Technische vragen - commissie Ruimte 6 januari 2026

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 Technische vragen – Commissievoorstel OPA – Structurele starterslening in Alkmaar FRACTIE: SP (DATUM ANTW: 22-12-2025) 1.

Zijn er grenzen aan de prijs van een woning om in aanmerking te komen voor een

‘starterslening’. Zo ja, wat zijn die grenzen nu en hoe gaan ze bepaald worden indien dit voorstel aangenomen wordt. ANTWOORD: Elke gemeente kan zelf kiezen welke woningprijs zij als maximum hanteert voor een Starterslening. In de Verordening Startersleningen van de gemeente Alkmaar staat dat een lening mogelijk is voor een woning waarvan de prijs valt in de sociale-koop. In 2024 was dat een woning tot € 292.000. In 2025 is dat € 302.000 . Die bepaling wijzigt niet door het voorstel dat nu is ingediend. In de notitie voor de Commissievergadering wordt wel voorgesteld om het maximale leningbedrag van de Starterslening te verlagen. Nu kan dat hoogstens zijn 20% van de aankoopprijs. In 2024 kon de Starterslening dus hoogstens € 58.400 zijn. In het voorstel dat nu op de agenda staat, wordt voorgesteld om de lening te maximeren op zo’n € 35.000. In het voorstel staat dit als “10% van 80% van de NHG-grens (circa €34.800)”. De raad kan besluiten om deze wijziging door te voeren in de Verordening maar het gevolg daarvan kan zijn dat de Starterslening dan niet voldoende is om de financiering rond te krijgen. De financiering rond krijgen lukt dan alleen voor kopers die voldoende inkomen hebben om zelf (met hun “eigen” hypotheek, de 1e hypotheek) het resterende bedrag te lenen.

Stel dat iemand een woning koopt van € 300.000 en € 35.000 aan Starterslening kan krijgen, dan moet hij zelf (in de 1e hypotheek) € 265.000 kunnen lenen.

2.

Wat zijn exact de ambtelijke kosten van de huidige regeling voor het hele proces van het

beoordelen, verschaffen, uitvoeren, dossiervorming etc van het verlenen van een starterslening, en zullen die kosten nog veranderen door dit voorstel? ANTWOORD: Het grootste deel van de werkzaamheden voor de Starterslening gebeurt niet binnen de gemeente maar bij SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nederlandse gemeenten). Deze organisatie heeft het product Startersleningen ontwikkeld. Gemeenten kunnen dit product inzetten als zij een overeenkomst afsluiten met SVn. De gemeente Alkmaar heeft dat gedaan bij het instellen van de Verordening Startersleningen. Alkmaar betaalt SVn jaarlijks een vergoeding voor de werkzaamheden. Daarnaast komen ten laste van de gemeente de rente die de koper 3 jaar lang niet hoeft te betalen. In totaal zijn de gemeentelijke kosten per Starterslening (3 jaar geen rente en vergoeding aan SVn) ongeveer € 11.000. 3.

Hoe wordt bepaald hoeveel per lening aan bijkomende kosten wordt doorberekend aan de

starter? ANTWOORD: Er worden nu bij het toekennen van een Starterslening geen bijkomende kosten doorberekend aan de starter / koper. Hij heeft uiteraard wel te maken met kosten zoals taxatiekosten, afsluitprovisie en notariskosten.

Pagina 1 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 Maar het is niet mogelijk om bijkomende kosten mee te financieren in de hypotheek dus ook niet bij Startersleningen. Dat is sinds 2018 bij wet verboden. Het is dus ook niet mogelijk om de gemeentelijke kosten voor rente en vergoeding SVn mee te nemen in de Starterslening. En als het al mogelijk zou zijn om bijkomende kosten mee te financieren, dan geldt ook dat een hypotheek niet meer kan zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Dus als iemand de woning al koopt voor de marktwaarde, is er geen ruimte om bijkomende kosten mee te financieren. 4.

Klopt het dat de geschatte vraag naar het aantal toekomstige startersleningen 30 per jaar is. Zo

ja, waarop is dat gebaseerd? ANTWOORD: In de notitie voor de Commissievergadering wordt voorgesteld om voldoende budget beschikbaar te stellen voor het toekennen van 30 Startersleningen. In het voorstel is niet aangegeven of deze 30 stuks aansluit bij de behoefte. In 2020 t/m 2024 zijn er gemiddeld 52 leningen per jaar toegekend. Maar sinds 2020 neemt het aantal verstrekte leningen toe. In 2020 waren het nog 12 stuks en in 2024 waren het 136 stuks. Na de 136e toekenning was het budget op, anders had het aantal toekenningen in 2024 hoger geworden dan 136. Er dient rekening mee te worden gehouden dat er bij herinvoering van de Startersleningen meer aanvragen komen dan het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar. Dus dat er geen behoefte is aan budget voor 50 toekenningen maar eerder voor zo’n 100 tot 150 stuks. FRACTIE: VVD (DATUM ANTW: 05-01-2026) Over het voorstel van OPA dat in de commissie ruimte van 6 januari besproken gaat worden heb ik de volgende vragen: 1. Graag ontvangen we een overzicht van de kosten Svn, rente, uitgegeven leningen en aflossingen per jaar vanaf startdatum beschikbaar stellen budget van € 1.500.000 Antwoord: Kosten SVn en rente Alkmaar betaalt SVn jaarlijks een vergoeding voor de werkzaamheden. Daarnaast komen ten laste van de gemeente de rente die de koper 3 jaar lang niet hoeft te betalen.

In totaal zijn de gemeentelijke kosten (3 jaar geen rente* en vergoeding SVn) ongeveer € 11.000 per Starterslening. * Uitgaande van een gemeentelijke rekenrente van 4,2% en een lening die 80% is van het maximale leningbedrag. In 2024 mocht de woning maximaal € 292.000 kosten. De Starterslening is het bedrag dat de koper tekort komt om de financiering rond te krijgen, met een maximum van 20% van de kosten. In 2024 kon de Starterslening dus hoogstens € 58.400 zijn. In het voorstel dat nu op de agenda staat voor de Commissie Ruimte wordt voorgesteld om de lening te maximeren op zo’n € 35.000 . In het voorstel staat dit als “10% van 80% van de NHG-grens (circa €34.800)”. Uitgegeven leningen en aflossingen In 2020 t/m 2024 zijn er gemiddeld 52 leningen per jaar toegekend. Maar sinds 2020 neemt het aantal verstrekte leningen toe. In 2020 waren het nog 12 stuks en in 2024 waren het 136 stuks. Na de 136 e toekenning was het budget op, anders had het aantal toekenningen in 2024 hoger geworden dan 136. Er dient rekening mee te worden gehouden dat er bij herinvoering van de Startersleningen meer aanvragen komen dan het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar. Dus dat er geen behoefte is aan budget voor 50 toekenningen maar eerder voor zo’n 100 tot 150 stuks. In 2020 t/m 2024 is 4,5 miljoen euro aan aflossingen ontvangen: Jaar

Aflossing

Pagina 2 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 2020

€ 1.014.253

2021

€ 1.357.747

2022

€ 738.263

2023

€ 619.225

2024

€ 776.851

Totaal laatste vijf jaar

€ 4.506.339

Per 31-12-2024 was het uitstaande saldo aan leningen 12,9 miljoen euro. 2. zover mij bekend zijn de leningen geborgd waardoor de gemeente geen risico loopt als lener de schuld niet kan terugbetalen. a. klopt deze redenatie; zo nee graag uitleg over voorwaarden b. geldt dat ook voor rente en kosten Svn Antwoord a. De Starterslening bestaat uit twee delen: een box 1 lening die annuïtair wordt afgelost (de Starterslening) en een box 3 lening (de Combinatielening). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borgt de box 1 lening. De Combinatielening valt niet onder de borg van het WEW. In het geval van een verliesdeclaratie bij het WEW neemt SVn de resterende Combinatielening voor haar rekening. b. De kosten SVn komen niet ten laste van de koper. Die zijn geen onderdeel van de Starterslening en vallen ook niet onder de borging. Deze kosten komen ten laste van de gemeente. SVn stuurt hiervoor jaarlijks een declaratie naar de gemeente. 3. Bij afsluiten van starterslening is lener kosten verschuldigd welke in mindering komen op het bedrag dat voor aankoop gebruikt kan worden. a. kan worden aangegeven hoeveel deze kosten bedragen en of deze afhankelijk zijn van de hoogte van de verstrekte lening Antwoord Op de website van SVn staat deze toelichting (zie Starterslening | SVn):

