1. Huisvestingsverordening Alkmaar 2024

In artikel 3 worden de criteria benoemd op grond waarvan de gemeente een huisvestingsvergunning verleend aan woningzoekenden: het gaat hier bijvoorbeeld om eisen t.a.v. leeftijd en inkomen.

Aanbieding van woonruimte

In artikel 4 is beschreven op welke wijze woningen mogen worden aangeboden (aanbodmodel, loting, directe bemiddeling) en in welke mate. In artikel 5 zijn de eisen beschreven t.a.v. het bekendmaken van woningaanbod dat onder de verordening valt. Woningcorporaties worden op grond van artikel 6 opgedragen een regionaal inschrijfsysteem voor woningzoekenden te onderhouden (het huidige SVNK). Tevens is in dit artikel bepaald wanneer een inschrijving in dit systeem al dan niet eindigt. Particuliere verhuurders mogen op grond van artikel 7 hun vergunningplichtige huurvoorraad ook op eigen systemen publiceren, op voorwaarde dat deze systemen voldoen aan de minimumeisen uit artikel 5.

Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning

De artikelen 8 en 9 regelen welke informatie een aanvrager van een huisvestingsvergunning dient aan te leveren, en hoe B&W beslissen over deze aanvraag. Artikel 10 regelt het (doorgaans theoretische) geval dat verhuurders in afwijking van de regel een woning mogen verhuren als blijkt dat er zich gedurende een periode van een kwartaal geen enkele passende kandidaat-huurder meldt.

De artikelen 11, 12 en 13 beschrijven op welke wijze en ik welke gevallen gekomen wordt tot een rangordebepaling van woningzoekenden. Bij nieuwbouw geldt dat verhuurders er ook voorkunnen kiezen om op basis van het woonduurcriterium toe te wijzen. Toewijzen op basis van woonduur leidt naar verwachting tot langere verhuisketen c.q. meer doorstroming en daarmee meer woningaanbod.

In artikel 14 zijn de woningtypen en doelgroepen benoemd waaraan vormen van voorrang kunnen worden gekoppeld. Verhuurders kunnen specifieke woningen bijvoorbeeld met voorrang toewijzen

25

aan jongere of oudere huishoudens, aan huishoudens met een zekere fysieke beperking, een zekere huishoudgrootte, een zekere herkomst (lokaal of andersoortig woningtype bij nieuwbouw, ten behoeve van de doorstroming) of die een bepaalde woning achterlaten bij verhuizing.

In artikel 15 zijn de wettelijke bepalingen t.a.v. de voorrang op basis van lokale en regionale binding opgenomen.

De huisvestingsindicatie

Artikel 16 en artikel 17 beschrijven de wijze waarop een huisvestingsindicatie kan worden aangevraagd en hoe hier door B&W op wordt beslist.

De urgentieverklaring

Artikel 18 en artikel 19 beschrijven de wijze waarop een urgentieverklaring kan worden aangevraagd en hoe hier door B&W op wordt beslist.

Artikel 20 en 21 beschrijven respectievelijk de inhoud en de werking van de urgentieverklaring. Woningzoekenden met een urgentieverklaring worden in principe geacht zelf (binnen een termijn van zes maanden) een woonruimte te vinden.

De artikelen 22 t/m 29 beschrijven de diverse categorieën urgent woningzoekenden en de nadere criteria die worden gehanteerd bij het al dan niet verlenen van een urgentieverklaring. Artikel 29 omvat een nieuwe urgentiecategorie (alleen opgenomen door Alkmaar & Dijk en Waard), gericht op huishoudens in fors aangepaste woningen waarbij de persoon omwille waarvan de woning ooit is betrokken, er niet meer woonachtig is. Deze huishoudens worden op grond van deze urgentie in staat gesteld elders in de woningmarktregio een passende woning te huren, zodat er een aangepaste woning vrijkomt voor een huishouden waarbij sprake is van stevige fysieke problematiek.

Artikel 30 beschrijft wanneer urgentieverklaringen kunnen worden gewijzigd of ingetrokken. Passende woonruimte weigeren is voor urgent woningzoekenden niet toegestaan.

Hoofdstuk 3

Toepassingsbereik Artikel 31 beschrijft de definitiebepalingen en het toepassingsbereik van hoofdstuk 3. Dit artikel geeft aan welke woonruimte in het werkingsgebied valt van het derde hoofdstuk Wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen. Sturing door middel van woonvoorraadbeleid is om meerdere redenen gewenst.

