241212 15-M-4 - BAS GL PvdA - Voor toekomstbestendig Overstad - beantwoording bijlage 3
Tekst van het document
Gemeente Alkmaar
Quickscan detailhandel Overstad
Gemeente Alkmaar
Quickscan detailhandel Overstad Opdrachtgever: Gemeente Alkmaar Contactpersoon: De heer L. De Boer De heer P. Leijen Projectteam DTNP: De heer T. Wissink De heer P. Bos De heer M. Peters Projectnummer: 2555.1124 Datum: 23 april 2025
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Samenvatting 1 1.
Aanleiding en doel
2
2.
Ontwikkelkader Overstad
3
3.
Vraag- en aanbodstructuur
4
4.
Aanbodontwikkeling Overstad
8
5.
Trends en ontwikkelingen
9
6.1
Uitleg marktruimteberekening
12
6.2
Marktruimteberekening woninginrichting
14
6.3
Marktruimteberekening doe-het-zelf
16
7.
Conclusie 18
Samenvatting Woonwinkelclusters hebben in Nederland een belangrijke rol in de voorzieningenstructuur...
In Alkmaar is Overstad hét regionale woonwinkelcluster. Die positie en het winkelaanbod is de afgelopen jaren stabiel geweest: een situatie in balans.
•
Nederland telt circa 170 woonwinkelclusters. Deze woon
•
Overstad is de grootste woonboulevard in dit deel van Noord-Holland (boven Zaandam).
winkelclusters functioneren gemiddeld goed en de concentratiegraad
•
Het woninginrichtingsaanbod in de gemeente Alkmaar functioneert om en nabij het landelijk
•
neemt toe: circa 60% van de woonwinkelmeters (incl. bouwmarkten) is
gemiddelde. 80% van het woninginrichtingsaanbod in de gemeente Alkmaar zit op Overstad.
tegenwoordig op een woonwinkelcluster gevestigd;
Dit aanbod is de afgelopen jaren redelijk stabiel geweest, met trendvolgende schommelin
In de woninginrichting is het percentage online bestedingen circa
gen. Er lijkt nu dus sprake van een balans tussen vraag en aanbod;
20%. De fysieke winkel blijft dus belangrijk, ook voor de lokale werkge
•
legenheid en het voorzieningenniveau.
...nu en in de toekomst •
Consumentengedrag verandert, maar juist regionale clusters blijven relevant voor alle bezoekmotieven: persoonlijk advies, en vergelijken en uitproberen van producten blijven deel van de klantbeleving;
•
kader geeft een eerste beeld van hoe die functies samen moeten gaan in hetzelfde gebied.
Bevolkingsgroei Alkmaar nodig om huidig aanbod te behouden. Consolidatie van het aanbod is een reële ambitie, zolang randvoorwaarden worden geborgd. •
winkelconcepten. Op verspreide/solitaire locaties zal het aanbod naar verwachting teruglopen.
De versnelling van de woningbouw in Alkmaar zorgt voor een flinke groei van de bevolking én meer verhuisbewegingen. Dit resulteert in een grotere lokale vraag. De omgeving van
Landelijk is consolidatie van het woninginrichtingsaanbod op de woon boulevards te verwachten, zowel in totale massa als in de omvang van
Voor Overstad zijn er grote ontwikkelambities voor woningbouw. Een nieuwe Ontwikkel
Alkmaar groeit niet even snel, maar is wel een belangrijk omzetherkomstgebied; •
De toekomst brengt onzekerheid over de impact die een verdere digitalisering gaat hebben op het fysieke winkellandschap;
•
Uit de analyses in deze quickscan blijkt dat de positieve en negatieve ontwikkelingen samen tot gevolg hebben dat er in 2035 een vergelijkbare of (iets) grotere omzetpotentie is als nu;
•
Bij vergelijkbare randvoorwaarden betekent die omzetpotentie dus ook een vergelijkbaar winkelaanbod;
•
Een consolidatie van het huidige aanbod op Overstad lijkt daarmee een realistische ambitie. Wanneer randvoorwaarden veranderen door de herontwikkeling van Overstad kan dat echter invloed hebben. Denk bijvoorbeeld aan het bezoekgemak voor regiobezoekers, de huurprijs per m² winkelvloeroppervlak (wvo). Daardoor kan óf de omzetpotentie óf de benodigde omzet per m2 wvo veranderen, met een kleiner aanbod als gevolg.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
1 van 19
1.
Aanleiding en doel
In de Kanaalzone van Alkmaar worden de komende 20 jaar circa 15.000 woningen toegevoegd. Ook Overstad is deel van deze ontwikkeling, hier worden nog circa 1.700 woningen toegevoegd. Overstad wordt daarmee omgevormd van het huidige gemengde bedrijven terrein met veel detailhandelsfuncties naar een meer gemengd woon-werk- én winkelgebied met meer op verblijfskwaliteit.
het te behouden metrage detailhandel een belangrijk
winkelmeters, grotendeels te vinden in het voltooide
uitgangspunt. Op verzoek van de gemeente Alkmaar
Ringers WInkelcentrum, ook het plafond zijn voor de
maakt DTNP daarom inzichtelijk welke toekomstige
reguliere detailhandel op Overstad. Nadere analyses over
ruimte er voor detailhandel gereserveerd zou moeten
uitbreidingspotenties voor dit type aanbod op Overstad
worden op Overstad.
zijn daarmee niet doelmatig.
Onderzoeksgebied
Overstad is voor het grootste deel (in vloeroppervlak)
Dit rapport richt zich op het projectgebied dat is afgeba
een woonwinkelcluster, en beleidsmatig dus een perifere
kend in het Ontwikkelkader Overstad (zie kaartbeeld
detailhandelslocatie (PDV) waar volumineuze detailhan
volgende pagina). De analyses en beschrijvingen van het
del mogelijk is. Dat aanbod heeft zijn eigen dynamiek,
Aanleiding
huidige aanbod, de aanbodontwikkeling en het toekom
concurrentieveld en randvoorwaarden. Dit rapport richt
Overstad ligt aan de overkant van het kanaal tegenover
stig haalbare aanbod gaan dan ook over het winkelpro
zich op het haalbare winkelprogramma op Overstad als
de historische binnenstad van Alkmaar. Als planmatige,
gramma van dit hele gebied.
zijnde een woonwinkelcluster.
Overstad complementair aan de historische en meer
Focus van dit rapport: woonwinkelcluster
Doel
kleinschalige verkaveling in de binnenstad binnen de
De gemeente heeft de ambitie om een zo compleet
Het onderzoeksdoel is zicht te krijgen op de verwachte
singels, waar het overgrote deel van het mode en horeca-
mogelijk winkelaanbod in de (historische) binnenstad te
toekomstige behoefte aan detailhandelsmeters op het
aanbod te vinden is.
behouden. Dat is gezien de trends een flinke ambitie.
PDV- deel van Overstad. In deze rapportage wordt
Daarom wordt in het vigerende detailhandelsbeleid
daarom ingegaan op:
Overstad is in transitie. De herontwikkeling van het
ingezet op het versterken van bestaande winkelstructu
•
gebied is een complexe opgave door de stapeling van
ren en terughoudend omgegaan met nieuwe mogelijkhe
nieuwe ambities (o.a. woningbouw) bovenop de ambitie
den voor (reguliere) detailhandel elders. Het is dan ook
voor het behouden van het huidige voorzieningen.
onwenselijk om op Overstad méér ruimte voor reguliere,
Recent is het Ontwikkelkader Overstad opgesteld om als
niet volumineuze detailhandel te voorzien dan reeds
•
Trends en ontwikkelingen in deze winkelbranches.
ruimtelijk raamwerk te fungeren in het verder concretise
aanwezig. Dit rapport gaat er daarom van uit dat de
•
Een indicatie van de marktruimte voor woonwinkels
ren van de plannen. In dat raamwerk is de aanname over
bestaande (of reeds planologisch mogelijk gemaakte)
grootschalige en goed bereikbare (woon)winkellocatie is
2 van 19
De huidige vraag- en aanbodstructuur in het relevante verzorgingsgebied voor Overstad.
•
De ontwikkeling van het aanbod op Overstad de afgelopen 10 jaar.
en doe-het-zelfzaken in Alkmaar.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
2.
Ontwikkelkader Overstad Impressie uit het Ontwikkelkader Overstad
Het Ontwikkelkader Overstad, dat eind 2024 door de Alkmaarse gemeenteraad werd vastgesteld, vertaalt de doelen voor het gebied naar een ruimtelijk plan voor de komende 10 tot 15 jaar. Het bewaakt de samenhang van de gebiedsontwikkeling op de langere termijn. Op Overstad moeten de komende jaren 1.700 extra woningen gaan verrijzen (naast de 600 reeds gerealiseerde of nog in aanbouw zijnde woningen). Daarmee wordt de woonfunctie dominant in het gebied. Het toekomstige programma zal in oppervlak bestaan uit circa 60% wonen, 30% commerciële en 10% maatschappelijke/overige voorzieningen. Ambitie is het huidige vloeroppervlak aan grootschalige winkels te behouden, maar wél door efficiënter om te gaan met de ruimte (bijvoor beeld door winkels te stapelen). In de toekomst heeft maakin dustrie geen plek meer op Overstad. Het winkelprogramma zal zich in de toekomst concentreren aan de Noorderkade, het Huiswaarderplein, de Noorderstraat en de Koedijkerstraat. In totaal biedt het Ontwikkelkader ruimte aan 155.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) commerci ële voorzieningen (ca. 124.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo)). Aan de zuidzijde ligt de nadruk op grootschalige detailhandel in reguliere artikelen, terwijl er richting het noorden meer ruimte is voor de verkoop van volumineuze artikelen.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
3 van 19
3.
Vraag- en aanbodstructuur
De toekomstige behoefte aan detailhandel op Overstad wordt bepaald door de mate waarin inwoners van de groeiende eigen gemeente én bezoekers ‘van buitenaf’ Overstad zullen weten te vinden als aankooplocatie. Het regionale speelveld is hierin van belang.
ook een ‘GroeiPlus scenario’:“het niet onverstandig is ook
voor Alkmaar rekening te houden met een scenario waarin Alkmaar nog verder zal groeien, of dat nou komt door een extra toestroom vanuit de MRA of door een grotere binnen- en buitenlandse migratie richting Alkmaar en/of grotere natuurlijke aanwas.” In dit GroeiPlus-scenario groeit de Alkmaarse bevolking door naar 136.300 inwo ners in 2035 en 143.700 inwoners (+28%) in 2040.
Inwonerontwikkeling Alkmaar en Overstad De stad Alkmaar zal de komende jaren hard groeien.
Op Overstad zijn de eerste 600 woningen gerealiseerd (De
Op dit moment wonen er circa 100.000 mensen in het
Tuinen, Ringers, Dockside I en II) of in aanbouw, de
stedelijk gebied van Alkmaar, en nog eens ruim 12.000
komende jaren komen daar nog eens 1.700 woningen bij.
in het buitendgebied van de gemeente. Het gemeente lijke inwonertal zal in 2035 naar verwachting gegroeid
Inwonerontwikkeling omliggende gemeenten
zijn naar 129.600 en in 2040 naar 133.800 (+19%) . Een
Het winkelaanbod op Overstad functioneert voor meer
aanzienlijk deel van deze bijkomende inwoners zal
dan de helft op bestedingen van bezoekers vanuit de
komen te wonen in de verschillende deelgebieden van
omliggende gemeenten c . In deze gemeenten groeit de
de Kanaalzone, waarvoor grote woningbouwprojecten
bevolking ook, maar langzamer. Het inwonertal in de
a
Ontwikkelgebieden in het Alkmaars kanaal
op de rol staan. De gemeente heeft de ambitie om in de
gemeenten Dijk en Waard, Bergen, Castricum, Heiloo,
Kanaalzone uiteindelijk 15.000 woningen te realiseren.
Koggenland, Uitgeest en Wormerland samen groeit
b
Als deze ambitie daadwerkelijk waar wordt gemaakt,
volgens de actuele Primos prognose van ca. 234.000
dan zal de gemeentelijke bevolking sneller groeien. Het
inwoners nu, naar ca. 248.400 inwoners in 2040 d. Dit is
woningbehoefteonderzoek van ABF beschrijft daarom
een groei van 6%. Afhankelijk van de ambities in de omliggende gemeenten kan dit nog iets toenemen, maar
a b
ABF. (2024). Woningbehoefte Alkmaar. Gemeente Alkmaar. Alkmaars kanaal. Geraadpleegd via: https:// www.alkmaar.nl/alkmaarskanaal/over-alkmaars-kanaal/.
4 van 19
de regio zal niet zo snel groeien als Alkmaar zelf. c d
Alkmaar groeit sneller dan omliggende regio
I&O Research et al. (2021). Koopstromenonderzoek Randstad. ABF Primos. (2024). Primos-prognose 2024.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
Hoofdwinkelcentra en grootschalige winkellocaties in de regio, geschaald naar omvang in m² wvo Aanbod in de regio Overstad (ca. 60 winkels, met een totaal van ca. 88.300 m² wvo) is de grootste concentratie grootschalige winkels in Noord-Holland ten noorden van Zaandam. Daarmee is Overstad niet alleen een aankooplocatie voor inwoners uit de gemeente Alkmaar, maar ook voor de omliggende gemeenten. Voor de woonwinkels op Overstad geldt dat ruim 60% van de omzet van buiten de eigen gemeente afkomstig is a. De omzet van bezoekers van buiten de gemeente is daarmee doorslaggevend voor een goed economisch functione ren van de (woon)winkels op Overstad. In de directe omgeving is Woonstrip Beveland in Heerhugowaard (± 37.300 m² wvo) de grootste concurrent.
Voorzieningenaanbod op Overstad In vierkante meters is Overstad het grootste winkelge bied van Alkmaar en wat woonwinkels betreft veruit de belangrijkste aankooplocatie in de gemeente (circa 80% van het gemeentelijke woonwinkelaanbod in m² wvo). Het leeuwendeel van de winkels op Overstad is grootschalig; ruim 1.400 m² wvo is hier de gemiddelde a
I&O Research et al. (2021). Koopstromenonderzoek Randstad.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
5 van 19
Winkelaanbod in Alkmaar in m² wvo winkelomvang. Ter illustratie; de binnenstad telt ca. 330 winkels van samen ca. 52.500 m² wvo, waarmee het winkelaanbod daar nadrukkelijk kleinschaliger is (gemiddeld 160 m² wvo). Het totale aanbod aan commerciële ruimte op Overstad, inclusief leegstand, bestaat uit ca. 95 panden, samen goed voor ± 118.800 m² wvo, verdeeld in: •
Ca. 5 sportzaken, ± 8.450 m² wvo.
•
Eén elektronicazaak, ± 2.400 m² wvo
•
Eén doe-het-zelfzaak, ± 2.000 m² wvo
•
Ca. 35 woonwinkels, ± 56.950 m² wvo
•
Ca. 15 overige niet-dagelijkse winkels, ± 16.400 m²
Aandeel winkelaanbod Overstad van hele gemeente per branche in m² wvo
wvo •
Drie dagelijkse winkels, ± 2.150 m² wvo
•
Ca. 30 overige publieksgerichte functies (o.a. horeca, cultuur, ontspanning, dienstverlening), ± 25.100 m² wvo
•
Vier leegstaande panden, ± 5.300 m² wvo
Omgerekend naar bruto vloeroppervlak komt dit neer op ongeveer (118.800/80%) 148.500 m².
6 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
Gebiedsindeling detailhandelsfuncties Overstad PDV- en GDV-locatie Overstad is grofweg op te delen in een cluster met grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV-deel) en een cluster met woninginrich tingszaken en doe-het-zelfzaken (PDV-deel). Het GDV-deel betreft met name Ringers Winkelcentrum, grenzend aan de binnenstad. Hier worden met name reguliere detailhandelsartikelen verkocht. Het PDV-deel bevindt zich ten noorden daarvan. Daar worden met name volumineuze artikelen verkocht (meubels, bouwmaterialen, etc.)
GDV-deel Met Decathlon, Bever en Daka (samen ca. 7.650 m² wvo) is er een ruim aanbod aan grote sportzaken in dit deel van Overstad te vinden. Met Mediamarkt is er één grote elektronicazaak (ca. 2.400 m² wvo), de BCC is inmiddels gesloten. Ook Action en Only for Men (beide ruim 1.000 m² wvo) zijn in dit blok te vinden. Uit het dagelijkse segment zijn supermarkten Albert Heijn en Aldi hier gevestigd.
PDV-deel In het PDV-deel van Overstad domineren woonwinkels (ca. 35 zaken), zoals Leen Bakker, Kwantum, Seats&Sofas en De Bommel. Van Til Interieur is met circa 15.000 m² wvo met afstand de grootste winkel (incl. outlet) en bovenregionaal bekend. Met Karwei (ca. 2.000 m² wvo) is er één doe-het-zelfzaak op Overstad. Daarnaast zijn er aan de Zijperstraat drie grote kringloopwinkels te vinden, samen goed voor ca. 5.800 m² wvo.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
7 van 19
4.
Aanbodontwikkeling Overstad
De laatste jaren is het winkelaanbod op Overstad relatief stabiel. Het vorige decennium was erg dynamisch met o.a. de herontwikkeling van Ringers en in 2014 nog flinke leegstand.
Aanbodontwikkeling Overstad in m² wvo
De leegstand die er ruim 10 jaar geleden was is nu met name gevuld met sportzaken, woonwinkels en overig niet-dagelijks aanbod. Het aantal leegstaande winkelpan den op heel Overstad is momenteel gering (vier panden circa 5.300 m² wvo). Sinds 2014 zijn er ongeveer 10 woonwinkels bij gekomen (+ ca. 5.800 m² wvo), in die gehele periode schommelt het woonwinkelaanbod rond de 57.000 m² wvo (huidig aanbod). De toe- en afname van het aantal woonwinkels volgt op Overstad redelijk de landelijke trend, met het dieptepunt tussen 2010-2014 (zie §5).
Aanbodontwikkeling Overstad in aantal verkooppunten
In Ringers Winkelcentrum is het aanbod aan elektronica afgenomen. Na het vertrek van Intersport is met de komst van o.a. Decathlon en DAKA Sport het aanbod aan sport winkels weer goed op peil. Na de vernieuwing van het Ringers Winkelcentrum hebben in de branchegroep overig niet-dagelijks onder andere Only for Men en Toychamp hun plek in het gebied weten te vinden. Uit de dagelijkse sector is de Albert Heijn-supermarkt, die eerder juist vertrok uit Overstad, in een moderne variant in 2021 teruggekeerd.
8 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
5.
Trends en ontwikkelingen
De woonwinkelbranches hebben te maken met uitdagingen als online winkelen, de post-corona-dip en conjunctuurgevoeligheid. Daar staat tegenover dat de woon winkelclusters vol zitten en de groei van het aantal huishoudens kansen biedt.
Ontwikkeling aanbod woninginrichting en doe-het-zelf naar locatietype (in aandeel van wvo)
Concentratie aanbod op woonwinkelclusters De mate waarin het totale winkelaanbod in de branches woninginrichting en doe-het-zelf op woonwinkelclus ters (zoals Overstad) te vinden is neemt toe. Dit komt grotendeels doordat het verspreide/solitair gelegen aanbod afneemt, maar ook doordat de woonwinkel clusters zelf nog iets zijn gegroeid. De leegstand op woonwinkelclusters ligt op een erg laag niveau (< 5%).
Ontwikkeling winkelaanbod op grootschalige winkelgebieden 2016-2024
Ook op Overstad is dit het geval (groei aanbod en invulling leegstand, zie grafiek op de vorige pagina). De branche woninginrichting is voor een groter deel op deze woonwinkelclusters gevestigd dan de doe-hetzelfbranche. Bouwmarkten zijn vaker verspreid over een stad te vinden. Dit heeft te maken met de bezoek motieven en het verzorgingsgebied. Bouwmarkten hebben in vergelijking met een woonwinkel vaak een lokaler verzorgingsgebied en een hogere bezoekfre quentie (doelgerichte aankopen). Een persoon die gaat
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
9 van 19
verhuizen zal vaker ‘even snel’ verf of gereedschap
groting). Dankzij de beleidsmatige tendens voor
In de woninginrichtingbranche is tijdens het Koop
kopen in de eigen woonomgeving, maar wel een keer
concentratiebeleid is de verdere clustering op de
stromenonderzoek 2021 gemeten dat ruim 20% van de
ver willen reizen om zich te oriënteren voor de aan
bestaande woonwinkelclusters het aannemelijke beeld
bestedingen online werd gedaan. Ook in de doe-het-
schaf van artikelen met een hogere prijs en/of grotere
voor de toekomst. Voorwaarde hiervoor is wel dat de
zelfsector groeien de online bestedingen, maar die zijn
smaakgevoeligheid, zoals een bank of een keuken.
randvoorwaarden ter plaatse op orde blijven.
met een aandeel van circa 5% veel beperkter a. Sinds de coronacrisis schommelt het online aandeel in de niet-
Algemeen beeld: consolidatie en concentratie
Online belangrijker, maar fysieke winkels de basis
dagelijkse branches, maar de verwachting is dat dit op
De bedrijfsvoering van de woonwinkel(filialen) en de
Internet is in sommige winkelbranches al bijna het
de lange termijn verder zal toenemen door de autonome
behoeftes/verwachtingen van de consumenten leiden
belangrijkste aankoopkanaal. Dit geldt niet voor de
digitalisering van de maatschappij. Hoe snel dit gaat is
bij het gros van de woonwinkels en bouwmarkten in
assortimenten in de bouwmarkt en in de woninginrich
onder andere afhankelijk van innovaties in bezorgmetho
ons land voorlopig tot een consolidatie van de huidige
ting. Wel is ook hier in de afgelopen tien jaar een
des en de aantrekkelijkheid van het fysieke aanbod.
positionering. Dat betekent een stabilisering van de
duidelijke groei van online bestedingen waargenomen.
omvang van winkelconcepten (geen verdere schaalver
a
I&O Research et al. (2022), Koopstromenonderzoek 2021.
Ontwikkeling aandeel online in het Koopstromenonderzoek Randstad per branche
10 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
Branches gevoelig voor schommelingen
ving van Overstad. Veel van deze nieuwe inwoners zullen
Tijdens de coronacrisis werd er erg veel uitgegeven
op zoek gaan naar woninginrichting, waarbij Overstad de
aan de eigen woonomgeving; mensen konden immers
meest logische aankooplocatie is (grootste én dichtstbij
niet weg. Grote uitgaven aan keukens en dergelijke zijn
zijnde).
daardoor ‘naar voren gehaald’ en worden niet door diezelfde mensen binnen enkele jaren weer gedaan.
Kanttekening is wel dat meer inwoners en woningen niet
Door deze unieke situatie, de daar op volgende hoge
meer één op één tot meer woonwinkelmeters leiden, met
inflatie en energiekosten en het lage consumentenver
name omdat online bestedingen toenemen. De bevol
trouwen is er sprake geweest van een post-corona-dip
kings- en huishoudensgroei draagt eerder bij aan het op
in bestedingen. De conjunctuur heeft namelijk een
peil blijven van de behoefte aan woonwinkels en
sterke invloed op deze sector; een nieuwe bank kopen
bouwmarkten.
is voor velen een keuze uit ‘luxe’, en geen noodzaak. De verwachte sterke toename van het aantal huishou
Index-ontwikkeling verhuismobiliteit en omzetvolume bouwmarkten en winkels in meubels en woninginrichting
dens in Nederland geeft voor de langere termijn weer een boost voor de verwachte bestedingen in deze sectoren. Bestedingen in doe-het-zelf- en woninginrich tingsartikelen hangen namelijk ook samen met het aantal verhuisbewegingen. Deze nemen, gezien de grote woningbouwplannen, weer toe, waardoor de woonwinkels en bouwmarkten weer meer zullen verkopen. Het grote aantal nieuwe woningen in de Kanaalzone biedt dus nieuw omzetpotentieel in de directe omge
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
11 van 19
6.1 Uitleg marktruimteberekening De waarde van distributieve analyses
Woninginrichting en doe-het-zelf
Voor inzicht in de toekomstige potenties in de detailhan
In dit rapport worden berekeningen gemaakt voor de
delssector wordt distributieplanologisch onderzoek
branches woninginrichting en doe-het-zelf.
(DPO) uitgevoerd. Vaak was dit ook dé bepalende factor
Woninginrichting is veruit de belangrijkste branche op
in onderbouwingen en keuzes voor beleid, en werd het in
elke woonboulevard en de massa daarvan op Overstad
de toekomst haalbare winkelaanbod nauwkeurig bere
is bepalend voor de regionale aantrekkingskracht
kend. De voorspellende waarde van een berekening op
(kijken en vergelijken). Doe-het-zelf is een branche die
basis van cijfers uit het recente verleden kent echter in de
ook sterk past bij het profiel van een woonwinkelcluster,
snel en sterk wijzigende winkelmarkt zijn beperkingen.
maar die een hele eigen dynamiek heeft. Ook vraagt
Dit geldt vooral voor de niet-dagelijkse sector, die een
een bouwmarkt vastgoed-technisch vaak specifieke
grote diversiteit aan subbranches en locaties kent (van
randvoorwaarden.
modewinkel in de hoofdwinkelstraat tot de Ikea langs de snelweg). Door grote onderlinge verschillen in bijvoor
Som voor de gemeente Alkmaar
beeld typen regio’s, winkelgebieden, branches en verdien
Landelijke normgetallen (omzet per m² wvo, etc.) zijn
modellen, met offline én online verkoop, moeten derge
gebaseerd op de hele winkelstructuur (binnensteden,
lijke berekeningen dan ook genuanceerd worden
buurtcentra, woonboulevards, verspreid) en alle
beoordeeld.
subbranches (bij woninginrichting bijvoorbeeld woon
Woonwinkelstructuur: van randzones...
accessoires, keukens, meubelwarenhuizen, parketza
Nut van som: inzicht in verandering
ken, lampenwinkels, etc.). Een berekening op gemeen
Toch kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod
teniveau sluit dan ook het beste aan op die
op basis van beschikbare kengetallen een indicatie geven
normgetallen, doordat daarbij al het aanbod op alle
van hoe een lokale winkelsector functioneert, en welke
vestigingslocaties wordt samengepakt. Het doel van
effecten veranderingen in de vraag- en aanbodzijde gaan
deze berekening, het in beeld brengen van de mate
hebben op dat functioneren (bijvoorbeeld bevolkings
waarin de situatie in de toekomst anders zal zijn, wordt
groei of een winkeluitbreiding).
daarmee het beste gediend. Aangezien 80% van het aanbod in de woonwinkelbranche in de gemeente zich
12 van 19
...tot binnensteden
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
op Overstad bevindt kan de positie van dit winkelgebied
doen. Het aantal winkelmeters per inwoner daalt
Aan de aanbodzijde spelen de omvang van het huidige
op basis van de gemeentelijke som worden geduid.
immers.
aanbod c en landelijk gemiddelde bestedingen per m²
De omvang van het verzorgingsgebied (aantal
wvo d in die branche een rol.
•
inwoners in de gemeente, nu en in de toekomst).
Variabelen Een berekening gaat om de verhouding tussen vraag en
•
aanbod, de volgende variabelen spelen een rol; De vraagzijde van de som wordt bepaald door:
•
De mate waarin het bestedingspotentieel uit de
De uitkomst is een potentieel aanbod (het delen van de
gemeente ook daadwerkelijk in de eigen gemeente
bestedingspotentie door een gemiddelde omzet per m2
terechtkomt (koopkrachtbinding).
wvo) dat kan worden vergeleken met het huidige aanbod
De mate waarin de omzet bij winkels in de ge
in Alkmaar. Zo ontstaat inzicht in het huidige functione
•
Het aantal inwoners (lage en hoge prognose, zie §3)
meente ook verdiend wordt met bestedingen van
ren en vooral ook in de invloed van de bevolkingsgroei en
•
De besteding per hoofd bij fysieke winkels in die
buiten de gemeente (aandeel vreemde koopkracht
de groei van online op het toekomstig functioneren.
branchegroep. Dit is een landelijk kengetal dat wordt
of toevloeiing) .
gecorrigeerd voor het gemiddelde inkomensniveau
b
a
in de gemeente. •
b
I&O et al. (2021), Koopstromenonderzoek Randstad 2021.
c d
Locatus (2025). Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
De besteding per hoofd bij online winkels in die branchegroep in de toekomst. Voor de toekomstige situatie wordt een aanname gedaan over de toe name van het aandeel online bestedingen in die branche, om in het model de impact van verdere digitalisering op de behoefte aan fysieke winkels te kunnen duiden. Een toename van de online bestedin gen wordt daarbij 1 op 1 doorberekend als minder fysieke winkelbestedingen. Dit is indicatief en gebaseerd op prognoses, maar wel belangrijk om te
a
op basis van de gangbare elasticiteit.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
13 van 19
6.2 Marktruimteberekening woninginrichting De grote aankopen in de woninginrichtingsbranche gebeuren laagfrequent, waardoor aankooppatronen diffuus zijn en winkels veelal een groot verzorgingsgebied hebben. Het verklaart waarom een groot deel van de omzet in deze branche van bezoekers van buiten de eigen gemeente komt.
•
wordt in de behoefte aan fysieke winkelmeters
op korte termijn geen grote verandering in het aanbod
doet DTNP een voorzichtige prognose.
te verwachten (toename of afname).
In de toekomst wordt de omzet uit toevloeiing in absolute zin gelijk gehouden (huidige hoeveelheid
Indicatie ontwikkeling functioneren in de toekomst
euro’s). Het inwonertal in de gemeente Alkmaar
Bij een bevolkingsgroei naar 129.600 à 136.300
groeit naar verwachting sneller (relatief) dan in de
inwoners én een grotere afvloeiing naar online veran
omliggende gemeenten. Een gelijkblijvende relatie
dert de situatie. In het scenario met minder inwoner
ve toevloeiing (66%) is dus niet reëel. Het wegval
groei is de inschatting dat er in 2035 iets meer omzet
Koopstromen en aannames
len van verspreid gelegen aanbod in de regio
wordt verdiend (105,6 miljoen ten opzichte van 104
•
Inwoners van de gemeente Alkmaar doen circa 63%
(trend concentratie op woonwinkelclusters) zou de
miljoen nu). In het hoge scenario groeit dat naar 107,5
van hun fysieke winkelbestedingen bij woonwinkels
concurrentiepositie van Overstad als woonboule
miljoen. Op deze schaal zijn dat kleine verschillen.
in de eigen gemeente .
vard wel moeten verstevigen. Gelet op de verwach
Mocht de omzet uit toevloeiing iets teruglopen dan
Het woninginrichtingsaanbod in de gemeente is
te toename van online bestedingen in verhouding
komt de totale omzet weer ongeveer op het huidige
voor tweederde afhankelijk van omzet van buitenaf
tot de bevolkingsgroei in de omliggende gemeen
niveau. Dit is dus een indicatie dat in de toekomst om
(66% toevloeiing).
ten is een gelijkblijvende toevloeiing een enigszins
en nabij een vergelijkbare omzetpotentie bestaat. Bij
In 2021 is een aandeel online gemeten van circa
positieve aanname.
gelijkblijvende normen voor omzet per m² wvo kan
a
•
•
20%. Dit is iets onder landelijk niveau (zie ook
a
daarmee dus ook een zelfde hoeveelheid aanbod
paragraaf 5). DTNP doet de aanname dat dit zal
Indicatie functioneren woninginrichtingsaanbod 2025
functioneren als nu.
toenemen naar circa 27,5% in 2035. De exacte
Uit de indicatieve marktruimteberekening komt naar
ontwikkeling is natuurlijk nog onzeker, evanals de
voren dat vraag en aanbod in de woninginrichtings
De groei van het lokale draagvlak heeft daarmee naar
mate waarin meer online bestedingen leidt tot
branche in de gemeente nu om en nabij in balans zijn.
verwachting dus geen significant grotere vraag naar
minder winkelmeters (multichannel model met
Ofwel, de circa 69.800 m² wvo aan woninginrichtings
winkelaanbod als gevolg en de groei van online
winkels én online aanwezigheid). Aangezien het
winkels in Alkmaar lijken ongeveer rond de landelijke
bestedingen heeft ook niet direct een krimp van het
effect van online in de som 1 op 1 doorgerekend
omzet per m² wvo te functioneren. Op basis van deze
aanbod als gevolg. De beide ontwikkelingen effenen
uitgangssituatie (geen groot over- of onderaanbod) is
elkaar enigszins uit. Per inwoner wordt het aanbod in
I&O et al. (2021), Koopstromenonderzoek Randstad 2021.
14 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
de toekomst dus wel minder groot (meer mensen met
winkelmeters, maar een indicatie dat de huidige
Daarbij wordt dus wel uitgegaan van een vergelijkbare
ongeveer hetzelfde aanbod).
omvang van het winkelaanbod ook in de toekomst
situatie in de toekomst (regionale concurrentiepositie,
passend zal kunnen zijn.
bezoekgemak, huurniveau, etc.). Wanneer de norm
In het scenario met maximale bevolkingsgroei ontstaat
Op Overstad is 80% van het woonwinkelaanbod in de
voor de omzet per m2 wvo bijvoorbeeld omhoog gaat,
er een theoretische uitbreidingsruimte van circa 2.100
gemeente gevestigd. Op basis van de uitkomsten van
heeft dat logischerwijs een lager potentieel winkelaan
m² wvo. Met alle onzekerheden over de toekomst geeft
de berekening op gemeenteniveau lijkt het behoud van
bod als gevolg.
dat dus geen directe aanleiding voor uitbreiding van
het huidige aanbod op Overstad de logische ambitie.
Indicatieve marktruimteberekening woninginrichtingssector gemeente Alkmaar* .
.
Gemeente Alkmaar
Gemeente Alkmaar
Gemeente Alkmaar
2025
2035 laag
2035 hoog
a Aantal inwoners in gemeente Alkmaar
112.300
129.600
136.300
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 500
€ 453
€ 453
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Alkmaar
63%
63%
63%
€ 35,4 mln.
€ 37 mln.
€ 38,9 mln.
€ 68,6 mln (66%)
€ 68,6 mln.
€ 68,6 mln.
€ 104 mln.
€ 105,6 mln.
€ 107,5 mln.
€ 1.495
€ 1.495
€ 1.495
ca. 69.600 m² wvo
ca. 70.600 m² wvo
ca. 71.900 m² wvo
ca. 69.800 m² wvo
ca. 69.800 m² wvo
ca. 69.800 m² wvo
f/i
€ 1.489
€ 1.512
€ 1.540
h-i
ca. -300
ca. + 800
ca. + 2.100
d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
15 van 19
6.3 Marktruimteberekening doe-het-zelf De doe-het-zelfsector heeft zijn eigen dynamiek en spreiding. Het verzorgingsgebied is relatief lokaal en het bezoekmotief is doelgericht kopen. Op Overstad is nu één bouwmarkt aanwezig, is dat ook in de toekomst logisch?
•
In de toekomst houden we de omzet uit toevloeiing
Aangezien er op gemeenteniveau meer omzetpotentie
in absolute zin gelijk. Gezien de toename van
ontstaat zou je hieruit kunnen concluderen dat er op
online bestedingen, de beperkte bevolkingsgroei in
Overstad in de toekomst in ieder geval potentie genoeg
de directe omgeving en onzekerheden over
is om de huidige bouwmarkt te behouden.
mogelijke nieuwe concurrentie in de toekomst is dat een positieve aanname (ambitie).
Of het logisch is om eventuele uitbreidingsruimte op Overstad in te zetten is een andere vraag. De groei van
Koopstromen en aannames
Functioneren doe-het-zelfzaken
inwoners in Alkmaar vindt ook in Oudorp en Overdie
•
In 2021 is gemeten dat inwoners van de gemeente
Uit de indicatieve berekening komt naar voren dat het
plaats (oostelijke kanaalzone). Die inwoners wonen ook
Alkmaar circa 80% van hun fysieke winkelbeste
doe-het-zelfaanbod in de gemeente nu rond de
dicht bij de Gamma aan de N242 en de Praxis aan de
dingen bij doe-het-zelfwinkels in de eigen gemeen
landelijk gemiddelde omzet per m wvo functioneert
Koelmalaan, en zullen dus ook daar hun inkopen doen.
ten doen.
(-3,5%), ofwel er is theoretisch ruimte voor 13.100 m
Gezien de onzekerheid over de toekomstige bevol
Het doe-het-zelfaanbod in de gemeente Alkmaar is
wvo en er is 13.600 m wvo aanwezig. Dit lijkt aan te
kingsontwikkeling en de huidige situatie (-3,5% onder
13.600 m wvo groot en functioneert voor 81% op
tonen dat de huidige verhouding tussen vraag en
gemiddeld functioneren) is een behoudende koers op
de eigen inwoners, ofwel er is 19% toevloeiing.
aanbod ongeveer in balans is. Dat kan nog steeds
Overstad (huidige aanbod) ook goed uit te leggen.
In 2021 is een online aandeel van 3% gemeten in
betekenen dat de ene winkel erg goed draait en de
de doe-het-zelfbranche. Dat is ondergemiddeld.
andere slecht.
•
2
•
2
2
2
DTNP doet de aanname dat dit minimaal zal toenemen naar circa 7% in 2035. De exacte
Bij een groei van inwoners naar 129.600 à 136.300
ontwikkeling is natuurlijk nog onzeker. DTNP doet
inwoners in de gemeente ontstaat er op gemeente
een voorzichtige prognose, aangezien het effect
niveau enige tot aanzienlijke uitbreidingsruimte. Dit is
van online in de som 1 op 1 doorgerekend wordt in
logisch aangezien doe-het-zelf een meer lokaalfunctio
de behoefte aan fysieke winkelmeters. In hoeverre
nerende markt is dan woninginrichting. Daardoor heeft
dat ook echt het geval zal zijn is de vraag (multi
de lokale bevolkingsgroei een grotere impact. In die
channel model met winkels én online aanwezig
berekening wordt dus al rekening gehouden met een
heid).
beperkte toename van de online bestedingen.
16 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
Indicatieve marktruimteberekening doe-het-zelfsector gemeente Alkmaar* .
.
Gemeente Alkmaar
Gemeente Alkmaar
Gemeente Alkmaar
2025
2035 laag
2035 hoog
a Aantal inwoners in gemeente Alkmaar
112.300
129.600
136.300
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 229
€ 220
€ 220
c Koopkrachtbinding vanuit gemeente Alkmaar
80%
80%
80%
€ 20,5 mln.
€ 22,8 mln.
€ 23,9 mln.
€ 4,8 mln (19%)
€ 4,8 mln.
€ 4,8 mln.
€ 25,4 mln.
€ 27,6 mln.
€ 28,8 mln.
€ 1.934
€ 1.934
€ 1.934
ca. 13.100
ca. 14.300
ca. 14.900
ca. 13.600
ca. 13.600
ca. 13.600
f/i
€ 1.866
€ 2.027
€ 2.113
h-i
ca. -500
ca. + 700
ca. + 1.300
d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
a*b*c
e Vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (m² wvo) i
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
j
Indicatie winkelomzet per m2 wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m2 wvo)
f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2024), ‘Omzetkengetallen 2023 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
17 van 19
7.
Conclusie
Kwantitatief gezien lijkt het realistisch dat het woonwinkelcluster Overstad toekomstbestendig is en het huidige winkelaanbod in vloeroppervlak daarmee kan worden behouden. Echter, naast de economische vraag-aanbodverhouding hangt dit ook af van de ruimtelijke uitwerking van het gebied.
zal kunnen functioneren. Dat betekent dus wel minder
in volumineuze artikelen zijn een goede (auto)bereik
aanbod per inwoner in de toekomst, maar niet een
baarheid, en betaalbaarheid (huurprijs per m²) van de
kleiner aanbod op het woonwinkelcluster dan nu. De
vestigingslocatie. Een deel van het huidige aanbod zit
geplande woningbouwversnelling (verhuisbewegingen)
in relatief laagwaardig vastgoed (verwachting lage
in Alkmaar gaat logischerwijs ook juist bijdragen aan
kosten). Wanneer een situatie wordt gecreëerd waar
de vraag aan woninginrichtings- en doe-het-zelfartike
gemiddeld een hogere omzet per m2 wvo moet worden
len (nieuwe woningen te vullen). Mocht het woonwinke
gerealiseerd dan landelijk gemiddeld om in Alkmaar te
laanbod in de gemeente toch afnemen, dan is het in de
kunnen functioneren, verandert de uitkomst van de
Tot nu toe: concentratiebeleid doet zijn werk
huidige structuur en vanuit ontwikkeling in de afgelo
marktruimteberekening in negatieve zin (minder
Het concentratiebeleid voor woonzaken heeft ervoor
pen jaren waarschijnlijker dat dit verspreidgelegen
aanbod mogelijk).
gezorgd dat zowel het aantal woonzaken (+ 10) als de
locaties betreft, en dat dit dus in mindere mate voor
mate van concentratie (van 74% naar 82% van het wvo)
Overstad zal gelden.
In het behoud van deze randvoorwaarden ziet DTNP
op Overstad het afgelopen decennium is toegenomen.
aandachtspunten in het huidige Ontwikkelkader
De landelijke trends in de woninginrichtingssector lijken
Zolang het concentratiebeleid standhoudt (geen
(gestapelde woonwinkels, wonen direct boven de
daarmee ook voor Alkmaar van toepassing.
mogelijkheden nieuwvestiging buiten Overstad) en ook
woonboulevard). Een omgevingsplan voor Overstad
de regionale concurrentiepositie vergelijkbaar blijft,
waarin uitsluitend volumineuze detailhandel is toege
Behoefte aan woonwinkelcluster Overstad
schat DTNP in dat de huidige omvang van het aanbod
staan is een minimale voorwaarde om de economische
Het huidige aanbod aan woonwinkels en doe-het-zelfza
toekomstbestendig is. Daarmee blijft er dus potentie
druk (en dus huurniveau per m2 wvo) op de commerci
ken is op Overstad de afgelopen 10 jaar om en nabij
voor een regionaal-functionerend woonwinkelcluster in
ële ruimte te reguleren.
stabiel gebleven, en dat in tijden waarin het aandeel
Alkmaar.
online in deze branches toenam (o.a. corona) en het
Te behouden volumineus winkelaanbod Overstad
inwonertal in de gemeente minder snel steeg dan voor de
Houdbaarheid uitkomsten: randvoorwaarden
De ambitie vanuit het Ontwikkelkader is om de ‘groot
komende jaren voorspeld wordt.
Het behouden van de huidige omvang van het woon
schalige winkels’ op Overstad te behouden. Deze
winkelcluster op Overstad is alleen realistisch wanneer
quickscan focust op het PDV-deel en specifiek het
Voor de toekomst geven de analyses in deze quickscan
de randvoorwaarden voor dit type winkelaanbod op
profiel als woonwinkelcluster. De kern van dit te
aan dat het huidige aanbod ook in de toekomst gezond
orde blijven. Belangrijke randvoorwaarden voor winkels
18 van 19
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
behouden regionale woonwinkelcluster bestaat in de huidige situatie uit:
Verhouding oppervlaktes tot Ontwikkelkader
•
56.900 m wvo woninginrichting;
Vanuit het Ontwikkelkader ligt er de ambitie het totale
•
2.000 m wvo doe-het-zelf;
commerciële voorzieningenaanbod (in omvang) op
•
1.700 m wvo tuinmeubelen;
Overstad te behouden. Exclusief leegstand bedraagt
2
2
2
dit momenteel circa 113.500 m² wvo. Uitgaande van Aanvullend worden in het Ontwikkelkader ook de
een gezonde frictieleegstand van circa 5% bedraagt
kringloopwinkels (5.800 m² wvo) expliciet vermeld als te
het te behouden commercieel programma daarmee
behouden op het PDV-deel van Overstad. Daarmee komt
circa 119.200 m² wvo. Omgerekend naar bruto
het totaal ‘te behouden’ winkelaanbod op het PDV-deel
vloeroppervlak is dit om en nabij circa 149.000 m² bvo
van Overstad uit op 66.400 m² wvo ( = circa 83.000 m²
(119.200/80%). Dit is circa 6.000 m² bvo minder dan
bvo).
de 155.000 m² bvo die in het Ontwikkelkader als te behouden commercieel voorzieningenaanbod wordt
Slotoverweging
vermeld. De verklaring hiervoor lijkt het verschil in
Grote woonwinkels en hun parkeerbehoefte (én de
gebruikte bron namelijk Locatus (WVO) in dit rapport
andere bedrijvigheid) leggen een sterke claim op de
en BAG (BVO) voor het ontwikkelkader en daarmee de
beschikbare ruimte op Overstad. Tegelijk is er de
verhouding tussen netto en bruto oppervlakte.
ambitie een gemengd stedelijk milieu met ook een prominente woonfunctie te creëren. Grote woonzaken centraal op Overstad zijn mogelijk lastig mengbaar met een levendige en aantrekkelijke woonwijk. De steden bouwkundige uitdaging is dan ook om de programmati sche en ruimtelijke wensen tot een reëel totaalplan te brengen. Daarbij acht DTNP het verstandig ook in de uitwerking de mogelijkheden voor en belangen van detailhandel integraal mee te blijven nemen.
2555.1124 Alkmaar Overstad_Quickscan Detailhandel_2025 - 23 april 2025
19 van 19
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl