231123 Bijlage 1 bij Beantwoording Motie Starterslening - Bereikbaarheid koopwoningen

Bereikbaarheid koopwoningen Gemeente Alkmaar September 2023

Inhoudsopgave 1. Inleiding ...........................................................................................................................................3 2. Ontwikkelingen koopwoningmarkt ...................................................................................................4 3. Doelgroep middeninkomens ............................................................................................................5 3. Beschikbare aanbod van passende woningen ................................................................................6 4. Conclusie .........................................................................................................................................8

1. Inleiding Het document dat voorligt betreft een notitie waarin de bereikbaarheid van koopwoningen in Alkmaar wordt onderzocht. Onderzoeks- en adviesbureau Rigo heeft in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) een handreiking geschreven die gemeenten meer houvast biedt om tot keuzes te komen voor het al dan niet instellen van koopconstructies (zoals KoopGarant, Koopstart) of erfpachtregelingen waarmee meer woningen in het betaalbare segment worden aangeboden. In deze notitie wordt stap één uitgewerkt. Dit betreft het in kaart brengen van de mogelijkheden die woningzoekenden hebben op de lokale woningmarkt. Aan de hand hiervan wordt duidelijk of het wenselijk is om koopconstructies/erfpachtregelingen in te stellen.

2. Ontwikkelingen koopwoningmarkt De woningmarkt is sinds 2015 sterk aangetrokken, aangejaagd door gunstige conjuncturele omstandigheden. De vraag naar koopwoningen is sterk gestegen, evenals de woningprijzen en de bouwkosten. De gemiddelde verkoopprijs in Alkmaar steeg tussen 2015 en het eerste kwartaal van 2023 van ongeveer €2.100,- tot €3.820,- per vierkante meter. Met name middeninkomens vallen hierdoor stelselmatig tussen de wal en het schip in hun zoektocht naar een koopwoning. Het betreft huishoudens met een jaarinkomen tussen €44.000 en €60.000. Dit zijn vaak starters, zzp’ers en werknemers in de niet-commerciële sector. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig om te kunnen kopen op de vrije markt.

Grafiek 1. Gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter Alkmaar 2008-2023 (Bron: Dynamis).

In Alkmaar is een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Uit een woningbehoefteonderzoek van Companen (2021) is gebleken dat in de gemeente Alkmaar voor de periode 2021-2030 behoefte is aan tenminste 1.200 koopwoningen met een koopprijs tot €325.000. In de koopsector is er een aanzienlijke aanvullende vraag aan appartementen met een koopprijs tot €200.000. Daarnaast is er een grote behoefte aan rijwoningen en aan goedkopere en middeldure tweekappers. Ook bij de vrijstaande woningen richt de extra vraag zich op goedkopere woningen met een waarde tot €325.000. Dit betreft een onderzoek uit 2021 waarbij het prijspeil van dat jaar is gehanteerd.

Totaal Woonsegment Koop tot €281.000 Koop vanaf €281.000 aantal onbekend (categorie 1 en 2) (categorie 3) Aantal woningen 3.263 513 321 981 2021-2025 Aantal woningen 3.826 2.191 176 589 2026-2030 Totaal woningen 7.089 2.704 497 1.570 2021-2030 Tabel 1. Woningbouw Alkmaar 2021-2030 (Bron: interne monitor).

Uit bovenstaande tabel blijkt dat in Alkmaar in de periode 2021-20301 mogelijk 7.089 extra woningen worden opgeleverd. Van 2.704 woningen is het woonsegment onbekend. Er worden tenminste 497 woningen met een koopprijs tot €281.000 opgeleverd en tenminste 1.570 woningen met een koopprijs vanaf €281.000. Uitgaande van een behoefte aan 1.200 woningen met een koopprijs tot €325.000 kan worden geconcludeerd dat op dit moment onduidelijk is of met de woningbouw wordt voldaan aan de woningbehoefte in het betaalbare koopsegment.

1 Aangezien het woningbehoefteonderzoek van Companen uitgaat van de behoefte voor de periode 2021-2030 is

voor de woningbouwprogrammering ook uitgegaan van de periode 2021-2030.

