Onderzoek 2h. Marktverkenning kantoorruimte stationsgebied Alkmaar (5 dec. 2023)

Eindrapport

Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar

5 december 2023

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Voor meer informatie

Afbeelding voorpagina

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 51014835 Gemeente Alkmaar 5 december 2023 Guido van der Molen guido.vandermolen@sweco.nl +31651787356 Gemeente Alkmaar

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

2/18

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding ..................................................................................................................................................... 4 1.1

Uw situatie ........................................................................................................................................... 4

1.2

Leeswijzer ........................................................................................................................................... 4

Conclusies en adviezen ........................................................................................................................... 5 2.1

Advies 1: Zet (nog steeds) vol in op realisatie van nieuwe kantoorruimte in het Stationsgebied van gemeente Alkmaar .............................................................................................................................. 5

2.2

Advies 2: Houd vooral rekening met meer kleinschalige tot middelgrote multi-tenant kantoorgebruikers (incl. flexconcepten) .............................................................................................. 6

2.3

Advies 3: Geef voorkeur aan ontwikkeling van kantoorruimte in deelgebied 1, 2, 6 en 7 .................. 7

2.4

Advies 4: Overweeg naast kantoorruimte ook toevoeging van kleinschalige bedrijfsruimte .............. 8

2.5

Advies 5: Ga actief aan de slag met monitoren van uw kantorenvoorraad, (plan)aanbod en werkgelegenheid ................................................................................................................................. 9

Bijlage A: Marktanalyse kantorenmarkt ...................................................................................................... 10 Bijlage B: Kantoorpanden in het Stationsgebied ....................................................................................... 17 Bijlage C: Aanbod van kantoorruimte gemeente Alkmaar (oktober 2023) .............................................. 18

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

3/18

1

Inleiding

1.1

Uw situatie

Het Stationsgebied in Alkmaar wordt de komende jaren herontwikkeld. In 2020 volgde uit een marktonderzoek dat er behoefte is aan ca. 10.000 m2 extra kantoorruimte in het Stationsgebied. U vraagt zich nu af of dit nog steeds realistisch is. U wilt graag actueel inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte in uw Stationsgebied in Alkmaar. U heeft tien verdiepende vragen gesteld. 1. Is het toevoegen van 10.000 m2 extra kantoorruimte in het Stationsgebied nog steeds reëel, gezien onder meer de ontwikkeling van thuiswerken? 2. Welke doelgroepen zijn geneigd zich te vestigen in het Stationsgebied? Dit hangt samen met het type kantoorruimte, de verwachte opname van kantoormeters per doelgroep, etc. En komen deze gebruikers uit (regio) Alkmaar zelf of komen ze straks vanuit andere steden/gebieden? Inzetten op single tenant kantoren of juist bedrijfsverzamelgebouwen? 3. In de rapportage van Stec wordt gesproken over kantoorruimte en werken. Welke andere werkfuncties zouden kunnen landen in het Stationsgebied behalve de kantoorfunctie? 4. Wat is de huidige opbouw van het kantorenvolume in het Stationsgebied (adres, eigenaar, gebruiker, aantal m2 kantoorruimte en aantal m2 leegstand van kantoorruimte)? 5.

Wordt de opvatting gedeeld dat aan de Zocherbuurt (deelgebied 4) geen kantoorruimte wordt toegevoegd, gezien de meer excentrische ligging ten op zichtte van het station en de aansluiting op de woonbuurt, waardoor de focus hier op wonen ligt? Zo nee, waarom niet? 6. Is er met 21% werken nog sprake van een gezonde mix in het Stationsgebied? Wat wordt verstaan onder een gezonde mix? 7. Wat is de meest voor de hand liggende spreiding van de kantoormeters over de deelgebieden? (In deelgebied 2 is het busstation en de P&R opgenomen en het parkeren van deelgebied 1 en 3 wordt opgelost aan de noordzijde in deelgebied 6/7 en 2. De zone langs deelgebied 1 en 3 wordt autoluw). 8. In principe is het Stationsgebied de locatie waar de kantoorontwikkeling in Alkmaar plaatsvindt. Binnen de deelgebieden binnen het Alkmaars Kanaal worden op dit moment zelfstandige kantoren boven 750 m² uitgesloten. Is er naar de toekomst ruimte om hiervan onderbouwd af te wijken? 9. Welke uitgangspunten zijn nodig voor kantoorgebouwen? Of wel, wat zorgt voor een goed/gewenst vestigingsklimaat van kantoren/voorzieningen in een Stationsgebied? 10. Kunnen jullie uitspraken doen over de verwachte huurprijzen in het gebied die zij realistisch achten voor de verschillende doelgroepen?

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk leest u onze adviezen en conclusies voor kantoorruimte in Stationsgebied Alkmaar CS. De bijlagen vormen de onderbouwing, met daarin onze marktanalyses van de kwantiatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

