Bijlage 2. Overzicht en beoordeling van moties, amendementen en overige wensen en bedenkingen

Inhoudsopgave: 1. Amendement: aanhouden van 50- jarig tijdvak in plaats van tijdvak verkorten naar 25 jaar. 2. Amendement: Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages buiten het centrum de grondwaarde te berekenen door middel van hetzelfde tarief als voor grondgebonden woningen waarbij de grondwaarde omgeslagen wordt over de verschillende appartementen, op basis van vloeroppervlakte. 3. Amendement: Voor het berekenen van de grondwaarde voor sociale huurwoningen van woningcorporaties sociale grondprijzen te rekenen, categorie 1 of 2, afhankelijk van de categorie van de woning. In analogie met de grondprijzennota gemeente Alkmaar. 4. Amendement: (i) In plaats van een minimum- en maximumpercentage van 1 en 3% een vast canonpercentage van 1,5% te hanteren en (ii) vijfjaarlijks de canon te indexeren met de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. 5. Amendement: De canon voor woningen en garages bij de vervroegde canonherziening voor het volgende erfpachttijdvak al vanaf 2025 vast te stellen op basis van een canonpercentage van 1,5%. 6. Amendement: Een algemeen geldige tegemoetkomingsregeling uit te werken voor erfpachters die door het betalen van een erfpachtcanon in financiële problemen komen en welke wordt gepubliceerd op de website van gemeente Alkmaar. 7.

MOTIE Erfpacht eeuwigdurend Het college wordt verzocht om de mogelijkheid tot eeuwigdurende erfpacht uit te werken in de uitgangspunten algemene erfpachtbepalingen. 8. MOTIE 1. De betaling van de canon op te schuiven indien het niet gelukt is om vijf jaar voor het aflopen van het erfpachttijdvak duidelijkheid te geven over de hoogte van de canon en hierbij rekening te houden met de erfpachttijdvakken die later aflopen; 2. De gemeenteraad bij de uitwerking van de uitgangspunten erfpacht op de hoogte te brengen hoe dit uitgevoerd gaat worden. 9. OVERIG (wens via werkgroep erfpacht en vraag van raadslid van PvdA) Het aanbieden van een laagdrempelige deskundigenprocedure indien de erfpachter het niet eens is met de grondwaarde. 10. OVERIG (bedenking van raadslid van VVD) Lind-doctrine in samenhang met het hernoemen van de ‘reserve afkoopsommen erfpacht’ tot de ‘reserve erfpacht’, waarin de netto verkoopopbrengsten van bloot eigendom worden gestort en jaarlijks gelijkmatig onttrokken van 2025 tot 2063 (einde nieuwe erfpachttijdvak):

Begrijpen we goed dat de Lind-doctrine hier verlaten wordt (incidentele baten toevoegen aan algemene reserve; structurele uitgaven dekken met structurele inkomsten)? Het verzoek om hier nogmaals kritisch naar te kijken. 11. OVERIG (wens van raadslid van Christen Unie) 55% aftoppingsregeling graag meenemen. 12. OVERIG (wens van raadslid van Leefbaar Alkmaar) Verzoek om terug te gaan naar de tekentafel en het verzoek om met elkaar in gesprek te gaan. (diverse raadsleden van andere fracties hebben een vergelijkbare wens geuit voor wat betreft het in gesprek gaan). 13. OVERIG (wens van raadsleden van D66, PvdA, CDA, GroenLinks, SP) Opnieuw open en constructief het gesprek aangaan met de woningcorporaties. 14. OVERIG (wens van raadslid van D66) Komen tot een helder en overzichtelijk voorstel ten aanzien van alle betrokkenen. Waarbij de belangen worden afgewogen (ook financieel) voor erfpachters versus de rest van de bewoners. Hierbij een verzoek tot goede communicatie (wens wordt ondersteund door raadslid van PvdD). 15. OVERIG (bedenking/vraag van raadsleden van BAS en SPA) Hoe komt de gemeente tot de grondprijs voor erfpacht van € 425,- per m²? Het raadslid van BAS geeft aan dat op de website een grondprijs van € 200,tot € 500,- per m² vermeld staat. 16.

