Raadsvoorstel Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering:

16 oktober 2025

Agendapunt: Commissie:

Ruimte

Portefeuillehouder:

Lars Ruiter

Relatie met andere portefeuillehouder(s):

Christiaan Peetoom Jan Hoekzema Christian Schouten

Onderwerp: Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

Voorgesteld besluit 1. Het Ontwikkelkader Nieuw Oudorp vast te stellen en daarmee het Ontwikkelbeeld Oudorp, vastgesteld in 2019, in te trekken. Samenvatting De gebiedsontwikkeling Nieuw Oudorp betreft de transformatie van bedrijventerrein Oudorp, van een werkgebied naar een gemengd stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en groen. Om hier richting aan te geven is een Ontwikkelkader opgesteld. Het Ontwikkelkader vertaalt de doelen naar een ruimtelijk kader voor de komende 10 tot 15 jaar. Het Ontwikkelkader bewaakt de samenhang op lange termijn, binnen het vigerend beleid en met voldoende flexibiliteit voor de markt. De financiële bijlage ligt onder geheimhouding ter inzage bij de griffie. Dit voorstel staat in relatie tot het coalitieakkoord Vertrouwen in Alkmaar – Verschil mag er zijn (2023-2026). Aanleiding en context In 2017 heeft de gemeenteraad, met het vaststellen van de Omgevingsvisie Alkmaar 2040, besloten om te kiezen voor het concept van de compacte stad, om binnenstedelijk te bouwen. De zones langs het Noordhollandsch Kanaal (en de stationsgebieden) zijn in beeld gekomen om te transformeren van werkgebieden naar gezonde, gemengde en inclusieve woon- en werkgebieden.

In 2019 heeft de raad verder richting gegeven aan de ruimtelijke ontwikkeling van de deelgebieden van het Alkmaars Kanaal met het vaststellen van het Omgevingsbeeld Kanaalzone en de Ontwikkelbeelden voor de vijf deelgebieden. Met het vaststellen van dit Ontwikkelkader Nieuw Oudorp wordt een verdiepingsslag gemaakt ten opzichte van het eerder vastgestelde Ontwikkelbeeld Oudorp-2019; dit kan daarom komen te vervallen. Het Ontwikkelkader Nieuw Oudorp vertaalt de eerdergenoemde doelen naar een ruimtelijk plan voor de komende 10 tot 15 jaar. Het heeft voldoende flexibiliteit naar de markt en is een uitnodiging naar initiatiefnemers. Het bewaakt de samenhang van de gebiedsontwikkeling op de lange termijn.

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

1

Woningbouw is heel belangrijk in deze opgave. Maar er worden niet alleen woningen gebouwd. Binnenstedelijke transformatie betekent ook ruimte bieden voor werken, voor voorzieningen (zoals onderwijs, gezondheidscentra e.d.), maar ook ruimte voor klimaatadaptatie, voor nieuwe energievoorzieningen, voor groen en voor een fijne openbare ruimte om in te verblijven. Dit Ontwikkelkader is opgebouwd vanuit de kansen die Nieuw Oudorp biedt. Nieuw Oudorp heeft een eigen identiteit die zich laat kenmerken als een stedelijke gemeenschap. In Nieuw Oudorp staat de gemeenschap centraal; met ruimte voor eigen expressie en ontmoeting. Een stadsdeel met een unieke mix van wonen en werken. In het ruimtelijk raamwerk is dit verder uitgewerkt in vijf ruimtelijke dragers. Dit resulteert in stedenbouwkundige spelregels en een beeldkwaliteitsparagraaf. In dit Ontwikkelkader is opgenomen dat uitgegaan wordt van ontwikkeling in clusters. Dit betekent dat indien een ontwikkeling te kleinschalig is, en er mogelijkheden zijn om de ontwikkeling breder op te pakken (dus in een cluster), dan verzoeken wij de eigenaar van het perceel om samen met aangrenzende perceel-eigenaren de ontwikkeling op te pakken, zodat een zekere maat en schaal ontstaat. Wij kiezen dit uitgangspunt omdat dit bijdraagt aan de kwaliteit van de toekomstige wijk.

Het gaat versnippering deels tegen en draagt bij aan het kunnen invullen van de diverse randvoorwaarden (bijv. parkeren, groen, 20% volle grond) in een groter gebied dan een enkel perceel. Argumenten 1. Bijdrage aan woningbouwopgave Dit Ontwikkelkader Nieuw Oudorp biedt capaciteit om circa 3.300 woningen, boven de ca. 400 gerealiseerde en in aanbouw zijnde woningen aan het Jaagpad-Oost, aan de Alkmaarse woningvoorraad toe te voegen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de woningbehoefte van Alkmaar en de regio. In het concept-Ontwikkelkader is nog uitgegaan van 3.000 woningen. Als gevolg van inbreng in de participatie is afgewogen of fors meer woningen dan 3.000 gebouwd kunnen worden in het gebied. De draagkracht van het gebied laat echter een te forse woningtoename niet toe. Het Ontwikkelkader is een samenhangend kader waarin alle ruimte vragende functies als wonen, werken, parkeren, groen, waterberging, recreatie, auto-, fiets- en wandelroutes een plek moeten krijgen. Op basis van een gemiddelde parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning zou voor elke extra 100 woningen een parkeergarage van 2.800 m2 gebouwd moeten worden. Per 100 woningen komen dan dus ook 100 extra auto’s in het gebied. Deze auto’s verlaten de wijk met name via de Nieuwe Schermerweg, waarop dan extra verkeersdruk ontstaat. In het Ontwikkelbeeld-2019 is uitgegaan van 2.300 woningen.

In het definitieve Ontwikkelkader wordt nu dus uitgegaan van maximaal 3.300 woningen in het gebied. Evenals in het Ontwikkelbeeld-2019 is in het Ontwikkelkader uitgegaan van gemiddeld 5 bouwlagen. Door echter de verhouding tussen wonen en werken te wijzigen en per cluster een hoogteaccenten tot 35 meter toe te staan boven op de gemiddelde bouwhoogte, kan het aantal woningen ten opzichte van het Ontwikkelbeeld-2019 toenemen. Zo kunnen binnen de menselijke maat en schaal 1.000 woningen extra worden toegevoegd ten opzichte van het Ontwikkelbeeld-2019. Door de toename van het aantal woningen wijzigt de verhouding van wonen en werken ten opzichte van het Ontwikkelbeeld-2019. In het Ontwikkelbeeld-2019 is uitgegaan van een verhouding van 50% wonen en 50% werken. In dit Ontwikkelkader is deze verhouding gewijzigd naar 65% wonen en 35% werken.

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

2

2. Mix van wonen en werken Nieuw Oudorp ontwikkelt zich tot een gebied waar wonen en werken gecombineerd wordt. Dit zorgt voor een levendige wijk. Om de ambitieuze groei van de stad te bereiken, is functiemenging nodig. Zo wordt gestreefd naar een optimale woon-werk-balans. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat 20% van de nieuwbouw een niet-woonfunctie krijgt. Samen met bedrijfslocaties die behouden blijven zorgt dit voor een verhouding van ca. 65% wonen en ca. 35% werken in het Ontwikkelkader. Door een ander type bedrijvigheid in de nieuwbouw, met meer werkplekken per vierkante meter en ruimte voor voorzieningen, recreatie en verblijf, zal het aantal arbeidsplaatsen naar verwachting in voldoende mate bijdragen aan de woon-werkbalans. Wij verwachten dat ca. 75.000m2 werken behouden blijft en ca 75.000m2 werken wordt toegevoegd, totaal dus ca 150.000m2 werken. Het Ontwikkelbeeld-2019 ging uit van 295.000m2 werken. 3. Bouwhoogten Binnen het Ontwikkelkader zijn specifieke locaties aangewezen waar hoogteaccenten mogelijk zijn. Op een viertal strategische plekken wordt bebouwing van 50 meter toegestaan. Op de Witsenlocatie is het hoogste accent voorzien, 70 meter+.

Beoogd is om de hoogteaccenten op duidelijk zichtbare, herkenbare en functionele plekken te plaatsen, zodat deze ruimtelijk gezien op de juiste plek belanden en een relatie aangaan met de belangrijke openbare ruimten in het gebied, de ruimtelijke dragers. Daarnaast dragen deze hoogteaccenten bij aan de herkenbaarheid van Nieuw Oudorp als nieuw stadsdeel van Alkmaar. De uitkomst van de Peiling van de participatie is dat een meerderheid van de participanten aangeeft om op de Witsen-locatie het hoogste punt te realiseren in plaats van op de centrumlocatie. Deze uitkomst hebben wij overgenomen in het definitieve Ontwikkelkader. Aanvullend stellen wij voor om met de ontwikkelaar te onderzoeken of meer dan 70 meter bouwhoogte op de Witsen-locatie mogelijk is. Hiermee komen de voorgestelde bouwhoogten overeen met de uitgangspunten in het Ontwikkelbeeld 2019: een maximale bouwhoogte van 35 meter, incidenteel 50 meter en één hoger markant accent. 4. Samenhang met Woonvisie, Cultuurvisie, de visie op Stedelijke Mobiliteit en Beleidsplan Klimaatadaptatie Het Ontwikkelkader is een ruimtelijk kader voor de gebiedsontwikkeling. Parallel aan het Ontwikkelkader wordt gewerkt aan een Woonvisie en de actualisatie van de Horecanota. De Stedelijke Mobilititeitsvisie, het Beleidsplan Klimaatadaptatie en de Cultuurvisie zijn recent vastgesteld.

Bij de uitwerking en inrichting van de gebiedstransformatie komen het Ontwikkelkader en sectoraal beleid integraal samen. 5. Stedelijke gemeenschap De identiteit van het gebied is gedefinieerd als een stedelijke gemeenschap met als kernwaarden verbonden stadserven en een stoere en, creatieve, warme sfeer. Hoewel er een grotere mate van stedelijkheid wordt gerealiseerd blijft de menselijke maat leidend. Clusters van soms forse gebouwen worden afgewisseld met fijnere structuren, die ruimte bieden voor persoonlijke invulling en ontmoeting. De verbonden stadserven binnen de ontwikkelclusters geven invulling aan het raamwerk en vormen samen een substructuur van paden, geborgen semi-openbare ruimte die mensen uitnodigen om te verkennen en te verblijven.

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

3

De aantrekkingskracht van Nieuw Oudorp wordt mede gevormd door de toekomstige aanwezigheid van basisvoorzieningen in het centrumgebied (o.a. school, supermarkt, gezondheidscentrum) en enkele publiekstrekkers (De Drukkerij en de magneetlocatie Witsen) en door de nabijheid van de binnenstad. 6. Realiseren van voldoende waterberging, groen en voorkomen van hittestress Nieuw Oudorp is nu een verhard gebied. Door het vergroenen van bestaande structuren worden versnipperde groene zones verbonden. De Verbonden Stadserven en het Kindlint (veilige route voor kinderen door de wijk) leiden tot vergroening die bijdraagt aan waterberging, verblijfskwaliteit, biodiversiteit en het voorkomen van hittestress. Zo wordt bijvoorbeeld de Oudorper polder verbonden met Park Oosterhout door een versterkte groene zone. De Westfriese Omringdijk krijgt een groenere uitstraling met toegevoegde bomen, waardoor het weer herkenbaar wordt als landschappelijke structuur. De oever van het kanaal wordt (waar mogelijk) openbaar toegankelijk gemaakt als onderdeel van het Kanaalpark Alkmaar. Hiermee transformeert Nieuw Oudorp van een verhard werkgebied naar een groene woon-werkomgeving waarin het percentage groen/blauw toeneemt van 17% naar 30% De regel uit het Ontwikkelbeeld-2019 om minimaal 20% van de huidige private ruimte bij transformatie te reserveren voor volle grond blijft staan in dit Ontwikkelkader.

Het Beleidsplan Klimaatadaptatie is het toetsingskader voor de nieuwbouwprojecten. 7. Parkeren op eigen terrein In het Ontwikkelkader is opgenomen dat voor iedere ontwikkeling parkeren uit het zicht en op eigen terrein wordt opgelost. In de praktijk betekent dit dat er parkeergarages of -hubs gebouwd worden in een cluster voor verschillende gebouwen. Bewoners kunnen dan een parkeerplaats kopen of huren in zo’n parkeergebouw. Met de bepaling in het Ontwikkelkader dat parkeren op eigen terrein moet worden opgelost is feitelijk de POET-(Parkeren op eigen terrein)-regeling van toepassing volgens de Parkeerverordening 2025 en het bijbehorende Uitwerkingsbesluit Parkeren 2025. Dit betekent dat indien in Nieuw Oudorp in de toekomst vergunninghoudersparkeren zou worden ingevoerd, bewoners geen recht hebben op een parkeervergunning. 8. Bestevaerbrug In de Mobiliteitsvisie is opgenomen dat de nieuwe woon- en werkgebieden in Oudorp en Overdie worden verbonden met een nieuwe brug met fietsstraat-inrichting waar de auto te gast is. Aanleg van deze brug betekent dat het oostelijk deel van Nieuw Oudorp op 5 minuten fietsafstand van het winkelen uitgaansgebied in de binnenstad komt. Deze verbinding is derhalve een belangrijke schakel in het (door)fietsnetwerk maar ook in het openbaar vervoernetwerk.

Daarnaast fungeert deze verbinding als secundaire toegang voor lokaal autoverkeer, voor een beperkt aantal auto’s per etmaal (passend bij landelijke richtlijnen voor gebruik van een fietsstraat). De aanleg van een fietsstraatbrug is naar verwachting inpasbaar op gemeentelijk grondeigendom in Nieuw Oudorp. Bij de ontwikkeling van het gebied zal rekening worden gehouden met de toekomstige aanlanding en aanleg van de brug. Een raadsvoorstel over deze brugverbinding wordt separaat aan uw raad voorgelegd. 9. Participatie In de afgelopen jaren is de gebiedsontwikkeling in Nieuw Oudorp in diverse gremia en bijeenkomsten aan de orde geweest. Mede op basis van die input is het Ontwikkelkader tot stand gekomen. Op 19 maart 2025 is een participatiebijeenkomst gehouden in de Stadfabriek in Nieuw Oudorp en is

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

4

gedurende 3 weken een Peiling opengezet op de website. Met stakeholders in het gebied zijn separate bijeenkomsten geweest. De reacties in de verschillende bijeenkomsten en de Peiling zijn terug te lezen in de verslagen die als bijlage bij dit voorstel zijn gevoegd. In de antwoorden op de reacties is terug te lezen dat het Ontwikkelkader is aangepast op verschillende punten. Andere punten worden betrokken bij de toekomstige ontwikkelingen. Uit de Peiling is naar voren gekomen dat een meerderheid graag meer woningen gerealiseerd zou zien in Nieuw Oudorp. Dit maakt duidelijk dat de behoefte aan woningen groot is. Echter er zijn ook zorgen uitgesproken over de (toekomstige) bereikbaarheid in relatie tot de verkeersafwikkeling via de Nieuwe Schermerweg, het waarmaken van de groenambities en over de reeds vastgestelde bestemmingsplannen waarvan men het volume te fors vindt. Deze aspecten staan enigszins op gespannen voet met de opvatting die een meerderheid heeft om fors meer woningen te bouwen in het gebied. Om aan de grote vraag naar woningen tegemoet te komen zijn ten opzichte van het concept-Ontwikkelkader 300 extra woningen toegevoegd. In de Peiling is ook gevraagd naar de hoogteaccenten en de plaats daarvan.

Dit heeft, in combinatie met de wens voor meer woningen, geleid tot enkele aanpassingen door enkele hoogteaccenten toe te voegen en ensembles waar meer hoogte gezocht kan worden. Kanttekeningen en alternatieven 1. Geen Ontwikkelkader vaststellen voor Nieuw Oudorp Het doel van het Ontwikkelkader is een samenhangend kader op te stellen voor nieuwbouw ontwikkelingen. Dit Ontwikkelkader biedt de gemeente de mogelijkheid regie te voeren en geeft duidelijkheid aan alle partijen in het gebied wat betreft ruimte, programma en financiën. Indien het Ontwikkelkader Nieuw Oudorp niet wordt vastgesteld blijft het Ontwikkelbeeld Oudorp uit 2019 leidend. De afgelopen jaren is gebleken dat het Ontwikkelbeeld-2019 onvoldoende richting geeft aan de ontwikkelingen waardoor de gewenste versnelling niet kan worden gerealiseerd. Het was daarom noodzakelijk het Ontwikkelbeeld-2019 nader uit te werken en waar nodig te actualiseren in dit Ontwikkelkader Nieuw Oudorp. 2. Ontwikkeling Jaapad-Oost fase 1 De ontwikkeling van Jaagpad-Oost fase-1 was geen onderdeel van het Ontwikkelbeeld-2019 en is dus ook geen onderdeel van dit Ontwikkelkader. De uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze 411 woningen zijn vóór het Ontwikkelbeeld-2019 vastgesteld. Deze ontwikkeling wordt gefaseerd opgeleverd, het laatste deel met ca. 200 woningen is in Q1 2027 gereed. 3.

Vastgestelde bestemmingsplannen Tijdens het opstellen van het Ontwikkelkader heeft een viertal ontwikkelaars plannen gemaakt die door uw raad zijn vastgesteld. Het betrof de plannen met de werknamen Dok6, Leko, Staalmeester en Poort van Oudorp. De projecten bevinden zich in verschillende ontwikkelingsfasen, van (voor)verkoop tot voorbereiding voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. In totaal zijn deze plannen samen goed voor zo’n 900 woningen. 4. Centrumlocatie De overname in 2015 van de eigendommen van TMG-complex (Letterbak en Drukkerij) geeft de gemeente de mogelijkheid om in het hart van Nieuw Oudorp een centrumvoorziening te maken. Gedacht wordt onder andere aan een groot groen plein, een supermarkt, kleinschalige daghoreca, een

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

5

gezondheidscentrum en een school met gymnastieklokaal. Voor de onderwijsvoorziening is een bedrag opgenomen in het meerjareninvesteringsplan. Voor de ontwikkeling zal een grondexploitatie worden geopend. In de raad van 26 juni 2025 is voor de sloop van de Letterbak een krediet verleend door uw raad. De sloop vindt momenteel plaats, evenals de bouw van een tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers voor de duur van twee jaar. Na vaststelling van het Ontwikkelkader wordt gestart met de planontwikkeling van de centrumvoorziening. De contouren van dit plan wordt uw raad voorgelegd bij de besluitvorming over het vaststellen van de grondexploitatie. Financiële aspecten van het Ontwikkelkader Voor de aanpassingen in het openbaar gebied is een kostenopstelling en risicoparagraaf gemaakt. Deze financiële bijlage ligt onder geheimhouding ter inzage bij de raadsgriffie. In de wet is vastgelegd dat de gemeente de kosten van de aanpassingen van het openbaar gebied, die noodzakelijk zijn om de herontwikkeling van de locaties binnen het gebied mogelijk te maken, in rekening brengt bij de eigenaren van die ontwikkelingen: het zogenaamde kostenverhaal. Vooralsnog wordt uitgegaan van voldoende dekking voor de vereiste ingrepen op basis van het kostenverhaal.

De aanpassingen van de twee kruisingen van de Edisonweg met de Nieuwe Schermerweg en de Bestevaerbrug zijn aangemerkt als zogenaamde ‘gebiedsoverstijgende voorzieningen’. Ontwikkelende partijen betalen voor deze voorzieningen een financiële bijdrage op grond van de Nota gebiedsoverstijgende voorzieningen. Voor deze voorzieningen zijn in het meerjareninvesteringsplan bedragen opgenomen. Vervolg en communicatie Nadat het Ontwikkelkader Nieuw Oudorp is vastgesteld zal gestart worden met een aantal vervolgprojecten. Dit geldt onder andere voor de centrumlocatie maar ook op andere plekken in Nieuw Oudorp hebben ontwikkelaars posities ingenomen. Gezien de reeds door uw raad vastgestelde plannen en de ingenomen grondposities door ontwikkelaars is de verwachting dat er de komende jaren in Nieuw Oudorp sprake zal zijn van een aaneengesloten bouwontwikkeling. Bijlagen 1. Bijlage 1: Ontwikkelkader Nieuw Oudorp, augustus 2025 2. Bijlage 2: Ontwikkelkader Nieuw Oudorp Verslag participatietraject 3. Bijlage 3: Ontwikkelkader Nieuw Oudorp Geheime financiële paragraaf (ligt ter inzage bij de Raadsgriffie) Burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

dhr. R.M. Reus MPM, gemeentesecretaris

Collegevergadering: 2 september 2025

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

6

RAADSBESLUIT Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 2 september 2025 Het advies van de commissie Ruimte 30 september 2025

Besluit 1. Het Ontwikkelkader Nieuw Oudorp vast te stellen en daarmee het Ontwikkelbeeld Oudorp, vastgesteld in 2019, in te trekken. De raad van Alkmaar, 16 oktober 2025 mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester

mw. mr. V.H. Hornstra, griffier

Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

7