4/18

2

Conclusies en adviezen

2.1 Advies 1: Zet (nog steeds) vol in op realisatie van nieuwe kantoorruimte in het Stationsgebied van gemeente Alkmaar Knooppuntlocaties met een multifunctionaliteit meest toekomstbestendige kantoorlocaties Mede als gevolg van de effecten, maar met name ook de ervaringen, vanuit de Covid periode, is de verwachting dat kantoorgebruikers meer efficiënt gebruik gaan maken van hun kantoorruimte. Door meer hybride te werken passen er meer organisaties in één gebouw, maar gemiddeld ook meer werknemers per m2 kantoorvloer. Recent onderzoek van Colliers (Verborgen leegstand in Nederland, maart 2022) geeft aan dat van de kantoorruimte die bedrijven huren, ca. 6% leegstaat. Dit komt neer op ca. 3,3 miljoen m2 vvo in Nederland. Daarmee is de verborgen leegstand, in vergelijking met de periode voor Covid, met 0,8 miljoen m2 vvo toegenomen (voor de Covid uitbraak stond er ca. 2,5 miljoen m2 vvo leeg). De bezettingsgraad van kantoren neemt af, wat als gevolg kan hebben dat grote bedrijven de komende jaren vastgoed zullen afstoten (en minder ruimte nodig hebben). We verwachten dat de behoefte aan kantoorruimte in Nederland als geheel zal afnemen. Tegelijkertijd concluderen we dat de vraag naar multifunctionele OV-knooppuntlocaties toeneemt, waardoor organisaties misschien wel minder ruimte zullen huren, maar waardoor de druk op ruimte op de multifunctionele stationslocaties zal toenemen.

De kantorenmarkt is daarmee sterk tweekoppig. Enerzijds zien we afname van meters op monofunctionele kantoorlocaties, anderzijds zien we een toenemende behoefte van eindgebruikers naar moderne kantoorruimte op dynamische knooppunten. De polarisatie van de kantorenmarkt speelt ook regionaal en landelijk. Zo concluderen we dat het aandeel van de G5 steden in het totale transactievolume van kantoorruimte toeneemt. Voor Alkmaar betekent dit dat inzetten op een multifunctioneel, gemengd Stationsgebied in lijn is met de huisvestingswensen van toekomstige eindgebruikers. Dit blijkt ook uit het feit dat de meest moderne kantoorruimte in het Stationsgebied in Alkmaar inmiddels alweer (nagenoeg) volledig verhuurd is. Voor (middel)grote kantoorgebruikers is er momenteel geen modern aanbod beschikbaar. Kortom, ondanks dat het gemiddelde transactievolume in de kantorenmarkt afneemt (kantoorgebruikers gaan efficiënter om met hun huisvesting) verwachten we voldoende behoefte aan moderne kantoorruimte in het Stationsgebied van Alkmaar. Zowel vanuit de uitbreidingsvraag (zie hieronder) als vanuit vervangingsvraag als gevolg van kantoorgebruikers die verplaatsen vanuit andere locaties en gebouwen in Alkmaar (en daarbuiten).

Behoefte aan uitbreiding van kantoorruimte in het Stationsgebied tot 2040 Er is (nog steeds) voldoende marktbehoefte om extra kantoorruimte in het Stationsgebied te realiseren. In het meest realistische scenario voor de gemeente Alkmaar (uitgaande van een jaarlijkse werkgelegenheidsgroei van circa 1,1% en beperkte afname van het kantoorquotiënt, zie bijlage A) is er onvoldoende bestaand aanbod om aan de behoefte aan kantoorruimte te voldoen. De behoefte aan toevoeging van kantoorruimte in het Stationsgebied bedraagt circa 16.700 m2 voor de periode tot 2040. Dit is uitbreiding van kantoormeters boven op de al bestaande voorraad in het Stationsgebied. We nemen daarbij als uitgangspunt dat uitbreiding van de kantorenvoorraad in Alkmaar alleen wordt gerealiseerd op multifunctionele knooppuntlocaties. Dit zijn gemengde woon-werkgebieden met uitstekende OVbereikbaarheid (intercity) en multifunctionaliteit. Het Stationsgebied van Alkmaar is de enige locatie die aan dit profiel voldoet in de gemeente. Kantoorruimte toevoegen op locaties buiten het centrum/stationsgebied heeft beperkt marktperspectief. Deze behoefte is exclusief vervanging van bestaande, verouderde kantoorruimte (zie ook bijlage A). Wanneer kantoormeters worden onttrokken aan de voorraad (bijvoorbeeld door transformatie), komt dit vaak doordat een object niet meer voldoet aan de wensen van de eindgebruiker1.

Het pand staat dan vaak al meerdere jaren (structureel) leeg. Voor de kantorenmarkt in Alkmaar geldt dat bij onttrekken van kantoorruimte het vloeroppervlak moet worden vervangen (op een

1

Een voorbeeld hiervan is het object aan de Wognumsebuurt 10-12, dat momenteel in gebruik is als opvanglocatie voor vluchtelingen. In onze prognose rekenen we dit object niet mee als onderdeel van de totale kantorenvoorraad. Onttrekking van dit object aan de kantorenvoorraad vraagt dan ook alleen om vervanging van kantoormeters in het Stationsgebied, wanneer de leegstand onder het gewenste frictieniveau (5%) ligt. Er is dan sprake van een direct tekort aan kantoormeters, waardoor behoud van meters (salderen) noodzakelijk is .

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

5/18

courante plek, bij voorkeur in het Stationsgebied) om tekort aan ruimte voor economie te voorkomen. Vervanging zorgt per saldo niet voor toename van de kantorenvoorraad. Plancapaciteit buiten het Stationsgebied zorgt voor ongewenste overaanbod op kantorenmarkt Wij adviseren de plancapaciteit voor kantoorruimte op andere plekken in de gemeente te schrappen en te focussen op het Stationsgebied. Het Stationsgebied is in potentie de meest aantrekkelijke kantoorlocatie van Alkmaar (zie ook box hieronder). De NUON Locatie (37.000 m2 bvo plancapaciteit, in gemeentelijk eigendom) ligt op grotere afstand van het station, heeft een minder aantrekkelijk profiel (geen gemengd programma) en is daarmee markttechnisch minder aantrekkelijk dan uw Stationsgebied. Oorspronkelijk was deze locatie ook bedoeld voor één specifieke kantoorgebruiker. De uitbreidingsbehoefte aan kantoorruimte in Alkmaar is niet dusdanig groot dat er op verschillende locaties in Alkmaar kantoorruimte gerealiseerd kan worden. Binnen de deelgebieden binnen het Alkmaars kanaal worden op dit moment zelfstandige kantoren van boven de 750 m2 uitgesloten. Ons advies is om hier hooguit ruimte voor kleinschalige (<250 m2), dienstverlenende kantoorruimte te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan een makelaar of een hypotheker. Grotere kantoorgebruikers passen beter in het Stationsgebied of in de bestaande voorraad in Alkmaar.

