Bijlage 1. Woonvisie Alkmaar 2040

2.2.4 Skaeve Huse Ook voor mensen met onbegrepen gedrag is er behoefte aan woningen, veelal Skaeve Huse genoemd. Deze mensen kunnen of willen zich niet aanpassen, waardoor zij niet goed gedijen in een reguliere woonomgeving. Dit gaat gepaard met aanzienlijke maatschappelijke kosten en overlast voor omwonenden. Vaak is er sprake van multiproblematiek en middelengebruik. Deze doelgroep is zorgmoe en moeilijk te begeleiden naar passende hulpverlening of interventies. We werken aan een plek waar mensen onvoorwaardelijk mogen wonen, als ze ondanks ondersteuning en hulpverlening niet passen in de wijk. Door hen buiten de woonwijk de ruimte te geven, ontstaat rust bij de andere bewoners in de dorpen en wijken. Ook bij de doelgroep die gebruik maakt van deze voorziening ontstaat zo de rust om te leven als gewenst.

We brengen de zorg naar de inwoners toe en maken afspraken met partijen om dit mogelijk te maken. Woonvisie Alkmaar 2040 | 24

3. Uitvoering

3. Uitvoering Meer betaalbare en toegankelijke woningen • Wij schrappen waar mogelijk en nodig tegenstrijdige en overbodige eisen en regelgeving (in navolging van het landelijke programma STOER) om de woningbouw te versnellen en procedures te vereenvoudigen. Dit is ook van toepassing op nieuw beleid. • Er wordt periodiek overleg gevoerd met betrokken partijen over de voortgang en realisatie van de nieuwbouw en transformatieplannen (voortzetten lokale versnellingstafel). Zo nodig betrekken wij hier ook partijen bij die niet in Alkmaar actief zijn, maar wel kunnen bijdragen aan onze doelstellingen. Bijvoorbeeld beleggers voor de middeldure huur. • Er vindt periodieke monitoring plaats van de woonbehoefte, woonwensen en ontwikkeling van de woningvoorraad. Hierbij monitoren wij onder andere de uitwerking van het beleid op de verschillende prijssegmenten, met name sociaal/goedkoop en middelduur.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 25

3. Uitvoering

• We werken aan een voldoende gevulde planvoorraad van 130% van de woningbouwopgave. • Zowel binnen- als buitenstedelijk zoeken we naar ruimte voor de ontbrekende plancapaciteit. • De inzet is een continue stroom aan nieuwe en vastgestelde (omgevings) plannen voor het benodigde bouwtempo. • We stemmen vroegtijdig af over de doelstelling bij planontwikkelingen, zodat er aan de voorkant duidelijkheid is over het woonprogramma. • We overleggen met het bedrijfsleven en met onderwijsinstellingen over de huisvestingsvraag van talentvolle jongeren en professionals (bijvoorbeeld in het kader van de Regiodeal). • We stellen woningcorporaties in de gelegenheid om sociale huurwoningen toe te voegen. • Met de woningcorporaties maken wij prestatieafspraken over onder andere de netto groei van de sociale huurwoningvoorraad en de huisvesting van aandachtsgroepen. • Samen met de woningcorporaties werken wij plannen uit voor de aanpak van de bestaande wijken en het bestaande bezit van de woningcorporaties. Hiervoor doen wij onder andere een beknopte veerkrachtanalyse van de wijken in Alkmaar. • Met de provincie Noord-Holland maken wij afspraken over het bouwen van woningen in het landelijk gebied, waarbij wij de provinciale beleidskaders maximaal benutten (‘straatje erbij’, maatwerk) • We actualiseren de huisvestingsverordening op basis van vernieuwde weten regelgeving.

• We onderzoeken samen met de woningcorporaties de mogelijkheden om inwoners met maatschappelijke beroepsgroepen en/of lokale binding meer kans te geven op sociale huur- en koopwoningen. • We stimuleren doorstroming van ouderen op de woningmarkt. • We doen onderzoek naar de omvang van de verschillende aandachtsgroepen uit de Wet regie en de bijbehorende huisvestingsvraag. • Over de invulling van de huisvestingsvraag van verschillende aandachtsgroepen uit de Wet regie maken wij afspraken met woningcorporaties (prestatieafspraken), woon-zorg-organisaties en marktpartijen.

• Leefstijl en woonmilieus worden bij aanvang van een initiatief onderwerp van gesprek met de initiatiefnemers en meegenomen in de beoordeling van het initiatief. • Wij roepen initiatiefnemers op om gebruik te maken van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Bij alle nieuwbouwprojecten is sprake van energie­neutraal, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Hiervoor houden wij vast aan de wettelijke, minimale vereisten. • De komende periode tot 2050 worden gemiddeld 1.600 woningen per jaar van het gas gehaald. Dit proces vraagt specifiek aandacht voor de financiën die gepaard gaan met de transitie, zodat deze voor de bewoners betaalbaar blijft. • Samen met bewoners en betrokken organisaties worden wijkuitvoeringsplannen opgesteld voor de meest kansrijke wijken binnen de energietransitie. • In de periode van 2019-2027 realiseren we ten minste 50.000 m² extra groen, en 80.000 m² extra groen voor natuurvriendelijk en insectvriendelijk beheer. • In de periode van 2023-2026 worden circa 5.000 extra bomen geplant om de leefbaarheid in Alkmaar te bevorderen.

Vitale en leefbare wijken • We doen onderzoek naar de omvang van de verschillende aandachtsgroepen uit de Wet regie en de bijbehorende huisvestingsvraag. • De bouwopgave aan woonruimte voor sociale aandachtsgroepen wordt meegenomen bij de bouwproductie van woningen. • Samen met de betrokken partijen werken wij aan leefbare wijken en buurten; nieuwe voorzieningen worden getoetst aan de veerkracht van de wijk. • Met de woningcorporaties maken wij prestatieafspraken over de huisvesting van sociale aandachtsgroepen. • We doen onderzoek naar de haalbaarheid van Skaeve Huse in Alkmaar. • We stemmen de opgave huisvesting aandachtsgroepen af in regioverband volgens het fair share-principe, zodat Alkmaar samen met de buurgemeenten verantwoordelijk is. • Periodiek overleg met betrokken partijen over de voortgang en realisatie van de nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen. • Periodiek overleg met DnoDoen, woningcorporaties, woon/zorgorganisaties en marktpartijen over het beschikbaar maken en houden van woonruimte voor de verschillende vormen van begeleid wonen.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 26

Bijlagen

Woonvisie Alkmaar 2040 | 27

Bijlage 1

Bijlage 1 Begrippen Aandachtsgroepen Mensen met een specifieke woonvraag of die zich in een kwetsbare positie bevinden en daardoor begeleiding en ondersteuning nodig hebben. Deze mensen hebben vaak minder kans op het vinden van een passend thuis. Beschermd wonen Een vorm van wonen onder 24 uurs begeleiding, gericht op mensen die door psychische of psychosociale problemen (tijdelijk) niet zelfstandig kunnen wonen. Betaalbare koopwoning Een koopwoning met een koopsom tot € 405.000 euro (prijspeil betaalbaarheidsgrens 2025) Betaalbare woningen Sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Circulair bouwen Een vorm van bouwen waarbij het doel is om materialen zo lang mogelijk in gebruik te houden, te hergebruiken, te recyclen en te verwerken, waardoor afval en de uitputting van natuurlijke hulpbronnen worden verminderd. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) Een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn. Doorstromer Inwoner die na het verhuizen een zelfstandige woning achterlaten.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 28

Bijlage 1

Dubbele vergrijzing De situatie waarin niet alleen het aantal ouderen in een bevolking toeneemt, maar ook de gemiddelde leeftijd binnen die groep stijgt.

Levensloopbestendige woning Een woning die zo is ontworpen of aangepast dat bewoners er comfortabel in kunnen blijven wonen, ongeacht hun leeftijd of fysieke gesteldheid.

Dure koopwoning Een koopwoning met een koopsom vanaf 405.000 euro (prijspeil 2025).

Liberalisatiegrens De huurgrens die bepaalt of een woning valt onder de sociale huursector of de vrije sector (€ 1.184,82 per maand, prijspeil 2025; maximale huurprijs van woningen met ten hoogste 148 punten in het Woningwaarderingsstelsel.

Extramuralisering Een proces waarbij de zorg die normaal gesproken in een zorginstelling (intramuraal) wordt geleverd, naar de thuissituatie van de cliënt verschuift. Flexwonen Een vorm van (modulaire) huisvesting die zich richt op tijdelijke en verplaatsbare woningen. Kenmerkend is het ‘tijdelijke karakter’ van de woning zelf, de bewoning of het gebruik van een locatie waarop de woning wordt geplaatst. Geclusterde woning Een woning die deel uitmaakt van een complex van minimaal twaalf zelfstandige woningen met een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners. Hiertoe behoren o.a. woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats. Huisvestingsverordening Een gemeentelijke verordening die, op basis van de Huisvestingswet, regels vaststelt over de verdeling van woonruimte binnen een gemeente. Deze regels zijn bedoeld om te zorgen voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woningen, met name in gebieden waar schaarste aan woonruimte voorkomt. Daarnaast kan een huisvestingsverordening regels bevatten over wijziging van de woningvoorraad (splitsen, samenvoegen, etc.). Klimaatadaptatie Het proces van het aanpassen aan een veranderend klimaat, met als doel de negatieve gevolgen te minimaliseren en de kansen te benutten die het veranderende klimaat biedt.

