RV Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht 'Oostrand'

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: 18 december 2023 Agendapunt: Oostrand Alkmaar Commissie: Bestuur en middelen

Portefeuillehouder: Anjo van de Ven Relatie met andere portefeuillehouder(s): Robert te Beest

Onderwerp: Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’

Voorgesteld besluit 1. Kennis te nemen van het besluit van het college van B&W van 17 oktober 2023 tot het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex artikel 6 Wvg) op de locatie ‘Oostrand’ te Alkmaar. 2. Te concluderen dat er thans geen planologische grondslag aanwezig is op basis waarvan het voorkeursrecht kan worden gevestigd en dat om die reden het voorkeursrecht op grond van artikelen 2 en 5 Wvg wordt gevestigd en te concluderen dat als eerstvolgende planologische grondslag wordt overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie/omgevingsvisie. 3. Aan te wijzen op basis van artikelen 2 en 5 Wvg voor de duur van drie jaren als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, de percelen, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekeningen met nummers TK-30405074-05, TK-30405074-06, TK-30405074-07 en TK- 30405074-08 en perceelslijst met nummer PL-30405074-02, inhoudende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, één en ander volgens de openbare registers van het Kadaster per 4 oktober 2023. 4.

Te concluderen dat het onderhavige besluit van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voor dit tijdstip een structuurvisie/omgevingsvisie of een bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld. 5. Te concluderen dat de percelen niet eerder in een aanwijzing op grond van de Wvg betrokken zijn geweest. 6. Dit besluit te publiceren in onder meer het Gemeenteblad en het ter plaatse verschijnende blad de Stadskrant, opdat het rechtsgevolg als bedoeld in artikel 7, lid 1 Wvg ontstaat. 7. Te concluderen dat er geen zienswijzen zijn ingediend en geen aanleiding bestaat om het raadsvoorstel en/of -besluit aan te passen.

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 1

Samenvatting Onlangs heeft de gemeente samen met provincie, Rijk en diverse andere partijen een akkoord bereikt over de regionale woondeal. De komende tijd gaan zij samen met de gemeente diverse overlegtafels inrichten en werken aan de realisatie van de gemaakte afspraken. Hierin wordt een planvorming gemaakt voor de realisatie van (nieuwe) woningbouwprojecten. Dit is mede gedaan omdat veel gemeenten vastlopen om de woonaantallen te halen die binnenstedelijk gerealiseerd dienen te worden. Uit het overleg met het rijk is gebleken dat de strook aan zowel de west- als de oostzijde van de N242, bij het rijk op de kaart staat als potentiële woonlocatie. Om de regie over de ontwikkeling in eigen hand te houden, wenst de gemeente het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de locatie te vestigen. Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd bestaat de mogelijkheid dat derden posities innemen die het voeren van regie van de gemeente bij de ontwikkeling bemoeilijken.

Dit voorstel staat in relatie tot coalitieakkoord

Vraagstelling - probleemstelling Om de gemeentelijke ambities voor wat betreft woningbouw waar te maken, is het van belang dat er ook alternatieve (buitenstedelijke) locaties beschikbaar zijn. Omdat binnenstedelijk bouwen niet alles oplost. Een potentiële geschikte alternatieve locatie is gelegen aan de oostzijde van Alkmaar.. Ook het rijk heeft deze locatie als potentiële locatie in zicht naar aanleiding van “straatje erbij”.

Om de regie over de ontwikkeling van deze locatie in eigen hand te houden, wenst de gemeente het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de locatie te vestigen. Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd bestaat de mogelijkheid dat derden met een bepaalde verwachting ten aanzien van de locatie - mede gebaseerd op uitingen vanuit de gemeente - posities innemen die het voeren van regie van de gemeente bij de ontwikkeling bemoeilijken. Ook wordt hiermee grondspeculatie, hetgeen kan leiden tot buitensporige grondprijsstijgingen, voorkomen. In dat kader wordt thans voorgesteld om het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen.

Beoogd maatschappelijk resultaat Met het vestigen van een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) verkrijgt de gemeente het eerste recht van koop op de gronden die op de bij dit besluit behorende perceelslijst zijn vermeld.