Kantoorgebruikers tot 750 m2 maken een aanzienlijk deel uit van het totale transactievolume in de gemeente Alkmaar.

Vestigingscriteria kantoorgebruikers sluiten aan op Stationsgebied Een belangrijk vestigingscriterium voor kantoorgebruikers is de nabijheid van openbaar vervoer. Het intercitystation Alkmaar ligt op loopafstand (<500 m). Een ander belangrijk vestigingscriterium voor kantoorgebruikers is een aantrekkelijke leefomgeving. Ook daar voldoet het Stationsgebied straks aan: het wordt een multifunctioneel gebied met hoogwaardige gebouwen en kwalitatieve openbare ruimte. Bron foto: Gemeente Alkmaar.

Box 1: Het Stationsgebied Alkmaar is een aantrekkelijke locatie voor kantoorgebruikers.

2.2 Advies 2: Houd vooral rekening met meer kleinschalige tot middelgrote multi-tenant kantoorgebruikers (incl. flexconcepten) Kantorenmarkt gedomineerd door kleinschalige tot middelgrote kantoorgebruikers (tot 1.000 m 2 vvo) De doelgroep die het meest geneigd is zich te vestigen in het Stationsgebied zijn kleinschalige kantoorgebruikers (tot 1.000 m2). In de periode 2018-2023 was ca. 95% van het aantal huurtransacties in de gemeente Alkmaar kleinschalig (< 1.000 m2). Deze transacties tot 1.000 m2 hebben een aandeel in het totale transactievolume van ca. 70%. De gemiddelde grootte van de huurtransacties in de afgelopen vijf jaar was ca. 335 m2. Deze kleinschalige kantoorgebruikers hebben behoefte aan multi-tenant kantoren, eventueel met gedeelde faciliteiten. Grote single tenants komen in Alkmaar steeds minder vaak voor, maar zijn incidenteel wel mogelijk. De afgelopen vijf jaar zijn in Alkmaar geen grootschalige kantoorruimtes (> 5.000 m2) meer opgenomen. Merendeel van verhuisbewegingen van kantoorgebruikers binnen eigen gemeente Op basis van verhuisbewegingen, verwachten wij dat de meeste kantoorgebruikers uit de gemeente zelf komen. In de afgelopen vijf jaar vond zo’n tweederde van de verhuizingen van kantoorgebruikers plaats binnen de gemeente Alkmaar zelf. Ongeveer een derde van de verhuizingen vond plaats vanuit een andere gemeente naar Alkmaar.

Het saldo tussen inkomende en vertrekkende kantoorgebruikers is licht positief in aantal vestigingen en banen. Grote groep ZZP’ers en eenmanszaken De doelgroep ZZP’ers en eenmanszaken is in heel Nederland sterk toegenomen. In Alkmaar nam het aantal ZZP’ers met ruim 40% toe tussen 2011 en 2021 (van ca. 4.400 naar ca. 6.300 ZZP’ers, bron: CBS). Deze doelgroep heeft behoefte aan flexibele werkplekken, die voor verschillende periodes gehuurd kunnen

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

6/18

worden. Een voorbeeld flexconcept is de Urban Nomads Club in Alkmaar (zie box hieronder). Dit type kantoor is geschikt voor startups. Flexconcepten zijn nog beperkt aanwezig in Alkmaar en passen goed in het Stationsgebied, ook in plinten van gebouwen (co-working spaces).

Urban Nomads Club, Alkmaar Bij Urban Nomads Club in het centrum (Laat 49) kun je werkplekken en vergaderruimtes huren. Je kunt kiezen uit verschillende soorten abonnementen. Met het ‘Happy Camper’ abonnement kun je 40 uur per maand gebruik maken van een flexwerkplek. Met het ‘Dedicated Desk’ abonnement heb je onbeperkt een vaste werkplek. Alle werkplekken bevinden zich in een open ruimte. Bron foto: https://urbannomads.club/alkmaar.

Box 2: Voorbeeld van een flexconcept in Alkmaar.

2.3 Advies 3: Geef voorkeur aan ontwikkeling van kantoorruimte in deelgebied 1, 2, 6 en 7 Verbinding tussen het station, de Kanaalzone en de binnenstad U heeft als gemeente de ambitie om het station meer te verbinden met de binnenstad en met de Kanaalzone. Door nieuwe kantoorruimte te realiseren in deelgebied 1, 2 en 6/7 onstaat een logische verbinding met de bedrijvigheid in de Kanaalzone en met de voorzieningen van de binnenstad. Deelgebied 1, 2, 6 en 7 aantrekkelijke locaties voor kantoorgebruikers De behoefte aan kantoorruimte in Alkmaar is niet groot genoeg om in alle zeven deelgebieden een prettig werkklimaat te realiseren. Kantoorgebruikers willen zich graag vestigen in een zakelijke omgeving. Door de kantoren te concentreren in vier deelgebieden ontstaat er in deze gebieden een prettig werkklimaat met een goede verhouding tussen woningen, kantoren en voorzieningen. Zo voorkomt u dat kantoorgebruikers het gevoel hebben te werken in een woonwijk, terwijl bewoners het gevoel hebben te wonen in een kantoorgebied. De precieze verhouding en percentages (uw 21%, zie vraag 6 uit uw verdiepende vragen) voor het totale gebied, spelen dan op het niveau van een deelgebied een minder prominente rol, daar de verhoudingen tussen wonen en werken daar meer op gelijk niveau zullen liggen.

Dat er vervolgens ook deelgebieden zijn waar wonen meer dominant is is, is zeker geen belemmering voor het gebied als geheel. Deelgebied 1, 2, 6 en 7 hebben elk hun eigen kwaliteiten als werkklimaat. Aan de Kruseman van Eltenweg staan moderne kantoorgebouwen. Door kantoorruimte te realiseren in deelgebied 2 ontstaat hier een logisch cluster van hoogwaardige, moderne kantoren. Dit cluster loopt door tot en met deelgebieden 6 en 7. Deelgebied 7 beschikt over het grote kantoorobject van UWV. Aan de noordzijde van dit gebied zijn twee multi-tenant kantoorpanden gevestigd. Waarbij realisatie van nieuwe kantoorruimte aan de oostkant van de Wognumsebuurt (deelgebied 6) het meest voor de hand ligt, gezien de nabij van de entree van de stationspassage. Deelgebied 1 sluit aan op de voorzieningen van het station en bevindt zich op de looproute naar de binnenstad via het kanaal. In deelgebied 1 is er meer reuring, dit is interessant voor bijvoorbeeld startups, flexconcepten (co-working space en serviced offices) en meer kleinschalige kantoorgebruikers. Deelgebieden 4 op grotere loopafstand van station en minder samenhang met omliggend gebied Deelgebied 4 is het minst geschikt voor het realiseren van kantoorruimte. Dit deelgebied ligt op meer dan 500 meter lopen vanaf het station en grenst direct aan een woonwijk.

Het realiseren van kantoren in deelgebied 4 draagt bovendien niet bij aan het leggen van de verbinding tussen het station en de Kanaalzone en de binnenstad.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

7/18

2.4 Advies 4: Overweeg naast kantoorruimte ook toevoeging van kleinschalige bedrijfsruimte Kleinschalige bedrijfsruimte draagt bij aan levendige plint en divers gebied In het Ontwikkelbeeld van het Stationsgebied zijn in de plinten van de gebouwen voorzieningen ingepast. Naast horeca en winkels en commerciële/maatschappelijke voorzieningen, zouden ook kleinschalige bedrijfsruimte goed in de plinten passen. Toevoeging van meer kleinschalige bedrijfsruimte geeft de wijkeconomie een boost. Een divers palet aan wijkeconomie zorgt voor een levendig en dynamisch straatbeeld en voorkomt monotone saaie gebieden. Bovendien bevordert kleinschalige bedrijvigheid de sociale controle overdag en verhoogt kleinschalige bedrijvigheid het draagvlak voor horeca, winkels en diverse voorzieningen. Door te varieren in de functies in de plint is de kans op leegstand bovendien kleiner. Met name in de deelgebieden waar geen kantoorruimte voorzien is (op enige afstand van het station), past kleinschalige bedrijfsruimte. Met de herontwikkeling van uw Kanaalzone, is enige schuifruimte voor bedrijfsruimtefuncties mogelijk wenselijk. Het mengen van wonen en werken en daarmee de integratie van bedrijfsruimte in het gemengd woon-woonmilieu speelt in op de toenemende behoefte van kleinschalige bedrijven om zich te vestigen in de stad.

Daarmee behoudt Alkmaar ruimte voor vakgeschoolde en (deels) ambachtelijke werkgelegenheid die voor een groot deel ook stadsverzorgend zijn. Stadsverzorgende bedrijven en creatieve maakbedrijven passen in Stationsgebied Stadsverzorgende bedrijven en creatieve maakbedrijven passen goed in het Stationsgebied. Voorbeelden van stadsvezorgende bedrijven zijn een cateringbedrijf, een reparatiebedrijf of een copyshop. Creatieve maakbedrijven zijn bijvoorbeeld 3D-printbedrijven of een meubelmaker. Een combinatie van een maakbedrijf en retail past ook goed in het Stationsgebied (zie ook box hieronder). Oftewel, meerdere bedrijfsruimtefuncties lenen zich prima voor functiemenging in deelgebieden van uw Stationsgebied. Ook de opkomst van starts-ups, scaleonderdeel van de nieuwe economie (Gig Economy), vraagt om ruimte voor flexibele, kleinschalige bedrijfshuisvesting. Het combineren van wonen en werken zorgt voor afname van transportbewegingen (woon-werk), in een stad als Alkmaar met steeds meer inwoners en daarmee verkeersbewegingen.

StudioZAND, Amersfoort StudioZAND is een voorbeeld van een bedrijfsruimte in de maakindustrie gecombineerd met retail. StudioZAND is een porseleinwerkplaats met een eigen galerie. Hier zijn behalve de producten uit eigen atelier ook serviesgoed en sieraden van andere bekende en jonge ontwerpers te koop. Bron: www.studiozand.nl

Box 3: Voorbeeld van combinatie bedrijfsruimte en retail.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

8/18

2.5 Advies 5: Ga actief aan de slag met monitoren van uw kantorenvoorraad, (plan)aanbod en werkgelegenheid Tot slot adviseren we u om naast het aantal vierkante meters economie (en kantoorruimte in het bijzonder) in uw gemeente, vooral ook het aantal arbeidsplaatsen goed te blijven monitoren. Met actieve monitoring van de werkgelegenheid en kantorenvoorraad voorkomt u ongewenste ontwikkelingen. Uw Stationsgebied is een divers gebied waar bestaande kantoorgebruikers en voorzieningen samenkomen met nieuwe activiteiten zoals wonen. Om grip te houden op wat er nu echt speelt en of uw ambities worden bereikt is monitoring essentieel. Beschikt u in uw deelgebieden straks over voldoende ruimte om te werken? Is de verhouding tussen wonen, werken en voorzieningen nog steeds passend bij uw ambities? Is er plek voor verschillende doelgroepen en type activiteiten? Hoe is ruimte voor economie geborgd in uw ontwikkelvisie (en straks ook kwantitatief en kwalitatief in het bestemmings-/omgevingsplan)? Dit biedt u de mogelijkheid om de ontwikkeling van voldoende ruimte voor economie langjarig te handhaven. Door monitoren is het mogelijk om meer adaptief te programmeren. In onze marktanalyses constateren we dat de kantorenmarkt naar de toekomst mogelijk wispelturiger zal zijn. Dit vraagt ook om blijvend goed te monitoren.

Overweeg de monitoring te verdiepen met inzicht in onttrekkingen/herbestemmen (door transformatie), aandeel banen (naar sector, maar ook naar type vastgoed, waaronder kantoorruimte) en ontwikkeling van de voorraad op locatieniveau (Stationsgebied, maar ook uw andere kantoorlocaties). Zo biedt monitoren meer mogelijkheden voor dynamisch voorraadbeheer en kunt u (nog) beter adaptief programmeren.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

9/18

Bijlage A: Marktanalyse kantorenmarkt Ontwikkeling kantorenvoorraad De totale kantoorvoorraad in de gemeente Alkmaar omvatte begin 2023 ca. 308.500 m2 vvo2. De voorraad is de afgelopen jaren gekrompen als gevolg van onttrekkingen (transformatie/sloop). In de afgelopen vijf jaar (2018-2023) is er ca. 24.500 m2 vvo onttrokken aan de kantoorvoorraad. De kantoorvoorraad in gebruik (voorraad exclusief leegstand) laat een gelijkmatige trend laat zien. Hierdoor blijft de leegstand in de Alkmaarse kantorenmarkt relatief stabiel (ca.25.000 tot 30.000 m² vvo). 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 350.000 340.000 330.000 320.000 310.000 300.000 290.000 280.000 270.000 260.000 250.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Kantorenvoorraad in gebruik (m2 vvo)

Kantorenvoorraad (m2 vvo)

Figuur 1: De ontwikkeling van de kantorenvoorraad in de gemeente Alkmaar (2010 t/m 2023).

Ontwikkeling leegstand Volgens recente cijfers van Funda in Business bedraagt de leegstand in de gemeente Alkmaar in oktober 2023 ca. 25.000 m² (8,3% van de voorraad). Zo’n 25 à 30% van het aanbod is gevestigd op een kantoorlocatie. Op de Comeniusstraat, Havinghastraat en Berenkoog staan de meeste kantoormeters leeg. Dit bedraagt zo’n 40% van het aanbod van kantoorruimte. De leegstand van kantoormeters in de gemeente Alkmaar is met ca. 8,3% vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde3 en ligt boven het gewenste frictieniveau van 5%. 60.000

18,0% 16,0%

50.000 14,0% 40.000

12,0% 10,0%

30.000 8,0% 20.000

6,0% 4,0%

10.000 2,0% 0

0,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Leegstand (m2 vvo)

Leegstand %

Figuur 2: De leegstand in de gemeente Alkmaar (2010 t/m 2023).

2 3

Exclusief kantoorpand Wognumsebuurt 10-12 (13.050 m2 vvo), dat momenteel in gebruik is als opvanglocatie voor vluchtelingen. Bron: Cushman&Wakefield, trendrapportage april 2023

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

10/18

Opname naar jaar Het opnamevolume in de gemeente Alkmaar is sinds 2018 gedaald. Dit komt door een dalend aanbodvolume. Deze schaarste is in alle kantoorgebieden van de gemeente te vinden4. 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Figuur 3: Opname kantoorruimte de gemeente Alkmaar in de afgelopen tien jaar (2013 t/m 2022).

Opname naar omvang en aantal transacties Op basis van de opname in de gemeente Alkmaar concluderen we dat het totale transactievolume tot 1.000 m² de laatste vijf jaar licht is gestegen. In de periode 2013 tot 2023 bedroeg dit aandeel nog zo’n 68% van de opname. De afgelopen vijf jaar is het aandeel gestegen naar zo’n 71%. Hiermee lijkt de toenemende vraag naar kleinschalige kantoorruimte ook in Alkmaar door te zetten. Grote ruimtevragers (+2.500 m²) namen de afgelopen jaren geen kantoorruimte op. In de periode 2013 tot 2018 was de gemiddelde grootte van de huurtransacties ca. 410 m2, in de periode 2018 tot 2023 was dit ca. 335 m2. 0% 8%

8% 12%

14%

55%

57%

23%

23%

■ 0 tot 250 m2 ■ 250 tot 500 m2 ■ 500 tot 1.000 m2 ■ 1.000 tot 2.500 m2 ■ 2.500 tot 5.000 m2

Figuur 4: Aantal transacties naar omvang in de gemeente Alkmaar in de afgelopen tien jaar (links) en de afgelopen vijf jaar (rechts). 3%

20% 29%

25%

29%

22% 22% 26%

■ 0 tot 250 m2 ■ 250 tot 500 m2 ■ 500 tot 1.000 m2 ■ 1.000 tot 2.500 m2 ■ 2.500 tot 5.000 m2

24%

Figuur 5: Opnamevolume naar omvang in de gemeente Alkmaar in de afgelopen tien jaar (links) en de afgelopen vijf jaar (rechts).

4

Dynamis (2023) Sprekende cijfers kantorenmarkten Noord-Holland

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

11/18

Opname naar doelgroepen In de afgelopen tien jaar is het grootste aandeel kantoorruimte opgenomen in de sectoren: 1. 2. 3. 4. 5.

M: Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening K: Financiële instellingen J: Informatie en communicatie N: Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening Q: Gezondheids- en welzijnszorg Onbekend; 12.599 M; 11.457 K; 10.140 J; 9.263

Onbekend M K J N Q G L O C P B R S E F I H

N; 5.748 Q; 3.724 G; 3.218 L; 3.130 O; 2.589 C; 2.168 P; 1.907 B; 1.687 R; 1.521 S; 1.464 E; 769 F; 768 I; 236 H; 50 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

Figuur 6: Opnamevolume naar sectoren in de gemeente Alkmaar in de afgelopen tien jaar (2013 t/m 2022).

Huurprijzen Als gevolg van de schaarste aan (kwalitatief) aanbod van kantoorruimte is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Alkmaar in een jaar tijd gestegen met €17 naar €124 per m². De hoogste huurprijzen worden betaald in het Stationsgebied en in de binnenstad. In het Stationsgebied zijn afgelopen jaar huurprijzen gerealiseerd van ca. €140 tot €150 per m2 vvo (bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2023). De verwachting is dat de prijzen in 2023 zullen stijgen ten gevolge van de schaarste en de indexatie. Een huurprijs in het Stationsgebied van ca. €150 tot €165 per m2 vvo lijkt dan haalbaar. Het actuele aanbod (prijspeil mei 2023) heeft een huurprijs van ca. €130 tot €140 per m2 vvo, waarmee de voorspellingen nog niet uitgekomen zijn. De huurprijzen zijn gebaseerd op bestaand aanbod uit de periode 1990 - 2015. Moderne, duurzame nieuwbouw kantoorruimte in een dynamische Stationsomgeving zal een ver bovengemiddelde huurprijs hebben.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

12/18

Uitbreidingsvraag Voor het berekenen van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in de gemeente Alkmaar hanteren we de methodiek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) / Centraal Planbureau (CPB). Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door ontwikkeling van de werkgelegenheid (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de gemeente). Totale werkgelegenheid in Alkmaar in jaar t

x

Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid (%) in Alkmaar in jaar t

x

Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t

=

Kantoren voorraad in gebruik in Alkmaar in jaar t

Totale werkgelegenheid in Alkmaar in jaar t+n

x

Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid (%) in Alkmaar in jaar t+n

x

Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t+n

=

Kantoren voorraad in gebruik in Alkmaar in jaar t+n

Uitbreidingsvraag (t+n) -t

Het model telt drie parameters om de uitbreidingsvraag te berekenen: • • •

De ontwikkeling van de werkgelegenheid (in arbeidsplaatsen). Het aandeel werkgelegenheid binnen kantoorruimte (kantoorgebonden werkgelegenheid). Het gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (kantoorquotiënt).

Door het vermenigvuldigen van de drie parameters berekenen we de totale ‘kantorenvoorraad in gebruik’ in de gemeente Alkmaar. Wanneer de ontwikkeling van de drie parameters bekend is, kan daarmee ook de toekomstige ‘kantorenvoorraad in gebruik’ worden geraamd. Het saldo tussen de huidige kantorenvoorraad in gebruik en die in de toekomst, is de potentiële uitbreidingsvraag. De kantorenvoorraad in gebruik is gelijk aan de totale kantorenvoorraad, exclusief de leegstaande kantoormeters. Hieronder geven we een toelichting per parameter. Ontwikkeling werkgelegenheid We gaan uit van twee scenario’s in de ontwikkeling van de werkgelegenheid. In het lage scenario gaan we uit van een groei van 0,5% tot 2040 (in lijn met de meest recente prognoses van de werkgelegenheid van het EIB voor de regio). In het hoge scenario gaan we uit van een groei van 1,1% tot 2040 (Kanaalzonescenario, gelijk aan de uitgangspunten in de vorige prognose voor Alkmaar en het Stationsgebied). 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

Historie

Prognose (+0,5%)

Prognose (+1,1%)

Figuur 7: Historische ontwikkeling en prognose werkgelegenheid in de gemeente Alkmaar.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

13/18

Ontwikkeling kantoorbanen Het aandeel kantoorbanen binnen het totaal aantal banen in Alkmaar is al jaren redelijk stabiel. Ook in de prognose hebben we, in alle scenario’s, het aandeel kantoorwerkgelegenheid gelijk gehouden aan het uitgangsjaar (2022). Het feit dat het aandeel kantoorbanen al jaren stabiel blijft, is niet opmerkelijk. Dit is landelijk en ook in nagenoeg elke kantoorgemeente in Nederland. In 2022 waren er ruim 12.000 kantoorbanen, ca. 20% van alle arbeidsplaatsen in de gemeente. 14.000

25,0%

12.000 20,0% 10.000 15,0%

8.000 6.000

10,0%

4.000 5,0% 2.000 0

0,0% 2018

2019

2020

Kantoorbanen

2021

2022

% Kantoorbanen

Figuur 8: Het aantal kantoorbanen en het aandeel kantoorbanen in de gemeente Alkmaar (2018 t/m 2022).