OVERIG (bedenking/vraag van raadslid van FvD) Kunnen we naar een lager canonpercentage gaan, maar dat de opbrengsten wel kostendekkend blijven (dezelfde inkomsten uit erfpacht behouden als eerst)? Wat gebeurt er als we kiezen voor een canonpercentage van 1% (minimum)? 17. OVERIG (wens/bedenking van raadslid van FvD) Kunnen we er naartoe werken dat er minder huizen op erfpacht staan? 18. OVERIG (bedenking/vraag van raadslid van VVD) Is de korting voor de woningcorporaties wel gewenst? 19. OVERIG (wens/vraag van raadslid van OPA) Vraag om te onderzoeken of de groep gepensioneerden apart kan worden behandeld, aangezien dit een aparte problematiek is. Een voorstel is om hen de mogelijkheid te geven om de canon pas te laten betalen als de woning wordt verkocht. 20. OVERIG (wens van raadslid van SP) Een draagkrachttoets meenemen in de voorstellen. 21. OVERIG (wens werkgroep) Grondprijs laten vaststellen door deskundigen.

1. Amendement: aanhouden van 50- jarig tijdvak in plaats van tijdvak verkorten naar 25 jaar ➢ Amendement aangenomen (Juridische) haalbaarheid: Het amendement is juridisch haalbaar. Argumenten om dit amendement aan te nemen: Bij voortschrijdend inzicht is dit een wenselijk amendement vanuit de gemeente. De gemeente krijgt dan niet over 25 jaar alweer te maken met een canonherziening en de onrustige aanloop daar naartoe. Erfpachters geven daarnaast ook aan dat dit hen voor een langere periode zekerheid biedt. 2. Amendement: Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages buiten het centrum de grondwaarde te berekenen door middel van hetzelfde tarief als voor grondgebonden woningen waarbij de grondwaarde omgeslagen wordt over de verschillende appartementen, op basis van vloeroppervlakte. ➢ Amendement verworpen (Juridische) haalbaarheid: De voorgestelde berekenmethode is niet conform art. 21 lid 5a van de AB1978. Op grond van dit artikel (in samenhang met artikel 8.1) wordt de herziene canon berekend als percentage van de werkelijke grondwaarde. De in het amendement voorgestelde methode leidt niet tot een werkelijke grondwaarde voor appartementsrechten. NB De aanstaande canonherziening vindt plaats op basis van de AB1978. Daarná (als het 2e tijdvak ingaat) worden pas de AB2024 van toepassing.

Het eventueel wijzigen van dit artikel in de AB2024 heeft daarom geen invloed op de aanstaande canonherziening. Argumenten om dit amendement te ontraden: Op grond van art. 21 lid 5a AB1978 mag de canon aan het eind van het tijdvak herzien worden op basis van de werkelijke grondwaarde op dat moment. De door het college voorgestelde grondwaardebepaling voor appartementen, sluit daarbij aan. De in het amendement voorgestelde methode niet. Het gebruiken van dezelfde grondprijs van € 425,- per vierkante meter bij appartementsrechten als bij grondgebonden woningen, sluit niet aan bij een werkelijke grondprijs. De grond onder een appartementencomplex is meer waard per m² omdat op deze grond ook meer waarde aan vastgoed gerealiseerd kan worden. Door de grondwaarde te berekenen als grondquote van 15 (of 20)% van de WOZ-waarde, wordt

de erfpachter al tegemoet gekomen omdat hier al een korting in zit ten aanzien van de werkelijke grondwaarde. Voor het bepalen van de werkelijke grondwaarde, wordt namelijk gekeken naar de marktwaarde. De residuele grondwaardeberekening is hiervoor een erkende methode, die ook door gemeenten (inclusief Alkmaar) vaak gebruikt wordt. De residuele grondwaarde van de grond onder een appartementencomplex = de totale waarde van een appartementencomplex (VON-prijzen van alle appartementen) - de stichtingskosten. In ieder appartement zit dus een deel van de totale residuele grondwaarde (gemiddeld 30-35% van de totale waarde van een appartement). Het aandeel in de grondwaarde kan per appartement verschillen, bijvoorbeeld doordat het ene appartement groter is dan het andere. Omdat de gemiddelde grondwaarde van een appartementencomplex moeilijk in zijn algemeenheid is vast te stellen voor heel Alkmaar en het gebruiksvloeroppervlak (go) per appartementsrecht niet altijd bekend is (hiervoor is een officiële NEN 2580 meting nodig wat kostbaar is), is ervoor gekozen om de WOZ-waarde als basis te gebruiken voor de grondwaardebepaling en hierop een vaste grondquote toe te passen.

