Bijlage 4. Bijlage Algemene Toelichting MPG 2024

MEERJAREN PROGNOSE Algemene Toelichting GRONDEXPLOITATIES 2024 Kaders en Begrippen

Gemeente Alkmaar April 2024 Jaagpad Oost .

2

ALGEMENE TOELICHTING OP KADERS EN BEGRIPPEN M.B.T. GRONDEXPLOITATIES INHOUDSOPGAVE

De hoofdtekst van de MPG is beknopt van opzet en gaat specifiek in op de Waarom een grondexploitatie …………………………………… 3 Alkmaarse situatie. In deze bijlage vindt u een algemene toelichting op diverse Wat is een grondexploitatie ………………………………………. 4 onderdelen van de grondexploitaties en een verklarende begrippenlijst. Zo kan de Eindwaarde en contante waarde ……………………….………. 4 aandacht uitgaan naar de belangrijke informatie maar blijft de MPG ook Kosten wel of niet toerekenen ………………………………….. 5 toegankelijk voor de lezer die niet zo vertrouwd is met het thema Kostenverhaal …………………………………………………………… 6 grondexploitaties. Bijdrage bovenwijkse voorzieningen ………………………….. 7 De factor tijd en Maximale looptijd ………………………….. 8 Voor een algemene toelichting op het thema grondbeleid verwijzen wij u graag Parameters en Rente ……………………………………………….. 9 naar de Nota Grondbeleid 2022 die op 27 januari 2022 is vastgesteld door de Winst- en verliesnemingen en voorzieningen ……………… 10 gemeenteraad. In deze Nota heeft de raad haar beleidskaders omtrent het Risico’s ……………………………………………………………………… 11 grondbeleid vastgesteld. Risicomanagement ..………………………………………………….. 12 Fases van de grondexploitaties …………………………………. 13 Planning & Control cyclus …………………………………………. 13 Ontwikkelingen op het vakgebied …………………………….. 14 Begrippenlijst ……………………………………………………………. 15 Vragen? …………………………………………………………………….. 16

Een deel van de toelichting in deze bijlage is overgenomen uit de ‘Handreiking grondbeleid voor raadsleden’. Deze circulaire is in oktober 2018 uitgebracht door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). In de handreiking wordt op een korte en bondige wijze geschetst wat grondbeleid inhoudt en welke keuzes een gemeenteraad daarbij kan maken. Daar waar nodig is de informatie geactualiseerd naar de huidige wet- en regelgeving.

3

WAAROM EEN GRONDEXPLOITATIE? Een grondexploitatie wordt door de gemeente opgesteld om inzicht te krijgen in de financiële gevolgen van een voorgenomen ruimtelijk plan. De begroting dient In de omgevingsvisie, beleidsprogramma’s en omgevingsplannen legt de als kader voor onderhandelingen over mogelijke aan- en verkoop van gronden gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de (en/of opstallen) en wordt als basis gebruikt om een exploitatieovereenkomst of gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe exploitatieplan op te stellen. worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente? In omgevingsplannen wordt het voorgenomen beleid vastgelegd in voorschriften In grote lijnen zijn er drie manieren: en regels. Hiermee wordt het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor iedereen ▪ actief: de gemeente is eigenaar van de grond of zal deze nog aankopen, bindend. De normstelling in het omgevingsplan bepaalt uiteindelijk wat wel en maakt de grond bouwrijp, verkoopt het deel waar gebouwen komen aan wat niet gebouwd mag worden, en onder welke voorwaarden. Een de bouwer (particulier, projectontwikkelaar of woningcorporatie) en richt omgevingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. de rest in als openbaar gebied.

De grondexploitatie dient dan om alle kosten en opbrengsten in beeld te brengen en te beheersen; Het gemeentelijk grondbeleid is een belangrijk middel bij de uitvoering van het ▪ faciliterend: de gemeente is geen eigenaar maar maakt wel kosten, zoals omgevingsplan. Grondeigendom (of juist niet) en de mogelijkheden van voor het opstellen van een omgevingsplan of bijvoorbeeld het aanleggen kostenverhaal zijn in hoge mate bepalend bij de keuze tot inzet en de vorm van van wegen en riolering. De grondexploitatie dient dan als basis voor het het gemeentelijk grondbeleid. kostenverhaal middels een exploitatieplan of de Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om andere beleids- exploitatieovereenkomst; doelstellingen te bereiken zoals Woningbouw, Ruimtelijke Ontwikkeling, ▪ publiek-private samenwerking: dit is een mengvorm, waarbij overheid en Economische ontwikkeling en Duurzaamheid. (andere) grondeigenaren afspraken maken over de verdeling van verantwoordelijkheden, kosten, opbrengsten en risico's. De grondexploitatie wordt dan namens alle partijen gezamenlijk opgesteld. Soms wordt de grondexploitatie dan geïntegreerd met de bouwexploitatie (de begroting voor het (ver-)bouwen en verkopen van de gebouwen). Deze geïntegreerde begroting wordt gebiedsexploitatie genoemd.

4

WAT IS EEN GRONDEXPLOITATIE? In de Nota Grondbeleid 2016 was gesteld dat bij planontwikkeling minimaal een De gemeentelijke grondexploitatie budgettair neutraal resultaat wordt nagestreefd. Dit betekent dat alle kosten die bestaat uit een begroting van kosten de gemeente maakt terugverdiend moeten worden uit de planontwikkeling. In en opbrengsten (beschouwd vanuit economisch gunstige tijden is dit makkelijker te realiseren en met name afhankelijk de gemeente). Het saldo van de van verwervingskosten. Het behalen van een budgettair neutraal resultaat zal kosten en de opbrengsten per lastiger worden bij grote binnenstedelijke transformaties. locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan In de Nota Grondbeleid 2022 is het financieel kader breder getrokken, waarbij de zowel positief zijn (opbrengsten mogelijkheid bestaat dat in sommige gevallen een niet-sluitende grondexploitatie hoger dan de kosten), alsook gerechtvaardigd kan worden door de gecreëerde maatschappelijke impact en/of negatief het financieel voordeel in andere gemeentelijke geldstromen. zijn (opbrengsten lager dan de kosten). EINDWAARDE EN CONTANTE WAARDE VAN DE GRONDEXPLOITATIE

Tot de kosten van de De kasstroomoverzichten zijn opgesteld met toepassing van de zogenaamde grondexploitatie kunnen worden ‘Dynamische Eindwaarde Methode’. Bij toepassing van deze methode wordt gerekend (o.a.) rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het o verwerving van gronden en evt. project. In deze berekening komen de volgende begrippen voor. opstallen in het plangebied o tijdelijk beheer Bij een grondexploitatie worden de verwachte kosten en opbrengsten van een o milieukundig, archeologisch, project in de tijd uitgezet (jaarreeksen worden opgesteld). Na afloop van de akoestisch onderzoek e.d. looptijd van het project kunnen van de verwachte opbrengsten alle kosten o bodemsanering, ophogen en (inclusief rente) worden afgetrokken. Dit levert de eindwaarde van een andere grondwerken grondexploitatie op. Vaak wordt hiervoor de afkorting EW gebruikt. Dat is dus de o aanleg van nutsvoorzieningen waarde van een grondexploitatie na afloop van het project, bijvoorbeeld in 2023. en riolering o aanleg en inrichting van de Om meerdere projecten met verschillende looptijden met elkaar te kunnen openbare ruimte vergelijken, is correctie nodig voor de verschillen in looptijd.

Een project dat o planontwikkelingskosten, kosten ambtelijk apparaat bijvoorbeeld een positief resultaat van € 1 miljoen oplevert in 2019 is meer waard o financieringskosten (rente, prijsindexering) dan een ander project dat in 2023 ook € 1 miljoen oplevert. Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de contante waarde op 1 januari van De kosten moeten een causaal verband hebben met de functiewijziging van de het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt hiervoor de afkorting CW grond. Kosten gerelateerd aan de realisatie van opstallen horen niet in een gebruikt. Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde grondexploitatie thuis. is van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven.

Als de belangrijkste bron van opbrengsten gelden de inkomsten uit gronduitgifte. Andere bron van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden.

5

KOSTEN WEL OF NIET TOEREKENEN AAN EEN GRONDEXPLOITATIE Grondexploitatie als melkkoe De inrichting van een grondexploitatie kent een zekere mate van vrijheid, maar is De kern rond het activeren van maatschappelijke kosten op de gemeentebegroting ook gebonden aan regels. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit begroting en is de (aloude) vraag welke kosten in een grondexploitatie horen en welke niet. Deze verantwoording (BBV). vraag speelde in tijden dat de grondbedrijven voor gemeenten als ‘financiële melkkoe’ fungeerden. Naar aanleiding van de crisis bij de gemeentelijke grondbedrijven, verscheen in De grondexploitaties konden makkelijk maart 2012 de ‘Notitie Grondexploitaties’ van de commissie BBV. In de notitie bijdragen aan allerlei maatschappelijke maakte de commissie duidelijk dat aan de hand van de criteria profijt, voorzieningen, zo was de gedachte. proportionaliteit en toerekenbaarheid onderbouwd moet worden welke kosten in Gaandeweg zijn er zo steeds meer kosten een grondexploitatie dan wel op de gemeentebegroting thuishoren. in de gemeentelijke grondexploitaties opgenomen. In 2016 en 2019 heeft de commissie BBV de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties nog eens kritisch onder de loep Met name door de intrede van de genomen.

De reden hiervoor was een aantal ontwikkelingen op het gebied van financiële crisis in 2008 zijn gemeenten (weer) gaan nadenken over de grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op kostenposten in de grondexploitatie. De grondexploitaties kwamen in zeer zwaar grondposities in de jaren van de crisis, de aanbevelingen uit het rapport weer. Veel ontwikkelingen vertraagden en ook de opbrengsten moesten soms fors Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid, en de aankomende naar beneden worden bijgesteld. Gevolg was dat er tekorten ontstonden als niet Omgevingswet. De afbakening was ook onvermijdelijk in het kader van de meer alle kosten in de grondexploitatie gedekt konden worden. In die periode invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten (Vpb). Het heeft kwam de vraag in hoeverre het resultaat van de grondexploitatie te verbeteren was namelijk een bijdrage geleverd in de fiscale discussie over de afbakening van de door kosten uit de grondexploitatie te halen, deze buiten het grondbedrijf te ondernemersactiviteit en de toe te rekenen kosten en opbrengsten. activeren en door middel van rente en afschrijving ten laste van de algemene dienst te brengen.

Het voordeel hiervan was dat de kosten in het grondbedrijf niet ineens De notitie van 2019 moest worden aangepast vanwege de inwerkingtreding van gedekt hoefden te worden, zoals de BBV voorschrijft, maar dat alleen de jaarlijkse de Omgevingswet in januari 2024. Dit betekent dat begrippen zijn aangepast aan rente en afschrijving op de begroting drukt. de nieuwe regelgeving. Tegelijkertijd was de actualisatie aanleiding om een aantal andere verbeteringen door te voeren. Enkele opvallende wijzigingen in nieuwe Notitie Grondexploitaties: ▪ het beginsel dat een grondexploitatie maximaal 10 jaar mag lopen is verdwenen; motivatieplicht voor een langere periode blijft; ▪ tussentijdse winstneming is niet meer verplicht voor een grondexploitatie die nog langer loopt dan 10 jaar; ▪ resultaten van faciliterend en actieve delen van een grondexploitatie mogen gesaldeerd worden; ▪ plankosten die 5 jaar voor aanvang van een grondexploitatie gemaakt zijn, hoeven niet afgeboekt te worden (maar in voorziening); ▪ de aan grondexploitaties toe te rekenen rente wijzigt naar de omslagrente.