Ontwikkeling kantoorquotiënt We gaan uit van twee scenario’s in de ontwikkeling van het kantoorquotiënt. In het hoge scenario gaan we uit van een kantoorquotiënt van 90% in 2040. In het lage scenario gaan we uit van een kantoorquotiënt van 75% in 2040. Mede als gevolg van de effecten van de Covid crisis constateren we dat kantoorgebruikers gemiddeld steeds efficienter omgaan met hun kantoorruimte. Dit komt ook door een lagere bezettingsgraad van kantoorpanden als gevolg van thuiswerken. 30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

KQ

KQ (90% 2040)

KQ (75% 2040)

Figuur 9: Historische ontwikkeling en prognose van het kantoorquotiënt in de gemeente Alkmaar.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

14/18

Uitgangspunten vraagraming In onze prognose van de uitbreidingsvraag rekenen we met een kantoorquotiënt dat daalt tot 90% van de huidige waarde in 2040. Daarnaast maken we een berekening waarin het kantoorquotiënt daalt, naar ca. 75% van de huidige waarde in 2040. Daarnaast varieren het hoge en lage scenario door de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Criteria Werkgelegenheid Aandeel kantoorbanen

Hoog 1,1% tot 2040 20,5% (2022)

Laag 0,5% tot 2040 20,5% (2022)

Kantoorquotiënt

90% (2040)

75% (2040)

Op basis van de uitgangspunten hierboven maken we in de figuur hieronder een overzicht van de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik. In het scenario ‘laag’ neemt de voorraad in gebruik af met ca. 24.500 m² vvo tot en met 2040. De sterke afname van het kantoorquotient is hier de grootste oorzaak van. In het scenario ‘hoog’ neemt de voorraad in gebruik toe met ca. 27.000 m² vvo tot en met 2040. In scenario ‘hoog’ neemt het kantoorquotient meer geleidelijk af en groeit het aantal banen in lijn met de ontwikkeling van de beroepsbevolking. Hierdoor zien we dat de kantorenvoorraad in gebruik toeneemt met ca. 27.000 m2 vvo. Het scenario ‘hoog’ lijkt voor de gemeente Alkmaar dan ook het meest realistisch. 350.000 340.000 330.000 320.000 310.000 300.000 290.000 280.000 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000

Kantorenvoorraad in gebruik (scenario hoog) Kantorenvoorraad in gebruik (scenario laag) Totale kantorenvoorraad (2023)

200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Figuur 10: Prognose kantorenvoorraad in gebruik in twee scnenario’s voor gemeente Alkmaar, 2022-2040.

Uitbreidingsvraag (m2 vvo) Scenario Laag Scenario Hoog

2022-2030

2030-2040 -11.000 12.000

2022-2040 -13.500 15.000

-24.500 27.000

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

15/18

Confrontatie met bestaand aanbod van kantoorruimte Uit de confrontatie van vraag en aanbod (exclusief 5% gewenste frictieleegstand) volgt een behoefte van ca. 16.700 m2 vvo kantoorruimte voor de periode tot en met 2040 (uitgaande van het hoge scenario). In totaal wordt er ca. 25.700 m2 kantoorruimte aangeboden in de gemeente Alkmaar (Funda in Business, oktober 2023). In een gezonde markt is 5% frictieleegstand (als aandeel van de totale kantorenvoorraad) gewenst. De gewenste frictieleegstand in de gemeente Alkmaar komt daarmee uit op circa 15.400 m2. Hieruit volgt circa 10.300 m2 aanbod van kantoorruimte exclusief 5% gewenste frictieleegstand. Naast het bestaande aanbod beschikt u in de gemeente Alkmaar over twee locaties met harde plancapaciteit voor realisatie van kantoorruimte. Dit betreft de NUON locatie (37.000 m2 bvo planaanbod, in gemeentelijk eigendom) en bestaande plancapaciteit in het Stationsgebied (25.000 m2 bvo). Wanneer we de plancapaciteit ook meerekenen in de confrontatie is er sprake van overcapaciteit in de gemeente. 30.000

25.000

20.000 5% gewenste frictieleegstand 15.000

10.000 Aanbod exclusief 5% gewenste frictieleegstand

5.000

0 Uitbreidingsvraag (scenario hoog)

Bestaand aanbod (oktober 2023)

Figuur 11: Confrontatie van (uitbreidings)vraag en aanbod voor gemeente Alkmaar.

Behoefte aan kantoorruimte (m2 vvo) Uitbreidingsvraag (scenario hoog) Bestaand aanbod (excl. 5% gewenste frictieleegstand) Behoefte (excl. confrontatie met plancapaciteit)

Scenario hoog: 2022-2040 27.000 10.300

Scenario laag: 2022-2040 -24.500 10.300

16.700

-34.800

Vervanging van kantoorruimte als gevolg van onttrekkingen Wanneer de kantorenvoorraad in gebruik afneemt als gevolg van onttrekkingen, komt dit vaak doordat een object niet meer voldoet aan de wensen van de eindgebruiker. Het pand staat dan vaak al meerdere jaren (structureel) leeg. De gemeente Alkmaar heeft, uitgaande van scenario hoog, behoefte aan toevoeging van nieuwe meters. Tegelijkertijd zijn er in de gemeente plannen voor onttrekken van kantoorruimte (als gevolg van transformatieplannen). Het aanbod in de gemeente ligt boven de gewenste frictieleegstand. Tegelijkertijd concluderen we dat fors onttrekken van bestaande meters, ook kan leiden tot een tekort aan kantoorrruimte. Voor de gemeente Alkmaar geldt daarom dat bij onttrekken van kantoorruimte het vloeroppervlak bij voorkeur moet worden vervangen (op een courante plek) om tekort aan economie te voorkomen. Wat de precieze omvang van deze vervanging is, is lastig in te schatten. Wanneer we een selectie maken van kantoorruimte met een leeftijd ouder dan 40 tot 50 jaar (exclusief (monumentale) objecten van voor 1950), volgt hieruit een totaal volume van iets meer dan 100.000 m2 vvo.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

16/18

In lijn met recente prognoses vanuit Plabeka (Bron: Vraagraming Plabeka 2022-2040) veronderstellen we dat de helft van deze objecten wordt herontwikkeld als kantoor, terwijl de andere helft wordt onttrokken (gesloopt en/of getransformeerd). Stel dat dit volume in de periode tot en met 2040 volledig wordt vervangen, dan betekent dit tegelijkertijd ook een vervangingsopgave van circa 3.000 m2 vvo per jaar (ongeveer 1% van de voorraad van kantoorruimte in de gemeente Alkmaar) . Daarmee ligt de vervanging van kantoorruimte boven de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag in de gemeente. Het intensief monitoren van onttrekkingen en rekening houden met vervanging in de toekomstige programmering van knooppuntlocaties (waaronder het Stationsgebied) is dan ook belangrijk om (toekomstig) tekort aan kantoorruimte in de gemeente Alkmaar te voorkomen.

Bijlage B: Kantoorpanden in het Stationsgebied In het Stationsgebied zijn 11 panden met een kantoorbestemming. Het pand aan de Wognumsebuurt 10-12 wordt op dit moment niet gebruikt als kantoor maar als opvang voor vluchtingen.

Figuur 12: Panden in het Stationsgebied met een kantoorbestemming. Adres

Eigenaar

Bouwjaar

1 2

Van der Kaaijstraat 60 Van der Kaaijstraat 64

NS Vastgoed B.V. Railinfratrust B.V.

1971 1971

Energielabel G

3

Bergerweg 62 (watertoren)

Clafis Engineering, verschillende particulieren

1900

4 5

Wognumsebuurt 1 Wognumsebuurt 2

6

Wognumsebuurt 3

Florijn Investments Harbert Management Corporation (belegging) MVIQ500 B.V.

7

Wognumsebuurt 10-12

8 9

Wognumsebuurt 20 Kruseman van Eltenweg 2 Kruseman van Eltenweg 1

10

11

Kruseman van Eltenweg 4

Kantoor (m2) 40 657

Leegstand (m2) 0 0

Type kantoor

Eindgebruikers

Single tenant Multi tenant (kleinschalig) Multi tenant (kleinschalig)

NS Verschillende kleine bedrijven 50% Clafis Engineering 50% verschillende kleine bedrijven Dekra UWV

-

830

0

1990 1990

C B

1.817 11.368

0 0

Single tenant Single tenant

1990

C

1.817

285

Multi tenant

Reaal Wognumsebuurt B.V. (Athora) De Staat

1991

-

13.050

13.050*

1990 1996

C C

650 11.323

0 0

Single tenant Multi tenant

NS Rechtbank

Vivat (Athora)

2014

A

13.004

1.709

Multi tenant

Stichting Regionaal Opleidingencentrum Noord-Kenne

2006

A

2369

0

Single tenant

TAQA Vacanceselect Hero Horizon College

Cyso Group PWC Dit pand wordt momenteel gebruikt als opvang voor vluchtelingen.

Tabel 1: Overzicht van panden in het Stationsgebied met een kantoorbestemming.

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

17/18

Bijlage C: Aanbod van kantoorruimte gemeente Alkmaar (oktober 2023) Adres Berenkoog 37-41 Comeniusstraat 6 1hg Wognumsebuurt 1 Kennemerstraatweg 11-13 Havinghastraat 27 Bergerweg 1 Kruseman van Eltenweg 1 5B Bergerweg 1 Comeniusstraat 2 a Comeniusstraat 2 b Pyrietstraat 2 a Comeniusstraat 6 Arcadialaan 22 C-D Comeniusstraat 6 Rogier van der Weydestraat 2 Robijnstraat 11 - 2A Robijnstraat 7 Laanenderweg 49 Robijnstraat 42 Drechterwaard 102 B Noorderkade 116 Hamsterkoog 1 Hertog Aalbrechtweg 18 Kamerlingh Onnesstraat 27 H Scharlo 39-41 James Wattstraat 28 - 28A Achterstraat 36 Comeniusstraat 5 Egelskoog 9 Berenkoog 49 Hermelijnkoog 2-4 Havinghastraat 48 Comeniusstraat 6 Hermelijnkoog 23 Oosterweezenstraat 6 M Egelskoog 9 Oosterweezenstraat 6 G Kanaalkade 26 Edisonweg 7 Totaal

Aangeboden m2 6.325 3.942 1.899 1.448 1.035 810 776 681 571 562 500 466 466 466 461 446 429 380 366 330 330 308 300 300 278 274 245 211 200 180 176 160 100 88 70 50 34 25 20 25.708

Prijs (€/m2/jaar) 95 op aanvraag 135 op aanvraag op aanvraag 90 140 85 135 135 op aanvraag 130 135 130 125 100 110 122 99 109 145 70 125 95 op aanvraag op aanvraag 122 130 75 75 68 op aanvraag op aanvraag 63 138 120 128 240 225

Stationsgebied

ja

ja

Tabel 2: Kantoorruimte te huur aangeboden op Funda in Business (5 oktober 2023).

Sweco | Stedelijke Planning Rapport | Actualisatie marktverkenning kantoorruimte Stationsgebied Alkmaar 5 december 2023

18/18