Raadsvoorstel Woonvisie Alkmaar 2040

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering:

20 november 2025

Agendapunt: Commissie:

Ruimte

Portefeuillehouder:

Lars Ruiter

Onderwerp: Woonvisie Alkmaar 2040

Voorgesteld besluit De Woonvisie Alkmaar 2040 vast te stellen.

Samenvatting De woningnood is hoog en het beleidsthema wonen is volop in beweging. Op lokaal en nationaal niveau hebben zich de afgelopen tijd verschillende ontwikkelingen voorgedaan waar wij ons lokale beleid op moeten inrichten. Door de versterking van de regierol van de overheid op woningbouw, huisvesting van aandachtsgroepen, de natuurlijke bevolkingsontwikkeling, groeiambities en de alsmaar toenemende druk op de woningmarkt gaat Alkmaar richting geven aan de ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Daarnaast is Alkmaar ook aangewezen door het Rijk als kansrijk om een Grootschalige woningbouwlocatie te worden. Met de Woonvisie Alkmaar 2040 zet Alkmaar in op de doelstellingen die bij al deze ontwikkelingen passen, zoals groei van de gemeente, ontwikkeling van het Alkmaars Kanaal, het vasthouden en aantrekken van jonge huishoudens, talent en behoud en/of versterking van de vitaliteit van bestaande wijken.

Dit voorstel staat in relatie tot anders: Coalitieakkoord Ruimte geven aan woningbouw is voor Alkmaar topprioriteit, met behoud van ruimte en lucht binnen de plangebieden in zowel de stad als de dorpen. Want wonen is meer dan ’een dak boven je hoofd’. Immers, wonen, groen, mobiliteit en gezondheid trekken in de ruimtelijke ordening samen op. Het streven is gevarieerd bouwen naar de lokale behoefte met oog voor de menselijke maat; bouwen en ontwikkelen voor alleenstaanden, gezinnen, starters en doorstromers, ouderen en jongeren, woonwagenbewoners en voor elke beurs. Voor sommige inwoners is een speciaal aanbod nodig. Bijvoorbeeld voor mensen met (psychische) beperkingen, mensen die wonen met zorg nodig hebben of mensen die om andere redenen niet zelfstandig kunnen wonen. Woningwet Sinds 1 januari 2022 is een gemeentelijke woonvisie verplicht. Op grond van de Woningwet maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties prestatieafspraken. De basis voor de prestatieafspraken is de gemeentelijke woonvisie.

Woonvisie Alkmaar 2040

1

Woondeal 2.0 Regio Noord-Holland Noord De Woondeal voor de regio Noord-Holland Noord beoogt de realisatie van 42.500 woningen tussen 2022 en 2030 voor Noord-Holland Noord. Alkmaar spant zich in voor de realisatie van 8.400 woningen tot 2030 en 17.500 woningen tot 2040. In de Woondeal ligt de nadruk op het verhogen van de woningbouwproductie, betaalbaarheid en duurzaamheid. Rijk, provincie en gemeenten stellen samenwerkingsafspraken op om knelpunten in de woningbouw op te lossen. Waaronder energiecongestie, stikstofproblematiek en mobiliteit.

Argumenten 1. De Woonvisie geeft richting aan de gewenste ontwikkelingen in de gemeente Alkmaar. Met deze Woonvisie geeft de gemeente richting aan de ontwikkeling van het wonen in Alkmaar, leggen we de basis voor prestatieafspraken met woningcorporaties en voldoet de gemeente aan de verplichting in de Woningwet om een Woonvisie te hebben. Alkmaar is bovendien aangewezen door het Rijk als kansrijk om Grootschalige woningbouwlocatie te worden. De ambities uit deze Woonvisie versterken de propositie aan het Rijk. 2.

De Woonvisie zet in op een vitale en aantrekkelijke gemeente en positioneert Alkmaar als centrumgemeente in de regio Alkmaar. De grote nieuwbouwopgave biedt enerzijds de kans om met het woningbouwprogramma in te spelen op de behoefte van de eigen inwoners en de doorstroming van vooral ouderen in de woningvoorraad te bevorderen, gevolgd door jonge gezinnen en starters (het maken van wooncarrière, lange verhuisketens). De interesse van woningzoekenden voor de stedelijke kwaliteiten die Alkmaar heeft biedt daarnaast de mogelijkheid om meer nadruk te leggen op andere prijssegmenten en inkomensklassen. Dit bevordert de differentiatie op de woningmarkt, de diversiteit onder inwoners en de draagkracht voor voorzieningen. De groei van de gemeente zorgt er ook voor dat Alkmaar in positie blijft als centrumgemeente binnen het (boven)regionale krachtenveld. Alkmaar heeft de laatste jaren een grotere populariteit als vestigingsgemeente gekregen vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Daarmee is de druk op de woningmarkt toegenomen en de verwachting is dat deze trend door zet. Groei van de woningvoorraad is dan ook essentieel om deze druk te beperken.

3.

Inspelen op de woonvraag in de dorpen. De woonvraag in de dorpen komt vooral van de dorpseigen senioren en jongeren. Vanwege de beperkte ruimte binnen de dorpen en de beschermde status van het gebied buiten de dorpen is het van belang om de ontwikkelruimte die er is goed te benutten en aan te sluiten bij deze woonvraag. In en rond de dorpen zien wij kansen voor kleinschalige ontwikkelingen in lijn met het beleidskader van de provincie Noord-Holland voor bouwen in landelijk gebied en/of Beschermd Landschap. Wij verkennen ook de (grootschalige) mogelijkheden buiten de (stads- en) dorpsgrenzen voor de opgave op de lange termijn.

4.

De Woonvisie geeft kaders voor de woningbouwambitie. De Woonvisie zet in op een woningbouwambitie voor de autonome groei van de gemeente, het inlopen van het bestaande woningtekort en de groei naar 140.000 inwoners in 2040. Hoofdlijn voor de komende jaren is dat het woningbouwprogramma bestaat uit 30% sociaal (15% sociale huur, 15% sociale koop), 40% middelduur en 30% duur. De inzet is gericht op voldoende

Woonvisie Alkmaar 2040

2

betaalbare woningen, ruimte en stimulans om door te stromen en aantrekkelijke woningen voor vestigers in zowel een stedelijk als dorps woonmilieu. Naast nieuwbouw/toevoeging gaat het ook om transformatie van de bestaande wijken waar dat kansrijk is (verdichting van de bestaande stad). Als volgorde van ontwikkeling geldt 1) het Alkmaars Kanaal, 2) inbreiding in de bestaande voorraad/wijken en 3) uitbreiding. 5.

De Woonvisie speelt in op de woonbehoefte van verschillende woningzoekenden. We hanteren het principe van de ongedeelde samenleving: een gemengde bevolkingssamenstelling, gevarieerd woningaanbod op wijk- en buurtniveau en spreiding van en voldoende woningen voor sociale aandachtsgroepen.

6.

De Woonvisie sorteert voor op aankomende wetgeving. De Woonvisie geeft invulling aan en sorteert voor op wet- en regelgeving die voortvloeit uit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting (verwacht najaar 2025/voorjaar 2026). Bijvoorbeeld met beleidsdoelstellingen voor de huisvesting van wettelijke aandachtsgroepen en de invulling van het bouwprogramma (aandeel sociaal, middelduur en tweederde betaalbaar). Met deze wet geeft het Rijk sturing op ontwikkelingen die de laatste jaren in gang zijn gezet. Ook als de wet niet wordt vastgesteld is het van belang dat de gemeente inspeelt op deze ontwikkelingen. De Woonvisie voorziet daarin. Als het Rijk in de wet nieuwe of andere bepalingen zou opnemen dan nu worden verwacht, volgt de gemeente de wet.

7.

De Woonvisie maakt de woningcorporaties de preferente partij voor het beheer en verhuur van sociale huurwoningen, maar marktpartijen met sociale huurwoningen spelen ook een rol van betekenis. De woningcorporaties zijn onze natuurlijke huisvestingspartner in de sociale huursector. Zij staan garant voor langjarige betaalbaarheid en toewijzing aan reguliere woningzoekenden met een beperkte portemonnee en de sociale en kwetsbare doelgroep (aandachtsgroepen). Zij zijn ook de ‘blijvers’ in de stad waardoor zij zich vanuit hun maatschappelijke rol ook verantwoordelijk voelen voor de leefbaarheid in de wijken. In de aankomende Wet regie krijgt de gemeente de verplichting zich meer concreet uit te spreken over de huisvesting van aandachtsgroepen. De woningcorporaties zijn hierbij een belangrijke partij en daarom geven wij hen een preferente positie bij sociale huurwoningen. Daarnaast is het van belang dat ook particulieren/marktpartijen sociale huurwoningen kunnen exploiteren. In Alkmaar vormen sociale-huurwoningen van woningcorporaties nu 28% van de totale woningvoorraad en van particuliere verhuurders is dit 7%.