3. Doelgroep middeninkomens In de inleiding is reeds duidelijk gemaakt dat met name middeninkomens niet in staat zijn om een betaalbare koopwoning te bemachtigen. Niet voor alle middeninkomens is het probleem even groot. Voor middeninkomens die al een koopwoning hebben in Alkmaar is er geen probleem om toegang te krijgen op de koopmarkt, omdat ze zich al op de koopmarkt begeven en de overwaarde van hun huidige koopwoning kunnen inzetten als extra financiële armslag om op de krappe koopwoningmarkt opnieuw te slagen. Ook jonge hoogopgeleiden groeien waarschijnlijk vrij snel in hun salaris en ontstijgen het middeninkomen. De problemen bestaan vooral voor middeninkomens die in een huurwoning zitten en willen verhuizen, mensen in een koopwoning die bijvoorbeeld gaan scheiden of hun baan verliezen en middeninkomens die de koopwoningmarkt willen betreden (koopstarters).

In deze verkenning is onderzocht wat de positie is van: • Een eenpersoonshuishouden met 1,0X modaal jaarinkomen (€40.000). Deze doelgroep kan €158.339 lenen (berekend middels een sneltoets op de website van de NHG). Uitgaande van een gemiddelde loan-to-value (LTV) van 90% betekent dit dat het budget van de doelgroep circa €176.000 bedraagt. • Een eenpersoonshuishouden met een inkomen op de sociale huurwoninggrens (€44.035). Deze doelgroep kan €174.312 lenen. Uitgaande van een gemiddelde loan-to-value (LTV) van 90% betekent dit dat het budget van de doelgroep circa €194.000 bedraagt. • Een eenpersoonshuishouden met 1,5X modaal jaarinkomen. Deze doelgroep kan €251.480 lenen. Uitgaande van een gemiddelde loan-to-value (LTV) van 90% betekent dit dat het budget van de doelgroep circa €279.000 bedraagt. • Een tweepersoonshuishouden (gezin) met 2,0X modaal jaarinkomen. Deze doelgroep kan €366.354 lenen. Uitgaande van een gemiddelde loan-to-value (LTV) van 90% betekent dit dat het budget van de doelgroep circa €407.000 bedraagt.

3. Beschikbare aanbod van passende woningen Nu de doelgroep in beeld is gebracht, kan een verkenning worden gedaan naar het beschikbare aanbod van passende koopwoningen. Voor een eenpersoonshuishouden is uitgegaan van een appartement als passende woning. Voor een tweepersoonshuishouden is uitgegaan van een eengezinswoning als passende woning. Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vragen: • Kan een eenpersoonshuishouden met 1,5X modaal jaarinkomen beschikken over een koopappartement? • Kan een gezin met 2,0X modaal jaarinkomen beschikken over een eengezinswoning?

In navolgende tabel is terug te zien hoeveel woningen in de periode januari 2022 tot april 20232 zijn verkocht binnen het budget van de doelgroepen.

Verkochte appartementen Verkochte eengezinswoningen Prijsklasse (transactieprijs) Aantal Aandeel Aantal Aandeel tot en met € 176.000 22 4,5% 7 0,6% tot en met € 194.000 41 8,5% 9 0,7% tot en met € 279.000 233 48,0% 99 7,8% tot en met € 407.000 411 84,7% 748 58,9% totaal 485 1.270 Tabel 2. Aantal verkochte woningen in de gemeente Alkmaar van januari 2022 tot april 2023 (Bron: Kadaster).

Een tweepersoonshuishouden met 2,0X modaal kan goed over een passende woning beschikken. In de periode januari 2022 tot april 2023 zijn 748 eengezinswoningen (59% van de verkochte eengezinswoningen in Alkmaar) verkocht binnen hun bereik. Ook een eenpersoonshuishouden met 1,5X modaal kan goed over een passende woningen beschikken. In de periode januari 2022 tot april 2023 zijn 233 appartementen (48%) verkocht binnen hun bereik.

Een eenpersoonshuishouden met een jaarinkomen tussen de €44.035 (sociale huurwoninggrens) en €60.000 (1,5X modaal) kan eveneens over een passende koopwoning beschikken, al moet deze doelgroep meer moeite doen voor het bemachtigen van een woning. In de periode januari 2022 tot april 2023 zijn 41 appartementen (8,5%) verkocht binnen het bereik van mensen met een inkomen tot de sociale huurwoninggrens. Tevens zijn in deze periode 9 eengezinswoningen (0,7%) verkocht binnen het bereik van deze doelgroep. Naarmate het inkomen toeneemt lijkt de doelgroep beter in staat om een passende woning te verkrijgen. Een eenpersoonshuishouden met 1,5X modaal jaarinkomen kan immers goed over een passende woning beschikken zoals voorgaand beschreven. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen op de sociale huurwoninggrens of net daarboven zijn dus aangewezen op middenhuurwoningen, andere woonvormen (tiny houses, zelfbouw, co-living etc.) en een klein gedeelte van de koopwoningen (maar tenminste 8,5% van de appartementen). De positie van deze doelgroep (mits koopstarters) wordt versterkt middels de starterslening in Alkmaar. De starterslening is het bedrag dat de koper tekort komt om de financiering rond te krijgen. De lening kan niet hoger zijn dan 20% van de aankoopkosten.