De eigenaren van en beperkt gerechtigden op de betreffende percelen dienen hun eigendom/recht op de percelen bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk de regie te houden bij de uitvoering van haar plannen. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt, dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord.

Juridische aspecten Vestigingsgrondslag ex artikelen 2 en 5 Wvg, alsmede de overige van toepassing zijnde bepalingen van de Wvg, de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de Gemeentewet.

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 2

Vestigingsvereisten Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemmingen en dat de toegedachte bestemmingen niet-agrarisch zijn.

Het huidige gebruik van de betreffende percelen is grotendeels agrarisch en water. De toegedachte bestemmingen voor de onderhavige locatie zijn wonen, bedrijf, water, groen en verkeer met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. In de onderhavige situatie is sprake van toegedacht afwijkend gebruik en daarmee is aan de formele vestigingsvereisten voldaan.

Vestigingsgrondslag Bestemmingsplannen Voor de locatie vigeren de bestemmingsplannen ‘Oudorp’, vastgesteld op 4 april 2013, ‘Landelijk gebied 2014’, vastgesteld op 30 september 2014 en ‘1 e Partiele herziening Landelijk gebied 2014’, vastgesteld op 25 april 2019. Aan de betreffende percelen zijn de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch - Bollenteelt’ en ‘Water’ toegekend.

De vigerende bestemmingsplannen geven niet de actuele visie op de gewenste ontwikkeling weer. Deze bieden dan ook geen grondslag voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht.

Structuurvisie/omgevingsvisie Voor de locatie vigeert eveneens de structuurvisie ‘Omgevingsvisie Alkmaar 2040’, vastgesteld op 5 oktober 2017. In deze structuurvisie zijn voor de locatie geen aanwijzingen voor de toegedachte bestemmingen gegeven.

De grondslag voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht (door de gemeenteraad) wordt daarom gevormd door artikelen 2 en 5 Wvg.

In artikel 2 Wvg is opgenomen dat de gemeenteraad gronden kan aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn.

In artikel 5 Wvg is opgenomen dat voor aanwijzing c.q. vestiging in aanmerking komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.

Het uitgangspunt is dat de eerstvolgende planologische stap zal zijn de vaststelling van een structuurvisie/omgevingsvisie.

Argumenten De argumenten om het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende: 1. Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen.

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 3

2. Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden voorkomen. 3. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). 4. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden in handen van marktpartijen overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige ontwikkeling van de plannen worden verstoord.

Belangenafweging Het algemeen belang (onder andere volkshuisvesting) dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, komen wij tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan.

De uit de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden wordt gelegd rust niet onevenredig zwaar op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang, waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de Wvg-wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: - de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van de aangewezen percelen; - de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; - eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; - de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

Kanttekeningen en alternatieven Risico's van de vestiging sec zijn nauwelijks aanwezig. - Het meest in het oog springende risico is dat de gemeente op het moment dat zij een beginselbesluit heeft genomen om de gronden te willen verwerven, zij op enig moment verplicht zou kunnen worden om de gronden inclusief opstallen af te nemen, tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs op basis van bijzondere persoonlijke omstandigheden (waarbij vermeld wordt dat bijzondere persoonlijke omstandigheden niet snel aanwezig

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 4

worden geacht). Bovendien is het risico beperkt, omdat afname geschiedt tegen de werkelijke waarde. - Verder is het van belang dat de termijnen in de Wvg worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat gronden aan de gemeente te koop worden aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de waarde in het economisch verkeer), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft. Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van een eigenaar, dan volgt sanctie: de grondeigenaar is dan gedurende drie jaar vrij om de grond aan een andere partij te verkopen. Het voorkeursrecht blijft dan overigens wel op de betreffende grond van toepassing.

Het alternatief betreft het niet vestigen van het voorkeursrecht. Nu de locatie als potentieel door het Rijk is aangewezen voor woningbouw is de kans dat ontwikkelaars grondposities innemen.

Financiële aspecten Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (beperkt) proceskosten gemaakt. Het voorkeursrecht zelf heeft geen financiële consequenties.

Inspraak & participatie derden Ter voorbereiding van de raadsbehandeling zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen op het concept-raadsvoorstel/-besluit, zie ook hierna onder 'Rechtsbescherming'.

