251204 Art. 42 - LA - Mogelijk onvoldoende risicomanagement bij vastgoedaankopen door de gemeente - beantwoording

Aan de gemeenteraad van Alkmaar

Onderwerp

Beantwoording raadsvragen Leefbaar Alkmaar over aankoop en afwaardering Picassolaan 9 en gemeentelijk vastgoedbeleid Uw brief van

Behandeld door

Datum

12 november 2025

Planeconomie

2 december 2025

Geachte leden van de raad, De leden van de raad mevrouw M. Bolte en de heer J. Hagens hebben ons op 12 november 2025 de volgende raadsvragen gesteld over de aankoop en afwaardering Picassolaan 9 en het gemeentelijk vastgoedbeleid. In deze brief leest u onze reactie, overeenkomstig art. 42 Reglement van Orde voor vergaderingen van de raad. 1

Wat is volgens de taxatie van 2023 de huidige marktwaarde van het pand en de gronden, en welk taxatiebureau heeft dit vastgesteld? Antwoord Er is geen gebruik gemaakt van een extern taxatiebureau. De waarde is berekend aan de hand van het gemeentelijk grondexploitatiemodel. De berekening is vervolgens uitgebreid getoetst door de afdeling Real Estate van onze accountant (Deloitte). Over de huidige marktwaarde kunnen wij geen openbare informatie verstrekken. Voor het daadwerkelijk realiseren van de woningen zullen de gronden via een selectieprocedure worden verkocht aan een ontwikkelende partij. Als wij de taxatiewaarde openbaar maken, komt de onderhandelingspositie van de gemeente onder druk te staan. De grondexploitatie wordt binnen afzienbare tijd in vertrouwelijkheid aan uw raad voorgelegd. Dit document geeft u inzicht in de geraamde kosten en opbrengsten en laat zien dat er sprake is van een economisch uitvoerbaar plan.

2

Hoe verklaart het college het grote verschil tussen de aankoopprijs van € 16,7 miljoen in april 2022 en de veel lager getaxeerde marktwaarde minder dan een jaar later? Wij denken dat met name de € 12.413.500,- die voor de opstallen zijn betaald, opstallen die nu allemaal gesloopt zullen worden, een belangrijke reden zijn voor de afboeking, klopt dit?

Bezoekadres

postadres

bank

website

telefoon

Mallegatsplein 10 1815 AG Alkmaar

Postbus 53 1800 BC Alkmaar

NL78BNGH0285000179

www.alkmaar.nl

14 072

Antwoord Dat klopt niet. Op 17 februari 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aankoop van Picassolaan 9 voor € 16.775.000. Dit bedrag was gebaseerd op de evenwichtswaarde uit het taxatierapport van bureau “De Taxatie Expert”. Deze taxatie is in gezamenlijke opdracht van het COA (verkoper) en de gemeente uitgevoerd. Daarbij is uitgegaan van: • •

een optimale invulling binnen het bestemmingsplan, en de optimale invulling bij bestemmingswijziging en hogere bouwhoogte.

Gemeentelijke ambities voor een minder intensieve of minder rendabele invulling - zoals meer groen, lagere bouwhoogte of een hoger aandeel betaalbare woningen, zijn in deze taxatie niet meegenomen. Als dat wel was gebeurd, zou feitelijk de verkopende partij de rekening betalen voor maatschappelijke keuzes van de gemeente. Ten behoeve van de waardering op de balans per 1-1-2024 is een schatting gemaakt van de huidige waarde, gebaseerd op de gemeentelijke plannen voor de herontwikkeling. Daarbij is gekeken naar de mogelijke opbrengst van een plan met een meer wenselijk aantal woningen, mede op basis van het doorlopen participatietraject. De oorspronkelijke aannames uit de taxatie zijn als uitgangspunt genomen, maar de opbrengsten zijn aangepast aan het huidig woonbeleid (2/3 betaalbaar en 30% sociale woningen). 3

Over de besluitvorming in 2022 Op basis van welke informatie, scenario’s of taxaties achtte het college de aankoopprijs van €16,7 miljoen destijds reëel? Antwoord Zie beantwoording vraag 2.

4

Is achteraf bezien het idee om de locatie binnen twee jaar te kunnen doorverkopen aan een ontwikkelende partij ook niet veel te optimistisch geweest. Wanneer denkt u overigens nu de locatie bouwrijp te kunnen verkopen? Antwoord Door verschillende factoren (waaronder het herhuisvesten van de bewoners van Regionaal wooncentrum, de extra onderzoeken naar flora en fauna en de daarbij behorende acties zoals het realiseren van een vleermuizenhotel) heeft de voorbereiding langer geduurd dan gewenst. Wij verwachten de locatie in 2026 via een openbare inschrijving te kunnen verkopen.

5

Welke risicoanalyse is voorafgaand aan de aankoop uitgevoerd, en is daarbij specifiek aandacht besteed aan mogelijke marktontwikkelingen of waardedalingen? Antwoord De locatie is getaxeerd door het onafhankelijk taxatiebureau “De TaxatieExpert” in gezamenlijke opdracht van de gemeente en het COA. Onderdeel van dit taxatierapport is een

2/7

risicoanalyse. Hierin zijn ook deze specifieke bedreigingen met betrekking tot de marktsituatie benoemd en in de taxatie verwerkt. 6

Over de financiële gevolgen Is het college van mening dat met de afwaardering en het genomen verlies van € 5,3 miljoen nu voldoende is afgeschreven om tot een sluitende en mogelijk positieve grondexploitatie te komen, mede gezien de nog te maken kosten voor sloop en bouwrijp maken? Antwoord Ja. De huidige doorrekening laat zien dat het nu voorliggende plan vooralsnog leidt tot een sluitende grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt binnenkort aan uw raad voorgelegd. De grondbiedingen in de selectieprocedure zullen meer zekerheid geven over het uiteindelijke exploitatieresultaat. Via de periodieke actualisaties van de grondexploitatie wordt u hierover op de hoogte gehouden.

7

Kan het college garanderen dat binnen het project toch in ieder geval 18% van de woningen als sociale huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Waarvan ongeveer de helft in categorie 1 en de andere helft in categorie 2? Antwoord Het definitieve plan wordt, na het afronden van de selectieprocedure, opgesteld door de winnende ontwikkelaar. Eén van de selectiecriteria betreft het ingediende woningprogramma. In opdracht van de gemeente is voor deze gebiedsontwikkeling een stedenbouwkundige opzet gemaakt. Daarin zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd waaraan de ontwikkelaar zich moet houden. In deze opzet is een voorbeeldprogramma opgenomen met 18% sociale huur en 18% sociale koop. Volgens het gemeentelijk beleid dient een woningbouwplan te bestaan uit 30% sociale woningbouw, waarvan de helft sociale huur is. De gemeente kan bij de verkoop van haar eigen locaties van dit beleid afwijken. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd door de ontwikkelaar in opdracht van wooncorporatie Woonwaard. De verdeling van het aandeel sociale huur tussen categorie 1 en categorie 2 wordt bepaald door Woonwaard, in samenspraak met de toekomstige ontwikkelaar. In het huidige voorbeeldontwerp is uitgegaan van een ongeveer gelijke verdeling tussen categorie 1 en categorie 2.

3/7

8

Wat betekent dit verlies concreet voor de financiële ruimte en toekomstige investeringen van de gemeente Alkmaar? Antwoord De afwaardering met € 5,3 miljoen is reeds verwerkt in de jaarrekening van 2023 (zie de raadstukken van 12 juli 2024). Hierdoor heeft deze afwaardering geen consequenties voor de financiële ruimte en toekomstige investeringen.

9

Hoe verhouden de jaarlijkse lasten (rente, nuts, belastingen) zich tot de oorspronkelijk begrote bedragen, en lopen deze kosten tot de verkoop door? Antwoord De jaarlijkse lasten worden, net als bij ieder ander gemeentelijk object, verantwoord binnen het programma Vastgoed. Zodra een grondexploitatie wordt vastgesteld door de gemeenteraad, worden deze lasten op de grondexploitatie geboekt. Deze kosten voor tijdelijk beheer zijn meegenomen in de raming van kosten en opbrengsten. Overigens trachten wij deze lasten zo laag mogelijk te houden, onder andere door beperkt gebruik door een antikraak organisatie.

10

Welke interne evaluatie heeft het college uitgevoerd naar de gang van zaken rond deze aankoop en afwaardering? Antwoord Zowel de aankoop als de afwaardering zijn onderdeel geweest van de interne audit en van de externe accountantscontrole.

11

Welke beleidsmaatregelen of procedures zijn genomen of worden genomen om te voorkomen dat bij toekomstige vastgoed- of grondaankopen opnieuw grote verliezen op gemeenschapsgeld worden geleden? Antwoord De procedures voor (strategische) aankopen zijn vastgelegd in ons grondbeleid. Een (strategische) aankoop moet altijd gebeuren op basis van een (externe) taxatie. Als direct of op enig moment blijkt dat de taxatiewaarde lager is dan de herontwikkelingswaarde, moet er direct een afwaardering plaatsvinden. De gemeente kan er bewust voor kiezen een aankoop toch te doen vanwege andere maatschappelijke belangen, ook als dit uiteindelijk tot verlies kan leiden. In het raadsvoorstel over de aankoop van Picassolaan 9 is deze afweging duidelijk opgenomen, inclusief het financieel risico voor de gemeente. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om wel of niet in te stemmen met een aankoop en/of stedenbouwkundig plan dat (mogelijk) tot verlies kan leiden.

