231019 1. - 1429 nieuwbouw SOED Vroonermeer nota bouwkosten 211216 openbaarmaking

Geheimhouding opgeheven door de gemeenteraad op 19 oktober 2023 Geheimhouding opgelegd door burgemeester en wethouders op 18 januari 2022 Geheimhouding bekrachtigd door de gemeenteraad op 27 januari 2022

GEHEIM

aan: datum: Stuurgroep 16-12-2021

project: betreft: 1429 nieuwbouw SOED Vroonermeer nota bouwkosten

Opdracht gemeente Alkmaar

Afgelopen september is het DO voor 450 leerlingen goedgekeurd door de verschillende partijen (ontwerpgroep, regiegroep, stuurgroep). Naast het ontwerp hebben we het ontwerp doorgerekend en laten controleren door Scope. Het oorspronkelijke taakstellend budget van 6,2 miljoen euro is hierbij van tafel. Om te voorkomen dat er een vrijbrief aan de aannemer gegeven wordt qua budget is het raadzaam om met een plafondbedrag de aanbesteding in te gaan. Frencken Scholl Architecten is gevraagd om voor afronding van het Technisch Ontwerp een directiebegroting te maken op basis waarvan het nieuwe taakstellend budget gebaseerd kan worden. Uitgangspunt voor het ontwerp blijft om een sober en doelmatig gebouw te ontwerpen waarbij beheersing van de kosten voorop staat. Ondanks dat het huidige programma kleiner is dan het oorspronkelijke programma wil dit niet zo maar zeggen dat het budget dan ook lager kan. Er zijn verschillende factoren van invloed op de bouwkosten die niet altijd in handen zijn van de ontwerpers. In deze nota analyseren we vanuit welk perspectief de huidige TO raming bekeken kan worden in relatie tot het oorspronkelijk taakstellend budget, welke factoren van invloed zijn op de uiteindelijke raming en hoe wij als Total Engineer denken deze factoren in de hand te houden.

De redenatie dat een verlaging van het aantal leerlingen tot een evenredige verlaging van de bouwkosten leidt gaat helaas niet op. Voor een aantal factoren in het ontwerp is er sprake van een vaste voet die ongewijzigd blijft bij de wijziging van het ontwerp van 500 naar 450 leerlingen. Door de beperkte oppervlakte van het kavel blijft de footprint van het gebouw gelijk. Hierdoor zullen de kosten voor de fundering en de terreininrichting in beide gevallen gelijk blijven. Het is dus niet mogelijk om de bouwkosten van beide varianten één op één te vergelijken.

Stijgende bouwkosten

Het oorspronkelijke taakstellend budget stamt uit 2018. In de tussentijd is er natuurlijk veel gebeurd in de bouw, maar ook in de rest van de wereld. Wij zijn in oktober 2019 gestart met het ontwerptraject en hebben regelmatig kostenramingen gemaakt. Vanaf de eerste raming was duidelijk dat het zeer moeilijk zou worden om binnen het taakstellend budget te blijven. Onze ramingen bevonden zich in de bandbreedte tussen de 6,3 miljoen en 7,0 miljoen euro. Ondanks dat wij met onze ramingen telkens boven het budget uit kwamen is er door de gemeente niet voor gekozen om het taakstellend budget te indexeren. Vanwege het taakstellend budget is er telkens geprobeerd te bezuinigen om binnen budget te blijven. Wat we zagen echter was dat elke besparing die we in het ontwerp realiseerden teniet gedaan werd door de factor tijd en de daarbij horende stijging van de bouwprijzen. In 2021 is deze stijging van de bouwkosten verder versneld door het schaarser worden van bouwmaterialen.

Frencken Scholl Architecten Petrus Regoutplein 1F01 6211 XX Maastricht Pagina 1 van 5

De rode lijn in het figuur hieronder geeft de stijging van de bouwkosten weer. Te zien is dat de prijzen sinds 2018 (index 117) tot aan nu (index 134) met zo’n 15% zijn gestegen. Dit zijn echter gemiddelden, er zijn ook uitschieters zoals: Staalprijzen 46% vanaf november 2020 tot eind april 2021 / Naaldhout: 100% t.o.v. vorig jaar / Hardhout: volhout 25% en plaatmateriaal 6-60% / Beglazing: tot 30% / Isolatiematerialen: aankondiging tussen 10 en 15%.

Bijkomende factoren

Naast de stijgende bouwkosten zijn er nog een aantal andere factoren die van belang zijn op de stijgende kostprijs van het project. Zo zijn de eisen met betrekking tot duurzaamheid steeds strenger geworden in de loop van de tijd. In de praktijk betekent dit dat strengere eisen zich vertalen in meer kosten. Isolatiematerialen worden verzwaard, er zijn meer PV-panelen op het dak nodig en het ventilatiesysteem moet bijvoorbeeld energiezuiniger. Ook is het inmiddels verplicht om in de zomer te werken met koeling om te voorkomen dat het te warm wordt in het schoolgebouw. Allemaal hele redelijke eisen die echter wel leiden tot stijgende bouwkosten.

Vanuit de gebruikers zijn ook een aantal eisen/wensen gesteld die van invloed zijn op de bouwkosten. In december 2020 is er een interventie gedaan door SAKS op het toen voorliggende definitief ontwerp. Het plan moest beter aansluiten op het onderwijsconcept van SAKS. Dit betekende een aanpassing van de groepsruimten waarbij er met kleinere, flexibel indeelbare ruimten gewerkt gaat worden. Vanuit een ander project van SAKS is toen gekozen voor in de wand schuivende schuifdeuren die in een hoek op elkaar aan kunnen sluiten. Dit systeem is significant duurder dan standaard hefschuifdeuren die normaal in de scholenbouw gebruikt worden. Ondanks dat de gemeente geen voorstander is van dit kostenverhogende systeem is er vanuit de vraag van de gemeente naar uniformiteit en uitwisselbaarheid vervolgens voor gekozen om alle lokalen in deze standaard uit te rusten. Dus ook de lokalen van de Openbare Vroonermeerschool zijn uitgerust met het duurdere schuifdeurensysteem. Daarnaast zijn in het ontwerptraject in overleg met gebruikers en gemeente diverse keuzes gemaakt voor duurzame, onderhoudsvriendelijke materialen. Vanuit de ‘Total Cost of Ownership‘ (de kosten

Frencken Scholl Architecten Petrus Regoutplein 1F01 6211 XX Maastricht Pagina 2 van 5

over de volledige levensduur) is dit goed te verantwoorden, het heeft echter wel impact op de bouwkosten.

De laatste factor van belang is de pandemie waar we nu alweer bijna twee jaar in zitten. De onzekerheid die dit met zich meebrengt heeft geen positieve invloed op de bouw. Doordat investeringen vanuit de overheid blijven doorgaan, en doordat er in de woningbouw een grote opgave ligt, is er inmiddels een structureel gebrek aan personeel en materieel in de bouw. Aannemers zitten nu volop in het werk en kunnen kiezen welke opdrachten ze nog graag willen binnenhalen. Doordat hun orderportefeuille goed gevuld is zijn ze minder geneigd om scherp in te schrijven op een project. Dit heeft een opstuwend effect op de bouwkosten.

Bouwkosten raming:

30-07-2021 DO-raming € 6.764.878,15 € 1.796 €/m2

21-09-2021 Controle DO-raming door Scope € 7.258.410,22 € 1.927 €/m2

10-12-2021 Directiebegroting technisch ontwerp € 8.025.819,48 € 2.098 €/m2

15-12-2021 Directiebegroting controle Scope € 8.174.997,78 € 2.137 €/m2

Uitgangspunten uiteindelijke raming:

- Directiebegroting op basis van het technisch ontwerp - Prijspeil eind 2021 - Alles in één aanbesteding; installaties, terreinontwerp en vast meubilair zijn opgevoerd als onderaanneming.

Verantwoording raming:

De huidige raming is gebaseerd op de plannen en uitwerking van het Technisch Ontwerp volgens de stand van zaken in december 2021. Scope is als bouwkostendeskundige akkoord met de bevindingen van de raming en deze nota. Ten opzichte van de oorspronkelijke DO-raming zien we een verschil ontstaan. Hieronder een aantal factoren die dit verschil kunnen verklaren:

- In onze DO-raming van 30-07-2021 hanteerden we het prijspeil december 2020. Scope heeft dit vervolgens gecontroleerd en aangepast naar het prijspeil september 2021. Hierdoor ontstaat er dus al een sprong van bijna € 500.000,-. Aangezien we voor onze TO-raming uitgaan van prijspeil december 2021 ligt het in de lijn der verwachting dat deze sprong door de stijgende bouwkostenindex nog groter zal zijn. - In de DO-ramingen werd er voor gekozen om de installaties als neven-aanneming op te voeren. Dit betekent dat voor de installaties een aparte aanbesteding gedaan zou worden en dat de bouwkundig aannemer de coördinatie voor de installaties op zich neemt. Er worden dan geen staartkosten over de installatiekosten berekend. In het TO is er door de gemeente toch voor gekozen om alles in één aanbesteding te doen. Hierdoor worden de staartkosten nu over het totaal inclusief installaties berekend. Dit levert een verschil op van bijna € 300.000,-.

Frencken Scholl Architecten Petrus Regoutplein 1F01 6211 XX Maastricht Pagina 3 van 5

- Aansluitend op bovenstaande hebben we in het DO nog gerekend met een manuurloon van €42 per uur. We zien in vergelijkbare projecten inmiddels uitschieters tot wel €50 per uur. In het TO hebben het manuurloon verhoogd tot €45 per uur. Dit leidt tot een verhoging van zo’n € 25.000,-. Scope geeft in zijn controle raming aan om het manuurloon toch nog verder te verhogen naar €48 per uur. Dit leidt tot een extra verhoging van nog eens € 25.000,-. - Onze DO-raming van 30-07-2021 was gebaseerd op de minimale grootte van de 2e verdieping met 4 groepsruimten. Na presentatie hiervan aan de gebruikers werd aangegeven dat er op de 1e verdieping een groepsruimte te veel was en op de 2e verdieping een groepsruimte te weinig. Er is toen voor gekozen om dit in het ontwerp aan te passen en de 2e verdieping groter te maken. Op de 1e verdieping hebben we toen een vide gemaakt om deze oppervlakte te compenseren. Qua bouwkosten werkt dit echter kostenverhogend. De geveloppervlakte op de 2e verdieping neemt toe, terwijl die op de 1e verdieping gelijk blijft. Daarnaast moet een vide in het gebouw afgewerkt worden (puien, balustrades, wanden,..). - In de DO-raming hebben we gewerkt met de gegevens en hoeveelheden voor de constructie die we op dat moment hadden. De constructie was op hoofdpunten uitgewerkt, maar de fundering en de voorzieningen voor de stabiliteit waren nog niet doorberekend.

In de verdere uitwerking zien we dan ook dat er met name in de fundering (palen en funderingsbalken) en in het staalwerk (stabiliteitsvoorzieningen) extra kosten zijn bijgekomen. In vergelijking tot het DO is er ongeveer € 90.000,- bij gekomen. - Tijdens de uitwerking bleek er door de inrichting van de gymzaal dat er geen mogelijkheid was om ramen in de gevel te voorzien voor het binnenhalen van daglicht in de gymzaal. Omdat daglicht wel een harde eis was voor Alkmaar Sport hebben we er toen voor gekozen om een daklicht te voorzien. Dit daklicht staat in de begroting voor ongeveer € 30.000,-. - Vanuit de opdrachtgever is meermaals aangegeven dat een ‘hufterproof’ ontwerp van groot belang is voor de publiek toegankelijke delen en dan met name de gymzaal en aanverwante functies. In de uitwerking hiervan hebben we dan ook gekozen voor degelijke, duurzame materialen. De in het DO voorgestelde lambrisering tot 120cm hoogte hebben we nu voorzien als tegelwerk over de volledige hoogte van de wand. Het plafond in de kleedkamers hebben we aangepast naar een houten stroken plafond. Daarnaast hebben we de hoofdtrappenhuizen voorzien van wandtegels. Al met al levert dit bijna een verdubbeling op in de hoeveelheid wandtegels. Qua kosten is dit ongeveer € 40.000,- meer dan in het DO was voorzien.

- In de gymzaal hebben we een verlaagd plafond voorzien om de installaties aan het zicht te onttrekken en om in een goede akoestiek te voorzien. Het verlaagde plafond was niet voorzien in het DO. De meerkosten hiervoor bedragen ongeveer € 40.000,-. - De binnenwanden van de gymzaal hebben we omwille van de akoestiek nu volledig voorzien van geperforeerde houten panelen. Volgens onze akoestisch adviseur is dit meer dan nodig en valt dit eventueel nog te optimaliseren. - Eerder in dit stuk hebben we aangegeven dat er door de gebruikers is gekozen voor een duur systeem met in de wand schuivende deuren. Dit systeem is nu opgenomen in de begroting voor € 224.000,-. Indien er wordt gekozen voor standaard hefschuifpuien levert dit een besparing op van € 123.200,-. Uiteraard heeft dit wel consequenties voor het inrichtingsconcept van de gebruikers. - Scope adviseert om voor een eventuele prijsstijging tussen nu en het moment van aanbesteding (mei 2022) 2% te reserveren om dit te kunnen opvangen.

Frencken Scholl Architecten Petrus Regoutplein 1F01 6211 XX Maastricht Pagina 4 van 5

Raming en controle

De raming in het Technisch Ontwerp, een zogenaamde directiebegroting, is opgemaakt door Frencken Scholl Architecten. Als Total Engineer zijn wij verantwoordelijk voor het volledige ontwerptraject en de afstemming met de verschillende partijen (constructeur, installatie-adviseur). Hierdoor hebben we steeds een vinger aan de pols waar de bouwkosten betreft. Door onze jarenlange ervaring met vergelijkbare projecten weten we inmiddels precies waar we op moeten letten en waar de valkuilen zitten. Door eenheidsprijzen uit recente aanbestedingen te gebruiken zijn we steeds up-to-date en zorgen we dat onze ramingen aansluiten op de stand van zake van dat moment.

Om niet enkel op de expertise van de Total Engineer te varen heeft de gemeente Alkmaar aan Scope Bouwmanagement gevraagd om de ramingen te controleren. Dit is met alle ramingen vanaf het VO gebeurd. Scope is als bouwkostendeskundige de expert op het gebied van bouwkosten. Zij beschikken over de meest recente eenheidsprijzen en weten wat er in de markt speelt. Hun controle van de raming van Frencken Scholl Architecten zorgt voor een extra veiligheid om het uiteindelijke budget te bepalen.

Daarnaast zit sinds het definitief ontwerp BBA (Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep) aan tafel als directievoerder. Deze ervaren en deskundige partij is straks in de uitvoering verantwoordelijk voor de directievoering van het project en zal fungeren als de schakel tussen aannemer en opdrachtgever. Doordat de directievoerder al vanaf het definitief ontwerp aan tafel zit wordt zijn ervaring en expertise meegenomen in de uitwerking van het project. Dit garandeert dat de keuzes die in het ontwerp worden gemaakt ook uitvoerbaar zijn in de uitvoering. Een goed technisch ontwerp zal straks in de uitvoering de meerkosten beperken waardoor het budget beter te bewaken valt.

Conclusie

Door de expertise van de verschillende betrokken partijen wordt gezorgd voor een borging van de kwaliteit van het ontwerp en van de uiteindelijke raming. Het systeem van ‘checks and balances’ zorgt voor een gebalanceerd proces waarin de partijen samen tot het eindresultaat komen. In dit proces worden alle onzekerheden die er spelen (bouwkostenstijgingen, gewijzigde eisen en wensen, corona, …) meegenomen en afgewogen. Op deze manier wordt gegarandeerd dat het eindresultaat een realistische raming oplevert die wij als Total Engineer met een gerust hart aan de stuurgroep en gemeente voor kunnen leggen.

Frencken Scholl Architecten Petrus Regoutplein 1F01 6211 XX Maastricht Pagina 5 van 5