Raadsvoorstel Ontwikkelkader Overdie

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering:

20 november 2025

Agendapunt: Commissie:

Ruimte

Portefeuillehouder:

Lars Ruiter (Overdie & Wonen)

Relatie met andere portefeuillehouder(s):

Christian Schouten (Alkmaars Kanaal) Christiaan Peetoom (Mobiliteit & Economie) Jan Hoekzema (Ruimtelijke Ordening)

Onderwerp: Ontwikkelkader Overdie

Voorgesteld besluit 1.

Het Ontwikkelkader Overdie vast te stellen en daarmee het Ontwikkelbeeld Overdie, vastgesteld in 2019, in te trekken.

Samenvatting Een zone in bedrijventerrein Overdie wordt getransformeerd naar een woon-werkgebied. Hiervoor is op navolging van het ontwikkelbeeld Overdie een Ontwikkelkader opgesteld. Het Ontwikkelkader Overdie biedt concrete spelregels en uitgangspunten voor de transformatie van de zone langs het Kanaal op bedrijventerrein Overdie naar een levendig, groen en gemengd stedelijk gebied over de komende 10 tot 15 jaar. Het overige deel van bedrijventerrein behoudt de functie werken. Na het besluit in de gemeenteraad vervangt het Ontwikkelkader Overdie het Ontwikkelbeeld Overdie.

Aanleiding en context Langs het Noordhollandsch Kanaal bouwt Alkmaar de komende jaren nieuwe woningen, werkruimten en voorzieningen. Om deze opgave mogelijk te maken is binnen de verschillende deelgebieden van het Alkmaars Kanaal gewerkt aan Ontwikkelkaders. In het Ontwikkelkader zijn de doelen uit het ontwikkelbeeld vertaald naar een ruimtelijk plan met concrete spelregels voor de herontwikkeling van een deelgebied. Het deelgebied Overdie verandert naar een stuk stoere stad met een groene plek om te wonen en werken. Het Ontwikkelkader Overdie is een verdiepingsslag van het ontwikkelbeeld Overdie en beschrijft de uitgangspunten, richtlijnen en spelregels voor de ontwikkeling van dit gebied. Zo verandert Overdie naar een fijne en groene plek om te wonen en werken, die past bij de identiteit van Alkmaar en de toekomst. Het Ontwikkelkader is opgesteld en aangepast op een aantal uitgangspunten, na een zorgvuldige integrale afweging. Bij de verdere uitwerking is het evident dat de plannen voldoen aan het geldend beleid. Op 25 juni heeft de participatie plaatsgevonden over het conceptontwikkelkader. Een verslag van deze participatie is bijgevoegd als bijlage bij het Ontwikkelkader Overdie. Het document is hiermee gereed om ter vaststelling aangeboden te worden aan de gemeenteraad.

Dit Ontwikkelkader is een verdere uitwerking van het in 2019 vastgestelde Ontwikkelbeeld Overdie, met inachtneming van het coalitieakkoord 2022-2026 en de vastgestelde Koers 2021. Met de vaststelling van het Ontwikkelkader Overdie vervangt deze het Ontwikkelbeeld Overdie. Het Ontwikkelbeeld Overdie komt dan ook te vervallen.

Argumenten 1.

Bijdrage aan woningbouwopgave

In het Ontwikkelbeeld Overdie uit 2019 is uitgegaan van circa 950 woningen. In 2021 is door het college de Koers 2021 vastgesteld voor Overdie waarin een uitbreiding van de plangrens is opgenomen en daarmee werd ruimte geboden voor 950- 1150 woningen in gehele gebied. Het gaat hier om de toevoeging van een deel van de driehoek tussen Strooijonkerstraat, Herculesstraat en Bestevaerstraat. In het Ontwikkelbeeld stond het noordelijk deel van de oever, resp. Zeglis1, beoogd als woningbouwlocatie. Door de onherroepelijke vergunning van bedrijfsunits op deze plot wordt dit perceel buiten beschouwing gelaten van het transformatiegebied. Het Ontwikkelkader Overdie biedt capaciteit om 1.086 woningen aan de Alkmaarse woningvoorraad toe te voegen. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de woningbehoefte van Alkmaar en de regio.

2.

Samenstelling van de woningen

In de participatie hebben deelnemers gevraagd om een gemengde wijk met ruimte voor jongeren, gezinnen en senioren, inclusief betaalbare en levensloopbestendige woningen. Het Ontwikkelkader volgt het gemeentelijk woonbeleid: minimaal 30% sociaal (waarvan de helft sociale huur en de andere helft sociale koop) en in totaal ten minste twee derde betaalbaar. Er komt een variatie aan appartementen en op enkele plekken grondgebonden woningen, zodat ook gezinnen een plek vinden.

3.

Mix van wonen en werken

In het Ontwikkelbeeld Overdie wordt voor geheel Overdie uitgegaan van 30% wonen en 70% werken. In dit Ontwikkelkader wordt met behoud van het ‘te handhaven bedrijventerrein’ ruimschoots voldaan aan dit uitgangspunt. Qua werken transformeert Overdie van een robuust werkterrein met grote bedrijfshallen, grootschalige detailhandel en logistieke functies naar een gemengd stedelijk woonwerkgebied waar werken zoveel mogelijk geïntegreerd wordt met wonen. Vanuit economisch perspectief is het belangrijk dat de huidige Alkmaarse bedrijvigheid een plek behoudt binnen Alkmaar. Een deel van de bedrijven zal op de plek kunnen blijven waar ze nu zitten; andere bedrijven zijn minder goed te mengen met woonfuncties. In het Ontwikkelkader is naar een zorgvuldige inpassing gezocht van wonen naast het werkgebied, waarbij wonen en werken aan elkaar went. Het Ontwikkelkader Overdie voorziet in circa 13.500 m2 bvo aan ruimte voor werken en voorzieningen in diverse soorten (meerlaagse) werkgebouwen. Dit in aanvulling op de geplande bedrijfsunits op Zeglis 1. De werkgebouwen en voorzieningen bevinden zich in alle plinten grenzend aan de Herculesstraat. 4.

Cityplots en groene openbare ruimte

In het Ontwikkelkader Overdie is gekozen voor het cityplot-principe, waarbij gebouwen rond erven worden gegroepeerd. Deze erven bieden bewoners en gebruikers ruimte om elkaar te ontmoeten en zorgen tegelijk voor een open structuur waarin groen de hoofdrol speelt. Hierdoor ontstaat in het transformatiegebied ruim drie hectare aan groene openbare ruimte, met een parkzone van minimaal 16 meter en gemiddeld 22 meter breed langs het kanaal, een groot Schegpark als royale centrale verblijfsruimte en groene doorsteken. Wadi’s, inheemse beplanting en schaduwrijke plekken dragen tevens bij aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. Zo ontwikkelt Overdie zich tot een gemengd woonwerkgebied waarin sociale ontmoeting wordt gecombineerd met een aantrekkelijke en toekomstbestendig groen leefmilieu. 5.

Parkeren op eigen terrein

In het Ontwikkelkader is opgenomen dat voor iedere ontwikkeling parkeren uit het zicht en op eigen terrein wordt opgelost. In de praktijk betekent dit dat er parkeergebouwen gebouwd worden in een cluster voor verschillende gebouwen. Bewoners kunnen dan een parkeerplaats kopen of huren in zo’n parkeergebouw. Met de bepaling in het Ontwikkelkader dat parkeren op eigen terrein moet worden opgelost is feitelijk de POET-(Parkeren op eigen terrein) -regeling van toepassing volgens de Parkeerverordening 2025 en het bijbehorende Uitwerkingsbesluit Parkeren 2025. Dit betekent dat indien in Overdie in de toekomst vergunninghoudersparkeren zou worden ingevoerd, bewoners geen recht hebben op een parkeervergunning. 6.

Bestevaerbrug

In de Mobiliteitsvisie is opgenomen dat de nieuwe woon- en werkgebieden in Oudorp en Overdie worden verbonden met een fietsbrug met auto te gast. Deze verbinding is derhalve een belangrijke schakel in het (door)fietsnetwerk maar ook in het openbaar vervoernetwerk. Daarnaast fungeert deze verbinding als secundaire toegang voor lokaal autoverkeer, voor een beperkt aantal auto’s per etmaal (passend bij landelijke richtlijnen voor gebruik van een fietsstraat). Aanleg van deze brug betekent dat inwoners van Overdie makkelijk gebruik van voorzieningen in Oudorp kunnen maken. Bij de ontwikkeling van het gebied zal rekening worden gehouden met de toekomstige aanlanding en aanleg van de brug in Overdie. Een raadsvoorstel over deze brugverbinding wordt separaat aan uw raad voorgelegd.

7.

Realiseren van voldoende waterberging en voorkomen van hittestress

Overdie is nu een verhard gebied. Op ontwikkelplots is de eis om 20% volle grond te behouden. Aanvullend worden groenstructuren rondom de clusters aangelegd met een Kanaalpark van ruim 3ha waaronder een Schegpark en groene doorsteken. De vergroening van Overdie draagt bij aan waterberging, verblijfskwaliteit, biodiversiteit en het voorkomen van hittestress. Zo ontstaat een aantrekkelijke groene openbare ruimte voor toekomstige bewoners en (huidige) werkenden in het gebied. Er wordt voldaan aan het klimaatadaptatiebeleid. 8.

Participatie

Er zijn meerdere uitvoerige participatie bijeenkomsten georganiseerd vanaf 2023 die bijgedragen hebben aan de totstandkoming van dit Ontwikkelkader met verschillende groepen: woningbouwcorporaties, eigenaren, ondernemers en bewoners. Uit de inloopbijeenkomst op 25 juni 2025 en de gehouden enquête bleek er draagvlak voor dit Ontwikkelkader. 9.

Geheimhouding van “Bijlage III - Vertrouwelijke financiële bijlage bij de Ontwikkelstrategie van het Ontwikkelkader Overdie.

De bijlagen bij dit Ontwikkelkader bevatten vertrouwelijke financiële informatie. Bij openbaarmaking van deze bijlagen of het beschikbaar stellen daarvan aan derden, kan mogelijk de onderhandelingspositie/ financiële belangen van de gemeente schaden. Daarom is geheimhouding opgelegd voor deze bijlagen. Kanttekeningen en alternatieven 1.

Geen Ontwikkelkader vaststellen voor Overdie

Geen ontwikkelkader vaststellen leidt tot een gebrek aan regie en tempo. Het doel van het Ontwikkelkader is een samenhangend kader op te stellen voor nieuwbouw ontwikkelingen. Dit Ontwikkelkader biedt de gemeente de mogelijkheid regie te voeren en geeft duidelijkheid aan alle partijen in het gebied wat betreft ruimte, programma en financiën. Indien het Ontwikkelkader Overdie niet wordt vastgesteld, blijft het Ontwikkelbeeld Overdie uit 2019 leidend. De afgelopen jaren is gebleken dat het Ontwikkelbeeld niet meer geschikt is voor de toekomstige ontwikkelingen. Het was daarom noodzakelijk dit Ontwikkelbeeld uit te werken en waar nodig aan te passen. 2.

Bedrijven en werkfuncties

Uit de participatie kwam naar voren dat men ambachtelijke bedrijven, creatieve industrie en zorgvoorzieningen passend vindt in Overdie. Zware industrie en intensief vrachtverkeer worden minder wenselijk gevonden. Het Ontwikkelkader biedt binnen de transformatiezone ruimte voor circa 13.500 m² werken en voorzieningen, waarbij mengbare werkfuncties worden opgenomen in plinten en meerlaagse gebouwen. De zware bedrijvigheid met een hindercontour is niet mengbaar met woningbouw. Voor deze bedrijven wordt gezocht naar een alternatieve plek, te meer omdat de hindercontour ook effect heeft op de woningbouwopgave in Oudorp. Dit laat echter onverlet dat er een opgave blijft voor beschikbare ruimte voor bedrijvigheid die niet mengbaar dan wel niet wenselijk mengbaar is met wonen.

3.

Voorzieningen

Er is behoefte aan sport- en gezondheidsvoorzieningen, horeca, kleine winkels en ontmoetingsplekken. Het Ontwikkelkader voorziet in plinten met voorzieningen langs de Herculesstraat en een centrale plek bij het Schegpark, waar enkele horeca, sport, zorg en kleinschalige detailhandel mogelijk zijn. Voorzieningen zoals een school en grote supermarkt landen in Oudorp waar via de brug beide gebieden gebruik van kunnen maken. In het plangebied van Overdie is ruimte voor één supermarkt op basis van het bestaande omgevingsplan, in het centrumgebied van de wijk. Er is geen aanvullende ruimte voor detailhandel. 4.

Verkeer en mobiliteit

In de participatie wordt gevraagd om goede fiets- en wandelverbindingen en openbaar vervoer. In het Ontwikkelkader wordt de Herculesstraat ingericht als hoofdontsluiting, met waar mogelijk gescheiden verkeersstromen. Fiets- en wandelroutes worden verbeterd. De OV-bereikbaarheid door middel van de Bestevaerbrug zal worden opgenomen in de planvorming zoals vastgesteld in de mobiliteitsvisie. Bij verdere uitwerking van de verschillende plannen in Overdie wordt rekening gehouden met de verkeersveiligheid in relatie tot de rest van het bedrijventerrein. Ook de effecten op de rotonde aan de Koelmalaan worden nader in beeld gebracht omdat de doorstroming op deze plek al een knelpunt is. De mobiliteitsvisie is leidend in de verdere vormgeving en uitvoering van de plannen. 5.

Bouwhoogte

In het Ontwikkelbeeld is een gemiddelde bouwhoogte van 5 lagen vastgesteld met een maximale bouwhoogte van 35 meter en incidenteel naar 50, waar ruimte was voor drie torens. In het Ontwikkelkader is de gemiddelde bouwhoogte 3-6 lagen met maar twee hoogteaccenten van 12-16 lagen, gelijk aan incidenteel 50 meter. Dit is in lijn met wat in de participatie is aangegeven namelijk beperkte hoogte en maar enkele hoogteaccenten van 50 meter. Samen met de bebouwing in Oudorp accentueert dat de bocht in het Alkmaars kanaal. Financiële aspecten van het Ontwikkelkader In de wet is vastgelegd dat de gemeente de kosten van de aanpassingen van het openbaar gebied, die noodzakelijk zijn om de herontwikkeling van de locaties binnen het gebied mogelijk te maken, in rekening brengt bij de eigenaren van die ontwikkelingen: het zogenaamde kostenverhaal. De herinrichting van de openbare ruimte gebeurt in fasen. Per deel wordt een nadere uitwerking gemaakt op basis waarvan de gemeenteraad een investeringsbesluit kan nemen. De ontvangen exploitatiebijdragen van ontwikkelaars en de beschikbare subsidies vormen hiervoor de dekking. Of die dekking voldoende zal zijn is afhankelijk van de gewenste ingrepen en van het bedrag dat aan bijdragen is ontvangen.

Bijlagen Bijlage 1 – Ontwikkelkader Overdie Bijlage 2 – Ontwikkelkader Overdie - Verslag participatietraject Bijlage 3 – Ontwikkelkader Overdie Geheime financiële paragraaf (ligt ter inzage bij de Raadsgriffie)

Burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

dhr. R.M. Reus MPM, gemeentesecretaris

Collegevergadering: 30 september 2025

RAADSBESLUIT Nr.

De raad van de gemeente Alkmaar;

Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 30 september 2025 Het advies van de commissie Ruimte 4 november 2025

Besluit 1. Het Ontwikkelkader Overdie vast te stellen en daarmee het Ontwikkelbeeld vastgesteld in 2019, in te trekken.

De raad van Alkmaar, 20 november 2025

mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

mw. mr. V.H. Hornstra, griffier

Overdie,