Raadsvoorstel Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Raadsvergadering:
15 mei 2024
Agendapunt: Commissie:
Bestuur en middelen
Portefeuillehouder:
Anjo van de Ven (Grondzaken)
Relatie met andere portefeuillehouder(s):
Christian Schouten (Financiën)
Onderwerp: Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025
Voorgesteld besluit 1. de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 vast te stellen; Bij de Jaarrekening 2024: 2.
een bedrag van ca. € 27.300 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen en dit te dekken uit het budget dat vrijvalt uit de voorziening ‘Nog te maken kosten uitgenomen bestemmingsplannen’;
3.
de nieuwe facilitaire grondexploitatie AZ Stadionterrein vast te stellen en de facilitaire grondexploitatie Kennemerstraatweg 21 af te sluiten;
4.
voor het Alkmaars Kanaal de facilitaire grondexploitatie Oudorp Dok 6 vast te stellen en de drie facilitaire grondexploitaties voor Viaanse Molen: James Wattstraat 15-21, Ampèrestraat 2-8 en James Wattstraat 5-7/Voltastraat 1 vast te stellen;
5.
de in 2024 binnen de facilitaire grondexploitaties betaalde bijdrage voor gebiedsoverstijgende voorzieningen van in totaal ca. € 147.400 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen.
Raadsvoorstel MPG 2025
1
Inleiding De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruit gekeken naar de komende jaren. Evenals voorgaande jaren wordt de MPG vooruitlopend op de Jaarrekening voorgelegd, zodat u eerst beslist over eventueel gewijzigde kaders van de grondexploitaties, en vervolgens over de actualisaties van de grondexploitaties bij de jaarrekening. De MPG dient daarnaast als onderbouwing van de programmabegroting. Dit voorstel staat in relatie tot programmabegroting Argumenten 1.1 Algemeen Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad op verschillende manieren geïnformeerd over de (financiële) voortgang van grondexploitaties. De begroting en jaarrekening zijn verplicht. Om de (individuele) grondexploitaties goed te kunnen volgen en, indien gewenst, bij te sturen bestaan er meerdere P&C-producten die bruikbaar zijn. Elke gemeente bepaalt zelf welke P&C-producten zij toepast. Naast de 1e en 2e bestuursrapportage (BURAP) waarin de resultaten van het lopende begrotingjaar worden behandeld is vooral de rapportage over de actualisatie van de grondexploitaties, bijvoorbeeld in een meerjarenprognose grondexploitaties (MPG), interessant voor de raad.
In de kern gaat het bij de sturing op het grondbeleid om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (kosten om een locatie te ontwikkelen), parameters (van rente, inflatie, organisatie en overhead) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). De MPG heeft daarmee de volgende doelstellingen: a.
Een MPG levert inzicht en overzicht. In de MPG worden alle plannen op dezelfde wijze inzichtelijk gemaakt, waardoor de raad haar controlerende rol kan uitvoeren.
b. Een MPG kan zorgen voor efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties kunnen worden geactualiseerd en vastgesteld. c.
Een MPG is een sturingsinstrument. Op basis van de optelling van de projecten, zowel programmatisch als financieel, kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.
Actieve versus facilitaire grondexploitaties Daar waar de gemeente eigenaar is van de grond, deze bouwrijp maakt en vervolgens bouwkavels verkoopt, is sprake van een actieve (gemeentelijke) grondexploitatie. Daar waar de gemeente niet zelf ontwikkelt, maar het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren, is sprake van een facilitaire grondexploitatie. Deze zijn beide als aparte categorie in de administratie opgenomen.
1.2 Toelichting besluitpunten 1.
Vaststellen MPG 2025: Om de (individuele) grondexploitaties goed te kunnen volgen en, indien gewenst, bij te sturen, wordt jaarlijks een meerjaren prognose grondexploitaties opgesteld. Deze (meerjarige) vooruitblik biedt de mogelijkheid om relatief diep in te gaan op de oorzaak van wijzigingen en de geconstateerde risico’s.
2.
