Raadsvoorstel Besluit op bezwaar voorkeursrecht Overdie
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Raadsvergadering:
21 mei 2026
Agendapunt: Commissie:
Ruimte en Bestuur en Middelen
Portefeuillehouder:
Lars Ruiter
Relatie met andere portefeuillehouder(s):
Jan Hoekzema Christian Schouten
Onderwerp: Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
Voorgesteld besluit 1.
Te concluderen dat er een actualisatie van de omgevingsvisie 'Omgevingsvisie Alkmaar 2040’ is vastgesteld op 22 januari 2026 en deze per voornoemde datum als planologische grondslag voor het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet fungeert.
2.
Kennis te nemen van de verslagen, overwegingen en de adviezen van de commissie bezwaarschriften en deze over te nemen.
3.
Overeenkomstig de adviezen van de commissie bezwaarschriften het bezwaar van bezwaarmakers 1, 2, 4, 5 en 6a ongegrond te verklaren en het besluit over het vestigen van het voorkeursrecht op hun percelen in stand te laten.
4.
Overeenkomstig het advies van de commissie bezwaarschriften het bezwaar van bezwaarmakers
5.
3 en 6b niet-ontvankelijk te verklaren en het besluit over het vestigen van het voorkeursrecht op hun percelen in stand te laten.
6.
Het verzoek om een vergoeding van proceskosten namens bezwaarmakers 3, 4, 6a en 6b af te wijzen.
Samenvatting Om de gemeentelijke regie op de herontwikkeling van een deel van het bedrijventerrein Overdie te versterken en om grondprijsopdrijving en speculatie te voorkomen zijn het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht overgegaan. Tegen deze besluiten zijn bezwaren ingediend. Voorgesteld wordt om de adviezen van de commissie bezwaarschriften over te nemen en daarmee het gevestigde voorkeursrecht in stand te laten. Dit voorstel staat in relatie tot vastgestelde/gewijzigde wetgeving, namelijk: Omgevingswet Vraagstelling - probleemstelling De gemeente heeft besloten om regie te voeren op de herontwikkeling van een deel van het bedrijventerrein Overdie (hierna ook: ‘de locatie’). Mede ter voorkoming van grondprijsopdrijving en speculatie is de gemeente overgegaan tot de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Bij besluit van 9 september 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders op de locatie een voorlopig gemeentelijk voorkeursrecht (lees: voor de duur van maximaal drie maanden) gevestigd. Als Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
1
gevolg van het gevestigde voorkeursrecht dienen de eigenaren van en beperkt gerechtigden tot de betreffende percelen hun eigendom/beperkt recht bij voorgenomen verkoop als eerste aan de gemeente te koop aan te bieden. Tegen dit besluit zijn bezwaren ingediend. Bij besluit van 20 november 2025 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht bestendigd. Tegen dit besluit zijn eveneens bezwaren ingediend. Daarnaast geldt dat bezwaren die zijn ingediend tegen het collegebesluit automatisch zijn gericht tegen het raadsbesluit. Naar aanleiding van de binnengekomen bezwaren is per bezwaar een verweerschrift opgesteld en zijn bezwaarmakers in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. Over de ingediende bezwaarschriften heeft de commissie bezwaarschriften (hierna ook: ‘de commissie’) advies uitgebracht. Voor wat betreft het overgrote gedeelte van de bezwaren adviseert de commissie deze ongegrond te verklaren; voor wat betreft de overige bezwaren adviseert de commissie deze niet-ontvankelijk te verklaren. De commissie adviseert daarmee het besluit over het vestigen van het voorkeursrecht in stand te laten. Voorgesteld wordt om de adviezen van de commissie bezwaarschriften over te nemen en daarmee het gevestigde voorkeursrecht in stand te laten.
Beoogd maatschappelijk resultaat Het beoogd effect van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is het versterken van de regierol van de gemeente, verbetering van de positie van de gemeente op de grondmarkt en het tegengaan van grondprijsopdrijving en speculatie. Door de raad voor te stellen om te besluiten conform het advies van de commissie blijft het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing c.q. blijft het bestreden besluit in stand. Argumenten 1.