3. Amendement: Voor het berekenen van de grondwaarde voor sociale huurwoningen van woningcorporaties sociale grondprijzen te rekenen, categorie 1 of 2, afhankelijk van de categorie van de woning. In analogie met de grondprijzennota gemeente Alkmaar. ➢ Amendement verworpen (Juridische) haalbaarheid: De gemeente heeft geen grondprijsbeleid hiervoor. De Nota Grondprijzen is geschreven voor de realisatie van sociale woningbouw (nieuwbouw). Argumenten om dit amendement te ontraden: In de Nota Grondprijzen staat nadrukkelijk genoemd dat de grondprijzen zijn bedoeld voor de realisatie van sociale woningbouw. Deze prijzen voor het realiseren van sociale woningbouw zijn onder meer laag in verband met de hoge stichtingskosten. Ook moeten bij de realisatie van nieuwbouwwoningen bovenwijkse voorzieningen gerealiseerd worden. Dat hoeft bij bestaande bouw niet. Hier horen derhalve andere grondprijzen bij.

4. Amendement: (i) In plaats van een minimum- en maximumpercentage van 1 en 3% een vast canonpercentage van 1,5% te hanteren en (ii) vijfjaarlijks de canon te indexeren met de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. ➢ Amendement verworpen (Juridische) haalbaarheid: (i) Niet conform aanbeveling BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten), maar aanbevelingen zijn niet verplicht om over te nemen en daarom is het amendement haalbaar. Stellige uitspraken van de BBV moeten wel verplicht opgevolgd worden, maar daar is in dit geval geen sprake van. (ii) De vijfjaarlijkse indexering van de canon staat al uitgewerkt in zowel de huidige als de geactualiseerde AB’s (artikel 21 lid 1 en verder AB1978 en artikel 22 lid 1 en verder van de AB2024). De indexering gebeurt al op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS met betrekking tot de reeks ‘Netto binnenlands product tegen marktprijzen’. Hieruit wordt de aanpassingscoëfficiënt afgeleid. Dit amendement is daarom niet nodig. Argumenten om deze amendementen te ontraden: (i) De aanbeveling van de commissie BBV is om het canonpercentage te relateren aan de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt het canonpercentage mee. Veel gemeenten hebben deze aanbeveling overgenomen.

Door een canonpercentage voor een heel tijdvak vast te zetten, wordt van deze aanbeveling afgeweken. Met het instellen van een minimum- en maximum canonpercentage wordt niet afgeweken van deze aanbeveling. Het canonpercentage wordt namelijk nog steeds ieder kwartaal bekeken en bij wijziging opnieuw vastgesteld door het college, alleen dan met een minimum of maximum. De canonpercentages waren ten tijde van de vestiging van de erfpachtrechten tussen de 7 en 11%. Het voorgestelde maximum van 3% biedt derhalve al veel zekerheid. Ook kan een vast percentage van 1,5% nadelig werken voor de erfpachter als het canonpercentage op basis van de kapitaalmarkt onder de 1,5% uit zou komen. Omgekeerd kan een vast percentage ook nadelig werken voor de gemeente. De relevante tekst uit de notitie erfpacht gronden van de commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten):

“De door de erfpachter te betalen canonvergoeding is gebaseerd op de grondwaarde van het erfpachtrecht. Om die te kunnen bepalen, wordt er gekeken naar de marktwaarde. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage: grondwaarde x canonpercentage = canon. Het canonpercentage is gerelateerd aan de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. […].” (ii) Dit amendement is niet nodig aangezien de AB1978 en AB2024 hierin al voorzien.

5. Amendement: De canon voor woningen en garages bij de vervroegde canonherziening voor het volgende erfpachttijdvak al vanaf 2025 vast te stellen op basis van een canonpercentage van 1,5%. ➢ Amendement verworpen (Juridische) haalbaarheid: Het toepassen van een percentage van 1,5% voor de vervroegde canonherziening heeft mogelijk financiële consequenties voor de vastgestelde begroting 2025. Argumenten om deze amendementen te ontraden: De aanbeveling van de commissie BBV is om het canonpercentage te relateren aan de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt het canonpercentage mee. Veel gemeenten hebben deze aanbeveling overgenomen. Door een vast canonpercentage vast te stellen voor een heel tijdvak, wordt van deze aanbeveling afgeweken. Met het instellen van een minimum- en maximum canonpercentage wordt niet afgeweken van deze aanbeveling. Het canonpercentage wordt namelijk nog steeds ieder kwartaal bekeken en bij wijziging opnieuw vastgesteld door het college, alleen dan met een minimum of maximum. De canonpercentages waren ten tijde van de vestiging van de erfpachtrechten tussen de 7 en 11%. Het voorgestelde maximum van 3% biedt derhalve al veel zekerheid. Ook kan een vast percentage van 1,5% nadelig werken voor de erfpachter als het canonpercentage op basis van de kapitaalmarkt onder de 1,5% uit zou komen.