4/7

12

Welke rol ziet het college voor de gemeenteraad bij het tijdig toetsen van risico’s bij vergelijkbare vastgoedbeslissingen? Antwoord Zie beantwoording vraag 11.

13

Over transparantie richting inwoners en de raad Hoe gaat het college de inwoners van Alkmaar helder informeren over deze afwaardering en de financiële gevolgen daarvan? Antwoord De afwaardering van deze locatie staat genoemd in de jaarrekening 2023, die openbaar te raadplegen is. De grondexploitatie wordt nog in vertrouwelijkheid aan u voorgelegd vanwege de marktgevoelige informatie over grondprijzen en kosten voor nog aan te besteden werkzaamheden.

14

Erkent het college dat een verlies van € 5,3 miljoen aan gemeenschapsgeld een ernstige financiële tegenvaller is die vraagt om volledige openheid en verantwoording? Zou het in voorkomend geval, wanneer er sprake is van een dergelijke forse afboeking, ook niet beter zijn om de raad middels een raadsinformatiebrief te informeren over een dergelijke forse afboeking? Antwoord De jaarrekening 2023 is op woensdag 12 juni 2024 uitgebreid besproken tijdens een raadsinformatiebijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst is de afboeking mondeling toegelicht als afwijking op de begroting en bijzondere post in het resultaat van de jaarrekening 2023. Zowel tijdens de raadsinformatiebijeenkomst als in de auditcommissie zijn geen aanvullende vragen gesteld over deze afboeking. Vervolgens is de jaarrekening op 8 juli 2024 met de raad besproken en door de raad aangenomen.

16

Over structurele verbeteringen bij vastgoedtransacties Erkent het college dat zowel bij Picassolaan 9 als bij de Robonsbosweg sprake was van forse financiële en/of technische tegenvallers kort na aankoop? Antwoord Wij kunnen niet ontkennen dat er bij de Robonsbosweg sprake is van tegenvallers. De afwaardering bij de Picassolaan hangt echter samen met de programmatische eisen van de gemeente (en de participatiegroep) voor het stedenbouwkundig plan en het woonprogramma. Dit heeft niet te maken met financiële en/of technische tegenvallers.

5/7

17

Welke interne waarborgen bestaan er momenteel om voorafgaand aan een aankoop de technische staat van een gebouw en de financiële risico’s grondig te toetsen? Zijn deze procedures inmiddels aangepast of aangescherpt? Antwoord Bij aankoop van vastgoed wordt altijd een taxatie opgesteld door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur. Dit proces is gevolgd voorafgaand aan de aankoop van beide locaties. Daarnaast wordt, indien dit noodzakelijk wordt geacht, een bouwkundig onderzoek uitgevoerd. Bij de Robonsbosweg is zo'n onderzoek gedaan. Bij de aankoop van de Picassolaan is dit niet gedaan, omdat de locatie is aangekocht met het oog op een toekomstige gebiedsontwikkeling. Wij zien daarom geen aanleiding om de bestaande procedures aan te passen.

18

Is het college bereid om een onafhankelijk onderzoek of audit te laten uitvoeren naar het gemeentelijk vastgoedbeleid, specifiek gericht op lessen uit de dossiers Picassolaan 9 en Robonsbosweg? Antwoord Wij zien geen aanleiding voor een aanvullend extern onderzoek of een extra audit, omdat de interne procedures naar ons oordeel goed zijn gevolgd. De raad is volledig en tijdig geadviseerd. Als uw raad alsnog opdracht geeft voor een onafhankelijk onderzoek, dan zien wij de uitkomst daarvan met vertrouwen tegemoet.

6/7

19

Hoe borgt het college dat de raad tijdig en volledig geïnformeerd wordt over eventuele twijfels of negatieve bevindingen tijdens onderhandelingen over vastgoed? Antwoord Wanneer er tijdens of na onderhandelingen over de aankoop van vastgoed (of gronden) twijfels of negatieve bevindingen ontstaan, dan maken wij een integrale afweging om: • al dan niet tot aankoop over te gaan, en •

de daaraan verbonden risico's te accepteren of te vermijden.

Bij die afweging worden eventuele risico’s benoemd, inclusief: • •

de mogelijke gevolgen, en eventuele maatregelen om deze risico's te beperken of te beheersen.

De uiteindelijke aankoop wordt, net als bij de Robonsbosweg en de Picassolaan, met een (financiële) risicoparagraaf aan de raad voorgelegd ter besluitvorming. Hiermee wordt geborgd dat de raad tijdig en volledig wordt geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar, mw. drs. A.M.C.G. (Anja) Schouten, burgemeester

dhr. R.M. (Robert) Reus MPM, gemeentesecretaris

7/7