Actualisatie omgevingsvisie
Op 22 januari 2026 is de omgevingsvisie ‘Omgevingsvisie Alkmaar 2040’ gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Deze omgevingsvisie vervangt de omgevingsvisie ‘Omgevingsvisie Alkmaar 2040’ die de gemeenteraad in 2017 heeft vastgesteld. De aanleiding van de actualisatie betreft de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de ontwikkelingen rondom de thema’s en ambities die in 2017 in de omgevingsvisie zijn vastgelegd. Een belangrijk uitgangspunt voor de actualisatie is: ‘Geen koerswijziging, maar een aanscherping’. In de geactualiseerde omgevingsvisie zijn voor de locatie opnieuw de toegedachte functies wonen en werken met bijbehorende voorzieningen opgenomen, waardoor in de omgevingsvisie nog steeds wordt voorzien in de beoogde herontwikkeling. De op 22 januari 2026 vastgestelde en thans vigerende omgevingsvisie kan en dient derhalve als vestigingsgrondslag te fungeren. De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht wordt hier gevormd door artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet.
In artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet is opgenomen dat de gemeenteraad bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht kan vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in een gemeentelijke omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan.
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
2
2.
Kennisname stukken commissie
De commissie komt tot de conclusie dat vijf van de binnengekomen bezwaren ongegrond zijn en twee bezwaren niet-ontvankelijk zijn. Door de gemeenteraad voor te stellen de adviezen van de commissie over te nemen geeft het college aan zich te kunnen vinden in de adviezen van de commissie en de daarin voorgestelde afdoening van de bezwaarschriften tegen de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Hiermee blijft het besluit over het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht in stand. 3.
Bezwaren ongegrond verklaren
In de adviezen van de commissie wordt duidelijk dat een deel van de bezwaren feitelijk niet zozeer gericht zijn tegen de vestiging van het voorkeursrecht, maar vooral voortkomen uit onzekerheid over de mogelijke ontwikkelingen die zullen plaatsvinden. Het voorkeursrecht is een instrument waarmee een gemeente kan voorkomen dat de realisering van de beoogde herontwikkeling wordt belemmerd. Als zodanig maakt de vestiging van een voorkeursrecht dus geen ontwikkelingen mogelijk, maar voorkomt dat bepaalde ontwikkelingen plaatsvinden waardoor gewenste ontwikkelingen geen doorgang kunnen vinden. Eventuele bezwaren tegen de (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen de locatie hebben een plaats in het kader van rechtsbescherming tegen die besluiten. Voorafgaand aan besluitvorming over de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het gebied staat ook nog inspraak open voor deze belanghebbenden. Omdat deze bezwaren niet zien op de vestiging van het voorkeursrecht als zodanig kunnen deze bezwaren dan ook niet leiden tot een wijziging of herroeping van het bestreden besluit. Hierna volgt de kern van de adviezen van de commissie betreffende de ongegrondheid per bezwaarmaker. Bezwaarmaker 1 De commissie overweegt in haar advies dat de motivering om het voorkeursrecht te vestigen toereikend is en aan de wettelijke vereisten ex artikel 9.1 lid 1 sub b. Omgevingswet is voldaan.
Voorts is het niet gebleken dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmaker of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmaker leidt. De commissie adviseert met betrekking tot de percelen van bezwaarde het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand te laten. Bezwaarmaker 2 De commissie overweegt in haar advies dat de motivering om het voorkeursrecht te vestigen toereikend is en aan de wettelijke vereisten ex artikel 9.1 lid 1 sub b. Omgevingswet is voldaan. Voorts is het niet gebleken dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmaker of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmaker leidt. Zo is de huurovereenkomst waarin een clausule zou staan omtrent een recht van eerste koop niet overgelegd. De commissie volgt daarbij het verweer van de gemeente dat een publiekrechtelijk voorkeursrecht zwaarder weegt dan het privaatrechtelijk overeengekomen voorkeursrecht indachtig het doel daarvan, namelijk het uitoefenen van een centrale regierol door de gemeente. Ook voor een beroep op zelfrealisatie vormt het gemeentelijk voorkeursrecht geen belemmering. De commissie adviseert met betrekking tot de percelen van bezwaarde het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand te laten.
