Nota Maatschappelijk Vastgoed.pdf

Nota maatschappelijk vastgoed november 2021

Inhoudsopgave Afkortingen & definities .......................................................................................................................... 4 Samenvatting........................................................................................................................................... 5 Inleiding ................................................................................................................................................... 7 Leeswijzer ............................................................................................................................................ 7 1.

Maatschappelijk vastgoed ........................................................................................................... 9 1.2 Vastgoedportefeuille gemeente Albrandswaard .......................................................................... 9 1.3 Vastgoedcategorieën................................................................................................................... 11 1.4 Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille ......................................................................... 11

2.

Maatschappelijk vastgoed: Rollen............................................................................................. 14 2.1 Vastgoedmedewerkers................................................................................................................ 15 2.2 Gebruikersrollen .......................................................................................................................... 15 2.2.1 Huurders ............................................................................................................................... 15 2.2.2 Bruikleners............................................................................................................................ 16 2.2.3 Gebruikers ............................................................................................................................ 16 2.2.4 Externe partners ................................................................................................................... 16 2.2.5 Onderwijshuisvesting ........................................................................................................... 17 2.4 Exploitantenrol ............................................................................................................................ 17

3.

Verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed........................................................................ 18 3.1 Verduurzaming ............................................................................................................................ 18 Energielabel ................................................................................................................................... 19 3.2 Verduurzaming: 10 beleidsregels ................................................................................................ 20

4.

Huurprijs- en verhuurbeleid ...................................................................................................... 23 4.1 Huurprijsbeleid ............................................................................................................................ 23 4.1.1 Kostprijsdekkende huur........................................................................................................ 23 4.1.2 Subsidiëring bij nieuwe huurrelaties .................................................................................... 24 4.1.3 Werkwijze verhuur maatschappelijk vastgoed bij bestaande huurrelaties ......................... 24 4.1.4 Marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed .............................................. 24 4.2 Verhuurbeleid.............................................................................................................................. 24 4.2.1 Transparant aanbod ............................................................................................................. 24 4.2.2 Leegstand ............................................................................................................................. 24

5.

Beheer en onderhoud vastgoed ................................................................................................ 26 5.1 Kwaliteitsniveaus in onderhoud .................................................................................................. 26 5.2 Meerjaren onderhoudsplannen en regulier onderhoud ............................................................. 27

6.

Risicomanagement .................................................................................................................... 28 6.1 Huurderving door leegstand ....................................................................................................... 28 2

6.2 Financiële risico’s......................................................................................................................... 28 6.3 Schades aan gebouwen ............................................................................................................... 29 6.4 Gebreken bij aankopen en nieuwbouw ...................................................................................... 29 6.5 (Wijziging van) wet- en regelgeving ............................................................................................ 30 Bijlagen .................................................................................................................................................. 31 Bijlage 1

Informatie gebouwen ................................................................................................ 31

Bijlage 2

Informatie sportaccommodaties ............................................................................... 33

Bijlage 3

Relevante inhoudelijke beleidsnota’s ....................................................................... 34

Bijlage 4

Relevante (fiscale) wet- en regelgeving .................................................................... 38

Bijlage 5

Input voor (exploitatie) overeenkomsten ................................................................. 40

Bijlage 6

Cluster Vastgoed organogram bedrijfsvoering.......................................................... 42

Bijlage 7

Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Albrandswaard 2015 43

3

Afkortingen & definities BAG: BAR: Commercieel vastgoed: Dienstgebouwen: EPA:

GPR:

IKC: MJOP: Maatschappelijke partners:

Marktpartijen: Maatschappelijk vastgoed: NEN: Overig vastgoed: Primaire gebruikers: Secundaire gebruikers:

Basisregistratie Adressen en Gebouwen Barendrecht, Albrandswaard, Ridderkerk Vastgoed met een commerciële functie en de potentie voor commerciële exploitatie. Gebouwen die de gemeente zelf gebruikt voor het huisvesten van haar organisatie onderdelen en het leveren van diensten. Energie Prestatie Advies, Een Energieprestatieadvies (EPA) is een maatwerkadvies dat inzicht geeft in bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen. De kwaliteit van het energieadvies is geborgd via onafhankelijke certificering. Een EPA-maatwerkadvies is een verdieping van het energielabel. Het is een integraal advies dat aansluit op huisvestingsprocessen en biedt daarom goede aanknopingspunten voor een gedegen besluitvorming. Gebouw Prestatie Richtlijn; een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, een kantoorgebouw of een onderwijsgebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het doel is duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken. Integraal Kind Centrum Meer-jaren-onderhoudsplan Partijen die een bijdragen aan de realisatie van een gewenste maatschappelijk waarde door organisatie van activiteiten, zonder winstoogmerk. Commerciële partijen die activiteiten organiseren met een winstoogmerk.

