Bijlage 1j - 0. Participatieverslag

Kalkovensweg 1, ALKMAAR PARTICIPATIEPLAN

2023-11-29

1. Inhoud 1.

INLEIDING ............................................................................................................................. 3

2.

OMGEVINGSANALYSE ........................................................................................................... 5

3.

4.

2.1

Positie in het gebied ................................................................................................................ 5

2.2

De omgeving ............................................................................................................................ 6

2.3

Huidig bestemmingsplan ......................................................................................................... 6

2.4

Het concept plan ..................................................................................................................... 7

2.5

Invloed van het initiatief op de omgeving............................................................................... 8

2.6

Betrokkenen en belanghebbenden ......................................................................................... 8

2.7

Reeds bestaande knelpunten .................................................................................................. 9

PARTICIPATIELADDER.......................................................................................................... 10 3.1

De treden............................................................................................................................... 10

3.2

De treden voor Kalkovensweg............................................................................................... 10

PARTICIPATIEPLAN .............................................................................................................. 11 4.1

Doel van het participatietraject ............................................................................................ 11

4.2

Wie nemen deel aan het participatietraject en wat is hierin de rol ..................................... 11

4.3

Wat is de invloed van de omgeving ...................................................................................... 11

4.4

Het ParticipatiePro6 .............................................................................................................. 11

4.5

Middelen ............................................................................................................................... 13

4.6

Planning ................................................................................................................................. 13

4.7

Evaluatie ................................................................................................................................ 13

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

2

1. INLEIDING Voor de locatie Kalkovensweg 1 te Alkmaar, gelegen achter de Westerweg is het voornemen om deze te herontwikkelen naar een invulling met circa 26 woningen. Momenteel is de locatie in gebruik bij Veeken Tuinprojecten. Het (concept) plan is ingediend via het woningbouwloket van gemeente Alkmaar en positief beoordeeld. Om de locatie te kunnen herontwikkelen is het wijzigen van het bestemmingsplan een vereiste. Onderdeel van een goede ruimtelijke procedure voor het wijzigen van de bestemming is participatie met de directe omgeving. Een zorgvuldig draagvlak en participatieproces is van groot belang om binnenstedelijke herontwikkelingsopgaves zoals aan de Kalkovensweg 1 vorm te kunnen geven. Het raadplegen van direct omwonenden bij de keuzes die voorliggen zorgt voor een breed gedragen ontwikkeling en voorkomt onnodige vertraging en juridische procedures.

PLANGEBIED

Kalkovensweg

3 Westerweg

Afbeelding 1: locatie plangebied Kalkovenweg 1, Alkmaar

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

Het project is een initiatief van Pro6 Vastgoed. Pro6 Vastgoed ontwerpt en ontwikkelt voor eigen rekening en risico sinds 2011 binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met de focus op woningbouw. Door onze ruime ervaring in binnenstedelijk ontwikkelen zijn we zeer ervaren op het gebied van draagvlakprocessen en het integreren van de vele omgevingsfactoren die een rol kunnen spelen voor, tijdens en na de ontwikkeling. Ons zorgvuldige draagvlakproces beperkt het aantal zienswijzen tot een minimum, tegen geen van onze recente projecten in de afgelopen 11 jaar is bezwaar of beroep aangetekend. Hierdoor blijft de doorlooptijd van onze projecten altijd kort. Gemeente Alkmaar heeft middels de notities “Leidraad voor participatie bij ruimtelijke initiatieven” en “Visie op modernisering van participatie bij ruimtelijke initiatieven” (beide juli 2019) een beleid hoe om te gaan met participatie bij projecten binnen de gemeente dat aansluit op de aankomende omgevingswet. De kaders uit het Leidraad sluit volledig aan op de werkwijze van Pro6 Vastgoed, zoals deze ook op andere ontwikkelingen worden gehanteerd. Voorliggend plan van aanpak geeft de handvaten voor het participatietraject bij het project Kalkovensweg 1. Pro6 Vastgoed werkt vanuit een heldere missie: we maken de bebouwde wereld om ons heen steeds een beetje mooier met veel aandacht voor de omgeving.