•

Aan het afsluiten van de SVn Starterslening zijn eenmalig afsluitkosten verbonden. De kosten worden ingehouden op de lening;

•

Bij het afsluiten van de SVn Starterslening is er sprake van borgtochtprovisie voor NHG. Dit bedrag wordt ingehouden op de lening;

•

De kosten voor de notaris, taxatiekosten, en eventueel financieel advies zijn niet inbegrepen en zijn voor eigen rekening.

De afsluitkosten van € 750 worden ingehouden op de hoofdsom van de lening. Als je een lening afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaal je eenmalig 0,4% over de hoofdsom van de lening aan NHG.

4. Heb ik goed begrepen dat de starterslening over 2 delen verdeeld is – een deel in box1 en een deel in box 3 a. hoe is het verloop tussen de boxen in verband met aftrekbaarheid van de rente Antwoord Het gaat inderdaad om twee delen: een box 1 lening die annuïtair wordt afgelost (de Starterslening) en een box 3 lening (de Combinatielening). a. Op de website van SVn staat deze informatie:

•

De rente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen en is de door SVn vastgestelde rente voor 15 jaar voor SVn Startersleningen;

Pagina 3 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 •

De rente voor de SVn Starterslening en de Combinatielening staat gedurende de eerste 15 jaar vast. Hierna wordt de rente opnieuw voor een periode van 15 jaar vastgesteld. De rente van de Combinatielening is altijd gelijk aan de rente van de SVn Starterslening;

•

Je betaalt de eerste drie jaar geen rente en geen aflossing voor de Starterslening en de Combinatielening. De rente wordt namelijk door jouw gemeente, provincie of corporatie betaald. Eigenlijk betaal je de aflossing van je Starterslening met de Combinatielening, waardoor de Combinatielening de eerste drie jaar altijd oploopt. Wanneer het inkomen na 3 jaar onvoldoende is om de gehele maandtermijn van de SVn Starterslening te betalen, loopt de hoofdsom van de Combinatielening verder op met de aflossingscomponent van de SVn Starterslening;

•

De SVn Starterslening en de Combinatielening mogen altijd (geheel of gedeeltelijk) zonder extra kosten afgelost worden (minimum extra aflossing bedraagt €250,-);

•

De SVn Starterslening is een hypotheek met annuïtaire aflossing. De rente over het annuïtaire deel is daarom meestal fiscaal aftrekbaar. De rente over de Combinatielening is niet aftrekbaar.

Aanvullende vraag: Antwoord op vraag 2.b b. De kosten SVn komen niet ten laste van de koper. Die zijn geen onderdeel van de Starterslening en vallen ook niet onder de borging. Deze kosten komen ten laste van de gemeente. SVn stuurt hiervoor jaarlijks een declaratie naar de gemeente. Kan worden aangegeven hoeveel de kosten SVn bedragen -indien van toepassing- onderverdeeld in vaste kosten en kosten per lening en/of percentage lening. ANTWOORD: SVn rekent een vaste jaarlijkse vergoeding. Die is afhankelijk van het inwoneraantal van de gemeente. Voor Alkmaar is dat afgerond € 5.000 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd. En daarnaast jaarlijks 0,57% over het bedrag dat op 1 januari aan leningen uitstaat (de hoofdsom). Dit bedrag is dus afhankelijk van de hoogte van de verstrekte leningen en de al ontvangen aflossingen. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Technische vragen – Parkeergarage Karperton

FRACTIE: CU (6-1-2026) 1 In hoeverre zijn de direct aangrenzende pandeigenaren en bewoners (aan de Dijk) betrokken? Hoe vaak en op welke wijze is er met hen gesproken over de plannen? Wat is hun mening over de plannen? ANTWOORD: Het vervolgonderzoek parkeergarage Karperton is een technische studie. Het is een vervolgonderzoek op het onderzoek uit 2022 waarin de meest veelbelovende variant is uitgewerkt in een drietal opties. In dit stadium is er voor gekozen om de eigenaren die onderdeel uitmaken van de VVEKarperton te informeren dat er een vervolgonderzoek plaatsvindt. De betrokken bewoners en pandeigenaren van de vijf particuliere woningen, die geen onderdeel uitmaken van de VVE, zijn in het kader van dit onderzoek niet door de gemeente geïnformeerd. Na vaststelling van het voorbereidingskrediet door de gemeenteraad zal, als onderdeel van de verdere uitwerking, ook gesproken worden met de betreffende eigenaren en bewoners.

2 Welke woningbouwcorporatie is eigenaar van de woningen? Hoe vaak en op welke wijze is er met hen gesproken over de plannen? Wat is hun mening over de plannen?

Pagina 4 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 ANTWOORD: De woningbouwcorporatie is Woonwaard. Woonwaard is door de gemeente geïnformeerd over het te houden vervolgonderzoek t.b.v. de aanvraag van een voorbereidingskrediet bij de gemeenteraad. Zij hebben dit voor kennisgeving aangenomen en aangegeven bij het vervolg betrokken te willen worden.

3 In de voordracht wordt gewezen op een 2tal risico’s: de koppeling met de bestaande panden en de geotechnische situatie. Klopt het dat in de kostenraming nog geen rekening is gehouden met deze risico’s? En: Kunt u aangeven wat de risicowaarde hiervan is (bandbreedte) in euro’s? ANTWOORD: In de kostenraming zijn de risico’s niet gecalculeerd, een bandbreedte is op dit moment niet aan te geven. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk zoals aangegeven in het raadsvoorstel.

4 Wat zijn de voorziene gemeentelijke baten (parkeerinkomsten en eventuele andere baten?) bij realisatie van de 3 opties? ANTWOORD: Op dit moment wordt er vanuit gegaan dat de baten ongeveer gelijk zullen blijven omdat het aantal parkeerplaatsen ook ongeveer gelijk blijft.

5 Bij optie 2 wordt gesproken over mogelijk optopping met woningen. Dit heeft verregaande consequenties voor de draagconstructie van de garage. Is hier rekening mee gehouden in de kostenraming? ANTWOORD: Nee, daar is geen rekening mee gehouden op dit moment, dat vormt onderdeel van het onderzoek naar deze (optoppings)optie. Aanvullend binnen gekomen vraag: Wat is de bezetting van de Ringersgarage? ANTWOORD: In september 2025 is op 8 dagen de bezetting van de particuliere Ringersgarage op Overstad geteld. De hoogst gemeten bezetting overdag is 45%.

FRACTIE: GL/PvdA (6-1-2026) 1. Waaruit blijkt dat het nodig is om juist daar, precies op de rand van de historische binnenstad, een parkeergarage met exact 410 te bouwen, Is daar een onderzoek van? komt dat uit een algehele behoefte peiling/ is er een correlatie dat als die plekken er niet zijn dat er minder mensen dan naar Alkmaar zouden komen. Is daar onderzoek van? Of is dat gewoon de bestuurlijke politieke wens? ANTWOORD: Het betreft hier een opgave uit het coalitieakkoord

Pagina 5 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 2. Wat is de bezettingsgraad van Schelphoek, de vest, kanaalschiereiland, brandweerkazerne, singelgarage. Hoeveel plekken staan daar gemiddeld open? mag ik die cijfers ontvangen? ANTWOORD: Bezetting garages 2024 Op basis van gewogen gebruik bezetting alle garages:

Jaar 2024 % gewogen

Gemiddelde

Parkeergarage

Aantal

gemeente

parkeer- plaatsen bezettingsgraad

Kanaalschiereiland

335

44%

85%

Kazerne garage

88

43%

54%

Karperton

439

43%

89%

Schelphoek

495

56%

75%

De Singel

396

60%

94%

De Vest

143

75%

90%

hoogste bezetting %

3. Zijn de mogelijkheden onderzocht om wat met de parkeerplekken van de particuliere parcade aan de overzijde te doen. Klopt het dat deze nu leeg is na 22 uur? Wat is de bezetting daar overdag, is dat bekend? ANTWOORD: In september 2025 is op 8 dagen de bezetting van de particuliere Ringersgarage op Overstad geteld. De hoogst gemeten bezetting overdag is 45%. De bezettingsgraad na 22 uur is ons niet bekend. 4. De zoek ring voor nieuwe Karperton bouwplek is 250 meter vanaf Karperton, eerlijk,hoe realistisch is dat nu eigenlijk? Welke opties zijn er dan serieus onderzocht? ANTWOORD: Conform het coalitieakkoord is gezocht naar een plek in hetzelfde gebied, dat is gedefinieerd als 250 meter. De beschikbare locaties zijn dan de huidige locatie en in het kanaal 5. En werd er dan ook uitgegaan dan dus van dezelfde grootte en aantal parkeerplekken? ANTWOORD: Uitgangspunt bij het onderzoek is is dat alle 439 parkeerplaatsen terug worden gebouwd in de nieuwe variant. 6. Wat gebeurt er met de suggesties uit de enquête? ANTWOORD: De uitkomsten zijn input geweest voor de rapportage bij het raadsvoorstel en worden betrokken bij de verdere uitwerking. 7. En zou ik de uitkomsten van die enquête nog per mail mogen ontvangen? ANTWOORD: De uitkomsten zijn samengevat op: Denk mee over de nieuwe Karperton - Gemeente Alkmaar 8.

Hoeveel appartementen kan je op dat perceel bouwen, uitgaande van dezelfde bouwhoogte, breedte en gemiddeld appartement van 75 m2? (om en nabij-los van randvoorwaarde kaders als parkeerplekken enzo) ANTWOORD: Er is geen onderzoek gedaan naar het aantal appartementen dat gebouwd zou kunnen worden binnen het volgens het omgevingsplan beschikbare bouwvolume

Pagina 6 van 7

Commissie Ruimte, 6 januari 2026 FRACTIE: D66 (6-1-2026) De fractie van D66 Alkmaar heeft een technische vraag voor het onderwerp nieuwbouw parkeergarage Karperton. Met betrekking tot de woningen aan de dijk, wie bezit deze woningen, de gemeente, de bewoners zelf of een woningcorporatie? ANTWOORD: De huidige Karpertongarage is gebouwd in combinatie met een 6-tal woningen en twee bedrijfsruimten aan de Dijk. Deze woningen (Dijk 22 t/m 32) zijn eigendom van woningbouwcorporatie Woonwaard. De Karpertongarage, de 6 woningen van Woonwaard en twee bedrijfsruimten zijn onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De participanten in de VVE zijn dus drie partijen, de gemeente, een woningbouwcorporatie en de particuliere eigenaar van twee bedrijfsruimtes Aan de Dijk nummer 34 tot en met 46 (direct grenzend aan de Karpertongarage), staan vijf particuliere woningen. Deze woningen vormen geen onderdeel van de VvE

Technische vragen – Raadsvoorstel Wijzigen beheersverordening gemeentelijke begraafplaatsen Alkmaar FRACTIE: CDA (DATUM ANTW: 06-01-2026) Het voorstel doorlezende rezen een aantal technische vragen, die mijn fractie graag voorlegt: 1. - er wordt gesproken over begraafplaatsen Alkmaar, geldt een en ander nu ook voor de begraafplaatsen in de door de fusie met de gemeente Alkmaar verbonden dorpen. Er wordt namelijk met name gesproken over de begraafplaats aan de Westerweg in Alkmaar. Antwoord: Natuurbegraven wordt alleen mogelijke gemaakt voor de begraafplaats aan de Westerweg; de langere en verschillende graftrusttermijnen en begraven op zaterdag gelden voor alle begraafplaatsen in de gemeente.

2. - zo ja, hoe is het overleg hierover verlopen. Antwoord: Goed overleg geweest met de uitvaartondernemers.

3. - uit de transponeringstabel is niet goed duidelijk wat nu wordt gewijzigd, zoals bijvoorbeeld in de inleidende bepalingen of zo. Antwoord: Er worden alleen artikelen toegevoegd.

4. - is het mogelijk bij publicatie de dan vigerende regeling letterlijk op te nemen, dat is voor belanghebbenden goed om te weten wat er mogelijk is. Gewoon, verspreiding in ruime zin - het gaat tenslotte iedere burger op een zeker moment aan. Antwoord: Als een en ander gerealiseerd is, dan communiceert de gemeente hier actief over met de uitvaartondernemers.

Pagina 7 van 7