Naast dat een vast percentage nadelig kan werken voor de erfpachter kan dit ook nadelig werken voor de gemeente. De relevante tekst uit de notitie erfpacht gronden van de commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten):

“De door de erfpachter te betalen canonvergoeding is gebaseerd op de grondwaarde van het erfpachtrecht. Om die te kunnen bepalen, wordt er gekeken naar de marktwaarde. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage: grondwaarde x canonpercentage = canon. Het canonpercentage is gerelateerd aan de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. […].” 6. Amendement: Een algemeen geldige tegemoetkomingsregeling uit te werken voor erfpachters die door het betalen van een erfpachtcanon in financiële problemen komen en welke wordt gepubliceerd op de website van gemeente Alkmaar. ➢ Amendement verworpen (Juridische) haalbaarheid: Het uitwerken van financiële oplossingen is haalbaar. Argumenten om dit amendement te ontraden: Wij streven ernaar om een pakket aan oplossingen op te nemen in het definitieve collegevoorstel. Eventuele nadere regels over de uitvoering zullen bij aanvang van de canonherziening klaarliggen. Hieruit zal duidelijk blijken in welke situatie een erfpachter zich op welke oplossing kan beroepen. Dit zal ook op diverse wijzen (bijvoorbeeld via de website) worden gecommuniceerd met erfpachters. Wij onderzoeken op dit moment nog hoe wij het beste met deze situatie om kunnen gaan. En wat de opties zijn voor de erfpachters die het nodig hebben. Hiervoor is tijd nodig.

Daarom is dit nog niet uitgewerkt in het huidige college- en raadsvoorstel, maar is hierin wel vermeld, dat hieraan wordt gewerkt. Een uitwerking volgt in het definitieve voorstel en een amendement is derhalve niet nodig. Het uitgangspunt is dat de gemeente in gesprek gaat met de erfpachters die de nieuwe erfpachtcanon niet kunnen betalen. Deze erfpachters kunnen zich, na het bekend worden van de nieuwe canon, bij de gemeente melden. De gemeente gaat dan, samen met deze erfpachters, op zoek naar een oplossing. Er wordt dan gekeken naar een passende regeling, binnen het pakket aan oplossingen.

7. MOTIE Erfpacht eeuwigdurend Het college wordt verzocht om de mogelijkheid tot eeuwigdurende erfpacht uit te werken in de uitgangspunten algemene erfpachtbepalingen. ➢ Motie verworpen

(Juridische) haalbaarheid: Juridisch mogelijk. Argumenten om deze motie te ontraden: Het voortzetten van het stelsel van voortdurende erfpacht voorkomt dat er verschillende erfpachtstelsels naast elkaar bestaan. Een natuurlijk moment voor een overstap zou het einde van een erfpachttijdvak kunnen zijn. Echter, niet alle erfpachttijdvakken lopen gelijktijdig af, waardoor er verschillende erfpachtstelsels naast elkaar gaan gelden. Het kan ook voorkomen dat een erfpachter niet wenst over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Een nieuw erfpachtstelsel is daarnaast erg bewerkelijk. Er moet veel onderzoek worden verricht en adviezen worden ingewonnen over de gevolgen (in alle opzichten) van een ander erfpachtstelsel. Ook zijn dan nieuwe erfpachtvoorwaarden noodzakelijk en kan niet worden volstaan met actualisering van de huidige erfpachtvoorwaarden. Bovendien heeft het instellen en de uitwerking van een geheel nieuw erfpachtstelsel ook gevolgen voor de planning en kosten. Bij het instellen van het eeuwigdurende erfpachtstelsel moet de uitwerking weer van vooraf aan beginnen. Hierdoor kunnen de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet minimaal twee jaar voordat het erfpachttijdvak afloopt worden aangezegd, conform het bepaalde in art. 22 lid 3 van de AB1978. Ook is er geen ontkomen aan aanzienlijk extra kosten. Er moet weer opnieuw informatie en advies ingewonnen worden.

Voor de uitwerking is daarnaast extra capaciteit benodigd. 8. MOTIE 1. De betaling van de canon op te schuiven indien het niet gelukt is om vijf jaar voor het aflopen van het erfpachttijdvak duidelijkheid te geven over de hoogte van de canon en hierbij rekening te houden met de erfpachttijdvakken die later aflopen; 2. De gemeenteraad bij de uitwerking van de uitgangspunten erfpacht op de hoogte te brengen hoe dit uitgevoerd gaat worden. (Juridische) haalbaarheid: Ad 1. Dit is niet conform de art 21 lid 7 van de AB1978 Ad 2. Dit is mogelijk.

Argumentatie om deze motie te ontraden: Op grond van art. 21 lid 7 van de AB1978 hoeft de gemeente pas uiterlijk 6 maanden voor het einde van het erfpachttijdvak mededeling te doen aan de erfpachter over de hoogte van de nieuwe canon.

Bij de voorgenomen vervroegde canonherziening zit de gemeente ruimschoots binnen deze termijn. Ook bij de reguliere canonherziening wordt ruimschoots aan deze termijn voldaan, omdat bij de reguliere canonherziening de canon ook ongeveer twee jaar vóór het einde van het tijdvak wordt bekendgemaakt. De in de AB1978 genoemde termijn van 6 maanden is erg kort. Het voorstel is daarom om dit aan te passen naar 2 jaar (conform de huidige praktijk) om erfpachters eerder zekerheid te bieden. Wanneer de gemeente nieuwe erfpachtbepalingen van toepassing wil verklaren, moet de gemeente dat op grond van art. 22 lid 3 van de AB1978 minstens twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak aan de erfpachter meedelen. 9. OVERIG (wens via werkgroep erfpacht en vraag van raadslid van PvdA) Het aanbieden van een laagdrempelige deskundigenprocedure indien de erfpachter het niet eens is met de grondwaarde (Juridische) haalbaarheid: Mogelijk, op verzoek van de erfpachter. Argumentatie: Op grond van de AB1978 kan de erfpachter, die het niet eens is met de grondwaarde die de gemeente voorstelt voor de canonherziening, een verzoek doen om de grondwaarde door drie deskundigen te laten vaststellen. Hiervoor doet de erfpachter een verzoek bij de rechtbank. Dit kan nadat de erfpachter een aanbieding van de gemeente heeft ontvangen waarin de grondwaarde wordt genoemd.

De rechtbank benoemt vervolgens drie deskundigen en zowel de gemeente als de erfpachter dienen vooraf een bedrag in depot te storten. De deskundigen bepalen na advisering voor wiens rekening de kosten zijn. Het deskundigenrapport is bindend. Er wordt nog onderzocht of het noodzakelijk is om een advocaat in te schakelen om deze formele procedure bij de rechtbank te starten. In ieder geval kan deze procedure door erfpachters als een hoge drempel worden ervaren. Een suggestie in de Handreiking erfpacht is om de procedure laagdrempelig en betaalbaar te houden voor de erfpachter. De werkgroep erfpacht heeft eveneens gevraagd om naar een alternatief te kijken.

10. OVERIG (bedenking van raadslid van VVD) Lind-doctrine in samenhang met het hernoemen van de ‘reserve afkoopsommen erfpacht’ tot de ‘reserve erfpacht’, waarin de netto verkoopopbrengsten van bloot eigendom worden gestort en jaarlijks gelijkmatig onttrokken van 2025 tot 2063 (einde nieuwe erfpachttijdvak): Begrijpen we goed dat de Lind-doctrine hier

verlaten wordt (incidentele baten toevoegen aan algemene reserve; structurele uitgaven dekken met structurele inkomsten)? Het verzoek om hier nogmaals kritisch naar te kijken. (Juridische) haalbaarheid: Er zijn alternatieven (zie argumentatie hieronder) maar deze hebben ook onwenselijke nadelen. Argumentatie: De Lind-doctrine wordt niet verlaten omdat er, op basis van de BBV Notitie structurele en incidentele baten en lasten 2024, geen sprake is van incidentele baten bij verkoop van bloot eigendom. We mogen er redelijkerwijs vanuit gaan dat er elk begrotingsjaar inkomsten zullen zijn uit verkoop van bloot eigendom. Bij jaarlijks terugkomende baten, langer dan drie aaneengesloten jaren, gaat de BBV uit van structurele baten. Het maakt daarbij niet uit dat de baten per jaar fluctueren.

