240119 Raadsinformatiebrief TeRVV - Bijlage 4 Regionale Visie Verblijfsrecreatie NHN 2017

Randvoorwaarden op orde • Vergroten organisatievermogen in de steden leidt tot meer overnachtingen. Het toeristisch product kan door een sterke organisatiegraad van de vrijetijdssector in de steden worden versterkt. Bijvoorbeeld door in te zetten op avondentertainment (zoals son et lumière en openluchttheater). Op deze manier wordt het stadsbezoek ook in de avonden interessanter. In diverse steden wordt hier al hard aan gewerkt. Daarnaast kan gezamenlijk gewerkt worden aan de vergroting van de stadsbeleving en een gezamenlijk gedragen marketingstrategie. Dit dient in samenhang met de regionale marketingorganisatie Holland boven Amsterdam te gebeuren. In de marketingstrategie verdient de verbinding tussen de steden onderling én de verbinding met de internationale gast extra aandacht. • Toeristische basis in de steden verder op orde brengen: Hierbij gaat het onder andere om een leegstandsaanpak, voldoende nichewinkels, aantrekkelijke openbare ruimte met fraai straatmeubilair, plantenbakken et cetera.

38

3.6. Waterrijk 3.6.Waterrijk Bestaansrecht verblijfsrecreatie: levendigheid aan en op het water De bestaansreden van verblijfsrecreatie en de watersport rondom het IJsselmeer, Markermeer en de Waddenkust is voornamelijk dat het zorgt voor extra levendigheid en belevingswaarde op en rondom het water en de aanliggende stad. De bestaansreden van verblijfsrecreatie in en nabij de binnenmeren (Amstelmeer, Uitgeestermeer en Alkmaardermeer) is voornamelijk gericht op een maatschappelijke behoefte aan langverblijf in een waterrijke omgeving. Het netwerk van bevaarbare watergangen verbinden de meren van het IJsselmeergebied met de binnenmeren en zorgen voor een extra waterbeleving.

De marktgerichte deelregio Waterrijk staat sterk in verbinding met de deelregio’s Agrarisch buitengebied en de steden.

Liggen wakker van… De bezetting van ligplaatsen neemt af, doordat het aantal booteigenaren structureel daalt. Daarom is de watersport zichzelf opnieuw aan het uitvinden. Door de krimpende markt is een omschakeling nodig naar andere (onontdekte) concepten. Ook de land-gerelateerde verblijfsrecreatie stagneert. Deels is sprake van oneigenlijk gebruik en dalende bedrijfsresultaten. De ontwikkeldynamiek is daarom laag.

37 39

Streefbeeld 2030: Adrenaline, stilte en weidsheid in ingenieus waterlandschap Het bevaarbare en windrijke IJsselmeer, Markermeer en de Waddenzee zijn dé grote toeristische trekker voor de marktregio Waterrijk en hebben internationale allure. Mede door de diverse internationale watersportevenementen die worden georganiseerd. De kustlijn van het IJsselmeergebied is als durfsportlocatie door-ontwikkeld. Aan de waterfronten zijn frisse, sportieve sferen in moderne 21e eeuw ontstaan. Verblijfsrecreatie, wonen, dagrecreatie en waterrecreatie/-(durf)sport vermengen. Naast de huidige doelgroepen trekken deze concepten vooral stedelijk georiënteerde professionals (bijvoorbeeld werken in Amsterdam) aan. Deze mensen wonen in de havens en gaan ‘s avonds nog even het water op met de zeilboot of sloep of joggen langs de dijk. Tevens trekt het sportvissers en recreanten met vrije beroepen aan die graag in de nabijheid van groot water zijn en die een aantal keer per jaar het water opgaan met een zeilboot of sloep. Dat kan met een eigen boot, huurboot of boot van iemand anders. Zij waarderen de stilte en weidsheid van het ingenieuze (water)landschap.

Het binnenwater (Uitgeestermeer, Alkmaardermeer en Amstelmeer) is vooral gericht op dagrecreatie en langverblijf met waterbeleving. Er zijn enkele vernieuwende accommodaties die direct aan het water liggen en beschikken over eigen ligplaatsen. De mogelijkheden van rondvaren op het binnenwater tussen Waterrijk en het achterland is verbeterd, door oude structuren en unieke (historische) kenmerken (water- en polderstructuur, linies, erfgoed, molens, afsluitdijk etc.) te benutten en door het sloepennetwerk te optimaliseren. Daardoor is de vaarbeleving enorm toegenomen.

Doel: NHN als dé Europese waterrecreatie en -sportbestemming • Het IJsselmeer, Markermeer en Waddenzee behoren tot de top van Europese watersport- en recreatiebestemmingen door het creëren van levendige waterfronten met woon- en recreatieconcepten. • De helft van de bedrijven in de huidige aanbodclusters ‘toppers van toen’ en ‘vergane glorie’ is in 2030 herontwikkeld tot nieuwe geïntegreerde woon-, werk- en recreatieconcepten. Daardoor wordt watersport uit zijn neerwaartse spiraal gehaald. • Enkele kleinschalige campingterreinen bieden vernieuwende accommodaties direct aan of in het water.

40

Strategie: nieuwe product-markt-combinaties gericht op waterbeleving • Innovatiestrategie (IJsselmeer en Markermeer): De huidige jachthavenmarkt herstelt zich de komende 10 jaar niet automatisch. Daarom is het de ambitie om enkele bestaande jachthavens en vakantieparken door te ontwikkelen tot krachtige waterfront woon-, werk- en waterrecreatiegebieden. Zo ontstaat jaarrond gebruik en dynamiek. Dit werkt wervend naar nieuwe bewoners, professionals en recreanten. Het is belangrijk om niet te versnipperd met deze initiatieven om te gaan, maar om het in enkele krachtige clusters door te ontwikkelen. Hierbij kan aangesloten worden bij initiatieven uit de sector zelf. • Organisatiestrategie (binnenwateren): Maak samen met relevante partijen (ondernemers, natuurorganisaties, Waterschap, erfgoedorganisaties, RECRON en HISWA, etc.), een recreatief masterplan. Formuleer daarin een uitvoeringsprogramma om kernproblemen aan te pakken. De bevaarbaarheid van de meren en het vaarnetwerk dienen hier onderdeel van te zijn. Verblijfsrecreatie krijgt hierin een paragraaf waarbij de essentie is dat ondernemers investeren in onderscheidende waterbelevingsconcepten.

Randvoorwaarden op orde • Verblijfsrecreatie zal zich verder moeten ontwikkelen in combinatie met de omgeving en organisatie. Denk aan dagrecreatief aanbod als zandstrandjes, pleisterplaatsen, watersport en watergebonden activiteiten, bankjes en vissteigers langs de IJsselmeerkust. Hiermee wordt de beleving van het water vergroot. • Om het streefbeeld 2030 te realiseren is een optimale samenwerking tussen de (deel)regiogemeenten en Rijkswaterstaat noodzakelijk.