4

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

2. OMGEVINGSANALYSE 2.1 Positie in het gebied In het plangebied is thans een bedrijfsgebouw aanwezig dat in combinatie met het terrein in gebruik is bij Veeken Tuinprojecten. Het terrein is opgedeeld in 2 kadastrale percelen: 6548, sectie C (2.500m2) en perceel 6547, sectie C (1.220m2). De totale oppervlakte bedraagt derhalve 3.720m2. Het bedrijfsgebouw met een hoogte van circa 7 meter heeft een footprint van circa 250m2 en is in gebruik als kantoor en opslaglocatie. Het plangebied is gelegen tussen de Kalkovensweg, achter de woningen aan de Westerweg en Overkrocht en het spoor. Het plangebied maakt deel uit van het lint tussen de Westerweg en het spoor. Het terrein is te betreden vanaf de Kalkovensweg via een bestaande inritconstructie voerend over perceel 5953, sectie E (2.626m2) Alkmaar.

PLANGEBIED

Kalkovensweg Westerweg

5

Afbeelding 2 en 3 Positie plangebied in de omgeving en kadastrale kaart.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

2.2 De omgeving De huidige functie van de planlocatie kan ten opzichte van de omgeving beschreven worden als een afwijkend element. De omgeving heeft een kleinschalig stenig karakter met vrijstaande en afwisselende bebouwing in een lint, zoals de met diepe achtertuinen aan het plan grenzende woningen van de Westerweg, of in een ensemble als rondom de Overkrocht/Westerweg en het zuidelijk gelegen gedeelte van de Westerweg. Aan de zuidzijde van de Overkrocht aansluitend aan het plangebied staan massa’s in uiteenlopende korrelgrootte, hoofdzakelijk vrijstaande woningen, maar ook een strook garageboxen en een tandartsenpraktijk. Aan de westzijde grenst de planlocatie aan het spoor en de daarachter gelegen appartementengebouw aan de Mondriaanlaan in woonwijk de Hoef.

2.3 Huidig bestemmingsplan De planlocatie maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Alkmaar Zuid-West dat op 2013-05-16 is vastgesteld. De bestemming is ‘Bedrijf’. Op de volledige planlocatie is een bouwvlek aanwezig. De maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 10 meter en het maximale bebouwingspercentage is 50%. De projectlocatie bevindt zich tussen de spoorweg en de achtertuinen van woningen gelegen aan de Westerweg. Voor de realisatie van de voorgenomen planontwikkeling met woningbouw is derhalve een wijziging vereist. Op onderstaande afbeelding is het huidige bestemmingsplan weergegeven.

6

Afbeelding 4 huidig bestemmingsplan

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

2.4 Het concept plan De locatie wordt omzoomd door een robuuste strook groen met veel volwassen bomen. Samen met de solitaire ontsluiting ligt hier een uitgelezen kans om een op zich zelf staand woonbuurtje te ontwikkelen met een geheel eigen identiteit. Het uitgewerkte conceptplan voor dit woonbuurtje kent een gemêleerd woonprogramma bestaande uit 26 woningen: 14 sociale huurappartementen, 5 rijwoningen onder de NHG-grens, 4 tweekappers (vrije sector) en 3 vrijstaande woningen (vrije sector). 54% van het programma is daarmee sociaal, bijna 20% betaalbaar en 26% duur. Dit nieuwe woonbuurtje kenmerkt zich door een uiteenlopend ensemble met een erf-achtige ontsluiting. De grondgebonden woningen staan rondom het gezamenlijke erf terwijl de appartementen en de betaalbare rijwoningen door een nieuwe groene ruimte met elkaar worden verbonden. Op deze plek ontstaat een ontmoetingsruimte waar kinderen kunnen spelen maar waar ook ruimte is voor een gezamenlijk kas. Er wordt een organische padenstructuur geïntroduceerd die niet ophoudt binnen de eigendomsgrenzen van het wijkje maar juist voor verbinding zorgt met de bestaande (groene) omgeving; De rijwoningen die centraal in het plan gesitueerd zijn worden uitgevoerd als tweelaags platte woningen en worden alzijdig vormgegeven.

Doordat de bergingen aan de kop van het blokje worden geplaatst wordt een duidelijke voor- en achterkant voorkomen. De overgang van erf naar privé wordt vormgeven in halfhoge groene hagen. Dit gebeurt ook bij de vrijstaande woningen waarvan de privétuin grenst aan het erf of de groene ruimte. Alleen de tweekappers hebben een duidelijke voor- achterkant. Het appartementenblokje telt 3 lagen en anticipeert qua oriëntatie op het geluid vanuit de spoorlijn. De galerij wordt gesitueerd aan de spoorwegzijde en de privéterrassen, de woonkamers en de slaapkamers, worden gesitueerd aan de groene ruimte.

