231220 Raadsinformatiebrief Huisvestingsverordening

Memorandum

Aan : De raad Van : Wethouder Wonen Jasper Nieuwenhuizen Datum : 14 december 2023 Onderwerp : Informatie over de Huisvestingsverordening voor de raad van 8 januari Afschrift aan :

Geachte leden van de raad,

In de Commissie Ruimte van 28 november was geagendeerd het raadsvoorstel over het vaststellen van een nieuwe Huisvestingsverordening. Door tijdgebrek konden toen de vragen die zijn gesteld in de tweede termijn niet meer beantwoord worden. U ontvangt de reactie hierbij. Zie het antwoord in de bijlage.

Na de vergadering heeft de fractie van de SP bovendien technische vragen gesteld. Ook het antwoord daarop is in de bijlage opgenomen.

U kunt deze informatie gebruiken voor de bespreking van het raadsvoorstel Huisvestingsverordening in de raad van 8 januari.

231220 Raadsinformatiebrief Huisvestingsverordening

BIJLAGE

Vragen gesteld in de 2e termijn tijdens de Commissie Ruimte van 28 november 2023

Partij Vraag Antwoord wethouder CU De wethouder zegt dat men klachten Er is een geschillencommissie en eventueel over verhuurders kan melden. Maar er is kan men naar de rechter. geen meldpunt. Hoe moet dat dan als De gemeente zal overigens begin 2024 een hierover ook geen bepalingen staan in meldpunt hebben op de website. In de de Huisvestingsverordening? Heeft de tussentijd is het uiteraard ook mogelijk om via pfh apart overleg met organisaties zoals het algemene postadres aan de gemeente de Woonbond? bericht te sturen. Locaties voor woonwagens: We hadden Het gaat hier om een groep woningzoekenden liever gezien dat dit onderwerp ook in de met een specifieke huisvestingsvorm waarvoor Huisvestingsverordening was andere toewijzingsregels zijn afgesproken. Die opgenomen. zijn in een afzonderlijk document opgenomen. Geen vraag maar een opmerking/advies: Woningen vanaf 4 kamers zijn voor Woningen vanaf 4 kamers zijn voor huishoudens vanaf 2 personen. Er zullen dus huishoudens vanaf 2 personen. Dan zou ook grotere gezinnen in komen. Maar deze een woning met 5 kamers dus kunnen regel biedt ook kansen voor mensen die nu nog worden verhuurd aan een gezin van 2 een klein gezin vormen maar dit willen personen. Dat is onevenredige uitbreiden. Het is fijn dat ze daarvoor dan al een bezetting, liever aanpassen. woning hebben en bij gezinsuitbreiding niet opnieuw hoeven te verhuizen.

SP Zie tekst over bestaande woningen van Er zijn in Alkmaar complexen met sociale- professionele verhuurders: waarom zijn huurwoningen die in bezit zijn van beleggers of die alleen in Alkmaar uitgezonderd? De Pensioenfondsen die landelijk of internationaal andere regiogemeenten hebben die investeren in vastgoed en deze woningen in hun bepaling niet. portefeuille hebben. De eigenaar doet de verhuur niet zelf maar laat dit doen door een vertegenwoordiger. Bijvoorbeeld door een makelaar in (Regio) Alkmaar. Die beheerders kunnen dus niet zelf beslissen over een aanpassing van beleid of werkwijze. Het vraagt een enorme tijdsinvestering voor de gemeente om met alle eigenaren overleg te voeren en tot afspraken te komen over een aanpassing in de werkwijze voor hun bestaande woningen, zoals bedoeld in deze verordening. Daarom wordt de inzet gericht op afspraken over de nieuwbouw. Als de gemeente voor een nieuwbouwproject een Anterieure overeenkomst of Afsprakenbrief maakt, wordt daarin vastgelegd dat men 30% sociaal moet bouwen waarvan minstens de helft huur, en dat voor die huurwoningen de Huisvestingsverordening van toepassing is. PvdD Als reactie op antwoord pfh in 1e termijn: Met die constatering ja. Leegstandsverordening is inderdaad niet bedoeld om kortdurende (frictie) leegstand tegen te gaan maar voor bestrijden van langdurige leegstand. Is de pfh het daar mee eens?