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
3
Bezwaarmaker 4 De commissie overweegt in haar advies dat de motivering om het voorkeursrecht te vestigen toereikend is en aan de wettelijke vereisten ex artikel 9.1 lid 1 sub b. Omgevingswet is voldaan. Voorts is het niet gebleken dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmaker of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmaker leidt. Zo zijn de door bezwaarmaker genoemde onevenredige gevolgen niet verder onderbouwd. De commissie refereert aan jurisprudentie (AbRvS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332) waaruit blijkt dat het financiële belang van bezwaarmaker niet afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. Daarbij is het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht (AbRvS 27 januari 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL0750). De commissie adviseert met betrekking tot de percelen van bezwaarde het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand te laten. Bezwaarmaker 5 De commissie overweegt in haar advies dat de motivering om het voorkeursrecht te vestigen toereikend is en aan de wettelijke vereisten ex artikel 9.1 lid 1 sub b. Omgevingswet is voldaan.
Voorts is het niet gebleken dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmaker of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmaker leidt. De commissie refereert aan jurisprudentie (AbRvS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332) waaruit blijkt dat het financiële belang van bezwaarmaker niet afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. Uit de toelichting van bezwaarmaker op de hoorzitting blijkt verder dat de onzekerheid niet zozeer het gevolg is van de vestiging van het voorkeursrecht, maar met name van de mogelijke planologische ontwikkelingen en het gevolg daarvan voor het bedrijf van bezwaarmaker. De commissie meent dat de planologische ontwikkelingen nog niet aan de orde zijn en daarom in de belangenafweging nu geen rol kunnen spelen. Daarbij is het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht (AbRvS 27 januari 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL0750). De commissie adviseert met betrekking tot de percelen van bezwaarde het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand te laten. Bezwaarmaker 6a De commissie overweegt in haar advies dat de motivering om het voorkeursrecht te vestigen toereikend is en aan de wettelijke vereisten ex artikel 9.1 lid 1 sub b. Omgevingswet is voldaan.
Voorts is het niet gebleken dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmaker of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmaker leidt. Bezwaarmaker heeft betoogd dat vanwege het door de gemeente gewekte vertrouwen zij een overeenkomst met een koper heeft gesloten, die door het vestigen van het voorkeursrecht niet door kan gaan. Hierdoor loopt bezwaarmaker een vergoeding voor bedrijfsbeëindiging mis. De commissie heeft het beroep op gewekt vertrouwen beoordeeld aan de hand van het stappenplan uit de jurisprudentie (AbRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694). De commissie stelt vast dat bezwaarmaker slechts in algemene bewoordingen een beroep doet op gewekt vertrouwen. De commissie is niet gebleken dat er aan stap 1 is voldaan. Het betoog van bezwaarde gaat niet over de uitoefening van Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
4
een bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen. In de door bezwaarde beschreven contacten met de gemeente was er van het vestigen van het voorkeursrecht nog geen sprake, dus in die zin kunnen er geen bindende uitspraken zijn gedaan. Er is niet toegezegd dat er geen voorkeursrecht zou worden gevestigd. Bezwaarde heeft aangegeven dat er vertrouwen is gewekt om met een bepaalde projectontwikkelaar een overeenkomst te sluiten. De commissie merkt op dat ook dit niet gaat over het uitoefenen van een bevoegdheid. Er is verder niet aangetoond dat bezwaarde verplicht was om een overeenkomst te sluiten met de betreffende projectontwikkelaar. Dergelijke keuzes behoren tot de eigen verantwoordelijkheid van bezwaarde. Hierbij weegt mee dat bezwaarde is aan te merken als een professionele partij. Het is aan bezwaarde, al dan niet in overleg met haar adviseurs, om keuzes te maken over de verkoop van haar bedrijf en de daarmee gepaard gaande voorwaarden, zoals de termijn van levering en de gevolgen van een eventueel toekomstig voorkeursrecht. De keuzes zijn niet aan de gemeente toe te rekenen. De gemeente was of is geen (contracts)partij bij de door bezwaarde gestelde (niet overgelegde) koopovereenkomst.
