250917 Brief gemeente Alkmaar aan Ombudsman - Erfpacht

gemeente ALKMAAI

Gemeentelijke Ombudsman Alkmaar T.a.v. mr. A.M.T. Wezel ombudsman@alkmaar.nl

Onderwerp

Uw brief de dato 18 juni 2025 met uw reactie aan de Werkgroep Erfpacht inzake een klacht over het erfpachtbeleid en uw verzoek dienaangaande aan de gemeentesecretaris en portefeuillehouder Uw kenmerk

Ons kenmerk

Bijlagen

-

-

2

Behandeld door

Datum

Uw brief van

18 juni 2025

10 juli 2025

alliiiiii.

Beste mevrouw Wezel, Wij hebben uw brief in goede orde ontvangen. U verzoekt de gemeentesecretaris en portefeuillehouder in deze brief om (1) te reflecteren op de toepassing van de Handreiking Erfpacht (hierna: Handreiking, zie bijlage) binnen het huidige beleid en (2) te heroverwegen of aanvullend onafhankelijk onderzoek noodzakelijk is, mede ter bevordering van draagvlak, transparantie en vertrouwen. Op uw twee verzoeken reageren wij als volgt. De Handreiking is door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verstuurd op 21 mei 2024 en rond die datum aan ons ter kennis genomen. Toen was de gemeente al een tijd bezig met het actualiseren van de algemene erfpachtbepalingen. De gemeente heeft de doorlopen stappen echter alsnog getoetst aan de Handreiking en het stappenplan, voor zover van toepassing: sommige onderdelen van het stappenplan gaan namelijk over nieuwe erfpachtrechten met hele nieuwe erfpachtvoorwaarden. In Alkmaar is bijna alleen maar sprake van erfpachtrechten die al bestaan en waarvoor al algemene erfpachtbepalingen gelden, die nu worden geactualiseerd. Ook is onderzocht of er nog verbeterpunten (suggesties of 'best practices') zijn genoemd in de Handreiking, die de gemeente kon meenemen voor de rest van het traject.

Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente bijvoorbeeld een leeswijzer gemaakt bij de geactualiseerde erfpachtbepalingen om de begrijpelijkheid hiervan te vergroten. U schrijft in uw brief dat in de Handreiking uitdrukkelijk zou worden gewezen op het belang van tijdige, transparante en wederkerige participatie van erfpachters, het belang van een objectieve en inzichtelijke onderbouwing van de grondwaarde, bij voorkeur op basis van onafhankelijke taxaties, de noodzaak van een evenwichtige afweging van belangen, met aandacht voor draagkracht en betaalbaarheid en het expliciet motiveren van afwijkingen van deze uitgangspunten. De meeste van deze uitgangspunten lezen wij niet uitdrukkelijk terug in de Handreiking. Hierin wordt bijvoorbeeld nergens benoemd dat de grondwaarde bij voorkeur op basis van een onafhankelijke taxatie vastgesteld moet worden.

bezoekadres

postadres

Mallegatsplein 10 1815 AG Alkmaar

Postbus 53 1800 BC Alkmaar

bank

website

NL78BNGH0285000179

www.alkmaar.nl

telefoon 14 072

1 van 3

gemeente ALKMAAR

Vanzelfsprekend is draagkracht en betaalbaarheid een belangrijk thema voor de gemeente, maar dit komt niet nadrukkelijk in de Handreiking naar voren als noodzakelijke toets. De Handreiking introduceert wel een toets aan de KNVB criteria, waarvan de 'K' staat voor Kostenefficiënt. De prijs die de erfpachter voor het erfpachtrecht betaalt, moet in verhouding staan tot de waarde van het erfpachtrecht en de diensten die worden geleverd in verhouding tot de gevraagde prijs. Voor wat betreft uw opmerking dat het noodzakelijk is om expliciet te motiveren als van de door u genoemde uitgangspunten wordt afgeweken, merken wij het volgende op. De Handreiking betreft geen verplichte regels en voorschriften, maar richtlijnen voor de gemeente. Het stappenplan dient als praktische ondersteuning en procesmatige houvast. De 'best practices' en overwegingen dienen als bruikbare bouwstenen en handvatten bij het opstellen van algemene erfpachtbepalingen. Het betreft niet-limitatieve overwegingen en voorbeelden. Het college heeft op 5 juni 2024 een concept collegevoorstél aangenomen naar aanleiding waarvan er erfpachtbijeenkomsten zijn georganiseerd. Erfpachters hebben toen hun input kunnen delen. Naar aanleiding van deze input is er op 7 oktober 2024 een aangepast collegevoorstel voorgelegd aan de raad voor wensen en bedenkingen. Ook de raad heeft haar visie op het voorstel gedeeld.

Dit heeft geleid tot een nieuw concept collegevoorstel, dat de gemeente, mede naar aanleiding van de behandeling in de raad, heeft laten toetsen middels twee onafhankelijke onderzoeken. Een van deze onderzoeken betrof een algeheel onderzoekdoor Deloitte. Na ontvangst van de resultaten van de onderzoeken heeft de gemeente een definitief collegevoorstel opgesteld, dat op 27 mei jl. door het college is vastgesteld. De opdrachtformulering aan Deloitte was als volgt: Proces: Analyseer het ambtelijk en het bestuurlijk doorlopen proces van uitwerking van de uitgangspunten voor het tweede erfpachttijdvak, waarbij waar mogelijk gebruik wordt gemaakt van de handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen. Financieel: Analyseer op basis van gangbare erfpacht-rekenmethodieken of de gehanteerde parameters (o.a. canonpercentage, grondquote, depreciatie) in de rekenmethodiek van de gemeente Alkmaar consistent zijn met gangbare praktijken in de markt. Het onderzoek van Deloitte zag derhalve ook op de toetsing aan de Handreiking. Deloitte heeft geconcludeerd dat er op een onderbouwde manier uitvoering is gegeven aan de Handreiking. Aangezien Deloitte ook de opsteller van de Handreiking was, bezit zij expertise op dit gebied en dientengevolge heeft er met de interne uitwerking en externe toets ons inziens voldoende reflectie plaatsgevonden.

Het onderzoek van Deloitte zag daarnaast op de grondwaardebepaling (waaronder voor woningen van particuliere erfpachters). Deloitte heeft onder andere geconcludeerd dat de door het college voorgestelde systematiek en parameters gangbaar zijn voor de grondwaardebepaling. Deloitte beschikt over een deskundig Real Estate team waar ook NRVT gecertificeerde taxateurs werken. Bij het onderzoek door Deloitte waren senior managers en consultants betrokken, waaronder een register-taxateur met specialisatie in vastgoedwaarderingen- en taxaties bij erfpacht.

2 van 3

dienuuw.,„1L

gemeente ALKMAAR

Het college ziet daarom geen aanleiding voor het uitvoeren van nog een aanvullend onafhankelijk onderzoek. Tot slot willen we nog het volgende opmerken: over de uitwerking uitgangspunten erfpacht heeft politiek bestuurlijke besluitvorming plaatsgevonden. Uw inhoudelijke reactie op het vastgestelde beleid heeft ons verbaasd. Daarbij vinden wij het jammer dat er geen wederhoor heeft plaatsgevonden, des te meer omdat er in de mail met het verzoek van de Werkgroep Erfpacht en in uw brief zaken staan die wij anders zien en waar wij graag op hadden gereflecteerd. Wij zijn graag beschikbaar om nadere toelichting te geven in een gesprek. Wij zien uw reactie en/of uitnodiging met belangstelling tegemoet.

Met vriendelijke groet,

namens burgemeester en wethouders,

Dhr. R. M. Reus MPM, gemeentesecretaris

3 van 3