Beleid 3f. Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar (1)
Tekst van het document
Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Alkmaar Mevrouw S. de Boer
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer R. Eijkelkamp Mevrouw N. Koolstra Mevrouw E. van Rijen 2070.0719 22 januari 2020
Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar
1
Context
1
Bijlagen
1.1
Inleiding
2
Bijlage 1
Bezoekersonderzoek
38
1.2
Landelijke trends
3
Bijlage 2
Overzicht aanbodontwikkeling binnenstad en Overstad
44
1.3
Lokale context
5
2
Analyse detailhandelsstructuur
6
2.1
Regionale structuur
7
2.2
Ontwikkeling aanbod
9
2.3
Ruimtelijke structuur
11
2.4
Bereikbaarheid
14
2.5
Bezoekers
15
2.6
Conclusie
19
3
Koers detailhandelsstructuur
21
3.1
Ambitie en keuze
22
3.2
Gebiedsprofielen
25
3.3
Projecten en vervolg
35
Inhoudsopgave
37
1 Context
1.1
Inleiding
detailhandelsstructuur en gezamenlijke
Leeswijzer
maatregelen.
In het vervolg van dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de relevante landelijke en lokale
Aanleidingen De binnenstad van Alkmaar heeft van oudsher
Doel
ontwikkelingen. De analyses van de aanbod- en
een sterke regionale positie als recreatieve
Uitdaging is om de bestaande kracht en onder
de ruimtelijke structuur en de belangrijkste
winkelstad in een aantrekkelijke historische
scheidende positie van Alkmaar te benutten en
uitkomsten van het bezoekersonderzoek zijn
ambiance. Er spelen meerdere ontwikkelingen
zo als aantrekkelijke winkelstad succesvol te
opgenomen in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt
die aanleiding geven een visie te vormen over de
blijven. De gemeente, ondernemers en eigena-
vanuit de opgave en ambities de gewenste
gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting van de
ren hebben hierbij behoefte aan een analyse
ruimtelijk-functionele detailhandelsstructuur
detailhandelsstructuur van de binnenstad.
van en koers voor de gewenste ontwikkeling
geformuleerd. Dit resulteert in een functieprofiel
•
Het landelijk veranderende winkellandschap
van de ruimtelijk-functionele detailhandelsstruc-
per straat of deelgebied en een overzicht van
heeft ook impact op de Alkmaarse binnen-
tuur van de binnenstad, inclusief Overstad. Met
(uitwerkings)projecten om potenties voor deze
stad. Momenteel staan ruim 80 panden leeg!
dit richtinggevende kader kunnen de betrokken
deelgebieden te benutten.
De gemeente Alkmaar groeit. In 2030 telt de
partijen locatiegericht werken aan de vergroting
gemeente naar verwachting ruim 112.000
van de aantrekkelijkheid voor de bezoeker en
inwoners; met een voortvarende ontwikkeling
(ander) perspectief bieden voor (leegstaand)
van de Kanaalzone zal dit inwonertal nog
vastgoed.
•
sneller verder toenemen. •
•
De ontwikkeling van de Kanaalzone
Werkwijze
(Overstad) naar een stedelijk woon-
Tijdens de totstandkoming van het analyse- en
werkmilieu biedt lokaal bezoekerspotentieel
koersdocument heeft meerdere malen afstem-
en speelt ook een rol bij de in het verleden
ming plaatsgevonden met een werkgroep,
uitgesproken ambitie om het zuidelijke deel
bestaande uit een ambtelijke vertegenwoordi-
van Overstad beter met de binnenstad te
ging vanuit de gemeente en de ondernemers-
verbinden.
vertegenwoordigingen (de CCA-partners). Er
Het afgesloten convenant tussen onderne-
zijn ruim 250 bezoekersenquêtes afgenomen in
mers, vastgoedeigenaren en gemeente,
de binnenstad, zie bijlage 1. In een brede
Convenant Centrum Alkmaar (CCA; gete-
bijeenkomst is met ondernemers de analyse
kend in januari 2019), biedt de basis voor het
besproken. Mede op basis van deze input is
opstellen van een visie op de gewenste
deze toekomstvisie tot stand gekomen.
2 van 44
Met de werkgroep is een centrumschouw gehouden 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
1.2
Landelijke trends
Ontwikkeling aandeel online aankopen in de detailhandel
Groei online winkelen leidt tot leegstand De grootste trend met een structurele invloed op onze winkelmarkt is de doorontwikkeling van het online aankoopkanaal, dat met name het laatste decennium fors is gestegen (zie nevenstaand figuur). Nagenoeg alle soorten artikelen worden al in meer of mindere mate op internet gekocht. In de niet-dagelijkse sector is dit aandeel gemiddeld al flink (1/4) en groeit het online marktaandeel in de kleding- en schoenenbranche snel. Hierdoor verdwijnen de laatste jaren veel winkelketens uit het straatbeeld en neemt de winkelleegstand toe.
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
3 van 44
In het centrum van Alkmaar zijn de nog steeds leegstaande begane grond van V&D en het verdwijnen van CoolCat hier voorbeelden van. America Today is naar het CoolCat-pand verhuisd, maar laat zelf een ‘gat’ achter in de Laat.
Veranderend ruimtelijk aankoopgedrag De groei aan internetaankopen zorgt er niet alleen voor dat er minder bestedingen terechtkomen in fysieke winkels (met minder winkels tot gevolg), het leidt ook tot een gewijzigd ruimtelijk koopgedrag. Met name middelgrote centra hebben moeite zich te onderscheiden van het gemak en keuze van internet, of van de
Impact faillissement V&D nog steeds zichtbaar
Ook in 2019 verdwenen er winkelketens
beleving en keuze van de grote binnensteden. Juist in deze centra vormden de winkelketens in het middensegment de belangrijkste aantrekkingskracht en vermindert nu de winkelfunctie.
Toekomst met minder winkels Het centrum van Alkmaar behoort niet tot de grootste binnensteden van het land, maar heeft met de historische ambiance en diversiteit in winkelaanbod en andere centrumfuncties (o.a. cultuur en horeca) troeven in handen om onderscheidend en aantrekkelijk te blijven. Alkmaar-Centrum zal echter ook rekening moeten houden met een verdere afname van het aantal winkels, als gevolg van de autonome trends in de winkelmarkt.
4 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
1.3
Lokale context
Samenwerking: Convenant Centrum Alkmaar
gemeenten hun kans pakken om, wanneer deze
In januari 2019 hebben ondernemers en de
mogelijkheid zich voordoet, het aantal winkelme-
Groei inwoners door ontwikkeling Kanaalzone
gemeente Alkmaar een Convenant Centrum
ters te laten dalen.
Alkmaar groeit de komende jaren van de
Alkmaar opgesteld. Hierin is de volgende
huidige 108.600 inwoners naar 112.200 inwo-
ambitie geformuleerd: “Alkmaar is het centrum
De historische binnenstad van Alkmaar, de
ners in 2030*. Deze groei zal verder toenemen
van Noord-Holland Noord. De cultuurhistorische,
toeristische trekkracht en de gevarieerde winkel-
door de ontwikkeling van de Kanaalzone. In dit
innovatieve binnenstad van Alkmaar biedt met
gebieden bieden kansen bij het versterken van
zes kilometer lange gebied aan het Noord-
haar detailhandel en horeca een beleving voor
de huidige regionale positie van Alkmaar.
hollandsch Kanaal worden de komende decen-
haar inwoners en bezoekers uit binnen- en
nia 12.500 tot 15.000 woningen ontwikkeld**.
buitenland” *****. Ondernemers en gemeente
Beleid Overstad
Met de ontwikkeling van de Kanaalzone wil de
willen in een jaarlijks actieplan samenwerken
Overstad bestaat uit twee deelgebieden: de meu-
gemeente Alkmaar een eigentijds en samen-
aan deze ambitie. Zo blijft de aanpak voor de
belboulevard aan de noordzijde en Ringers
hangend stadsdeel creëren en daarmee de
ambitie om Alkmaar de centrumpositie in Noord-
Winkelcentrum aan het Noordhollandsch Kanaal.
band tussen water en stad verstevigen***. Een
Holland Noord te laten behouden actueel.
Ook in beleidsregels wordt hier onderscheid in
van de deelgebieden in de Kanaalzone is
gemaakt:
Overstad. Hier ontstaat een hoog stedelijk
Regionale DSV
woonmilieu met circa 2.500 woningen voor
De Detailhandelsvisie Regio Alkmaar 2025******
volumineuze branches (woninginrichting,
5.000 nieuwe bewoners en 240.000 m² detail-
(2017) zet in op “verdere versterking van de
doe-het-zelf en tuin) met een minimale
handel, leisure en sociaalmaatschappelijke
structuur en regionale afstemming van nieuwe
omvang van 500 m² zich vestigen (perifere
voorzieningen****. Met deze ontwikkeling wil de
ontwikkeling”. “Met het oog op het regionale
detailhandelsvestigingen; PDV). Dit deel van
gemeente tegelijkertijd de binnenstad en
overschot aan meters en de leegstand moet
Overstad is de enige perifere locatie in de
Overstad beter bij elkaar betrekken.
zeer terughoudend worden omgegaan met het
gemeente waar nieuwe woon-, keuken- en
uitbreiden van het winkelareaal”. Er dienen dus
sanitairzaken zich mogen vestigen*******.
weloverwogen besluiten te worden genomen, *
Provincie Noord-Holland (2019), Bevolkingsprognose Noord-Holland 2019-2040. ** Gemeente Alkmaar (2019), Kanaalzone Alkmaar, Omgevingsbeeld. *** Gemeente Alkmaar (2017), Omgevingsvisie Alkmaar 2040. **** Gemeente Alkmaar (2019), Kanaalzone Alkmaar, Ontwikkelbeeld Overstad.
•
•
Op de meubelboulevard mogen winkels in
In Ringers Winkelcentrum (centraal deel
vooral bij eventuele uitbreiding. Wanneer het
Overstad) geldt alleen een omvangsbeper-
gaat om solitaire winkelmeters zullen de regio-
king van minimaal 1.000 m² per winkel (geen branchebeperking; grootschalige detailhan-
***** ******
Gemeente Alkmaar (2019), Convenant Centrum Alkmaar. RMC (2016), Detailhandelsvisie Regio Alkmaar 2025.
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
delsvestigingen (GDV)). *******
Gemeente Alkmaar (2011), Nota Branchering Detailhandel.
5 van 44
2 Hoofdstuktitel Analyse detailhandelsstructuur
2.1
Regionale structuur
Regionale positie Alkmaar
Regionale positie binnenstad Alkmaar De binnenstad van Alkmaar (± 63.000 m² winkelvloeroppervlak* (wvo)) is het grootste hoofdcentrum binnen Noord-Holland Noord, zie kaart. De centra van Hoorn (± 39.000 m² wvo), Schagen (± 29.000 m² wvo) en Heerhugowaard (± 26.500 m² wvo) zijn een flinke slag kleiner. Het centrum van Alkmaar heeft een duidelijke verzorgingsfunctie voor de eigen gemeente en omliggende gemeenten (Regio Alkmaar). Als meest uitgebreide winkelgebied heeft het Alkmaarse centrum ook aantrekkingskracht voor overige delen van Noord-Holland Noord. In Alkmaar zijn bijvoorbeeld de enige Primark en Decathlon van deze regio gevestigd. Ook uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 (KSO) blijkt deze regionale aantrekkingskracht, zie pagina 8. Daarnaast komt deze regiofunctie ook uit de bezoekersenquête, die in oktober 2019 door DTNP is uitgevoerd, naar voren; buiten het toeristisch hoogseizoen komt nog steeds de helft van de bezoekers aan de binnenstad van buiten de gemeente, zie pagina 8 en bijlage 1.
*
Locatus 2019, peildatum oktober 2019. Exclusief zuidelijk deel Overstad (Ringers Winkelcentrum).
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
7 van 44
Het verzorgingsbereik is voor het zuidelijk deel
van Hoorn (± 39.000 m² wvo) en Woonstrip
van Noord-Holland duidelijk beperkter. In
Beveland (± 34.000 m² wvo in Heerhugowaard).
Herkomst bezoekers, enquête binnenstad
Noord-Holland Zuid zijn meerdere stadscentra met een vergelijkbaar tot veel groter winkelaan-
Ook Overstad heeft een duidelijke regiofunctie,
bod, onder andere Amsterdam (± 276.000 m²
zie het kaartje (bron: KSO). Interieurzaak Van
wvo) en Haarlem (± 85.000 m² wvo).
Til is een sterke regionale speler en trekker voor de woonboulevard. In winkelcentrum Ringers
Naast de kwantitatieve benadering, waarin
zijn meerdere ketens gevestigd die nergens
wordt gekeken naar het aanwezige oppervlakte,
anders in de Regio Alkmaar te vinden zijn.
is het tevens belangrijk om de kwalitatieve positie van Alkmaar in de regio te analyseren. De stad Alkmaar heeft onderscheidende kwalitatieve eigenschappen; er worden diverse evenementen georganiseerd (bijv. Alkmaars Ontzet, Kaeskoppenstad en Popronde), de Kaasmarkt op het Waagplein heeft een nationale en internationale naam opgebouwd en
Herkomst consumenten binnenstad Alkmaar
Herkomst consumenten Overstad Alkmaar
Alkmaar staat al meerdere jaren in de top 10 van beste Nederlandse winkelsteden.
Regionale positie GDV en PDV op Overstad Ringers Winkelcentrum (GDV) huisvest grootschalige niet-dagelijkse winkelketens, aanvullend op de historische binnenstad. Het noordelijke deel van Overstad betreft de woonboulevard van Alkmaar (PDV). Overstad heeft een gezamenlijke omvang van ruim 75.000 m² wvo. Andere grootschalige concentraties in Noord-Holland Noord zijn kleiner: Hof
8 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
2.2 Ontwikkeling aanbod
kleiner. Per saldo zijn in negen jaar 61 mode-
onderneming. De rest (37%) van de winkels is in
winkels verdwenen (-27%; van 226 naar 162). In
handen van concerns en zijn dus onderdeel van
Binnenstad: minder winkels
de overige niet-dagelijkse branches is het
een breed-opgezette formule. Het winkelaan-
In de binnenstad van Alkmaar zijn circa 390
aantal winkels met circa 17% afgenomen. In
bod bestaat daarmee uit een mix van grote
winkels, waarvan ruim 320 niet-dagelijkse
winkelmeters is het mode-aanbod in negen jaar
ketens en een grote diversiteit aan, veelal
winkels. Detailhandel is daarmee (nog steeds)
afgenomen met 16% (dempend effect grote
kleinere, lokale specialisten.
met afstand de belangrijkste centrumfunctie,
winkel Primark) en het overige niet-dagelijkse
uitgedrukt in aantal verkooppunten.
aanbod met 29% (o.a. V&D-effect), zie bijlage 2.
Binnenstad: meer horeca, ambachten en leeg In lijn met landelijke trends maakt ook de
De binnenstad van Alkmaar is in een kleine tien
Het aantal dagelijkse winkels is stabiel. De
binnenstad van Alkmaar een transitie door van
jaar wel flink veranderd. Mode- en andere
afgelopen jaren is er zelfs sprake van een lichte
monofunctionele winkelstraten naar centrum-
niet-dagelijkse winkels speelden in 2010 een
stijging.
straten met een veel gemengder aanbodprofiel.
de binnenstad. Deze toonaangevende rol van
63% van de verkooppunten in de binnenstad
De afgelopen jaren is het aantal horecazaken
met name kleding- en schoenwinkels wordt
van Alkmaar is anno 2019 een zelfstandige
en ambachtelijke dienstverleners (o.a. kapper,
zeer dominante rol in het winkellandschap van
schoonheidsspecialist) gegroeid. Deze groei is 250
Ontwikkeling aantal vestigingen binnenstad Alkmaar tussen 2010 en 2019
200 150 100 50 0
Dagelijks 2010
Mode 2015
Overige Niet-dagelijks
Woninginrichting en doe-het-zelf
2019
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Horeca
Ambachten
Cultuur en ontspanning
Dienstverlening
Leegstand
Bron: Locatus 2019; bewerking DTNP
9 van 44
echter kleiner dan de winkelafname, met een
Ontwikkelingen op Overstad
Het cultuuraanbod is groter geworden. De
substantiële toename van leegstand tot gevolg.
Op Overstad zijn circa 50 winkel. Hier hebben
bioscoop en het filmtheater zijn gevestigd in een
de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen
cluster in het westelijke deel van Overstad.
Het aantal verkooppunten van overige dienst-
plaatsgevonden. Ringers Winkelcentrum is
Deze ontwikkeling loopt hiermee vooruit op de
verleners (baliefuncties) is door de toegenomen
vernieuwd en er zijn op deze locatie meerdere
ambitie dit deel van de Kanaalzone, aanvullend
rol van internet afgenomen. Daar is een toene-
aanbodwisselingen geweest (o.a. sluiting
op de binnenstad, te transformeren naar een
mend aantal diensten te vinden (reisbureaus,
supermarkt en komst Decathlon en ToyChamp).
gemengder hoogstedelijk woonmilieu met
uitzendbureaus etc.).
Prenatal is van de Laat verplaatst naar Ringers
voorzieningen (o.a. foodhal in Ringersfabriek).
Winkelcentrum. De afname in het aantal vestigingen van cultuur en ontspanning is onder andere te verklaren
Op het woonboulevarddeel van Overstad is het
door de verhuizing van de bioscoop naar
aantal zaken in de woninginrichtingsbranche
Overstad.
toegenomen. Gemiddeld zijn deze zaken minder grootschalig geworden (schaalverkleining) en is in winkelmeters het aanbod hier stabiel.
40
Ontwikkeling aantal vestigingen Alkmaar Overstad tussen 2010 en 2019
35 30 25 20 15 10 5 0
Dagelijks 2010
10 van 44
Mode 2015
Overige Niet-dagelijks 2019
Woninginrichting en doe-het-zelf
Horeca
Ambacht
Cultuur en ontspanning
Dienstverlening
Leegstand
Bron: Locatus 2019; bewerking DTNP
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
2.3
Ruimtelijke structuur
Branchebeeld Overstad en binnenstad Alkmaar
Beschrijving huidige detailhandelsstructuur De relatief grote historische binnenstad van Alkmaar heeft een divers detailhandelsaanbod. De centraal- en parallelgelegen winkelstraten Langestraat en Laat (west) hebben een betrekkelijke monofunctie van recreatief winkelen, en huisvesten voornamelijk modewinkels en overige niet-dagelijkse winkels. In de Lange straat zijn dit voornamelijk grote ketens, met publiekstrekkers zoals Hema en H&M. In de Laat worden ketens (o.a. Primark en C&A) afgewisseld met kleinere (zelfstandige) winkels en horeca. Naast deze centrale assen spelen ook kleinere winkelstraten met uniek aanbod van zelfstandige winkels (Oude Stad, Magdalenenstraat en Ritsevoort-Koorstraat) een belangrijke rol in de binnenstad. In deze straten worden kleinschalige winkels (met name conceptstores, modezaken en specialistische winkels) afgewisseld met ambachten, horeca en soms ook woningen. Op zaterdag is de Gedempte Nieuwesloot een onderdeel van het winkelcircuit, omdat de warenmarkt daar dan veel bezoekers trekt. De detailhandelsfunctie van het deel ten westen van het Hofplein speelt op alle andere dagen maar een beperkte rol (handvol winkels). 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
11 van 44
Mode geconcentreerd rond Laat en Langestraat, ook op Ritsevoort en in Oude Stad veel aanbod
Overig niet-dagelijks aanbod verspreid over de binnenstad, grote aanbieders op Overstad
Woninginrichting en doe-het-zelf geconcentreerd op meubelboulevard Overstad
Dagelijks winkelaanbod verspreid, enige concentratie in Ged.Nieuwsloot/Magdalenenstr.
Horeca- en cultuurclusters rondom Waagplein/ Mient, Canadaplein en Noorderkade
Leegstand in Laat Oost, Boterstraat, Payglop, Achterstraat
12 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Drie aanloopstraten voor het bereiken van de
De aanbodstructuur van andere publieksfuncties
binnenstad zijn vastgesteld: Gedempte
ziet er als volgt uit:
Nieuwesloot-noord (verbinding centrum met
•
De horeca is geclusterd rondom de Grote
grootschalig winkelaanbod Overstad), de Laat-
Sint Laurenskerk en op het Waagplein.
oost (verbinding zuidelijk en oostelijk deel van
Avond- en nachthoreca bevindt zich voorna-
Alkmaar met binnenstad) en Ritsevoort (verbin-
melijk rondom de Gewelfde Stenenbrug.
ding zuidwesten binnenstad met Singelgarage,
•
Het culturele aanbod is deels gevestigd
fietsenstallingen en bushalte). Deze straten,
rondom het Canadaplein in het centrum
waar zelfstandige winkels en wonen elkaar
(bibliotheek, theater, musea, monumenten)
afwisselen, vormen belangrijke verbindingen
en deels in Overstad (bioscoop, filmtheater
met andere delen van de stad of grote parkeer-
en museum).
locaties.
Verbindingen In het aan de overzijde van het kanaal gelegen
Kenmerkend voor een historische binnenstad is
Ringers Winkelcentrum (voorheen Noorder
het stratenpatroon met de vele routes en smalle
Arcade) zijn verschillende grootschalige winkels
verbindingsstraatjes. Deze straatjes zijn onder-
te vinden, zoals Decathlon en MediaMarkt. Ten
deel van mogelijke routes door de binnenstad en
noorden van dit winkelcentrum begint de meu-
worden als shortcuts gebruikt. Een deel van deze
belboulevard en zijn er winkels in woninginrich-
straatjes heeft een aantal winkelvoordeuren.
Aanloopstraat Ritsevoort-Koorstraat
ting en doe-het-zelf gevestigd. De functioneel-ruimtelijke verbinding tussen het In alle winkelstraten en gemengde centrumstra-
centrale deel van Overstad en de historische
ten is sprake van leegstand. Op een aantal
binnenstad is zwak. Vanaf de noordzijde van de
locaties springt de leegstand in het oog. De lege
Gedempte Nieuwesloot kun je Winkelcentrum
begane grond van V&D is er daar één van.
Ringers zien liggen. Op deze plek ben je als
Verder is het aandeel leegstand groot in de
bezoekers echter gevoelsmatig, door zowel de
straten Achterstraat, Payglop, Boterstraat en de
verkeersfunctie in de Gedempte Nieuwesloot als
Laat (oostelijk deel).
het zware verkeersprofiel van de Kanaalkade ter hoogte van de voetgangers- en fietsbrug, niet meer in de binnenstad.
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Bezoekersenquête: 9% combinatie centrum-Overstad
13 van 44
2.4 Bereikbaarheid
noordoostzijde van de binnenstad (omgeving
Parkeer- en stallingslocaties, station en bushaltes
Hofplein/Waagplein) ontbreekt. Voor zowel de dagelijkse en regionale bezoekers van Alkmaar als voor de (buitenlandse)
Het station van Alkmaar ligt op circa 10 minuten
toerist is een goede bereikbaarheid belangrijk.
lopen van de binnenstad. Voor toeristische
Het profiel van de binnenstad is hierbij volstrekt
bezoekers die Alkmaar niet regelmatig bezoe-
anders dan Overstad.
ken, is de meest logische route (via Stationsweg en Geesterweg) onduidelijk en niet aantrekke-
Binnenstad: alle modaliteiten belangrijk
lijk.
Het winkelgebied van de historische binnenstad is voor een groot deel autovrij. Dit draagt sterk
Overstad: nadruk op autobezoek
bij aan de verblijfskwaliteit. In de Laat-oost en
Het winkelaanbod met voornamelijk volumineu-
Gedempte Nieuwesloot kan in de straat gepar-
ze producten draait logischerwijs vooral om een
keerd worden. Binnenstadsbezoekers zijn
goede bereikbaarheid met de auto. De auto
verder aangewezen op de parkeergarages. De
speelt de hoofdrol in dit gebied. Er zijn relatief
nabijheid en spreiding van deze garages zijn
veel parkeergelegenheden en het gebied is via
belangrijk, omdat de autobezoeker een belang-
enkele ontsluitingswegen verbonden met het
rijke bezoekgroep vormt.
netwerk van provinciale wegen. De ruime
Bezoekersenquête binnenstad: vervoermiddel
parkeercapaciteit op Overstad en bij het kanaal Ook de fietsers zijn ruim vertegenwoordigd in
fungeert tevens als belangrijk bronpunt (start)
de binnenstad. Dit zijn vooral lokale bezoekers
voor binnenstadsbezoekers.
die dicht bij hun bezoekdoel de fiets kwijt willen. Naast de fietsenrekken, die met name aanwezig
Overstad is over het algemeen ruim opgezet en
zijn in de aanloopstraten, zijn er in de binnen-
biedt daarom voldoende ruimte voor fietsers om
stad ook gratis bewaakte fietsenstallingen
hun fiets voor de winkel te parkeren.
(Canadaplein en Ridderstraat). Om de grote
Voetgangers en fietsers krijgen meer de ruimte
groeiende groep die het centrum op de fiets
als het gebied op termijn transformeert naar
bezoekt te faciliteren, is de fietstoegankelijkheid
een woon-werkmilieu.
van de verschillende deelgebieden belangrijk. Een grotere stallingsmogelijkheid aan de
14 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
2.5
Bezoekers
en aanwezige (horeca)faciliteiten scoort het winkelgebied laag. Dit is logisch te verklaren
Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2018
aan de hand van het doelgerichte aanbodprofiel
(KSO), passantentellingen (Locatus) en de in
en de hierop aansluitende sobere inrichting van
oktober afgenomen bezoekersenquête (bijlage
de buitenruimten.