7

Afbeelding 5 concept plan Kalkovensweg

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

2.5 Invloed van het initiatief op de omgeving Het plangebied heeft een nagenoeg vrije ligging enerzijds door begrenzing met de Kalkovensweg, het spoor, en door de diep gelegen achtertuinen aan de Westerweg. Hierdoor is de afstand van de beoogde bebouwing tot aan de bestaande bebouwing circa 50 meter en is de invloedsfeer daarmee overzichtelijk. Aan de noordzijde van het plan is de afstand met circa 20 meter tot de bebouwing korter en is de invloed wat groter, echter bevindt zicht hier een groene zone met een grote hoeveelheid volwassen groen, aanvullen is hier bij de planvorming rekening gehouden met een blinde zijgevel van het appartementsgebouw. Door de relatief kleine omvang van het plangebied, de fysieke scheiding van het plangebied ten opzichte van de omgeving en de erfontsluiting is een plan te realiseren dat passend is voor de locatie en haar omgeving. In de directe invloedsfeer van het project vallen de noordelijk gelegen bebouwing aan de Overkrocht en de met achtertuinen aangrenzende bebouwing aan de Westerweg. Ten opzichte van de noordelijk gelegen woningen functioneert de groene zone met bestaande volwassen bomen als een fysieke scheiding (zone van circa 8 tot 12 meter breed langs de noord oostelijke planzijde). De invloedsfeer van het voorgenomen plan voor de realisatie van woningbouw is op basis van voorgenoemde overzichtelijk.

De mogelijke gevoeligheden liggen met name in mogelijke invloed van een minimale hoeveelheid extra verkeersbewegingen rondom en naar het plangebied. Het conceptplan maakt gebruik van de bestaande ontsluitingen via de Kalkovensweg welke in de nieuwe situatie behouden zal blijven. 2.6 Betrokkenen en belanghebbenden Voor het participatietraject kan een verdeling gemaakt worden tussen betrokkenen en belanghebbenden. In dit participatietraject zijn de volgende partijen belanghebbenden: -

Eigenaren van de Westerweg 328 t/m 368 (even nummers) Eigenaren van de Westerweg 340 en 342 (gelegen langs de Overkrocht) Eigenaren van de Overkrocht 43 en 45.

De bewoners van de verder gelegen woningen aan de Westerweg, Mondriaanstraat, Beatrixlaan en Oranjelaan zijn niet direct belanghebbenden, maar worden binnen een straal van 100 meter wel betrokken in het traject. Het gaat hierbij om de adressen: -

Eigenaren van de Westerweg 141 t/m 177 (oneven nummers) Eigenaren van de Kalkovensweg 2 t/m 6 (even nummers)

Aanvullend zal Woonwaard Noord Kennemerland (eigenaar van het appartementencomplex gelegen aan de Mondriaanstraat) geïnformeerd worden. Het belang van de belanghebbenden ligt bij: -

Verandering van functie in het gebied; Een nieuw aangezicht / uitzicht door de nieuwe ontwikkeling; Verkeersbewegingen met voornemen voor het realiseren van woningen Gevolgen bouwwerkzaamheden.

Gemeente Alkmaar is als bevoegd gezag en bewaker van de ruimtelijke ordening in de gemeente ook belanghebbende in het participatieproces. Het belang van de gemeente ligt bij: -

bewaking goede participatie/informatie met omgeving (passieve rol); bewaking kwaliteit en uitgangspunten van gemaakte afspraken met de initiatiefnemer.

Op onderstaande afbeelding is inzichtelijk gemaakt welke objecten er binnen een straal van circa 100 meter vanaf de ontwikkellocatie gelegen zijn en waarvan de eigenaren als belanghebbenden of betrokkenen zijn aangemerkt.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

8

9

Afbeelding 6 Overzicht belanghebbenden (rood) en betrokkenen (blauw)

2.7 Reeds bestaande knelpunten Ten tijde van het opstellen van dit plan van aanpak zijn er geen bestaande knelpunten bekend.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

3. PARTICIPATIELADDER 3.1 De treden De participatieladder brengt rangorde aan in de mate van participatie en maakt onderscheid naar rollen en verantwoordelijkheden van participanten en initiatiefnemer. Gemeente Alkmaar heeft binnen haar beleid voor participatie aangegeven dat initiatiefnemers organiseren en de gemeente faciliteert. Hierdoor ontstaat een partnership, ook met omwonenden. De participatieladder bestaat uit 5-tal treden.

Afbeelding 6 participatieladder

3.2 De treden voor Kalkovensweg Voor de ontwikkeling aan de Kalkovensweg zijn conform de ladder in basis de eerste 2 eventueel 3 treden van toepassing. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er uiteindelijk een evenwichtig plan in procedure gebracht zal worden dat in goede samenspraak, aangevuld met ideeën en suggesties vanuit de omgeving totstand is gekomen en zoveel als mogelijk haar goedkeuring heeft gekregen.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

10

4. PARTICIPATIEPLAN 4.1 Doel van het participatietraject Het doel van Pro6 voor dit participatietraject is om de betrokkenen en belanghebbenden helder te informeren over het concept plan dat gemaakt is, waar zorgvuldig is gekeken naar de omgeving, feedback te verzamelen vanuit de omgeving voor optimalisaties van het plan en terugkoppeling(en) te geven van verwerking van de gegeven feedback en uitleg te geven over planprocedures en planning. Dit is de aanpak in een notendop, bij paragraaf Het Participatieproces wordt hier nader op ingegaan. Doelstelling is om een plan te ontwikkelen dat door de omgeving breed wordt gedragen en omarmd wordt. 4.2 Wie nemen deel aan het participatietraject en wat is hierin de rol De beschreven belanghebbenden en betrokkenen als ook de gemeente Alkmaar worden uitgenodigd en betrokken bij het proces. Zowel de ontwikkeling als het stedenbouwkundig plan en de architectuur worden verzorgd door Pro6 Vastgoed. Vanuit ontwikkeling begeleid Pro6 Vastgoed zelf het participatietraject. Alle gebouweigenaren binnen een straal van circa 100 meter zullen worden geïnformeerd over de conceptplannen en krijgen een uitnodiging voor de inloopavond. De bezoekers van de inloopavond zal worden gevraagd om hun suggesties en ideeën voor het plan te delen. De middelen die ingezet worden bij de participatie zullen daar ook op worden afgestemd.

Collectief dient er op gelet te worden dat betrokkenen niet ‘participatie moe’ worden. 4.3 Wat is de invloed van de omgeving De opzet is om te informeren, te raadplegen en indien gewest om advies/feedback te vragen om te komen tot een goed gewogen totaalplan. Tijdens de participatie worden de belangen, ideeën en suggesties in beeld gebracht met elkaar en wordt er onderzocht in welke mate deze van invloed zijn op het concept plan en haar omgeving. Op basis hiervan kan besloten worden om individuele gesprekken te voeren voor maken van specifieke afspraken. 4.4 Het ParticipatiePro6 Bij een goede participatie is het van belang dat eenieder de kans en ruimte krijgt om kennis te nemen van de plannen en hier feedback op te kunnen geven in een veilige omgeving. Onderstaand het stappenplan voor het participatiepro6:

Eerste kennismaking: Eind 2023 begin 2024 zal er een eerste informatiebrief verstuurd worden. De omgeving (belanghebbenden en betrokkenen) worden dan geïnformeerd middels een nieuwsbrief dat de gronden van eigendom zijn veranderd en dat er een voornemen is om de gronden te ontwikkelen en men welkom is op de eerste inloopavond. De omwonenden zijn daarmee op de hoogte van een mogelijke verandering van het gebied naar een nieuwe functie met een toelichting over het vervolg.

Persoonlijk informeren Tijdens de inloop informatie bijeenkomst voor belanghebbenden en betrokkenen worden de geïnteresseerde persoonlijk geïnformeerd middels een posters/presentatieborden. Er wordt bewust gekozen voor een inloop bijeenkomst en niet voor een centrale presentatie. Presentaties zijn vaak éénrichtingsverkeer, waarbij niet iedereen zich wil laten/durft te laten horen, of in een ander scenario één iemand de toon zet en mogelijk anderen overstemd. Middels een inloopbijeenkomst wordt er beter persoonlijke aandacht gegeven en is een gesprek op maat mogelijk. Hierbij kan kennis worden genomen van de eerste concept plannen van Pro6 Vastgoed. Deze bijeenkomst geeft de mogelijkheid voor belanghebbenden om een mening te vormen over het plan, vragen te stellen en/of input te geven welke meegenomen kan worden bij de verdere planvorming.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

11

Feedback Tijdens en na de bijeenkomstavond is er de ruimte tot het geven van feedback middels een reactieformulier. Belanghebbenden en betrokken krijgen tot circa 1 week na de informatiebijeenkomst de mogelijkheid om feedback te geven aan Pro6 Vastgoed. Op deze wijze kunnen we indien gewenst aanvullende informatie delen, feedback ontvangen en eventueel persoonlijke gesprekken inplannen.

