per jaar weergegeven, voor zover opgenomen in lopende grondexploitaties. De verwachte verkopen in 2024-2026 bestaan voor ruim 8 hectare uit kavels op Bedrijvenpark Twente Noord. Hiervoor zijn reeds optiecontracten en (concept)koopovereenkomsten gesloten. Daarnaast is er nog uitgifte van enkele binnenstedelijke bedrijfskavels geprognosticeerd zoals in het Weggeler en Rohof. Tabel 3.2.2: Fasering bedrijventerrein 6,0
fasering uitgifte bedrijventerreien ( ha uitgeefbaar)
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
-
De uitgifte in het project Rhijnbeek betreft detailhandel en is daarom niet in bovenstaande grafieken opgenomen. Het behelst circa 4,3 ha welke voor 2025 gefaseerd staat.
8
4.
Resultaatontwikkelingen Grondbedrijf
Per 1-1-2023 waren er ook elf lopende grondexploitaties. In 2023 zijn geen projecten afgesloten en geen projecten in exploitatie genomen. De resultaten van de projecten en deelnemingen van het Grondbedrijf hebben zich in 2023 als volgt ontwikkeld: Tabel 4.1: Resultaten Grondbedrijf Resultaten grondbedrijf Omschrijving Verlieslatende grondexploitaties woningbouw
Grex-resultaat ontwikkeling V N -14
127
-27
715
Winstgevende grondexploitaties woningbouw Verlieslatende grondexploitaties werklocaties
Jaarresultaat 2023 grondbedrijf V N 92
Mutaties toekomstige winst V N
113 -1.142
1.234 688
Winstgevende grondexploitaties werklocaties Resultaat lopende grondexploitaties
893 N
-342 V
1.234 N
Afgesloten grondexploitaties Nog uit te voeren werken (nutvw) Resultaat deelneming XL Businesspark Totaal jaarresultaat Bedragen x 1.000 euro
-1 -300 592 N
-1 -343 V
1.234 N
Onderstaand is per post een korte toelichting geven: De lopende grondexploitaties Per 01-01-2024 zijn er in totaal 11 lopende grondexploitaties, waarvan er 9 verlieslatend zijn en 2 winstgevend. De resultaten van deze grondexploitaties zijn per saldo met circa 0,9 miljoen euro verslechterd. Desondanks wordt in de jaarrekening 2023 een positief resultaat van circa 0,35 miljoen euro verantwoord. Dat komt omdat we van de winstgevende grondexploitatie Almelo Noord Oost ook dit jaar weer naar rato van de voortgang in de realisatie, tussentijds een deel van de begrote winst ter hoogte van 1,14 mln. moeten nemen conform de regelgeving van de BBV. Afgesloten grondexploitaties In 2023 zijn geen grondexploitaties afgesloten.
9
Resultaat voorzieningen nog uit te voeren werken (nutvw) Ter dekking van de resterende werkzaamheden van reeds afgesloten grondexploitaties is een voorziening getroffen. Door actualisatie van de ramingen van nog te maken kosten kan dit boekjaar een deel van de voorziening vrijvallen, namelijk circa 1.000 euro. Resultaat deelneming Businesspark XL De grondexploitatie van het XL Businesspark is sinds een paar jaar winstgevend. De verbetering van het resultaat op de grondexploitatie van XL Businesspark, circa 0,3 miljoen euro over 2023, wordt verantwoord in de jaarrekening 2023 van de gemeenschappelijke regeling Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) en leidt in 2023 niet tot resultaat in de gemeentelijke jaarrekening. Almelo neemt voor 23% deel in het RBT/XL Businesspark.
5.
Bouwgrond in exploitatie (BIE)
5.1
Voortgang 2023
Het geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties is het afgelopen jaar met bijna 5,8 miljoen euro afgenomen tot bijna 39 miljoen euro ultimo 2023. Dit door enerzijds rentekosten en gedane investeringen en anderzijds gerealiseerde opbrengsten. Tabel 5.1.1: Boekwaarde ontwikkeling in 2023 BIE’s Grondexploitaties
Boekwaarde
31-12-2022
Boekwaarde
Rente
Kosten
Opbrengsten 31-12-2023
Werklocaties Rohof
10.388
135
20
10.543
Rhijnbeek
12.366
161
230
12.756
Bedrijvenpark Twente Noord
6.656
87
612
3.874
3.482
Subtotaal werklocaties
29.410
382
862
3.874
26.781
Chiel Dethmerstraat
2.474
32
43
14
2.535
Almelo Noord Oost
6.618
86
1.437
5.673
2.468
Heetveldsweg
42
1
209
251
Ary Scheffersstraat
23
0
21
45
Savornin Lohmanstraat
25
0
99
125
G.T. Rietveldstraat
50
1
26
76
Gravenstraat
104
Woningbouw
76
1
27
Weggeler
5.703
74
483
0
6.260
Subtotaal woningen
15.011
195
2.345
5.687
11.864
Totaal
44.421
577
3.207
9.561
38.645
Bedragen x 1.000 euro
De verkopen van bouwgrond voor bedrijventerreinen en overige zijn in 2023 achtergebleven op de raming. In 2023 hebben we 4,1 hectare bouwgrond (raming 12,7 ha) verkocht ten behoeve van bedrijven. De verkoop
10
van bouwgrond voor woningbouw ging eveneens minder voorspoedig dan verwacht. In 2023 is grond voor 30 kavels verkocht terwijl uitgegaan was van 104 kavels. Aangezien de gronden in het projecten Heetveldsweg en Savornin Lohmanstraat in januari 2024 zijn overgedragen zijn deze woningen niet inbegrepen in bovenstaande tabel. De grond van de locatie Chiel Dethmerstraat zal feitelijk geleverd worden in Q2 van 2024 en die van de Rietveldstraat en Gravenstraat in Q4 van 2024. Tabel 5.1.2: Prognose versus gerealiseerd Verkoopresultaten
Verkoop hectare
Werklocaties en overige Rohof
Begroot Werkelijk 0,4
0,0
Rhijnbeek
4,3
0,0
Bedrijvenpark Twente Noord
7,3
4,1
Weggeler
0,7
0,0
Totaal werklocaties en overige
12,7
4,1
Verkoopresultaten
Verkoop aantal kavels
Woningbouwlocaties Chiel Dethmerstraat
Begroot Werkelijk 7
0
Almelo Noord Oost
50
30
Heetveldsweg
21
0
Savornin Lohmanstraat
8
0
Rietveldstraat
11
0
Gravenstraat
7
0
104
30
Totaal woningbouwlocaties
5.2
Resultaatsbepaling en ontwikkeling
In dit MPG wordt de stand van zaken per peildatum 01-01-2024 weergegeven. Alle lopende grondexploitaties zijn doorgerekend ten aanzien van de nog te verwachten nominale kosten en opbrengsten. Deze zijn in de tijd gezet naar het moment waarop, naar verwachting, kosten worden gemaakt en opbrengsten binnenkomen. Gedurende de looptijd wordt rekening gehouden met zogenoemde “marktontwikkelingen”. Dit betreft het verloop van de prijsontwikkelingen (=indexatie). Uit deze berekeningen volgen jaarlijkse kasstromen (= nominale bedragen + prijsstijging). Het totaal van alle jaarlijkse kasstromen + de rentekosten tot aan de einddatum van het project, leidt tot een resultaat op eindwaarde (EW). De eindwaarde is de optelling van de nominale begrote kosten en opbrengsten + prijsstijgingen + rente. De einddatum is het moment waarop alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Dit is vanzelfsprekend niet voor elk project dezelfde einddatum. Om de resultaten van de projecten vergelijkbaar te maken, worden al deze resultaten op EW terug gerekend naar de peildatum heden (01-01-2024). Op deze manier ontstaat een contante waarde (CW). De BBV schrijft voor dat het resultaat op eindwaarde met 2% inflatie moet worden teruggerekend naar heden.
11
Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd en de ramingen zijn, zowel aan de kosten- als aan de opbrengstenkant, bijgesteld op basis van de laatste inzichten en actuele ontwikkelingen. De geactualiseerde grondexploitaties vormen de onderbouwing van de waardering van de lopende grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan in de jaarrekening. In de onderstaande tabel wordt per grondexploitatie weergegeven hoe de begrote resultaten zich ten opzichte van vorig jaar hebben ontwikkeld. In (het niet openbare) deel 2 van het MPG zijn de afzonderlijke grondexploitatiebegrotingen opgenomen, evenals de consolidaties daarvan in meerdere vormen. Tabel 5.2.1 De geactualiseerde grex-begrotingen grex-begrotingen
Boekwaarde
Nog te maken
31-12-2023
Kosten
Rohof
10.543
Rhijnbeek
Eind
Opbrengsten
Geraamd eindresultaat
Winst/
jaar
Eindwaarde
op CW (2%)
verlies
1.208
523 2025
11.228
10.792 verlies
12.756
2.699
7.136 2026
8.319
7.839 verlies
Bedrijvenpark Twente Noord
3.482
3.959
5.822 2026
1.619
1.525 verlies
Subtotaal werklocaties
26.781
7.866
13.481
21.166
Chiel Dethmerstraat
2.535
1.323
1.234 2024
2.624
Almelo Noord Oost
2.468
10.989
26.988 2031
Heetveldsweg
251
678
870 2024
59
Ary Schefferstraat
45
588
693 2025
-60
-58
winst
Savornin Lohmanstraat
125
196
317 2024
3
-
3 verlies
G.T. Rietveldstraat
76
474
456 2025
94
90 verlies
Gravenstraat
Werklocaties
-
20.157
Woningbouw 2.572 verlies
-13.531 -11.548
winst 58 verlies
104
649
356 2025
396
381 verlies
Weggeler
6.260
2.044
2.416 2025
5.888
5.659 verlies
Subtotaal woningen
11.864
16.941
33.330
-4.527 -11.606
8.764
Totaal
38.645
24.807
46.811
16.640 -11.606
28.921
Bedragen x 1.000 euro
22.004
17.315
De gemeente Almelo heeft 11 lopende grondexploitaties, waarvan twee winstgevende en negen verlieslatende. • Het netto geïnvesteerd vermogen daarin bedraagt ruim 38,6 miljoen euro. • Met de nog te realiseren opbrengsten minus de nog te maken kosten (inclusief prijsstijgingen en rentekosten), wordt daarop ruim 22 miljoen euro ‘terugverdiend’. • Hierdoor resteert er per saldo een tekort van bijna 16,6 miljoen euro op eindwaarde en 17,3 miljoen op contante waarde. De begrote tekorten op de negen verlieslatende grondexploitaties, zijn volledig afgedekt met een getroffen verliesvoorziening. De winstgevende grondexploitaties koersen op een winst ter grootte van ruim 11,6 miljoen euro. Op contante waarde per 31-12-2023 is daarvan circa 8,6 miljoen euro tussentijds als winst genomen. Circa 3 miljoen euro winst op CW is daardoor in de toekomst nog te nemen. Deze toekomstige winst staat als niet zichtbare stille reserve op de balans.
12
Tabel 5.2.2 Resultaatontwikkelingen van de grex-begrotingen Grondexploitaties
Winst / Result. CW 31-12-2023 JR2023
Verschil V
Mutatie
verlies
JR2022
N
verliesv.z. winstneming toek.winst
Rohof
winst
10.820
10.792
Rhijnbeek
verlies
7.460
7.839
379
379
Bedrijvenpark Twente Noord
verlies
1.189
1.525
336
336
19.469
20.157
Werklocaties
Subtotaal werklocaties
-27
-27
688
688
Woningbouw Chiel Dethmerstraat
winst
2.573
2.572
Almelo Noord Oost
verlies
-11.559
-11.548
11
Heetveldsweg
verlies
10
58
48
Ary Schefferstraat
verlies
-104
-58
46
Savornin Lohmanstraat
verlies
-36
3
39
3
G.T. Rietveldstraat
verlies
56
90
34
34
Gravenstraat
verlies
340
381
41
41
Weggeler
winst
-1
-1.142
1.153
48 46 36
5.673
5.659
Subtotaal woningen
-3.047
-2.842
204
112
-1.142
1.234
Totaal
16.422
17.315
892
800
-1.142
1.234
Totaal jaarresultaat 2023
-14
-1
-14
-342 V
Bedragen x 1.000 euro
Hieronder worden de belangrijkste wijzigingen toegelicht. Rohof Het begrote financiële eindresultaat van deze grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven. Het project maakt onderdeel uit van het project Spoorzone waar een visie voor is opgesteld. Rhijnbeek Het resultaat van de grondexploitatie Rhijnbeek verslechtert met circa 380.000 euro. De reden is de stijging van de kosten en de verlenging van de looptijd met 1 jaar. Bestemmingsplan is in de zomer van 2023 vastgesteld door de Raad. Omdat beroep is ingediend, dient zitting en uitspraak van de Raad van State te worden afgewacht alvorens het bestemmingsplan onherroepelijk is en de omgevingsvergunning van kracht wordt. Hoop is dat de Raad van State nog dit jaar tot een uitspraak kan komen. Bedrijvenpark Twente Noord Het resultaat van de grondexploitatie is verslechterd met circa 336.000 euro. De reden is de stijging van de kosten en de verlenging van de looptijd met 1 jaar. Chiel Dethmerstraat Het begrote financiële eindresultaat van deze grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven. De verkoopovereenkomst is gesloten en de overdracht zal in 2024 plaatsvinden.
13
Almelo Noord Oost Het resultaat van de grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven. Gezien de achterblijvende verkopen in het jaar 2023, en de bijgestelde vooruitzichten voor de komende jaren, is de looptijd met vier jaar verlengd. De planning van de kavelverkopen is naar beneden bijgesteld. Door de voortgang in het project kan wel circa 1.14 mln. euro winst genomen worden. Heetveldweg Dit project is in 2022 in exploitatie genomen. Het betreft een binnenstedelijke woningbouwlocatie voor de bouw van circa 21 woningen. Ultimo 2023 is 48.000 euro aan de verliesvoorziening toegevoegd. De reden is de stijgende uitvoeringskosten.
Ary Schefferstraat Dit project is in 2022 in exploitatie genomen. Het betreft een binnenstedelijke woningbouwlocatie voor 10 woningen. De winst op dit project neemt met 44.000 euro af. De reden is de stijgende uitvoeringskosten.
Savornin Lohmanstraat Dit project is in 2022 in exploitatie genomen. Het betreft de nieuwbouw van een achttal woningen. Door de stijgende uitvoeringskosten is de winst op dit project met 38.000 euro afgenomen waardoor er een voorziening is getroffen van 3.000 euro. G.T. Rietveldstraat Dit project is in 2022 in exploitatie genomen en betreft een binnenstedelijk project voor de realisatie van circa 11 woningen. Ultimo 2023 is 34.000 euro aan de verliesvoorziening toegevoegd. De reden is stijgende uitvoeringskosten.
Gravenstraat Dit project is in 2022 in exploitatie genomen en betreft een woningbouwlocatie voor circa 14 woningen. Ultimo 2023 is 34.000 euro aan de verliesvoorziening toegevoegd. De reden is stijgende uitvoeringskosten.
Weggeler Het begrote financiële eindresultaat van deze grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven. Het juridisch geschil is beëindigd. Gemeente kan weer vrij beschikken over de grond. De ontwikkeling van de strook langs de Nijreessingel zal opnieuw ter hand worden genomen en op de overige gronden zal de voorgenomen planontwikkeling weer worden opgepakt.
5.3
Balanswaarde grondexploitaties
In onderstaande tabel wordt de balanswaarde weergegeven van de grondexploitaties. De balanswaarde is de boekwaarde van de grondexploitaties verminderd met de getroffen verliesvoorzieningen of, bij winstgevende grondexploitaties, de boekwaarde plus de eventueel tussentijds genomen winst. Omdat de balanswaarde een afgeleide is van de boekwaarde zijn deze ook in de onderstaande tabel weergegeven.
14
Tabel 5.3.1: Boek- en balanswaardeontwikkeling lopende grondexploitaties
* conform voorschriften BBV gepresenteerd op passivazijde balans, voorzieningen.
Voor 4 grondexploitaties geldt dat de getroffen verliesvoorziening hoger is dan de boekwaarde. Op grond van het BBV wordt het deel van de verliesvoorziening, dat bijgevolg niet in mindering kan worden gebracht op de boekwaarde, op de balans gepresenteerd als een reguliere voorziening (passiva). Het gaat om een bedrag van in totaal 0,578 miljoen euro.
15
5.4
Sturingsmogelijkheden
5.4.1
Sturing projecten
De mogelijkheden om inhoudelijk en daarmee ook financieel bij te sturen (als dat nodig of wenselijk is) in een project, hangen af van het stadium waarin de realisatie van het project zich bevindt. Projecten in de ontwerpfase zijn beter bij te sturen dan projecten in de realisatiefase, waarvan het bestemmingsplan al is vastgesteld. Figuur 5.4.1.1: Fasen projectmatig werken
De ‘knoppen’ waarmee het financieel resultaat van een grondexploitatie enigszins kan worden bijgestuurd, zijn de variabelen die de pijlers van een grondexploitatiebegroting bepalen. De pijlers van een grondexploitatiebegroting bestaat uit: 1. plangrenzen 2. grondgebruik 3. bouwprogramma 4. kwaliteitsniveau Bijna alle kosten en opbrengsten zijn direct of indirect een afgeleide van de bovenstaande uitgangspunten. De hoeveelheden die voortvloeien uit, of mede gebaseerd zijn op, genoemde uitgangspunten worden vermenigvuldigd met eenheidsprijzen, die tot elementbegrotingen leiden. Met behulp van een fasering en parameters (rente, kostenstijging en opbrengstenstijging) worden de begrotingsposten in de tijd uitgezet, wat leidt tot een begroot financieel eindresultaat van het project, weergegeven op eindwaarde en op contante waarde. 0 fase en Initiatieffase In deze fase vindt op basis van vooraf bepaalde criteria de weging plaats van nieuwe initiatieven. Tijdens deze fase wordt geen complex geopend en kunnen geen aankopen als uitvoeringshandeling worden gedaan van onroerend goed, ten behoeve van het project. (Wel kan de gemeente anticiperende of strategische aankopen doen, maar dat zijn dan op zich zelf staande besluiten.) Wanneer er vervolgens sprake is van een mogelijk kansrijke situatie, kan besloten worden ‘het project’ door te geleiden naar de initiatieffase.
In de initiatieffase start het project. Als met het project investeringen zijn gemoeid, wordt in de ambtelijke projectofferte een indicatie gegeven van de investering- en exploitatielasten, waarbij tevens wordt aangegeven op welke wijze in de dekking wordt voorzien. De gemaakte kosten tijdens deze fasen worden gedekt uit een voorbereidingskrediet, al of niet gebruik makend van een revolving fund constructie. Definitiefase Tijdens de definitiefase van een project wordt onderzocht wat het resultaat van het project moet zijn en welke randvoorwaarden er gelden. De definitiefase wordt afgesloten met door de Raad vastgestelde planinhoudelijke kaders die zijn vastgelegd in een programma van eisen en een bijbehorende tentatieve grondexploitatiebegroting. Met deze vaststelling geeft de Raad richtinggevende kaders en uitgangspunten
16
mee, op basis waarvan tijdens de hierop volgende ontwerpfase de stedenbouwkundige ontwerpen worden gemaakt of de stedenbouwkundige schetsen worden uitgewerkt. Tevens fungeert de vastgestelde tentatieve grondexploitatiebegroting als budgetkader voor de ontwerpfase. De Raad neemt, met het vaststellen van de planinhoudelijke richtinggevende kaders en uitgangspunten en de bijbehorende tentatieve grondexploitatiebegroting, ook al het principebesluit om door te gaan met het project, ook al vindt besluitvorming over de definitieve invulling en over het bestemmingsplan (veel) later plaats. Daarmee loopt de financiële besluitvorming vooruit op de planologische besluitvorming. Dit betekent dat stopzetten van lopende grondexploitaties vanaf dat moment niet mogelijk is zonder directe financiële consequenties (lees afwaarderen op de gedane investeringen). Ontwerpfase Tijdens de ontwerpfase van een project worden er stedenbouwkundige ontwerpen gemaakt binnen de door de Raad meegegeven kaders. De ontwerpfase wordt afgesloten met een door de Raad vast te stellen stedenbouwkundig ontwerp, een verkavelingsplan, en de bijbehorende grondexploitatiebegroting. De grondexploitatiebegroting is dan niet meer gebaseerd op normatieve hoeveelheden, maar op een concreet bouwprogramma en ruimtegebruik conform het stedenbouwkundig plan.
Het vaststellen van het bestemmingsplan (BP) vindt meestal plaats tijdens of zelfs pas aan het einde van de ontwerpfase, waarbij de stedenbouwkundige ontwerpen dan planologisch worden vertaald. Voorbereiding en Realisatie fase In deze fase van het project wordt het werk voorbereid en uitgevoerd conform de kaders. Het betreft het bouw- en woonrijp maken en de verkoop van de bouwrijpe kavels. De meeste projecten in Almelo bevinden zich in deze fase. Bijsturen in deze fase is lastig en nog slechts beperkt mogelijk. Vaak is daar dan een wijziging van het bestemmingsplan voor nodig. Wanneer in deze fase majeure wijzigingen plaatsvinden, dient de Raad hierover te worden geïnformeerd en dient daarover besluitvorming plaats te vinden. In onderstaande tabel staat de fase waarin de projecten in Almelo zich bevinden. Een project kan zich in meerdere fasen tegelijkertijd bevinden. Bijvoorbeeld wanneer de projecten groot zijn en er met deelplannen (zogenoemde vakken) wordt gewerkt, zoals in Almelo Noord Oost. Figuur 5.6.1.2: Projectmatige voortgang per project project/fase
definitie
ontwerp
voorber/realisatie
werklocaties Rohof
x
x
afgerond
afgerond
x
Chiel Dethmerstraat
afgerond
afgerond
x
Almelo Noord Oost
afgerond
x
x
Heetveldsweg
afgerond afgerond
afgerond x
x x
Rhijnbeek Bedrijvenpark Twente Noord
afgerond x
Woningen
Scheffersstraat Savornin Lohman
afgerond
afgerond
x
Rietveldstraat
afgerond
x
x
Gravenstraat
afgerond
x
x
Weggeler
afgerond
x
x
Legenda: reeds doorlopen/afgerond huidige status nog te doorlopen
17
afgerond x
Sturingsmogelijkheden per project De 11 lopende grondexploitaties zijn onderverdeeld in categorieën conform de doelstellingen van deze projecten: voorzien in behoefte aan bouwgrond t.b.v. werklocaties (bedrijventerreinen, kantoren en overige bestemmingen) en woningbouw. Er zijn 7 woningbouw projecten, te weten Almelo Noordoost, Chiel Dethmersstraat, Heetveldsweg, Ary Schefferstraat, Savornin Lohmanstraat, G.T. Rietveldstraat en Gravenstraat. Drie van de elf lopende grondexploitaties zijn werklocaties voor bedrijven, detailhandel en overige bestemmingen (Rhijnbeek, Rohof en Bedrijvenpark Twente Noord). Daarnaast is er 1 project (Weggeler) met een gemengd bouwprogramma. Het betreft een mix van woningbouw en bedrijven/ detailhandel/overige bestemmingen. In de navolgende tekst wordt per project de status en eventuele sturingsmogelijkheden beschreven. 5.4.2
C13 Rohof
Het project Rohof kent een hoge boekwaarde. Deze is volledig afgedekt met een voorziening. Een deel van het plandeel Bellavista is verkocht aan de Islamitische Stichting voor de bouw van een moskee. Deze is bijna gereed. Het andere deel, Veldkampsweg, is gereed voor uitgifte. Daarnaast worden, in het kader van het project Spoorzone, alternatieven verkend.
18
5.4.3
C18 Rhijnbeek
Het project Rhijnbeek is een grondexploitatie waarbij de uitgifte van bouwgrond t.b.v. detailhandel is gepland. De gemeente heeft met het bedrijf Hornbach een verkoopovereenkomst gesloten. Omdat beroep is ingediend, dient zitting en uitspraak van de Raad van State te worden afgewacht alvorens het bestemmingsplan onherroepelijk is en de omgevingsvergunning van kracht wordt. Hoop is dat de Raad van State nog dit jaar tot een uitspraak kan komen. In het project is tot dusver per saldo 12,7 miljoen geïnvesteerd. Ondanks dat ter dekking van het begrote tekort een voorziening is getroffen van ruim € 7,8 miljoen, staat dit project nog wel voor circa 4,9 miljoen op de balans. Hierover tikt zogezegd de rentewekker, waardoor het wenselijk is dat zo snel mogelijk met de realisatie van het project wordt gestart. De verwachting is uitgifte 2025.
5.4.4
C22 Bedrijvenpark Twente Noord
Het project Bedrijvenpark Twente Noord kent nog een boekwaarde ter grootte van€ 3,5 miljoen. Alles is erop gericht de gemeentelijke kavels zo snel mogelijk uit te geven. Hiervoor zijn reeds optiecontracten en (concept)koopovereenkomsten gesloten.
19
5.4.5
C32 Chiel Dethmersstraat
Het betreft een project waarbij de gemeente ongeveer de helft van de grond bezit en een ontwikkelaar de andere helft. De verkoopovereenkomst is gesloten en de overdracht zal in 2024 plaatsvinden.
5.4.6
C53 Almelo Noord Oost
Het project Almelo Noordoost is een zogenoemd uitleggebied voor woningbouw en is het enige woningbouwproject in Almelo voor particulier opdrachtgeverschap. Het betreft hier een project voor vrijstaande woningen op relatief grote kavels. De grondexploitatie is gebaseerd op een definitief stedenbouwkundig ontwerp dat in 2007 is vastgesteld.
20
5.4.7
C62 Heetveldsweg
Het project behelst de realisatie van 21 rij-/hoekwoningen, waarvan een aantal levensloopbestendig. Het bestemmingsplan is definitief. Verkoopovereenkomst met ontwikkelaar is gesloten, afwikkeling heeft plaatsgevonden in Q1 2024.
5.4.8
C63 Ary Schefferstraat
Het project behelst de realisatie van 10 2-1 kap woningen. Op dit moment loopt de bestemmingsplanprocedure. Uitgifte naar verwachting in 2025.
21
5.4.9
C64 Savornin Lohmanstraat
Het project behelst de realisatie van acht rij-/hoekwoningen incl. aanleg openbare ruimte. Het project kent een doorlooptijd van circa 2 jaar. Het bestemmingsplan is definitief. Overdracht heeft plaatsgevonden Q1 2024.
5.4.10 C65 G.T. Rietveldstraat
Het project behelst de realisatie van elf rij-hoekwoningen incl. aanleg openbare ruimte. Het project kent een doorlooptijd van circa 2 jaar. Het bestemmingsplan is in procedure. De verwachting is start uitgifte 2024.
22
5.4.11 C66 Gravenstraat
Het project behelst de realisatie van dertien rij-/hoekwoningen incl. aanleg openbare ruimte. De bestemmingsplanprocedure is opgestart. Uitgifte naar verwachting 2024.
5.4.12 C89 Weggeler
Het project Weggeler bestaat uit 2 deelprojecten te weten ‘Weggeler Noord’ en ‘Weggeler Zuid’. In het Weggeler zijn de woon-werkkavels omgezet naar wonen. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Hiermee wordt beter aangesloten op de vraag uit de markt naar betaalbare woningen nabij het centrum. Het juridisch geschil is beëindigd. Gemeente kan weer vrij beschikken over de grond en de voorgenomen planontwikkeling zal weer worden opgepakt. Voor plandeel Zuid, het gedeelte dat gereserveerd was als werklocatie, dient het bestemmingsplan nog te worden vastgesteld. Er vindt t.z.t. mogelijk een heroverweging plaatst van de destijds veronderstelde functie.
23
6.
Vennootschapsbelasting
Met ingang van 1 januari 2016 geldt de plicht tot het betalen van vennootschapsbelasting (Vpb) ook voor overheden indien met bouwgrondproductie winst wordt gemaakt Om te bepalen of de gemeente Almelo voor wat betreft de realisatie van grondexploitaties Vpb plichtig is, is een quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is een hulpmiddel om op een redelijk eenvoudige wijze een inschatting te maken in hoeverre het Grondbedrijf van een gemeente met vennootschapsbelasting te maken kan krijgen. Hierbij worden alle kosten en opbrengsten meerjarig geanalyseerd. Jaarlijks zal getoetst te worden of de gemeente Vpb plichtig is of dat binnenkort mogelijk wordt. De conclusie is thans nog steeds dat het grondbedrijf niet belastingplichtig is.
7.
Af te sluiten complexen (ATSC)
In 2023 zijn geen complexen afgesloten.
24
8.
Nog uit te voeren werken (NUTVW)
Ter dekking van de resterende werkzaamheden van reeds afgesloten grondexploitaties was op 1 januari 2023 een voorziening getroffen van circa 1,6 miljoen euro. Een deel van die werkzaamheden is in 2023 uitgevoerd. Hiervoor werd circa 209.000 euro aan kosten gemaakt. Per 1 januari 2024 blijkt dat er nog ruim 1,4 miljoen euro benodigd is voor het uitvoeren van alle geraamde werkzaamheden. Derhalve kan een marginaal deel van de voorziening vrijvallen. Tabel 8.1: Overzicht nog uit te voeren werken
Omschrijving
Voorziening
Af: gemaakte Benodigde voorz. Resultaat 2023
per 31-12-2022
kosten
per 31-12-2023
= vrijval
Noordflank
1.243
15
1.228
-
Pooksbelten
125
124
-
1
Nijrees Noord
93
17
76
-
Dempen haven Dollegoor
105
37
68
-
Noorderes
43
16
27
-
1.609
209
1.400
1
Totaal Bedragen x 1.000 euro
9.
Overig
9.1
Materiele Vaste Activa (MVA)
Ten gevolge van het gevoerde grondbeleid heeft de gemeente panden en gronden in bezit. Deze worden als gewaardeerd en geadministreerd onder de materiele vaste activa (MVA). Er wordt onderscheid gemaakt in handelsvoorraad (bouwrijpe grond geschikt voor verkoop) en strategische aankopen (gronden en/of panden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten stadsontwikkeling. Het totaal aan handelsvoorraad en strategische gronden bedraagt per 31-12-2023 ruim 88 ha met een balanswaarde van circa 7 mln euro.
9.2
Erfpachtgronden
Een onderdeel van het grondbeleid is bedrijven de mogelijkheid bieden bouwgrond niet aan te kopen, maar in erfpacht te verkrijgen. Per 1-1-2022 had de gemeente Almelo gronden en terreinen in erfpacht uitgegeven met een boekwaarde van bijna 2,9 miljoen euro. In 2023 is er een nieuw perceel toegevoegd waardoor de boekwaarde per 31-12-2023 afgerond circa 3,1 miljoen euro bedraagt. Daarnaast wordt nog landbouwgrond verpacht. Tabel 9.2.1: Erfpachtcomplex Erfpachtcomplex Boekwaarde per 1-1-2023 desinvestering investering Boekwaarde per 31-12-2023
25
Boekwaarde 2.950.802
110.160 3.060.962
10.
Risico analyse BI’s
In het voorgaande is de vermogenspositie van het Grondbedrijf nader toegelicht. Deze paragraaf gaat over de kansen en bedreigingen waardoor de vermogenspositie kan verbeteren of verslechteren.
10.1 Waarom een risicoanalyse? Het spreekt voor zich dat het maken van een risicoanalyse zeer zinvol is. Niet alleen ten behoeve van het in beeld brengen en daar waar mogelijk beheersen van de financiële risico’s, maar ook voor het identificeren van andere risico’s zoals juridisch, organisatorisch, technisch, planologisch, sociaal maatschappelijk, politiekbestuurlijk. Deze risico’s hebben overigens dikwijls ook een financieel effect. Het maken van een risicoanalyse heeft meerdere doelen: Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. (zie grafiek 10.4.1) Ten derde vormt de risicoanalyse de basis voor het kwantificeren van het neerwaarts risico (= benodigde weerstandscapaciteit). De gemeente moet beschikken over voldoende buffer (= aanwezige weerstandscapaciteit) ter dekking van mogelijke financiële tegenvallers c.q. financieel negatieve scenario’s. Per project en per item zijn er financiële verkenningen en risicoanalyses uitgevoerd. Het resultaat van deze analyse geeft antwoord op onder andere de volgende twee vragen: “ Zijn de grondexploitatiebegrotingen (per saldo) reëel begroot?” en “ Hoe groot is het neerwaartse risico t.o.v.
de begrote resultaten en de begrote reserves?”. Indien de grondexploitaties (per saldo) niet reëel zijn begroot, zijn er ter dekking van de ‘voorziene’ tekorten te hoge of te lage voorzieningen getroffen waardoor de hoogte van de reserve geen goede afspiegeling is van de financiële positie van het Grondbedrijf. Daarom dienen grondexploitaties in beginsel reëel te worden begroot. Inherent aan reëel begroten is dat er circa 50% kans is op een beter resultaat en 50% kans is op een slechter resultaat dan begroot. Projecten maken meestal financieel onderdeel uit van een portefeuille met meerdere projecten. Alle winstgevende en verlieslatende resultaten komen respectievelijk ten gunste en ten laste van de reserves. De hamvraag is dan: “Wat zijn de financiële risico’s?” en “Wat is de minimaal vereiste weerstandscapaciteit?”. Ten behoeve van het bepalen van de minimaal vereiste weerstandscapaciteit wordt het neerwaartse risico financieel gekwantificeerd. Vervolgens wordt de vereiste weerstandscapaciteit afgezet tegen de aanwezige weerstandscapaciteit. De omvang wordt bepaald op basis van risicoanalyses per project en per ‘gebeurtenis’. Op basis daarvan wordt er een beter beeld verkregen van de kansen op combinatie van meerdere gebeurtenissen = een scenario.
26
10.2 Wat verstaan we onder (financiële) risico’s? Een financieel risico is een niet voorziene c.q. niet begrote gebeurtenis. Ofwel een financiële afwijking t.o.v. de begroting. Daarmee wordt al duidelijk dat het risicoprofiel eigenlijk niet los kan worden gezien van de begroting. En omgekeerd dient een begroting altijd voorzien te zijn van een bijbehorend risicoprofiel. De risicoanalyse is feitelijk de ‘lakmoesproef’ van de opgestelde begroting en toont het realiteitsgehalte van die begroting aan. Tevens vormt deze risicoanalyse de basis voor risicomanagement. Voor alle duidelijkheid: een financieel risico is niet het zelfde als een ‘voorzien’ tekort op een grondexploitatiebegroting. Een begroot tekort op een lopende grondexploitatie is geen financieel risico maar een ‘voorzien’ verlies dat moet worden afgedekt met een voorziening ter grootte van het verwachte tekort. Een risicoanalyse moet o.a. antwoord geven op de vraag welke positieve en negatieve financiële afwijkingen denkbaar zijn en hoe groot de kans is dat de afwijkingen zich voordoen. Want extreme scenario’s met een zeer kleine kans op voordoen worden buiten beschouwing gelaten. De focus wordt gericht op zowel mogelijke financiële tegenvallers alsook op eventuele financiële meevallers. Indien deze elkaar in evenwicht houden is een begroting reëel opgesteld. Dit wordt ook wel een risico-neutrale begroting genoemd.
Indien de mogelijke tegenvallers de overhand hebben is de begroting in beginsel optimistisch opgesteld. De kans op een financieel slechter resultaat (dan begroot) is dan groter dan de kans op een financieel beter resultaat. Indien er meer mogelijke mee- dan tegenvallers verwacht worden is de begroting behoudend opgesteld, met als gevolg een grotere kans op een beter resultaat dan de kans op een slechter resultaat.
10.3 De techniek Een grondexploitatie bestaat uit vele afzonderlijke ‘gebeurtenissen’ met al of niet een financieel gevolg. Bijvoorbeeld verwervingskosten, saneringskosten en grondopbrengsten. Elke gebeurtenis wordt ‘tegen het licht gehouden’ waarbij bepaald moet worden: • de kans dat de gebeurtenis zich voordoet; • het gevolg als de gebeurtenis zich voordoet. De vermenigvuldiging van “kans x gevolg” levert het rekenkundig gemiddeld effect op. (Voorbeeld: 30% kans op € 1 miljoen = rekenkundig gemiddeld effect van € 0,3 miljoen). Hoe meer afzonderlijke gebeurtenissen des te groter de kans op een scenario dat in de buurt ligt van de som van de gemiddelden en des te kleiner de kans op extreme(re) uitkomsten. Een risicoprofiel van een project wordt bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij worden 10.000 willekeurige scenario’s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario’s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een risicoprofiel die weer te geven is in een zogenaamde kansdichtheidsgrafiek. Algemeen uitgangspunt is dat meevallers vrijvallen ter bekostiging van tegenvallers. Binnen een project is dat bijna altijd vanzelfsprekend. Hoe meer de meevallers vrij vallen ter bekostiging van tegenvallers, des te smaller het risicoprofiel wordt.
27
10.4 Risicoprofiel In deze paragraaf wordt de risicoprofielen per grondexploitatie toegelicht evenals het samengestelde risicoprofiel van het Grondbedrijf. De hieronder weergegeven risicoprofielen zijn gebaseerd op de aanwezige bruto risico’s, zonder rekening te houden met de eventueel aanwezige financiële sturingsmogelijkheden, waarmee financiële tegenvallers gereduceerd of eventueel zelfs teniet gedaan kunnen worden. Tabel 10.4.1: Risicoprofiel per grondexploitatie
De risicoprofielen van alle grondexploitaties, m.u.v. Rhijnbeek, zijn redelijk in balans, hetgeen betekent dat de grondexploitatiebegrotingen van deze projecten reëel zijn opgesteld. Het risicoprofiel van de grondexploitatie Rhijnbeek is niet in balans. Dit ten gevolge van het risico dat dit bedrijf zich hier niet vestigt. Het risicogevolg bestaat uit mogelijk meer plankosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken en tevens minder grondopbrengsten. Grafiek 10.4.2: Kansdichtheid van financiële scenario’s, gerangschikt van best case tot worst case, m.b.t. het grondbedrijf
Het bovenstaande risicoprofiel is samengesteld uit de afzonderlijke risicoanalyses en profielen die per project zijn opgesteld. Dit risicoprofiel van de gehele projectenportefeuille laat zien dat de kans op een slechter resultaat aanzienlijk groter is dan de kans op een beter resultaat dan begroot: respectievelijk bijna 80% kans en circa 20% kans. Deze onbalans wordt nagenoeg volledig veroorzaakt door het risico inzake de onzekerheden met betrekking tot de vestiging van Hornbach.
28
Het netto neerwaarts risico is met 90% gewenste zekerheid gekwantificeerd op circa € 4,3 miljoen indien 10% restrisico wordt geaccepteerd. Ter dekking van dit neerwaarts risico dient een risicobuffer aanwezig te zijn in de vorm van aanwezige weerstandscapaciteit, zoals bijvoorbeeld reserves. De ramingsrisico’s zijn over het algemeen het grootst bij projecten met veel nog te maken kosten en opbrengsten. Het risico betreft wijzigingen in eenheidsprijzen, hoeveelheden en veronderstelde percentages kosten-/ en opbrengstenstijging. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het project Almelo Noord Oost. Zie de onderstaande grafiek. Tabel 10.4.3: Nog te maken kosten en opbrengsten per project
De afzetmogelijkheden met betrekking tot de omvang van het totale bouwprogramma (“hoeveel”), zoals dat in de grondexploitaties zit, zijn ook een risicofactor. Naast het bovengenoemde aspect ‘hoeveel’ is het begrote uitgiftetempo ‘wanneer’ van het bouwprogramma een risicofactor.
29
10.5 Overige risico’s Erfpacht Bij het erfpachtcomplex bestaat het risico dat pachters niet kunnen voldoen aan hun betalingsverplichting. Gezien de omvang van het erfpachtcomplex van de gemeente Almelo (circa € 3,1 mln. ), het grote aantal percelen en de beperkte omvang per aandeel, is dit risico beperkt.
Vennootschapsbelasting Het risico bestaat dat de gemeente op enig moment wel vennootschapsbelasting moet worden betaald. De gemeente is jaarlijks in gesprek met de belastingdienst hierover. Indien uit de meerjarenanalyses blijkt dat het betalen van deze belasting in de toekomst te voorzien is, kan hierop geanticipeerd worden. De eventuele financiële gevolgen van het moeten betalen van vennootschapsbelasting kan t.z.t. gedekt worden uit de resultaatverbeteringen die ten grondslag liggen van deze belasting.
30