1) zijn er verschillende bezoekerspatronen te herleiden bij de bezoekers van de binnenstad
Typen bezoekers op basis van bezoekreden
van Alkmaar. In dit hoofdstuk worden de eigen-
In de bezoekersenquête zijn bezoekers van de
schappen van deze patronen geduid.
historische binnenstad bevraagd op de reden van hun centrumbezoek. Er zijn vijf bezoekre-
Binnenstadbezoekers zeer positief
denen onderscheiden, zie figuur**. Deze zijn
Respondenten in het bezoekersonderzoek zijn
deels samengevoegd tot drie bezoekmotieven:
positief over de Alkmaarse binnenstad. Dit geldt
1. Doelgericht bezoek (gericht en boodschap):
zowel voor lokale, regionale als toeristische
bezoekt voornamelijk dagelijkse branches
bezoekers. De sfeer en het winkel- en horeca-
of de markt, of gaat direct naar de winkel
aanbod worden hoog gewaardeerd met een
die hij/zij in gedachte heeft. Het zijn vooral
gemiddeld rapportcijfer van (ruim) een 8. De
lokale bezoekers, die veelal kort in het
historische/authentieke setting, gezelligheid en
centrum blijven (minder dan een uur; even
kwaliteit van de winkels worden het vaakst als
een paar producten kopen);
sterkte genoemd. De toegenomen leegstand
2. Recreatief winkelen: verblijft langere tijd in
wordt het vaakst als zwakte (verbeterpunt)
de stad en bezoekt meerdere winkels/
genoemd.
voorzieningen. Deze bezoekers komen
Bezoekers geven de binnenstad als geheel een 8,1
Bezoekersenquête binnenstad: bezoekreden
veelal uit Alkmaar of de regio. Ze verblijven
Overstadbezoekers tevreden met winkelaanbod
doorgaans anderhalf uur of langer (mid-
Ook de beoordeling van Overstad (KSO 2018*)
dagje shoppen / winkelrondje aflopen).
is overwegend positief. Met name de bereik-
3. Zien en verblijven in de stad: bezoeker komt
baarheid en het aanwezige winkelaanbod
zonder primair winkeldoel naar de stad om
worden positief gewaardeerd. Op de uitstraling *
Koopstromenonderzoek Randstad (2018), Factsheet Overstad.
** In het toeristische hoogseizoen is het bezoekersaandeel met een verblijfmotief naar verwachting groter.
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
15 van 44
de stad zelf te zien, iets te ervaren (lange
•
Het aandeel van de respondenten in de
verblijfsduur; dagje stad). Dit zijn zowel
binnenstad dat ook bij/in Winkelcentrum
lokale, regionale als toeristische bezoekers.
Ringers is geweest is beperkt (9% combinatiebezoek). Combinaties tussen meubelbou-
Looproutes door de binnenstad
levard en binnenstad is in het bezoekerson-
De respondenten in het bezoekersonderzoek
derzoek niet aangetroffen en zal naar
hebben ook hun looproute aangegeven. Op
verwachting in de praktijk ook maar beperkt
basis hiervan is een kwalitatieve analyse van
plaatsvinden.
routes per bezoekersprofiel gemaakt, zie kaartjes op p. 17: •
Gerichte bezoekers starten hun bezoek dicht bij hun doel: aan de rand van of in het winkelgebied. Dit gedrag gaat voor meer dan de helft van de respondenten in het bezoekersonderzoek op.
•
De Langestraat voor de meesten onderdeel looproute
Bezoekers met een recreatief bezoekmotief staan (ook) op iets grotere afstand geparkeerd of komen per trein en leggen gemiddeld een iets grotere afstand af.
•
Voor bijna alle (typen) bezoekers is de Langestraat onderdeel van de looproute.
•
Gerichte bezoekers en recreatieve winkelaars komen vooral in het hoofdcircuit (combinaties Langestraat en Laat en/of Gedempte Nieuwesloot (marktdag)).
•
De Oude Stad wordt bezocht door de recreatieve verblijvers en een deel van de recreatieve shoppers. Gerichte bezoekers hoeven hier niet te zijn of langs te lopen. Oude Stad vooral interessant voor recreatief bezoek
16 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Looproutes categorie I: Gerichte aankopen
Looproutes categorie I: Boodschappen
Looproutes categorie III: Zien & verblijven
Looproutess categorie III: Horeca
Verschillende looproutes per bezoekmotief
Looproutes categorie II: Recreatief winkelen
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
17 van 44
Ontwikkeling in de dikte van passantenstromen
Druktebeeld binnenstad Alkmaar 2005 (o.b.v. Locatus Passantentellingen zaterdag 2005)
Bezoekersaantallen in Nederlandse binnensteden lopen in de meeste gevallen al jaren langzaam maar zeker terug. Ook in de binnenstad van Alkmaar is dit gebeurd. Tegen de trend in is het bezoekersaantal in de Alkmaarse binnenstad afgelopen half jaar wel weer iets gestegen. Over een langere periode bezien moet wel geconstateerd worden dat er een trend van afname is, die naar verwachting doorzet. Binnen delen van de binnenstad zijn verschillen (in ontwikkeling) te zien in de dikte van de passantenstromen (passantenaantal per straat). •
De Langestraat is al jaren de A1-winkelstraat van Alkmaar. Ook hier is het minder druk
Druktebeeld binnenstad Alkmaar 2018 (o.b.v. Locatus Passantentellingen zaterdag 2018)
geworden, maar, doordat het relatieve verschil met andere straten groter is geworden, is de dominantie als hoofdstraat versterkt. •
In 2005 was het centrale deel van de Laat (west) ook een ‘A’-straat. Passantenaantallen zijn hier sterk afgenomen en dit deel van de straat is al jaren geen A-milieu meer.
•
Op een zaterdag is de Gedempte Nieuwesloot de op een na drukste straat van de binnenstad, als gevolg van de aantrekkingskracht die van de warenmarkt uitgaat.
•
Doordat passantenstromen zich opsplitsen over de diverse tussenstraten ligt per straat het passantenaantal relatief laag.
18 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
2.6 Conclusie
blijven panden ingevuld en het monumentale ‘kapitaal’ onderhouden.
In dit hoofdstuk zijn (de ontwikkelingen in) de detailhandelsstructuur, de ruimtelijke structuur
Zwak en bedreiging
en de bezoekers vanuit verschillende benade-
•
Het winkelbezoek en de niet-dagelijkse
ringen geanalyseerd. Dit leidt tot sterke
winkelfunctie zullen langzaam maar zeker
(kansen) en zwakke kanten (bedreigingen).
blijven afnemen (o.a. door internet). •
In de vele verbindende straatjes zijn de
Sterk en kans
passantenaantallen soms erg laag om een
•
Het inwonertal van gemeente Alkmaar
goede winkelonderneming op te blijven
groeit (meer lokaal bestedingspotentieel).
draaien.
•
De binnenstad (inclusief centraal deel
ten van de verschillende deelgebieden
uitgangspositie als hoofdwinkelstad van
worden beperkt benut. Betere afstemming
Noord-Holland Noord. De combinatie van
op de verschillende bezoekmotieven en
grote ketens en een diversiteit aan zelfstan-
versterking van de gebiedsprofilering is
dige winkels is een pull-factor. Ook ander
gewenst. •
structureel karakter te krijgen. Leegstand is
De historische uitstraling en authentieke
niet bevorderlijk voor de binnenstadsbele-
straatjes maken de binnenstad aantrekkelijk
ving en leidt soms tot hinderlijke onderbre-
voor recreatief bezoek. De binnenstad heeft
kingen in het winkelfront (o.a. Laat). •
Historische kwaliteiten benutten; functies als drager
Winkelleegstand dreigt steeds meer een
dragen hier aan bij.
daardoor ook een toenemende aantrek•
De diversiteit en (onderscheidende) kwalitei-
Overstad) heeft een sterke regionale
centrumfuncties (o.a. horeca en cultuur) •
•
Winkelcentrum Ringers heeft een aanvul-
kingskracht op toeristen.
lend centrumaanbod met grote reguliere
De aantrekkelijke ambiance van de binnen-
ketens, maar is momenteel matig verbon-
stad maakt deze ook aantrekkelijk voor
den met de historische binnenstad. Daar-
andere centrumfuncties dan winkels.
