Bijlage 4. MPG 2025 Bijlage Algemene Toelichting

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2025

Algemene Toelichting Kaders en Begrippen

Gemeente Alkmaar Maart 2025 Woningbouw langs het Noordhollandsch Kanaal .

2

ALGEMENE TOELICHTING OP KADERS EN BEGRIPPEN M.B.T. GRONDEXPLOITATIES

INHOUDSOPGAVE

De hoofdtekst van de MPG is beknopt van opzet en gaat specifiek in op de Alkmaarse situatie. In deze bijlage vindt u een algemene toelichting op diverse onderdelen van de grondexploitaties en een verklarende begrippenlijst. Zo kan de aandacht uitgaan naar de belangrijke informatie maar blijft de MPG ook toegankelijk voor de lezer die niet zo vertrouwd is met het thema grondexploitaties.

Waarom een grondexploitatie …………………………………… 3 Wat is een grondexploitatie ………………………………………. 4 Eindwaarde en contante waarde ……………………….………. 4 Kosten wel of niet toerekenen ………………………………….. 5 Kostenverhaal …………………………………………………………… 6 Bovenwijkse/gebiedsoverstijgende voorzieningen …….. 7 De factor tijd en Maximale looptijd ………………………….. 8 Parameters en Rente ……………………………………………….. 9 Winst- en verliesnemingen en voorzieningen ……………… 10 Risico’s ……………………………………………………………………… 11 Risicomanagement ..………………………………………………….. 12 Fases van de grondexploitaties …………………………………. 13 Planning & Control cyclus …………………………………………. 13 Ontwikkelingen op het vakgebied …………………………….. 14 Begrippenlijst ……………………………………………………………. 15 Vragen? …………………………………………………………………….. 16

Voor een algemene toelichting op het thema grondbeleid verwijzen wij u graag naar de Nota Grondbeleid 2022 die op 27 januari 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad. In deze Nota heeft de raad haar beleidskaders omtrent het grondbeleid vastgesteld.

Een deel van de toelichting in deze bijlage is overgenomen uit de ‘Handreiking grondbeleid voor raadsleden’. Deze circulaire is al in oktober 2018 uitgebracht door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). In de handreiking wordt op een korte en bondige wijze geschetst wat grondbeleid inhoudt en welke keuzes een gemeenteraad daarbij kan maken. Daar waar nodig is de informatie geactualiseerd naar de huidige wet- en regelgeving.

3

WAAROM EEN GRONDEXPLOITATIE? In de omgevingsvisie, beleidsprogramma’s en omgevingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente? In omgevingsplannen wordt het voorgenomen beleid vastgelegd in voorschriften en regels. Hiermee wordt het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor iedereen bindend. De normstelling in het omgevingsplan bepaalt uiteindelijk wat wel en wat niet gebouwd mag worden, en onder welke voorwaarden. Een omgevingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het gemeentelijk grondbeleid is een belangrijk middel bij de uitvoering van het omgevingsplan. Grondeigendom (of juist niet) en de mogelijkheden van kostenverhaal zijn in hoge mate bepalend bij de keuze tot inzet en de vorm van het gemeentelijk grondbeleid. Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om andere beleidsdoelstellingen te bereiken zoals Woningbouw, Ruimtelijke Ontwikkeling, Economische ontwikkeling en Duurzaamheid.

Een grondexploitatie wordt door de gemeente opgesteld om inzicht te krijgen in de financiële gevolgen van een voorgenomen ruimtelijk plan. De begroting dient als kader voor onderhandelingen over mogelijke aan- en verkoop van gronden (en/of opstallen) en wordt als basis gebruikt om een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan op te stellen. In grote lijnen zijn er drie manieren: ▪ actief: de gemeente is eigenaar van de grond of zal deze nog aankopen, maakt de grond bouwrijp, verkoopt het deel waar gebouwen komen aan de bouwer (particulier, projectontwikkelaar of woningcorporatie) en richt de rest in als openbaar gebied. De grondexploitatie dient dan om alle kosten en opbrengsten in beeld te brengen en te beheersen; ▪ faciliterend: de gemeente is geen eigenaar maar maakt wel kosten, zoals voor het opstellen van een omgevingsplan of bijvoorbeeld het aanleggen van wegen en riolering. De grondexploitatie dient dan als basis voor het kostenverhaal middels een exploitatieplan of de exploitatieovereenkomst; ▪ publiek-private samenwerking: dit is een mengvorm, waarbij overheid en (andere) grondeigenaren afspraken maken over de verdeling van verantwoordelijkheden, kosten, opbrengsten en risico's. De grondexploitatie wordt dan namens alle partijen gezamenlijk opgesteld.

Soms wordt de grondexploitatie dan geïntegreerd met de bouwexploitatie (de begroting voor het (ver-)bouwen en verkopen van de gebouwen). Deze geïntegreerde begroting wordt gebiedsexploitatie genoemd.

4

WAT IS EEN GRONDEXPLOITATIE? De gemeentelijke grondexploitatie bestaat uit een begroting van kosten en opbrengsten (beschouwd vanuit de gemeente). Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten). Tot de kosten van de grondexploitatie kunnen worden gerekend (o.a.) o verwerving van gronden en evt. opstallen in het plangebied o tijdelijk beheer o milieukundig, archeologisch, akoestisch onderzoek e.d. o bodemsanering, ophogen en andere grondwerken o aanleg van nutsvoorzieningen en riolering o aanleg en inrichting van de openbare ruimte o planontwikkelingskosten, kosten ambtelijk apparaat o financieringskosten (rente, prijsindexering) De kosten moeten een causaal verband hebben met de functiewijziging van de grond. Kosten gerelateerd aan de realisatie van opstallen horen niet in een grondexploitatie thuis. Als de belangrijkste bron van opbrengsten gelden de inkomsten uit gronduitgifte. Andere bron van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden.

In de Nota Grondbeleid 2016 was gesteld dat bij planontwikkeling minimaal een budgettair neutraal resultaat wordt nagestreefd. Dit betekent dat alle kosten die de gemeente maakt terugverdiend moeten worden uit de planontwikkeling. In economisch gunstige tijden is dit makkelijker te realiseren en met name afhankelijk van verwervingskosten. Het behalen van een budgettair neutraal resultaat zal lastiger worden bij grote binnenstedelijke transformaties. In de Nota Grondbeleid 2022 is het financieel kader breder getrokken, waarbij de mogelijkheid bestaat dat in sommige gevallen een niet-sluitende grondexploitatie gerechtvaardigd kan worden door de gecreëerde maatschappelijke impact en/of het financieel voordeel in andere gemeentelijke geldstromen. EINDWAARDE EN CONTANTE WAARDE VAN DE GRONDEXPLOITATIE De kasstroomoverzichten zijn opgesteld met toepassing van de zogenaamde ‘Dynamische Eindwaarde Methode’. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project. In deze berekening komen de volgende begrippen voor. Bij een grondexploitatie worden de verwachte kosten en opbrengsten van een project in de tijd uitgezet (jaarreeksen worden opgesteld). Na afloop van de looptijd van het project kunnen van de verwachte opbrengsten alle kosten (inclusief rente) worden afgetrokken.

Dit levert de eindwaarde van een grondexploitatie op. Vaak wordt hiervoor de afkorting EW gebruikt. Dat is dus de waarde van een grondexploitatie na afloop c.q. bij afsluiting van het project. Om meerdere projecten met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken, is correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Een project dat bijvoorbeeld een positief resultaat van € 1 miljoen oplevert in 2024 is meer waard dan een ander project dat in 2027 ook € 1 miljoen oplevert. Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de contante waarde op 1 januari van het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt hiervoor de afkorting CW gebruikt. Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven.

5

KOSTEN WEL OF NIET TOEREKENEN AAN EEN GRONDEXPLOITATIE De inrichting van een grondexploitatie kent een zekere mate van vrijheid, maar is ook gebonden aan regels. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Naar aanleiding van de crisis bij de gemeentelijke grondbedrijven, verscheen in maart 2012 de ‘Notitie Grondexploitaties’ van de commissie BBV. In de notitie maakte de commissie duidelijk dat aan de hand van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid onderbouwd moet worden welke kosten in een grondexploitatie dan wel op de gemeentebegroting thuishoren. In 2016 en 2019 heeft de commissie BBV de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties nog eens kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor was een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de jaren van de crisis, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid, en de aankomende Omgevingswet. De afbakening was ook onvermijdelijk in het kader van de invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten (Vpb). Het heeft namelijk een bijdrage geleverd in de fiscale discussie over de afbakening van de ondernemersactiviteit en de toe te rekenen kosten en opbrengsten.

De notitie van 2019 moest worden aangepast vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dat heeft geleid tot een ‘nieuwe’ notitie van 2023. Hierin zijn begrippen aan de nieuwe regelgeving. Tegelijkertijd was de actualisatie aanleiding om een aantal andere verbeteringen door te voeren.

Grondexploitatie als melkkoe De kern rond het activeren van maatschappelijke kosten op de gemeentebegroting is de (aloude) vraag welke kosten in een grondexploitatie horen en welke niet. Deze vraag speelde in tijden dat de grondbedrijven voor gemeenten als ‘financiële melkkoe’ fungeerden. De grondexploitaties konden makkelijk bijdragen aan allerlei maatschappelijke voorzieningen, zo was de gedachte. Gaandeweg zijn er zo steeds meer kosten in de gemeentelijke grondexploitaties opgenomen. Met name door de intrede van de financiële crisis in 2008 zijn gemeenten (weer) gaan nadenken over de kostenposten in de grondexploitatie. De grondexploitaties kwamen in zeer zwaar weer. Veel ontwikkelingen vertraagden en ook de opbrengsten moesten soms fors naar beneden worden bijgesteld. Gevolg was dat er tekorten ontstonden als niet meer alle kosten in de grondexploitatie gedekt konden worden. In die periode kwam de vraag in hoeverre het resultaat van de grondexploitatie te verbeteren was door kosten uit de grondexploitatie te halen, deze buiten het grondbedrijf te activeren en door middel van rente en afschrijving ten laste van de algemene dienst te brengen. Het voordeel hiervan was dat de kosten in het grondbedrijf niet ineens gedekt hoefden te worden, zoals de BBV voorschrijft, maar dat alleen de jaarlijkse rente en afschrijving op de begroting drukt.

Enkele opvallende wijzigingen in nieuwe Notitie Grondexploitaties: ▪ het beginsel dat een grondexploitatie maximaal 10 jaar mag lopen is verdwenen; motivatieplicht voor een langere periode blijft; ▪ tussentijdse winstneming is niet meer verplicht voor een grondexploitatie die nog langer loopt dan 10 jaar; ▪ resultaten van faciliterend en actieve delen van een grondexploitatie mogen gesaldeerd worden; ▪ plankosten die 5 jaar voor aanvang van een grondexploitatie gemaakt zijn, hoeven niet afgeboekt te worden (maar in voorziening); ▪ de aan grondexploitaties toe te rekenen rente wijzigt naar de omslagrente.

6

KOSTENVERHAAL Als de gemeente zelf eigenaar is van de grond, dan worden de grondkosten verrekend met de opbrengsten van grondverkoop. Deze actieve gemeentelijke grondexploitatie wordt gereguleerd door het BBV. Bij facilitaire grondexploitaties, als er sprake is van particuliere grondeigenaren, dan geeft de Omgevingswet (Ow) regels en mogelijkheden om de kosten die in het kader van gebiedsontwikkeling gemaakt worden, te verhalen op partijen die (een deel van) het gebied ontwikkelen. Deze regels over kostenverhaal zijn opgenomen in afdeling 13.6 van de Ow. Verplichting Op basis van de Ow is de gemeente verplicht de kosten van ruimtelijke plannen te verhalen bij die partijen die baat hebben bij de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente kan de kosten middels een privaatrechtelijke spoor verhalen. Dit wordt een anterieure (exploitatie)overeenkomst genoemd. Als dat niet lukt, is de gemeente verplicht het publiekrechtelijke spoor te volgen door het vaststellen van een kostenverhaalsregels. Het centrale begrip van het kostenverhaal is de grondexploitatie. In principe komen alle kosten van de grondexploitatie van een locatie voor kostenverhaal in aanmerking. Ook de inbrengwaarden van de gronden zijn kosten van exploitatie net zoals de geraamde kosten van planschade. De inbrengwaarde (geschatte aankoopkosten) is de waarde van de grond en de gebouwen.

Ook in aanmerking komen bovenwijkse grondexploitatiekosten die van nut zijn voor het exploitatiegebied. Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen die van nut zijn voor meer gebieden, zoals een rondweg. In bijlage IV van het Omgevingsbesluit is een kostensoortenlijst opgenomen waarop alle kosten staan die de gemeente in een exploitatieplan mag opnemen en publiekrechtelijk mag verhalen. Kostensoorten die niet op de lijst staan mogen niet publiekrechtelijk verhaald worden. Gezien het vrijwillige karakter van een anterieure overeenkomst kunnen afspraken tussen de gemeente en particuliere initiatiefnemers verder gaan dan de limitatieve lijst in het Omgevingsbesluit. In de praktijk bepaalt de kostensoortenlijst vaak wel de bandbreedte van de onderhandelingen. De gemeente mag immers geen misbruik maken van haar bevoegdheden en/of machtspositie. Bovendien is betaalplanologie en baatafroming niet toegestaan.

Kostenverhaal in de nieuwe Omgevingswet Uitnodigingsplanologie en organische gebiedsontwikkeling vragen om een andere wijze van kostenverhaal. Het omgevingsplan biedt ruimere en meer globale mogelijkheden, waardoor te veel variabelen met te grote verschillen in kosten en opbrengsten ontstaan om op voorhand een grondexploitatie op te stellen. De Omgevingswet biedt om die reden nieuwe mogelijkheden voor kostenverhaal, waardoor niet reeds bij de totstandkoming van het omgevingsplan een volledige exploitatie voor het gebied bekend hoeft te zijn. In het omgevingsplan worden exploitatieregels- of voorschriften opgenomen, die pas in het kader van een concreet initiatief nader worden toegepast, bijvoorbeeld bij de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit betekent voor de gemeente minder plankosten en bestuurlijke lasten tijdens de eerste fasen van een ontwikkeling en voor initiatiefnemers een meer op maat gesneden bijdrage voor hun ontwikkeling. De nieuwe Omgevingswet is vastgesteld in 2016 en is op 1 januari 2024 in werking getreden. Via de Aanvullingswet grondeigendom worden verschillende instrumenten voor grondeigendom, zoals onteigening en stedelijke kavelruil, toegevoegd aan de Omgevingswet. Verder wordt via de Aanvullingswet een aantal wijzigingen aangebracht in de bestaande regeling voor het kostenverhaal.

Uitwerking van de Aanvullingswet vindt plaats in het Aanvullingsbesluit grondeigendom dat eind 2020 is vastgesteld. Daarmee zijn inhoudelijke en procedurele bepalingen voor de voorkeursrecht- en de onteigeningsbeschikking, de landinrichting en de regels over kostenverhaal aangepast. Het Ministerie van BZK heeft de afgelopen periode drie handreikingen opgesteld voor de implementatie van grondzaken onder de nieuwe Omgevingswet: grondeigendom, kostenverhaal & financiële bijdragen en nadeelcompensatie. De handreikingen geven systematische uitleg van de wettelijke regelingen aangevuld met bijlage rekenvoorbeelden en modelregels (voorbeeldartikelen).

7 BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN -> GEBIEDSOVERSTIJGENDE VOORZIENINGEN

Alkmaar is in beweging. We hebben de ambitie om te groeien en daar werken we samen met investeerders en vele initiatiefnemers hard aan. Het vastgoed wordt voornamelijk door marktpartijen ontwikkeld. De gemeente investeert op haar beurt op diverse plekken in Alkmaar om de stad bereikbaar, groen en leefbaar te houden. Dat is goed voor onze inwoners, maar ook voor investeerders in onze stad. Het houdt onze stad aantrekkelijk om in te wonen en te verblijven. De Wet ruimtelijke ordening kende een instrumentarium om particuliere vastgoedontwikkelaars mee te laten betalen aan deze investeringen. Daar ging de Nota bovenwijkse voorzieningen Alkmaar over. Het gaat om kosten aan zogenaamde ‘gebiedsoverstijgende’ infrastructuur (wegen, openbare ruimte, parkeren, maatschappelijke investeringen e.d.). Deze infrastructuur komt ten gunste aan meerdere bouwlocaties (exploitatiegebieden), bijvoorbeeld een verbetering van de ring van Alkmaar, oeververbindingen over het Kanaal en om openbare fietsstallingen of een grote groenvoorziening voor de hele stad. Op 23 januari 2020 heeft de gemeenteraad voor de eerste maal ingestemd met de Nota bovenwijkse voorzieningen. Op basis hiervan gingen projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bijdragen aan de financiering van bovenwijkse voorzieningen (in een bedrag per te ontwikkelen m²).

Een eenduidige methode zorgt voor transparantie richting initiatiefnemers. Om alle vastgoedprojecten gelijk te behandelen wordt naast het verhalen van de bijdrage bij derden, ook bijgedragen vanuit gemeentelijke grondexploitaties (eigen grondverkoop). Vanwege het dynamische karakter van zowel de bovenwijkse voorzieningen als van de ontwikkellocaties moest er een jaarlijkse actualisatie plaats vinden. Dat gebeurde gelijktijdig met het opstellen van het Meerjaren Investeringsprogramma (MIP). Het college stelde de geactualiseerde nota vast. Eenmaal per vier jaar moest de nota opnieuw door de raad worden vastgesteld, dus in januari 2024. Daarnaast moet de nota worden aangepast aan de nieuwe omgevingswet, onder ander vanwege gewijzigde definities.

Omdat In de nieuwe Omgevingswet ook het begrip ‘bovenwijkse voorziening’ anders wordt gedefinieerd kan deze term niet meer worden gebruikt voor de voorzieningen waarvoor in de nota een bijdrage wordt gevraagd, zodat de naam van de nota is gewijzigd in de Nota gebiedsoverstijgende voorzieningen. Tevens is de nota enigszins aangepast om aan de nieuwe wetgeving te voldoen. Het kostenverhaal van gebiedsoverstijgende voorzieningen valt binnen de Omgevingswet onder de noemer ‘financiële bijdrage’. Overeenkomstig artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit wordt alleen een financiële bijdrage gevraagd voor verbetering van de fysieke leefomgeving door: ▪ aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, en ▪ aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur. Evenals de Nota bovenwijkse voorzieningen, is deze nieuwe nota met nadruk geen investeringsagenda. Er wordt met de nota geen besluit genomen op de verschillende investeringen en de financiering ervan. De nota gaat uitsluitend over een berekeningssystematiek. In de nota wordt benoemd welk deel, op basis van de huidige inschattingen, voor rekening zou komen van de gemeente en welk deel voor rekening van derden. Daarmee wordt dus ook commitment gevraagd van de gemeente, maar meer niet.

De financieringsvraag van investeringen komt pas aan bod wanneer daadwerkelijk investeringsbesluiten genomen worden. De Omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor het sluiten van een overeenkomst over een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Vereist is een grondslag in een omgevingsvisie of een omgevingsprogramma. De Nota Gebiedsoverstijgende voorzieningen, die op 18 december 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad, geldt op grond van de overgangsbepaling als omgevingsprogramma. Het college heeft dit bij besluit van 9 januari 2024 kenbaar gemaakt. De nota zal in de toekomst via beleidsregels in een omgevingsplan worden geborgd en in de nieuwe omgevingsvisie zal het gebiedsoverstijgend kostenverhaal worden benoemd.

8

DE FACTOR TIJD IN DE GRONDEXPLOITATIE

MAXIMALE LOOPTIJD VAN EEN GRONDEXPLOITATIE

De factor tijd is belangrijk in de grondexploitatie, omdat een ontwikkeling van een gebied vaak meerdere jaren duurt. Termijnen van 5 tot 10 jaar zijn gangbaar. Omdat de kosten veelal aan het begin worden gemaakt en de opbrengsten veelal aan het eind, moet financieel een correctie plaatsvinden. Dit is goed te vergelijken met een hypotheek. U koopt als particulier het huis via de bank en die rekent u rente en aflossing zodat u na 30 jaar de hypotheek heeft afgelost. Ook bij de grondexploitatie wordt een rente berekend, die goed gemaakt moet worden door de verkoop van de grond. Zodra de gemeente kosten maakt, van grondverwerving tot planvorming tot en met bouw- en woonrijp maken, moeten hier dus rentekosten over worden betaald.

De commissie BBV had in haar Notitie Grondexploitaties 2016 een richttermijn gesteld voor de duur van een grondexploitatie van maximaal 10 jaar (voortschrijdend). Hier kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd door de raad en verwantwoord in de jaarstukken) van worden afgeweken. Voor langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen, waaronder in elk geval dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar.

Om te voorkomen dat de kosten te ver voor de baten vooruit lopen, moet gestuurd worden op kasstromen. De badkuip aan financiering moet worden opgeknipt naar kleinere teiltjes aan financieringslasten. Dit kan bijvoorbeeld door: ▪ plan optimaliseren; ▪ kosten faseren en flexibiliseren; ▪ inzetten op ‘incasseren’ opbrengsten (versnellen); ▪ acceptabele en handzame afspraken om ‘schotten’ in te bouwen; ▪ flexibele grondexploitatie met differentiatie naar projecten, fasen, deelgebieden.

Deze 10 jaar vloeit voort uit de overweging dat in het kader van efficiënte bedrijfsvoering en een juiste waardering en resultaatbepaling moet worden bezien of de grootte van de grondexploitatie in verhouding staat tot een adequate beheersing van alle aspecten van dat omgevingsplan en hierover verantwoording af te leggen in de begroting en jaarrekening. Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid ten aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico op kostenoverschrijdingen. Vanwege de directe relatie met een juiste waardering en resultaatbepaling is de looptijd van een grondexploitatie daarom bij voorkeur beperkt tot 10 jaar. In de Notitie Grondexploitaties 2023 heeft de commissie BBV met een wijziging in de definitie verduidelijkt dat het is toegestaan om grondexploitaties vast te laten stellen die langer duren dan 10 jaar. De definitie is nu niet beperkend beschreven maar geeft direct aan wat nodig is voor een grondexploitatie met looptijd van langer dan 10 jaar. De gemeenteraad heeft op 12 mei 2016 besloten om de duur van de grondexploitatie Boekelermeer Zuid te handhaven op meer dan tien jaar. Hierbij is onder andere de verplichte beheersmaatregel toegepast dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar.

In het raadsvoorstel voor de actualisatie van deze grondexploitatie van 16 december 2021 is dit besluit herhaald.

9

PARAMETERS IN DE GRONDEXPLOITATIE Bij het uitvoeren van de berekeningen voor de grondexploitatie wordt gebruik gemaakt van rekenparameters. Deze parameters hebben betrekking op: ▪ Kostenstijging ▪ Opbrengstenstijging ▪ Rente In de Notitie Grondexploitaties stelt de commissie BBV de volgende richtlijnen met betrekking tot de parameters: ▪ een verplichte maatregel dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar; ▪ de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet middels een uniforme methodiek berekend worden (vanaf JR 2025 omslagrente); ▪ opname van de uitgangspunten/parameters bij de waardering van de grondexploitaties als verplicht onderdeel van de jaarrekening, samen met de overige toelichtingen op de grondexploitaties. De parameters voor renteverlies en rentewinst zijn in onze gemeente aan elkaar gelijk gesteld. In de volgende paragraaf wordt uitgelegd welke rente gehanteerd wordt. De overige parameters worden door de vakgroep planeconomie jaarlijks getoetst op marktconformiteit, afgestemd met de accountant en verwerkt in de actualisaties voor de jaarrekening en MPG. Er wordt naar gestreefd om binnen alle grondexploitaties dezelfde parameters te hanteren.

Er wordt echter wel onderscheid gemaakt tussen kortlopende (4 jaar) en langlopende exploitaties (5 jaar en langer), omdat de parameters voor de lange termijn lastiger te voorspellen zijn. De onderbouwing van de parameters is gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor die jaarlijks in december gepubliceerd wordt.

Outlook Grondexploitaties Metafoor publicatie December 2024

RENTE IN DE GRONDEXPLOITATIE Voor de renteparameter wordt de Outlook niet als basis genomen, omdat het BBV stellige uitspraken doet over de toerekening van rente aan grondexploitaties. Het toerekenen van rente aan de grondexploitaties is niet verplicht. Als de gemeente besluit om wel rente toe te rekenen, dan gelden de regels van het BBV. In de Notitie Grondexploitaties 2023 heeft de commissie BBV de regels met betrekking tot de rente afgekaderd. De toegestane toe te rekenen rente aan een grondexploitatie moet met ingang van de Jaarrekening 2025 worden gebaseerd op de omslagrente. In de meerjarenbegroting van de grondexploitatie mag met een stabiel rentepercentage gerekend worden, zijnde de omslagrente zoals berekend in jaar van vaststellen/actualisatie van de grondexploitatie, zolang die niet meer dan 0,5% afwijkt van de actueel berekende omslagrente. Er wordt geen onderscheid gemaakt in de renteparameter voor kortlopende en langslopende exploitaties.

Het beleid binnen de gemeente Alkmaar is om wel rente toe te rekenen aan grondexploitaties. De rente wordt toegerekend over de boekwaarde van de grondexploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatiecomplex berekend.

10

WINST- EN VERLIESNEMINGEN EN VOORZIENINGEN

De verplichting van tussentijds winstnemen geldt nu alleen voor grondexploitaties met een resterende looptijd van tien jaar of minder. De commissie BBV doet bovendien een nadrukkelijke aanbeveling om tussentijdse winsten te presenteren in een bestemmingsreserve.

De regels voor het (tussentijds) verlies- en winstnemen zijn vastgelegd in het BBV. Dit houdt onder meer in dat de gemeente het voorzichtigheids- en realisatieprincipe hanteert waar het gaat om winsten en verliezen. Is er sprake van een gepland tekort dan wordt dat verlies onmiddellijk genomen in de vorm van een afboeking of een voorziening. Is er echter sprake van een gepland overschot dan wordt het resultaat gewoonlijk genomen voor zover dat met voldoende zekerheid gerealiseerd is of bij voortdurende onzekerheid pas geheel aan het einde van het proces. Er mag op basis van het BBV niet worden gesaldeerd met exploitaties waarbij een positief saldo wordt verwacht. Winstneming vindt plaats op het moment dat de exploitatie wordt beëindigd en er sprake is van een positief planresultaat. Het gerealiseerde resultaat wordt aan de algemene middelen worden toegevoegd. Het BBV had in 2017 een aanscherping doorgevoerd in de wijze van tussentijdse winstneming. Dit betekent dat de gemeente gehouden is aan de “percentage of completion" (poc) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Een positieve of negatieve stand van de boekwaarde speelt geen rol in de poc-methode.

In de Notitie Grondexploitaties 2023 zijn twee wijzigingen opgenomen voor het verplicht tussentijds winst nemen in de eigen gemeentelijke grondexploitaties.

Er kunnen zich twee situaties voordoen waarvoor een voorziening wordt getroffen: - als de prognose van het resultaat van een actieve grondexploitatie een tekort laat zien; - als de boekwaarde van een nog niet in exploitatie genomen grond hoger is dan de (getaxeerde) marktwaarde. Bij het treffen van een voorziening wordt een last genomen in de jaarrekening van het betreffende verslagjaar. Het jaarrekeningresultaat wordt, na eventuele andere resultaatbestemmingen door de raad, toegevoegd of onttrokken aan de algemene reserve. Het treffen van een voorziening werkt daarmee door in de omvang van de algemene reserve. Dit betekent niet direct dat de gemeente dit geld ook daadwerkelijk kwijt is. Het is aannemelijk dat er in de toekomst aanpassingen worden gedaan binnen de plannen (zoals wijzigingen in het programma, bezuinigingen binnen het plan, enz.) waardoor het verwachte negatieve resultaat kan fluctueren. Jaarlijks wordt bekeken of de getroffen voorzieningen nog wel toereikend zijn of kunnen worden verlaagd. Bij het opmaken van de jaarrekening wordt beoordeeld of de getroffen voorziening op peil is of moet worden verhoogd in verband met verwachte economische en/of marktontwikkelingen. Het omgekeerde is ook mogelijk. Als de prognose van het eindresultaat gunstiger uitvalt, wordt de voorziening verlaagd op basis van een (aantoonbaar) verbeterde prognose van het eindresultaat.

De accountant beoordeelt dergelijke voorstellen expliciet. Als het verwachte plantekort nagenoeg zeker is, wordt geen voorziening ingesteld maar wordt direct verlies genomen ten laste van de algemene middelen. Dit wordt ook wel verliesneming of afwaardering genoemd. Dit geldt voor complexen met een negatief saldo waarbij het niet aannemelijk is dat deze verliezen in de toekomst nog zullen worden goedgemaakt. Vanuit de algemene middelen wordt dan een bedrag in de exploitatie ‘gestort’ om zo de boekwaarde te verlagen.

11

RISICO’S IN DE GRONDEXPLOITATIES Risico’s in grondexploitaties moeten in beginsel binnen de grondexploitatie zelf worden opgelost. Geraamde bedragen zijn altijd schattingen en zeker als er nog geen contracten liggen zit daar altijd onzekerheid in. Kosten kunnen mee- of tegenvallen. In de grondexploitaties is met dergelijke verschillen rekening gehouden doordat er een opslag voor onvoorziene kosten is opgenomen. De weerstandscapaciteit is bedoeld voor risico’s die (eigenlijk) niet verwacht worden. Voor gebeurtenissen die feitelijk buiten de kaders van de grondexploitatie vallen en zouden leiden tot andere uitgangspunten. Het risico-beeld is per grondexploitatie zeer verschillend, afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt en afhankelijk van de reeds gesloten contracten. Niet alle risico’s treden gelijktijdig op, zodat het niet nodig is om het totale risico af te dekken. Gemeentebreed wordt bepaald hoe groot het weerstandsvermogen moet zijn om alle risico’s tezamen te dekken. Het risico dat de grondexploitaties een tekort opleveren maakt hier onderdeel van uit. De gemeente Alkmaar beschikt niet over een algemene reserve grondbedrijf. Er is dus geen ‘eigen’ buffer voor het opvangen van nadelige exploitatiesaldi en risico’s van grondexploitatiescomplexen.

Invloed van type grondbeleid op risicoprofiel De risico’s van grondexploitatie hangen in belangrijke mate af van de (ingenomen) grondpositie van de gemeente en de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot de exploitatie van grond.

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de gronden zelf - van oudsher of door verwerving – in eigendom en ontwikkelt deze gronden voor eigen rekening en risico (winst en verlies). Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving, grondwerkzaamheden en gronduitgifte over aan andere partijen. Het risico van de ontwikkeling ligt bij de andere partij(en). In sommige gevallen neemt de gemeente de gronden tijdelijk in eigendom over om deze bouwrijp te maken en vervolgens weer terug te leveren aan de andere partij(en). Dit is het zogenaamde bouwclaimmodel. Het risico van de ontwikkeling blijft grotendeels bij de andere partij(en) liggen.

Grondexploitaties in Alkmaar Boekelermeer Zuid Jaagpad Oost Olympiapark

beleid actief faciliterend actief

risico* hoog nihil hoog

* risicoprofiel behorend bij vorm van grondbeleid; werkelijk (financieel) risico is afhankelijk van project specifieke omstandigheden en beheersmaatregelen

12

RISICOMANAGEMENT Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken, is inzicht in de risico’s noodzakelijk. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen voorzienbare en onvoorzienbare risico’s.

Voorzienbare risico’s: De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties vormen een onderdeel van de risicobeheersing en de belangrijkste ontwikkelingen daarbij. Daarbij wordt per grondexploitatie een inzicht in de risico’s gegeven. Deze exploitatierisico’s worden zoveel mogelijk gekwantificeerd en afgedekt binnen de betreffende grondexploitatie. Onvoorzienbare risico’s: In de grondexploitaties zijn onvoorziene kosten verwerkt in een algemene post ‘nadere planuitwerking’ of verwerkt in de kostenposten zelf, door een opslag op de eenheidsprijzen of de totale kosten. Hiermee worden de min of meer verwachte meerkosten afgedekt die samenhangen met een nadere uitwerking van plannen (werken van grof naar fijn). Deze post voorziet onder meer in het afdekken van het eventueel hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken ten gevolge van onvoorzienbare risico’s. Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals planologische risico’s, afzetrisico’s en dergelijke. Voor deze risico’s dient een dekking buiten het financiële complex en de grondexploitatie te bestaan. Deze dekking is het zogenaamde weerstandsvermogen. Onderdeel van het risicomanagement is het doorrekenen van “slecht weer” scenario’s voor de grote projecten. Bijvoorbeeld een scenario met een hogere kostenstijging, een lagere opbrengstenstijging of vertraging.