Verwerken De verzamelde inbreng uit deze gesprekken wordt als huiswerk meegenomen. Alle suggesties en reacties worden integraal beoordeeld en gewogen. Er wordt concreet gekeken of en hoe de inbreng zo veel mogelijk meegenomen kan worden in de verdere uitwerking van het ontwerp en passen het ontwerp hier mogelijk op aan. Op basis hiervan kan besloten om individuele gesprekken te voeren alvorens er een tweede informatiebijeenkomst wordt ingepland. Nadat mogelijke individuele gesprekken zijn gevoerd, de feedback is verwerkt, wordt de participatie vervolgd en wordt op een nader te bepalen moment een tweede inloop informatiebijeenkomst gehouden. Hierbij wordt dan de verdere uitwerking van het ontwerp getoond. Daarbij wordt een toelichting gegeven op het definitieve ontwerp, de eventuele aanpassingen en de vervolgstappen met betrekking tot procedures. Na de tweede informatie bijeenkomst is het mogelijk dat er nadien nog een informatie bijeenkomst moet worden ingepland danwel dat er individuele gesprekken plaatshebben.

Ruimtelijke procedure Als deze fases zijn afgerond vervolgen we de afstemming met het projectteam van de gemeente en starten we de ruimtelijke procedure. Nadat de ruimtelijke procedures zijn doorlopen en er zicht is op start van de bouwwerkzaamheden zal de omgeving opnieuw schriftelijk of middels een inloopavond geïnformeerd worden over de bouwwerkzaamheden. Namens Pro6 Vastgoed door de civiele aannemer en de bouwkundig aannemer van de woningen. In onderstaand figuur is het participatietraject in beeld uiteengezet:

Afbeelding 7 het participatiepro6 schema

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

12

4.5 Middelen

Informatiebijeenkomsten Voor de interactieve momenten worden de informatiebijeenkomst(en) georganiseerd. Dit zal op een centrale locatie plaatsvinden in de omgeving van het plangebied in de vorm van een inloop waarbij alle betrokkenen en belanghebbenden worden uitgenodigd om mee te doen. Tijdens een bijeenkomst kunnen deelnemers informatie inwinnen middels infoborden en wordt feedback en input gevraagd over bepaalde onderwerpen. Daarnaast kan men terecht bij de Pro6 Vastgoed, haar adviseurs of eventueel de gemeente met vragen of nadere informatie. Na afloop is er voor eenieder ruimte om schriftelijk te reageren middels een reactieformulier. Tevens wordt er gewerkt met een presentielijst om goed inzicht te verkrijgen wie wel en niet aanwezig zijn geweest bij de bijeenkomsten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zal er een verslaglegging plaatsvinden van de bijeenkomsten en de wijze waarop op- en aanmerkingen worden verwerk in het plan.

Individuele gesprekken Parallel aan de uitwerking van het plan waarin mogelijke feedback uit de eerste informatiebijeenkomst zal worden verwerkt kunnen er individuele gesprekken plaatsvinden. Hierin kunnen specifieke onderwerpen die een bepaald gedeelte van de omwonenden/ individu aangaat bespreken/klankborden die uit de eerste informatie bijeenkomst naar voren zijn gekomen en specifieke aandacht behoeft.

Huis- aan huis-brief Om een bijeenkomst kenbaar te maken wordt van een huis- aan huis-brief gebruik gemaakt. Op basis van de vooraf bepaalde contour in de omgeving worden alle adressen aangeschreven in dat gebied (betrokkenen en belanghebbenden).

Projectwebsite Naast de brieven wordt er te zijner tijd een projectwebsite gemaakt waar nieuwsberichten over de voortgang inzake de planvorming gedeeld kunnen worden. 4.6 Planning Globaal is de planning om begin 2024 te starten met de participatie middels bekendmaking van de eerste inloopbijeenkomst. De verwachting is dat het traject van uitwerking en bereiken consensus met de omgeving enkel maanden in beslag zal nemen. De globale totaal planning van het plan is als volgt: -

Q4 2023: opstart project met projectteam gemeente (intern) Q1 2024: informatie bijeenkomst na overeenstemming intentieovereenkomst Q1 2024: individuele gesprekken omgeving en verwerken feedback Q2 2024: 2e informatie bijeenkomst met terugkoppeling aanpassingen plan Q2 2024: start planologische procedure Q4 2024: onherroepelijk omgevingsplan Q4 2024: start verkoop Q1 2025: start bouw

4.7 Evaluatie Na afloop van de participatie zal het traject en proces geëvalueerd worden door betrokken partijen.

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG

13

.

14

PLAN VAN AANPAK PARTICIPATIE KALKOVENSWEG