231026 Bijlage bij Raadsinformatiebrief raad Factsheet woningmarkt- Factsheet

1

FACTSHEET WONINGMARKT

Datum : 24 oktober 2023

2

Factsheet woningmarkt Alkmaar

Inhoudsopgave

Hoofdstuk Paragraaf Onderwerp Pagina Inleiding 3 1 Bevolking 4 1.1 Bevolkingscijfers voor 2015 -2023 4 1.2 Toekomstige ontwikkeling bevolking 9 2 Woningbehoefte 11 3 Woningvoorraad 12 3.1 Woningvoorraad 2015-2023 12 3.2 Verkopen en verhuringen 13 3.3 Energielabels van woningen 15 4 Woningbouw en aandeel sociaal 16 4.1 Woningbouw 2023-2030 16 4.2 Sociale-huurwoningen 17

3

INLEIDING

In de vergadering van de Commissie Ruimte van 6 juni 2023 is toegezegd dat de raad informatie ontvangt over de woningmarkt in Alkmaar. Die informatie is opgenomen in dit document “Factsheet woningmarkt Alkmaar”. Hierin staat een toelichting over de bevolkingscijfers en bevolkingsontwikkeling, de woningbehoefte, de woningvoorraad en de woningbouw. In dit document zijn de ontwikkelingen opgenomen sinds het jaar 2015. Toen was de fusie tussen de gemeente Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer.

4

1. Bevolking

1.1 Bevolkingscijfers voor 2015-2023 Tussen 2015 en 2023 is de Alkmaarse bevolking gegroeid van 107.106 tot 111.834 personen. Dat is een toename van 4.728 personen dus gemiddeld 591 personen per jaar.

Aantal inwoners per 1 januari

De bevolkingscijfers komen tot stand uit vier ontwikkelingen: de totaalcijfers van geboorte en sterfte (de natuurlijke aanwas), plus vestiging en vertrek (migratie) zorgen samen voor de toe- of afname van de totale bevolking.

Natuurlijke aanwas: geboorte en sterfte In 2016 werden 1.150 kinderen levend geboren. In de jaren daarna lag dit aantal lager, met als uitzondering 2021. In dat jaar was er een flinke stijging naar 1.183 levendgeborenen kinderen. In 2022 was dit aantal echter weer gedaald tot 1.069 kinderen. Het aantal overleden personen neemt toe sinds 2017. In 2022 is het hoger dan het aantal geboorten. Het saldo van geboorten en sterften is daardoor negatief in 2022 namelijk -20 personen.

5

Aantal levend geboren kinderen en overleden personen

Natuurlijke aanwas: saldo van geboorten en sterften

6

Migratie: vestiging en vertrek De Alkmaarse bevolking groeit dus niet of nauwelijks door natuurlijke aanwas. De groei komt vooral door een positief migratiesaldo. Dat wordt hieronder toegelicht met cijfers over het aantal mensen dat zich heeft gevestigd in Alkmaar en het aantal dat is vertrokken.

In de periode vanaf 2015 was het aantal personen dat zich vestigt in Alkmaar het hoogst in het jaar 2016 met 6.581 personen. Dat waren 5.475 personen die uit andere gemeenten van Nederland kwamen plus 1.106 mensen die uit het buitenland in Alkmaar kwamen wonen. In de jaren 2017 en 2018 is het aantal vestigers gedaald. Sinds 2019 neemt het weer toe. In 2022 was het aantal vestigers vrijwel gelijk aan het aantal van 2016.

Vestigers totaal

Vestigers verdeeld naar binnenlandse- en buitenlandse migratie

7

Het aantal mensen dat vertrekt uit Alkmaar was het hoogst in 2017 met 6.239 personen. Daarna is het gedaald tot 5.178 personen in 2019. Sinds 2020 is het aantal vertrekkers vrijwel gelijk met zo’n 5.400 personen per jaar.

Vertrekkers totaal

De vertrekkers kunnen worden onderverdeeld naar mensen die verhuizen uit Alkmaar naar een andere gemeente in Nederland (binnenlandse migratie) en mensen die verhuizen naar een ander land (emigratie). De binnenlandse migratie was het hoogst in 2017 met 5.619 personen. In 2018 en 2019 is dit gedaald tot 4.594 personen. In 2020 was er een toename met bijna 300 mensen tot 4.871 personen maar sindsdien is het aantal weer gedaald tot 4.730 in 2022. De emigratie was het hoogst in 2016 met 738 personen en het laagst in 2020 met 552 personen. Sindsdien is dit aantal weer toegenomen tot 703 personen in 2022.

Vertrekkers verdeeld naar binnenlandse- en buitenlandse migratie

8

Uit bovenstaande gegevens blijkt dat het aantal vertrekkers in 2017 en 2018 hoger was dan het aantal vestigers. Toen was er dus een negatief migratiesaldo. Voor de overige jaren is het migratiesaldo positief en is dit ook aanzienlijk hoger dan het saldo van de natuurlijke aanwas.

Alkmaar bevolkingsontwikkeling 2015 tot 2023 (geboorten, sterften, vestigers, vertrekkers)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Bevolking begin jaar 107.106 107.625 108.380 108.478 108.575 109.457 109.931 110.821 Bij: levendgeborenen 1.120 1.150 1.089 1.076 1.109 1.025 1.183 1.069 Af: overledenen 895 979 862 898 899 969 1.026 1.089 Subtotaal natuurlijk 225 171 227 178 210 56 157 -20 Bij: vestigers 5.754 6.581 6.110 5.635 5.850 5.841 6.124 6.508 Af: vertrekkers 5.460 5.997 6.239 5.716 5.178 5.423 5.391 5.433 Subtotaal migratie 294 584 -129 -81 672 418 733 1.075 Bevolking einde jaar 107.625 108.380 108.478 108.575 109.457 109.931 110.821 111.876

Mutatiesaldo totaal 519 755 98 97 882 474 890 1.055 (natuurlijk + migratie)

Samenstelling van de bevolking

Huishoudens Tussen 2015 en 2023 is het aantal huishoudens met 3.820 toegenomen namelijk van 50.002 naar 53.822 . Het aandeel alleenstaanden groeide in die periode van 39% naar 42%. Het aandeel meerpersoonshuishoudens daalde dus van 61% naar 58%. Binnen de meerpersoonshuishoudens zijn de tweepersoonshuishoudens de grootste groep. Zij vormen al geruime tijd 32% van het totaal aantal huishoudens.

Leeftijd Alkmaar heeft te maken met ontgroening en (dubbele) vergrijzing: het aandeel jongeren neemt af en het aandeel ouderen neemt toe, met name de ouderen boven de 75 jaar. Hieronder staan de percentages per leeftijdsgroep voor 2015 en (begin) 2023. Deze jaren liggen nog vrij dicht bij elkaar en daardoor zijn de verschillen niet zo groot, behalve bij de senioren. Zowel het aandeel 65-74 jarigen als het aandeel 75+ steeg. Deze trend zet zich de komende jaren door. Zie daarvoor de informatie in het volgende onderdeel Toekomstige ontwikkeling.

Bevolking naar leeftijd

9

1.2 Toekomstige ontwikkeling bevolking Bureau Companen heeft in 2021 een Woningmarktonderzoek gedaan voor de gemeente Alkmaar. In het rapport staat wat de verwachte autonome (= trendmatige) bevolkingsontwikkeling is en de daarbij behorende woningbehoefte tot het jaar 2030. Dit is gebaseerd op de prognoses van de Provincie Noord-Holland. De gegevens uit het Companen rapport zijn hieronder over genomen. Inmiddels zijn er nieuwe berekeningen via de Primos-prognose van ABF Research. Ook die informatie is hieronder vermeld.1

Woningmarktonderzoek Companen 2021 In het rapport staat dit over de autonome ontwikkeling van inwoners en huishoudens: Volgens de meest recente prognose van de provincie Noord-Holland (2020) neemt het aantal inwoners in de gemeente Alkmaar in de periode 2021 tot 2030 toe met circa 2.980 en het aantal huishoudens met 2.060. De extra woningbehoefte in de periode 2021 tot 2030 bedraagt +2.480 woningen.

Voor de autonome ontwikkeling gaat het dus om: 2021-2030 Gemiddeld per jaar Aantal in 2030 bevolking + 2.980 + 331 112.876 huishoudens + 2.060 + 229 54.667 woningbehoefte + 2.480 + 276 54.015 (zie voetnoot) Zie ook het aparte hoofdstuk over de Woningbehoefte.

Primos prognose 2023 van ABF Research De recente Primos prognose van ABF Research laat zien dat de bevolking van Nederland sneller groeit dan in eerdere berekeningen is meegenomen. Ook het aantal huishoudens neemt toe.

Op de site van ABF staat deze toelichting:

“In 2022 kende Nederland een exceptionele bevolkingsgroei. Mede daarom heeft het CBS haar nationale bevolkingsprognose bijgesteld. Voor 2031 komt die prognose nu 110.000 inwoners hoger uit dan de vorige CBS-raming. Dit is grotendeels het gevolg van de niet voorziene instroom van Oekraïense vluchtelingen. De verwachte bevolkingsgroei in de periode 2023 t/m 2030 bedraagt 861.000 personen (+4,8%).

De prognose laat zien dat per 1 januari 2031 het aantal huishoudens met 110.000 naar verwachting meer zal stijgen dan in de vorige prognose werd verwacht. Deze hogere groei komt voor meer dan de helft door extra bevolkingsgroei, die op haar beurt geheel wordt veroorzaakt door migratie.”

De nieuwe berekeningen in de Primos-prognose geven deze ontwikkeling aan voor de gemeente Alkmaar: - In 2030 heeft Alkmaar naar verwachting een inwoneraantal van 124.430 personen. Dit is dus 11.554 personen hoger dan in het onderzoek van 2021. Het aantal huishoudens in 2030 is berekend op 61.090. Dit is 6.423 hoger. - In 2050 heeft Alkmaar naar verwachting 138.760 inwoners en 69.420 huishoudens.

De komende jaren zet de wijziging door in de samenstelling van de bevolking. Tot 2050 daalt het aandeel voor de leeftijdsgroep 15-29 jaar, 45-64 jaar en 65-74 jaar. Daartegenover stijgt het aandeel van de leeftijdsgroep 75+ aanzienlijk van 9,1% naar 14,4%.

1 Het Companen rapport beschrijft voor de periode tot 2030 de autonome (reguliere / trendmatige) ontwikkeling van de bevolking in Alkmaar plus enkele scenario’s als er

een hogere instroom zou zijn (hoger dan al geteld in de autonome ontwikkeling) van vergunninghouders, arbeidsmigranten, spoedzoekers en inwoners van de MRA (Metropool Regio Amsterdam). De extra woningbehoefte (bovenop de 2.480 van de autonome ontwikkeling) is in die scenario’s berekend op minimaal 5.670 woningen. Die scenario’s en cijfers zijn hier niet over genomen omdat die niet zijn opgenomen in de recente Primos prognose en de data daardoor dus niet vergelijkbaar zijn.

10

Bevolking naar leeftijd in percentages

Bovenstaande tabel geeft de percentages per leeftijdsgroep. In de tabel hieronder staan de cijfers in aantallen personen. Tussen 2023 en 2050 neemt in alle groepen het aantal personen toe. De stijging is het grootst bij: - de leeftijdsgroep 45-64 jaar: ruim 5.000 personen extra tot 2050; - de groep 75+-ers: deze verdubbelt in die periode bijna tot ruim 20.000 personen. Alleen bij de leeftijdsgroep 65-74 jaar is te zien dat het aantal personen toeneemt tot 2030 maar tussen 2030 en 2050 iets daalt.

11

2. Woningbehoefte

In het Woningmarktonderzoek uit 2021 staat dit over de woningbehoefte tot 2030 die hoort bij de autonome ontwikkeling:

De extra woningbehoefte in de gemeente Alkmaar bedraagt op basis van de provinciale prognose in de periode 2021 tot 2030 +2.480 woningen. Deze extra woningbehoefte bestaat uit: - Een toename van 2.060 huishoudens (trendprognose): hiervoor is een extra woningbehoefte van +1.820 woningen geraamd. - Inlopen van woningtekort: +625 (gelijk verdeeld over de periode tot 2030). - Toename frictieleegstand: +35. In vrijwel alle segmenten zijn de komende jaren in Alkmaar extra woningen nodig.

Woningmarktonderzoek Alkmaar 2021 Figuur 1: Gemeente Alkmaar. Kwalitatieve woningbehoefte 2021 tot 2025 en 2025 tot 2030.

Sociale huur grondgebonden 145 65 Sociale huur appartement / levensloopgeschikt 350 170 Vrije sectorhuur grondgebonden 40 60 Vrije sectorhuur appartement /... 35 125 Koop rij < 250 115 215 Koop rij > 250-325 65 70 Koop rij > 325+ Koop 2-1 kap < 250 50 50 Koop 2-1 kap 250-325 35 45 Koop 2-1 kap 325+ Koop vrijstaand < 325 55 50 Koop vrijstaand 325-500 Koop vrijstaand 500+ Koop appartement < 200 205 250 Koop appartement 200+ 140 140

-100 0 100 200 300 400 500 600

2021-2025 2025-2030

Bron: WoON2018, CBS-Microdata, 2008 - 2019, Provincie Noord-Holland 2020, WOZ en VHE registratie 2021, bewerking Companen.

In de Primos-prognose van ABF Research uit 2023 is, naast de cijfers over ontwikkeling van bevolking en huishoudens, ook de bijbehorende woningbehoefte berekend. Maar die is alleen vermeld per regio dus niet per gemeente afzonderlijk. Daarom kan hier niet de woningbehoefte uit Primos voor de gemeente Alkmaar worden genoemd.

12

3. Woningvoorraad 3.1 Woningvoorraad 2015-2023 Tussen 2015 en 2023 is de woningvoorraad in Alkmaar gegroeid van 50.076 woningen naar 53.417 woningen. Dit is een toename van 3.341 woningen dus gemiddeld 418 woningen per jaar.

De verhouding koop-huur (per 1-1-2022) is ongeveer 60%-40% namelijk 58% koopwoningen (31.089 stuks) en 42% huurwoningen (22.328). Van de huurwoningen is 2/3e corporatiebezit.

13

De Alkmaarse woningvoorraad bestaat in 2023 voor ruim 62% uit eengezinswoningen: dit zijn er 33.492 (62,7%) tegenover 19.925 appartementen (37,3%). In 2015 lag het aandeel appartementen iets lager met 35,7%.

De verwachte wijziging van de bevolkingssamenstelling in de komende jaren betekent dat het aandeel één- en tweepersoons huishoudens (met name ouderen) toeneemt. Dit levert een andere woningvraag op.

Vanuit Vitaal Oud Noord Kennemerland (VONK) wordt momenteel onderzoek verricht om zicht te krijgen op de huidige en toekomstige vraag naar en het aanbod aan woonvormen voor senioren in de Regio Alkmaar. De uitkomsten worden eind 2023 verwacht.

3.2 Verkopen en verhuringen

Woningen aangekocht door particulieren Het aantal woningen dat per jaar werd verkocht aan particulieren nam toe tussen 2015 en 2017. Na de piek van 2017 met afgerond 1.700 woningen zakte dit terug naar ongeveer 1.500 woningen per jaar in 2018 en 2019. In 2020 was er een opleving met ruim 1.600 woningen, waarna het aantal transacties weer daalde tot 1.360 in 2022.

14

Woningen aangekocht door niet-particulieren In het regionale proces voor het opstellen van de nieuwe Huisvestingsverordening is in kaart gebracht hoeveel particuliere woningen zijn aangekocht door niet-particulieren (investeerders). Daarmee kunnen de gemeenten bezien of er aanleiding is om opkoopbescherming en een daarbij behorende zelfbewoningsplicht in te voeren.

Uit de verzamelde informatie blijkt dat het aantal aankopen door niet-particulieren in Alkmaar in de jaren 2018 en 2019 ongeveer 90 woningen per jaar was. In 2020 is dit gestegen naar 127 woningen. In 2021 is dit gedaald tot 38 woningen. De verklaring voor de stijging en daling in 2020/2021 is de invoering van fiscale maatregelen waardoor het voor investeerders/beleggers minder interessant werd om woningen aan te kopen. Voorafgaand aan deze nieuwe maatregelen is het aantal aankopen nog gestegen. Sinds de invoering is het aantal aankopen (aanzienlijk) lager.

Aantal woningen aangekocht door niet-particulieren (Rapportage bureau Rigo 2023)

Het aandeel woningen dat werd verkocht door particulieren en werd aangekocht door investeerders, is hiermee gedaald tot 3%. Van belang is ook dat niet-particulieren die woningen aankopen, zelf ook

15

woning te koop aanbieden. Per saldo gaat het dus om een klein aantal woningen dat door niet- particulieren in eigendom wordt gehouden.

Bij nieuwbouwprojecten waarvoor een anterieure overeenkomst wordt opgesteld tussen de gemeente en de ontwikkelaar, laat de gemeente overigens wel steeds opnemen dat voor de sociale- koopwoningen in het project een eis tot zelfbewoning en een verbod op doorverkoop gelden, beide voor een periode van 5 jaar.

Percentage aankopen door particulieren en niet-particulieren (Rapportage bureau Rigo 2023)

Gemiddelde verkoopprijs van woningen Tussen 2015 en 2022 is de gemiddelde verkoopprijs van woningen verdubbeld in Alkmaar: in 2015 was dit bijna € 195.000 en in 2022 was het bijna € 400.000 . In onderstaande tabel staat ook met hoeveel procent de prijs is gewijzigd ten opzichte van het jaar daarvoor: het gemiddelde van 2015 kwam nog iets lager uit dan in 2014, vanaf 2016 is de gemiddelde prijs alleen gestegen.

16

Huurwoningen: aantal nieuwe verhuringen De corporaties verenigd in SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland) brengen jaarlijks een rapport uit over de woonruimteverdeling van woningen. Daaruit is onderstaande informatie over genomen.

In 2022 hebben de SVNK-corporaties 826 nieuwe huurcontracten afgesloten voor woningen in Alkmaar. Dit zijn er minder dan in 2021. Dit beeld is bijna in alle regiogemeenten te zien. Dat komt vooral doordat zij een beperkt aantal woningen toevoegden via nieuwbouw en er in de bestaande voorraad minder verhuizingen (mutaties) zijn.

Aantal nieuwe verhuringen (Rapportage SVNK 2022)

3.3 Energie labels Op 15 augustus 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders antwoord gegeven op raadsvragen over woningen met lage energie labels. De raad heeft daarna nog nadere informatie ontvangen over de energie labels. Hieronder staan de belangrijkste cijfers daaruit.

In de laatste informatie die de raad heeft ontvangen, is gerekend met een totale woningvoorraad in Alkmaar van 53.963 woningen. Daarvan hebben 30.592 woningen een geregistreerd energielabel. Er zijn 4.317 woningen met een energielabel E, F of G. Ongeveer de helft daarvan (2.209 woningen) staat in de wijken Zuid en West. Van de 4.317 woningen zijn er 1.067 in bezit van corporaties (25%). De lage labels komen dus vooral voor bij huurwoningen van andere verhuurders en bij koopwoningen (3.250 woningen = 75%).

4. Woningbouw en aandeel sociaal

4.1 Woningbouw 2023-2030 In Alkmaar is een groot aantal woningbouwprojecten in voorbereiding. Die zijn in verschillende fasen van ontwikkeling. Soms gaat het nog om een eerste verkennend initiatief en is het woningprogramma nog niet bekend, soms is een project al volledig uitgewerkt en staat het woningprogramma vast. Hieronder staat informatie over de woningbouwprojecten waarbij al een aantal woningen bekend is en die naar verwachting opleveren tussen 2023 en 2030. De aantallen woningen in het sociale segment en in de vrije sector zijn daarbij weergegeven, voor zover die verdeling nu al beschikbaar is. Zie voor nadere informatie de website www.plancapaciteit.nl . Daarop staan de woningbouwprojecten die openbaar zijn allemaal afzonderlijk vermeld.

17

Woningbouwprojecten met een verwachte oplevering in de jaren 2023-2030 Totaal Een- Appar- Type Aantal Aantal Sociale- Sociale Vrije Vrije Prijs aantal gezins - tement nog woningen woningen huur koop sector sector nog woningen woning niet waarvoor dat in (categorie (categorie huur koop niet bekend vergunning aanbouw 1 en 2) 1 en 2) (cat. 3) (cat. 3) bekend is verleend is 6.213 374 4.512 1.327 1.989 1.004 1.382 445 916 1.222 2.248

De projecten waarvan de bouw al gaande is, zijn onder andere Vroonermeer-Noord (laatste delen), Jaagpad Oost fase 1a, Kooimeer, Cascade, Het Palet en De Goyer.

Het aantal woningen in bovenstaande tabel is hoger dan de woningbehoefte tot 2030 voor de autonome bevolkingsontwikkeling van Alkmaar zoals vermeld in het Woningmarktonderzoek uit 2021 (2.480 woningen tot 2030), maar lager dan de woningbehoefte die in dat rapport is berekend in de scenario’s waarin wordt uitgegaan van een verhoogde instroom (minimaal 2.480 + 5.670 = 8.150 woningen). Zie voor een toelichting de voetnoot op bladzijde 8. In de planontwikkeling is het gebruikelijk om te streven naar een volume aan plannen van 130% van het aantal benodigde woningen. Dit is omdat er tijdens het ontwikkelproces projecten kunnen afvallen of doorschuiven.

4.2 Sociale-huurwoningen Sociale-huurwoningen zijn woningen met een huur tot de Huurtoeslaggrens (€ 808,06 in 2023). Deze woningen worden gerealiseerd door corporaties en door andere partijen. Hieronder staat hoeveel sociale-huurwoningen de SVNK-corporaties hebben opgeleverd sinds 2017.

Nieuwbouw huurwoningen door corporaties 2017-2022 (Jaarrapportage SVNK 2022)

De opleveringen in 2021 zijn projecten in de Vroonermeer-Noord en de Sperwerstraat van Woonwaard. Voor 2022 werd oorspronkelijk de oplevering verwacht van twee projecten namelijk de 129 woningen Koelmalaan van Woonwaard en de 20 woningen Maasstraat van Kennemer Wonen. Die zijn begin 2023 opgeleverd.

Er is een grote groep woningzoekenden die behoefte heeft aan een sociale-huurwoning. In 2022 reageerden ruim 19.400 personen op het woningaanbod in Regio Alkmaar op de website van SVNK (voor 1.400 advertenties). Naast de “reguliere” woningzoekenden doen onder andere ook vergunninghouders en personen die uitstromen uit instellingen een beroep op deze woningen. Het rijk legt gemeenten 2x per jaar een taakstelling op voor de huisvesting van vergunninghouders. De regiogemeenten, corporaties en zorgorganisaties hebben in het Pact Wonen & Ondersteuning ‘Commitment op Leefbaarheid’ afspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen die ook een zorgvraag hebben. De afspraken zijn vastgelegd voor de komende twee jaar en worden in 2025 opnieuw herzien.

Hieronder staan woningbouwprojecten die in voorbereiding zijn waarin sociale-huurwoningen zijn opgenomen, verdeeld naar projecten van corporaties en andere partijen.

Projecten met sociale-huurwoningen die worden gerealiseerd door corporaties De corporaties realiseren zelf onder andere deze projecten: - Geert Groteplein - Vondelplein - De Baanbreker / Mieuwijdt in Graft.

Projecten met sociale-huurwoningen die worden gerealiseerd door andere partijen Hieronder staan voorbeelden van projecten die gerealiseerd worden door andere partijen dan corporaties. Bij meerdere projecten lopen gesprekken tussen een corporatie en de ontwikkelaar om tot afspraken te komen over het onderbrengen van de sociale-huurwoningen bij een corporatie. - Kooimeer - Highlands - Het Bronzen Paard - Jaagpad Oost fase 1b - Arcadialaan/Rhijnvis Feithlaan - V&D locatie - Ringerskwartier - Poort van Oudorp.