Het budget van een eenpersoonshuishouden (koopstarter) met een inkomen op de sociale huurwoninggrens (rekening houdend met een loan-to- value van 90%) bedraagt hiermee maximaal €242.000. Niet is onderzocht hoeveel woningen binnen

2 In juni 2023 kon het Kadaster data aanleveren voor de periode tot april 2023.

dit prijsbereik zijn verkocht in Alkmaar. Per 1 september 2023 stonden op Funda 9 (passende) woningen (2,2% van het totaal aantal aangeboden woningen) in Alkmaar te koop met een koopprijs tot €242.000. Deze doelgroep is niet kansloos op de woningmarkt in Alkmaar en het invoeren van koopconstructies/erfpachtregelingen, waarmee meer woningen in het betaalbare segment worden aangeboden / waarmee meer woningen bereikbaar worden gemaakt, is niet noodzakelijk.

Omvang van de doelgroep Opgemerkt dient te worden dat onbekend is hoe groot de doelgroep is. Hoeveel eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tussen de €44.035 (sociale huurwoninggrens) en €60.000 (1,5X modaal) zijn opzoek naar een woning? Het lijkt erop dat de doelgroep (de vraag) niet dusdanig groot is dat koopwoningen (het aanbod) buiten het bereik van de doelgroep vallen. Ook ligt het aanbod van betaalbare koopwoningen verspreid over de stad (gebaseerd op raadpleging van Funda gedurende meerdere momenten in 2023). Het aanbod concentreert zich niet uitsluitend tot bepaalde wijken. Verder blijkt uit onderzoek dat de woningbehoefte tot 2030 in Alkmaar bestaat uit 1.200 extra woningen met een koopprijs tot €325.000. Een groot deel van deze behoefte wordt vervuld door de realisatie van woningbouw (zie hoofdstuk 2). Volledigheidshalve zou ervoor gekozen kunnen worden om een onderzoeksbureau opdracht te geven voor het onderzoeken van de marktratio in de prijscategorie tot €242.000. De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal transacties (in één kwartaal) ten opzichte van het aanbod aan het eind van hetzelfde kwartaal. De marktratio biedt daarmee inzicht in de marktdruk binnen dit prijssegment.

Een eenpersoonshuishouden met een jaarinkomen tot €44.035 (sociale huurwoninggrens) kan in zeer beperkte mate over een passende koopwoning beschikken in Alkmaar. Deze doelgroep kan (mits lang genoeg ingeschreven) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

4. Conclusie Geconcludeerd wordt dat eenpersoonshuishoudens met 1,5X modaal jaarinkomen en tweepersoonshuishoudens met 2,0X modaal jaarinkomen goed over een passende (koop)woning kunnen beschikken in Alkmaar. Een eenpersoonshuishouden met een jaarinkomen tot €44.035 (sociale huurwoninggrens) kan in zeer beperkte mate over een passende koopwoning beschikken in Alkmaar. Deze doelgroep kan (mits lang genoeg ingeschreven) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Een eenpersoonshuishouden met een jaarinkomen tussen de €44.035 (sociale huurwoninggrens) en €60.000 (1,5X modaal) kan eveneens over een passende koopwoning beschikken, al moet deze doelgroep meer moeite doen voor het verkrijgen van een woning. Deze doelgroep is niet kansloos op de koopwoningmarkt. Een beperkt deel van de appartementen (tenminste 8,5%) en eengezinswoningen (tenminste 0,7%) is in de periode januari 2022 tot april 2023 verkocht binnen hun budget. De positie van deze doelgroep (mits koopstarters) wordt versterkt middels de starterslening in Alkmaar. Ook kan deze doelgroep uitwijken naar (midden)huurwoningen of andere woonvormen (tiny houses, zelfbouw, co-living, friendswoningen etc.). Daarnaast zijn in de woningbouwprogrammering voor de periode 2021-2030 een groot aantal betaalbare koopwoningen opgenomen. Het invoeren van koopconstructies (zoals KoopGarant, Koopstart) of erfpachtregelingen is niet noodzakelijk. Het advies is om geen koopconstructie of erfpachtregeling in te voeren.