11. OVERIG (wens van raadslid van Christen Unie) 55% aftoppingsregeling graag meenemen. (Juridische) haalbaarheid: Het is onduidelijk wat deze wens precies inhoudt. De juridische haalbaarheid is daarom niet te toetsen. Argumentatie: Er zijn diverse juridische constructies die ‘aftopping’ worden genoemd. Hoe deze constructies zich verhouden tot de canonherziening in Alkmaar (en wat precies met de wens wordt bedoeld), is onduidelijk. Bij Amsterdamse erfpacht wordt ‘aftopping’ ingezet bij een bestemmings- en/of bebouwingswijziging. Deze wijziging kan een canonherziening tot gevolg hebben. De nieuwe canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaardestijging te vermenigvuldigen met het canonpercentage op moment van herziening en dit getal bij de oude canon op te tellen. Dit kan tot gevolg hebben dat de canon hoger wordt dan de canon zou zijn bij een fictieve nieuwe uitgifte voor dezelfde bestemming/bebouwing. De aftoppingsregeling beperkt de nieuwe canon tot maximaal de canon bij een fictieve nieuwe uitgifte voor deze bestemming/bebouwing. Ook bij huurtoeslag wordt er van ‘aftopping’ gesproken. De Rijksoverheid spreekt van “aftoppingsgrens, is de grens waarboven de huurtoeslag wordt verlaagd. Het deel van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt voor 65%

vergoed door huurtoeslag. De huurprijs boven de aftoppingsgrens en onder de liberalisatiegrens wordt bij 1 persoons-, mindervalide meerpersoons- en oudere meerpersoons huishoudens voor 40% vergoed door huurtoeslag en bij overige meerpersoons huishoudens voor 0%. Er zijn twee aftoppingsgrenzen die jaarlijks per 1 januari worden vastgesteld. […]” Dit zijn beiden andere situaties. 12. OVERIG (wens van raadslid van Leefbaar Alkmaar) Verzoek om terug te gaan naar de tekentafel en het verzoek om met elkaar in gesprek te gaan. (diverse raadsleden van andere fracties hebben een vergelijkbare wens geuit voor wat betreft het in gesprek gaan) (Juridische) haalbaarheid: Er is geen ruimte om een compleet nieuw voorstel op te stellen. Er is wel ruimte om nogmaals met elkaar in gesprek te gaan. Argumentatie: Op grond van de AB1978 dienen gewijzigde algemene erfpachtbepalingen minimaal 2 jaar voor het einde van een tijdvak aan de erfpachter te worden overhandigd. De eerste erfpachttijdvakken lopen in 2027 af. Dit maakt dat er in 2025 een voorstel moet liggen. Als wijzigingen niet minimaal 2 jaar voor het einde van een tijdvak worden overhandigd aan de erfpachter, gaan deze voorwaarden pas later in. Dit is ongewenst omdat de gewijzigde voorwaarden dan niet direct met ingang van het nieuwe tijdvak van kracht kunnen worden (tenzij erfpachter hiermee instemt).

Daarnaast is een van de uitgangspunten dat erfpachters zo tijdig mogelijk worden geïnformeerd over de voorwaarden voor het nieuwe erfpachttijdvak. 13. OVERIG (wens van raadsleden van D66, PvdA, CDA, GroenLinks, SP) Opnieuw open en constructief het gesprek aangaan met de woningcorporaties. (Juridische) haalbaarheid: Dit is mogelijk. Argumentatie: Het is wenselijk dat er (breed) draagvlak is voor het beleid.