Vervolg en communicatie Publicaties De bekendmaking van het besluit wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het plaatselijke blad de Stadskrant en voorts op de gebruikelijke wijze.

Kennisgeving belanghebbenden De eigenaren van en beperkt gerechtigden op de in het besluit betrokken percelen worden, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, schriftelijk over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd door middel van een kennisgeving met bijlagen, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht.

Inschrijving Binnen 4 dagen na bekendmaking in het Gemeenteblad wordt het besluit ter inschrijving aangeboden aan het Basisregistratie Kadaster – Publiekrechtelijke beperkingen, BRK-PB, zodat het gevestigde gemeentelijke voorkeursrecht in de openbare registers zichtbaar is.

Rechtsbescherming Bezwaar en beroep en zienswijzen Tegen het besluit van de raad staat bezwaar en beroep open. Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg worden bezwaarschriften, ingediend tegen het besluit van burgemeester en wethouders, thans geacht tegen het raadsbesluit gericht te zijn.

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 5

Het ontwerp voorstel aan de raad met de daarbij behorende stukken hebben voor eenieder ter inzage gelegen. Hiervan is openbaar kennis gegeven via een publicatie in het Gemeenteblad en in de Stadskrant, onder vermelding van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend, zodat er geen aanleiding bestaat om het voorstel aan de raad aan te passen en/of het concept-raadsbesluit aan te passen.

Uitvoering Het voorkeursrecht is een passief recht. Een eigenaar of beperkt gerechtigde kan ervoor kiezen zijn eigendom of recht aan de gemeente aan te bieden, maar is dit niet verplicht. Indien de noodzaak en urgentie aanwezig zijn om het gebied te transformeren, kan besloten worden om de gronden minnelijk te verwerven.

Duur vestiging De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode dient een structuurvisie/omgevingsvisie te worden vastgesteld en op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd.

Bijlagen 1. Perceelslijst; 2. Kadastrale tekeningen; 3. Publicatie Gemeenteblad 4. Publicatie plaatselijk blad; 5. Format brief aan belanghebbenden en bijlage; 6. Ruimtelijke motivering vestiging voorkeursrecht Oostrand.

Burgemeester en wethouders van Alkmaar,

mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

dhr. R.M. Reus, gemeentesecretaris

Collegevergadering: 28 november 2023

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 6

RAADSBESLUIT Nr.

De raad van de gemeente Alkmaar;

Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 28 november 2023 Het advies van de commissie bestuur en middelen van 12 december 2023 Het bepaalde in artikelen 2 en 5 Wet voorkeursrecht gemeenten.

Besluit 1. Kennis te nemen van het besluit van het college van B&W van 17 oktober 2023 tot het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex artikel 6 Wvg) op de locatie ‘Oostrand’ te Alkmaar. 2. Te concluderen dat er thans geen planologische grondslag aanwezig is op basis waarvan het voorkeursrecht kan worden gevestigd en dat om die reden het voorkeursrecht op grond van artikelen 2 en 5 Wvg wordt gevestigd en te concluderen dat als eerstvolgende planologische grondslag wordt overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie/omgevingsvisie. 3. Aan te wijzen op basis van artikelen 2 en 5 Wvg voor de duur van drie jaren als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, de percelen, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekeningen met nummers TK-30405074-05, TK-30405074-06, TK-30405074-07 en TK- 30405074-08 en perceelslijst met nummer PL-30405074-02, inhoudende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, één en ander volgens de openbare registers van het Kadaster per 4 oktober 2023. 4.

Te concluderen dat het onderhavige besluit van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voor dit tijdstip een structuurvisie/omgevingsvisie of een bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld. 5. Te concluderen dat de percelen niet eerder in een aanwijzing op grond van de Wvg betrokken zijn geweest. 6. Dit besluit te publiceren in onder meer het Gemeenteblad en het ter plaatse verschijnende blad de Stadskrant, opdat het rechtsgevolg als bedoeld in artikel 7, lid 1 Wvg ontstaat. 7. Te concluderen dat er geen zienswijzen zijn ingediend en geen aanleiding bestaat om het raadsvoorstel en/of -besluit aan te passen.

De raad van Alkmaar, 18 december 2023

mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

mw. mr. V.H. Hornstra, griffier

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht ‘Oostrand’ 7