260511 Raadsinformatiebrief RV Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2026 - bijlage
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Raadsvergadering:
21 mei 2026
Agendapunt: Commissie:
Bestuur en middelen
Portefeuillehouder:
Jan Hoekzema
Relatie met andere portefeuillehouder(s):
Christian Schouten
Onderwerp: Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
Voorgesteld besluit 1.
de Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2026 vast te stellen; bij de Jaarrekening 2025:
2.
een bedrag van € 49.000 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen en dit te dekken uit het budget dat vrijvalt uit de voorziening ‘Nog te maken kosten uitgenomen bestemmingsplannen’;
3.
de nieuwe facilitaire grondexploitaties Kalkovensweg, Loodpolderweg en Nieuwpoortslaan vast te stellen en de facilitaire grondexploitaties De Kooimeer, Koelmalaan 310, Picassolaan 201, Helderseweg 14 en Jan Luikenstraat 2 af te sluiten;
4.
voor het Alkmaars Kanaal de facilitaire grondexploitatie Keesomstraat 8a (Nieuw Oudorp) vast te stellen, voor de stationsgebieden de drie facilitaire grondexploitaties Wognumsebuurt 6-8, Wognumsebuurt 10-12 en Noord Zeswielen Driehoek vast te stellen, en de twee facilitaire grondexploitaties Ringersfabriek (Overstad) en Keesomstraat 8a (Nieuw Oudorp) af te sluiten;
5.
de in 2025 binnen de facilitaire grondexploitaties betaalde bijdrage voor gebiedsoverstijgende voorzieningen van in totaal € 667.000 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen.
Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. Evenals voorgaande jaren wordt de MPG vooruitlopend op de Jaarrekening voorgelegd, zodat u eerst beslist over eventueel gewijzigde kaders van de grondexploitaties, en vervolgens over de actualisaties van de grondexploitaties bij de jaarrekening. De MPG dient daarnaast als onderbouwing van de programmabegroting. Het college heeft op de bijlagen A t/m E geheimhouding opgelegd op grond van artikel 87 Gemeentewet vanwege het belang als genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet Open Overheid (WOO). Dit voorstel staat in relatie tot de programmabegroting
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
1
Argumenten 1.1 Algemeen Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad op verschillende manieren geïnformeerd over de (financiële) voortgang van grondexploitaties. De begroting en jaarrekening zijn verplicht. Om de (individuele) grondexploitaties goed te kunnen volgen en, indien gewenst, bij te sturen bestaan er meerdere P&C-producten die bruikbaar zijn. Elke gemeente bepaalt zelf welke P&C-producten zij toepast. Naast de 1e en 2e bestuursrapportage (BURAP) waarin de resultaten van het lopende begrotingjaar worden behandeld is vooral de rapportage over de actualisatie van de grondexploitaties, bijvoorbeeld in een meerjarenprognose grondexploitaties (MPG), interessant voor de raad. In de kern gaat het bij de sturing op het grondbeleid om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (kosten om een locatie te ontwikkelen), parameters (van rente, inflatie, organisatie en overhead) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). De MPG heeft daarmee de volgende doelstellingen: a.
Een MPG levert inzicht en overzicht. In de MPG worden alle plannen op dezelfde wijze inzichtelijk gemaakt, waardoor de raad haar controlerende rol kan uitvoeren.
b. Een MPG kan zorgen voor efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties kunnen worden geactualiseerd en vastgesteld. c.
Een MPG is een sturingsinstrument. Op basis van de optelling van de projecten, zowel programmatisch als financieel, kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.
Actieve versus facilitaire grondexploitaties Daar waar de gemeente eigenaar is van de grond, deze bouwrijp maakt en vervolgens bouwkavels verkoopt, is sprake van een actieve (gemeentelijke) grondexploitatie. Daar waar de gemeente niet zelf ontwikkelt, maar het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren, is sprake van een facilitaire grondexploitatie. Deze zijn beide als aparte categorie in de administratie opgenomen. 1.2 Toelichting besluitpunten 1.
Vaststellen MPG 2026: Om de (individuele) grondexploitaties goed te kunnen volgen en, indien gewenst, bij te sturen, wordt jaarlijks een meerjaren prognose grondexploitaties opgesteld. Deze (meerjarige) vooruitblik biedt de mogelijkheid om relatief diep in te gaan op de oorzaak van wijzigingen en de geconstateerde risico’s.
2.
Storting bijdrage bovenwijkse voorzieningen uit actieve (gemeentelijke) grondexploitaties: Sinds 2020 heeft de gemeente een Nota bovenwijkse voorzieningen. Eind 2023 is deze vanwege de invoering van de Omgevingswet omgezet naar de Nota gebiedsoverstijgende voorzieningen. De nota is geactualiseerd in 2025. Op basis van deze nota dragen projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bij aan de financiering van bovenwijkse voorzieningen (in een bedrag per te ontwikkelen m²). Om alle vastgoedprojecten gelijk te behandelen wordt naast het verhalen van de bijdrage op derden, ook bijgedragen vanuit gemeentelijke grondexploitaties. Na de vaststelling van de eerste nota is een bestemmingsreserve “bovenwijkse voorzieningen” ingesteld. In de reserve worden zowel de bijdragen vanuit private initiatiefnemers als vanuit gemeentelijke grondexploitatieprojecten gestort. Deze bijdragen zorgen voor de voeding van de reserve. De totaal te betalen bijdragen (van alle grondexploitaties bij elkaar) worden eenmaal per jaar gestort in de bestemmingsreserve voor zover het jaarresultaat van de grondexploitaties gezamenlijk dat toe laat. De bijdragen worden berekend op basis van de gronduitgifte in dat jaar. In 2025 heeft de gemeente bouwkavels uitgegeven in Boekelermeer en Olympiapark. Op basis van de Nota bedraagt de totaal te betalen bijdrage bovenwijkse
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
2
voorzieningen € 48.621. Dit bedrag wordt gedoteerd aan de bestemmingsreserve, omdat het jaarresultaat van de grondexploitaties gezamenlijk voldoende ruimte biedt voor deze storting. 3.
Vaststellen facilitaire grondexploitaties overig: De gemeente is op basis van de Omgevingswet verplicht om de kosten van ruimtelijke plannen te verhalen bij die partijen die baat hebben bij de ruimtelijke ontwikkeling. In de meeste gevallen verhaalt de gemeente deze kosten middels een privaatrechtelijk spoor. Dit wordt een anterieure (exploitatie) overeenkomst genoemd. De gemeentelijke kosten en opbrengsten worden verantwoord in de facilitaire grondexploitatie. Omdat het kostenverhaal uitsluitend mag gaan over het verhalen van werkelijk gemaakte/te maken kosten, en bijvoorbeeld niet over het afromen van baat/winst, hebben facilitaire grondexploitaties per definitie een neutraal exploitatieresultaat. Slechts wanneer er ook sprake is van grondoverdracht, kan er sprake zijn van een negatief of positief resultaat. In 2025 zijn drie facilitaire grondexploitaties voor projecten buiten het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden als zodanig in de administratie verwerkt, namelijk Kalkovensweg, Loodpolderweg (’t Lood) en Nieuwpoortslaan (De Nieuwpoort). Voor deze projecten zijn anterieure overeenkomsten gesloten op basis waarvan de ontwikkelaar een exploitatiebijdrage betaalt voor de gemeentelijke plankosten en de gebiedsoverstijgende voorzieningen.
De projecten De Kooimeer, Koelmalaan 310, Picassolaan 201 (Het Palet), Helderseweg 14 en Jan Luikenstraat 2 zijn voor wat betreft het kostenverhaal afgerond en kunnen administratief worden afgesloten. Het resterend budget valt vrij aan de algemene middelen ter dekking van de gemeentelijke plankosten. Vaststellen facilitaire grondexploitaties voor Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden: In 2025 zijn vier facilitaire grondexploitaties als zodanig in de administratie verwerkt voor projecten binnen de grootschalige transformatiegebieden. Voor de Keesomstraat 8a in Nieuw Oudorp is een anterieure overeenkomst gesloten. Omdat de bijdragen voor dit project betaald moesten worden bij het sluiten van de overeenkomst, kan dit project ook meteen weer administratief worden afgesloten. Voor de Wognumsebuurt 6-8 en Wognumsebuurt 10-12 bij station CS zijn twee afsprakenbrieven gesloten en voor de Zeswielen Driehoek bij station Noord ook. Een afsprakenbrief loopt vooruit op een anterieure overeenkomst omdat de planvorming zich nog in een initiatieffase bevindt. In een afsprakenbrieven worden de intenties en inspanningen van zowel de ontwikkelaars als de gemeente vastgelegd. Verder is bepaald dat de ontwikkelaar een vergoeding betaalt voor de gemeentelijke kosten van deze initiatieffase.
De projecten Ringersfabriek en Keesomstraat 8a zijn voor wat betreft het kostenverhaal afgerond en kunnen administratief worden afgesloten. Het resterend budget valt vrij aan het programma Alkmaar Kanaal ter dekking van de gemeentelijke plankosten.
4.
Bijdrage bovenwijkse voorzieningen uit facilitaire grondexploitaties: de te ontvangen bijdragen vanuit private initiatieven worden één-op-één gedoteerd aan de bestemmingsreserve. De dotatie is dus gelijk aan de binnengekomen bijdragen. De initiatiefnemers betalen deze bijdrage binnen één maand na het vaststellen van een Omgevingsvergunning. In 2025 is een bijdrage van in totaal € 666.600 betaald door de ontwikkelaars van Kennemerstraatweg 10-16 (Koekenbier), Loodpolderweg (’t Lood), Overstaete fase 3 (Overstad), Pendorp fase 1 (Viaanse Molen) en de projecten Edisonweg 9 (Dok6) en Keesomstraat 8a in Nieuw Oudorp.
Kanttekeningen en alternatieven Geheimhouding bijlagen De bijlagen bij de MPG bevatten vertrouwelijke financiële informatie over de (taxatie van) grondexploitaties. Openbaarmaking van deze bijlagen of het beschikbaar stellen daarvan aan derden kan mogelijk de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. Daarom is door het college
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
3
geheimhouding opgelegd op deze bijlagen op grond van artikel 87 Gemeentewet vanwege het belang als genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet Open Overheid (WOO). De geheimhouding op de bijlagen is noodzakelijk omdat deze financiële en economische gegevens bevatten die als concurrentiegevoelig kunnen worden aangemerkt. Openbaarmaking van deze gegevens zou de economische en financiële belangen van de gemeente ernstig kunnen schaden en/of de onderhandelingspositie van de gemeente in lopende of toekomstige processen kunnen benadelen en/of tot onevenredige bevoordeling van derden kunnen leiden, waardoor de gemeente financieel nadeel kan ondervinden. De informatie omvat onder andere bedrijfsgevoelige informatie van partijen waarmee de gemeente samenwerkt. Gelet op de potentiële risico's voor de financiële stabiliteit en het economisch functioneren van de gemeente, acht het college het opleggen van geheimhouding gerechtvaardigd. Deze geheimhouding geldt tot het moment dat openbaarmaking geen risico meer vormt voorde belangen van de gemeente. Financiële gevolgen - samenvatting MPG 2026 De resultaats- en risicoverwachtingen van de actieve (gemeentelijke) grondexploitaties zijn gewijzigd in vergelijking met de MPG 2025. De wijziging komt voornamelijk voort uit het project Boekelermeer Zuid.
Dit komt met name door het feit dat de uitvoering weer een stap verder is en daarmee meer inzicht is in de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Het geraamde eindresultaat van de grondexploitatie geeft daarmee een positiever beeld dan vorig jaar. Het betekent ook dat de risicoverwachting positiever is dan vorig jaar. Het verwachte totaalresultaat van de lopende grondexploitaties is gewijzigd van € 13,0 miljoen voordelig (MPG 2025) naar € 14,2 miljoen voordelig (MPG 2026). De accountant controleert jaarlijks de grondexploitaties als onderdeel van de jaarrekeningcontrole. Op dit moment (maart 2026) is er nog geen uitsluitsel over de goedkeuring van de jaarrekening en het onderdeel grondexploitaties. Vervolg en Communicatie Voor de lezer die niet zo vertrouwd is met het thema grondexploitaties is een openbare bijlage toegevoegd met een algemene toelichting op de relevante kaders en begrippen. De geheimhouding op bijlagen A t/m E geldt tot het moment dat openbaarmaking geen risico meer vormt voorde belangen van de gemeente. Bijlagen 1. Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 2.
Bijlage A Actieve grondexploitaties (geheim)
3.
Bijlage B Voorziening voor afgesloten grondexploitaties (geheim) Bijlage C Facilitaire grondexploitaties (geheim) Bijlage D Bijdrage bovenwijkse/gebiedsoverstijgende voorzieningen (geheim) Bijlage E Projectbladen actieve grondexploitaties (geheim)
4.
Bijlage Algemene Toelichting op kaders en begrippen
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
4
Burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
dhr. R.M. Reus MPM, gemeentesecretaris
Collegevergadering: 24 maart 2026
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
5
RAADSBESLUIT Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; Gelet op Het besluit van burgemeester en wethouders van 24 maart 2026 Het advies van de commissie Bestuur en middelen 12 mei 2026 Besluit 1.
de Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2026 vast te stellen; bij de Jaarrekening 2025:
2.
een bedrag van € 49.000 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen en dit te dekken uit het budget dat vrijvalt uit de voorziening ‘Nog te maken kosten uitgenomen bestemmingsplannen’;
3.
de nieuwe facilitaire grondexploitaties Kalkovensweg, Loodpolderweg en Nieuwpoortslaan vast te stellen en de facilitaire grondexploitaties De Kooimeer, Koelmalaan 310, Picassolaan 201, Helderseweg 14 en Jan Luikenstraat 2 af te sluiten;
4.
voor het Alkmaars Kanaal de facilitaire grondexploitatie Keesomstraat 8a (Nieuw Oudorp) vast te stellen, voor de stationsgebieden de drie facilitaire grondexploitaties Wognumsebuurt 6-8, Wognumsebuurt 10-12 en Noord Zeswielen Driehoek vast te stellen, en de twee facilitaire grondexploitaties Ringersfabriek (Overstad) en Keesomstraat 8a (Nieuw Oudorp) af te sluiten;
5.
de in 2025 binnen de facilitaire grondexploitaties betaalde bijdrage voor gebiedsoverstijgende voorzieningen van in totaal € 667.000 te doteren aan de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen.
De raad van Alkmaar, 21 mei 2026 mw. drs. A.M.C.G. Schouten, burgemeester
mw. mr. V.H. Hornstra, griffier
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
6