6

KOSTENVERHAAL Kostenverhaal in de nieuwe Omgevingswet Uitnodigingsplanologie en organische gebiedsontwikkeling vragen om een andere Als de gemeente zelf eigenaar is van de grond, dan worden de grondkosten wijze van kostenverhaal. Het omgevingsplan biedt ruimere en meer globale verrekend met de opbrengsten van grondverkoop. Deze actieve gemeentelijke mogelijkheden, waardoor te veel variabelen met te grote verschillen in kosten en grondexploitatie wordt gereguleerd door het BBV. opbrengsten ontstaan om op voorhand een grondexploitatie op te stellen. Bij facilitaire grondexploitaties, als er sprake is van particuliere grondeigenaren, De Omgevingswet biedt om die reden nieuwe mogelijkheden voor kostenverhaal, dan geeft de Omgevingswet (Ow) regels en mogelijkheden om de kosten die in waardoor niet reeds bij de totstandkoming van het omgevingsplan een volledige het kader van gebiedsontwikkeling gemaakt worden, te verhalen op partijen die exploitatie voor het gebied bekend hoeft te zijn. In het omgevingsplan worden (een deel van) het gebied ontwikkelen. Deze regels over kostenverhaal zijn exploitatieregels- of voorschriften opgenomen, die pas in het kader van een opgenomen in afdeling 13.6 van de Ow. concreet initiatief nader worden toegepast, bijvoorbeeld bij de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Verplichting Dit betekent voor de gemeente minder plankosten en bestuurlijke lasten tijdens Op basis van de Ow is de gemeente verplicht de kosten van ruimtelijke plannen te de eerste fasen van een ontwikkeling en voor initiatiefnemers een meer op maat verhalen bij die partijen die baat hebben bij de ruimtelijke ontwikkeling. gesneden bijdrage voor hun ontwikkeling. De gemeente kan de kosten middels een privaatrechtelijke spoor verhalen. Dit wordt een anterieure (exploitatie)overeenkomst genoemd. Als dat niet lukt, is de De nieuwe Omgevingswet is vastgesteld in 2016 en is op 1 januari 2024 in werking gemeente verplicht het publiekrechtelijke spoor te volgen door het vaststellen getreden. Via de Aanvullingswet grondeigendom worden verschillende van een kostenverhaalsregels. instrumenten voor grondeigendom, zoals onteigening en stedelijke kavelruil, toegevoegd aan de Omgevingswet. Verder wordt via de Aanvullingswet een Het centrale begrip van het kostenverhaal is de grondexploitatie. In principe aantal wijzigingen aangebracht in de bestaande regeling voor het kostenverhaal. komen alle kosten van de grondexploitatie van een locatie voor kostenverhaal in aanmerking. Ook de inbrengwaarden van de gronden zijn kosten van exploitatie Uitwerking van de Aanvullingswet vindt plaats in het Aanvullingsbesluit net zoals de geraamde kosten van planschade.

De inbrengwaarde (geschatte grondeigendom dat eind 2020 is vastgesteld. Daarmee zijn inhoudelijke en aankoopkosten) is de waarde van de grond en de gebouwen. Ook in aanmerking procedurele bepalingen voor de voorkeursrecht- en de onteigeningsbeschikking, komen bovenwijkse grondexploitatiekosten die van nut zijn voor het de landinrichting en de regels over kostenverhaal aangepast. exploitatiegebied. Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen die van nut zijn voor meer gebieden, zoals een rondweg. Het Ministerie van BZK heeft de afgelopen periode drie handreikingen opgesteld voor de implementatie van grondzaken onder de nieuwe Omgevingswet: In bijlage IV van het Omgevingsbesluit is een kostensoortenlijst opgenomen grondeigendom, kostenverhaal & waarop alle kosten staan die de gemeente in een exploitatieplan mag opnemen financiële bijdragen en en publiekrechtelijk mag verhalen. Kostensoorten die niet op de lijst staan mogen nadeelcompensatie. De handreikingen niet publiekrechtelijk verhaald worden. Gezien het vrijwillige karakter van een geven systematische uitleg van de anterieure overeenkomst kunnen afspraken tussen de gemeente en particuliere wettelijke regelingen aangevuld met initiatiefnemers verder gaan dan de limitatieve lijst in het Omgevingsbesluit.

In de bijlage rekenvoorbeelden en praktijk bepaalt de kostensoortenlijst vaak wel de bandbreedte van de modelregels (voorbeeldartikelen). onderhandelingen. De gemeente mag immers geen misbruik maken van haar bevoegdheden en/of machtspositie. Bovendien is betaalplanologie en baatafroming niet toegestaan.

7

NOTA BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN -> GEBIEDSOVERSTIJGENDE VOORZIENINGEN Omdat In de nieuwe Omgevingswet ook het begrip ‘bovenwijkse voorziening’ anders wordt gedefinieerd kan deze term niet meer worden gebruikt voor de Alkmaar is in beweging. We hebben de ambitie om te groeien en daar werken we voorzieningen waarvoor in de nota een bijdrage wordt gevraagd, zodat de naam samen met investeerders en vele initiatiefnemers hard aan. Het vastgoed wordt van de nota is gewijzigd in de Nota gebiedsoverstijgende voorzieningen. Tevens is voornamelijk door marktpartijen ontwikkeld. De gemeente investeert op haar de nota enigszins aangepast om aan de nieuwe wetgeving te voldoen. Het beurt op diverse plekken in Alkmaar om de stad bereikbaar, groen en leefbaar te kostenverhaal van gebiedsoverstijgende voorzieningen valt binnen de houden. Dat is goed voor onze inwoners, maar ook voor investeerders in onze Omgevingswet onder de noemer ‘financiële bijdrage’. stad. Het houdt onze stad aantrekkelijk om in te wonen en te verblijven. Overeenkomstig artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit wordt alleen een De Wet ruimtelijke ordening kende een instrumentarium om particuliere financiële bijdrage gevraagd voor verbetering van de fysieke leefomgeving door: vastgoedontwikkelaars mee te laten betalen aan deze investeringen.