Verder worden de projectgebonden risico’s geïnventariseerd; dit zijn risico’s die specifiek voor een bepaald project gelden. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling, planschade etc. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze worden zo mogelijk gekwantificeerd.

De risico’s en beheersmaatregelen worden op basis van een cyclisch proces (checks and balances) in beeld gebracht. Het doel is meer inzicht te verkrijgen in de risico’s per grondexploitatie en de daarbij behorende beheersmaatregelen.

Rol voor de vakgroep planeconomie is, onder andere: ▪ kennis en discipline om risico’s gestructureerd te inventariseren, prioriteren, financieel te vertalen; ▪ keuzes en consequenties inzichtelijk te maken; ▪ realistische aannames te doen over omvang en doorwerking scenario’s.

13

FASES VAN DE GRONDEXPLOITATIES Op het moment dat een (door de raad vastgestelde) actieve grondexploitatie is er sprake van Bouwgrond in exploitatie (BIE). Naast de lopende grondexploitaties zijn er toekomstige exploitaties die nog niet in exploitatie zijn genomen. Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (kortweg: NIEGG) is meestal anticiperend of strategisch aangekocht. Bij de aankoop is er nog geen grondexploitatie aanwezig, maar er bestaat wel het voornemen om de gronden in de (nabije) toekomst in ontwikkeling te nemen. Voorheen waren deze gronden onderdeel van het ‘product’ grondexploitaties en mochten kosten geactiveerd worden. Met ingang van 1 januari 2016 is deze categorie afgeschaft in het BBV en moeten deze gronden op de balans worden opgenomen onder de materiële vaste activa (MVA) als strategische gronden. Voor deze strategische gronden geldt: ▪ toerekenen van rente en kosten is niet toegestaan; ▪ de waardebepaling van deze gronden vindt plaats op basis van de bestemming van het huidige omgevingsplan en ‘per datum van de waardebepaling’. Wanneer de ruimtelijke plannen voor nog niet in exploitatie genomen gronden concreter vorm krijgen en het voornemen bestaat dat de ontwikkeling op korte termijn zal worden gerealiseerd, wordt een grondexploitatie opgesteld. Zodra deze wordt vastgesteld door de raad is er dus sprake van in exploitatie genomen grond (BIE).

Bij het opstellen van een grondexploitatie wordt de bestaande boekwaarde meegenomen. Tenslotte zijn er exploitaties die al zijn afgerond maar waarvoor nog een bedrag in een voorziening is opgenomen voor lopende of toekomstige verplichtingen. Deze wordt de Voorziening uitgenomen bestemmingsplan genoemd (UBP). Voorbereidingskrediet Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie kan er een voorbereidingskrediet beschikbaar worden gesteld door de raad voor de kosten van voorbereiding van een eventueel in ontwikkeling te nemen plan. Dit krediet

wordt bepaald op basis van een grofmazig ontwikkelingsprogramma en behelst zowel de interne als externe (onderzoek)kosten. Daarnaast kunnen bepaalde uitgaven ten laste worden gebracht van een algemeen jaarbudget, zolang een complex nog niet in exploitatie is genomen (nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld). Bij het vaststellen van het voorbereidingskrediet wordt bepaald of de kosten ten laste van de algemene middelen komen, of worden meegenomen in de op te stellen grondexploitatie als het daadwerkelijk tot ontwikkeling komt. Als op basis van een haalbaarheidsonderzoek een plan niet verder in ontwikkeling wordt genomen, komen reeds gemaakte kosten in elk geval ten laste van de algemene middelen. PLANNING & CONTROL CYCLUS In de planning & control cyclus wordt expliciet gerapporteerd over de voortgang van de grondexploitaties. De begroting geeft aan wat de voornemens zijn voor het komende jaar. In de jaarrekening wordt verslag gedaan over de voortgang van de grondexploitaties. Voorafgaand aan de jaarrekening wordt de meerjaren begroting grondexploitaties (MPG) aan de raad voorgelegd. Hierbij worden alle vastgestelde grondexploitaties geactualiseerd. Op basis van de actuele uitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en de boekwaarden en lopende verplichtingen opgenomen.

Ook wordt getoetst of de planning dient te worden aangepast en/of de aangenomen parameters nog in de pas lopen met de werkelijkheid. Dit resulteert in een (eventuele) bijgestelde verwachte opbrengst c.q. verlies van de ontwikkeling. Indien nodig worden de risico’s bijgesteld. Onderdeel van de actualisaties van de grotere projecten zijn een verschillenanalyse (op de actuele ramingen ten opzichte van de voorgaande ramingen) en wordt gebruik gemaakt van scenario analyses. De MPG wordt in mei voorgelegd aan de raad, zodat de raad eerst beslist over eventueel gewijzigde kaders van de grondexploitaties, alvorens te beslissen over de actualisaties van de grondexploitaties bij de jaarrekening.

14

MODERNISERING GRONDBELEID

kiezen voor een situationeel grondbeleid. Dat bevat een afwegingskader om te komen tot een passende rolkeuze bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Het huidige grondbeleid is aan veranderingen onderhevig. Dit komt enerzijds door de nieuwe Omgevingswet en haar Aanvullingswet grondeigendom, maar anderzijds ook omdat de markt en de veranderende rol van de overheid vraagt om andere samenwerkingsvormen. Traditionele instrumenten zullen aangepast moeten worden aan de gebied specifieke ontwikkeling en de rol van partijen daarin. Ook de toegenomen vraag naar woningen vraagt een andere rol van de overheid. De Nota Grondbeleid 2022 biedt een instrumentarium om hierin de juiste afwegingen te maken.

Binnenstedelijke gebiedstransformatie gaat vaak gepaard met grote investeringen in de openbare ruimte. Vanuit gemeenten worden deze investeringen steeds minder (voor)gefinancierd, mede vanwege een minder actief grondbeleid. Vaak is er ook nog sprake van sterk versnipperd particulier bezit. Dat vraagt om een strategie waarin publieke en private investeerders elkaar vinden in integrale oplossingen met zowel financieel als maatschappelijk rendement.

De twee hoofddoelen van grondbeleid zijn de volgende: 1. Inzicht in de impact van een ontwikkeling 2. Sturing op het realiseren van de gewenste ontwikkelingen We kijken voornamelijk naar de invloed die we willen uitoefenen om een bepaalde gewenste ontwikkeling te realiseren en de mogelijkheden en omstandigheden die we daarvoor hebben. We zien de noodzaak om in te spelen op lokale omstandigheden en behoeften. Om die reden kiezen we in de nieuwe Nota voor een grondbeleid dat niet primair actief of primair faciliterend is. We

15

BEGRIPPENLIJST Algemene reserve: reserve van de Algemene dienst. Apparaatskosten: kosten die door de gemeente worden gemaakt ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van een plan. Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd, maar waarvoor nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden over de inzet van de aanwezige gelden. BBV: Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten. Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd. Bouwgrond in exploitatie (BIE): actieve grondexploitatie; gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Bouwgrond In Exploitatie is een boekhoudkundige post en wordt in de jaarrekening apart vermeld op de financiële balans. Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere). Bovenwijkse voorzieningen: voorzieningen die niet direct aan een bepaald plangebied toegerekend kunnen worden. Cashflow (kasstroom): het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een bepaalde periode of voor een bepaald project.

Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort. Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten en opbrengsten. Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor. Eindwaarde (EW): de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project. GebiedsInvesteringszone (GIZ): een gebied waarin de noodzakelijke kosten voor gebiedsontwikkeling worden betaald door de waardestijging van grond en vastgoed: zowel vanuit bestaande als nieuwe functies. Eigenaren kunnen bijvoorbeeld bijdragen naar rato van profijt. Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders.

(Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen. (Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het grondgebruik bepaald. Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van instrumenten dat wordt ingezet). Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht. Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo. Grondgebruik: de functie die op het betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc. Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond. Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden de vrij op naam prijs van een woning. Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een bepaalde locatie.

Indexering: aanpassing van prijzen aan de inflatie ))kosten- en opbrengstenstijging). Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de planstructuur. Kostenstijging: de jaarlijkse stijging van kosten als gevolg van de tijdwaarde van geld (vergelijkbaar met inflatie), waarmee in de fasering van een grondexploitatie rekening wordt gehouden. Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties. Netto contante waarde (NCW): de waarde van toekomstige kasstromen van een project, uitgedrukt op de actuele waarde (1-1-jaar). Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor. Niet in exploitatie genomen (bouw-)grond (NIEGG): meestal anticiperend of strategisch aangekochte gronden. Bij de aankoop is er nog geen grondexploitatie aanwezig, maar er bestaat wel het voornemen om de gronden in de (nabije) toekomst in ontwikkeling te nemen. Omslagkosten: de kosten van bovenwijkse voorzieningen. Deze kosten dienen over de diverse plannen of over het gehele grondgebruik verdeeld te worden. Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de begroting.

16 Onvoorziene kosten: kosten die niet waren voorzien. Niet te verwarren met risico’s, die wel inzichtelijk zijn. Opbrengstenstijging: de jaarlijkse stijging van opbrengsten waarmee in de fasering van een grondexploitatie rekening wordt gehouden, als gevolg van de tijdwaarde van geld (vergelijkbaar met inflatie). Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en woningen). Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen). Peildatum: de datum waarop de stand van zaken voor de grondexploitaties en de samenstelling van de portefeuille inzichtelijk wordt gemaakt. Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner. Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en externe apparaatskosten (VTU-kosten). Plansaldo: het saldo van een project. Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie). Publiek Private Samenwerking (PPS): samenwerkingsvorm tussen een overheid en een of meer private ondernemingen.

Reserve grondexploitaties: De specifiek ingestelde reserve, waarin alleen de winsten en verliezen uit grondexploitaties wordt verrekend. Residuele waarde (kantoren): het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren. Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden. Revolverend fonds: een middel dat ingezet kan worden voor omvangrijke en langjarige voorinvesteringen ten behoeve van binnenstedelijke gebiedstransformaties. Een dergelijk fonds kan aangewend worden voor de uitkoop van bedrijven, sloop en sanering, maar ook voor flankerende investeringen in infrastructuur en bereikbaarheid. Kenmerk van zo’n fonds is dat het geld op termijn ook weer terug moet komen. Het is geen subsidie. Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen. Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen.

Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling

van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan. Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die gronden. Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Dit moet plaatsvinden via een raadsvoorstel. Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus buurtwegen en buurtgroen. Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht. Verliesvoorziening: de voorziening die wordt aangehouden om verwachte negatieve resultaten op grondexploitaties in de toekomst te kunnen afdekken. Voorziene verliezen moeten conform BBV-regelgeving direct worden gereserveerd. Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen. Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen. Verwervingskosten: kosten van verwerving. Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet meer wijzigen.

Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening voor een gelijk bedrag aangevuld te worden. Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte. Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd. Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren. VRAGEN? Neem contact op met de vakgroep Planeconomie! Anita van Dalen Barbara Bakker Irene Teerhuis Michael Thoes Peter Lobbes