41

3.7. Agrarisch buitengebied Bestaansrecht verblijfsrecreatie: verblijfsrecreatie is vaak ontstaan vanuit agrarische nevenactiviteiten. In haar huidige omvang zorgt de sector voor een economische, leefbaarheids- en belevingsimpuls in het agrarisch buitengebied. Het bestaansrecht van de verblijfsrecreatiesector in het agrarisch buitengebied is met name de levendigheid die de sector op het platteland brengt. Het agrarisch buitengebied voorziet vooral in drie verblijfsrecreatiebehoeften: 1. Jaarplaatsen, tweede woningen en vaste ligplaatsen (zie bijlage 1 voor definities) voor mensen die buitenaf een eigen stek willen. Het bestaansrecht van dit langverblijf in het agrarisch buitengebied is met name maatschappelijk van aard. Jaarplaatsen en tweede woningen vervullen een belangrijke maatschappelijke behoefte aan vrijheid, sociale cohesie en ruimte; 2. Plattelandstoerisme zoals B&B’s en minicampings, gericht op short stay: gebruikmaken van de vele lange afstand wandel- of fietsroutes; 3. Efficiënte hotels aan hoofdwegen, vooral gericht op de zakelijke markt.

De marktgerichte deelregio Agrarisch buitengebied staat sterk in verbinding met alle deelregio’s.

Liggen wakker van… Bijna 80% van de verblijfsrecreatieve locaties in het agrarisch buitengebied is perspectiefarm. De zorg is dat het segment ‘vergane glorie’ afglijdt naar sociale problematiek waarbij het totale verblijfsrecreatieprofiel van de deelregio agrarisch buitengebied verbleekt. De parken in de categorie sociale problematiek verrommelen en er is vaak geen grip meer op de situatie bij de beheerder/ondernemer én overheid. Deze parken richten zich op andere (niet-recreatieve) doelgroepen, zoals permanente bewoning. Daarnaast zien diverse verblijfsrecreatie-aanbieders huisvesting van arbeidsmigranten als een zakelijke kans. Tegelijk is er in deze deelregio een planvoorraad (van vooral chalets/stacaravans en bungalows) van 13% van het huidige aanbod. Daarnaast speelt in het agrarisch buitengebied het vraagstuk rondom vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) met de leefbaarheidsproblemen en het erfgoedverlies die dit kan opleveren. Oplossingen worden regelmatig in verblijfsrecreatie gezocht.

42

Streefbeeld 2030: Ontspannen in mijn gastvrije huiskamer Het streefbeeld voor de verblijfsrecreatie in het agrarisch buitengebied is drieledig: 1. Verblijfsrecreatie is de gastvrije huiskamer van NHN: verbonden met gastvrije terrasjes, toegankelijke boerenschuren met bollenverkoop, streekproducten, cultureel of agrarisch erfgoed en/of theetuinen. Hiermee draagt de verblijfsrecreatie bij aan de levendigheid op het platteland. Bezoekers komen hier om te ontspannen en even weg te zijn van de alledaagse prikkels. Kleinschalige accommodaties, waar mogelijk in karakteristieke historische panden, versterken dit gastvrije karakter en dragen bij aan het behoud van cultureel erfgoed. 2. Een gemakkelijk bereikbare plek om regelmatig te ontspannen op een gezellige en vertrouwde stek. Jaarplaatsen en tweede woningen vervullen een belangrijke maatschappelijke behoefte aan vrijheid, sociale cohesie en letterlijke ruimte. 3. Verblijfsrecreatie functioneert zoals het bedoeld is. Bestaande parken die ruimtelijke kwaliteit aantasten en het contact met de verblijfsmarkt zijn kwijtgeraakt zijn veranderd van functie. Gezien de krimpende markt in deze deelregio zijn er in principe geen nieuwe grootschalige initiatieven ontwikkeld.

Er is alleen ruimte geboden aan innovatieve initiatieven gericht op nieuwe toeristisch-recreatieve doelgroepen en noodzakelijke uitbreidingen ten behoud en/of versterking van vitale bedrijven.

Doel: Een gastvrij en levendig platteland • De aantallen vitale verblijfsrecreatiebedrijven zijn in 2030 behouden gebleven door in te zetten op gastvrij ondernemerschap. • De helft van de aanbodsegmenten ‘vergane glorie’ en ‘sociale problematiek’ is door de één park, één plan aanpak met bijbehorende instrumenten herbestemd, in kwaliteit verbeterd of er is succesvol handhavend opgetreden. • Vraag en aanbod zijn in balans.

43

Strategie: versterken wat goed is en opruimen wat slecht is • Verbeteren van bestaand aanbod: Vitaal aanbod dat in niches actief is en/of een uitgekiend recreatieconcept heeft wordt gefaciliteerd in de door-ontwikkeling. Dat kan de overheid bijvoorbeeld doen door te faciliteren in uitbreidingsruimte en door het verfraaien van de publieke verblijfsomgeving. Deze bedrijven worden uitgedaagd om te excelleren en gastvrij te zijn. • Één park, één plan: Keuzes worden gemaakt in de aanbodsegmenten ‘vergane glorie’ en ‘sociale problematiek’ (voornamelijk campings en bungalowparken). Vier hoofdkeuzes zijn: 1. Consolideren van de ‘vergane glorie’ verblijfsparken; deze parken krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden; 2. Kwaliteitsverbetering stimuleren én handhaven op oneigenlijk gebruik (zoals huisvesting en wonen) zodat het park weer naar behoren verblijfsrecretief functioneert; 3. Uitvoeren van een sociale- en veiligheidsaanpak gericht op parken waar kwetsbare groepen mensen gehuisvest worden; 4. Niet-vitaal aanbod indien haalbaar transformeren naar andere functies zoals natuur, wonen en huisvesting van arbeidsmigranten. Daarmee krijgt dit aanbod nieuwe waarde. • Nieuwe verblijfsinitiatieven: de deelregio Agrarisch Buitengebied houdt de planvoorraad kritisch tegen het licht en is terughoudend ten aanzien van nieuwe initiatieven en uitbreidingen.

Aanvullend op het regionale ontwikkelkader gelden voor nieuwe en uitbreidingsinitiatieven de volgende uitgangspunten: • Nieuwe kleinschalige initiatieven: Uitbreidingen en nieuwe kleinschalige initiatieven bijvoorbeeld in VAB’s (tot 25 kampeerplaatsen en tot 5 gastenkamers binnen bestaande bebouwing) moeten het cultureel erfgoed, agrarische beleving en/of de gebiedsuitstraling behouden of versterken. Een hoge ruimtelijke kwaliteit en expliciete koppeling met een gastvrijheidsformule is daarvoor noodzakelijk. De initiatiefnemer dient goed na te denken over de meest gewenste ligging van het initiatief, bijvoorbeeld ten opzichte van recreatieve routestructuren. • Nieuwe grootschaliger initiatieven: Gezien de krimpende markt in deze deelregio en de forse planvoorraad (4.200 slaapplaatsen) worden in principe geen nieuwe grootschalige initiatieven toegestaan. Ingezet wordt op herontwikkeling van bestaand verblijfsaanbod. Nieuwe locaties kunnen enkel ontwikkeld worden als het initiatief op NHN-schaal onderscheidend is en aantoonbaar niet op bestaande locaties gerealiseerd kunnen worden. De initiatiefnemer dient goed na te denken over de meest gewenste ligging van de ontwikkeling, bijvoorbeeld ten opzichte van recreatieve routestructuren.

44

Deel B: Het ontwikkelkader

DECEMBER 2017 45

4 Waarom dit ontwikkelkader?

Foto: Camping Bakkum

DECEMBER 2017 46

4.1. Het ontwikkelkader verblijfsrecreatie Waarom het ontwikkelkader verblijfsrecreatie? Al langere tijd vragen verblijfsrecreatieondernemers om duidelijkheid van de (regionale) overheid bij de ontwikkeling van nieuwe initiatieven: “vertel me aan de voorkant hoe de gemeente mijn initiatief en wens voor bestemmingsplanwijziging toetst”. Naast meer duidelijkheid voor marktpartijen hebben ook gemeenten in Noord-Holland Noord (NHN) behoefte aan een meer eenduidige en marktgerichte toets. Daarom dit ontwikkelkader verblijfsrecreatie: 1. De kern van de visie verblijfsrecreatie van NHN is dat de regio de meest vitale verblijfsregio van Nederland wil zijn. De regio vindt het cruciaal dat nieuwe verblijfsinitiatieven bijdragen aan het realiseren van deze visie verblijfsrecreatie. Het ontwikkelkader vormt de praktische vertaling van de regiovisie; 2. Met dit ontwikkelkader kunnen gemeenten nieuwe initiatieven en uitbreidingsplannen vanuit een goede ruimtelijke ordening effectief beoordelen op de economische meerwaarde (nut en noodzaak) en regionaal afstemmen. Hierbij dient waar nodig ook het regio-overstijgende effect (zoals overloop vanuit de MRA) meegenomen te worden. 3. Het ontwikkelkader biedt handvatten voor een gedegen economische onderbouwing bij het wijzigen van bestemmingsplannen of andere ruimtelijke besluiten bij nieuwe verblijfsrecreatieve initiatieven en uitbreidingen. 4.

Met dit ontwikkelkader krijgen verblijfsrecreatieondernemers en ontwikkelaars duidelijkheid over de haalbaarheid van hun plan/initiatief. Welk type aanbod? Regiogemeenten in NHN • Kampeerplaatsen (terreinen zonder vaste opstallen) 1. Opmeer 10. Hoorn • Bungalows 2. Medemblik 11. Drechterland • Chalets 3. Stede-Broec 12. Koggenland • Stacaravans 4. Schagen 13. Heerhugowaard 5. Hollands Kroon 14. Texel • Vakantiewoningen, groepsaccommodaties en recreatie- 6. Den Helder 15. Heiloo appartementen 7. Bergen 16. Castricum • B&B’s 8. Alkmaar 17. Uitgeest • Ligplaatsen jachthavens 9. Enkhuizen 18. Langedijk • Hotels

Heeft u vragen over het ontwikkelkader en/of deze handleiding? Neem dan gerust contact op met de verantwoordelijke ambtenaar van uw gemeente. 47

Voor wie is het ontwikkelkader opgesteld? Het ontwikkelkader wordt toegepast door verschillende gebruikers: • Verblijfsrecreatieondernemers en projectontwikkelaars met nieuwe initiatieven en uitbreidingsplannen. Het ontwikkelkader laat zien welke aspecten van belang zijn om toegevoegde waarde te bieden aan de verblijfsrecreatiemarkt in NHN en op welke gebieden en op welke manier de initiatiefnemer zijn plannen dient te onderbouwen. Het gaat om initiatieven waarvoor bestemmingsplanwijziging aan de orde is naar: kamperen, hotel, recreatiebungalow, havenplaatsen, chalets, stacaravans, groepsaccommodaties en recreatie- appartementen; • Regiogemeenten. Het kader wordt door individuele gemeenten toegepast bij bestemmingsplanwijziging danwel andere ruimtelijke besluiten (nieuwe vestiging en uitbreiding) van verblijfsrecreatie. Het ontwikkelkader helpt gemeenten om initiatieven te toetsen aan de regionale visie verblijfsrecreatie. Deze economische toets vindt samen met de ruimtelijke toets-procedure plaats; • Adviesbureaus die in opdracht van initiatiefnemers werken bij het uitwerken van initiatieven voor aanpassing, uitbreiding of nieuwvestiging van recreatiebedrijven.

Welke voordelen biedt het ontwikkelkader? • Voor ondernemers: het kader voorkomt teleurstellingen tijdens ontwikkelprocessen; het is direct aan de voorkant van een traject duidelijk in hoeverre het initiatief voldoet aan de vereisten en of het voornemen op dat vlak haalbaar is; • Voor de overheid en samenleving: het ontwikkelkader zorgt voor een toets, selectie en sturing van passende initiatieven, waardoor er sprake is van een efficiënte en effectieve benutting van de beschikbare ruimte (beste initiatief op de beste plek); • Voor de sector: het ontwikkelkader bevordert kwaliteit en onderscheidenheid. Dat is goed voor de vitaliteit van de hele sector in NHN.

48

4.2. De principes van het ontwikkelkader De principes van het uitnodigende ontwikkelkader Overheden, ondernemers, projectontwikkelaars en (belangen)organisaties in NHN zijn inzake nieuwe verblijfsinitiatieven en uitbreidingen waarbij bestemmingsplanwijziging aan de orde is, overtuigd van vier leidende (ontwikkel)principes. Deze principes zijn verwerkt in het ontwikkelkader verblijfsrecreatie:

1. Ruimte voor onderscheidend aanbod. We nodigen nieuwe verblijfsinitiatieven en uitbreidingsplannen uit om met het beste van het beste plan te komen. We stimuleren innovatie. We hebben niets aan ‘meer van hetzelfde’ en ‘middelmatige kwaliteit’ is niet meer genoeg. Daarom hanteren we het uitgaanspunt: ‘wees onderscheidend in je segment’ en ‘toon je marktruimte aan’. In het ontwikkelkader verblijfsrecreatie leggen we de lat hoog. We toetsen nieuwe initiatieven op drie componenten: i. versterking van de marktgerichte deelregio; ii. marktruimte die er is voor het concept; iii. economische haalbaarheid; 2. We kiezen voor recreatief ondernemerschap bij nieuwe ontwikkelingen. Vitaal ondernemerschap leidt tot bestedingen en werkgelegenheid. Nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen toetsen we daarom op het vermogen van het recreatieve ondernemerschap. Uitponding en verkavelen zien we als een financieringsvorm van een recreatieve exploitatie. We willen voorkomen dat er nieuw verblijfsaanbod ontstaat waarbij de recreatieve ondernemersprikkel ontbreekt. Daarom dwingen we af dat iedere nieuwe recreatieve chalet- en vastgoedontwikkeling beschikt over een centrale bedrijfsmatige exploitatie*. Dit is met name van belang voor projecten met uitponding van kavels en opstallen. Doel hiervan is dat aanbodtoevoegingen plaatsvinden voor toeristisch-recreatief nachtverblijf.

Dit zijn wisselende gasten (toeristisch recreatieve verhuurmarkt).

* Definitie van centrale bedrijfsmatige exploitatie bij vakantieparken/vakantiewoningen: het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de logiesverblijven daadwerkelijk toeristisch-recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden. Achterliggend doel: het park wordt slechts opgericht vanuit het doel: toeristisch-recreatieve verhuur t.b.v. wisselend gebruik.

49

3. We versterken de omgeving (ruimtelijk en economisch). Vitale verblijfsrecreatie versterkt de kracht van de omgeving door ruimtelijke kwaliteit te produceren in plaats van te consumeren. We willen de (ruimtelijke) kwaliteit van verblijfsrecreatie behouden en verbeteren. Een lage bebouwingsdichtheid (bijv. 15% voor campings en bungalowparken) is daarom wenselijk. Nieuwe verblijfsrecreatie sluit in ieder geval aan bij het streefbeeld van de betreffende marktgerichte deelregio. 4. We hergebruiken waar mogelijk het bestaande aanbod. We dagen nieuwe verblijfsinitiatieven uit om perspectiefrijke bestaande verblijfsrecreatielocaties en bebouwing te hergebruiken. Dat voorkomt verspilling van ruimte, middelen en vastgoed (volgens het principe zuinig ruimtegebruik). Door met name in de intensieve kustzone en Wadden/IJsselmeer/Markermeer-kust zoveel mogelijk bestaande verblijfsrecreatie door- en her- te ontwikkelen komt een vernieuwingsslag op gang. Dit hergebruik betekent soms een uitbreidingsnoodzaak en/of herverkaveling om initiatieven rendabel te krijgen.

50

5 Criteria van het ontwikkelkader

Foto: Camping Bakkum

DECEMBER 2017 51

5.1. Opzet van het ontwikkelkader Drie componenten waaraan ieder nieuw verblijfsinitiatief moet voldoen Een vitaal verblijfsrecreatief initiatief in NHN beschikt over samenhang tussen drie componenten: 1. Regioversterkend: het initiatief ligt in een uitstekende verblijfsomgeving en versterkt de kenmerken van de deelregio waarop zij georiënteerd is (inclusief ruimtelijke kwaliteit); 2. Meerwaarde in de markt: er is marktruimte voor het onderscheidende marktgerichte concept; 3. Economisch haalbaar: het initiatief is economisch haalbaar en heeft een langjarige focus op toeristisch- recreatieve exploitatie met voldoende ondernemersprikkels. Financiers weten dat hun investering rendeert omdat de toeristisch-recreatieve huurmarkt wordt aangesproken.

In deze drie componenten zijn de kenmerken van een vitaal verblijfsinitiatief (pag. 9) en de ontwikkelprincipes (pag. 49-50) verwerkt.

Deze componenten zijn concreet gemaakt door diverse toets-vragen; de criteria. Deze criteria dienen doorlopen en goed onderbouwd te worden passend in de geest van de visie, alvorens de gemeente bestemmingsplanwijziging kan overwegen. Paragraaf 5.2. toont een overzicht van de criteria per component. In paragraaf 5.2. zijn de criteria nader toegelicht.

52

5.2. Het ontwikkelkader in één oogopslag Kwaliteits-component Kwaliteitscriteria van nieuwe initiatieven en uitbreidingen

Regioversterkend 1. Verblijfskwaliteit van de locatie past bij de doelgroep; 2. De kenmerken van de deelregio worden versterkt door het verblijfsconcept; 3. Spin-off vrijetijdsvoorzieningen in omgeving; 4. Vestiging in bestaande bebouwing en/of op recreatiebestemming is onderzocht; 5. Indien uitbreiding: bijdrage kwaliteitsverbetering bestaand recreatieterrein; 6. Bijdrage realisatie regionale duurzaamheidsambitie.

Meerwaarde in de markt 1. Conceptbeschrijving met marktfocus 2. Specifieke voorziening voor meerdaagse bezoekers; 3. Toeristisch-recreatieve doelgroep; 4. Marktruimte-onderbouwing • Altijd voor de huurmarkt • Indien koopmarkt….. Economisch haalbaar 1. Aangetoonde financiële haalbaarheid; 2. Commitment exploitant; 3. Ervaring exploitant in recreatiesector; 4. Indien uitponding: bedrijfsmatige exploitatie en overige bepalingen in anterieure overeenkomst

53

5.3. Regioversterkend De component Regioversterkend heeft betrekking op de ruimtelijk-economische criteria voor het De zeven marktgerichte initiatief aan bod. Het initiatief dient de omgeving van de marktgerichte deelregio in ruimtelijke en deelregio’s in NHN zijn: economische zin te versterken. De eerste drie kwaliteitscriteria die tot deze component behoren 1. Strand: strand tot duintop zijn: 2. Zuidkust: vanaf de duintop 1. Verblijfskwaliteit locatie die past bij doelgroep: het initiatief vestigt zich op een locatie met landinwaarts een verblijfskwaliteit die past bij de beoogde doelgroepen. Het kan daarbij gaan om locaties 3. Noordkust: vanaf de duintop bijv. aan/met zicht op het water, bij een duin- en bosgebied, bijzonder park, op een bijzondere landinwaarts locatie in een kern, in de buurt van internationaal aantrekkelijk cultuurhistorisch erfgoed, of 4. Texel: hele eiland met een veelvoud aan aantrekkelijke elementen. 5. Kernen: Medemblik, De initiatiefnemer beschrijft op welke marktgerichte deelregio(’s) in NHN het initiatief Enkhuizen, Hoorn, Schagen, georiënteerd is (zie kader rechts) en licht toe waarom. De initiatiefnemer omschrijft en Den Helder en Alkmaar onderbouwt de verblijfskwaliteiten en/of -DNA van de beoogde locatie binnen de betreffende 6. Waterrijk: tussen waterlijn en deelregio. Deze kwaliteiten worden verbonden aan de doelgroep. ca.

500 meter landinwaarts. Van 2. Versterking van kenmerken van de deelregio door het concept: Het initiatief versterkt de Huisduinen tot Schardam aanwezige uitzonderlijke locatiekwaliteiten. In de planbeschrijving wordt het concept (Waddenzee, IJsselmeer en beschreven en verbeeld. Er wordt onderbouwd hoe het concept de ruimtelijke Markermeer). Inclusief randen verblijfskwaliteit (waaronder het karakter) van het omliggende gebied en van de deelregio Amstelmeer, Uitgeestermeer, versterkt. Ofwel: welke gebiedskarakter(s) word(t)en versterkt door het initiatief en hoe doet Alkmaardermeer. de initiatiefnemer dit? Tenslotte wordt onderbouwd hoe dit aansluit bij de beoogde 7. Agrarisch buitengebied: doelgroepen. overig 3. Spin-off vrijetijdsvoorzieningen in de directe omgeving: zijn in de directe omgeving van het initiatief vrijetijdsvoorzieningen die kunnen profiteren van de komst van het initiatief en Zie regionale visie verblijfsrecreatie vice versa? Het gaat hier om voorzieningen in de directe nabijheid. Bijvoorbeeld een voor inhoudelijke beschrijving van restaurant, bar, casino, fitness, wellness, bioscoop, theater, museum en/of hoogwaardige de marktgerichte deelregio’s. routestructuur. 53

De overige kwaliteitscriteria die tot deze component behoren zijn: 4. Vestiging in bestaande bebouwing en/of op recreatiebestemming is onderzocht: De initiatiefnemer dient te onderbouwen waarom wel/niet gekozen is om het initiatief te plannen in een pand/terrein met een recreatiebestemming, een bestaand beeldbepaalde pand, pand met cultuurhistorische erfgoedstatus en/of leegstaand pand. Op deze manier kan de identiteit en kwaliteit van het pand en de directe omgeving versterkt worden. Ook onderbouwt de initiatiefnemer waarom het initiatief wel/niet een bestaande recreatiebestemming hergebruikt. De overweging waarom wel/niet is hierbij van belang omdat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en de visie verblijfsrecreatie NHN hierom vragen; 5. Indien uitbreiding; bijdrage kwaliteitsverbetering bestaand recreatieterrein: wordt het initiatief gerealiseerd op of als uitbreiding van een bestaand recreatieterrein en is er hierdoor sprake van kwaliteitsverbetering op het bestaande terrein? De initiatiefnemer geeft onderbouwd aan waarom en hoe er sprake is van kwaliteitsverbetering op het bestaande terrein en de omgeving. 6. Bijdrage realisatie regionale duurzaamheidsambitie: initiatiefnemer toont aan hoe het project bijdraagt aan het realiseren van de duurzaamheidsambitie van de regio en/of gemeente.

Duurzaamheid wordt integraal benaderd: people, planet, profit met langjarig beheer en exploitatie of juist met tijdelijke concepten.

54

5.4. Meerwaarde vanuit marktopzicht Op het tabblad Meerwaarde marktopzicht komt de markttechnische toegevoegde waarde van het initiatief aan bod. Kwaliteitscriteria die tot deze component behoren zijn: 1. Conceptbeschrijving met marktfocus: het concept sluit aan op bepaalde segmenten/ leefstijlprofielen en richt zich daar met zijn marketing/communicatie ook specifiek op. De initiatiefnemer dient in de planbeschrijving het marktgerichte (belevings)concept te beschrijven, te onderbouwen en te verbinden aan doelgroepen. De volgende zaken dienen beschreven te worden: I. De fundamentele behoefte of trend waarop wordt ingespeeld en de kernwaarden en (unieke) toegevoegde waarde waarmee het project op deze behoefte inspeelt; II. Dit wordt vertaald in type, omvang/inhoud van de verblijfseenheden, kavelgrootte/kamergrootte, uiterlijke vorm, referentiebeelden en productstrategieën: voorzieningen op de locatie, services, bijpassende activiteiten en uitgangspunten voor management; III. Aangegeven wordt waarom en hoe het concept georiënteerd is op de marktgerichte deelregio; IV. Aangegeven wordt waarom en hoe dit aantrekkingskracht heeft op bepaalde doelgroepen, lifestyles en/of Leisure Leefstijlprofielen waar marktruimte voor is in de regio; V. Aangegeven wordt hoe het concept in de regio (of indien van belang provinciegrens- en landsgrensoverschrijdend) onderscheidend is. 2.

Specifieke voorziening voor meerdaagse bezoekers: hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld een wellnesspark, een casinoresort, een attractiepark dat een schaalsprong maakt en een theaterhotel. In de planbeschrijving dient de initiatiefnemer aan te tonen dat een substantieel deel van de verwachte bezetting direct voortkomt uit de specifieke voorziening.

55

3. Toeristisch-recreatieve doelgroep: specifiek voor hotels, campings en bungalowparken is het van belang dat er sprake is van een toeristisch-recreatieve doelgroep. Initiatiefnemer toont aan dat het concept hierop gericht is. Toeristisch-recreatieve doelgroepen zijn: Er zijn vier type kopers van recreatief • toeristen / verblijfsrecreanten / zakelijke verblijfsgasten die kort verblijven op het vastgoed: bedrijf; 1. De familiemens: het vastgoed wordt • vaste gasten die een jaarplaats of seizoenplek huren op een camping en daarnaast volledig voor eigen gebruik ingezet. Dit een ander hoofdverblijf hebben; betreft deeltijd wonen, deeltijd recreëren of gebruik als tweede woning. Er is sprake van een afwijkend primair verblijfsmotief wanneer de accommodatie voor meer dan 30% als tweede woning wordt gebruikt of wanneer onderdak wordt geboden 2. De slimme levensgenieter: het vastgoed aan deeltijd-bewoners, permanente bewoners, arbeidsmigranten en tijdelijke wordt ingezet voor onbeperkt eigen woningzoekenden. gebruik, in combinatie met toeristische 4. Marktruimte-onderbouwing: er wordt onderscheid gemaakt in financiering van initiatieven verhuur = (deels) kostendekkend; door middel van uitponding (koopmarkt) en exploitatie ten behoeve van toeristisch- 3. De particuliere belegger: het vastgoed recreatief nachtverblijf (verhuurmarkt).

Dit zijn wezenlijk verschillende markten die allebei wordt ingezet voor beperkt eigen een adequate onderbouwing verdienen: gebruik in combinatie met toeristische - Indien koopmarkt en uitponding: aantoonbare marktruimte: in de planbeschrijving verhuur = rendement; dient de initiatiefnemer op professionele wijze aan te tonen dat er regionale marktruimte is 4. De investeerder die op safe gaat: in de koopmarkt naar zijn onderscheidende concept. Dit doet de initiatiefnemer door een rendementsgarantie op basis van markt-ruimteberekening in de koopdoelgroep: ‘particuliere belegger’ of ‘investeerder die op verhuur. Rendement wordt gemaakt safe gaat’. Zie kader hiernaast. En de initiatiefnemer toont aan dat zijn concept in de regio door langverhuur of toeristische short (of indien van belang provinciegrens- en landsgrensoverschrijdend) onderscheidend is voor stay verhuur. Dit is afhankelijk van de kopers; exploitant. - Voor huurmarkt, aantoonbare marktruimte: de initiatiefnemer toetst de planbeschrijving op professionele wijze op de marktruimte die er bestaat voor het huurvraagsegment Nieuwe initiatieven in NHN moeten gericht waarop de initiatiefnemer inzet. Dit doet de initiatiefnemer door een markt- zijn op de kopers-groepen 3 en 4. ruimteberekening in de huurmarkt en een kwalitatieve analyse. Indeling afkomstig van: de Recreatiemakelaar 56

5.5. Economische kwaliteitscomponent Op het tabblad Economisch komen de economische criteria voor het initiatief aan bod. Kwaliteitscriteria die onder de economische component behoren zijn: 1. Aangetoonde financiële haalbaarheid: de initiatiefnemer toont door een bedrijfsplan, haalbaarheidsonderzoek of businessplan gericht op de koop- en huurmarkt aan dat er in voldoende mate mogelijkheden zijn voor een langjarige toeristisch-recreatieve exploitatie. In de exploitatiebegroting wordt specifiek aandacht gegeven aan de aanbodmix met bijbehorende prijs-, bezetting- en omzetprognoses per aanbodtype. Verder wordt aangetoond dat de operationele winst (ook wel EBITDA genoemd – inkomsten voor aftrek van interest, belastingen, afschrijvingen op activa en afschrijvingen op leningen en goodwill) volstaan om aan de rente, belastingen en afschrijvingen te kunnen voldoen. Verder wordt specifiek aandacht gegeven aan reservering van groot onderhoud (refurbishment) van eenheden/bedrijfsconcept; 2. Commitment exploitant: als er sprake is/gaat zijn van een contract of intentieverklaring met een exploitant dient de initiatiefnemer deze bij te voegen en duidelijk te maken hoe de exploitant aan resultaats-targets gebonden is en hoe de exploitant het geformuleerde concept in de praktijk waarmaakt. Ook moet worden toegelicht onder welke voorwaarden van exploitant gewisseld kan worden; 3.

Ervaring exploitant in de recreatiesector: de initiatiefnemer dient aan te geven in welke mate de exploitant over ervaring en track-record in de verblijfsrecreatiesector beschikt. Als de initiatiefnemer ook exploitant wordt, is een CV waaruit de relevante ervaring blijkt, gewenst;

57

4. Indien uitponding: bepalingen in anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente: a. De eigenaren gaan zich verenigen middels een vorm zodat kwaliteitsborging en recreatief ondernemerschap (verhuur) afdwingbaar zijn. Bijvoorbeeld door een Exploitatiemaatschappij of VvE met appartementsrecht; b. Eigenaren van woningen/kavels zijn verplicht om hun object meer dan 70% van de tijd toeristisch-recreatief te verhuren via een centrale verhuurorganisatie die een resultaatsverplichting aangaat (ondernemerschap); bijvoorbeeld door een landelijk opererende keten of een professionele organisatie. Er is een verbod op permanent en deeltijd wonen; c. Er wordt een beheer- en onderhoudsfonds opgericht om de woningen en het park in de toekomst van groot onderhoud te voorzien en om te voorzien in het beheer en onderhoud van centrale voorzieningen. Alle eigenaren dragen hieraan verplicht bij; d. Boetebeding opnemen in anterieure overeenkomst naar ontwikkelaar als deze bepaling niet in de koopovereenkomst met kettingbeding terecht komt met eigenaren. e. De koop- en aannemingsovereenkomst met kettingbeding dient onderdeel te zijn van de anterieure overeenkomst. Hierin staan in ieder geval de volgende onderdelen: 1. Verplichte deelname aan organisatievorm zoals Exploitatiemaatschappij of VvE met appartementsrecht vanwege verplichte deelname en afdwingbaarheid; 2.

Eigenaren stellen hun object gedurende 70% van de tijd beschikbaar via een centrale verhuurorganisatie die de objecten toeristisch-recreatief verhuurt. Er rust een verbod op permanent en deeltijd wonen; 3. Eigenaren dragen verplicht bij aan een beheer- en onderhoudsfonds om woningen, het park en de centrale voorzieningen te beheren en in de toekomst van groot onderhoud te voorzien (toekomstige herontwikkeling en refurbishment); 4. Bepalingen over bijvoorbeeld tuinonderhoud, uitstraling/bijbouwsels; 5. Bepalingen over het nakomen van deze afspraken met boeteclausules. Toets-vraag: zijn deze bepalingen opgenomen? Doel hiervan is om toeristisch-recreatief ondernemerschap en langjarige kwaliteit af te dwingen bij initiatiefnemers en latere eigenaren.

Voor meer informatie over de wijze waarop verblijfsrecreatie initiatieven worden beoordeelt, verwijzen wij u naar bijlage 4.

58

Deel C: Naar een programma-aanpak

DECEMBER 2017 66

6 Naar een programma-aanpak

Foto: Camping Bakkum

DECEMBER 2017 60

Voorkomen en genezen De kern van de visie is dat NHN in 2030 de meest vitale verblijfsrecreatie van Nederland is. Dit inspireert, maar de weg naar realisatie is niet geplaveid. Om te voorzien in de uitvoering is een programma-aanpak nodig. In deze aanpak moet enerzijds aandacht zijn voor het voorkomen van vitaliteitsproblemen in de toekomst door het ontwikkelkader en regionale afstemming. Anderzijds moet gewerkt worden aan het genezen van huidige vitaliteitsproblemen door een gerichte aanpak voor het bestaande aanbod.

Programma-aanpak: waarom Er wordt voor een programma-aanpak gekozen en niet voor een verzameling van projecten omdat het een strategische verandering betreft. De zichtbaarheid is groot, het risico is hoog en de looptijd is lang. Ook vereist de complexe probleemstelling een grote samenhang tussen beleidsdomeinen en tussen de diverse stakeholders. Partijen hebben elkaar nodig om de visie te verwezenlijken. De programma-aanpak moet de sector inspiratie, enthousiasme en perspectief bieden. Er moet voldoende ruimte zijn om voortschrijdende kennis, inzichten en ervaringen in de aanpak te verwerken, om prioriteiten en doelen bij te stellen en om nieuwe projecten op te starten.

Programma-aanpak: inhoud In de programma-aanpak wordt gewerkt aan het realiseren van doelen, via diverse inspanningen en middelen: Doelen: de ambities en doelen van de visie. Deze vormen het uitgangspunt; Inspanningen: per vitaliteitssegment worden bijbehorende vitaliteitsinstrumenten geselecteerd. Daarbij is oog voor de regionale verschillen: aan de kust is bijvoorbeeld een andere aanpak en zijn andere partijen nodig dan in de steden. Ook is er oog voor integraliteit van de instrumenten: economie, wonen, ruimte sociaal/veiligheid; Middelen: rollen en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen worden scherp-gesteld. Per instrument kunnen deze verschillen. Financiële middelen en capaciteit worden gealloceerd.

62 67

Om tot de gezamenlijke programma-aanpak te komen, moeten de volgende stappen doorlopen worden: 1. Bestuurlijk commitment: Gestart wordt met het ondertekenen van een intentieverklaring door de bestuurders van de regiogemeenten, de provincie en brancheorganisaties. Hiermee spreken zij de intentie uit om met elkaar tot een programma-aanpak vitale verblijfsrecreatie NHN te komen. Op basis van deze intentieverklaring wordt gestart met het kwartiermaken. 2. Kwartiermaken: In deze tweede fase wordt het programmaplan opgesteld. Aan de hand van de ambitie en doelen worden strategieën, instrumenten en een dashboard vastgesteld. Tevens worden rollen van de diverse stakeholders bepaald en beschikbaar budget en capaciteit verdeeld. Deze fase is cruciaal om de integraliteit van de aanpak te waarborgen en draagvlak voor de interventies te krijgen. Gelijktijdig met het opstellen van de programmaplan wordt gestart met pilots. 3. Programma-uitvoering: Tenslotte wordt het programma vitale verblijfsrecreatie NHN opgestart. Dit meerjarige programma wordt integraal uitgevoerd. Dat wil zeggen vanuit de domeinen: economie, wonen, ruimte sociaal/veiligheid. En in nauwe samenwerking tussen sector, (belangen)organisaties, gemeenten, provincie en het Rijk. In het programma vindt flexibele sturing plaats om van NHN de meest vitale verblijfsregio van Nederland te maken.

63 68

Bijlagendocument

DECEMBER 2017 69

BIJLAGE 1: Definitielijst In deze definitielijst staan de in deze vsie meest voorkomende accommodatievormen toegelicht. Deze aanbodvormen zijn ontleend aan het aanbodbestand van NHN. We hanteren hierbij de in de markt meest gangbare en door CBS meest gebruikte definities. • Hotel. Een accommodatie voor logies met merendeels één en tweepersoonskamers, waar ook maaltijden en dranken kunnen worden verstrekt. • Bed-& Breakfast. Een kleinschalige accommodatie voor logies, doorgaans in een woonhuis, met merendeels één en tweepersoonskamers, waar ook maaltijden en dranken (maar doorgaans alleen ontbijt) kunnen worden verstrekt. • Appartement. Een accommodatie die vaak met meerdere eenheden in een gebouw is gevestigd, zonder gelijkvloerse buitenruimte en met eigen keuken, die voor toeristisch verhuur beschikbaar is en mogelijk is voorzien van hoteldienstverlening. • Groepsaccommodatie. Een accommodatie met tenminste 20 slaapplaatsen die logies biedt, overwegend in personen aan groepsverband, in kamers, zalen, huisjes, appartementen of tenten. • Vakantiepark. Een logiesaccommodatie bestaande uit een aantal zomerhuisjes en/of stenen (vakantie)bungalows, die hoofdzakelijk beschikbaar zijn voor recreatieverhuur door de exploitant of beheerder (zonder hoteldienstverlening). • Jaarplaats.

Afgebakend perceel op een camping die voor het hele jaar voor toeristisch verhuur aan één huurder ter beschikking wordt gesteld. Door de huurder kan deze plaats met een mobiel of vast kampeermiddel worden bezet. • Seizoenplaats. Vergelijkbaar met jaarplaats, maar alleen te huur in het seizoen dat de camping is geopend, doorgaans ongeveer een half jaar: van half of eind maart tot medio of eind september (soms tot medio of eind oktober). • Toeristische plaats. Perceel op een camping dat (tijdens de periode dat de camping is geopend) voor kortere perioden (variërend van 1 nacht tot 2 maanden) aan achtereenvolgende verhuurders ter beschikking wordt gesteld. • Verhuuraccommodatie. Een verhuuraccommodatie is een mobiele of vaste verhuureenheid, doorgaans niet van steen, die vaak alleen op een camping worden verhuurd, zoals een trekkershut, glamping of verhuurtent. In de praktijk worden hiermee ook vaak chalets of stacaravans voor recreatieverhuur op campings bedoeld. • Stacaravan. In principe mobiele caravan (op een onderstel) die niet winterhard is en doorgaans op een jaarplaats wordt aangeboden ter verhuur. • Chalet. Houten of kunststof recreatiewoning op een camping die soms wel en soms niet mobiel is en vaak winterhard is. • Vaste ligplaats. Ligplaats in het water in een jachthaven, die voor een half jaar of een jaar wordt verhuurd. • Passantenplaats.

Ligplaats in het water in een jachthaven, die voor een korte periode, meestal enkele nachten, wordt verhuurd en speciaal voor dit kortverblijf is bestemd.

70

BIJLAGE 2: Onze aanpak Zelf doen is optellen, samenwerken is vermenigvuldigen Deze visie verblijfsrecreatie NHN is tot stand gekomen met inbreng van diverse belanghebbenden. Hierdoor is de kans het grootst dat deze partijen zich committeren aan de uitkomst. Dit is cruciaal voor het vitaliteitsproces in de regio NHN, want de overheid kan en wil het niet alleen doen! Om de visie op te stellen zijn meerdere instrumenten ingezet: • Enquêtes gericht aan ondernemers/beheerders, natuurorganisatie en bestuurders; • Brainstormsessies: 1) met het team van ZKA aangevuld met enkele ambtenaren en het Ontwikkelingsbedrijf NHN en 2) met visionairs (ondernemers, projectontwikkelaars, beheerders en andere partijen met affiniteit in de verblijfsrecreatiesector in de regio NHN); • Deskresearch en beleidsanalyses; • Werksessie met regioambtenaren; • De rapportage ‘her-ontwikkelperspectieven verblijfsrecreatie NHN’ uit 2016 vormde het startpunt voor deze visie.

Ondersteund door de werkgroep(-light) Gedurende het hele proces heeft een werkgroep-light bestaande uit één of twee regiovertegenwoordigers van de bestuurlijke regio’s en het Ontwikkelingsbedrijf NHN mede sturing gegeven aan de inhoud en het proces. Tevens is de voortgang in de bredere werkgroep verblijfsrecreatie van de regio NHN besproken.

71

BIJLAGE 3: Methodische toelichting op de bouwstenen van de visie Toelichting op de bouwstenen van de visie verblijfsrecreatie NHN:

Bestaansrecht: Het bestaansrecht is het hogere doel van de verblijfsrecreatie in de (deel-)regio en geeft antwoord op de volgende vragen: Wat is de essentiële bestaansreden van verblijfsrecreatie in de (deel)regio? Wat betekent de verblijfsrecreatie voor de omgeving? Wat is onderscheidend aan het verblijfsrecreatieve aanbod en/of toeristische product in de (deel)regio?

Liggen wakker van…: Hiermee wordt verwezen naar de kernopgave van de (markt-)regio. De rapportage ‘herontwikkelperspectieven verblijfsrecreatie NHN’ vormt hiervoor de basis en is aangevuld met elementen die zijn opgehaald in het interactieve proces ten behoeve van de visievorming. Als achtergrondinformatie zijn de in de rapportage ‘herontwikkelperspectieven verblijfsrecreatie NHN’ opgestelde factsheets over de huidige situatie in de marktgerichte deelregio’s als bijlage 3 toegevoegd.

Streefbeeld 2030: Het droombeeld 2030 is een uitdagend en inspirerend toekomstbeeld dat slechts met uiterste inspanning gerealiseerd kan worden. Het behalen ervan moet een onvergetelijke indruk op mensen maken en tot gevoelens van trots leiden bij de betrokkenen. Tevens toont het waar de regio in 2030 in excelleert.

Doelen 2030: De droom is vertaald in gewaagde, maar ook realistische (kwantitatieve) doelen. Dit is de opmaat naar de strategie(en).

Strategie: Terwijl het gewaagde doel aangeeft waar het met de verblijfsrecreatie in de (deel)regio heen dient te gaan, zoomt de strategie in op hoe dit gerealiseerd gaat worden. De strategie is dus gericht op de haalbaarheid.

Het visie vierluik (Hans van der Loo, Kus de visie wakker) en de OGSM-methodiek5 liggen aan dit conceptueel model ten grondslag. Deze elementen stellen partijen in staat om doelen op lange termijn te vertalen in concrete maatregelen, maar tegelijk om ‘focus’ te houden op de uiteindelijke ambitie. Tevens dwingt de methode tot het maken van keuzes waardoor de kans op het bereiken van het uiteindelijke doel wordt gemaximaliseerd.

5 Objects, goals, strategies, measures

72

BIJLAGE 4: Beoordelen van initiatieven Vereiste planinformatie Om verblijfsrecreatieve initiatieven te kunnen beoordelen op toegevoegde waarde, dienen initiatiefnemers bij voorkeur de volgende planinformatie aan te leveren (zie volgende slide voor een voorbeeld-inhoudsopgave): • Algemene informatie (o.a. adres, kadastrale gegevens, bestemming, aantal en type eenheden inclusief maatvoering); • Een bedrijfsplan met daarin o.a. een beschrijving van het kernconcept, een concurrentieanalyse en onderbouwing van marktruimte voor de voorgenomen product-marktcombinatie (zowel voor de huurmarkt als, indien relevant, voor de koopmarkt). Het plan wordt onderbouwd op basis van de marktregio(‘s) waarop het initiatief zich oriënteert. Ook dient de bijdrage van bijbehorende voorzieningen aan de omgeving te worden onderbouwd middels een concurrentieanalyse. Onderdeel van het bedrijfsplan is verder een businessplan/haalbaarheidsonderzoek dat aangeeft dat het plan financieel haalbaar is.

Specifieke aandacht moet gegeven worden aan de aanbodmix met bijbehorende prijs-, bezetting- en omzetprognoses per aanbodtype; • Een contract/intentieverklaring met een exploitant; • Indien sprake is van uitponding, een koop- en aannemingsovereenkomst met kettingbeding waarin zaken als kwaliteitsborging, verhuurverplichting, toekomstige herinrichting, verbod op permanent wonen, financiën en het nakomen van afspraken zijn geregeld; • Nadere planinformatie/onderbouwing zodat het plan getoetst kan worden aan de criteria.

61

BIJLAGE 4: Beoordelen van initiatieven Indicatieve inhoudsopgave van een bedrijfsplan verblijfsrecreatie 6 Financieel plan 1 Inleiding (waarom dit initiatief en dit plan?) 6.1 Exploitatiebegroting (met specifiek aandacht voor aanbodmix, prijs-, bezetting en 2 Gegevens omzet per aanbodtype) 2.1 Persoonlijke gegevens van de ondernemer 6.2 Investeringsplan 2.2 Situatiebeschrijving (nu en straks) 6.3 Onderhoudsfonds en refurbishment: reservering voor renovatie en herinrichting 3 De onderneming 6.4 Financieringsplan (indien uitponding van eenheden: voorzien van 3.1 Bedrijfsgegevens van ontwikkelaar en exploitant verkoopprognose, fasering en verkoopplan) 3.2 Bedrijfsvorm en juridische gegevens 6.5 Liquiditeitsprognose en beschrijving worst-case scenario 4 Analyse 6.6 Risicoanalyse 4.1 Locatie (schenk onder andere aandacht aan het bestemmingsplan) 4.2 Marktgerichte deelregio in NHN waarop het initiatief georiënteerd is 7 Bijlagen 4.3 Personeel 7.1 Schetstekening en beeldkwaliteitsplan 4.4 Trends en ontwikkelingen 7.2 Contract/intentieverklaring met een exploitant; 4.5 Concurrentieanalyse 7.3 Indien uitponding: een koop- en aannemingsovereenkomst met kettingbeding 4.6 Doelgroepen (huurdoelgroep en evt.

koopdoelgroep: marktruimte onderbouwen) waarin zaken als verplichte organisatievorm, centrale bedrijfsmatige exploitatie, 4.7 SWOT-analyse en confrontatiematrix verhuurverplichting, wijziging van exploitant, kwaliteitsborging, rendementsafspraken, 5 Het plan verplichte bijdrage aan gemeenschappelijke voorzieningen en onderhoudsfonds en 5.1 Bedrijfsconcept (behoefte/trends waarop wordt ingespeeld en de unieke toekomstige herontwikkeling, verbod op permanent en deeltijd wonen en het toegevoegde waarde van het initiatief) nakomen van afspraken met boeteclausules zijn geregeld. 5.2 Versterking van kenmerken van de deelregio door het concept 5.3 Bedrijfsvisie en strategie 5.4 Doelstellingen (zo meetbaar mogelijk) 5.5 Productbeschrijving: de aanbodmix en onderbouwing waarom dit onderscheidend is

62

BIJLAGE 4: Beoordelen van initiatieven Tool ontwikkelkader Het ontwikkelkader voor nieuwe verblijfsrecreatieve initiatieven is geprogrammeerd in een rekenmodel. Het kader bestaat uit vijf tabbladen:  Algemeen: met algemene informatie over het plan (zoals o.a. het aantal eenheden, het adres, naam initiatiefnemer, etc.) en de beoordeling (datum beoordeling, naam ambtenaar);  Drie tabbladen met kwaliteitscomponenten: Meerwaarde in de markt, Economisch haalbaar en Regioversterkend;  Totaaloverzicht: met een (grafisch) overzicht of het nieuwe initiatief voldoet aan de drempelcriteria die gelden per kwaliteitscomponent en een eindbeoordeling van de vier kwaliteitscomponenten (positief of negatief).

Op elk van de drie tabbladen met kwaliteitscomponenten staat waar een initiatief aan moet voldoen om positief te worden beoordeeld:

63

BIJLAGE 4: Beoordelen van initiatieven Hoe het ontwikkelkader in te vullen? Voor de kwaliteitscriteria zijn antwoordopties voorgeprogrammeerd. Door op het pijltje rechts naast de cel te klikken…

…kan het juiste antwoord worden geselecteerd:

In de checklist wordt dan automatisch getoond of wordt voldaan aan de criteria en of het initiatief in totaliteit voldoet op het gebied van de kwaliteitscomponent. Indien er geen positieve beoordeling volgt, dan wordt de toets gestopt.

64

BIJLAGE 4: Beoordelen van initiatieven Totaaloverzicht ontwikkelkader Het tabblad Totaaloverzicht toont hoe het initiatief op alle componenten is beoordeeld. De radargrafiek laat grafisch zien hoe het initiatief (de rode lijn) wordt beoordeeld.

65

ZKA Leisure Consultants Biesbosweg 16c 5145 PZ Waalwijk

088-2100250 www.zka.nl @ZKA_Leisure

Merlijn Pietersma Annelies Romme Willem Kraanen

Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord Conceptversie | December 2017 Holland boven Amsterdam; meest vitale verblijfsregio van Nederland in 2030