8.

De Woonvisie is geen blauwdruk maar flexibel en opmaat naar prestatieafspraken met de woningcorporaties. De Woonvisie bevat de kaders en hoofdlijnen van het volkshuisvestelijke beleid voor Alkmaar en de ambities voor de toekomst. Het is voor medeoverheden, woningcorporaties, marktpartijen en inwoners duidelijk welke richting Alkmaar op wil met de woningmarkt. Met de woningcorporaties worden hier prestatieafspraken over gemaakt.

9.

Het is verplicht een woonvisie te hebben. Sinds 1 januari 2022 is het voor gemeenten op grond van de Woningwet verplicht een vastgestelde woonvisie te hebben. Alkmaar heeft op dit moment geen woonvisie en is hier door de provincie Noord-Holland als toezichthouder op aangesproken.

Woonvisie Alkmaar 2040

3

Kanttekeningen en alternatieven 1. Het niet vaststellen van een Woonvisie leidt tot gebrek aan regie. Het niet vastleggen van de beoogde ontwikkelrichting in de Woonvisie zou tot vertraging en/of ongewenste ontwikkelingen kunnen leiden. Het is daarom van belang dat de gemeente aangeeft wat de gewenste ontwikkelingen zijn op het gebied van wonen. Daardoor is er duidelijkheid voor alle betrokken partijen over zaken als woningprogramma en doelgroepen. Dit bevordert de voortgang. 2.

De inspanningsverplichting ten aanzien van woninggrootte zorgt voor voldoende woningkwaliteit. Aandachtspunt is dat de haalbaarheid van projecten en de betaalbaarheid hierdoor niet in het geding komen. Het is niet alleen van belang dat het woningprogramma gedifferentieerd is in prijs, maar ook dat woningen voldoende ruimte bieden. Er is een trend om (veel) kleine woningen te maken als reactie op de gezinsverdunning, de grote vraag naar woningen en de hoge bouwkosten. In deze Woonvisie is naast de kaders voor het woningprogramma (sociaal, betaalbaar, duur) daarom ook het uitgangspunt opgenomen over de woninggrootte van nieuwe woningen (inspanningsverplichting). Het doel hiervan is dat er een gedifferentieerd en toekomstbestendig woonprogramma ontstaat. Als in een project kleinere woningen zijn opgenomen streven wij er naar dat er ook grotere woningen worden gerealiseerd. Voor woningcorporaties wordt hierop een uitzondering gemaakt: voor hen is het woonoppervlak niet van toepassing. Dit is om sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor de doelgroep en bovendien worden corporaties hiermee een aantrekkelijker partij voor marktpartijen om tot afspraken te komen over realisatie van het aandeel sociale huur in hun projecten. Kleinere en daarmee goedkope sociale huurwoningen zijn van belang voor de huisvesting van aandachtsgroepen.

Het uitgangspunt voor de woonoppervlaktes is een inspanningsverplichting waarbij de realiteit niet uit het oog moet worden verloren. Het moet er niet voor zorgen dat de haalbaarheid van projecten onder druk wordt gezet. Een toets aan enkele recente initiatieven heeft uitgewezen dat de oppervlaktenormen werkbaar zijn. Ook is bezien of het hanteren van deze oppervlaktematen er voor zorgt dat de betaalbaarheid voor woningzoekenden in het geding komt. Uit onderzoek blijkt dat woningen voor de doelgroep voldoende betaalbaar blijven.

3.

De woningcorporaties zijn kritisch over het aandeel sociale huur bij nieuwbouw. De Woonvisie zet in op een woonprogramma bij nieuwbouw met tenminste 30% in het sociale prijssegment. De helft hiervan moet sociale huur zijn. De andere helft moet worden ingevuld met sociale koopwoningen, conform het Coalitieakkoord. De woningcorporaties zien een grote vraag naar sociale huurwoningen en hebben de ambitie om hun bezit in Alkmaar te vergroten. Om die reden willen zij tenminste 30% sociale huurwoningen in het woonprogramma bij nieuwbouw. Dit geeft hen ook meer slagkracht richting marktpartijen stellen zij. Alkmaar heeft echter in de bestaande voorraad een hoger aandeel sociale huurwoningen als bedoeld in de Wet regie dan het landelijk gemiddelde (28% versus 27%) en ten opzichte van de andere gemeenten in de regio Alkmaar (rond de 20%). Volgens de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting hoeft een gemeente waarbij het aandeel sociale huur in de bestaande voorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde, bij het toevoegen van woningen niet 30% sociale huur te realiseren. Deze wet biedt dan de mogelijkheid om in te zetten op 40% middelduur en minder dan 30% sociale huur bij nieuwbouw. Alkmaar heeft overigens in de bestaande voorraad ook 7% sociale