Evenmin heeft de gemeente deelgenomen aan gesprekken of onderhandelingen vóór of ten tijde van de totstandkoming van de gestelde koopovereenkomst tussen bezwaarmaker en de projectontwikkelaar. De commissie concludeert dat er geen sprake is van gewekt vertrouwen waardoor het vestigen van het voorkeursrecht nu als onevenredig moet worden aangemerkt. Nu er niet wordt voldaan aan stap 1, wordt aan een beoordeling van stappen 2 en 3 niet toegekomen. Voor wat betreft het mislopen van een vergoeding voor de beëindiging van het bedrijf van bezwaarmaker overweegt de commissie dat bezwaarde er zelf voor heeft gekozen om met de projectontwikkelaar af te spreken dat zij pas een vergoeding voor de beëindiging van het bedrijf ontvangt op het moment dat het perceel aan de projectontwikkelaar is geleverd. De tussen bezwaarde en projectontwikkelaar gesloten koopovereenkomst dateert van 2022. Het voorkeursrecht is in september 2025 gevestigd. Er zijn meerdere jaren verstreken sinds de koopovereenkomst waarbij relevant is dat, zo heeft bezwaarde tijdens de zitting verklaard, met de projectontwikkelaar tussentijds is overeengekomen dat de levering van het perceel werd uitgesteld. Dat bezwaarde heeft gekozen voor een dergelijke constructie, maakt dat de gevolgen hiervan daarmee in beginsel voor haar eigen risico komen. Het maakt de vestiging van het voorkeursrecht niet onevenredig.
De commissie adviseert met betrekking tot het perceel van bezwaarde het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand te laten. Voorts is tijdens de hoorzitting door bezwaarmaker nog opgemerkt dat onvoldoende is onderbouwd dat de toegedachte functie afwijkt van het huidige gebruik. Het huidige pand, dat een bedrijfs- en detailhandelsfunctie heeft, past binnen de toegedachte functies wonen en werken. De gemeente merkt hierover op dat voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geldt dat aan twee (formele) vestigingsvereisten moet zijn voldaan. Het eerste vereiste is dat het voorkeursrecht slechts ten behoeve van een toegedachte niet-agrarische functie kan worden gevestigd. Het tweede vereiste houdt in dat het huidige, feitelijke gebruik afwijkt van de toegedachte functie(s). Het gaat daarbij dus om het daadwerkelijke, huidige gebruik van het perceel op dit moment. Het huidige (bedrijfsmatige en ten behoeve van detailhandel) gebruik van het perceel verdwijnt (sloop van de bebouwing en de ontwikkeling van een stedelijke leefomgeving is voorzien) en aan de onderhavige locatie worden de functies wonen en werken met bijbehorende voorzieningen toegedacht. De toegedachte functies zijn niet-agrarisch en nader uit te werken. Het huidige gebruik wijkt dan ook af van de toegedachte functies, waardoor aan de (formele) vestigingsvereisten wordt voldaan.
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
5
4.
Bezwaren niet-ontvankelijk verklaren
In twee van de adviezen van de commissie wordt geadviseerd om een bezwaar niet-ontvankelijk te verklaren. Hierna volgt de kern van deze adviezen. Bezwaarmaker 3 De commissie overweegt in haar advies dat zij de overwegingen in het verweer van de gemeente kan volgen en hiernaar verwijst. Samengevat is daarin aangegeven dat bezwaarde in de hoedanigheid van koper, die zijn aankoopmogelijkheden geringer ziet worden, geen rechtstreeks belang heeft maar een afgeleid belang. Er is verwezen naar jurisprudentie waaruit dit volgt, onder meer naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State van 8 april 2025, ECLI:NL:RVS:2015:1083. De commissie adviseert het bezwaarschrift niet-ontvankelijk te verklaren. Bezwaarmaker 6b De commissie overweegt in haar advies dat er ook namens de middellijk bestuurder van de onderneming bezwaar is gemaakt. Volgens de commissie is alleen de onderneming in de hoedanigheid van eigenaar als belanghebbende aan te merken. Wat betreft de bestuurder is er geen sprake van een rechtstreeks belang, maar een afgeleid belang. De commissie adviseert het bezwaarschrift voor zover dat namens de middellijk bestuurder is ingediend niet-ontvankelijk te verklaren. 5.
Verzoeken om proceskostenvergoeding afwijzen
Bezwaarmakers 3, 4, 6a en 6b verzoeken de gemeente om de kosten die zij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs hebben moeten maken, te vergoeden. De gemeente ziet geen aanleiding om bezwaarmakers in aanmerking te laten komen voor een vergoeding van deze kosten, omdat het onderhavige besluit rechtmatig is genomen, aan de formele vereisten voldoet, op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en derhalve niet herroepen dient te worden. Daarbij volgt uit de adviezen dat de commissie adviseert om het bestreden besluit in stand te laten. Voor bezwaarmakers bestaat dan ook geen recht op een vergoeding van de kosten in deze bezwaarprocedure. Kanttekeningen en alternatieven Niet van toepassing. Financiële aspecten Niet van toepassing. Inspraak & participatie derden Niet van toepassing.
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
6
Vervolg en communicatie Bekendmaking Na besluitvorming van de raad op de ingediende bezwaren worden bezwaarmakers afzonderlijk geïnformeerd over de beslissing op bezwaar met als bijlagen het verslag van de hoorzitting en het advies van de commissie. Rechtsbescherming Beroep en hoger beroep Bezwaarmakers hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na verzending van het besluit tegen dit besluit in beroep te gaan bij de rechtbank. Tegen de uitspraak van de rechter kan nog hoger beroep worden ingesteld. Het besluit is dus nog niet onherroepelijk. Bijlagen 1.
Verweerschriften en procesdossiers;
2.
Adviezen en verslagen hoorzitting commissie;
3.
Format brief aan bezwaarmakers.
Burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
dhr. R.M. Reus MPM, gemeentesecretaris
Collegevergadering: 24 april 2026
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
7
RAADSBESLUIT Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 24 april 2026 Het advies van de commissie Ruimte en Bestuur en Middelen 12 mei 2026 Het bepaalde in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht. Besluit 1.
Te concluderen dat er een actualisatie van de omgevingsvisie 'Omgevingsvisie Alkmaar 2040’ is vastgesteld op 22 januari 2026 en deze per voornoemde datum als planologische grondslag voor het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet fungeert.
2.
Kennis te nemen van de verslagen, overwegingen en de adviezen van de commissie bezwaarschriften en deze over te nemen.
3.
Overeenkomstig de adviezen van de commissie bezwaarschriften het bezwaar van bezwaarmakers 1, 2, 4, 5 en 6a ongegrond te verklaren en het besluit over het vestigen van het voorkeursrecht op hun percelen in stand te laten.
4.
Overeenkomstig het advies van de commissie bezwaarschriften het bezwaar van bezwaarmakers 3 en 6b niet-ontvankelijk te verklaren en het besluit over het vestigen van het voorkeursrecht op hun percelen in stand te laten.
5.
Het verzoek om een vergoeding van proceskosten namens bezwaarmakers 3, 4, 6a en 6b af te wijzen.
6.
Geheimhouding op te leggen op de bijlagen bij dit voorstel, op grond van artikel 5.1., tweede lid, sub e van de Wet open overheid en de Algemene verordening gegevensbescherming, ter eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer.
De raad van Alkmaar, 21 mei 2026 mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
mw. mr. V.H. Hornstra, griffier
Besluit op bezwaar gemeentelijk voorkeursrecht ‘bedrijventerrein Overdie’
8