231220 Raadsinformatiebrief Huisvestingsverordening

Als reactie op antwoord pfh in 1e termijn Het antwoord in de 1e termijn gaat over over oproep om mogelijk te maken dat intrekken bij een ander huishouden. mensen bij een ander kunnen intrekken: Voor wie wil doorstromen naar een andere Dat levert inderdaad een aandachtspunt eigen huurwoning zijn in deze nieuwe op t.a.v. de kostendelersnorm. Maar als verordening de regels voor doorstroomvoorrang men niet kan intrekken bij een ander en vereenvoudigd. blijft zitten in zijn eigen woning komt die niet vrij, en kan die dus niet worden toegewezen aan een gezin. Zo komt er geen doorstroming. Dat is ook een probleem. OPA We hebben in de 1e termijn geen Bij woningen met een WOZ-waarde tot antwoord ontvangen op deze vraag: € 355.000 is voor de omzetting naar kamerverhuur een vergunning nodig op grond Voor woningen tot 355.000 WOZ is van de Huisvestingsverordening. Bij woningen vergunning nodig voor omzetten naar met een WOZ-waarde boven de € 355.000 is kamerverhuur. Mag men dan nog wel geen vergunning voor omzetting (kamerverhuur) verhuren aan studenten jongeren etc? als bedoeld in de Huisvestingsverordening Of kan dan een uitzondering gelden voor nodig. Daarnaast kan afhankelijk van het kamerverhuur? geldende bestemmingsplan in beide gevallen (dus ongeacht de WOZ-waarde) een omgevingsvergunning nodig zijn voor het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

Kamerverhuur blijft dus mogelijk ongeacht de doelgroep, mits het bestemmingsplan het toelaat. Graag bericht hoe pfh denkt over Als starters nu al terughoudend zijn om een voorstel SP om sociale-koopwoningen sociale-koopwoning te kopen met langer te behouden. zelfbewoningsplicht en verbod op doorverkoop maar waarbij men (na ontvangen van ontheffing) wel kan verkopen tegen marktwaarde, zal men waarschijnlijk ook of nog meer terughoudend zijn als men die woning alleen maar mag verkopen tegen de oorspronkelijke prijs. Dan kan men de opbrengst van de woning niet gebruiken voor aankoop van een andere (duurdere) woning. Dus geen wooncarriere maken. Zo’n regel bemoeilijkt dus juist de verkoop van nieuwbouw sociale-koopwoningen. BAS Moet er nu bij het vaststellen van de Het is het laatste: een besluit over invoeren van verordening al besloten worden over de een experiment kan worden genomen als de invoering van een experiment? Of kan verordening van kracht is. een experiment ook later (maar wel snel) worden ingevoerd? LA Voorrang voor jongeren is mogelijk voor De keuze voor het label wordt gemaakt door de personen tot 23 jaar en voor personen verhurende corporatie onder andere op basis van 23 tot 28 jaar. Wie bepaalt welk van van de kenmerken van de woning (aantal die twee labels wordt gebruikt? kamers, huurprijs), al aanwezige bewoning in het complex etc.

Jongeren tot 23 jaar kunnen overigens alleen Huurtoeslag krijgen voor woningen tot € 454 (bedrag voor 2024). Dus woningen in die prijsklasse komen vooral in aanmerking om het label tot 23 te gebruiken. De corporatie houdt hier rekening mee bij de keuze voor het label.

231220 Raadsinformatiebrief Huisvestingsverordening

SPA Is het bekend dat mensen die inwonen Ja. Dit aspect is de laatste tijd vooral in het bij een ander huishouden de woning nieuws als het gaat om kinderen waarvan de moeten verlaten als de hoofdhuurder ouders overlijden. Zij moeten de huurwoning vertrekt of overlijdt? verlaten. Het rijk werkt aan een wetswijziging waardoor het kind een bepaalde tijd in de woning kan blijven. Maar huuropzegging door of overlijden van de hoofdbewoner waardoor men moet vertrekken, is uiteraard ook een risico voor andere (volwassen) personen die inwonen.

Technische vragen van de SP over particuliere verhuur, ingediend na de Commissie Ruimte 1. Er zijn nu artikelen toegevoegd over uitzonderingen voor kleine particulieren en professionele verhuurders op de plicht een huisvestingsvergunning aan te vragen. Hoefden die onder de bestaande verordening wel of geen huisvestingsvergunning aan te vragen? Antwoord: De huidige Huisvestingsverordening maakt geen onderscheid naar het type verhuurder. 2. Over de regeling die in artikel twee i wordt genoemd: betekent dit dat professionele verhuurders als er een nieuwe huurder komt in hun woning wél een huisvestingsvergunning moeten aanvragen of blijft de vrijstelling dan ook bestaan? Antwoord: In artikel 2 onder i staat dat de verordening niet van toepassing is op de daar bedoelde woningen. Een huisvestingsvergunning is dus niet nodig als zo’n woning vrij komt en nieuw wordt verhuurd. 3. Betekent artikel 7 dat professionele verhuurders aanvullend op SVNK op een andere site mogen adverteren of dat ze ook alleen op de andere site de advertentie hoeven te plaatsen? Antwoord: Het heeft de voorkeur dat men de woningen aanbiedt op SVNK, de verhuurder kan er voor kiezen om op SVNK en op een eigen platform te adverteren, maar alleen adverteren op het eigen platform kan ook. Deze bepaling is zo opgenomen om twee redenen: - Juridisch aspect.

In het overleg over de nieuwe verordening is uitgesproken dat we het liefste zien dat alle sociale-huurwoningen die onder de verordening vallen, worden aangeboden op de website van SVNK. Echter, het zijn de corporaties die deze site hebben opgezet. Zij hebben daar zelf voor gekozen. Als we nu opnemen dat andere partijen hun woningen moeten aanbieden via SVNK kan het verwijt zijn dat we hen een “verplichte winkelnering” opleggen. Die andere verhuurders hebben dan geen keuze, geen alternatief. Ze zijn dan verplicht om de voorwaarden en kosten te accepteren die horen bij gebruik van de SVNK-site. Dat kan men als onredelijk aanmerken. - Practische / bedrijfsmatige aspecten Voorheen werden in Alkmaar de sociale-huurwoningen vrijwel uitsluitend gebouwd door de lokaal werkzame corporaties. De laatste jaren zijn er (gelukkig) ook ontwikkelaars die in hun projecten sociale-huurwoningen realiseren. Zij werken echter in meerdere gemeenten in Nederland en hebben al een eigen Afdeling Vastgoed/makelaar en websites in gebruik. Als men dan (ook) moet adverteren via de site van SVNK betekent dit extra kosten en een andere werkwijze die intern ingevoerd moet worden. Bovenstaande zaken zijn de reden waarom nu deze bepaling zo is opgenomen.

Men wordt daarom dringend verzocht om gebruik te maken van de SVNK-site, de voorwaarden en kosten daarvan zijn onzes inziens ook redelijk, maar men heeft dus de mogelijkheid om een ander (eigen) medium te gebruiken. Deze bepaling in de verordening is overigens ook akkoord bevonden door de corporaties in het overleg over de nieuwe verordening. En is ook over genomen in de andere regiogemeenten waar deze verordening al van kracht is per 1-7-2023. 4. Als particuliere verhuurders niet vergunningsplichtig zijn hoe houdt de gemeente dan bij hoeveel particuliere huur woningen er verhuurd worden? Antwoord: Voor de woningen die niet vallen onder de verordening houdt de gemeente geen registratie bij. 5. Moet een particuliere verhuurder altijd ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel? Antwoord: De Huisvestingsverordening zegt niets over ingeschreven moeten zijn bij de KvK.

231220 Raadsinformatiebrief Huisvestingsverordening