Vastgoed dat ten behoeve van beleidsdoelstellingen gemeentelijk eigendom is Nederlandse Norm Panden aangekocht om ontwikkelingen mogelijk te maken (strategische aankopen). Scholen Stichtingen, verenigingen en andere organisaties met een maatschappelijk, non-profit karakter en commerciële gebruikers met een winstoogmerk

4

Samenvatting Voor u ligt de nota maatschappelijk vastgoed van de gemeente Albrandswaard. De gemeente Albrandswaard beschikt net als veel andere gemeenten over maatschappelijk vastgoed dat voor uitvoering en realisatie van verschillende beleidsdoelen noodzakelijk is. In deze nota worden de kaders gesteld waarbinnen de gemeente haar vastgoed inzet. Met behulp van de nota maatschappelijk vastgoed (hierna: de nota) wordt de wijze waarop maatschappelijk vastgoed wordt ingezet door de gemeente op een eenduidige manier beschreven en geborgd. De nota geeft allereerst een beeld van het aanwezige maatschappelijk vastgoed en op welke wijze en voor welke beleidsdoelen dit maatschappelijk vastgoed wordt ingezet. De nota geeft op deze manier inzicht in de manier waarop de vastgoedportefeuille zich ontwikkeld (heeft) en of deze ontwikkeling past binnen de beleidsdoelen die de gemeente nastreeft. Duidelijk is in ieder geval dat het hebben van maatschappelijk vastgoed nooit een doel op zich is. De nota behandelt ook de rollen tussen de verschillende clusters die met maatschappelijk vastgoed te maken hebben en brengt structuur in de taakverdeling. Het proces waarbij gekomen wordt tot inzet van maatschappelijk vastgoed verdient aandacht en verduidelijking. Ook de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed is een belangrijk onderwerp van de nota.

De nota geeft structuur aan de huurprijzen die gerekend worden voor verschillende categorieën maatschappelijk vastgoed. Waar in het verleden in sommige gevallen een lage huurprijs werd doorberekend aan een huurder, zal in de toekomst minimaal sprake moeten zijn van een kostprijs dekkende huur, of in gevoel van een commerciële huurder een commerciële, marktconforme huur. Een huurprijs die niet minimaal kostprijs dekkend is, is mogelijk in strijd met de Wet markt en overheid, kan mogelijk worden betiteld als staatssteun en is tevens een verkapte subsidie. Deze manier van werken is niet transparant en daarmee onwenselijk. Wanneer een huurder een kostprijs dekkende huur niet kan betalen moet deze via het reguliere subsidietraject een subsidie aanvragen. In deze nota is er aandacht voor exploitatie en onderhoud van gemeentelijk vastgoed. Er wordt beschreven volgens welke onderhoudsnormen onderhoud wordt uitgevoerd en welke onderhoudsintervallen daarbij horen. Ook eventuele verduurzaming van gemeentelijk vastgoed wordt zoveel als mogelijk afgestemd op de bestaande en te actualiseren Meer jaren onderhoud plannen. De nota maakt risico’s inzichtelijk en de wijze waarop met deze risico’s worden omgegaan. Deze risico’s zijn niet alleen financieel van aard, al hebben de meeste risico’s vaak wel een uitwerking op de gemeentefinanciën.

De verwachting is dat met het vaststellen van deze nota het gemeentebestuur het maatschappelijk vastgoed op een efficiënte en effectieve manier kan inzetten. Hierdoor worden beleidsdoelen op een transparante wijze gerealiseerd en komt zowel de vraag naar als het aanbod van gemeentelijk vastgoed beter in balans. Om uitvoering te geven aan het bepaalde in deze nota wordt gewerkt aan een uitvoeringsplan. Dit uitvoeringsplan heeft aandacht voor het aanbod van voldoende en kwalitatief goede (multifunctionele-) accommodaties die voldoen aan wet- en regelgeving, een goede bezetting kennen waarmee er sprake is van een verantwoorde besteding van gemeenschapsgeld. In het uitvoeringsplan is daarnaast aandacht voor het optimaliseren van onderhouds- en exploitatiekosten. Een belangrijk onderdeel van de optimalisatie van de exploitatiekosten is het actualiseren van 5

overeenkomsten met exploitanten en beheerders. In het uitvoeringsplan wordt de woningbouwprognose Albrandswaard gekoppeld aan de behoefte om maatschappelijk vastgoed waarbij ook oog is voor de behoefte aan accommodaties voor onderwijs. Onderdeel van het uitvoeringsplan is het actualiseren van de rechten van opstal voor clubaccommodaties. Daarnaast is van belang om op de momenten dat het in juridische zin mogelijk is om nieuwe huurovereenkomsten conform het ROZ-model (Raad Onroerende Zaken) op te stellen. Het actualiseren van de lijst gebouwen in het kader van algemeen belang (Wet Markt en Overheid) zal ook bij wijzigingen moeten worden uitgevoerd.