Daar ging de ▪ aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerken Nota bovenwijkse voorzieningen Alkmaar over. Het gaat om kosten aan van gemeentelijk of regionaal belang, en zogenaamde ‘gebiedsoverstijgende’ infrastructuur (wegen, openbare ruimte, ▪ aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de parkeren, maatschappelijke investeringen e.d.). Deze infrastructuur komt ten gemeentelijke of regionale groenstructuur. gunste aan meerdere bouwlocaties (exploitatiegebieden), bijvoorbeeld een verbetering van de ring van Alkmaar, oeververbindingen over het Kanaal en om Evenals de Nota bovenwijkse voorzieningen, is deze nieuwe nota met nadruk openbare fietsstallingen of een grote groenvoorziening voor de hele stad. geen investeringsagenda. Er wordt met de nota geen besluit genomen op de verschillende investeringen en de financiering ervan. De nota gaat uitsluitend Op 23 januari 2020 heeft de gemeenteraad voor de eerste maal ingestemd met over een berekeningssystematiek. In de nota wordt benoemd welk deel, op basis de Nota bovenwijkse voorzieningen. Op basis hiervan gingen projecten waarbij van de huidige inschattingen, voor rekening zou komen van de gemeente en welk nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bijdragen aan deel voor rekening van derden.

Daarmee wordt dus ook commitment gevraagd de financiering van bovenwijkse voorzieningen (in een bedrag per te ontwikkelen van de gemeente, maar meer niet. De financieringsvraag van investeringen komt m²). Een eenduidige methode zorgt voor transparantie richting initiatiefnemers. pas aan bod wanneer daadwerkelijk investeringsbesluiten genomen worden. Om alle vastgoedprojecten gelijk te behandelen wordt naast het verhalen van de bijdrage bij derden, ook bijgedragen vanuit gemeentelijke grondexploitaties De Omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor het sluiten van een (eigen grondverkoop). overeenkomst over een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een Vanwege het dynamische karakter van zowel de bovenwijkse voorzieningen als gebied. Vereist is een grondslag in een omgevingsvisie of een van de ontwikkellocaties moest er een jaarlijkse actualisatie plaats vinden. Dat omgevingsprogramma. De Nota Gebiedsoverstijgende voorzieningen, die op 18 gebeurde gelijktijdig met het opstellen van het Meerjaren Investerings- december 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad, geldt op grond van de programma (MIP). Het college stelde de geactualiseerde nota vast. overgangsbepaling als omgevingsprogramma. Het college heeft dit bij besluit van 9 januari 2024 kenbaar gemaakt.

Eenmaal per vier jaar moest de nota opnieuw door de raad worden vastgesteld, dus in januari 2024. Daarnaast moet de nota worden aangepast aan de nieuwe De nota zal in de toekomst via beleidsregels in een omgevingsplan worden omgevingswet, onder ander vanwege gewijzigde definities. geborgd en in de nieuwe omgevingsvisie zal het gebiedsoverstijgend kostenverhaal worden benoemd.

8

DE FACTOR TIJD IN DE GRONDEXPLOITATIE MAXIMALE LOOPTIJD VAN EEN GRONDEXPLOITATIE

De factor tijd is belangrijk in de grondexploitatie, omdat een ontwikkeling van een De commissie BBV had in haar Notitie gebied vaak meerdere jaren duurt. Termijnen van 5 tot 10 jaar zijn gangbaar. Grondexploitaties 2016 een richttermijn Omdat de kosten veelal aan het begin worden gemaakt en de opbrengsten veelal gesteld voor de duur van een grondexploitatie aan het eind, moet financieel een correctie plaatsvinden. Dit is goed te vergelijken van maximaal 10 jaar (voortschrijdend). Hier met een hypotheek. U koopt als particulier het huis via de bank en die rekent u kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd rente en aflossing zodat u na 30 jaar de hypotheek heeft afgelost. Ook bij de door de raad en verwantwoord in de grondexploitatie wordt een rente berekend, die goed gemaakt moet worden door jaarstukken) van worden afgeweken. de verkoop van de grond. Zodra de gemeente kosten maakt, van grondverwerving Voor langer durende grondexploitaties moeten tot planvorming tot en met bouw- en woonrijp maken, moeten hier dus aanvullende beheersmaatregelen worden rentekosten over worden betaald. genomen, waaronder in elk geval dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar. Om te voorkomen dat de kosten te ver voor de baten vooruit lopen, moet Deze 10 jaar vloeit voort uit de overweging dat in het kader van efficiënte gestuurd worden op kasstromen.

De bedrijfsvoering en een juiste waardering en resultaatbepaling moet worden badkuip aan financiering moet worden bezien of de grootte van de grondexploitatie in verhouding staat tot een opgeknipt naar kleinere teiltjes aan adequate beheersing van alle aspecten van dat omgevingsplan en hierover financieringslasten. verantwoording af te leggen in de begroting en jaarrekening. Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid ten Dit kan bijvoorbeeld door: aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico ▪ plan optimaliseren; op kostenoverschrijdingen. Vanwege de directe relatie met een juiste waardering ▪ kosten faseren en flexibiliseren; en resultaatbepaling is de looptijd van een grondexploitatie daarom bij voorkeur ▪ inzetten op ‘incasseren’ opbrengsten (versnellen); beperkt tot 10 jaar. ▪ acceptabele en handzame afspraken om ‘schotten’ in te bouwen; ▪ flexibele grondexploitatie met differentiatie naar projecten, fasen, In de nieuwe Notitie Grondexploitaties 2023 heeft de commissie BBV met een deelgebieden. wijziging in de definitie verduidelijkt dat het is toegestaan om grondexploitaties vast te laten stellen die langer duren dan 10 jaar. De definitie is nu niet beperkend beschreven maar geeft direct aan wat nodig is voor een grondexploitatie met looptijd van langer dan 10 jaar.