In Alkmaar is sprake van schaarste aan woonruimte met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten. Dit maakt het noodzakelijk om zelfstandige woonruimte in het goedkope segment te beschermen. Zoals hierboven geconcludeerd is er een schaarste aan deze woonruimte. Met name het onttrekken, omzetten of woningvormen van woonruimte willen we daarom reguleren. Er is daarbij onderscheid gemaakt tussen enerzijds goedkope woonruimten en anderzijds dure woonruimten.

De conclusie uit het onderzoek van RIGO is dat in de gehele woonruimtevoorraad, sprake is van schaarste in de gehele koopsector, de (vrije) huursector en de sociale huursector. De woningvoorraad in gemeente Alkmaar is schaars en geheel Alkmaar kan als een schaarstegebied worden aangemerkt. De schaarste aan woonruimten blijkt zowel uit de wachttijden voor

26

gereguleerde huurwoningen als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de geliberaliseerde huursector en koopsector. De noodzaak van de aanwijzing van de woonruimtevoorraad voor het gehele grondgebied van de gemeente is daarmee onderbouwd.

Wij maken daarom ook voor de komende vier jaar weer gebruik van de mogelijkheid die de Huisvestingswet wet biedt om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan woonruimte te bestrijden door in de Huisvestingsverordening Alkmaar 2024 regels te stellen over de verdeling van woonruimte en wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Met deze interventies kan zo worden bijgedragen aan meer evenwicht in slaagkansen voor woningzoekenden op de woningmarkt.

Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). De aanwijzing geldt voor een periode van vier jaar. Daarna moet opnieuw worden beoordeeld welk deel van de woonruimtevoorraad moet worden beschermd. De wet bepaalt dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te onttrekken of onttrokken te houden, samen te voegen of samengevoegd te houden, van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten om te zetten of omgezet te houden en een woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden. De gemeenteraad wijst in dit artikel de categorie woonruimte en het gebied aan.

Uit een aantal uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de toepassing van de huisvestingsverordening blijkt dat de onderbouwing van de schaarste aan woonruimte moet worden geactualiseerd om te voldoen aan de Huisvestingswet 2014. Dit omdat de verordening tot nu toe alleen is gebaseerd op onderzoek naar de situatie in de sociale huurvoorraad, terwijl de toepassing nadrukkelijk breder moet zijn, namelijk ook het particuliere huursegment en koopsegment.

RIGO-onderzoek: schaarste in de Alkmaarse woningvoorraad Voor de onderbouwing van de inzet van het instrumentarium voor woonruimtevoorraadbeheer heeft onderzoeksbureau RIGO in het eerste kwartaal van 2023 een onderzoek verricht en het rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar ten behoeve van de huisvestingsverordening van 19 april 2023 opgeleverd. Het rapport geeft antwoord op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de Alkmaarse woningvoorraad. Er is onderscheid gemaakt in verschillende woningtypes en prijssegmenten. Het onderzoeksgebied omvat het gehele grondgebied van de gemeente Alkmaar. Geconcludeerd wordt dat in alle segmenten sprake is van schaarste: • Sociale huursector De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aanbod in de gemeente Alkmaar min of meer gelijk bleef in de geanalyseerde periode, laten de andere indicatoren zien dat er sprake is van een toenemende druk, zoals het toenemend aantal inschrijvingen en actief woningzoekenden, het gemiddeld aantal reacties, de toename in de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur. Ook liggen de slaagkansen in de gemeente Alkmaar in alle onderzochte jaren laag. Deze krapte wordt tevens bevestigd door het regionale beeld.

• Particuliere huursector De particuliere huursector is onderzocht op basis van de beperkte gegevens die over dit segment beschikbaar zijn. Een conclusie is dat het aanbod uit dit segment al relatief kleiner is dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad

27

betreft. Daarnaast liggen in het actuele aanbod in de vrije huursector in Alkmaar de huurprijzen hoog en is het aanbod voor de woningzoekende in de gemeente klein. Woningen in het middenhuursegment zijn schaars in het actuele aanbod. De particuliere huurvoorraad vormt voor lage- en middeninkomens geen alternatief door de hoge gemiddelde huurprijs. Tenslotte concentreert het aanbod zich in Centrum en in mindere mate in West en Zuid en is het aanbod van particuliere huurwoningen buiten deze wijken zeer gering. • Koopsector Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt is de conclusie dat de markt krap is. Analyse van de prijsontwikkeling bevestigt het beeld van schaarste in de afgelopen jaren in de koopsector. Het kopen van een woning in Alkmaar is de afgelopen jaren een steeds duurdere aangelegenheid geworden. Die prijsstijging wordt tevens ondersteund door de WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Alkmaar. Ook is op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in Alkmaar de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Het is nog onzeker of deze trend doorzet. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt; met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod.