naast maakt het gerichte bezoekdoel deze
Herinvulling van vrijkomend winkelvastgoed,
GDV-locatie op termijn kwetsbaar (verdrin-
mogelijk met andere functies, is perspectief-
gingsrisico door internet).
rijk. Bij transformatie naar andere functies 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Leegstand invullen met andere functies
19 van 44
Urgente opgave vraagt ruimtelijke keuze
Ruimtelijke structuuropgave ‘een aantrekkelijke binnenstad zonder leegstand’ in twee modellen
Rekening houdend met trends en ontwikkelingen is een verdere afname van winkelaanbod waarschijnlijk. De leegstand die ontstaan is in de binnenstad van Alkmaar zal per saldo niet meer ingevuld worden door winkels. Het is de uitdaging de binnenstad economisch vitaal en aantrekkelijk ingevuld te houden nu de winkelfunctie minder dominant wordt. Het is daarbij van belang los te komen van vanzelfsprekendheden uit het verleden en keuzes te maken voor een nieuwe structuur. Hierbij kunnen twee (uiterste) modellen gehanteerd worden: een kleiner winkelconcentratiegebied (minder winkelstraten) of meer menging met andere centrumfuncties. Het verminderen van straten en circuits draagt
draagt bij aan de diversiteit aan centrummilieus
Een balans (tussenvorm) van beide strategieën
bij aan bundeling van passantenstromen en
(model 2). De grote vraag hierbij is of er vol-
ligt voor de binnenstad van Alkmaar voor de
verbetert het vestigingsklimaat voor onderne-
doende andere publieksgerichte functies te
hand. Sommige locaties hebben een kansrijk
mers die hiervan afhankelijk zijn (model 1). Het
vinden zijn voor de gaten van de winkelleeg-
perspectief als winkelgebied bij verdere
risico van verregaande inkrimping van het
stand; de groei van bijvoorbeeld de horeca is
bundeling van bezoekersstromen, terwijl elders
winkelgebied is dat onderscheidende milieus
naar verwachting eindig. Ook blijven passanten
de historische uitstraling de toegevoegde
die voor specifieke bezoekgroepen aantrekkelijk
verspreid worden over dusdanig veel routes dat
waarde biedt voor een (specifiek) winkelmilieu.
zijn en voor specialistische ondernemers een
voor winkels die afhankelijk zijn van veel pas-
Deze afweging en uitwerking zal in hoofdstuk 3,
passend vestigingsmilieu bieden, verdwijnen.
santen langs de deur, het economische vesti-
op basis van de unieke kwaliteiten van deelge
gingsklimaat verslechtert.
bieden en de aanwezige bezoekmotieven in het
Behoud van de vele straten en circuits heeft als
centrum van Alkmaar, verder uiteengezet
voordeel dat dwaalopties behouden blijven en
worden.
20 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
3 Koers detailhandelsstructuur
3.1
Ambitie en keuze
middagje shoppen en lopen een winkelrondje langs winkelketens en zelfstandige
Ambitie: centrum voor stad, regio én toerist
modezaken. Ze verblijven langere tijd in de
Horeca en cultuur spelen een steeds grotere rol
stad en bezoeken meerdere winkels (o.a.
in de binnenstad van Alkmaar. Desalniettemin
modezaken, conceptstores). Een zoveel
blijft de binnenstad relevant en interessant door
mogelijk aaneengesloten winkelfront is
de detailhandelsfunctie. Voor zowel de inwoner
belangrijk. Sfeervolle authentieke straatjes
van de stad, de bezoeker uit de regio als voor
vormen daarnaast een meerwaarde.
de (internationale) toerist heeft het stadscentrum van Alkmaar veel te bieden.
•
Zien en verblijven (lokale, regionale en toeristische bezoekers). Bezoekers komen
Doelgericht bezoek
voor een dagje stad zonder primair winkelDe koppeling tussen motieven en gebiedsken-
doel. Ze willen de stad ervaren en laten zich
merken helpt bij het bepalen van de gewenste
verrassen door wat er te zien is (historische
ruimtelijke ontwikkelingsrichting van de detail-
bebouwing, bijzondere winkels). Verblijfs-
handelsstructuur. Binnen de drie herkomstgroe-
comfort en variëteit in aanbod zijn sleutelbe-
pen (lokaal, regionaal en toerist) zijn verschil-
grippen. Bezienswaardigheden, winkels en
lende bezoekmotieven te onderscheiden. Vanuit
horeca zijn goed met elkaar verbonden.
deze bezoekmotieven liggen er verschillende zwaartepunten in de binnenstad. De drie
Keuze: hoofdcircuit én verbindend dwaalmilieu
‘hoofdbezoekmotieven’ zijn:
Het centrum van Alkmaar bestaat momenteel
•
Doelgericht bezoek (lokale en regionale
uit een grote variatie aan binnenstadsstraten;
bezoekers). Bezoekers weten wat ze nodig
van brede winkelstraten tot smalle historische
hebben, waar ze dat willen halen en blijven
straatjes. In deze toekomstvisie wordt een
veelal kort in het centrum van Alkmaar. Ze
optimum gezocht tussen enerzijds de bundeling
komen gericht voor een specifiek product of
van passanten (voorwaarde functioneren grote
een bepaalde winkel. Dit vraagt om een
ketens) in een hoofdwinkelcircuit en anderzijds
goede (fiets)bereikbaarheid en (fiets-)
de mogelijkheid om een attractief en divers
parkeren in de nabijheid van deze gebieden.
netwerk van binnenstadsstraatjes (milieu voor
Recreatief winkelen (lokale en regionale
specialistisch aanbod) in stand te houden. In
bezoekers). Bezoekers komen voor een
samenhang met de bezoekmotieven is ervoor-
•
22 van 44
Recreatief winkelen
Zien en verblijven
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
gekozen om een duidelijk hoofdcircuit aan te
Van een grote diversiteit aan straten naar een duidelijk winkelcircuit mét verbindend dwaalmilieu
wijzen in het centrum van Alkmaar. Hier worden passantenstromen gebundeld en zijn voornamelijk (mode)winkels te vinden. Een dwaalmilieu met aangrenzende verbindingsstraten verbindt vervolgens het hoofdcircuit met andere centrumfuncties en de belangrijkste bronpunten (o.a. parkeergarages, ov-haltes). In deze gebieden is ruimte voor functiemenging. Deze keuze, zoals nevenstaand schematisch verbeeld, versterkt de kracht van Alkmaar; winkelstad met bekende namen en een attractief dwaalmilieu met lokale specialisten. Hoofdwinkelcircuit Dé hoofdwinkelstraat in het centrum van
profiel en de authentieke/historische panden
parkeergarages) en met Ringers Winkelcentrum
Alkmaar is de Langestraat. Samen met het
heeft dit gebied een grote kwaliteit. De tussen-
op Overstad.
westelijk deel van de Laat vormt de Langestraat
straatjes vormen daarnaast een belangrijke
het hoofdwinkelcircuit. Hier ligt het zwaartepunt
schakel in de looproutes van het winkelcircuit.
Keuze: Ringers als complementair deel verbinden
tief winkelen centraal. Naast ketens vind je ook
Verbindingen
Ringers Winkelcentrum op Overstad heeft
zelfstandige (mode)winkels.
De Laat-oost, Ritsevoort/Koorstraat en
een eigen identiteit en een winkelaanbod dat
Gedempte Nieuwesloot (noord) vormen de
complementair is aan dat van de binnenstad,
Dwaalmilieu
verbindende straten in het centrum van
mits het ook met de binnenstad verbonden is.
De Oude Stad en straatjes rondom het hoofd-
Alkmaar. Ze vormen de entree naar het hoofd-
Een betere samenhang tussen beide gebieden
winkelcircuit (Payglop, Boterstraat, Schouten-
winkelcircuit en het dwaalmilieu waar tussen de
stimuleert het combinatiebezoek tussen winkels
straat, Huigbrouwerstraat en Houttil) vormen het
publieksfuncties door ook gewoond kan
en de bronpuntfunctie van de parkeercapaciteit
dwaalmilieu in het centrum van Alkmaar. Hier
worden. Ook verbinden ze de historische
op Overstad.
vind je verassende winkels en bijzondere
binnenstad met omliggende bronpunten (o.a.
aan gefilialiseerd winkelaanbod en staat recrea-
concepten. In combinatie met het smalle straat2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
23 van 44
Een programmatische verbinding met Ringers
accenten (onderscheidende deelmilieus) te
Winkelcentrum, door een uitbreiding van het
zetten, wordt beoogd een aantrekkelijke binnen-
winkelaanbod op de Gedempte Nieuwesloot-
stad te realiseren. Deze binnenstad heeft een
noord, is naar verwachting niet realistisch of
gevarieerd en divers aanbod (ketens en zelf-
wenselijk. Uitbreiding van het winkelaanbod ten
standigen) en is vanuit verschillende bezoekmo-
noorden van de Langestraat gaat naar ver-
tieven voor een breed publiek interessant.
wachting ten koste van het vestigingsklimaat voor winkels aan de zuidzijde. Dit zou voorna-
Functies en inrichtingsprofiel volgend
melijk een nadelig effect op de Laat hebben en
Om bij het bepalen van gewenste gebiedspro-
waarschijnlijk resulteren in een afwaardering
fielen tevens de opgave van een toekomst met
van de Laat en omgeving. Hierdoor komt het
minder winkels het hoofd te bieden, wordt per
hoofdwinkelcircuit (Langestraat en Laat) onder
deelgebied, naast andere publieksgerichte
druk te staan.
functies dan winkels, ook een nadere keuze gemaakt in het wel of niet toelaten van niet-
In deze visie wordt nadrukkelijk wel de keuze
publieksgerichte functies (woon-/werkfunctie)
gemaakt de ruimtelijke samenhang te verster-
op de begane grond. In sommige milieus
ken en hiermee de looproute tussen binnenstad
(dwaalgebied of juist zeer doelgericht) kan deze
en het centrale deel van Overstad te verbete-
functiemenging prima (aantrekkelijker dan
ren. Het aantrekkelijker maken van deze route
leegstand), terwijl in andere straten een nadruk
(hogere verblijfskwaliteit openbare ruimte)
op een aaneengesloten front van publieksge-
vergroot de samenhang en positieve wisselwer-
richte voorzieningen belangrijke voorwaarde is
king tussen het historische deel en het moderne
voor het functioneren van dit deelgebied (pri-
stedelijke deel.
maire winkel-/publieksstraten).
Gebiedsprofilering: diversiteit als kracht
Ook het vanuit detailhandelsperspectief ge-
De verschillende kwaliteiten van deelgebieden
wenste bereikbaarheids- en inrichtingsprofiel
en de diversiteit van het winkel- en overige
volgt uit de gebiedsprofilering. Dit leidt in
centrumaanbod worden benut als leidend
sommige situaties tot een ander, bij de functie
principe voor de detailhandelsstructuur in de
passend of gewenst straatprofiel.
binnenstad. Door ruimtelijk en functioneel
24 van 44
Vanuit gebiedprofiel sturen op het inrichtingsprofiel
Ruimtelijk de verbinding zoeken met Ringers 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
3.2 Gebiedsprofielen
Visie gebiedsprofielen detailhandelsstructuur centrum van Alkmaar
Samenspel herkenbare (functie)profielen Op basis van posities, straatkenmerken (breedte, historische kwaliteiten), huidig aanbodprofiel en de hiervoor beschreven analyse-uitkomsten zijn er unieke gebiedsprofielen samengesteld die op basis van sfeerbeelden en fictieve quotes worden geduid in dit hoofdstuk. Binnen deze gebiedsprofielen zijn verschillende accenten in het functie- en straatprofiel aangegeven, die tevens de onderscheidende winkelkwaliteiten tussen straten vergroten. Dit samenspel van gebiedsprofielen geeft de gewenste ontwikkelingsrichting aan van de detailhandelsstructuur in het stadscentrum van Alkmaar. De binnenstad bevat drie gebiedsprofielen (winkelstraten, verbindingen en dwaalmilieu) en Overstad twee (stedelijke zone en woon boulevard). Deze straten hebben in de basis een aaneengesloten publieksplint (detailhandel en andere publieksfuncties). In de verbindingsstraten en een deel van het dwaalmilieu mag het aanbodprofiel verder verbreden tot gemixte publiek-privéplinten (ook niet-publieksgerichte functies). De overige binnenstadsstraten krijgen geen nadruk als primaire winkelstraat of publieksgerichte straat met beeldbepalende detailhandelsfunctie, maar hebben soms wel een functie als bijvoorbeeld looproute. 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
25 van 44
Ligging gebiedsprofiel
Winkelstraten (shoppen)
De
Winkelstraten Langestraat en Laat
s te de
vormen het hoofdwinkelcircuit van Alkmaar in
l
ij k
het hart van de binnenstad. Beide centrale
ez
on
e
winkelstraten hebben een aaneengesloten hoofdrol spelen in het functieprofiel. Winkelen
De w
is het leidende bezoekmotief in deze twee
N PPE
ten
passantenstromen en staat in het teken van de
De
(grote) ketens; er is maximaal ruimte voor maliseerd. Als bezoeker heb je overal overzicht
dw aal mi lie
De
De Langestraat is ingericht op de grootste
passanten en het aantal obstakels is gemini-
He t
ver bin ding
SHO
straten.
ink els tra
De ver b in din
g
publieksplint, waarbij (mode)winkels een
ver bin
Hét milieu voor de modeketens
op het winkelaanbod. Op de Laat (van Koorstraat tot Huigbrouwerstraat) speelt het winkelend publiek (voetgangers) tevens de hoofdrol, maar is de fietser te gast. Dit wordt gefaciliteerd met bankjes en kleine stallingsmogelijkheden in de straat. Qua functieprofiel heeft de Laat een gemengder karakter, naast de (mode)winkels kunnen ook horeca, diensten en ambachten zich hier vestigen. Om de verblijfskwaliteit te verhogen is hier ruimte voor terrassen en vergroening.
Winkelen op de Langestraat
26 van 44
Winkelen en verblijven in de Laat 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
din g
u
“De meeste sneakers worden gereleased op de Langestraat.”
“Drie keer per week loop ik een ommetje over de Langestraat en Laat. Zo blijf ik in beweging en heb ik genoeg te kijken.”
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
27 van 44
Ligging gebiedsprofiel
Houttil). Deze straten hebben uiteenlopende
ciaalzaken, galeries en zelfstandige modewin-
functies, waarbij een gemixte publiek-privé-
kels. Ook voor blurring-concepten en start-ups
plint passend is. Een geleidelijke overgang
is dit het ultieme gebied om zich te vestigen. Dit
van publiek-privé bij woningen draagt bij
hoofdzakelijk voetgangersgebied heeft een
aan de leefbaarheid en verblijfskwaliteit van
dubbelfunctie als (toeristisch) dwaalmilieu en als
deze straten.
De win kel str ate n
De
route-optie in het hoofdwinkelcircuit. De veelal
on
e
He t
dw aal
mi lieu
O De N T D E K K E ver bin din g
N
smalle straatjes geven beperkte uitstallingsruim-
ez
g
divers aanbod; conceptstores, horeca, versspe-
ver bin ding
straat, Boterstraat, Huigbrouwerstraat,
ij k
l
verrassend, authentiek, uniek (couleur locale) en
de
diverse tussenstraten (Payglop, Schouten-
De ver b in din
Daarnaast kent de binnenstad van Alkmaar
s te
De dwaalstraten van Alkmaar hebben een
•
De
Dwaalmilieu
te voor ondernemers en geen ruimte om fietsen te stallen. Aan de westzijde van de Mient en Huigbrouwerstraat is de fiets te gast. Binnen het gebiedsprofiel hebben de straten afzonderlijk ook unieke eigenschappen. •
In de Oude Stad (Fnidsen en Hekelstraat) met het meest historische straatprofiel is er in de aaneengesloten publieksplint tevens
Tussenstraten
ruimte voor cultuur. •
Hoewel aan de noordzijde van de Mient de nadruk op horeca ligt, maken wonen en werken ook onderdeel uit van het functieproOude Stad Alkmaar
fiel. De gemixte publiek-privéplint draagt eraan bij dat deze andere functies in de binnenstad landen. •
In de aaneengesloten publieksplint van de Magdalenenstraat ligt de focus vooral op vers/dagelijks aanbod.
28 van 44
Mient 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
“Alkmaar is mijn favoriete winkelstad, vooral die boetiekjes!”
“Op zaterdag koop ik de lekkerste kaas, vlees en groentes op de Magdalenenstraat. Daarna is mijn weekend écht begonnen!”
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
29 van 44
Het noordelijk deel van de Gedempte
kansen om de aantrekkelijkheid van de Laat-
de
ij k
oost te verbeteren.
l
gemixte publieke-privéplinten van dit gebieds-
stop en go-bezoek met de fiets (eventueel
profiel wisselen zelfstandige speciaalzaken
stallingen Hofplein realiseren) en er is ruimte
(lokaal ondernemerschap), diensten, ambach-
voor voetgangers. De ruimtelijke verbinding met
ten, wonen en werken elkaar af. In deze straten
Overstad wordt versterkt door het verbeteren
gaat aandacht uit naar (gevel-)groen, hekjes en
van de verblijfskwaliteit. Het verkleinen van de
plantenbakken, om een geleidelijke overgang
rol van de auto zal hier een bijdrage aan
van publiek naar privé bij woningen te creëren.
kunnen leveren (uitvoeringsproject).
ECIAALS SP
De win kel str a
g
op vers/dagelijks. Deze straat is ingericht op
De ver b in din
grote parkeerlocaties (o.a. Singelgarage). In de
DSCHA OO
He t
ten
ver bin ding
Overstad, Gedempte Nieuwesloot, ligt de focus
De
E
VE
Lokale bezoekers komen hier doelgericht voor
dw aal mi lie
N S N E L.
ver bin
.
een of meerdere voorzieningen. Fietsbezoek wordt in deze straten gefaciliteerd (stallingsopties in de straat). Alleen op de Laat-oost kan voor de deur geparkeerd worden met de auto. Ritsevoort-Koorstraat is een relatief breed opgezette straat waar de aanwezige daghoreca
Gedempte Nieuwesloot
de ruimte krijgt voor gevelterassen. Rondom de kerk en dus deels op de Koorstraat zou de (waren)markt eventueel kunnen neerstrijken. Laat-oost is de enige verbinding waar ruimte is voor (kort)parkeren van auto’s. Hoe verder naar het oosten, hoe meer de winkelfunctie van deze straat geleidelijk afneemt en daarmee ruimte vrijkomt voor transformatie van (leegstaande)
30 van 44
Ritsevoort-Koorstraat
e
De
met andere delen van de stad (o.a. Overstad) of
IETS
Bij de verbinding tussen de binnenstad en
on
P
Koorstraat vormen belangrijke verbindingen
EEN B
(vanaf Huigbrouwerstraat) en Ritsevoort-
ez
!
Nieuwesloot, het oostelijk deel van de Laat
Ligging gebiedsprofiel s te
winkelpanden naar stadswoningen. Dit creëert
De
De verbinding (doelgericht)
Laat-oost 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
din g
u
“Tijdens de verbouwing zijn we vaak naar de Laat gereden; ook onze gordijnen komen daar vandaan.”
“Ik woon boven de groenteboer en kan lopend naar mijn werk, ik heb m’n fiets al een jaar niet gebruikt.”
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
31 van 44
Ligging gebiedsprofiel
Stedelijke zone (in ontwikkeling) Komende jaren wordt een nieuw en groots
De
stedelijk woonmilieu gerealiseerd rondom Ringers
s te l
ij k
zal een doelgericht winkelcentrum met grootscha-
K
de
Winkelcentrum in Overstad. Deze stedelijke zone
ez
on
EN! OP
e
lig aanbod (vernieuwing inmiddels gereed) ca-concept) in de voormalige Ringersfabriek.
De w
Ringers Winkelcentrum zal, vanwege haar grootschalige winkels (min. 1.000 m²), voorname-
Ringers Winkelcentrum ver bin ding
lijk doelgericht bezocht worden, en vormt samen
ten
He t
dw aal mi lie
De
met de Ringersfabriek een overdekt voetgangers-
ink els tra
De ver b in din
g
huisvesten, en krijgt mogelijk een foodhall (hore-
gebied. Aan de Noorderkade (verblijfsplein) zijn
De
de hoofdentrees van zowel het winkel- als het
ver bin
din g
horecadeel. Het winkel- en horeca-aanbod is complementair aan de binnenstad en zal daarmee een onderscheidende, stedelijke identiteit en aantrekkingskracht ontwikkelen. In het winkelcentrum is een
Tijdelijke horecagelegenheid aan de kade
toename van detailhandelsaanbod niet gewenst, omdat de binnenstad voorrang krijgt voor nieuwe vestigingen van niet-dagelijkse winkelketens. Eventuele toekomstige leegstand in Ringers Winkelcentrum dient niet tegengaan te worden door schaalverkleining, maar er kan mogelijk binnen het grootschalige karakter meer ruimte geboden worden voor andere grootschalige publieksfuncties (later uit te werken, buiten bereik van deze detailhandelsvisie).
32 van 44
Ringers Winkelcentrum
Oude Ringersfabriek 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
u
“De leukste feestjes zijn op Overstad ”
“Sportkleding kopen we eens per jaar voor het hele gezin in Ringers.”
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
33 van 44
Ligging gebiedsprofiel
Meubelboulevard - Themacentrum Wonen De meubelboulevard in Overstad heeft een
MEUBE
Wo on
LS
Noorderstraat, Koedijkerstraat en het HuiswaarDe
derplein vind je verschillende meubelzaken (o.a.
s te
Kwantum, Montèl en Beter Bed) en bouwmarkten
de
l
ij k
ez
(o.a. Karwei). Designcentrum Van Til is de bovenre-
verdieping vestigen met eigen entree op de begane
e
ver bin ding
ten
He t
dw aal mi lie
u
De
Huidige situatie meubelboulevard
ink els tra
De ver b in din
De w
vardaanbod blijft gevestigd aan en georiënteerd op minder grootschalige woonwinkels kunnen deels op
on
g
gionaal bekende publiekstrekker. Het woonboule de ontsluitingswegen (zichtbaar). De gemiddeld
bo ul e
woninginrichtings- en doe-het-zelfzaken. Aan de
va rd
aaneengesloten publieksplint met uiteenlopende
De
ver bin
din g
grond. Er wordt vastgehouden aan de bestaande omvang- en branchevereisten. Voor andere winkels dan grotere woon- en doe-het-zelf-zaken is de binnenstad of Ringers de vestigingslocatie. Bij de verdere planuitwerking voor dit deel van het Kanaalzoneproject zal de balans tussen een efficiënte en functionele woonboulevard en een hoogstedelijk woonmilieu met hoogwaardige openbare ruimten aandacht vragen. Daarnaast dient voldoende parkeergelegenheid voor de deur behouden te blijven, aangezien dit cruciaal is voor dit milieu.
“Op Pinterest tref ik de voorbereidingen zodat ik precies weet wat ik nodig heb .“
34 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
3.3
Projecten en vervolg
vraagt, waar passend, om een transformatiemo-
4. Onderzoek verplaatsing warenmarkt:
gelijkheid naar andere functies. De afweging
publiekstrekker markt als onderdeel van
De visie in de vorige paragraaf geeft de ambi-
welke andere functies waar mogelijk zijn valt
winkelcircuit benutten, bijv. verschuiving
ties en de gewenste functioneel-ruimtelijke
buiten het bereik van deze visie. Wel dient deze
richting Grote Kerk/Koorstraat voor betere
ontwikkelingsrichting voor de komende jaren
afweging in samenhang met de (beoogde)
synergie (relatie project 2);
weer, ingestoken vanuit de detailhandelsfunctie.
detailhandelsfunctie te worden gemaakt.
5. Gevelzone gemengde straten: uitwerking
De visie geeft richting aan principiële en strate-
opties overgang publiek-privé in straten met
gische keuzes (hoofdlijn). Dit biedt partijen in de
Overzicht projecten
ook een woonfunctie (bijv. bufferzone door
binnenstad de ruimte om met elkaar flexibel
In deze paragraaf worden projecten aan de
gevelgroen, bankjes en/of hekjes);
verder invulling te geven aan deze koers.
visie gekoppeld. Dit zijn de speerpunten die
6. Uitstraling leegstaande panden: uitstraling
gericht op de versterking van de detailhandels-
centrumstraten hoog houden (o.a. afspra-
Bouwsteen voor integrale centrumvisie
structuur door de gemeente, Bolwerk Alkmaar,
ken met eigenaren over tijdelijke gevelaan-
Belangrijke opmerking bij de verdere uitwerking
Marketing en/of vanuit het CCA gezamenlijk
kleding bij leegstand).
en uitvoering is dat deze gebiedsprofilering
worden opgepakt.
vanuit de detailhandelsstructuur benaderd is (sectoraal). Nadere afstemming per straat en
Relatie met acties vanuit andere sectoren 1. Profiel en kwaliteit openbare ruimte de Laat
Vanuit diverse invalshoeken en beleidssectoren
analyses voor bijvoorbeeld de woonfunctie in de
(-west): meer ruimte voetgangers, fietser te
zijn de gemeente en de marktpartijen (CCA-
binnenstad of het verder verkeersluw maken is
gast, meer groen);
partners) bezig met andere centrumprojecten.
nodig om gepresenteerde voorstellen nader te
2. Profiel en kwaliteit openbare ruimte
Andere acties, projecten of beleidsplannen die
wegen en nader uit te werken. Gelet op de
Gedempte Nieuwesloot(-noord) en Hofplein
ook relevant zijn vanuit deze detailhandelsstruc-
grote mate van verwevenheid van detailhandel
(fietsers en voetgangers centraal stellen),
tuurvisie zijn o.a.:
met alle andere functies van de binnenstad kan
en oversteekbaarheid Kanaalkade (bijv.
•
deze visie belangrijke input (bouwsteen) bieden
doortrekken ‘tapijt’ tot voetgangersbrug);
voor een integrale visie op het stadscentrum.
Bereikbaarheid, waaronder autoluw maken binnenstad, parkeerbeleid, fietstoegankelijk-
3. Herschikking ondernemers (onderzoek
heid;
verplaatsingsbereidheid bij ondernemers
•
Vergroening binnenstad;
Ontstane winkelleegstand is meer dan een
naar een beter passend deelgebied en
•
Beeldkwaliteit (gevelbeeld);
detailhandelsvraagstuk. Het behouden van
lokale interesse voor combinatie van win-
•
Begeleiding voetgangers (o.a. veraangena-
programma, en daarmee van financiële dragers
kels, meedenken over perspectiefrijke
voor het monumentale kapitaal bij het deels
pandinvulling met eigenaren);
wegvallen van detailhandel, heeft prioriteit. Dit 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
men looproute vanaf station); •
Visie en beleid op de horeca (actuele visie ontbreekt);
35 van 44
• •
•
Visie en beleid op wonen en werken in de
Kader bij functiewijziging en bestemmingsplan
binnenstad;
Deze visie op de gewenste ruimtelijke detail-
Betrekken en laten bijdragen van vastgoed-
handelsstructuur biedt de gemeente Alkmaar
eigenaren aan kwaliteitsverbetering cen-
een handvat bij het toetsen of bepalen van de
trumstraten (bijv. via extra OZB heffing);
bestemmingsmogelijkheden van vastgoed in de
Marketing Alkmaar Prachtstad, gericht op
binnenstad en op Overstad. Voor de korte
vergroting nationale bekendheid en toeristi-
termijn vormt deze rapportage een ruimtelijke
sche aantrekkelijkheid.
onderbouwing voor toekomstige functiewijzigingen die passend zijn bij de voorgestelde detail-
Behoefte aan ruimtelijke horecavisie
handelsstructuur. Zodra het bestemmingsplan
Het relatieve en absolute belang van de
voor de binnenstad geactualiseerd wordt, zal dit
horeca in de binnenstad van Alkmaar is
rapport hiervoor input vormen.
toegenomen. Horeca- en cultuurclusters (o.a. Waagplein/Mient en Canadaplein) zijn grote
Samen werken aan hetzelfde doel
dragers in de binnenstad. Ook is horeca een
De analyse uit dit rapport maakt de urgentie van
belangrijk onderdeel van de functieprofielen
het gezamenlijk sturen op de ruimtelijke detail-
van de verschillende centrumstraten.
handelsstructuur in de Alkmaarse binnenstad
Horecacluster in de binnenstad van Alkmaar
duidelijk. Het aanpassen van het straatprofiel In deze sectorale visie wordt (de ontwikkeling
van de Laat (west) en Gedempte Nieuwesloot
van) het horeca-aanbod meegenomen in de
(noord) hebben met name grote prioriteit
analyse, maar doet de visie geen uitspraken
(uitvoeringsprojecten 1 en 2).
over de programmatische en ruimtelijke ontwikkeling van deze sector (geen onderdeel detail-
Door de hoofdlijnen van de visie als CCA-
handel). Inzicht in de behoefte aan verschil-
collectief te omarmen en door met de stakehol-
lende typen horeca (groei en/of krimp?) en de
ders op straatniveau de uitvoering op te pakken,
ruimtelijke keuzes (sturing op clustering of
wordt bijgedragen aan een toekomstbestendige
spreiding?) zal moeten worden geboden om
winkelstructuur in een prachtige binnenstad.
ook voor deze sector op een gewenste ontwikkeling van de ruimtelijke aanbodstructuur te kunnen sturen.
36 van 44
Huidige situatie Gedempte Nieuwesloot 2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
Bijlagen
Bijlage 1
Bezoekersonderzoek
Posities enquêteurs
Op zaterdag 5 oktober en donderdag 10 oktober hebben drie enquêteurs de afgelegde route, ervaring en mening van bezoekers van de binnenstad van Alkmaar in kaart gebracht. Het
Ge
de
mp
te N
ieu
gedrag van 252 respondenten is verzameld. Zoals weergegeven op de kaart zijn de resulta-
oo t
Laat
Lan
ges t
raa t
ten van bezoekers opgehaald op drie verschillende locaties: op de Gedempte Nieuwesloot tussen het Hofplein en de Kanaalzone, op de
we sl
Vis
Ou
ma
de
gra
rkt
ch
t
Koorstraat en op de Laat-oost. De locaties van de enquêteurs zijn gekozen op basis van belangrijke bronpunten (parkeergarages, fietsparkeerplekken, OV) en op basis van het aanbod op die verschillende plekken (dagelijks, mode, niet-dagelijks). Het benaderen van
Bezoekersenquête binnenstad: geslacht
Bezoekersenquête binnenstad: leeftijd
bezoekers op deze drie verschillende plekken biedt de mogelijkheid verschillende typen bezoekers, vanuit verschillende richtingen te kunnen opnemen in het onderzoek. De twee schijfgrafieken hiernaast geven de eerste algemene gegevens over de bevraagde bezoekers weer.
38 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
De bezoekers die zijn bevraagd komen voorna-
Bezoekersenquête binnenstad: doel bezoek
Bezoekersenquête binnenstad: frequentie
Bezoekersenquête binnenstad: herkomst
Bezoekersenquête binnenstad: vervoermiddel
melijk doelgericht om boodschappen te doen of iets gericht aan te kopen. Deze gerichte bezoekers vormen 56 % van de totale respondenten. De rest van de bezoekers komt vooral met een meer recreatief motief; het puur recreatief winkelen en het zien/verblijven in Alkmaar. Over het algemeen komen bezoekers óf eens per maand, óf 1 à 2 keer per week. De groep die eens tot enkele keren per week een bezoek brengt aan de binnenstad vormt overigens de meerderheid. De helft van de respondenten komt uit de gemeente Alkmaar. De binnenstad is dus niet alleen aantrekkelijk voor de bewoners van de gemeente, maar ook voor bezoekers van elders, zowel uit Nederland als uit het buitenland. De fiets en auto zijn overduidelijk de meest gebruikte vervoermiddelen. Autoparkeerplekken en (bewaakte) fietsenstallingen spelen dan ook een belangrijke rol in de bereikbaarheid van de stad. Slechts 9 % van de bezoekers is met het openbaar vervoer gekomen.
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
39 van 44
Een relatief groot deel van de respondenten
Bezoekersenquête binnenstad: aantal winkels
Bezoekersenquête binnenstad: bestedingen winkels
Bezoekersenquête binnenstad: aantal voorzieningen
Bezoekersenquête binnenstad: bestedingen totaal
blijkt doelgericht één of twee voorzieningen/ winkels te bezoeken. Een kwart van de bezoekers besteedt dan ook relatief weinig tijdens het bezoek aan het centrum, namelijk tussen de € 10,- en € 30,-. Uit het feit dat de helft van de respondenten langer dan zestig minuten in het centrum verblijft, blijkt dat er tevens een grote groep recreatieve bezoekers is.
Bezoekersenquête binnenstad: duur bezoek
40 van 44
2070.0719 Detailhandelsstructuur binnenstad Alkmaar - 22 januari 2020
De meest bezochte winkel onder de responden-
Bezoekersenquête: meest bezochte winkels
ten is overduidelijk Primark. Deze modeketen is sinds 2016 gevestigd op de Laat en draagt overduidelijk bij aan de aantrekkelijkheid van de Laat. Vier van de vijf niet-dagelijkse winkeltrekkers zijn ketens (mode en warenhuis). Een andere constatering is dat er in deze top 11 van meest bezochte winkels vier dagelijkse winkels voorkomen (Kruidvat, Sultan, Jumbo en Ekoplaza), waarvan twee supermarktfilialen. Het staafdiagram illustreert hiermee dat het dagelijkse aanbod een toonaangevende rol kan hebben in het bezoekersgedrag en in de aantrekkelijkheid van het winkellandschap.