Middeldure koopwoning Een koopwoning die tussen de sociale koopwoningen en de dure koopwoningen in zit, met een maximale koopprijs van € 405.000. Middenhuurwoning Huurwoning die bedoeld is voor huishoudens met een middeninkomen, die te veel verdienen voor sociale huur maar niet de vrije sector kunnen betalen. De huurprijs ligt tussen de liberalisatiegrens en € 1.157,96) per maand (maximaal 187 punten in het Woningwaarderingsstelsel; prijspeil 2025) Natuurinclusief bouwen Een bouwconcept waarbij bewust rekening wordt gehouden met de natuur en biodiversiteit in het ontwerp, de bouw en het beheer van een gebouw of gebied. Het doel is om de natuur op en rondom een gebouw te versterken en te integreren in de gebouwde omgeving, waardoor er meer ruimte voor planten en dieren ontstaat. Nultredewoning Een woning die volledig toegankelijk is zonder traplopen, zowel extern (vanuit de straat) als intern (binnen de woning). Dit betekent dat de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zich allemaal op hetzelfde niveau bevinden, waardoor de woning geschikt is voor mensen met een rollator, rolstoel, of andere mobiliteitsproblemen.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 29

Bijlage 1

Optoppen Het toevoegen van één of meerdere verdiepingen bovenop een bestaand gebouw Plancapaciteit Het aantal woningen dat in de gemeentelijke bouwplannen is opgenomen. Prestatieafspraken Overeenkomsten tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties waarin afspraken worden gemaakt over de volkshuisvestelijke opgave op lokaal niveau. De afspraken zijn gericht op het vastleggen van gezamenlijke inspanningen en verantwoordelijkheden, zoals de nieuwbouw van sociale huurwoningen en de verduurzaming van bestaande woningen. In de Woningwet is het proces vastgelegd rondom het maken van de prestatieafspraken. Regio Alkmaar Het samenwerkingsverband van de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Dijk en Waard, Heiloo en Uitgeest. Sociale huurwoning Een huurwoning met een kale huur die bij aanvang van de huurovereenkomst niet hoger is dan een wettelijk vastgestelde liberalisatiegrens, in 2025 is dat € 900,07 per maand.

Skaeve Huse Kleine, sobere, vrijstaande woningen die bedoeld zijn voor mensen die niet goed in een gewone buurt passen en daar vaak overlast veroorzaken. Skaeve Huse is onder begeleiding wonen, in een rustige omgeving, met weinig prikkels van buitenaf. Spoedzoeker Iemand die door bijzondere omstandigheden dringend een woning nodig heeft, maar niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Veerkrachtige wijk In een veerkrachtige wijk is de samenredzaamheid van bewoners en instituties (scholen, gemeente, corporaties, welzijn, netwerken) voldoende om een verandering in de bewonerssamenstelling (een toenemende concentratie bewoners in een kwetsbare positie) op te vangen. Als die veerkracht ontbreekt, terwijl die wel nodig is, is een wijk kwetsbaar. Vrije sector huur ook wel particuliere huur of geliberaliseerde huur genoemd, is een huursector waar de huurprijs vrij door de verhuurder wordt vastgesteld. Dit betekent dat er geen maximale huurprijs of wettelijke beperkingen zijn (woningen met 187 of meer punten in het Woningwaarderingsstelsel).

Sociale koopwoning Een koopwoning met een maximale koopprijs van € 302.000 VON. STOER Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving; programma van het Nederlandse ministerie van Volkshuisvesting, bedoeld om de bouw van nieuwe woningen te versnellen door het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regels en procedures. Doel is het verminderen van de regeldruk, vereenvoudigen van wet- en regelgeving en het stroomlijnen van procedures.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 30

Bijlage 1

Wet goed verhuurderschap Deze wet heeft als doel om de belangen van huurders en verhuurders meer in balans te brengen en ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan. De wet stelt regels vast met betrekking tot het verhuren van woningen, bijvoorbeeld op het gebied van discriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten, en te hoge waarborgsommen. Woondeal Een regionale afspraak tussen Rijk, provincie en gemeenten over hoeveel woningen er gebouwd moeten worden, waar en voor wie. In de Woondeals worden ook afspraken gemaakt over zaken als betaalbare woningen, locaties en samenwerking. Woonzorgvisie Een integraal beleidsdocument dat de verbinding maakt tussen wonen, zorg, welzijn en ruimtelijke ordening. Woonzorgcentrum Een voorziening waar ouderen wonen en zorg ontvangen, met name wanneer ze niet langer thuis kunnen wonen en intensieve zorg nodig hebben. Het biedt een thuisvervangende omgeving voor mensen die 24-uurszorg en ondersteuning nodig hebben. Zelfbewoningsplicht Een regel die de koper van een woning verplicht deze woning zelf te bewonen gedurende een bepaalde periode. Deze periode kan variëren, maar wordt vaak vastgelegd in de koopovereenkomst. De zelfbewoningsplicht wordt vaak gebruikt om te voorkomen dat woningen worden opgekocht voor investeringsdoeleinden en vervolgens verhuurd.

Zorggeschikte woning Een woning die geschikt is voor mensen die zorg nodig hebben en die vaak deel uitmaakt van een geclusterde woonvorm. Deze woningen zijn rolstoelgeschikt en nultreden, met ruime badkamers en gangen. Ze zijn bedoeld voor mensen die een Wlz-indicatie.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 31

Bijlage 2

Bijlage 2 Instrumenten Om de beleidsdoelstellingen uit de Woonvisie te bereiken kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. Onderstaand een opsomming van instrumenten. Een aantal hiervan worden al toegepast. Inzet van instrumenten is veelal alleen succesvol als er ook handhaving plaatsvindt. Actief grondbeleid Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente zelf actief grond verwerft, bouwen woonrijp maakt en vervolgens verkoopt aan ontwikkelaars of eindgebruikers. Anti-speculatiebeding Een bepaling in een koopcontract van een woning of bouwkavel die de koper verplicht om de woning zelf te bewonen en beperkt de mogelijkheid om de woning binnen een bepaalde periode door te verkopen. Dit beding wordt vaak opgenomen in koopcontracten van nieuwbouwwoningen, vooral in gebieden waar de gemeente wil voorkomen dat woningen worden gekocht met als doel ze snel weer met winst te verkopen (speculeren). Het beding is bedoeld om woningen betaalbaar te houden en beschikbaar voor de beoogde doelgroep. Erfpacht Een recht waarbij iemand (de erfpachter) de grond van een ander (de erfverpachter) mag gebruiken alsof hij eigenaar is, in ruil voor een periodieke betaling, de canon. De erfpachter is verantwoordelijk voor het onderhoud van de grond en opstallen, terwijl de eigenaar de eigenaar van de grond blijft.

Huisvestingsverordening Een gemeentelijke verordening die, op basis van de Huisvestingswet, regels vaststelt over de verdeling van woonruimte binnen een gemeente. Deze regels zijn bedoeld om te zorgen voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woningen, met name in gebieden waar schaarste aan woonruimte voorkomt. Daarnaast kan een huisvestingsverordening regels bevatten over wijziging van de woningvoorraad (splitsen, samenvoegen, etc.).

Omgevingsplan Een gemeentelijk plan dat alle regels bevat over de fysieke leefomgeving in een bepaald gebied. Het omgevingsplan vervangt de oude bestemmingsplannen. Het omgevingsplan kan regels bevatten over de verdeling van woningbouw, zoals percentages voor sociale huur- en koopwoningen. Onteigening Het proces waarbij de overheid, in het algemeen belang, een eigendom onteigent, wat betekent dat de eigenaar gedwongen wordt zijn eigendom over te dragen, meestal aan de overheid. Dit gebeurt meestal wanneer de overheid grond nodig heeft voor bijvoorbeeld woningbouw, infrastructuur of andere projecten die het algemeen belang dienen. De eigenaar heeft recht op een schadeloosstelling voor het verlies van zijn eigendom. Opkoopbescherming Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet een opkoopbescherming invoeren. Dit kan in gebieden of buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Verhuurvergunning Een verhuurvergunning is een vergunning die door de gemeente wordt afgegeven en waarmee een verhuurder toestemming krijgt om een woning te verhuren.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 32

Bijlage 2

Verkoopverbod Een verkoopverbod op een woning betekent dat de koper van een woning verplicht is om er zelf te gaan wonen en de woning niet mag verhuren of doorverkopen binnen een bepaalde periode. Dit beleid wordt vaak ingevoerd door gemeenten om speculatie met woningen tegen te gaan en te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen. Voorrang Vanaf 2024 is het op basis van de Huisvestingswet mogelijk om nieuwbouw­ woningen onder de betaalbaarheidsgrens (€405.000 in 2025) toe te wijzen. In de huisvestingsverordening kan de gemeente aangeven welke inkomensgroep in aanmerking komt en of kopers met binding aan de gemeente en/of een vitaal beroep voorrang krijgen. Wet toeristische verhuur Met deze wet kan de gemeente het toeristisch verhuren van woningen reguleren met als doel om de negatieve gevolgen van toeristische verhuur, zoals het verdwijnen van woningen voor woningzoekenden en overlast in woonwijken, te beperken. Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gaf gemeenten, provincies en het Rijk het recht om bij verkoop van grond, de eerste te zijn die de grond kon kopen. Dit voorkeursrecht was bedoeld om de overheid een sterkere positie op de grondmarkt te geven en speculatie te voorkomen. De Wvg is per 1 januari 2024 komen te vervallen en is opgegaan in de Omgevingswet.

Zelfbewoning Zelfbewoningsplicht betekent dat een koper van een woning verplicht is om de woning zelf te bewonen, en deze niet direct mag verhuren of verkopen aan iemand die de woning wil verhuren. Dit wordt vaak toegepast om speculatie met woningen tegen te gaan.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 33

Bijlage 3

Bijlage 3 Minimale woninggrootte Inleiding Wat doen we In de Woonvisie zijn bepalingen opgenomen voor een minimale woninggrootte. De bepalingen vormen een inspanningsverplichting/streven. Om excessen te voorkomen, woningbouwprojecten met soms wel tot 70% kleine woningen, definiëren we een ondergrens ten aanzien van het oppervlak van (zelfstandige) woningen. Initiatiefnemers worden uitgedaagd ambitie te tonen en woningen boven deze groottes te realiseren. In deze bijlage is de keuze voor de bepalingen onderbouwd. Wat is een kleine woning? In Nederland worden woningen van 50 m2 gebruiksoppervlak (GBO) en kleiner beschouwd als relatief klein (PBL). Momenteel maken deze woningen 5,9% van de totale woningvoorraad uit. In 2012 was dat 4,5%. Ter vergelijking: de gemiddelde woninggrootte bedraagt 120 vierkante meter (CBS Statline 2024). Het is gezien de omvang van de woning en de relatief jonge leeftijd van de bewoners niet verwonderlijk dat een groot aandeel van de huishoudens in kleine woningen alleenstaand is (83%). Wat zien we Er zijn de laatste tijd steeds meer woningbouwinitiatieven waarin een aanzienlijk deel (zeer) kleine woningen is opgenomen. Dit is onwenselijk. Alkmaar streeft naar een gedifferentieerd woningaanbod dat voorziet in de woningbehoefte van alle Alkmaarders. Een eenzijdig aanbod van kleine woningen kan niet worden gemotiveerd vanuit woningbehoefteonderzoeken.

Uit een woonleefstijlen­ onderzoek (bijgevoegd bij de Woonvisie) blijkt dat als we willen bouwen naar de woningbehoefte in Alkmaar circa 7,5% van de woningen kleiner mag zijn dan 55 m2 GBO.

Recent heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het onderzoek ‘Woningen voor kleine huishoudens’ gepubliceerd (oktober 2024). Geconcludeerd wordt dat de vraag van een- en tweepersoonshuishoudens naar betaalbare woningen de komende jaren nog zal toenemen en waarschijnlijk niet snel zal verdwijnen. Het is dus verstandig om woningen bij te bouwen die voor deze doelgroep betaalbaar zijn en voldoen aan hun woonwensen. Dat kunnen kleine woningen zijn, maar een aanbod dat voornamelijk bestaat uit (zeer) kleine woningen, is geen duurzame oplossing. De analyse van het PBL laat zien dat kleine huishoudens niet perse behoefte hebben aan een kleine woning. Integendeel, ook zij wonen het liefst in een woning van zo’n 51 tot 100 vierkante meter. De bewoners van kleine woningen zijn bovendien doorgaans minder tevreden met hun woning dan de bewoners van grotere woningen. Zij verhuizen gemiddeld sneller. Vanuit het oogpunt leefbaarheid is het daarom ook onwenselijk om te veel kleine woningen toe te voegen. De mutatiegraad van de woningen is hoog waardoor mensen minder binding hebben met hun omgeving. Ook kan het toevoegen van veel kleine woningen zorgen voor een verhoogde druk op de openbare ruimte. Het PBL vergelijkt de kleine woningen die op dit moment gebouwd worden met de compacte, betaalbare en efficiënt ingerichte HAT-woningen uit de jaren '80.

Deze woningen werden destijds met subsidie gebouwd voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in het kader van de Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens (HAT). Deze projecten hadden wisselend succes, stelt het PBL. Verschillende grote complexen op afgelegen plekken zijn intussen gesloopt. De HAT-woningen die er nog staan zijn tamelijk gewild. Ze zijn vaak wat ruimer en staan dicht bij voorzieningen. Het PBL stelt dat we voor het bouwen van de huidige kleine woningen de evaluaties uit de HAT-tijd moeten meenemen. ‘Bouw niet té klein, niet te grootschalig op onpopulaire locaties, en zorg ervoor dat er gemeenschappen kunnen ontstaan waar buren naar elkaar omzien. Dat komt de leefbaarheid ten goede.’ Het is aan beleidsmakers de taak om te zorgen voor voldoende betaalbare en passende (niet te kleine) woningen voor kleine huishoudens.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 34

Bijlage 3

Bepalingen Definitie ondergrens gebruiksoppervlak met variatie naar woonmilieu en woningtype De woning moet voldoende groot zijn om het dagelijks gebruik van de bewoner(s) te faciliteren. Naast voldoende ruimte voor de primaire functies zoals woonkamer, keuken en slaapkamer, dient er ook voldoende ruimte te zijn voor het opbergen van alle spullen die een huishouden gebruikt. Bij de definitie van een ondergrens voor het gebruiksoppervlak (GBO) is onderscheid gemaakt tussen woonmilieus. Elk woonmilieu heeft een eigen karakteristieke mix van fysieke en sociale componenten en wordt gevormd door het unieke samenspel tussen bewoners, woning en woonomgeving. Binnen de woonmilieus zijn er locaties met specifieke kenmerken die zich lenen voor verdichting. Dit betreft het gebied binnen de ring van Alkmaar (N245-N508-N242-N9). Deze locaties bieden mogelijkheden voor andere doelgroepen en woonproducten. Op deze locaties kan een kleinere woning er bijvoorbeeld voor zorgen dat bewoners vaker op straat te vinden zijn of in gemeenschappelijke ruimtes, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de levendigheid van een locatie. De woninggrootte verschilt tevens per woningtype. Naast appartementen en grondgebonden woningen zijn BeBo’s toegevoegd. BeBo staat voor beneden­ bovenwoning.

Dit is een stedelijke woontypologie, waarbij twee woningen boven elkaar gelegen zijn, maar iedere woning wel zijn eigen voordeur aan de straatzijde heeft. De gestelde minimaal gemiddelde oppervlakte geldt voor de beneden­woning en de bovenwoning samen. Meestal is de bovenwoning namelijk kleiner doordat deze meer verkeersruimte bevat. In de normen is een onderscheid gemaakt tussen een minimale woninggrootte en een minimaal gemiddelde oppervlaktemaat. Er wordt een minimaal gemiddelde woninggrootte gehanteerd om het mogelijk te maken woningen van verschillend formaat te realiseren. Ook kan het voorkomen dat door bijvoorbeeld de vorm van de kavel enkele woningen kleiner of juist groter ontworpen worden. Om de bandbreedte niet te groot te maken is ook een minimale woninggrootte aangegeven. Afwijkingen zijn in overleg mogelijk (zie verderop).

In het volgende overzicht is aangegeven wat de minimaal (gemiddelde) gebruiksoppervlakte is voor de verschillende locaties. Tabel 4: Minimale woninggrootte Alkmaar Gebied

Gemiddeld GBO per project

Binnen de ring Alkmaar N245-N508-N242-N9

Appartementen: 50 m2 Grondgebonden: 85 m2 Benedenbovenwoning: 85 m2 Uitgangspunt minimum oppervlak: 40 m2

Buiten de ring Alkmaar

Appartementen: 60 m2 Grondgebonden: 90 m2 Benedenbovenwoning: 90 m2 Uitgangspunt minimum oppervlak: 45 m2

Afwijkend gebruiksoppervlak De bepalingen vormen een inspanningsverplichting/streven. In overleg met de gemeente is het mogelijk af te wijken van de richtlijnen. We zien graag kwalitatieve en toekomstbestendige woningen in de stad verrijzen, maar willen ontwikkelingen niet onnodig complex maken. In de volgende situaties is een afwijkende gebruiksoppervlakte denkbaar: • De bepalingen zijn niet van toepassing op woningen van woningcorporaties. Zij staan garant voor langjarige betaalbaarheid en toewijzing aan de sociale en kwetsbare doelgroep, langjarig bezit van de woningen en zijn vanuit hun maatschappelijke rol ook betrokken bij en investeren in de leefbaarheid/ veerkracht van wijken en buurten. • Woningen binnen de ring van Alkmaar voor de doelgroep starters of studenten (met een campuscontract) waarbij er een extra collectieve functie wordt toegevoegd aan het plan, of een extra kwaliteit aan de gekozen collectieve functie wordt toegevoegd. Te denken valt aan extra flexplekken, logeer­kamers en ruimte voor sociale activiteiten. Maximaal 20% van het totaal aantal woningen in een project komt in aanmerking voor deze uitzonderingsregel.

Woonvisie Alkmaar 2040 | 35

Bijlage 3

• Er sprake is van een innovatief woonconcept. Gezien de grote verscheidenheid aan mogelijke woonconcepten kunnen er aanvullende uitgangspunten worden gesteld. Voorbeelden van innovatieve woonconcepten zijn tiny houses, coöperatieve woonvormen en woonconcepten waarbij toekomstige bewoners worden betrokken in het ontwerpproces (mede-opdrachtgeverschap en (collectief) particulier opdrachtgeverschap). • Het gaat om zelfstandige zorgwoningen. De woningen worden beheerd door een woningcorporatie of zorgaanbieder. • Er wordt gebouwd voor aandachtsgroepen2. De woningen worden beheerd door een woningcorporatie of zorgaanbieder. • Er worden jongerenwoningen gerealiseerd als bedoeld in de gemeentelijke Huisvestingsverordening (2024) met een huurprijs onder de jongerengrens als bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag. De woningen worden beheerd door een woningcorporatie. Maximaal 5% van het totaal aantal woningen in een project komt in aanmerking voor deze uitzonderingsregel. Welke projecten komen in aanmerking Voor diverse woningbouwprojecten zijn de afgelopen tijd al afspraken gemaakt. De gestelde normen voor het gebruiksoppervlak gelden niet voor de volgende projecten: • Projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is afgesloten of een concept anterieure overeenkomst aan de ontwikkelaar is voorgelegd.

Er dient een bepaling te zijn opgenomen ten aanzien van de beoogde woningen en het woonoppervlak. • Projecten waarvoor een afsprakenbrief is vastgesteld of een conceptafsprakenbrief aan de ontwikkelaar is voorgelegd. Er dient een bepaling te zijn opgenomen ten aanzien van de beoogde woningen en het woonoppervlak. De normen zijn wel van toepassing op nieuwe projecten en projecten waarvoor nog geen anterieure overeenkomst of afsprakenbrief is voorgelegd aan de ontwikkelaar. 2

De normen zijn van toepassing op zelfstandige nieuwbouwwoningen en bij transformaties waarbij een functiewijziging naar wonen plaatsvindt. De normen zijn echter niet van toepassing op woningsplitsing indien het bestaande pand een WOZ-waarde kent tot €381.000 (of zoals geïndexeerd in de huisvestings­ verordening). Voor woningen met een WOZ-waarde tot €381.000 blijven de beleidsregels voor woningsplitsing van toepassing zoals opgenomen in de huisvestingsverordening. Voor woningen die gesplitst worden en niet vallen onder de regels van de huisvestingsverordening, aangezien deze een WOZ-waarde kennen boven de €381.000, gelden wel de richtlijnen zoals opgenomen in dit voorstel. In een later stadium kan besloten worden om de bepalingen zoals opgenomen van toepassing te verklaren voor alle soorten woningvorming, inclusief woning­ splitsing in bestaande panden met een WOZ-waarde tot €381.000. Hiervoor dient afstemming plaats te vinden met andere units en daarna een raadsbesluit tot het wijzigen van de huisvestingsverordening. Indien hier ambtelijk en/of bestuurlijk niet voor wordt gekozen, dan gelden er dus twee soorten regels (de richtlijnen in deze memo en de bepalingen in de huisvestingsverordening).

Betaalbaarheid koopsegment De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter gebruiksoppervlak bedraagt in Alkmaar per Q2 2024 € 4.340 (Dynamis). Voor nieuwbouw zien we dat € 6.000 per vierkante meter gebruiksoppervlak realistisch is, afhankelijk van het woonsegment. Binnen de ring van Alkmaar is het voorstel om op te nemen dat woningen nooit kleiner mogen zijn dan 40 m2 GBO. In de overige delen van de gemeente gaat het om 45 m2 GBO. Daarmee zou een nieuwbouw koopwoning binnen de ring in de toekomst een verkoopprijs kennen vanaf circa € 240.000. In de overige delen van de gemeente zou een nieuwbouw koopwoning een verkoopprijs kennen vanaf circa € 270.000. De prijsgrens voor een sociale koopwoning bedraagt in 2025 € 302.000. Het blijft daarmee mogelijk om sociale koopwoningen aan te bieden.

Met aandachtsgroepen wordt in dit besluit de volgende groepen mensen bedoeld: mantelzorgverleners- en ontvangers, mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid, uitstromers uit intramurale zorginstellingen (maatschappelijke opvang, opvang van slachtoffers van geweld in huiselijke kring/ ‘vrouwenopvang’, opvang van slachtoffers van mensenhandel, beschermd wonen, instellingen voor klinische geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg, instellingen voor jeugdhulp), woningzoekenden na (jeugd)detentie, (dreigend) dakloze mensen, stoppende sekswerkers, statushouders, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners. Hiermee wordt aangesloten bij de definitie van aandachtsgroepen zoals opgenomen in het Ontwerpbesluit Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting. Studenten zijn uitgesloten aangezien de bepalingen uitsluitend gelden voor zelfstandige woningen. Woonvisie Alkmaar 2040 | 36

Bijlage 3

Voor de beantwoording van een motie is eerder onderzoek gedaan naar de bereikbaarheid van koopwoningen in Alkmaar (zie hier). Geconcludeerd is dat binnen de doelgroep middeninkomens eenpersoonshuishoudens met 1,5X modaal jaarinkomen en tweepersoonshuishoudens met 2,0X modaal jaar­ inkomen goed over een passende (koop)woning kunnen beschikken in Alkmaar. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen de sociale huurwoninggrens (€47.699) en 1,5X modaal jaarinkomen (€66.000) moeten meer moeite doen voor het bemachtigen van een koopwoning in Alkmaar. Navolgend wordt daarom alleen op deze doelgroep ingegaan. Het budget van een eenpersoonshuishouden met een jaarinkomen van €47.699 (sociale huurwoninggrens) bedraagt € 277.5003 (uitgaande van een loan-to-value (LTV) van 90% (eigen inbreng van 10%), energielabel A++++ en een hypotheekrente van 3,9% tegen 30 jaar). Uitgaande van een gemiddelde verkoopprijs van €6.000 per vierkante gebruiksoppervlak kan worden geconcludeerd dat een­ persoonshuishoudens met een inkomen vanaf de sociale huurwoninggrens over een nieuwbouw koopwoning kunnen beschikken, ook bij invoering van het voorstel voor minimale woninggrootten. Daarbij komt dat recent het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is ingevoerd. Hiermee kunnen ontwikkelaars kopersondersteuning aanbieden tot € 70.000.

Door een kopersondersteuning aan te bieden vallen mogelijk nog meer woningen binnen het bereik van de doelgroep.

Conclusie Er zijn de laatste tijd steeds meer woningbouwinitiatieven waarin een aanzienlijk deel (zeer) kleine woningen is opgenomen. Dit is onwenselijk. Het PBL stelt dat het aan beleidsmakers de taak is om te zorgen voor voldoende betaalbare en passende (niet te kleine) woningen voor kleine huishoudens. Daarom zijn in deze memo als richtlijn bepalingen geformuleerd voor een minimaal gemiddelde woninggrootte. Hierdoor is het mogelijk om woningen van verschillend formaat te realiseren. Om de bandbreedte niet te groot te maken is ook een minimale woninggrootte aangegeven. Met het oog op de betaalbaarheid van woningen is ervoor gekozen om voor Alkmaar de bepaling op te nemen dat woningen nooit kleiner zijn dan 40 m2 GBO binnen de ring van Alkmaar. In de overige delen van de gemeente is ervoor gekozen dat woningen tenminste 45 m2 GBO groot moeten zijn. In deze memo is aangetoond dat een woning vanaf circa 40 m2 dan wel 45 m2 wordt beschouwd als passend, waarbij de betaalbaarheid niet onder druk staat. In enkele gevallen worden woningen kleiner dan de minimale woninggrootte toegestaan, om ook woonruimte voor de allerlaagste inkomensgroepen en aandachtsgroepen te kunnen realiseren.

Door een minimum woninggrootte te hanteren van 40 m2 GBO binnen de ring van Alkmaar en 45 m2 GBO buiten de ring van Alkmaar wordt invulling gegeven aan de oproep van het PBL om te zorgen voor voldoende betaalbare en passende (niet te kleine) woningen voor kleine huishoudens.

3

Bron: NHG Sneltoets (2024) Woonvisie Alkmaar 2040 | 37

Bijlage 3

Begrenzing ring Alkmaar Op navolgende kaart is de begrenzing van de ring van Alkmaar weergegeven.

Figuur 3: Begrenzing van de ring van Alkmaar

Woonvisie Alkmaar 2040 | 38