De gemeenteraad heeft op 12 mei 2016 besloten om de duur van de grond- exploitatie Boekelermeer Zuid te handhaven op meer dan tien jaar. Hierbij is onder andere de verplichte beheersmaatregel toegepast dat geen indexering mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar. In het raadsvoorstel voor de actualisatie van deze grondexploitatie van 16 december 2021 is dit besluit herhaald.

9

PARAMETERS IN DE GRONDEXPLOITATIE

Bij het uitvoeren van de berekeningen voor de grondexploitatie wordt gebruik gemaakt van rekenparameters. Deze parameters hebben betrekking op: Outlook Grondexploitaties Metafoor publicatie December 2023 ▪ Kostenstijging ▪ Opbrengstenstijging RENTE IN DE GRONDEXPLOITATIE ▪ Rente Voor de renteparameter wordt de Outlook niet als basis genomen, omdat het In de Notitie Grondexploitaties stelt de commissie BBV de volgende richtlijnen BBV stellige uitspraken doet over de toerekening van rente aan grondexploitaties. met betrekking tot de parameters: Het toerekenen van rente aan de grondexploitaties is niet verplicht. Als de ▪ een verplichte maatregel dat geen indexering mag worden toegepast gemeente besluit om wel rente toe te rekenen, dan gelden de regels van het BBV. voor opbrengsten later dan 10 jaar; ▪ de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet middels een In de Notitie Grondexploitaties 2023 heeft de commissie BBV de regels met uniforme methodiek berekend worden (vanaf JR 2025 omslagrente); betrekking tot de rente afgekaderd. De toegestane toe te rekenen rente aan een ▪ opname van de uitgangspunten/parameters bij de waardering van de grondexploitatie moet met ingang van de Jaarrekening 2025 worden gebaseerd grondexploitaties als verplicht onderdeel van de jaarrekening, samen met op de omslagrente.

In de meerjarenbegroting van de grondexploitatie mag met de overige toelichtingen op de grondexploitaties. een stabiel rentepercentage gerekend worden, zijnde de omslagrente zoals berekend in jaar van vaststellen/actualisatie van de grondexploitatie, zolang die De parameters voor renteverlies en rentewinst zijn in onze gemeente aan elkaar niet meer dan 0,5% afwijkt van de actueel berekende omslagrente. gelijk gesteld. In de volgende paragraaf wordt uitgelegd welke rente gehanteerd Er wordt geen onderscheid gemaakt in de renteparameter voor kortlopende en wordt. De overige parameters worden door de vakgroep planeconomie jaarlijks langslopende exploitaties. getoetst op marktconformiteit, afgestemd met de accountant en verwerkt in de actualisaties voor de jaarrekening en MPG. Het beleid binnen de gemeente Alkmaar is om wel rente toe te rekenen aan Er wordt naar gestreefd om binnen alle grondexploitaties dezelfde parameters te grondexploitaties. De rente wordt toegerekend over de boekwaarde van de hanteren. Er wordt echter wel onderscheid gemaakt tussen kortlopende (4 jaar) grondexploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per en langlopende exploitaties (5 jaar en langer), omdat de parameters voor de grondexploitatiecomplex berekend. lange termijn lastiger te voorspellen zijn.

De onderbouwing van de parameters is gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor die jaarlijks in december gepubliceerd wordt.

10

WINST- EN VERLIESNEMINGEN EN VOORZIENINGEN De verplichting van tussentijds winstnemen geldt nu alleen voor grondexploitaties met een resterende looptijd van tien jaar of minder. De commissie BBV doet De regels voor het (tussentijds) verlies- en bovendien een nadrukkelijke aanbeveling om tussentijdse winsten te presenteren winstnemen zijn vastgelegd in het BBV. in een bestemmingsreserve. Dit houdt onder meer in dat de gemeente het voorzichtigheids- en realisatieprincipe Er kunnen zich twee situaties voordoen waarvoor een voorziening wordt hanteert waar het gaat om winsten en getroffen: verliezen. - als de prognose van het resultaat van een Bouwgrond in Exploitatie (BIE) een tekort laat zien; Is er sprake van een gepland tekort dan wordt dat verlies onmiddellijk genomen - als de boekwaarde van een nog niet in exploitatie genomen grond hoger in de vorm van een afboeking of een voorziening. Is er echter sprake van een is dan de (getaxeerde) marktwaarde. gepland overschot dan wordt het resultaat gewoonlijk genomen voor zover dat met voldoende zekerheid gerealiseerd is of bij voortdurende onzekerheid pas Bij het treffen van een voorziening wordt een last genomen in de jaarrekening geheel aan het einde van het proces. Er mag op basis van het BBV niet worden van het betreffende verslagjaar.

Het jaarrekeningresultaat wordt, na eventuele gesaldeerd met exploitaties waarbij een positief saldo wordt verwacht. andere resultaatbestemmingen door de raad, toegevoegd of onttrokken aan de algemene reserve. Het treffen van een voorziening werkt daarmee door in de Winstneming vindt plaats op het moment dat de exploitatie wordt beëindigd en omvang van de algemene reserve. Dit betekent niet direct dat de gemeente dit er sprake is van een positief planresultaat. Het gerealiseerde resultaat wordt aan geld ook daadwerkelijk kwijt is. Het is aannemelijk dat er in de toekomst de algemene middelen worden toegevoegd. aanpassingen worden gedaan binnen de plannen (zoals wijzigingen in het programma, bezuinigingen binnen het plan, enz.) waardoor het verwachte Het BBV had in 2017 een aanscherping doorgevoerd in de wijze van tussentijdse negatieve resultaat kan fluctueren. Jaarlijks wordt bekeken of de getroffen winstneming. Dit betekent dat de gemeente gehouden is aan de “percentage of voorzieningen nog wel toereikend zijn of kunnen worden verlaagd.

completion" (poc) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds Bij het opmaken van de jaarrekening wordt beoordeeld of de getroffen naar rato van de voortgang van de voorziening op peil is of moet worden verhoogd in verband met verwachte grondexploitatie winst worden economische en/of marktontwikkelingen. Het omgekeerde is ook mogelijk. Als de genomen. Een positieve of prognose van het eindresultaat gunstiger uitvalt, wordt de voorziening verlaagd negatieve stand van de op basis van een (aantoonbaar) verbeterde prognose van het eindresultaat. De boekwaarde speelt geen rol in de accountant beoordeelt dergelijke voorstellen expliciet. poc-methode. Als het verwachte plantekort nagenoeg zeker is, wordt geen voorziening ingesteld In de Notitie Grondexploitaties maar wordt direct verlies genomen ten laste van de algemene middelen. Dit 2023 zijn twee wijzigingen wordt ook wel verliesneming of afwaardering genoemd. Dit geldt voor complexen opgenomen voor het verplicht met een negatief saldo waarbij het niet aannemelijk is dat deze verliezen in de tussentijds winst nemen in de toekomst nog zullen worden goedgemaakt. Vanuit de algemene middelen wordt eigen gemeentelijke dan een bedrag in de exploitatie ‘gestort’ om zo de boekwaarde te verlagen. grondexploitaties.

11

RISICO’S IN DE GRONDEXPLOITATIES

Risico’s in grondexploitaties moeten in beginsel binnen de grondexploitatie zelf worden opgelost. Geraamde bedragen zijn altijd schattingen en zeker als er nog geen contracten liggen zit daar altijd onzekerheid in. Kosten kunnen mee- of tegenvallen. In de grondexploitaties is met dergelijke verschillen rekening gehouden doordat er een opslag voor onvoorziene kosten is opgenomen.

De weerstandscapaciteit is bedoeld voor risico’s die (eigenlijk) niet verwacht worden. Voor gebeurtenissen die feitelijk buiten Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de gronden zelf - van oudsher of door de kaders van de grondexploitatie verwerving – in eigendom en ontwikkelt deze gronden voor eigen rekening en vallen en zouden leiden tot andere risico (winst en verlies). uitgangspunten. Het risico-beeld is per grondexploitatie zeer Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving, verschillend, afhankelijk van de grondwerkzaamheden en gronduitgifte over aan andere partijen. Het risico van fase waarin het project zich de ontwikkeling ligt bij de andere partij(en). bevindt en afhankelijk van de reeds gesloten contracten. In sommige gevallen neemt de gemeente de gronden tijdelijk in eigendom over om deze bouwrijp te maken en vervolgens weer terug te leveren aan de andere Niet alle risico’s treden gelijktijdig op, zodat het niet nodig is om het totale risico partij(en). Dit is het zogenaamde bouwclaimmodel. Het risico van de ontwikkeling af te dekken. Gemeentebreed wordt bepaald hoe groot het weerstandsvermogen blijft grotendeels bij de andere partij(en) liggen. moet zijn om alle risico’s tezamen te dekken. Het risico dat de grondexploitaties een tekort opleveren maakt hier onderdeel van uit.

Grondexploitaties in Alkmaar beleid risico* De gemeente Alkmaar beschikt niet over een algemene reserve grondbedrijf. Er is dus geen ‘eigen’ buffer voor het opvangen van nadelige exploitatiesaldi en Boekelermeer Zuid actief hoog risico’s van grondexploitatiescomplexen. Jaagpad Oost faciliterend nihil Olympiapark actief hoog Sperwerstraat actief hoog Invloed van type grondbeleid op risicoprofiel De risico’s van grondexploitatie hangen in belangrijke mate af van de Vroonermeer Noord bouwclaim laag (ingenomen) grondpositie van de gemeente en de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen * risicoprofiel behorend bij vorm van grondbeleid; werkelijk (financieel) risico is overgaat tot de exploitatie van grond. afhankelijk van project specifieke omstandigheden en beheersmaatregelen

12

RISICOMANAGEMENT

Om de risico’s te beheersen en bijsturen De risico’s en beheersmaatregelen worden op basis van een cyclisch proces mogelijk te maken, is inzicht in de risico’s (checks and balances) in beeld gebracht. Het doel is meer inzicht te verkrijgen in noodzakelijk. Hierbij kan onderscheid worden de risico’s per grondexploitatie en de daarbij behorende beheersmaatregelen. gemaakt tussen voorzienbare en onvoorzienbare risico’s. Rol voor de vakgroep planeconomie is, onder andere: ▪ kennis en discipline om risico’s gestructureerd te inventariseren, prioriteren, financieel te vertalen; Voorzienbare risico’s: De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties vormen ▪ keuzes en consequenties inzichtelijk te maken; een onderdeel van de risicobeheersing en de belangrijkste ontwikkelingen ▪ realistische aannames te doen over omvang en doorwerking scenario’s. daarbij. Daarbij wordt per grondexploitatie een inzicht in de risico’s gegeven. Deze exploitatierisico’s worden zoveel mogelijk gekwantificeerd en afgedekt binnen de betreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s: In de grondexploitaties zijn onvoorziene kosten verwerkt in een algemene post ‘nadere planuitwerking’ of verwerkt in de kostenposten zelf, door een opslag op de eenheidsprijzen of de totale kosten. Hiermee worden de min of meer verwachte meerkosten afgedekt die samenhangen met een nadere uitwerking van plannen (werken van grof naar fijn). Deze post voorziet onder meer in het afdekken van het eventueel hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken ten gevolge van onvoorzienbare risico’s.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals planologische risico’s, afzetrisico’s en dergelijke. Voor deze risico’s dient een dekking buiten het financiële complex en de grondexploitatie te bestaan. Deze dekking is het zogenaamde weerstandsvermogen.

Onderdeel van het risicomanagement is het doorrekenen van “slecht weer” scenario’s voor de grote projecten. Bijvoorbeeld een scenario met een hogere kostenstijging, een lagere opbrengstenstijging of vertraging. Verder worden de projectgebonden risico’s geïnventariseerd; dit zijn risico’s die specifiek voor een bepaald project gelden. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling, planschade etc. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze worden zo mogelijk gekwantificeerd.

13

FASES VAN DE GRONDEXPLOITATIES wordt bepaald op basis van een grofmazig ontwikkelingsprogramma en behelst zowel de interne als externe (onderzoek)kosten. Daarnaast kunnen bepaalde Op het moment dat een (door de raad vastgestelde) grondexploitatie in uitgaven ten laste worden gebracht van een algemeen jaarbudget, zolang een uitvoering wordt genomen is er sprake van Bouwgrond in exploitatie (BIE). complex nog niet in exploitatie is genomen (nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld). Naast de lopende grondexploitaties zijn er toekomstige exploitaties die nog niet in exploitatie zijn genomen. Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (kortweg: Bij het vaststellen van het voorbereidingskrediet wordt bepaald of de kosten ten NIEGG) is meestal anticiperend of strategisch aangekocht. Bij de aankoop is er laste van de algemene middelen komen, of worden meegenomen in de op te nog geen grondexploitatie aanwezig, maar er bestaat wel het voornemen om de stellen grondexploitatie als het daadwerkelijk tot ontwikkeling komt. Als op basis gronden in de (nabije) toekomst in ontwikkeling te nemen. Voorheen waren deze van een haalbaarheidsonderzoek een plan niet verder in ontwikkeling wordt gronden onderdeel van het ‘product’ grondexploitaties en mochten kosten genomen, komen reeds gemaakte kosten in elk geval ten laste van de algemene geactiveerd worden.

Met ingang van 1 januari 2016 is deze categorie afgeschaft in middelen. het BBV en moeten deze gronden op de balans worden opgenomen onder de materiële vaste activa (MVA) als strategische gronden. Voor deze strategische PLANNING & CONTROL CYCLUS gronden geldt: ▪ toerekenen van rente en kosten is niet toegestaan; In de planning & control cyclus wordt expliciet gerapporteerd over de voortgang ▪ de waardebepaling van deze gronden vindt plaats op basis van de van de grondexploitaties. De begroting geeft aan wat de voornemens zijn voor bestemming van het huidige omgevingsplan en ‘per datum van de het komende jaar. In de jaarrekening wordt verslag gedaan over de voortgang van waardebepaling’. de grondexploitaties. Voorafgaand aan de jaarrekening wordt de meerjaren begroting grondexploitaties (MPG) aan de raad voorgelegd. Hierbij worden alle Wanneer de ruimtelijke plannen voor nog niet in vastgestelde grondexploitaties geactualiseerd. Op basis van de actuele exploitatie genomen gronden concreter vorm krijgen en uitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en de boekwaarden en het voornemen bestaat dat de ontwikkeling op korte lopende verplichtingen opgenomen. Ook wordt getoetst of de planning dient te termijn zal worden gerealiseerd, wordt een worden aangepast en/of de aangenomen parameters nog in de pas lopen met de grondexploitatie opgesteld.

Zodra deze wordt vastgesteld werkelijkheid. Dit resulteert in een (eventuele) bijgestelde verwachte opbrengst door de raad is er dus sprake van in exploitatie genomen c.q. verlies van de ontwikkeling. Indien nodig worden de risico’s bijgesteld. grond (BIE). Bij het opstellen van een grondexploitatie Onderdeel van de actualisaties van de grotere projecten zijn een wordt de bestaande boekwaarde meegenomen. verschillenanalyse (op de actuele ramingen ten opzichte van de voorgaande ramingen) en wordt gebruik gemaakt van scenario analyses. Tenslotte zijn er exploitaties die al zijn afgerond maar waarvoor nog een bedrag in een voorziening De MPG wordt in mei is opgenomen voor lopende of toekomstige voorgelegd aan de raad, zodat verplichtingen. Deze wordt de Voorziening de raad eerst beslist over uitgenomen bestemmingsplan genoemd (UBP). eventueel gewijzigde kaders van Voorbereidingskrediet de grondexploitaties, alvorens te Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie kan er een beslissen over de actualisaties voorbereidingskrediet beschikbaar worden gesteld door de raad voor de kosten van de grondexploitaties bij de van voorbereiding van een eventueel in ontwikkeling te nemen plan. Dit krediet jaarrekening.

14

MODERNISERING GRONDBELEID kiezen voor een situationeel grondbeleid. Dat bevat een afwegingskader om te komen tot een passende rolkeuze bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het huidige grondbeleid is aan veranderingen onderhevig. Dit komt enerzijds door de nieuwe Omgevingswet en haar Aanvullingswet grondeigendom, maar anderzijds ook omdat de markt en de veranderende rol van de overheid vraagt om andere samenwerkingsvormen. Traditionele instrumenten zullen aangepast moeten worden aan de gebied specifieke ontwikkeling en de rol van partijen daarin. Ook de toegenomen vraag naar woningen vraagt een andere rol van de overheid. De Nota Grondbeleid 2022 biedt een instrumentarium om hierin de juiste afwegingen te maken.

Binnenstedelijke gebiedstransformatie gaat vaak gepaard met grote investeringen in de openbare ruimte. Vanuit gemeenten worden deze investeringen steeds minder (voor)gefinancierd, mede vanwege een minder actief grondbeleid. Vaak is er ook nog sprake van sterk versnipperd particulier bezit. Dat vraagt om een strategie waarin publieke en private investeerders elkaar vinden in integrale oplossingen met zowel financieel als maatschappelijk rendement.

De twee hoofddoelen van grondbeleid zijn de volgende: 1. Inzicht in de impact van een ontwikkeling 2. Sturing op het realiseren van de gewenste ontwikkelingen

We kijken voornamelijk naar de invloed die we willen uitoefenen om een bepaalde gewenste ontwikkeling te realiseren en de mogelijkheden en omstandigheden die we daarvoor hebben. We zien de noodzaak om in te spelen op lokale omstandigheden en behoeften. Om die reden kiezen we in de nieuwe Nota voor een grondbeleid dat niet primair actief of primair faciliterend is. We

15

BEGRIPPENLIJST

Algemene reserve: reserve van de Algemene dienst. (Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de Apparaatskosten: kosten die door de gemeente worden gemaakt ten behoeve van de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het voorbereiding en uitvoering van een plan. grondgebruik bepaald. Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd, maar Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden waarvoor nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden over de inzet van de aanwezige gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van gelden. instrumenten dat wordt ingezet). BBV: Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten. Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd. juiste tijdstip op de markt wordt gebracht. Bouwgrond in exploitatie (BIE): gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten raad een grondexploitatie heeft vastgesteld.

Bouwgrond In Exploitatie is een per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo. boekhoudkundige post en wordt in de jaarrekening apart vermeld op de financiële balans. Grondgebruik: de functie die op het betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc. realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond. enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden egaliseren en andere). de vrij op naam prijs van een woning. Bovenwijkse voorzieningen: voorzieningen die niet direct aan een bepaald plangebied Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een toegerekend kunnen worden. bepaalde locatie. Cashflow (kasstroom): het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een Indexering: aanpassing van prijzen aan de inflatie ))kosten- en opbrengstenstijging). bepaalde periode of voor een bepaald project. Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, planstructuur.

dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te Kostenstijging: de jaarlijkse stijging van kosten als gevolg van de tijdwaarde van geld bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij (vergelijkbaar met inflatie), waarmee in de fasering van een grondexploitatie rekening moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en wordt gehouden. waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort. Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het en opbrengsten. geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de risico’s van de lopende grondexploitaties. geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor. Netto contante waarde (NCW): de waarde van toekomstige kasstromen van een project, Eindwaarde (EW): de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het uitgedrukt op de actuele waarde (1-1-jaar). project. Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor.

GebiedsInvesteringszone (GIZ): een gebied waarin de noodzakelijke kosten voor Niet in exploitatie genomen (bouw-)grond (NIEGG): meestal anticiperend of strategisch gebiedsontwikkeling worden betaald door de waardestijging van grond en vastgoed: aangekochte gronden. Bij de aankoop is er nog geen grondexploitatie aanwezig, maar er zowel vanuit bestaande als nieuwe functies. Eigenaren kunnen bijvoorbeeld bijdragen bestaat wel het voornemen om de gronden in de (nabije) toekomst in ontwikkeling te naar rato van profijt. nemen. Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en Omslagkosten: de kosten van bovenwijkse voorzieningen. Deze kosten dienen over de op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders. diverse plannen of over het gehele grondgebruik verdeeld te worden. (Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het begroting. netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen.

16

Onvoorziene kosten: kosten die niet waren voorzien. Niet te verwarren met risico’s, die van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheers- wel inzichtelijk zijn. maatregelen over te gaan. Opbrengstenstijging: de jaarlijkse stijging van opbrengsten waarmee in de fasering van Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van een grondexploitatie rekening wordt gehouden, als gevolg van de tijdwaarde van geld gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die (vergelijkbaar met inflatie). gronden. Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan woningen). alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende bedrijfsgebouwen). exploitatieberekening. Dit moet plaatsvinden via een raadsvoorstel. Peildatum: de datum waarop de stand van zaken voor de grondexploitaties en de Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus samenstelling van de portefeuille inzichtelijk wordt gemaakt. buurtwegen en buurtgroen.

Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht. niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner. Verliesvoorziening: de voorziening die wordt aangehouden om verwachte negatieve Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en resultaten op grondexploitaties in de toekomst te kunnen afdekken. Voorziene verliezen externe apparaatskosten (VTU-kosten). moeten conform BBV-regelgeving direct worden gereserveerd. Plansaldo: het saldo van een project. Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen. Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen. kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling Verwervingskosten: kosten van verwerving. te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie). voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet Publiek Private Samenwerking (PPS): samenwerkingsvorm tussen een overheid en een of meer wijzigen.

Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening meer private ondernemingen. voor een gelijk bedrag aangevuld te worden. Reserve grondexploitaties: De specifiek ingestelde reserve, waarin alleen de winsten en Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om verliezen uit grondexploitaties wordt verrekend. toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het Residuele waarde (kantoren): het verschil tussen de economische waarde van de te weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte. realiseren functies en de kosten om deze te realiseren. Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd. Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren. zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden. Revolverend fonds: een middel dat ingezet kan worden voor omvangrijke en langjarige voorinvesteringen ten behoeve van binnenstedelijke gebiedstransformaties.

VRAGEN? Een dergelijk fonds kan aangewend worden voor de uitkoop van bedrijven, sloop en Neem contact op met de sanering, maar ook voor flankerende investeringen in infrastructuur en bereikbaarheid. vakgroep Planeconomie! Kenmerk van zo’n fonds is dat het geld op termijn ook weer terug moet komen. Het is geen subsidie. Anita van Dalen Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten Barbara Bakker activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan Irene Teerhuis bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de Michael Thoes onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen. Peter Lobbes Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling