Document · PDF

08 Ontwerpbestemmingsplan De Gors Almelo.pdf

Raad 7 december 2021, gemeente AlmeloBij agendapunt: raadsbrieven vanuit B&W27.199 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Keuzes in locaties zijn nodig om de winkelstructuur gericht te kunnen versterken. De vestigingslocaties van publiekstrekkers zijn van groot belang bij het bepalen van de gewenste winkelstructuur. Supermarkten hebben een cruciale trekkersrol in wijkwinkelcentra. In de detailhandelsstructuurvisie zijn de volgende ambities geformuleerd:

● ● ●

Een compacter kernwinkelgebied met een aantrekkelijk winkelvestigingsklimaat in een aantrekkelijke binnenstad met sfeer en beleving. Een sterke een duurzame winkelstructuur met een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van de gemeente Almelo en omliggende kernen (goed voorzieningenniveau). Een gezond ondernemersklimaat waar marktpartijen kunnen en willen investeren (ontwikkelingsgericht).

De hoofdlijnen voor de detailhandelsstructuur zijn:

● ● ● ● ● ●

Nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk faciliteren in winkelgebieden met een bijpassende functie en verzorgingsgebied. Behoud en zo mogelijk versterking van de regionale concurrentiepositie van de binnenstad als recreatief winkelgebied. Opwaardering van de dagelijkse winkelstructuur naar zo compleet mogelijke boodschappencentra in de wijken, binnen de mogelijkheden die er in de bestaande structuur van vraag- en aanbod aanwezig is. Behoud van de woonboulevard als het PDV-cluster in de gemeente met grootschalig aanbod in volumineuze detailhandel. Geen verruiming voor mogelijkheden voor detailhandelsactiviteiten op locaties buiten de gewenste structuur dan in besluitvorming reeds is toegestaan. Zo mogelijk behoud van basisvoorzieningen in Bornerbroek, door flexibel mee te werken aan verzoek tot beperkte uitbreiding van bestaande winkels.

In de visie zijn de ambities en doelstellingen nader uitgewerkt per winkelgebied. Voor De Gors is beschreven dat naar een compleet wijkwinkelcentrum wordt gestreefd met een verzorgingsfunctie voor de wijk Windmolenbroek. Het boodschappenaanbod wordt bij voorkeur versterkt met een tweede supermarkt.

De beoogde ontwikkeling van een tweede supermarkt bij winkelcentrum De Gors sluit aan bij de gemeentelijke visie voor versterking van dit winkelgebied. Met de complementaire supermarkt Aldi wordt de kwaliteit van het boodschappenaanbod versterkt voor de inwoners van de wijk Windmolenbroek.

8/21

Zowel het provinciale – als gemeentelijke beleidskader is gericht op concentratie en versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. Voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen is de ladder voor duurzame verstedelijking het uitgangspunt. In dit onderzoek wordt de supermarktontwikkeling getoetst aan de ladder. Vanuit dit oogpunt wordt geconcludeerd dat er beleidsmatig behoefte is aan een tweede supermarkt in winkelcentrum De Gors in Almelo. De ontwikkeling van een tweede supermarkt in winkelcentrum De Gors staat concreet opgenomen in de gemeentelijke detailhandelsvisie. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij de relevante beleidsuitgangspunten.

9/21

In dit hoofdstuk is de behoefte aan de vestiging van Aldi bij winkelcentrum De Gors onderzocht. De behoefte is zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin onderbouwd.

De gemeente Almelo heeft momenteel 73.107 inwoners (CBS, 2021; gegevens over 2020). De grootste kern binnen de gemeente is Almelo (69.622 inwoners). De kern Aadorp heeft 1.560 inwoners en Bornerbroek heeft 1.925 inwoners. De kern Almelo heeft een dagelijks goederenaanbod van 30.233 m2 wvo (tabel 3.1). Het dagelijks winkelaanbod bestaat uit de hoofdbranches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisterijen en apotheken). Binnen de dagelijkse goederensector zijn supermarkten de belangrijkste consumententrekker. Gemiddeld bezoekt een consument 2 á 3 keer per week een supermarkt (Deloitte Consumentenonderzoek, 2020). In Almelo bestaat het dagelijks goederenaanbod voor circa 69% uit supermarkten. Tabel 3.1 Dagelijks goederenaanbod Almelo (bron: Locatus, 2021) aantal winkels

omvang (m² wvo)

ALBERT HEIJN

3.347

ALDI

3.146

COOP

913

COOP VANDAAG

573

DEKAMARKT

1.661

DIRK

1.491

JUMBO

1.267

LIDL

2.319

NETTORAMA

1.012

PLUS

5.032

supermarkten

20.761

speciaalzaken

5.178

levensmiddelen

25.939

persoonlijke verzorging

4.294

dagelijkse goederen

119

30.233

Almelo beschikt over een bovengemiddeld dagelijks winkelaanbod (figuur 3.1). Dit geldt met name voor het aanbod aan levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken). Op basis van het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwonertal wordt een kleiner aanbod aan levensmiddelen verwacht. Dit geeft een indicatie van de marktomstandigheden in Almelo.

10/21

35.000

30.233

30.000

27.920

25.000

25.939

24.120

20.000 15.000 10.000

4.294 3.800

5.000 0 dagelijks

levensmiddelen

persoonlijke verzorging

Almelo te verwachten winkelaanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners

Figuur 3.1 Vergelijking aanbod dagelijkse goederen in Almelo met het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners (bron: Locatus, 2021)

In de gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie wordt aangegeven dat winkelcentrum De Gors een verzorgingsfunctie heeft voor de wijk Windmolenbroek. Winkelcentrum De Gors is het enige wijkwinkelcentrum in de wijk Windmolenbroek. Naast het wijkwinkelcentrum zijn nog een tweetal winkelgebieden te vinden: Woonboulevard Almelo en Erve Asito (stadion Heracles). De Woonboulevard Almelo is vooral gericht op perifere-detailhandel in de branches ‘doe-het-zelf’ en ‘wonen’. In het stadion Erve Asito is supermarkt Plus gevestigd. Winkelcentrum De Gors heeft momenteel één supermarkt: Albert Heijn. De consument uit de wijk zal voor een aanvullend dagelijks winkelaanbod moeten uitwijken naar het centrum of andere wijkwinkelcentra. Vanwege het beperkte supermarktaanbod wordt weinig toevloeiing verwacht vanuit de omliggende wijken. Een deel van de wijk zal vanwege de nabijheid zijn/haar boodschappen doen bij de Plus aan de Stadionlaan/Erve Asito. Rekening houdend met de spreiding van het aanbod, de bereikbaarheid van het winkelcentrum en het gemeentelijke detailhandelsbeleid wordt het verzorgingsgebied uit figuur 3.2 gehanteerd voor winkelcentrum De Gors. Het gebied ligt globaal tussen het kanaal, de A35, de Henriette Roland Holstlaan (N349) en de Weezebeeksingel.

11/21

Figuur 3.2 Verzorgingsgebied winkelcentrum De Gors in Almelo (ondergrond; Locatus, 2021; bewerking Rho)

De Gors is het enige winkelcentrum binnen de wijk Windmolenbroek. Het dagelijks winkelaanbod binnen de wijk is daarmee relatief klein. In totaal is hier 1.596 m2 wvo aan dagelijkse goederenaanbod gevestigd (tabel 3.2). Het dagelijks winkelaanbod bestaat uit de hoofdbranches levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisterijen en apotheken). Binnen de dagelijkse goederensector zijn supermarkten de belangrijkste consumententrekker. Gemiddeld bezoekt een consument 2 á 3 keer per week een supermarkt (Deloitte Consumentenonderzoek, 2020). Tabel 3.2 Dagelijks goederenaanbod in verzorgingsgebied (bron: Locatus, 2021) aantal winkels

omvang (m² wvo)

ALBERT HEIJN

970

speciaalzaken

308

levensmiddelen

1.278

persoonlijke verzorging

318

dagelijkse goederen

1.596

Momenteel is er één supermarkt in het winkelcentrum gevestigd: Albert Heijn met een omvang van 970 m2 wvo. Het dagelijks winkelaanbod wordt gecompleteerd met een paar speciaalzaken (David Market, een bakker en een slijterij) en een drogisterij (figuur 3.3).

12/21

Figuur 3.3 Dagelijks goederenaanbod winkelcentrum De Gors (bron: Locatus, 2021) Supermarkten kunnen op basis van functie en kenmerken worden ingedeeld in 5 categorieën: ● Mega-supermarkten: grootschalige supermarkten, zeer uitgebreid productaanbod vooral voor de weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH XL en Jumbo Foodmarkt. ● Full-servicesupermarkten: supermarkten met ruim productaanbod, meer versproducten t.o.v. anders supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen. Voorbeelden zijn Albert Heijn, Jumbo en Plus. ● Goedkope servicesupermarkten (ook wel servicediscounters): supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen, met als kenmerk lage prijzen en beperkte service en een kleiner assortiment dan de full-servicesupermarkten. Voorbeelden zijn Dirk, Lidl en Nettorama. ● Harddiscountsupermarkten: supermarkten met een beperkt assortiment, een zeer lage prijs, gericht op de aanvullende aankopen (bezoekfrequentie: 1x per één of twee weken). De enige harddiscountsupermarkt in Nederland is Aldi. ● Buurtsupermarkten: kleinschalige supermarkten met een beperkt assortiment, gericht op service en nabijheid. Deze hebben vooral een functie als supermarkt voor vergeten boodschappen en versaankopen. Voorbeelden zijn Spar en Coop Compact. Geconcludeerd wordt dat winkelcentrum De Gors geen compleet supermarktaanbod heeft. Er is slechts één full-servicesupermarkt gevestigd (Albert Heijn).

Het dichtstbijzijnde alternatief is de Plus supermarkt bij het stadion Erve Asito. Ook deze supermarkt vertegenwoordigt het full-service segment. Het zuidelijke deel van Almelo (wijk Windmolenbroek) heeft dan ook nauwelijks variatie aan supermarktsegmenten. Het dichtstbijzijnde aanvullende supermarktaanbod is te vinden in het winkelcentrum aan het Vincent van Goghplein. Toevoeging van harddiscounter Aldi aan winkelcentrum De Gors is van positieve invloed op de keuzemogelijkheden van de inwoners in de wijk en de kwaliteit en compleetheid van het aanbod.

13/21

Aldi heeft als harddiscounter een specifieke positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur. Deze specifieke kenmerken en positie leidt ertoe dat Aldi specifieke locatie eisen en randvoorwaarden heeft voor haar winkels.

Consumenten bezoeken een harddiscounter vooral voor de aanschaf van specifieke producten (vaak in bulk) op basis van het motief prijs. Het credo van Aldi is dan ook: ‘Hoge kwaliteit-lage prijs’. Om een hoge kwaliteit voor een lage prijs aan te kunnen bieden is een hoge omloopsnelheid van producten, lage kosten voor distributie en lage personeelskosten (en service) in de winkel belangrijk. Aldi realiseert dit door het voeren van een relatief klein assortiment. Aldi heeft circa 1.300 artikelen, terwijl een gewone full-servicesupermarkt 15.000 tot 30.000 artikelen heeft. Bovendien is de bedrijfsvoering geoptimaliseerd zodat alle handelingen, van distributie tot verkoop, zo efficiënt mogelijk verlopen. Vanwege het beperktere assortiment zijn discountsupermarkten qua omvang kleiner dan full-servicesupermarkten; waar een full -service supermarkt in de optimale situatie minimaal 1.400 m2 wvo moet zijn (om het assortiment in de winkel te krijgen), heeft een discountsupermarkt een omvang van circa 1.100 m2 wvo.

Bij harddiscounters doen consumenten vooral aanvullende aankopen. Aldi wordt met name bezocht als aanvulling naast reguliere full-servicesupermarkten en speciaalzaken. De aanvullende functie van Aldi wordt onder andere aangetoond en onderbouwd in het consumentenonderzoek van Deloitte (2020). In dit onderzoek wordt een overzicht gegeven van het koopgedrag door de consument bij de supermarktformules in Almelo (figuur 3.5). 60%

54%

50%

49%

46%

40% 31%

44% 34%

33%

30%

32%

26% 21%

20%

44%

41%

27%

40% 37%

39%

37% 35%

31% 30%

31%

30% 26%

22%

23%

19%

15%

10% 0% Albert Heijn

Dekamarkt

Jumbo

primaire supermarkt

Plus

Coop

secundaire supermarkt

Dirk

Nettorama

Lidl

Aldi

tertiaire supermarkt

Figuur 3.5 Bezoekmotieven supermarkten aanwezig in Almelo (bron: Deloitte 2020) Uit het onderzoek blijkt dat Aldi het laagste aandeel primaire klanten heeft (23%). Primaire klanten zijn klanten die het grootste deel van hun aankopen bij de betreffende supermarkt kopen. Circa 75% van de Aldi-klanten geeft aan Aldi te zien als hun aanvullende = secundaire/tertiaire supermarkt. Dit betekent dat consumenten een relatief klein deel van hun bestedingen bij Aldi doen. Aldi wordt gemiddeld eens per 2 weken bezocht door de consument voor de specifieke harddiscountaankopen, terwijl de consument een full-servicesupermarkt gemiddeld bijna 2 keer per week bezoekt.

Door de aanvullende functie en het daarmee samenhangende lage aandeel in de wekelijke bestedingen heeft Aldi een relatief groot verzorgingsgebied nodig om voldoende omzet te genereren: 15.000 tot 25.000 consumenten. Het verzorgingsgebied voor een ‘normale’ full-servicesupermarkt is circa 5.000 consumenten. Dit grote verzorgingsgebied én het vaak in bulk kopen van een beperkt aantal producten zorgt ervoor dat de afstand die men af legt naar een Aldi relatief groot is en het autogebruik onder Aldiklanten relatief hoog is. Uit onderzoek van Rho adviseurs (december, 2015) onder 20.000 Aldi–klanten en langjarig onderzoek van Deloitte blijkt dat:

14/21

● ●

de gemiddelde afstand die de consument aflegt naar de winkel bij Aldi bijna 5 kilometer is en bij een gemiddelde (vooral full -service) supermarkt 2 kilometer; het gemiddelde autogebruik bij Aldi tussen de 75% en 80% ligt en bij een gemiddelde (vooral full-service) supermarkt tussen de 40% en 60%.

In tabel 3.3 is een samenvattend overzicht gepresenteerd van de kenmerken van de Aldi-formule en het consumentengedrag bij Aldi ten opzichte van reguliere, vooral full-servicesupermarkten. Tabel 3.3 Overzicht kenmerken Aldi ten opzichte van reguliere (full-)servicesupermarkten Kenmerk

Aldi

(full-)servicesupermarkt

Omvang assortiment

Circa 1.300 artikelen

10.000 tot 25.000 artikelen

Overwegend bezoekmotief

Secundair/tertiair

Primair

Gemiddeld autogebruik consument

75% - 80%

40% - 60%

Gemiddelde afstand tot supermarkt

4,5 – 5 kilometer

Circa 2 kilometer

Gemiddelde omvang verzorgingsgebied

15.000 – 25.000 inwoners

4.000 – 6.000 inwoners

Gemiddelde omvang winkel

1.100 m2 wvo

1.400 – 2.500 m2 wvo

Om de mogelijke effecten van de vestiging van Aldi in De Gors te analyseren is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

Het verzorgingsgebied bestaat uit het grootste deel van de buurten in de wijk Windmolenbroek (zie figuur 3.2). Het aantal inwoners in dit gebied is 10.480 (CBS 2021, gegevens over 2020). Verwacht wordt dat de komende planperiode het inwonertal stabiel blijft.

De gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2019 € 2.602,-per persoon (Notitie Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op inkomen. Voor de dagelijkse goederensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. Het gemiddeld inkomen in het verzorgingsgebied ligt circa 9% lager dan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2021; gegevens over 2017). De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen in het verzorgingsgebied is daardoor circa 3,5% lager dan het Nederlandse gemiddelde en bedraagt € 2.511,-.

Voor het verzorgingsgebied zijn geen specifieke koopstroomgegevens beschikbaar. Daarom zijn op basis van eigen expertise de koopstromen voor dit gebied ingeschat. De koopstromen bestaan uit koopkrachtbinding en -toevloeiing. Koopkrachtbinding is het deel van de bestedingen van inwoners van het primaire verzorgingsgebied in winkelcentrum De Gors terechtkomt. Voor het winkelcentrum zijn geen recente koopstroomgegevens bekend. De belangrijkste reden voor de keuze van een supermarkt is nabijheid (Deloitte Consumentenonderzoek, 2020). Ondanks dit gegeven wordt verwacht dat de koopkrachtbinding momenteel relatief laag is, vanwege het beperkte dagelijkse winkelaanbod met slechts één supermarkt. De koopkrachtbinding wordt ingeschat op 65%. Met de vestiging van Aldi en de eventuele uitbreiding van Albert Heijn wordt de koopkrachtbinding hoger doordat de consument niet meer uit hoeft te wijken naar andere aankoopplaatsen voor een aanvullend supermarktaanbod. Met twee supermarktsegmenten wordt de koopkrachtbinding naar de toekomst ingeschat op 75%. Koopkrachttoevloeiing is het deel van de omzet van de winkels in winkelcentrum De Gors, dat afkomstig is van buiten de wijk / het primaire verzorgingsgebied. Vanwege het beperkte winkelaanbod zal de koopkrachttoevloeiing relatief laag zijn en

15/21

wordt ingeschat op 5%. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling van Aldi heeft het winkelcentrum een grotere aantrekkingskracht. Hierdoor zal de koopkrachttoevloeiing beperkt stijgen naar circa 7%.

De gemiddelde winkelomzet per m2 wvo in supermarkten in Nederland bedraagt €7.564,- (Notitie omzetkengetallen 2020, gegevens over 2019).

Momenteel heeft de dagelijkse goederensector in het verzorgingsgebied een omvang van 1.596 m2 wvo (Locatus, 2021). In de berekening wordt rekening gehouden met ontwikkeling van een Aldi-supermarkt van 1.100 m2 wvo. Op basis van bovengenoemde uitgangspunten is een distributieplanologische marktberekening gemaakt. Deze is weergegeven in tabel 3.4. Tabel 3.4 Distributieplanologische marktberekening 2019 inwonertal marktgebied

2030

10.480

bron

10.480

CBS, 2021; Primos prognose 2020

gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW)

€

2.511

€

2.511

Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019

bestedingspotentieel

€

26.310.000

€

26.310.000

koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen €

65% €

17.100.000

koopkrachttoevloeiing (%)

75% €

inschatting Rho

19.730.000 7%

koopkrachttoevloeiing €

€

900.000

€

1.490.000

totale omzet in marktgebied

€

18.000.000

€

21.220.000

€

7.564

€

7.564

inschatting Rho

gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo)

2.380

omvang winkelaanbod (m² wvo)

2.810

1.596

berekende vloerproductiviteit (excl. BTW)

€

11.280

€

13.300

omzetclaim marktgebied

€

12.070.000

€

12.070.000

omzet ten opzichte van het gemiddelde ruimte voor ontwikkeling in €

49% €

5.930.000

ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) ontwikkeling Aldi ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) toekomstige omzet ten opzichte van het gemiddelde

780 -

Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019 Locatus, 2021

76% €

9.150.000 1.210 1.100

780

110

49%

Uit de marktruimteberekening volgt dat in de huidige situatie de supermarktsector in het verzorgingsgebied bovengemiddeld presteert. De totale omzet in het marktgebied is groter dan de omzetclaim van het gevestigde aanbod. De komende planperiode zal de totale omzet in het verzorgingsgebied toenemen als gevolg van een verwachte bevolkingsstijging. Dit leidt tot een potentiële uitbreidingsruimte van circa 1.200 m² wvo. Dit betekent dat er een kwantitatieve behoefte / uitbreidingsruimte is voor uitbreiding van het supermarktaanbod. Als gevolg van de toevoeging van Aldi neemt de marktruimte in de dagelijkse goederensector af. De markt blijft hierna op een iets bovengemiddeld niveau presteren, waardoor tevens ruimte is voor optimalisatie van het bestaande aanbod in het winkelcentrum. Er worden dan ook geen negatieve effecten op het ondernemersklimaat verwacht.

16/21

Omdat de uitgevoerde berekening indicatief is, is het van belang om ook de kwalitatieve aspecten van ontwikkelingen mee te wegen in een beoordeling. In de Nederlandse ruimtelijke ordening mag een plan/project dan ook alleen beoordeeld worden op de ruimtelijk relevante argumenten, zoals duurzame ontwrichting en relevante leegstand die zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Een verslechterde concurrentiepositie c.q. minder omzet bij andere aanbieders is ruimtelijk geen relevant argument. De consument heeft baat bij een aantrekkelijk winkelaanbod. Kortom, kwalitatieve argumenten wegen minstens zo zwaar mee als de kwantitatieve argumenten voor het al dan niet toestaan van een detailhandelsontwikkeling.

De consumenten in de wijk Windmolenbroek hebben behoefte aan een complete voorzieningenstructuur op aanvaardbare afstand op een goed bereikbare locatie. Het harddiscountsegment is een wezenlijk onderdeel van een complementair dagelijks winkelaanbod en betreft een aanvulling op het aanwezig winkelaanbod in winkelcentrum De Gors. Aldi heeft als harddiscounter een bijzondere positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur en onderscheidt zich qua winkelomvang, assortiment en service waardoor de harddiscounter ook een specifieke aanvullende functie heeft voor de consument. De beoogde ontwikkeling sluit aan op de beleidsmatige behoefte aan een tweede supermarkt in winkelcentrum De Gors. In het gemeentelijke detailhandelsbeleid is beschreven dat een tweede publiekstrekker (supermarkt) leidt tot een versterking en opwaardering van de dagelijkse winkelstructuur voor de wijk Windmolenbroek. Hoewel marktruimte ontbreekt in Almelo als geheel voor de uitbreiding van het dagelijks winkelaanbod zijn investeringen in de detailhandelsstructuur echter wel gewenst. Dit heeft te maken met de keuzes voor bepaalde winkelgebieden. In het gemeentelijke detailhandelsbeleid is beschreven dat de versterking van winkelcentrum De Gors gewenst is. Supermarkten hebben een cruciale rol in wijkwinkelcentra.

Er wordt dan ook gestreefd naar een zo compleet mogelijk voorzieningenaanbod in de wijk Windmolenbroek. Dat het huidige winkelaanbod ondermaats is blijkt uit distributieplanologisch onderzoek voor het winkelcentrum. Uit de marktanalyse blijkt dat een groter winkelaanbod wordt verwacht in winkelcentrum De Gors in relatie tot het verzorgingsgebied, de wijk Windmolenbroek. Er is dan ook sprake van een kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling in dit deel van Almelo. Als gevolg van de ontwikkeling van Aldi worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het ondernemersklimaat. Met het streven naar een compleet dagelijks winkelaanbod voor het winkelcentrum is geen sprake van duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur, maar juist een versterking van de voorzieningenstructuur. In het volgende hoofdstuk komen de ruimtelijk relevante aspecten aan bod van de vestiging van Aldi in winkelcentrum De Gors in Almelo. Daarbij wordt onderzocht of de locatie geschikt is in relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik.

17/21

In de wijk Windmolenbroek in Almelo is behoefte aan de versterking van het supermarktaanbod op een beleidsmatig gewenste locatie. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijk relevante aspecten van de beoogde vestiging van Aldi in beeld gebracht. Allereerst wordt inzicht gegeven in het ruimtebeslag van een moderne harddiscounter. Daarna wordt een locatieafweging gemaakt, rekening houdend met de beleidsuitgangspunten uit hoofdstuk 2, maar ook met de huidige leegstand in Almelo. In dit kader wordt de beoogde locatie aan winkelcentrum De Gors in Almelo beoordeeld.

In de Nederlandse ruimtelijke ordening mag een plan/project alleen beoordeeld worden op de ruimtelijk relevante argumenten, zoals duurzame ontwrichting en relevante leegstand die leidt tot een verslechtering van het woon-en leefklimaat. In dit kader worden ook de actuele leegstandscijfers van Almelo meegenomen (tabel 4.1). Tabel 4.1 Leegstandsanalyse (bron: Locatus, 2021) verkooppunten Totaal (N)

Leegstand (N)

omvang (m² wvo) Leegstand (%)

Totaal (N)

Leegstand (N)

Leegstand (%)

14.755

1.154

7,8%

3.251.909

266.328

8,2%

Almelo

905

9,7%

199.689

16.333

8,2%

Windmolenbroek

3,4%

8.994

155

1,7%

te verwachten aanbod op basis

890

10,1%

202.050

18.760

9,3%

provincie Overijssel

van het gemiddelde in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners

Uit tabel 4.1 wordt geconcludeerd dat de leegstand in Almelo momenteel gemiddeld is. Het totale commerciële aanbod (winkels, horeca, dienstverlening) in de kern Almelo heeft een omvang van 199.689 m2 wvo verdeeld over 905 verkooppunten. Hiervan staan 88 panden leeg, dit betekent dat 9,7% leeg staat. De leegstand in winkelmeters is berekend op 8,2%. Deze leegstand is hoger dan het provinciaal gemiddelde, maar lager dan het Nederlands gemiddelde in kernen van een vergelijkbare omvang. De leegstand in het verzorgingsgebied van het winkelcentrum zelf is zeer kleinschalig er staan slechts 2 panden leeg met een totale omvang 155 m2 wvo.

Daarnaast is ook gekeken naar de te huur of te koop aangeboden winkelpanden in Almelo. De aangeboden winkelpanden variëren van 10 tot 720 m2 bvo (figuur 4.1). De leegstand is vooral aanwezig in de aanloopstraten richting het centrum van Almelo. Momenteel staan de meeste legen panden in de Grotestraat in Almelo. De Grotestraat betreft een langgerekte winkelstraat in het centrum van Almelo. Ook staan er panden leeg in de Kerkstraat en Oranjestraat. Dit zijn aanloopstraten richting het centrum. Het kernwinkelgebied van Almelo is vrij groot en de leegstand is momenteel hoog. De aangeboden panden zijn te klein voor exploitatie van een supermarkt. Op basis van de inventarisatie wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling van Aldi niet gefaciliteerd kan worden binnen de bestaande leegstand. Uit de inventarisatie valt op dat er momenteel geen leegstaande winkelpanden zijn in winkelcentrum De Gors.

18/21

Figuur 4.1. Aangeboden winkelpanden in Almelo (bron: Funda in Business, per 12 februari 2021)

Uit de voorgaande analyse wordt geconcludeerd dat gewenste ontwikkeling van Aldi momenteel niet binnen de winkelleegstand gefaciliteerd kan worden. Eerder is in hoofdstuk 2 beschreven dat een extra supermarkt voor winkelcentrum De Gors gewenst is om het winkelcentrum als geheel te behouden en verder te versterken met een tweede ‘publiekstrekker’. In het oostelijk deel van het winkelcentrum is ruimte gevonden voor de inpassing van supermarktketen Aldi. De locatie biedt voldoende ruimte voor de winkel met bijbehorend parkeren (figuur 4.2).

19/21

Figuur4.2. Mogelijke inpassing Aldi bij winkelcentrum De Gors In algemene zin fungeren supermarkten als trekker voor winkelcentra. De combinatie van een full-service supermarkt en een discountsupermarkt is bijzonder kansrijk vanwege de complementariteit van de supermarkten. Met de combinatie van een full-service supermarkt (Albert Heijn) en harddiscounter (Aldi) en verschillende speciaalzaken ontstaat een sterk boodschappencluster in de wijk Windmolenbroek. Voor een aanvullend (discount)supermarktaanbod hoeft niet meer uitgeweken te worden naar andere wijkwinkelcentra. Met de ontwikkeling wordt de mate van combinatiebezoek versterkt binnen de wijk en wordt winkelcentrum De Gors naar verwachting de eerste aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen voor inwoners uit de wijk Windmolenbroek.

Op basis van de inventarisatie in dit hoofdstuk kan de beoogde ontwikkeling van Aldi momenteel niet binnen de reguliere winkelstructuur van Almelo ingepast worden. De locatie in winkelcentrum De Gors is een geschikt alternatief. Met de ontwikkeling kan positief worden bijgedragen aan de beleidsmatig gewenste voorzieningenstructuur voor winkelcentrum De Gors. De consument heeft behoefte aan een compleet dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand. Harddiscounter Aldi complementeert het dagelijkse winkelaanbod in winkelcentrum De Gors. Het winkelcentrum is goed bereikbaar vanuit de wijk en met de ontwikkeling is aandacht voor voldoende parkeerplaatsen. Combinatiebezoek wordt versterkt door een tweede gebiedstrekker toe te voegen aan het winkelcentrum. Met de ontwikkeling krijgt het winkelcentrum een kwalitatieve impuls. Geconcludeerd wordt dat met de beoogde ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik conform de ladder voor duurzame verstedelijking, waardoor een goed woon-, leef- en ondernemersklimaat behouden blijft voor de inwoners van de wijk Windmolenbroek. In deze rapportage is de behoefte aan de beoogde vestiging van Aldi in winkelcentrum De Gors in Almelo in beeld gebracht. De ontwikkeling is aan te merken als stedelijke ontwikkeling en is daarom getoetst aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hieronder zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

20/21

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de beleidsmatige behoefte aan versterking van het winkelcentrum met een tweede supermarkt. In het gemeentelijke detailhandelsbeleid is beschreven dat een tweede publiekstrekker (supermarkt) leidt tot een versterking en opwaardering van de dagelijkse winkelstructuur voor de wijk Windmolenbroek. Momenteel is hier enkel de full-servicesupermarkt Albert Heijn gevestigd. Het harddiscountsegment is een wezenlijk onderdeel van een complementair dagelijks winkelaanbod en betreft een aanvulling op het aanwezige winkelaanbod in winkelcentrum De Gors. Aldi heeft als harddiscounter een bijzondere positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur en onderscheidt zich qua winkelomvang, assortiment en service waardoor de harddiscounter ook een specifieke aanvullende functie heeft voor de consument. Uit het distributieplanologisch onderzoek worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het ondernemersklimaat als gevolg van de vestiging van Aldi. De komende planperiode is er voldoende marktruimte voor dagelijkse goederen binnen de wijk Windmolenbroek. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van zowel een kwalitatieve als kwantitatieve behoefte om de dagelijkse goederensector van Windmolenbroek te behouden en te versterken op een beleidsmatig gewenste locatie.

De leegstand in Almelo is momenteel hoger dan gemiddeld in Nederland. In hoofdstuk 4 is geconcludeerd dat binnen de huidige leegstand geen ontwikkelingsmogelijkheden voor Aldi zijn. De ontwikkeling vindt plaats in het bestaand stedelijk gebied aansluitend op een bestaand winkelcentrum. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de voorkeursvolgorde van de ladder voor duurzame verstedelijking. Beleidsmatig is versterking van dit winkelgebied met een tweede supermarkt gewenst. Met de ontwikkeling wordt het dagelijkse goederenaanbod geclusterd in het winkelcentrum, waardoor het wijkwinkelcentrum haar verzorgingsfunctie kan behouden en versterken in de wijk Windmolenbroek. Met de ontwikkeling kan positief worden bijgedragen aan de beleidsmatig gewenste voorzieningenstructuur in Almelo.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling van Aldi in winkelcentrum De Gors voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

21/21

NL.IMRO.0141.00061-BP21

Bijlage 2 Capaciteitsberekening kruispunt Zeven Bosjes De Gors

ontw erp bestemmingsplan De Gors Almelo

MEMO Van

Walter Swolfs

Project

De Gors

Datum

10 april 2017

Betreft

Verkeersafwikkeling kruispunt Zeven Bosjes – De Gors

Inleiding Voornemen is om bij het bestaande wijkcentrum De Gors een nieuw discountsupermarkt te realiseren. Een dergelijke ontwikkeling heeft een verkeerstoename tot gevolg. Het verkeer van en naar het winkelcentrum en de nieuwe supermarkt wordt afgewikkeld op het kruispunt Zeven Bosjes – De Gors. Dit betreft een voorrangskruispunt met het verkeer op de Zeven Bosjes in de voorrang. Er dient aangetoond te worden dat dit kruispunt over voldoende capaciteit beschikt om ook in de toekomstige situatie het verkeer af te kunnen wikkelen. Hiertoe is een capaciteitsberekening uitgevoerd. Dit memo geeft een toelichting op deze berekening en de uitkomsten daarvan. Basismodel Als basis zijn verkeersintensiteiten gehanteerd zoals opgenomen in het verkeersmodel Primos 2030. Een uitsnede hiervan ter hoogte van het plangebied is opgenomen in bijlage 1 bij deze memo. Het betreft het aantal mvt/etmaal op een werkdagetmaal. Te zien is dat het model de intensiteiten op de hoofdwegen (Zeven Bosjes, Leemslagenweg) aangeeft. Verkeer bestaande winkelcentrum De Gors Het verkeersmodel geeft geen intensiteiten aan op De Gors. In de modelplot is ter hoogte van de aansluiting van De Gors op de Zeven Bosjes ook geen verspringing in intensiteiten waarneembaar. Dit doet vermoeden dat het winkelcentrum niet als dusdanig in het verkeersmodel is opgenomen.

Op basis van dit gegevens is voor het bestaande winkelcentrum de verkeersgeneratie berekend en toebedeeld aan de voor dit onderzoek relevante wegen (De Gors, Zeven Bosjes). Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  de verkeersgeneratie is, voor de binnen het wijkcentrum aanwezige functies, bepaald op basis van de kencijfers van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 (‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’, 2012);  Almelo is een sterk stedelijke gemeente en het wijkcentrum De Gors ligt binnen het restgebied van de bebouwde kom. Op basis van het autobezit in vergelijking tot andere gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad kan worden uitgegaan van het gemiddelde CROW kencijfer;  het wijkcentrum kent een winkelvloeroppervlak van in totaal 2.272 m2 (bron: Locatus). Het winkelvloeroppervlak van de bestaande supermarkt (Albert Heijn) bedraagt hiervan 42%. Op basis daarvan valt het wijkcentrum binnen de door het CROW gehanteerde categorieën in de groep ‘wijkcentrum klein’;  de kencijfers voor een wijkcentrum geven de verkeersgeneratie per 100 m 2 bruto vloeroppervlak. De omrekenfactor voor winkelvloeroppervlak naar bruto vloeroppervlak bedraagt 1,25;  naast detailhandel zijn binnen het wijkcentrum een gezondheidscentrum (280 m2 bruto vloeroppervlak) en 33 appartementen aanwezig.

De verkeersgeneratie voor een gezondheidscentrum wordt bepaald op basis van het aantal behandelkamers. Op basis van het vloeroppervlak geldt een maximum aantal van

blz. 1



6 behandelkamers (gemiddeld ca. 50 m2). Voor de appartementen geldt het kencijfers ten aanzien van goedkope/middeldure etagewoningen in de huursector; het wijkcentrum wordt ontsloten via twee aansluitingen, via De Gors aan de zuidzijde en via De Geelgors aan de noordzijde. Op basis van de parkeercapaciteit rondom het wijkcentrum is een verdeling van de verkeersgeneratie over de beide aansluitingen bepaald. Van de totale parkeercapaciteit ligt 47% aan de zuidzijde en 53% aan de noordzijde; voor de verdeling van de verkeersgeneratie in noordelijke en zuidelijke richting op de Zeven Bosjes is, op basis van de ligging van het wijkcentrum en potentiële bezoekers een aanname gedaan. Deze aanname houdt in dat 25% van het verkeer vanuit/in noordelijke richting wordt afgewikkeld en 75% vanuit/in zuidelijke richting.

Verkeer nieuwe discountsupermarkt De nieuwe discountsupermarkt genereert verkeer. Deze verkeerstoename is bepaald op basis van kencijfers van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (2012). De winkel heeft een bruto vloeroppervlak van 1.500 m2. Uitgangspunt is dat, gezien de ligging van de winkel aan de zuidzijde van het wijkcentrum, het verkeer volledig via het kruispunt Zeven Bosjes – De Gors wordt afgewikkeld. Verder geldt ook hier dat het verkeer vanaf en naar de Zeven Bosjes plaatsvind volgens de verdeling 25% noord en 75% zuid. Capaciteitsberekeningen voorrangskruispunt Zeven Bosjes – De Gors Verdere uitgangspunten bij de capaciteitsberekeningen zijn:  de capaciteitsberekeningen zijn uitgevoerd voor een werkdag en zaterdag;  de gegevens uit het verkeersmodel betreffen intensiteiten op een werkdag. Omrekening naar een zaterdag heeft plaatsgevonden op basis van een omrekenfactor van 0,92;  capaciteitsberekeningen worden uitgevoerd voor het drukste uur. Voor dit drukste uur zijn de intensiteiten uit het verkeersmodel omgerekend naar spitsuurgegevens.

Uit cijfers van het CROW blijkt dat tijdens het drukste uur op een werkdag en weekenddag circa 8,5% van het totaal wordt afgewikkeld;  van de verkeersgeneratie van en naar het wijkcentrum is aangehouden dat 15% van de totale verkeersgeneratie wordt afgewikkeld binnen het drukste uur;  op basis van het OViN1 blijkt dat voor detailhandel op zaterdagen 21% van het totaal aantal bezoeken over een week plaatsvindt. Hier wordt bij de capaciteitsberekening tijdens het drukste uur op zaterdag rekening mee gehouden. Op basis van de gegevens uit het verkeersmodel en de berekende verkeersgeneratie van het wijkcentrum en de te realiseren discountsupermarkt zijn voor het drukste uur op een werkdag en zaterdag de onderstaande stroomdiagrammen opgesteld. Op basis van deze verkeersstromen zijn met behulp van het softwareprogramma Omni-X capaciteitsberekeningen uitgevoerd.

Onderzoek Verplaatsingen in Nederland van het CBS.

blz. 2

Figuur 1: stroomdiagram drukste uur kruispunt Zeven Bosjes – De Gors op een werkdag

Figuur 2: stroomdiagram drukste uur kruispunt Zeven Bosjes – De Gors op een zaterdag De uitkomsten van de capaciteitsberekeningen zijn opgenomen in bijlage 2. Uit de berekeningen blijkt dat de gemiddelde wachttijd op een werkdag maximaal 12 seconden bedraagt en op een zaterdag 15 seconden. Deze wachttijden gelden voor het verkeer afkomstig van De Gors naar de Zeven Bosjes. Een dergelijke wachttijd is acceptabel. De wachttijd voor verkeer vanaf de Zeven Bosjes naar De Gors is beperkt (3 tot 4 seconden). Hier ontstaan geen wachtrijen. Op basis van de berekeningen wordt geconcludeerd dat het kruispunt in de toekomstige situatie, inclusief discountsupermarkt, over voldoende afwikkelcapaciteit beschikt.

blz. 3

Bijlage 1: Uitsnede verkeersmodel Primos 2030

blz. 4

Bijlage 2: Rekenresultaten Omni-X

blz. 5

NL.IMRO.0141.00061-BP21

Bijlage 3 Resultaten parkeerdrukmeting De Gors 2016

ontw erp bestemmingsplan De Gors Almelo

MEMO Van

Walter Swolfs

Project

De Gors

Datum

10 april 2017

Betreft

Resultaten parkeeronderzoek De Gors februari 2016

Parkeerdrukmeting De Gors Middels een parkeeronderzoek is de parkeerdruk, en daarmee de bestaande restcapaciteit, in de omgeving van wijkcentrum De Gors inzichtelijk gemaakt. Het onderzoeksgebied is afgebakend op basis van een acceptabele loofafstand van 100 meter die geldt voor wijkwinkelcentra en wonen (conform ASVV 20121) en eventuele barrières zoals bijvoorbeeld het ten zuiden van het winkelcentrum gelegen fietspad (Leemslagenweg) in combinatie met de daaraan grenzende brede groenstrook. Om binnen het onderzoeksgebied te kunnen bepalen waar de parkeerdruk laag of hoog is en om de meting van de parkeerdruk te vergemakkelijken, is het gebied ingedeeld in 13 secties: 1. Zuidzijde parkeerterrein De Gors; 2. Oostzijde parkeerterrein De Gors 1; 3. Oostzijde parkeerterrein De Gors 2 (niet parkeren); 4. Noordoostzijde parkeerterrein De Gors 1; 5. Noordoostzijde parkeerterrein De Gors 2; 6. De Geelgors 1 (mogelijk parkeren op rijbaan); 7. De Geelgors 2 (woonerf, alleen parkeren in vakken toegestaan); 8. De Geelgors 3; 9. Zeven Bosjes 1 (vakken aan oostzijde rijbaan tot kruising met De Fuut); 10. Zeven Bosjes 2 (niet parkeren); 11. De Fazant (in vakken en mogelijk op rijbaan); 12. Parallelweg Zeven Bosjes; 13. Zeven Bosjes 3 (enkele langsparkeervakken, verder niet parkeren). In figuur 1 is het onderzoeksgebied inclusief sectie-indeling weergegeven.

‘ASVV 2012 – Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom’, CROW december 2012

blz. 1

Figuur 1: Onderzoeksgebied parkeerdrukmeting De Gors inclusief sectie-indeling Het parkeeronderzoek heeft plaatsgevonden op een aantal representatief geachte momenten. De parkeerdruk rondom winkelcentra is het hoogst op de zaterdag (ochtend en beging middag) en op momenten dat sprake is van een koopavond. De parkeerdrukmeting heeft zodoende plaatsgevonden op:  een zaterdagochtend-/middag (tussen 09.00 uur en 15.00 uur) op zaterdag 20 februari;  een donderdagavond (tussen 17.00 uur en 21.00 uur) op donderdag 25 februari. De resultaten van de parkeerdrukmeting zijn opgenomen in de tabellen op de volgende pagina’s.

blz. 2

Zaterdag 20 februari - 09.00 Sectie Capaciteit openbaar 1 54 2 8 3 0 4 34 5 20 6 0 7 17 8 17 9 4 10 0 11 14 12 20 13 3 Totaal 191