Document · PDF

Bijlage 7b. Adviesrapport Fakton - Collier (geanonimiseerd) (2025-05-14)

Gemeenteraad 26 juni 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Lijst van ingekomen stukken7.215 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

ADVIES GRONDWAARDEBEPALING EINDE TIJDVAK ERFPACHT ALKMAARSE WONINGCORPORATIES

ADVIES GRONDWAARDEBEPALING EINDE TIJDVAK

DOSSIERNUMMER Colliers: NL-P2025000657 Fakton Valuation: 111221 ERFVERPACHTER Gemeente Alkmaar ERFPACHTERS Kennemer Wonen Van Alckmaer Woonwaard

DESKUNDIGEN G. M. Thomassen MSc MRICS RT– deskundige namens

erfverpachter

P. C. J-P. Nelisse PhD FRICS RT – deskundige namens erfpachters RAPPORTAGEDATUM 13 mei 2025 STATUS Versie status: Definitief Versiedatum: 13-5-2025

AANLEIDING

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

OPDRACHTGEVERS

.. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

DE DESKUNDIGEN DE OPDRACHT METHODIEK

BELEIDSKADER BEPALING GRONDWAARDE EINDE TIJDVAK ANALYSE

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

REFLECTIE CONCLUSIE T. O. V. VOORGENOMEN BELEID

10 17

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. .

.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

HOOR EN WEDERHOOR BIJLAGEN

. .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

CONCLUSIE

AANLEIDING De gemeente Alkmaar heeft vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw gronden in erfpacht uitgegeven aan (rechtsvoorgangers van) Woonstichting Kennemer Wonen Van Alckmaer en Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland (hierna: de Corporaties). Van toepassing zijn de “Algemene Bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978” (hierna: AB1978). De rechten van erfpacht voorzien in erfpachttijdvakken van 50 jaar. In de komende jaren zullen die tijdvakken expireren. De gemeente is voornemens bij aanvang van de nieuwe erfpachttijdvakken nieuwe grondwaardes vast stellen. De gemeente heeft een tweetal voorstellen gedaan voor het vaststellen van een nieuwe grondwaarde. Het eerste voorstel hield in dat de grondwaarde zou worden gebaseerd op de WOZ-waarde van de betreffende woning verminderd met 25%. Van het alsdan resterende bedrag zou 20 % de grondwaarde voor de betreffende gronden vormen. Na kritiek vanuit de Corporaties op deze systematiek heeft de gemeente een tweede voorstel gedaan. Dat gaat uit van een grondwaarde voor grondgebonden woningen van € 425 m2 en bij gestapelde woningen van 15% van de WOZ-waarde. Zowel bij grondgebonden als bij gestapelde woningen zou een “afslag” van 25% worden gebruikt (bij grond gebonden woningen dus op de prijs per m2; bij gestapelde woningen op de WOZ-waarde). ,

Aangezien de gemeente Alkmaar en de Corporaties niet tot overeenstemming zijn gekomen over de te hanteren grondwaarden is vooruitlopend op een definitief collegebesluit over de uitwerking uitgangspunten erfpacht aan deskundigen de opdracht verleend te adviseren over een passende ,

grondwaarde. Het onderhavige advies loopt derhalve vooruit op hetgeen is omschreven in artikel 21. 9 van de AB 1978. Het onderhavige advies is geen bindend advies.

Colliers Valuations en Fakton Valuation hebben opdracht gekregen om het advies in een deskundigencommissie op te stellen. Colliers is de deskundige aan de zijde van de Corporaties als erfpachters en Fakton de deskundige aan de zijde van de gemeente Alkmaar. ,

Vraagstelling: De centrale vragen die in dit advies beantwoord worden 1.

zijn:

Wat is een passende grondwaarde voor permanent verhuurde sociale woningen op erfpachtgrond met lopende erfpachtcontracten van woningcorporaties (toegelaten

instellingen)? 2.

Hoe verhoudt deze grondwaarde zich tot het voorgenomen besluit voor de nieuwe uitgangspunten voor erfpacht in Alkmaar?

In aanvulling op vraag 1 vermelden wij nog het volgende. Uitgangspunt hierbij is dat in de erfpachtovereenkomst en/of algemene voorwaarden is vastgelegd dat de woningen overeenkomstig huidig gebruik tot in lengte van jaren als sociale huurwoning geëxploiteerd moeten worden. En dat ,

een eventuele

meerwaarde bij verruiming van de gebruiksmogelijkheden naar verhuur in de vrije sector en/of uitponding als marktwoning door de gemeente wordt geïncasseerd op het moment dat deze verruiming wordt toegestaan. Voor de beantwoording van de vraag zullen wij grondwaardes bepalen voor de volgende complexen:

Complexnummer

Corporatie

Type

Bouwjaar

Postcodegebied

305001 306001 226001 227001 216812 AC-0000628. 1

Van Alckmaer Van Alckmaer Van Alckmaer Van Alckmaer Kennemer Wonen

MGW EGW EGW MGW MGW ca. 50-60 m² MGW ca. 90-100

1984 1983 1982 1982 1981 1981

1811 1811 1821 1821 1826 1825

1981 1981

1826 1826

Woonwaard

m² AC-0000238. 1 206801

Woonwaard Kennemer Wonen

EGW ca. 50-60 m² EGW ca. 90-100

m²

Erfpachtcomplexen die niet onder de AB 1978 vallen zoals complexen uit de jaren zestig en gelegen in postcodegebied 1813 worden niet in dit advies meegenomen aangezien daar andere erfpachtbepalingen van toepassing zijn. Tevens vallen buiten de scope: garageboxen BOG en MOG objecten. ,

OPDRACHTGEVERS De

bloot

eigenaar

Bloot eigenaar

Gemeente

Contactpersoon

(geanonimiseerd) |

Adres

Mallegatsplein

Postcode/Plaats

1815

Telefoon

(geanonimiseerd)

AG Alkmaar

(geanonimiseerd)

E-mail Hierna

Alkmaar

noemen:

‘de bloot

eigenaar’,

‘de

gemeente’

‘erfverpachter’

erfpachters

Erfpachter

< keb) 5 Je le] Q 3 keb} D 5

Contactpersoon

(geanonimiseerd)

Adres

Campenhuysenkade

Postcode/Plaats

1813

Alkmaar

Telefoon E-mail

(geanonimiseerd) |

Erfpachter 2

Kennemer Wonen

Contactpersoon

(geanonimiseerd) |

Adres

Schuine

Hondsbosschelaan 45

Postcode/Plaats

1851

Heiloo

Telefoon

(geanonimiseerd) |

E-mal

(geanonimiseerd) Dl

Erfpachter 3

Woonwaard

Contactpersoon

(geanonimiseerd) |

Adres

Hertog Aalbrechtweg

Postcode/Plaats

1823

Telefoon

DL Alkmaar

(geanonimiseerd) |

E-mail

(geanonimiseerd) |

DE DESKUNDIGEN Benoemd door de bloot eigenaar Naam

G. M. Thomassen

Verbonden aan Adres Hoedanigheid

Fakton Valuation 22 ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Registered Valuer: nr. 6739098 en ingeschreven bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed met nr. RT727607474 WTC RICS

Benoemd door de erfpachter Naam

Paul Nelisse PhD FRICS RT

Verbonden aan

Colliers Valuations B. V.