Woonvisie Alkmaar 2040

4

huurwoningen van particuliere verhuurders. Het totale aandeel sociale huur is daardoor 34%. Of bovenstaande bepaling er daadwerkelijk komt, hoe het bestaande aandeel sociale huur wordt vastgesteld en hoe deze regel gaat uitpakken, ook in regioverband, moet blijken uit de aankomende Wet regie die in het najaar 2025/voorjaar 2026 wordt verwacht. Alkmaar zet bij het woonprogramma met deze Woonvisie steviger in op het middensegment en verwacht als gevolg van doorstroming op de woningmarkt meer woningen in de goedkope voorraad beschikbaar te krijgen. Ervaring leert ook dat woningcorporaties geregeld meer dan het voorgeschreven aandeel sociale huurwoningen realiseren in projecten van marktpartijen. Het is voor marktpartijen immers ook aantrekkelijk om in één keer een substantieel aantal woningen te verkopen (aan de woningcorporatie). Wij monitoren de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad en hebben de doelstelling om het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad 30% te laten zijn.

Financiële aspecten De uitvoering van de Woonvisie heeft geen directe financiële gevolgen en kan uit bestaande middelen worden betaald.

Vervolg en communicatie In paragraaf 1.1. van de Woonvisie staat een toelichting over het totstandkomingsproces. Participatie voor deze Woonvisie is op verschillende momenten en met verschillende partijen gedaan. Het onderwerp wonen en de ontwikkeling van stad en land is onderwerp van gesprek geweest zoals bij de Seniorenraad, gesprekken in de dorpen voor de Dorpsagenda’s, de ontwikkelkaders voor het Alkmaars Kanaal en de participatie voor de Omgevingsvisie. Over de Woonvisie zelf zijn meerdere overleggen geweest: met de raad, met belanghouders zoals corporaties en Woongangmakers, en er is inbreng opgehaald via een digitale raadpleging onder inwoners. 12 oktober 2022

Raadsinformatiebijeenkomst

Februari 2023

Digitale Bewonersraadpleging (zie bijlage 2)

15 februari 2023

Belanghoudersbijeenkomst onder andere met Woongangmakers, corporaties, ontwikkelaars, bewonersvertegenwoordigers (zie bijlage 3)

19 juni 2024

Raadsinformatiebijeenkomst

15 januari 2025

Raadsinformatiebijeenkomst

juni 2025

Woonvisie voorgelegd aan Woongangmakers, besproken met medewerkers corporaties, en besproken tijdens kennismakingsgesprek tussen de nieuwe wethouder Wonen en de corporatiedirecteuren.

Zie ook de toelichting in paragraaf 1.1. van de Woonvisie en de bijlagen bij dit raadsvoorstel. Na vaststelling van de Woonvisie wordt deze verbeeld in een informatief animatiefilmpje. Deze wordt zo vormgegeven dat de Woonvisie voor eenieder te begrijpen is en vormt daarmee een aanvulling op de Woonvisie zelf. Met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging gaan wij op basis van de Woonvisie in gesprek over hoe wij gezamenlijk invulling geven aan de doelstellingen uit de Woonvisie ten aanzien van de sociale huursector. Dit leggen wij vast in prestatieafspraken.

Woonvisie Alkmaar 2040

5

Bijlagen Woonvisie Alkmaar 2040, met losse bijlagen B1a (B4) en B1b (B5) Uitkomsten bewonersvragenlijst februari 2023 Woonvisie Alkmaar Verslag belanghoudersbijeenkomst 15-02-2023 Woonvisie Alkmaar

Burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

dhr. R.M. Reus MPM, gemeentesecretaris

Collegevergadering: 7 oktober 2025

Woonvisie Alkmaar 2040

6

RAADSBESLUIT Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 7 oktober 2025 Het advies van de commissie Ruimte 4 november 2025 Het bepaalde in de Woningwet ten aanzien van de Woonvisie.

Besluit De Woonvisie Alkmaar 2040 vast te stellen De raad van Alkmaar, 20 november 2025 mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

mw. mr. V.H. Hornstra, griffier

Woonvisie Alkmaar 2040

7