14. OVERIG (wens van raadslid van D66) Komen tot een helder en overzichtelijk voorstel ten aanzien van alle betrokkenen. Waarbij de belangen worden afgewogen (ook financieel) voor erfpachters versus de rest van de bewoners. Hierbij een verzoek tot goede communicatie (wens wordt ondersteund door raadslid van PvdD). • duidelijke opties presenteren (bijvoorbeeld canon betalen, afkopen of kopen bloot eigendom) zodat erfpachters een weloverwogen keuze kunnen maken • op een begrijpelijke manier de communicatie richting erfpachters verder brengen • benoemen waar erfpachters die in financiële problemen komen, zich kunnen melden • relevante (ingangs-)data duidelijk aangeven • groene golf ambtenaar zo lang als mogelijk in stand houden (Juridische) haalbaarheid: Dit is mogelijk. Argumentatie: De voorstellen komen tot stand binnen de vastgestelde uitgangspunten, visie en doelstelling. Hierin zit een belangenafweging, bijvoorbeeld tussen voldoende inkomsten voor de gemeente en een realistische canon voor erfpachters. Hierin zit geen afweging t.o.v. burgers die geen woning op erfpacht hebben. Uit vele vragen, wensen en bedenkingen valt op te maken dat de voorstellen nog niet helemaal duidelijk zijn. Het is mogelijk dit te verbeteren. Dit is ook van essentieel belang richting de erfpachters. 15.

OVERIG (bedenking/vraag van raadsleden van BAS en SPA) Hoe komt de gemeente tot de grondprijs voor erfpacht van € 425,- per m²? Het raadslid van BAS geeft aan dat op de website een grondprijs van € 200,- tot € 500,per m² vermeld staat. (Juridische) haalbaarheid: De vraag over het tot stand komen van de vierkante meter prijs is reeds beantwoord (schriftelijk aangeleverd). Daarnaast is niet duidelijk welke webpagina precies wordt bedoeld. Er staan geen grondprijzen voor de grondwaarde voor bestaande erfpacht voor woningen en garages op de website. De website vermeldt wel diverse andere soorten grondprijzen. Het is niet mogelijk om deze één op één toe te passen op de canonherziening voor erfpachtrechten van woningen en garages.

Argumentatie: De website vermeldt diverse andere soorten grondprijzen, afkomstig uit de Nota Grondprijzen. De grondprijzen zijn afhankelijk van de bestemming (het toegestane gebruik) van de grond. Dit betreft bijvoorbeeld grondprijzen voor tuinen, voor bedrijvigheid of voor nieuwbouw. Deze grondprijzen zijn niet één op één te vergelijken met de grondwaarde voor bestaande erfpacht voor woningen en garages. De grondwaarde voor bestaande erfpacht van € 425,- per m² voor woningen en garages is op een zorgvuldige wijze en als volgt tot stand gekomen. Bij het einde van een erfpachtperiode moet de gemeente op grond van de AB1978 de werkelijke waarde van de grond (de marktwaarde) inzichtelijk maken. Deze werkelijke grondwaarde is getoetst aan openbare kengetallen van het Kadaster en aan Realworks en bedraagt € 600,- per m². Realworks is een systeem waarmee NVM- makelaars werken. Deze kengetallen zijn feitelijke en objectief en betreffen derhalve geen bandbreedtes zoals bijvoorbeeld op websites worden geformuleerd. De werkelijke grondwaarde kan daarom niet ter discussie staan. De gemeente is vervolgens vrij om een depreciatie (korting) te geven om tot een grondslagwaarde te komen voor het berekenen van de canon. De gemeente Alkmaar geeft een korting van 30% op de werkelijke grondwaarde wat resulteert in een erfpachtgrondwaarde van € 425,- per m².

Resumerend: bij het einde van het erfpachttijdvak moet de gemeente de werkelijke grondwaarde in beeld brengen. Op basis daarvan wordt de canon berekend. De gemeente past een depreciatie toe om tot een erfpachtgrondwaarde te komen. Bij het tot stand komen van de werkelijke grondwaarde zijn een viertal taxateurs geconsulteerd die € 600,- per m² hebben onderschreven. 16. OVERIG (bedenking/vraag van raadslid van FvD) Kunnen we naar een lager canonpercentage gaan, maar dat de opbrengsten wel kostendekkend blijven (dezelfde inkomsten uit erfpacht behouden als eerst)? Wat gebeurt er als we kiezen voor een canonpercentage van 1% (minimum)? (Juridische) haalbaarheid: Het voorstel is juridisch haalbaar, maar financieel niet. Argumentatie: Bij erfpacht is er geen sprake van kostendekkendheid. Bij een canonpercentage van 1% en ongewijzigde grondwaardebepaling, zullen de inkomsten voor de gemeente lager worden dan de huidige inkomsten en krijgt de gemeente te maken met een begrotingstekort.

17. OVERIG (wens/bedenking van raadslid van FvD) Kunnen we er naartoe werken dat er minder huizen op erfpacht staan? (Juridische) haalbaarheid: Hier zijn juridische mogelijkheden, maar het is niet zomaar mogelijk om bestaande erfpachtrechten te beëindigen. Dit heeft veel juridische implicaties en consequenties. Daarnaast betreft dit hoofdzakelijk een politieke keuze. Argumentatie: De gemeente heeft op dit moment geen actief erfpacht uitgiftebeleid voor woningen. Dit betekent dat er bijna geen nieuwe woningen meer in erfpacht worden uitgegeven. Daarnaast is er in 2007 een initiatiefvoorstel ‘erfpacht’ aangenomen, waardoor erfpachters in de meeste gevallen de optie hebben om de bloot eigendom (grond) te kopen waardoor de erfpacht stopt. Dit is een keuze van de erfpachter zelf. Behalve bij appartementsrechten; dan moet de hele VvE dit samen beslissen. Bij het kopen van de bloot eigendom moet de erfpachter een koopsom betalen. Dit zal niet voor alle erfpachters wenselijk/mogelijk zijn. Het kopen van de bloot eigendom gaat de gemeente wel actief aanbieden wanneer erfpachters hun aanbieding ontvangen voor de canonherziening. Naast de jaarlijkse canonbetalingen en afkoop (vooruitbetalen) wordt de verkoop van de bloot eigendom dan ook aangeboden. 18.

OVERIG (bedenking/vraag van raadslid van VVD) Is de korting voor de woningcorporaties wel gewenst? (Juridische) haalbaarheid: Het is toegestaan om met woningcorporaties aparte afspraken te maken voor erfpacht van sociale huurwoningen. Dit is ook wettelijk geregeld door de Europese Unie (toegelaten staatssteun voor woningcorporaties). Argumentatie: Het maken van aparte afspraken met woningcorporaties mag, omdat zij een wettelijke taak hebben voor het sociale woningaanbod en veel geld investeren in de sociale woningbouw in de gemeente Alkmaar. De hoogte van de huur van deze sociale huurwoningen is wettelijk maximaal een bepaald bedrag per maand. Hierdoor betalen de woningcorporaties voor de erfpachtcanon van sociale huurwoningen minder dan andere erfpachters voor wie de canon op de normale manier wordt berekend. Een andere canon voor woningcorporaties komt ook tegemoet aan de prestatieafspraken over het aantal gewenste sociale huurwoningen in Alkmaar.

19. OVERIG (wens/vraag van raadslid van OPA) Vraag om te onderzoeken of de groep gepensioneerden apart kan worden behandeld, aangezien dit een aparte problematiek is. Een voorstel is om hen de mogelijkheid te geven om de canon pas te laten betalen als de woning wordt verkocht. (Juridische) haalbaarheid: Het pakket maatwerkoplossingen voor erfpachters die anders het 2e tijdvak in financiële problemen komen, wordt nog uitgewerkt. De juridische haalbaarheid van dit voorstel wordt ook onderzocht. Argumentatie: De wens houdt in dat de canonbetaling wordt uitgesteld. Er is een aantal onzekerheden, bijvoorbeeld of er bij verkoop wel voldoende overwaarde is, ook eventueel in verband met andere schuldeisers met voorrang. Er moet ook besproken worden of deze verplichting bijvoorbeeld in een notariële akte kan worden opgenomen. Daarnaast dient onderzocht te worden wat de eventuele financiële implicaties zijn. Dit alles is op dit moment nog onvoldoende in beeld. Mocht deze maatwerkoplossing toepasbaar zijn, dan moet in verband met het gelijkheidsbeginsel ook getoetst worden of, naast gepensioneerden, eventueel ook andere/alle erfpachters een beroep moeten kunnen doen op deze regeling. Zie ook Amendement 6. 20. OVERIG (wens van raadslid van SP) Een draagkrachttoets meenemen in de voorstellen.

(Juridische) haalbaarheid: Dit is haalbaar voor wat betreft de maatwerkoplossingen voor erfpachters die in financiële problemen komen na de canonherziening. Argumentatie: Uitgangspunt is dat alle erfpachters hetzelfde worden behandeld. Erfpachters die in financiële problemen komen na de canonherziening, komt de gemeente tegemoet. Deze erfpachters kunnen contact opnemen met de gemeente nadat zij een brief over de canonherziening hebben ontvangen. Zij dienen dan aan te tonen dat het betalen van de canon niet haalbaar is. Hierbij speelt de draagkracht een rol.