Het rapport van RIGO onderbouwt dat in de hele gemeente in de verschillende gebieden en segmenten schaarste is in de woningvoorraad, waarbij de ontwikkelingen in deze segmenten elkaar ook weer beïnvloeden. De samenstelling van de woningvoorraad in kernen als Graft of Schermerhorn verschilt met de stad Alkmaar. Toch is ook hier sprake van een zelfde schaarste aan woonruimte in verschillende segmenten. Zo zijn goedkope en betaalbare woningen in bijvoorbeeld de Schermer schaars. Ook zijn met name de wijken Schermer, Centrum en Graft en De Rijp moeilijk toegankelijk voor alle middeninkomens.

Toch is daarmee niet gezegd dat de komende jaren daarom ook een vergunningplicht voor het omzetten of woningvormen van duurdere woonruimten kan worden gevoerd. Er moet noodzakelijkerwijs eerst zeer goed inzichtelijk worden gemaakt dat de schaarste aan goedkope woonruimte zodanig is en tot zulke onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt of dreigt te leiden dat het noodzakelijk is ook in te grijpen in de duurdere woonruimtevoorraad.

Er is daarom nu de keuze gemaakt om het segment koopwoningen boven € 355.000 niet via de huisvestingsverordening te reguleren. Het aanbod koopwoningen tot € 255.000 valt vooral in de oppervlakteklassen tot 70 m2. Woningen tussen 70 en 120 m2 worden in verschillende prijsklassen aangeboden, maar het merendeel van de woningen vanaf 100 vierkante valt in de prijsklassen vanaf € 355.000 (NHG). Grotere woningen vanaf 120 vierkante meter worden het meeste aangeboden, maar voornamelijk met een prijs vanaf € 450.000. Regulering van grotere woningen in de woningvoorraad vanaf € 355.000 is daarom minder noodzakelijk. Hiervoor kunnen alsnog andere instrumenten worden ingezet.

We willen vooral de goedkope en middeldure woonruimte die op dit moment aanwezig is beschermen. Deze woonruimte moet beschikbaar blijven voor huishoudens die weinig andere mogelijkheden hebben. Voor alle woonruimte met een WOZ-waarde tot en met € 355.000 geldt daarom een vergunningplicht voor het onttrekken, omzetten, samenvoegen en woningvormen.

Het woningvormen, omzetten, onttrekken en samenvoegen van woningen in het hogere segment (vaak grotere woningen) met een WOZ-waarde boven de € 355.000 is daarmee niet langer vergunningplichtig.

Omdat uit het rapport volgt dat de spanning op dit moment hoger is bij het segment koopwoningen onder de € 355.000 wordt vooral ingezet op het verlagen van de druk op dit segment. De ontvangen

28

vergunningaanvragen voor dit segment bevestigen dit beeld en rechtvaardigen de vergunningplicht voor koopwoningen onder deze prijsgrens. Boven deze grens ingrijpen vinden wij niet noodzakelijk.

Het doel van de vergunningplicht voor de bestaande woningvoorraad is om te voorkomen dat de negatieve gevolgen van schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimte zullen toenemen. Een vergunningenstelsel is bovendien geschikt om het beoogde doel te bereiken. Die verandering kan de gemeente door middel van een vergunningplicht reguleren.

Wij menen tot slot dat is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit voor een vergunningenstelsel. De ernst van de druk op de woningvoorraad rechtvaardigt het instellen van de vergunningplicht. Bovendien is niet de gehele woningvoorraad aangewezen en dat maakt het voeren van een vergunningplicht proportioneel. Daarnaast voert de gemeente woonbeleid om te zorgen voor meer evenwicht in slaagkansen voor woningzoekenden op de woningmarkt (zoals hiervoor genoemd bijvoorbeeld een nieuwbouwprogramma voor het Alkmaars Kanaal en nieuwbouw in de dorpen), maar deze maatregelen zijn op zichzelf niet voldoende om de ongewenste effecten van de schaarste op de woningmarkt op dit moment structureel op te lossen (subsidiariteit).

Bij vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager bij onttrekken, samenvoegen, omzetting of woningvorming afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: a. Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. b. Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen maar deze gaat verhuren. c. Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’. d. Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’.

Omzetten wordt ook wel kamerverhuur of kamergewijze verhuur genoemd. Woningvorming wordt ook wel bouwkundige splitsing genoemd.

De vergunningplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de markt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. De woonruimte waaruit woonruimten worden gevormd is een zelfstandige woonruimte en dat de te vormen woonruimten zijn ook zelfstandig.

Er gelden drie criteria om vast te stellen dat sprake is van een vergunningplicht: de woning is aangewezen op grond van artikel 31, de woning kwalificeert als “woonruimte” en er is sprake van een vergunningplichtige activiteit als bedoeld in artikel 21, eerste lid, van de wet (het onttrekken van

29

een woonruimte, het samenvoegen, het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte of het woningvormen tot twee of meer woonruimten).

Een “woonruimte” is een “besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden” (artikel 1, eerste lid 1, aanhef en onder l, ten eerste, van de wet).

De vraag of een woning bestemd of geschikt is voor wonen is een feitelijke vraag. Het is niet relevant welke functie het pand heeft op grond van het bestemmingsplan; het begrip “bestemd” moet worden uitgelegd als “feitelijk bestemd tot wonen” en heeft niet dezelfde betekenis als bestemd in het bestemmingsplan. De rechtspraak over de vraag wanneer een woning bestemd of geschikt is voor wonen, is casuïstisch, juist omdat het antwoord afhangt van de feitelijke omstandigheden. Woningvorming is het verbouwen van een woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten.

Artikel 32 beschrijft hoe de prijsgrens jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd. Dit gebeurt overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. De nieuwe prijsgrens wordt jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld en bekendgemaakt in het digitale gemeenteblad.

Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet 2014, omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Daarbij is het mogelijk om de prijsgrens voor de sturing op woonruimtevoorraad hoger te stellen dan de prijsgrens voor de woonruimteverdeling. Daarvan is in deze verordening gebruik gemaakt.

Vergunning

Artikel 33 beschrijft hoe een vergunning wordt aangevraagd: via een door het college vastgesteld aanvraagformulier waarbij gegevens moeten worden verstrekt over het betreffende pand, de bestaande situatie en de beoogde situatie, en, voor zover van toepassing de huurprijs, het aantal kamers, het woonoppervlak, de woonlaag en de staat van onderhoud.

Op basis van artikel 34 kunnen passende voorwaarden en voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Het gaat hierbij om normen en/of regels voor wat betreft de geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; voorkoming dan wel beperking van de negatieve effecten op de leefbaarheid; aanwezigheid van een beheerder; het voorkomen van of nemen van maatregelen tegen overlast. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken.

De in artikel 35 opgenomen weigeringsgronden gelden voor de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming. Voor de vergunning omzetting en woningvorming gelden nog meer weigeringsgronden en voorwaarden, zie artikel 35.

Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en het verder voorkomen van schaarste en het belang van een prettig woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging die plaatsvindt ziet er als volgt uit. Het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste wordt gediend door schaarse woonruimtes te beschermen. Bij de volkshuisvestelijke toets bij het beoordelen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming wordt

30

het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad afgewogen tegen het belang van de aanvrager. In Alkmaar staat een passende woning voor iedereen centraal. Dit kan onder andere worden bereikt door bescherming en het stimuleren van doorstroming in verschillende segmenten.

De vergunning mag niet leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte. De weigeringsgrond genoemd in het eerste lid, onder b en het tweede lid, is opgenomen met het oog op het behouden van een prettige leefomgeving van de betreffende woonruimte.

Er gelden eisen ten aanzien van geluid en minimale oppervlakte bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvorming. Hiermee wordt voorkomen dat deze veranderingen tot verminderde leefbaarheid leiden. De verandering in de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van de woningen en de diversiteit in het aanbod. Bovendien kunnen met name woningvorming en omzetting voor meer druk op openbare ruimte en parkeerplekken zorgen.

Het derde lid van artikel 35 omschrijft de weigeringsgronden voor woningvorming en omzetting.

Alkmaar stelt eisen aan het minimum aantal vierkante meters gebruiksoppervlak van de te vormen woonruimten. Zo wordt het splitsen van (kleine) woningen in hele kleine woningen voorkomen.

In de binnenstad is het niet toegestaan woonruimte te verbouwen tot één of meer woonruimten kleiner dan 30 m2 bruto vloeroppervlakte in het geval van woonruimte met een buitenruimte of 45 m2 bruto vloeroppervlakte zonder buitenruimte. In dit gebied is sprake van een levendig binnenstedelijk woonmilieu door de mix van wonen, werken, winkelen en recreëren in een dichtbebouwde, historische binnenstad. Dit woonmilieu bevat al veel kleinere woningen.

Buiten de binnenstad van Alkmaar wordt vooral in eengezinswoningen gewoond. Het vormen van teveel kleine woningen uit de bestaande eengezinswoningen kan in de wijken de leefbaarheid onder druk zetten. In de wijken buiten de binnenstad is het daarom niet toegestaan een woonruimte te verbouwen tot één of meer woonruimten van minder dan 50 m2 bruto vloeroppervlakte. Nieuw te vormen woonruimten moeten zelfstandige woonruimten zijn zodat er enige kwaliteit aan de woonruimtevoorraad wordt toegevoegd.

Leefbaarheidstoets De in artikel 36 beschreven leefbaarheidstoets maakt een afweging mogelijk tussen het belang van het behouden van een prettige leefomgeving, het beschermen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager.

De leefbaarheidstoets bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets, waarbij eisen worden gesteld aan o.a. het oppervlak van de om te vormen woonruimte(n) of de om te zetten zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Ook wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettings- of woningvormingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten (bijv. parkeerplekken, afvalcontainers, en klachten van bewoners (geluidsoverlast en vervuiling of verrommeling)). De toenemende druk op de openbare ruimte, de kans op overlast en een verslechterde verbinding met de buurt kunnen de druk op de leefbaarheid in een wijk of buurt negatief beïnvloeden. Getoetst wordt of het woon- en leefklimaat van de wijk, buurt of straat onder druk staat, of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van een vergunning de druk op de leefbaarheid op onaanvaardbare wijze toeneemt.

31

Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Zo niet dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen dan wel geweigerd. Als gebleken is dat aan de fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan, vindt vervolgens een algemene leefbaarheidstoets plaats. Daarbij worden alle aspecten van een wijk of buurt gewogen met het oog op de leefbaarheid in die wijk of buurt. Bekeken wordt of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting toeneemt. Hierbij is ook de weerbaarheid van de buurt van belang. De leefbaarheidstoets is uitgewerkt in de Beleidsregel kamerverhuur en woningsplitsing. Als de aanvraag aan alle onderdelen van de leefbaarheidstoets voldoet, dan kan de aanvraag worden verleend. De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van een belangenafweging. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend.

Hoofdstuk 4

Slotbepalingen

Artikel 37 geeft (samenwerkende) corporaties en gemeenten in de regio de mogelijkheid om – op basis van een experiment – af te wijken van de regels zoals beschreven in deze verordening. Deze experimenten zijn aan voorwaarden gebonden, zoals bijvoorbeeld een maximum duur van twee jaar én een evaluatieverplichting.

In artikel 38 is de mogelijkheid opgenomen voor gemeenten om bestuurlijke boetes op te leggen.

Artikel 39 biedt een hardheidsclausule voor onvoorziene gevallen en artikel 40 formaliseert de intrekking van de oude huisvestingsverordening.

Artikel 41 beschrijft een aantal overgangsbepalingen voor urgentieverklaringen, huisvestings- indicaties en huisvestingsvergunningen.

Artikel 42 regelt het overgangsrecht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming. Om de bij de inwerkingtreding van de verordening bestaande rechten van huiseigenaren te eerbiedigen is overgangsrecht opgenomen. Sinds 1 januari 2017 geldt een vergunningplicht voor het onttrekken, omzetten, samenvoegen en woningvormen voor het gehele grondgebied van de gemeente Alkmaar. Sinds 1 juli 2017 geldt in de Huisvestingswet ook het verbod op onttrokken houden, samengevoegd houden, omgezet houden of in verbouwde staat houden zonder vergunning. Het college kan daarom een vergunning vragen voor iedere woonruimte die is onttrokken aan de bestemming tot bewoning en/of is samengevoegd met andere woonruimte en/of is omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en/of is verbouwd tot twee of meer woonruimten en in die staat wordt gehouden. Dit zijn zowel a) de woonruimten die zonder dat een vergunning nodig was zijn onttrokken/samengevoegd/omgezet/verbouwd, omdat op het moment van die activiteit geen vergunningplicht was ingevoerd (vergunningvrij), als b) de woonruimten die zonder vergunning zijn onttrokken/samengevoegd/omgezet of verbouwd, terwijl op het moment van die activiteit wel een vergunningplicht gold (verandering bestaande woonruimte zonder vergunning).

Als sprake is van vergunningvrij onttrokken/samengevoegde/omgezette of verbouwde woningen, is overgangsrecht noodzakelijk. Het invoeren van een vergunningplicht voor die gevallen betekent namelijk dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was door invoering van de vergunningplicht onrechtmatig is geworden. Dit heeft financiële gevolgen voor de huiseigenaren en ook voor de bewoners die moeten verhuizen. Die belangen moeten worden meegewogen. Dat kan door het bieden van overgangsrecht.

32

Om te bepalen of een woning vergunningvrij (legaal) of niet vergunningvrij (illegaal) is onttrokken/samengevoegd/omgezet of verbouwd, is relevant dat vanaf 1 januari 2017 in de gemeente Alkmaar op basis van de Huisvestingsverordening sprake was van een vergunningplicht voor het onttrekken, omzetten, samenvoegen, en verbouwen tot twee of meer woonruimten en omzetten van (zelfstandige) woonruimtes voor de gehele woningvoorraad van de gemeente Alkmaar en vanaf 1 juli 2017 op grond van de Huisvestingswet ook het verbod op onttrokken houden, samengevoegd houden, omgezet houden of in verbouwde staat houden zonder vergunning.

De eigenaar van de woning moet genoegzaam aantonen dat de verandering aan een bestaande woonruimte al vóór 1 juli 2017 was verricht. Voor de beoordeling van vergunningaanvragen van bestaande gevallen geldt een lichter regime dan nieuwe gevallen van na 1 juli 2017. Bestaande gevallen hoeven niet aan de strenge eisen voor geluidsisolatie en eis van de leefbaarheidstoets te voldoen.

Er wordt geen vergunning voor het omgezet houden verleend aan de eigenaar van een pand als de omzetting op het moment van de aanvraag voor omwonenden tot overlast leidt. Overlast moet blijken uit geregistreerde meldingen en/of informatie van de wijkmanager en/of wijkagent. Het gaat hierbij met name over geluidsoverlast, maar het kan ook gaan over bijvoorbeeld geurhinder, hinder van bezoekers, vervuiling of verwaarlozing van de woning of de tuin. De opsomming is niet limitatief.

De eigenaar van de woning moet aantonen dat de woonruimte vóór 1 juli 2017 is omgezet. Dat kan bijvoorbeeld door het overleggen van huurcontracten of de registratie in de Basisregistratie Personen (BRP).

Laten de huiseigenaren de termijn ongebruikt verstrijken, dan kan het college handhavend optreden vanwege het verbod op het in die staat houden. Wordt door de eigenaren alsnog een aanvraag gedaan dan wordt die aanvraag getoetst aan deze verordening en aan de vergunning kunnen door het college ook de voorwaarden worden verbonden die deze verordening kent.

Artikel 43 is de omhangbepaling. Een verordening kent vaak diverse uitvoeringsregels, zoals nadere regels, beleidsregels en dergelijke. Bij vervanging van een verordening door een nieuwe is het vaak niet nodig dat al deze uitvoeringsregels worden vervangen: ze kunnen nog uitstekend dienst doen, maar dan in juridische zin gebaseerd op een artikel van de nieuwe verordening. Dan moeten ze worden “omgehangen”, dat wil zeggen aan hun nieuwe grondslag worden opgehangen. Dit artikel regelt dit.

Artikel 44 formaliseert de inwerkingtreding en artikel 45 de werktitel van deze verordening.

33

Bijlage I Kaart die hoort bij artikel 35 van de Huisvestingsverordening

Binnenstad

34