Adres/Plaats

Stadionplein 14 1076 CM Amsterdam

Hoedanigheid

Register taxateur ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam in de kamer Bedrijfsmatig en Grootzakelijk Vastgoed met nummer RT670133068 lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.) vakgroep Business Lid van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) RICS Regulated Valuer (RRV) met nummer 1118617.

Hierna gezamenlijk te noemen: ‘de deskundigen’

De deskundigen hebben elk een eigen maar wel gelijkluidende opdracht voor dit advies gekregen.

Volledigheidshalve merken we hierover het volgende op: Fakton Valuation heeft opdracht van de gemeente Alkmaar en op de werkzaamheden van Fakton zijn de Algemene Voorwaarden Fakton Consultancy B. V. juni 2021 van toepassing. ,

Colliers Valuations B. V. heeft opdracht van Kennemer Wonen Van Alckmaer en Woonwaard en op de werkzaamheden van Colliers Valuations B. V. zijn de Algemene Voorwaarden Colliers van toepassing. ,

DE OPDRACHT Doel Het advies is bedoeld om antwoord te geven op de vragen die in hoofdstuk 1 gesteld zijn namelijk: 1. Wat is een passende grondwaarde voor permanent verhuurde sociale woningen op erfpachtgrond met lopende erfpachtcontracten van woningcorporaties (toegelaten ,

instellingen)? Hoe verhoudt deze grondwaarde zich tot het voorgenomen besluit voor de nieuwe uitgangspunten voor erfpacht in Alkmaar?

Dit rapport is een advies en valt onder de definitie van " specifiek overeengekomen werkzaamheden " van het NRVT. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers en Fakton Valuation in Nederland RICS Regulated Firms zijn zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening. ,

METHODIEK Om een conclusie te kunnen trekken over de grondwaarde gebruikten wij de comparatieve en ,

residuele methode. Bij de comparatieve methode maakten wij een analyse van het beleid van andere grote gemeenten en leidden daaruit af hoe die de grondwaarde/depreciatie/canonpercentage bepalen bij nieuwe tijdvakken voor sociale huurwoningen. De resultaten van de comparatieve analyse vertaalden we naar de specifieke situatie in Alkmaar. Met de residuele grondwaardemethode leidden we de grondwaarde af van de beleggingswaarde en stichtingskosten van de hiervoor bepaalde ‘normtypen’ sociale huurwoningen vanuit de fictie nieuwbouw. Voor de bepaling van de beleggingswaarde en stichtingskosten maakten we gebruik van transactiedata van Stivad/Realworks vigerende beleidskaders ten aanzien van sociale huur ,

Bouwkostenkompas en ervaringscijfers. Het resultaat van beide methodes/procedures wogen we af om een conclusie te trekken ten aanzien van de reële grondwaarde en depreciatiefactor voor de normtypen.

BELEIDSKADER BEPALING GRONDWAARDE EINDE TIJDVAK In veel grote Nederlandse steden zoals Amsterdam Rotterdam Den Haag en Utrecht is erfpacht als gronduitgiftevorm gehanteerd. Deze praktijk heeft zich gevormd met behulp van verschillende zogenaamde algemene bepalingen voor erfpacht. De eerste gemeentelijke ‘algemene bepalingen’ voor erfpacht zijn die van Amsterdam uit 1896. In Alkmaar zijn ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ het meest gangbaar. In alle gevallen vormen de algemene bepalingen een aanvulling op het wettelijke kader dat eigenlijk vrij summier is. In het Burgerlijk Wetboek zijn er slechts 16 artikelen gewijd aan erfpacht. In de algemene bepalingen zijn gemeenten daarom fijnmaziger gaan omschrijven wat het erfpachtrecht inhoudt en welke rechten en plichten erfpachters hebben. Typische zaken die in de algemene bepalingen omschreven staan zijn niet limitatief: de ,

hoogte en betalingswijze van de canon een bebouwingsplicht een onderhoudsplicht hoe het erfpachtrecht eventueel in het algemeen belang beëindigd kan worden en op welke daarvoor dan een vergoeding bepaald kan worden. ,

De wijze waarop de grondwaarde aan het einde van een tijdvak bepaald moet worden maakt doorgaans geen onderdeel uit van de algemene bepalingen. De reden daarvoor is dat erfpacht in beginsel tegen een canon uitgegeven wordt. In de praktijk wordt deze canon als een percentage van de grond bepaald. De waarde van de grond en het canonpercentage zijn zodoende dus eigenlijk een hulpmiddel om te komen tot het bedrag van de canon. In de algemene bepalingen ligt evenwel de nadruk op de canon en niet op de waarde van de grond en het canonpercentage. ,

Voor de waardebepaling van de grond hebben gemeenten doorgaans aparte regels opgesteld. Deze

zullen we hierna op hoofdlijn behandelen evenals de hoofdtypen erfpacht. ,

De 3 verschillende typen erfpacht op basis van tijdsduur: ,

• •

•

Tijdelijke erfpacht deze eindigt na verloop van tijd. Voortdurende erfpacht deze geldt voor onbepaalde tijd en wordt in tijdvakken verdeeld. Aan het einde van zo’n tijdvak (bijvoorbeeld 50 of 75 jaar) worden nieuwe algemene bepalingen van toepassing verklaard en wordt de canon herzien. Eeuwigdurende erfpacht deze geldt voor onbepaalde tijd. Bij aanvang worden de algemene bepalingen van toepassing verklaard en wordt de aanvangscanon bepaald. ,

In Amsterdam is in de verschillende algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht bepaald dat de gemeente voorafgaand aan een nieuw tijdvak een voorstel voor een nieuwe canon naar de erfpachter stuurt. Deze canon wordt gebaseerd op een grondwaarde en een canonpercentage. De erfpachter kan het voorstel aanvaarden of afwijzen. In het laatste geval zal de nieuwe canon op basis van een grondwaarde en een canonpercentage door drie deskundigen bepaald worden. De drie deskundigen bepalen de waarde van de grond en geven advies over het te hanteren canonpercentage. Voor wat betreft de canonpercentages hebben zij de keuze uit de canonpercentages van de gemeente en de canonpercentages van de Makelaars Vereniging Amsterdam die door het EIB berekend worden. Op deze manier wordt bewerkstelligd dat de canon zo objectief mogelijk wordt vastgesteld. Bij het bepalen van de waarde van de grond houden de deskundigen in de praktijk rekening met depreciatie. Depreciatie is het waardeverschil tussen de erfpachtgrond en de grond in volle eigendom als gevolg van de beperkingen die de erfpacht geeft op het genot van de erfpachtzaak. In het geval van woningen voor particulieren en beleggers hanteren de deskundigen in de praktijk een depreciatie van 40%. Bij commercieel vastgoed wordt door de deskundigen doorgaans 25% depreciatie gehanteerd.

De deskundigen bepalen de waarde van de grond door zowel de residuele methode als de comparatieve methode toe te passen. De canon wordt vervolgens bepaald door de grondwaarde te depreciëren en vervolgens met het canonpercentage te vermenigvuldigen. Het depreciëren gebeurt door de grondwaarde te vermenigvuldigen met (1 – depreciatiepercentage). De gemeente en de ,

erfpachter nemen elk de helft van de kosten van de drie deskundigen voor hun rekening. In Rotterdam werd tussen 1973 en 2002 in de regel grond in tijdelijke erfpacht uitgegeven. Daarna hebben erfpachters de mogelijkheid gekregen hun erfpachtrecht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht of eigendom. Circa 30% van alle erfpachters heeft tot nu toe van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Binnen deze grote groep tijdelijke erfpachtrechten is een deel inmiddels aan het expireren en zal het andere deel binnen enkele jaren gaan expireren. Naast de mogelijkheid om het erfpachtrecht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht of eigendom krijgen erfpachters de mogelijkheid om hun erfpachtrecht opnieuw in tijdelijke erfpacht te nemen. Ten behoeve van de heruitgifte van deze erfpachtrechten zal dan ook opnieuw de waarde van de grond bepaald moeten worden. De waarderingen van de grondwaarde waarbij eventueel rekening gehouden wordt met depreciatie vindt door onafhankelijke waarderingsdeskundigen plaats. De gemeente Rotterdam stelt aan de waarderingen alleen de eis dat deze conform de reglementen definities en praktijkhandreikingen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) plaatsvinden. In de regels van het NRVT wordt depreciatie overigens niet separaat behandeld. ,

In Den Haag werden tussen 1911 en 1976 tijdelijke erfpachtrechten uitgegeven met een looptijd van 75 jaar. Vanaf 1977 vond gronduitgifte door middel van voortdurende erfpachtrechten plaats. Vanaf 1986 hanteert de gemeente een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Sinds enkele jaren expireren er tijdelijke en voortdurende erfpachtrechten zodat de grondwaarde opnieuw gewaardeerd moet ,

worden. Voor deze waarderingen heeft de gemeente in 1987 een instructie opgesteld. Deze gaat uit van de waardering van de grond met de fictie volle eigendom en hierop wordt een depreciatie van 45% toegepast. In 2023 leidde de waarderingen bij de heruitgiften in Bezuidenhout tot ophef. Erfpachters trokken de juistheid van de grote canonstijgingen in twijfel. Uit onafhankelijk onderzoek van de commissie Van Gool is gebleken dat de waarderingen uit de reguliere aanbiedingen van de gemeente significant afweken van eigen waarderingen door de commissie Van Gool. Sindsdien is er inde gemeenteraad van Den Haag een discussie gaande over de wijze waarop de grondwaarden bepaald dienen te worden. ,

In Utrecht vond vanaf 1974 gronduitgifte in voortdurende erfpacht plaats met een tijdvak van 50 jaar. Van deze erfpachtrechten expireert volgend jaar het eerste tijdvak. De gemeente heeft inmiddels voor de herziening van de canon regels opgesteld. Zo wordt in deze regels de grondwaarde bepaald op basis van de meest actuele WOZ-waarde en een grondquote. De grondquote wordt ontleend aan een tabel die gebaseerd is op de Conversieregeling Erfpacht 2017. Op de aldus berekende grondwaarde wordt een depreciatie van 10% toegepast ,

ANALYSE De residuele methode wordt vaak toegepast bij het bepalen van de grondwaarde onder een vrije sector woning omdat een koper bereid is een bepaalde prijs voor een woning plus grond te betalen en de grondwaarde dus het residu is van deze prijs en de stichtingskosten van de woning. Dit sluit aan bij de richtlijnen van RICS waarin de residuele methode als gebruikelijk wordt beschouwd bij nieuwe uitgiftes vanwege de transparantie en objectiviteit. Echter bij herziening of vernieuwing van erfpacht voor bestaande woningen kent deze methode belangrijke beperkingen. ,

Een van de grootste beperkingen is dat de residuele methode bij sociale woningbouw kan leiden tot een negatieve grondwaarde omdat de exploitatiemogelijkheden zijn beperkt door de gemaximeerde huur. Desondanks betalen corporaties alsnog een grondwaarde vanuit de gedachte dat een eigenaar de grond beschikbaar moet stellen en bouw- en woonrijp moet maken en er bij einde van de verplichte exploitatieperiode als sociale huurwoning waarde ontstaat bij omzetting naar vrije sector huur en/of de mogelijkheid om de woning uit te ponden. De onrendabele top op de exploitatie van gereguleerde sociale huurwoningen wordt door de woningbouwcorporaties gedragen. Deze ‘common practice’ maakt dat de comparatieve methode beter bruikbaar is voor de bepaling van een ,

grondwaarde onder een sociale huurwoning. Daarnaast wijst RICS erop dat de residuele methode bij bestaande erfpachtrechten beperkt bruikbaar is vanwege factoren zoals de bestaande contractrelatie de verouderde staat van de opstallen en de juridische en economische beperkingen van erfpacht. Deze elementen beïnvloeden de waarde van de grond en maken een directe toepassing van de residuele methode minder geschikt. In dergelijke gevallen is het noodzakelijk om aanvullende correcties toe te passen zoals een depreciatie om tot een redelijke en billijke grondwaarde te komen die recht doet aan de specifieke omstandigheden van de bestaande erfpacht. Om een beeld te geven van de bandbreedte waarbinnen de grondwaarde van de normtypen zich bevindt brengen we hierna zowel de residuele grondwaarde als comparatief ,

bepaalde grondwaarde in beeld en gaan we ook in op de specifieke kenmerken van het erfpachtrecht die aanleiding geven voor het toepassen van een ‘depreciatie’.

Residuele waarde van de grond De residuele grondwaarde is het residu van de beleggingswaarde en stichtingskosten van de betreffende woning. De beleggingswaarde is een afspiegeling van de gemaximeerde huur en een bruto aanvangsrendement (BAR) waartegen een belegger bereid is te kopen. De stichtingskosten zijn een afgeleide van de specifieke kenmerken van de woning en kunnen dus fluctueren. De parameters zijn afgeleid van vigerend overheidsbeleid beleggingstransacties van Stivad en cijfers van Cushman & ,

Wakefield Bouwkostenkompas en ervaringscijfers van Colliers en Fakton Valuation. ,

Voor de residuele benadering hebben we de individuele woningtypen ‘platgeslagen’ tot de gemiddelde normtypen per complex en hiervoor een generieke residuele grondwaarde bepaald. Deze individuele grondwaarden per type moeten in een bandbreedte bezien worden omdat locatiespecifieke en objectspecifieke kenmerken ertoe kunnen leiden dat de stichtingskosten en beleggingswaarde enigszins fluctueren. ,

Complex-

Corporatie

Type

305001 306001 226001 227001 216812 AC-0000628. 1 AC-0000238. 1 206801

Van Alckmaer Van Alckmaer Van Alckmaer Van Alckmaer Kennemer Wonen

MGW EGW EGW MGW MGW ca. 50-60 m² MGW ca. 90-100 m² EGW ca. 50-60 m² EGW ca. 90-100 m²

Woonwaard Woonwaard Kennemer Wonen

Bouwjaar

Postcodegebied

BVO totaal (m²)

won

34 9 28 15 55 35 36 113

1984 1983 1982 1982 1981 1981 1981 1981

1811 1811 1821 1821 1826 1825 1826 1826

2. 974 713 3. 519 1. 496 4. 188 4. 290 4. 206 12. 222

Aantal

nummer

Tabel 1: kerngegevens woningcomplexen Uit de berekening blijkt dat de residuele grondwaarde fluctueert tussen circa -/- € 25. 000 en +/+ € 25. 000 per woning op het moment dat de woningen bij aanvang tegen de maximale huurprijs verhuurd kunnen worden (€ 87966 in 2024). Hanteren we de in de prestatieafspraken vastgelegde maximale huurprijzen (variëren tussen € 65043 en € 87966 in 2024) dan fluctueert de residuele grondwaarde tussen -/- € 80. 000 en +/+ € 15. 000 per woning. ,

Tabel 2: indicatie residuele grondwaarde per gemiddeld normtype complex bij verhuur tegen de maximale huur en bij de huur die is vastgelegd in de prestatieafspraken met de woningcorporaties ,

De analyse laat zien dat er enkel een positieve grondwaarde ontstaat als sprake is van een marktconform woonproduct waarbij de sociale huur min of meer in lijn ligt met de markthuur die gevraagd kan worden voor de specifieke woning. Naarmate de woningen groter worden en de huur dus niet kan meestijgen omdat die gemaximeerd is op de liberalisatiegrens ontstaat al snel een onrendabele top. Ook blijkt uit de analyse dat de grondwaarde al snel negatief wordt als de woningcorporaties de woning niet tegen de maximale huurprijs verhuren maar er vanuit beleid/prestatieafspraken voor kiezen om dit tegen een lagere huurprijs te doen. ,

Comparatieve benadering voor de waarde van de grond Normaal gesproken zal er in de markt geen transactie tot stand komen indien de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening negatief is. Veel gemeentes hanteren derhalve een normatieve (minimale) grondprijs voor sociale huurwoningen of toegelaten instellingen. Vanuit de gedachte dat een eigenaar de grond beschikbaar moet stellen en bouw- en woonrijp moet maken (kost geld) en er bij einde van de verplichte exploitatieperiode als sociale huurwoning waarde ontstaat bij omzetting naar vrije sector huur en/of de mogelijkheid om de woning uit te ponden. Uit de analyse blijkt dat gemeenten samen met de woningcorporaties afspraken vastlegden in de prestatieafspraken en hierin ook specifieke afspraken maakten over de grondprijs die corporaties betalen voor de afname van bouwrijpe grond voor nieuwbouw sociale huurwoningen. Het valt op dat de afspraken fluctueren van vaste grondprijzen per woning (differentiatie naar EGW/MGW) per m² BVO/GBO basisprijs met lagenfactor of een grondwaarde per € maandhuur. Ook blijkt dat gemeenten ,

dezelfde grondwaarde gebruiken voor de uitgifte van bouwrijpe grond als voor de basis voor de herziening van de canon maar dat die grondwaarde vanwege beperkingen van de erfpacht ten opzichte van eigendom van bouwrijpe grond wordt gecorrigeerd met een ‘depreciatiefactor’. ,

Beleidsprijzen bouwrijpe grond Hierna beschrijven we de beleidsprijzen die verschillende gemeenten hebben vastgelegd voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor sociale huurwoningen aan woningcorporaties. De vergelijking bevat cijfers voor uitgifte in erfpacht en volledig eigendom. Het betreft in alle gevallen prijzen voor bouwrijpe grond en in alle steden geldt een bijbetalingsregeling voor de grond indien het erfpachtrecht van een sociale huurwoning wordt omgezet naar een recht voor een ‘marktwoning’.

Amsterdam Amsterdam heeft specifieke algemene bepalingen voor toegelaten instellingen dit betreffen de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht woningcorporaties 1985 en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998. Daarnaast zijn de reguliere Algemene bepalingen 2000 op veel corporatiewoningen van toepassing. De tijdvakken voor erfpachtrechten van corporatiewoningen zijn veelal 50 52 75 of 77 jaar. Er zijn dan ook nog geen herzieningen geweest onder deze algemene bepalingen. Er zijn wel afspraken gemaakt tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hierin staat dat bij de canonherziening einde tijdvak een sociale grondprijs van €5. 022 per woning geldt. ,

Rotterdam In Rotterdam wordt de grond voor sociale huurwoningen in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Daarbij hanteert de gemeente een vaste sociale grondprijs van €250 per m2 BVO. Den Haag In Den Haag wordt grond voor sociale huurwoningen in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Daarbij hanteert de gemeente de volgende vaste sociale grondprijzen: • Eengezinswoningen: €146 per m2 BVO • Meergezinswoningen: €121 per m2 BVO

Utrecht In Utrecht wordt grond voor sociale huurwoningen uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. Daarbij hanteert de gemeente de volgende vaste sociale grondprijzen: • Eengezinswoningen (SH2 – categorie): vast €23. 594 • Eengezinswoning (SH3 – categorie): vast €34. 770 • Meergezinswoningen zie de tabel op de volgende bladzijde: ,

Tabel 3: grondwaarde voor sociale huur meergezinswoningen in Gemeente Utrecht Naast de vier grote steden is ook een vergelijk gemaakt met grondprijzen van andere gemeentes van gelijke grootte zoals bijvoorbeeld Haarlem Amstelveen en Heerhugowaard. Het gaat hier om grondprijzen voor bouwrijpe grond die in eigendom wordt uitgegeven en waarvoor geen nabetalingsregeling geldt bij omzetting naar markthuur en uitponden: ,

Haarlem: o Grondprijs tot de 1e en 2e aftoppingsgrens: €17. 183 o Grondprijs tot de liberalisatiegrens: €23. 397 Amstelveen: o Grondprijs appartementen tussen €11. 362 - €26. 390 o Grondprijs grondgebonden woningen: €15. 906 - €30. 788

Heerhugowaard: Grondprijs appartementen tussen €10. 750 - €27. 250 o o Grondprijs grondgebonden woningen: €17. 750 - €33. 250 Gemeente Alkmaar heeft in haar nota grondprijzen het volgende vastgelegd (Nota grondprijzen 2024 – 2025 d. d. 3 september 2024): Categorie 1 – betreffen zelfstandige woningen met een huur onder de 1e aftoppingsgrens voor huurtoeslag. In 2024 lag dit bedrag op € 65043 per maand. o Grondprijs appartement: €12. 000 Grondprijs grondgebonden woning: €15. 500 o Categorie 2 - betreffen zelfstandige woningen met een huur tussen de 1e aftoppingsgrens (€ 65043 in 2024) en de maximumgrens voor huurtoeslag (€ 87966 in 2024). o Grondprijs appartement: €23. 300 Grondprijs grondgebonden woning: €33. 600 o ,

Hierbij wordt volledigheidshalve opgemerkt dat de Nota Grondprijzen 2024-2025 van de gemeente Alkmaar niet geldt voor bestaande erfpachtuitgiften waarvan het erfpachttijdvak afloopt. Hiervoor is de gemeente momenteel bezig met het vaststellen van nieuw beleid. Met andere woorden het gebruik van de nota grondprijzen bij erfpacht(herziening) voor bestaande sociale woningbouw is vooralsnog niet beleidsmatig verankerd. ,

Voorts wordt in de Nota Grondprijzen vermeld dat de vaste grondprijs geldt voor grond in de huidige staat. De deskundigen interpreteren dit in het kader van dit specifieke advies als “bouwrijpe staat”. Woningcorporaties nemen in de regel immers bouwrijpe grond af van gemeenten en ontwikkelaars tegen deze beleidsmatig verankerde grondprijzen. En de verkopende partij heeft bij verkoop tegen deze prijzen een vergoeding ontvangen voor de inbreng van de grond de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond en het ‘gemeentelijk kostenverhaal’. Bovendien is de aan de woningcorporaties in erfpacht uitgegeven grond waarvoor deskundigen een passende grondwaarde moeten bepalen oorspronkelijk ook in bouwrijpe staat uitgegeven. ,

Depreciatie vanwege beperkingen erfpacht ten opzichte van eigendom Volgens de Briefing Paper “Taxeren bij erfpacht” van de RICS is depreciatie het waardeverschil tussen de erfpachtzaak en een marktreferentie volle eigendom als gevolg van de beperkingen die de erfpacht geeft op het genot van de erfpachtzaak. In deze paper wordt er een onderscheid gemaakt in verschillende factoren die aanleiding kunnen geven voor het toepassen van depreciatie. Dit betreft: • Depreciatie vanwege privaatrechtelijke beperkingen in de erfpachtovereenkomst die verder gaan dan de publiekrechtelijke bepalingen ten aanzien van planologie milieubeheer en ,

waterbeheer. •

Depreciatie vanwege beperkingen in de erfpachtvoorwaarden die de erfpachter in zijn

beschikkingsmacht beperken.

•

De duur van de overeenkomst. Bij erfpacht voor onbepaalde tijd is de depreciatie kleiner dan

•

bij erfpacht voor bepaalde tijd. Verder speelt dat de bloot eigenaar en erfpachter via het erfpachtcontract aan elkaar gebonden zijn en de erfpachter is gebonden aan het gebruik van de grond.

De depreciatie verschilt naar de mate waarin beperkende voorwaarden in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen. Verder wordt in de information paper van de RICS opgemerkt dat het van belang is om dubbeltelling bij het toepassen van depreciatie te voorkomen. Bij de analyse van de grondwaarde op basis van de residuele grondwaarde berekeningen hebben we gezien dat de waarde van de grond al gedrukt wordt vanwege de verplichting om de woningen permanent als sociale huurwoning te exploiteren. Om de waarde van de grond dan nogmaals te depreciëren vanwege beperkende bepalingen uit de erfpacht zou een dubbeltelling opleveren. ,

Echter normaal gesproken hanteert de gemeente Alkmaar een sociale grondprijs voor woningen die permanent als sociale woning verhuurd dienen te worden. Terwijl deze grondprijzen betrekking hebben op nieuw te realiseren sociale woningen waarbij de grond in eigendom en in bouwrijpe staat wordt uitgegeven. Voor de onderhavige corporatiewoningen waarvoor thans de grondwaarde moet worden bepaald geldt dat er sprake is van erfpacht (in plaats van eigendom) en een bebouwde staat (in plaats van bouwrijpe grond). ,

Hiervoor is reeds opgemerkt dat de prestatieafspraken eigenlijk dominant zijn en de waarde van de grond al drukken ook bij eigendom. Dit drukkend effect zal niet verergerd worden door de erfpacht want daarvoor wordt er in de prestatieafspraken geen onderscheid gemaakt. De te hanteren huren gelden ongeacht of de woningen op eigen grond staan of op erfpacht. Er is dan ook geen reden om de sociale grondprijs te depreciëren vanwege het feit dat het erfpacht betreft in plaats van eigen grond. ,

Wat dan nog wel overblijft is een verschil in toestand. De uitgifteprijzen gelden voor bouwrijpe onbebouwde grond terwijl er in het onderhavige geval sprake is van bebouwde grond. Op de bouwrijpe grond kunnen woningen naar huidige standaarden gerealiseerd worden maar dat kan niet op de reeds bebouwde erfpachtgrond. Hypothetisch gezien kan de erfpachtgrond alleen weer volgens huidige standaarden bebouwd worden als de bestaande bebouwing eerst gesloopt wordt. De sloopkosten van de bestaande bebouwing vormen derhalve het verschil tussen de waarde van de ,

bebouwde grond en de waarde van de bouwrijpe grond. Anders geformuleerd: de waarde van de bebouwde grond is gelijk aan de waarde van de bouwrijpe grond minus de sloopkosten. Wij beschouwen een depreciatie van 15% als reëel voor de ‘sloopkosten’. Deze depreciatie van 15% sluit aan bij de benadering van de gemeente Amsterdam zoals beschreven in de " Nota van Beantwoording Overstapregeling Eeuwigdurende Erfpacht " (Amsterdam 2017). In Amsterdam werd oorspronkelijk een hogere depreciatie van 25% toegepast waarvan 15% was gebaseerd op fictieve sloopkosten en 10% op beperkingen van de erfpachtrelatie. In onze situatie is zoals hiervoor uiteengezet een correctie voor de erfpachtrelatie niet relevant aangezien de prestatieafspraken dominant zijn. Echter vanwege de bebouwde staat is de depreciatie van 15% wel relevant. ,

Bron: Nota van Beantwoording Overstapregeling Eeuwigdurende Erfpacht " (Amsterdam , 2017) , p. 94

CONCLUSIE Wij concluderen dat het verdedigbaar is om de door de gemeente Alkmaar en de woningcorporaties in de prestatieafspraken en grondprijsbeleid vastgelegde vaste grondprijzen te gebruiken als grondslag voor bepaling van de canon voor het nieuwe tijdvak: Categorie 1: o o

Grondprijs appartement: € 12. 000 Grondprijs grondgebonden woning: € 15. 500

Categorie 2: o o

Grondprijs appartement: € 23. 300 Grondprijs grondgebonden woning: € 33. 600

Vanwege de bebouwde staat vinden we een depreciatiefactor van 15% reëel.

Hoewel het gebruik van de nota grondprijzen bij erfpacht(herziening) voor bestaande sociale woningbouw niet beleidsmatig is verankerd vinden wij het verdedigbaar dat wel te gaan doen. De gebruiks- en exploitatiemogelijkheden van nieuw uit te geven bouwgrond (bouwrijpe staat) voor permanent verhuurde sociale huurwoningen en de reeds in erfpacht aan de woningcorporaties uitgegeven gronden voor permanent verhuurde sociale woningen zijn immers gelijk. Behoudens de beperkingen die de ‘bebouwde staat’ waarin de in erfpacht uitgegeven gronden zich bevinden oplegt aan de erfpachter. Volledigheidshalve merken wij nog op dat wij geen aanleiding zien om een verschil te maken tussen de te hanteren grondprijzen in het centrum en daarbuiten. ,

Volledigheidshalve merken de deskundigen op dat deze reflectie uitsluitend toe ziet op de grondwaardebepaling bij het einde van het erfpachttijdvak (saldo van grondwaarde en depreciatie). De volgende aspecten zijn bij het opstellen van het advies conform opdrachtformulering buiten beschouwing gelaten: ,

• • •

Een beschouwing op de hoogte van het canonpercentage. De overige erfpachtvoorwaarden die in het nieuwe tijdvak gehanteerd zullen worden. De berekeningsmethodiek voor de erfpachtsuppletie die de gemeente in rekening brengt op het moment dat de erfpachtvoorwaarden worden verruimd zodat de woningcorporatie de sociale huurwoning als vrije sector huurwoning kan verhuren en/of

als koopwoning kan uitponden.

REFLECTIE CONCLUSIE T. O. V. VOORGENOMEN BELEID De gemeente heeft een tweetal voorstellen gedaan voor het vaststellen van een nieuwe grondwaarde voor sociale

huurwoningen.

Voorstel 1: WOZ-methodiek

De grondwaarde wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning verminderd met 25%. Van het resterende bedrag wordt 20% als grondwaarde vastgesteld. ,

Voorstel 2: Vaste grondprijs en WOZ-afslag

Grondgebonden woningen EGW: De grondwaarde wordt berekend op basis van een vaste grondprijs van € 425 per m² met een afslag van 25%. ,

Gestapelde woningen MGW: De grondwaarde wordt vastgesteld op 15% van de WOZ-waarde met een afslag van 25%.

Beide voorstellen van de gemeente Alkmaar zijn voornamelijk gebaseerd op een marktbenadering voor de waarde van de grond (WOZ waarde x grondquote) en gaan voorbij aan het feit dat de desbetreffende grond permanent voor de gereguleerde verhuur van sociale huurwoningen moet worden aangewend. Er is daarbij geen of hooguit amper mogelijkheid om de ‘waarde’ van specifieke locatie- en objectkenmerken die wel voor belangrijke mate de WOZ-waarde en grondquote bepalen te verzilveren. Voor zover de voorstellen voor grondgebonden woningen van een vaste grondprijs uitgaan wordt opgemerkt dat de vaste grondprijs hoger is dan de vaste grondprijs die grote steden als Rotterdam en Den Haag beleidsmatig hebben verankerd voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor sociale woningbouw. Deze beleidsmatig verankerde grondprijzen zoals ook door de gemeente Alkmaar vastgelegd in haar grondprijsbeleid is juist wel afgeleid van het specifieke karakter van de exploitatie van de gereguleerde sociale huur waarvoor de grond enkel mag worden gebruikt. ,

De deskundigen onthouden zich van ieder oordeel doch zij constateren louter dat het verschil tussen de voorstellen van de gemeente Alkmaar en hun eigen advies primair van methodische aard is. De gemeente heeft een marktbenadering voor de waarde van de grond als vertrekpunt en past vervolgens correcties toe om tot een grondprijs voor sociale huurwoningen te komen. De deskundigen leggen het accent daarentegen van meet af aan op het feit dat de grond voor de permanente verhuur van sociale huurwoningen wordt benut en menen dat het hanteren van een vaste grondprijs die aansluit bij een de prijzen die worden gehanteerd voor de uitgifte van bouwgrond voor sociale ,

huurwoningen daar beter bij aansluit. De voorstellen van de gemeente Alkmaar leiden tot een andere en naar verwachting ook hogere

grondwaarde na depreciatie dan de door ons hiervoor onderbouwde grondwaarde na depreciatie per normtype.

WOZ-waarde afgeleid van fictie eigendom en marktwoning De WOZ-waarde wordt afgeleid van een fictieve marktwoning die in volledig eigendom is en dat betekent dat locatiekenmerken en kwalitatieve kenmerken van de woningen de drijvende factoren zijn hiervoor. Dat leidt ertoe dat bij de bepaling van de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met

de exploitatiebeperkingen van de sociale huur. Hierdoor ligt de waardering met name naarmate de woningen groter worden en de woningen op toplocaties liggen substantieel hoger. Terwijl de exploitatiemogelijkheden hier nauwelijks door beïnvloed worden omdat de verplichting geldt om de woningen permanent als sociale huurwoning te verhuren. Dit leidt tot een onevenredig hoge grondslag en bandbreedte in waardering terwijl een sociale huurwoning juist een redelijk homogeen product is. Dat gemeenten ook niet differentiëren voor locatiekenmerken en kwalitatieve kenmerken van de huurwoningen in de beleidsmatig vastgestelde grondwaarden onderschrijft dit. ,

Generieke grondquote van 20% en grondprijs van € 425- per m² niet toepasbaar op scala aan woningtypen die op verschillende locaties staan ,

De grondquotesystematiek is enkel goed toepasbaar als er een scala van grondwaarden bekend is voor bepaalde woningen en dat met redelijke zekerheid kan worden gesteld dat andere bouwrijpe

grond onder gelijke marktomstandigheden verkocht wordt en de ontwikkelkaders ook vergelijkbaar zijn. Voorbeeld: als grond voor een rijwoning op moment X voor een bedrag van Y wordt verkocht dan leidt dat tot een grondquote van Z. Die grondquote is alleen toepasbaar voor bepaling van de waarde van een andere bouwkavel als de kenmerken van de rijwoning + kavel en de VON-prijs van het totaal niet veranderd zijn of de verhouding tussen VON-prijs en stichtingskosten gelijk is gebleven. In de praktijk is een dergelijke systematiek nauwelijks toepasbaar omdat VON-prijzen zich anders ontwikkelen als bouwkosten (beide grillig verloop). Bovendien is de grondcomponent in een VON-prijs op een binnenstadslocatie anders dan op een uitleglocatie en fluctueert die ook voor verschillende typen appartementen (dus differentiatie in grondquote). Hierdoor ontstaan grote verschillen in grondwaarden terwijl de aard en het gebruik van de objecten in de sociale huursector grotendeels gelijk zijn. ,

Generieke depreciatiefactor van 25% leidt tot generieke afslag voor exploitatiebeperkingen en erfpachtsituatie terwijl impact van beperkingen afhangt van locatiekenmerken en kwalitatieve ,

aspecten woningen De RICS stelt dat depreciatie het waardeverschil weerspiegelt tussen een erfpachtzaak en een marktreferentie (vaak volle eigendom) veroorzaakt door beperkingen die erfpacht met zich meebrengt. Deze beperkingen omvatten onder andere beperkingen in gebruik overdraagbaarheid en financierbaarheid. Bij sociale huurwoningen spelen met name exploitatiebeperkingen een belangrijke rol omdat sprake is van gereguleerde huur en specifieke kostenverhogende eisen die woningcorporaties aan onderhoud en beheer stellen (andere insteek dan exploitanten van vrije sector huur). De impact van deze beperkingen hangt af van de grondslag waarop de grondwaarde is gestoeld. Bij bepaling van de grondwaarde via een WOZ-waarde en generieke grondquote heeft het ,

gereguleerde karakter van de exploitatie een veel hogere impact op de grondwaarde naarmate de woning op een locatie staat met hoge woningwaarden en naarmate de woning groter wordt. En heeft ook een nabetalingsverplichting bij omzetting van het gebruik van sociale huur naar marktwoning een veel hogere impact. Toepassen van een generieke depreciatiefactor op alle grondwaarden leidt dus per definitie tot scheefheid op individueel woningniveau.

Datum

plaats

G. M. Thomassen

13 mei 2025 Amsterdam ,

P. Nelisse

HOOR EN WEDERHOOR Op 18 april 2025 werd een concept van dit rapport aan partijen toegestuurd. Dit concept is vervolgens op 22 april 2025 online door partijen en deskundigen besproken. Op basis van die bespreking hebben deskundigen aanpassingen in het rapport aangebracht. Op 6 mei 2025 is een aangepast concept aan partijen gestuurd welke op dezelfde datum is besproken. In die bespreking zijn er door partijen een beperkt aantal opmerkingen geplaatst. ,

Naar aanleiding van die bespreking zijn er nog een aantal aanpassingen in het rapport aangebracht.

BIJLAGEN

Overzicht grondwaarden en programma vastgoedtypen Totale gebied Vastgoedtypen Omschrijving

Alle bedragen exclusief BTW tenzij anders vermeld

Categorie vastgoed Invoer Vorm factor Huur Huur is per eenheid Huur is per tijdsperiode Huurstijging per jaar tijdens bouwtijd BAR Te hanteren bouwkosten per m² BVO Bijkomende kosten over bouwkosten AK over bouw- en bijkomende kosten Winst en risico als % omzet Incentive (huurvije periode in maanden) Cash incentive (per m² BVO/woning) Bouwperiode in maanden

Grondwaarde methodiek Vaste grondprijs (per m² BVO/woning/eenheid) Index vaste grondprijs Index tbv opbrengsten-ontwikkeling VON/huur Oppervlakte in m² GBO of m² VVO Kaveloppervlakte in m² VON prijs per m² GBO / per eenheid VON-prijs per woning Voorverkoop percentage woning

€

MGW_305001

EGW_306001

EGW_226001

MGW_227001

MGW_216812

MGW_AC0000628. 1

EGW_AC0000238. 1

EGW_206801

Huurwoning

72% 6 50€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 800€ 110% , 40% , 30% ,

73% 880€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 750€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

72% 6 50€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 800€ 110% , 40% , 30% ,

71% 6 50€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 900€ 110% , 40% , 30% ,

72% 6 50€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80 woning per per maand 00% , 40% , 1. 500 110% , 40% , 30% ,

€ 12

€

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 70 € €

Berekening grondwaarden op taxatiedatum: 1 January 2024 (bedragen per m² BVO/woning/eenheid)

10000% ,

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen -

10000% ,

residueel -

€ €

10000% ,

€ 12

€

0 Huurprijzen woningen 1 01

71 € €

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 80 € €

10000% ,

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 61 € €

10000% ,

€ 12

residueel -

10000% ,

€ 12

€

0 Huurprijzen woningen 98 € €

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 94 € €

10000% ,

residueel -

0 Huurprijzen woningen 97 € €

10000% ,

Omschrijving

MGW_305001

EGW_306001

EGW_226001

MGW_227001

MGW_216812

Huurwoning

EGW_AC0000238. 1

EGW_206801

Categorie vastgoed

Huurwoning

per woning

Bedragen per VON-prijs (basis) Meeropbrengst duurzaamheid (incl. BTW) VON-prijs / beleggingswaarde + Netto opbrengst bij oplevering Bouwkosten (basis) Opslag duurzaamheid Opslag inbouwpakket - Te hanteren bouwkosten - Rente over bouwkosten - Bijkomende kosten bij oplevering - Rente over bijkomende kosten - Algemene kosten - Rente over algemene kosten = = =

Winst en risico BTW kosten Incentives Cash incentive

= = =

Vaste grondprijs

Residuele grondwaarde bij oplevering Rente kosten op grond Residuele grondwaarde bij start bouw Correctie kosten koper Gecorrigeerde grondwaarde bij start bouw Gecorrigeerde grondwaarde bij start bouw Gehanteerde grondprijs Over- of onderwinst Grondquote Grondwaarde (per m² BVO / per m² kavel) Grondslag

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ € 195. 129 € 1 61. 264€ 174. 925€ € € 1 74. 925€ € 19. 242€ € 7. 767€ € 4. 838€ € € € - 45. 508€ € - 45. 508€ € - 45. 508€ -

€ - 45. 508€ - 45. 508€ € -282% ,

(468)

per m² BVO

€ € €

263. 898 218. 098€ 171. 021€ € € 171. 021€ € 1 8. 812€ € 7. 593€ € 6. 543€ € € € 1 4. 128€ € 1 4. 128€ € 1 4. 128€ € 1 4. 128€ 1 4. 128€ € 65% , 145 per m² BVO

€ € 263. 898 € 2 18. 098€ 201. 080€ € € 2 01. 080€ € 22. 119€ € 8. 928€ € 6. 543€ € € € -20. 572€ € -20. 572€ € -20. 572€ -

€ -20. 572€ -20. 572€ € -94% ,

(153)

per m² BVO

€ € 195. 129 € 1 61. 264€ 199. 475€ € € 1 99. 475€ € 21. 942€ € 8. 857€ € 4. 838€ € € € -73. 848€ € -73. 848€ € -73. 848€ -

€ -73. 848€ -73. 848€ € -458% ,

(666)

per m² BVO

Grondwaarden

€ € 195. 129 € 1 61. 264€ 162. 972€ € € 1 62. 972€ € 17. 927€ € 7. 236€ € 4. 838€ € € € - 31. 709€ € - 31. 709€ € - 31. 709€ -

€ - 31. 709€ - 31. 709€ € -197% ,

(370)

per m² BVO

MGW_AC0000628. 1

€ € 195. 129 € 1 61. 264€ 204. 167€ € € 2 04. 167€ € 22. 458€ € 9. 065€ € 4. 838€ € € € -79. 264€ € -79. 264€ € -79. 264€ -

€ -79. 264€ -79. 264€ € -492% ,

(582)

per m² BVO

€ € 263. 898 € 2 18. 098€ 187. 000€ € € 1 87. 000€ € 20. 570€ € 8. 303€ € 6. 543€ € € € -4. 318€ € -4. 318€ € -4. 318€ -

€ -4. 318€ -4. 318€ € -20% ,

(35)

per m² BVO

263. 898 2 18. 098 194. 600 -

1 94. 600 -

21. 406 -

8. 640 -

6. 543 -

-13. 092 -13. 092 -13. 092 -13. 092 -13. 092 -

-60% ,

(101)

per m² BVO

2504156_rekenmodel_Alkmaar

Overzicht grondwaarden en programma vastgoedtypen Totale gebied Vastgoedtypen Omschrijving

Alle bedragen exclusief BTW tenzij anders vermeld

€

MGW_305001

EGW_306001

EGW_226001

MGW_227001

MGW_216812

MGW_AC0000628. 1

EGW_AC0000238. 1

EGW_206801

Huurwoning

72% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 800€ 110% , 40% , 30% ,

73% 880€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 750€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

72% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 800€ 110% , 40% , 30% ,

71% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 900€ 110% , 40% , 30% ,

72% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80€ woning per per maand 00% , 40% , 1. 500€ 110% , 40% , 30% ,

75% 8 80 woning per per maand 00% , 40% , 1. 500 110% , 40% , 30% ,

€ 12

€

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 70 € €

Berekening grondwaarden op taxatiedatum: 1 January 2024 (bedragen per m² BVO/woning/eenheid)

10000% ,

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen -

10000% ,

residueel -

€ €

10000% ,

€ 12

€

0 Huurprijzen woningen 1 01

71 € €

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 80 € €

10000% ,

€ 12

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 61 € €

10000% ,

€ 12

residueel -

10000% ,

€ 12

€

0 Huurprijzen woningen 98 € €

residueel -

€

0 Huurprijzen woningen 94 € €

10000% ,

residueel -

0 Huurprijzen woningen 97 € €

10000% ,

Omschrijving

MGW_305001

EGW_306001

EGW_226001

MGW_227001

MGW_216812

Huurwoning

EGW_AC0000238. 1

EGW_206801

Categorie vastgoed

Huurwoning

per woning

Winst en risico BTW kosten Incentives Cash incentive

= = =

Vaste grondprijs

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 174. 925€ € € 1 74. 925€ € 19. 242€ € 7. 767€ € 6. 545€ € € € 9. 703€ € 9. 703€ € 9. 703€ -

€ 9. 703€ 9. 703€ € 44% , 100 per m² BVO

€ € €

264. 000 218. 182€ 171. 021€ € € 171. 021€ € 1 8. 812€ € 7. 593€ € 6. 545€ € € € 1 4. 210€ € 1 4. 210€ € 1 4. 210€ € 1 4. 210€ 1 4. 210€ € 65% , 145 per m² BVO

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 201. 080€ € € 2 01. 080€ € 22. 119€ € 8. 928€ € 6. 545€ € € € -20. 490€ € -20. 490€ € -20. 490€ -

€ -20. 490€ -20. 490€ € -94% ,

(153)

per m² BVO

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 199. 475€ € € 1 99. 475€ € 21. 942€ € 8. 857€ € 6. 545€ € € € -18. 638€ € -18. 638€ € -18. 638€ -

€ -18. 638€ -18. 638€ € -85% ,

(168)

per m² BVO

Grondwaarden

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 162. 972€ € € 1 62. 972€ € 17. 927€ € 7. 236€ € 6. 545€ € € € 23. 502€ € 23. 502€ € 23. 502€ -

€ 23. 502€ 23. 502€ € 108% , 274 per m² BVO

MGW_AC0000628. 1

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 204. 167€ € € 2 04. 167€ € 22. 458€ € 9. 065€ € 6. 545€ € € € -24. 054€ € -24. 054€ € -24. 054€ -

€ -24. 054€ -24. 054€ € -110% ,

(177)

per m² BVO

€ € 264. 000 € 2 18. 182€ 187. 000€ € € 1 87. 000€ € 20. 570€ € 8. 303€ € 6. 545€ € € € -4. 236€ € -4. 236€ € -4. 236€ -

€ -4. 236€ -4. 236€ € -19% ,

(34)

per m² BVO

263. 898 2 18. 098 194. 600 -

1 94. 600 -

21. 406 -

8. 640 -

6. 543 -

-13. 092 -13. 092 -13. 092 -13. 092 -13. 092 -

-60% ,

(101)

per m² BVO

2504156_rekenmodel_Alkmaar

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15604436/1