Storting bijdrage bovenwijkse voorzieningen uit actieve (gemeentelijke) grondexploitaties: Sinds 2020 heeft de gemeente een Nota bovenwijkse voorzieningen. Eind 2023 is deze vanwege de
Raadsvoorstel MPG 2025
2
invoering van de Omgevingswet omgezet naar de Nota gebiedsoverstijgende voorzieningen. Op basis van deze nota dragen projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bij aan de financiering van bovenwijkse voorzieningen (in een bedrag per te ontwikkelen m²). Om alle vastgoedprojecten gelijk te behandelen wordt naast het verhalen van de bijdrage op derden, ook bijgedragen vanuit gemeentelijke grondexploitaties. Na de vaststelling van de eerste nota is een bestemmingsreserve “bovenwijkse voorzieningen” ingesteld. In de reserve worden zowel de bijdragen vanuit private initiatiefnemers als vanuit gemeentelijke grondexploitatieprojecten gestort. Deze bijdragen zorgen voor de voeding van de reserve. De totaal te betalen bijdragen (van alle grondexploitaties bij elkaar) worden eenmaal per jaar gestort in de bestemmingsreserve voor zover het jaarresultaat van de grondexploitaties gezamenlijk dat toe laat. De bijdragen worden berekend op basis van de gronduitgifte in dat jaar. In 2024 heeft de gemeente kavels uitgegeven in Boekelermeer. Op basis van de Nota bedraagt de totaal te betalen bijdrage bovenwijkse voorzieningen ca. € 27.300. Dit bedrag wordt gedoteerd aan de bestemmingsreserve, omdat het jaarresultaat van de grondexploitaties gezamenlijk voldoende ruimte biedt voor deze storting. 3.
Vaststellen facilitaire grondexploitaties overig: De gemeente is op basis van de Omgevingswet verplicht om de kosten van ruimtelijke plannen te verhalen bij die partijen die baat hebben bij de ruimtelijke ontwikkeling. In de meeste gevallen verhaalt de gemeente deze kosten middels een privaatrechtelijk spoor. Dit wordt een anterieure (exploitatie) overeenkomst genoemd. De gemeentelijke kosten en opbrengsten worden verantwoord in de facilitaire grondexploitatie. Omdat het kostenverhaal uitsluitend mag gaan over het verhalen van werkelijk gemaakte/te maken kosten, en bijvoorbeeld niet over het afromen van baat/winst, hebben facilitaire grondexploitaties per definitie een neutraal exploitatieresultaat. Slechts wanneer er ook sprake is van grondoverdracht, kan er sprake zijn van een negatief of positief resultaat. Het afgelopen jaar is één facilitaire grondexploitatie voor een project buiten het Alkmaars Kanaal als zodanig in de administratie verwerkt, namelijk het project AZ Stadionterrein. Voor dit project is een afsprakenbrief opgesteld op basis waarvan de ontwikkelaar een exploitatiebijdrage betaalt voor de gemeentelijke plankosten. Het project Kennemerstraatweg 21 is voor wat betreft het kostenverhaal afgerond en kan administratief worden afgesloten. Het resterend budget valt vrij aan de algemene middelen ter dekking van de gemeentelijke plankosten.
4.
Vaststellen facilitaire grondexploitaties voor Alkmaars Kanaal: Het afgelopen jaar zijn vier facilitaire grondexploitaties als zodanig in de administratie verwerkt voor projecten binnen het Alkmaars Kanaal. Voor deze projecten zijn anterieure overeenkomsten of afsprakenbrieven afgesloten. Het gaat om het project Dok6 in Oudorp en de drie projecten James Wattstraat 15-21, Ampèrestraat 2-8 en James Wattstraat 5-7/Voltastraat 1 in Viaanse Molen.
5.
Bijdrage bovenwijkse voorzieningen uit facilitaire grondexploitaties: de te ontvangen bijdragen vanuit private initiatieven worden één-op-één gedoteerd aan de bestemmingsreserve. De dotatie is dus gelijk aan de binnengekomen bijdragen. De initiatiefnemers betalen deze bijdrage binnen één maand na het vaststellen van een Omgevingsvergunning. In 2024 is een bijdrage van in totaal € 147.400 betaald door de ontwikkelaars van Kooimeer Highlands en de Akerslaan (Kraakmantuinen).
Financiële gevolgen - samenvatting MPG 2025 Voor de MPG 2025 geldt dat er een wijziging is in de resultaats- en risicoverwachting in vergelijking met de MPG 2024. Deze wijziging komt voort uit het project Boekelermeer Zuid. Dit komt met name door het feit dat nu niet wordt uitgegaan van de aanleg van een eigen stroomnet maar van de zogenaamde Liander-variant, én door het feit dat de uitvoering weer een stap verder is en daarmee de
Raadsvoorstel MPG 2025
3
onvoorziene kosten lager zijn. Het geraamde eindresultaat van de grondexploitatie geeft daarmee een positiever beeld dan vorig jaar. Het betekent ook dat de risicoverwachting positiever is dan vorig jaar. Het verwachte totaalresultaat van de lopende actieve grondexploitaties is gewijzigd van € 7,3 miljoen voordelig (MPG 2024) naar € 13,0 miljoen voordelig (MPG 2025). Dit jaarresultaat is nadrukkelijk exclusief de eventuele vennootschapsbelasting; eventuele financiële gevolgen daarvan worden niet verantwoord binnen de grondexploitaties zelf maar bij besluitvorming over de jaarrekening en/of begroting. Het bruto risico van de actieve grondexploitaties is afgenomen van € 7,5 miljoen (MPG 2024) naar € 1,2 miljoen (MPG 2025). Het ingeschatte risico heeft voornamelijk te maken met de voortgang in de realisatie en uitgifte van het bedrijventerrein Boekelermeer Zuid. De accountant controleert jaarlijks de grondexploitaties als onderdeel van de jaarrekeningcontrole. Op dit moment (april 2025) is er nog geen uitsluitsel over de goedkeuring van de jaarrekening en het onderdeel grondexploitaties. Vervolg en Communicatie De bijlagen bij de MPG bevatten vertrouwelijke financiële informatie over de (taxatie van) grondexploitaties. Openbaarmaking van deze bijlagen of het beschikbaar stellen daarvan aan derden kan mogelijk de onderhandelingspositie van de gemeente schaden.
Daarom is geheimhouding opgelegd voor deze bijlagen. Voor de lezer die niet zo vertrouwd is met het thema grondexploitaties is een openbare bijlage toegevoegd met een algemene toelichting op de relevante kaders en begrippen. Bijlagen 1. Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 2.
Bijlage A Actieve grondexploitaties (geheim)
3.
Bijlage B Voorziening voor afgesloten grondexploitaties (geheim) Bijlage C Facilitaire grondexploitaties (geheim) Bijlage D Bijdrage bovenwijkse/gebiedsoverstijgende voorzieningen (geheim) Bijlage E Projectbladen actieve grondexploitaties (geheim)
4.
Bijlage Algemene Toelichting op kaders en begrippen
Burgemeester en wethouders van Alkmaar,
mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
dhr. R.M. Reus, gemeentesecretaris
Raadsvoorstel MPG 2025
4
Collegevergadering: 1 april 2025
RAADSBESLUIT Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 1 april 2025 Het advies van de commissie Bestuur en middelen 13 mei 2025
Besluit 1. de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 vast te stellen; Bij de jaarrekening 2024: 2.
een bedrag van ca. € 27.300 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen en dit te dekken uit het budget dat vrijvalt uit de voorziening ‘Nog te maken kosten uitgenomen bestemmingsplannen’;
3.
de nieuwe facilitaire grondexploitatie AZ Stadionterrein vast te stellen en de facilitaire grondexploitatie Kennemerstraatweg 21 af te sluiten;
4.
voor het Alkmaars Kanaal de facilitaire grondexploitatie Oudorp Dok 6 vast te stellen en de drie facilitaire grondexploitaties voor Viaanse Molen: James Wattstraat 15-21, Ampèrestraat 2-8 en James Wattstraat 5-7/Voltastraat 1 vast te stellen;
5.
de in 2024 binnen de facilitaire grondexploitaties betaalde bijdrage voor gebiedsoverstijgende voorzieningen van in totaal ca. € 147.400 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen.
De raad van Alkmaar, 15 mei 2025 mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
mw. mr. V.H. Hornstra, griffier
Raadsvoorstel MPG 2025
5