6

Inleiding In deze Vastgoednota zijn de gemeentelijke doelstellingen met betrekking tot vastgoed vastgelegd, wordt inzicht gegeven in de strategische keuzes en uitgangspunten die vorm moeten geven aan die doelstellingen en komt ook aan bod op welke wijze de strategie in de praktijk tot uitvoering wordt gebracht. De Vastgoednota is daarmee te beschouwen als een interne richtlijn en bevat geen externe (beleids)regels waar derden zich op kunnen beroepen. De gemeente Albrandswaard heeft een middelgrote vastgoedportefeuille in eigendom en zet deze gebouwen in voor meerdere doelen. Denk hierbij aan: het huisvesten van verenigingen, scholen, sociaal-culturele en binnensportactiviteiten, maar ook voor het behoud van monumenten en voor het huisvesten van de BAR-organisatie. Het hebben van vastgoed is geen doel op zich, maar altijd een middel bij de realisatie van maatschappelijke doelen en het realiseren van maatschappelijk gewenste effecten. Een zo goed mogelijke besteding van publieke middelen is daarbij altijd het uitgangspunt. Deze zijn immers schaars en de gemeente moet hier verantwoord en vanuit een lange termijnvisie mee om gaan. Bovendien kost het hebben en exploiteren van vastgoed veel geld voor een lange periode en weloverwogen beslissingen zijn daarom van belang.

Om te borgen dat de gemeente haar vastgoed doelmatig en efficiënt inzet, is nodig dat: - Inzichtelijk is welke gebouwen de gemeente in bezit heeft en hoe ze gebruikt worden; - We weten welke maatschappelijke doelen en sociaal gewenste effecten we ermee willen bereiken; - Bekend is op welke wijze de gemeente intern haar vastgoed heeft georganiseerd en; - Extern bekend is op welke wijze dit vastgoed ingezet c.q. gebruikt kan worden. Wanneer deze vier zaken niet op orde zijn, leidt dit tot een suboptimale bezetting van vastgoed, gebrek aan transparantie in geldstromen, sturing op (nieuw) beleid en onduidelijkheid in ieders verantwoordelijkheid. Deze nota biedt aanvullend handvatten om weloverwogen en integrale keuzes te maken om te borgen dat de gemeente Albrandswaard haar gebouwen doelmatig en efficiënt inzet.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 komen de beleidsdoelen voor het gemeentelijk vastgoed orde. Hoe moet het voorzieningenniveau eruitzien? En wat is hiervoor de beleidsmatige onderbouwing? In het tweede hoofdstuk worden de verschillende rollen binnen de gemeentelijke organisatie bij de totstandkoming en het beheer van gemeentelijk vastgoed benoemd en toegelicht. In hoofdstuk 3 staat verduurzaming centraal: Hoe gaat de gemeentelijke organisatie het vastgoed verduurzamen om te voldoen aan de eisen uit het klimaatakkoord? Hoofdstuk 4 beschrijft het beleid rond het verhuren van gemeentelijk vastgoed: welke huurprijs wordt berekend en met welk doel? In het vijfde hoofdstuk wordt toegelicht hoe het gemeentelijk vastgoed zal worden geëxploiteerd en wordt behouden voor de toekomst. In het zesde en laatste hoofdstuk worden de risico’s behandeld en de manier waarop hiermee wordt omgegaan. Aan het begin van elk hoofdstuk staan uitgangspunten opgenomen over de onderwerpen die in dat hoofdstuk worden behandeld. Deze uitgangspunten vormen uiteindelijk het hart van de nota en bevorderen de leesbaarheid van het stuk. Hieronder in het kader staan de uitgangspunten in het kort opgenomen:

7

UITGANGSPUNT 1: Vastgoed is een instrument om gemeentelijke beleidsdoelstellingen mee te realiseren. De vraag is leidend, niet het aanbod. UITGANGSPUNT 2: De vraag naar vastgoed wordt bepaald door de inhoudelijk betrokken beleidsafdeling. De inhoudelijk betrokken beleidsafdeling bepaalt welke voorzieningen nodig zijn en wat de gewenste spreiding over de gemeente is. UITGANGSPUNT 3: Het cluster Vastgoed gaat over tot aankoop en (ver)huur van bestaand vastgoed of ontwikkeling van nieuw vastgoed in opdracht van bestuur of beleidsafdeling. UITGANGSPUNT 4: De beleidsvormende opdrachtgever is verantwoordelijk voor de budgetverwerving. UITGANGSPUNT 5: Het cluster Vastgoed hanteert standaard huur- of dienstverleningsovereenkomsten. UITGANGSPUNT 6: Gebruik van gemeentelijk vastgoed gebeurt bij voorkeur op basis van een huurovereenkomst. Is dat niet mogelijk of leidt dat tot onwenselijke situaties dan kan er op basis van een gebruiksovereenkomst gemeentelijk vastgoed in gebruik worden gegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen en na goedkeuring van het college van B&W kan er sprake zijn van bruikleen (gebruik om niet). UITGANGSPUNT 7: Verhuur aan marktpartijen gebeurt tegen een marktconforme huur. Aan andere partijen vindt verhuur tegen minimaal kostprijs dekkende huur plaats.

UITGANGSPUNT 8: Het gebouw wordt pas in gebruik genomen, nadat de huur- of ingebruikgevingsovereenkomst is ondertekend. UITGANGSPUNT 9: Eventuele subsidie aan de huurder vindt alleen plaats door directe subsidie en niet door deze te verdisconteren in de huurprijs. UITGANGSPUNT 10: Planmatig onderhoud wordt bekostigd ten laste van de voorziening. Dagelijks onderhoud wordt vanuit de exploitatie bekostigd. UITGANGSPUNT 11: Onderhoud wordt meerjarig gepland en uitgevoerd op basis van NEN 2767. UITGANGSPUNT 12: Het gewenste onderhoudsniveau van de vastgoedportefeuille waarmee binnen de begroting gerekend wordt, is vastgesteld op niveau 3 volgens de NEN 2767. UITGANGSPUNT 13: De kosten van kwaliteit verbeterende investeringen die uitstijgen boven instandhouding maken geen onderdeel uit van de reguliere begroting. Deze kosten worden gedekt door de opdrachtgever middels dekking vanuit beleidsbegrotingen of door de gebruiker middels een aanpassing van de huur. UITGANGSPUNT 14: Wanneer leegstand zich voordoet in een pand of object en verwachting is dat er in de nabije toekomst geen geschikte huurders zullen zijn, kan het cluster Vastgoed een voorstel doen tot afstoting van het pand of object.

8

1.

Maatschappelijk vastgoed

UITGANGSPUNT 1: Vastgoed is een instrument om gemeentelijke beleidsdoelstellingen mee te realiseren. De vraag is leidend, niet het aanbod. 1.1 Definitie vastgoed Het vastgoedbeleid zoals beschreven in deze nota gaat in hoofdzaak over gebouwen. Onder vastgoed worden in dit kader geen onbebouwde gronden verstaan (uitgezonderd sportaccommodaties en volkstuinen, zie paragraaf 1.3). Voor het gemeentelijk beleid inzake onbebouwde gronden wordt verwezen naar de nota Grondbeleid en nota Snippergroen. Onder gemeentelijk vastgoed wordt verstaan het vastgoed dat in eigendom is van de gemeente. Dit gemeentelijk vastgoed is onderverdeeld in drie categorieën: maatschappelijk-, commercieel- en overig vastgoed.

1.2 Vastgoedportefeuille gemeente Albrandswaard De gemeente Albrandswaard geeft als regiegemeente richting aan de lokale samenleving en de samenlevingsvraagstukken. Vastgoed is een belangrijk instrument voor de gemeente Albrandswaard en cruciaal voor het functioneren van de gemeente en het realiseren van maatschappelijk gewenste effecten. De gemeente Albrandswaard heeft eigen vastgoed in bezit of ontwikkelt vastgoed, daar waar het als instrument een effectieve en efficiënte aanvulling is op de overige middelen en instrumenten die worden gebruikt om de door de gemeente vastgestelde doelstellingen op het gebied van cultuur, welzijn, zorg, economie, sport en eigen bedrijfsvoering te realiseren. Het bezit van vastgoed is dan ook geen doel op zich. Het vastgoedbeleid van Albrandswaard is gericht op het leveren van een bijdrage om een aantrekkelijke gemeente te zijn voor (nieuwe) inwoners, bezoekers en bedrijven. De gemeente stuurt bij het uitvoeren van het vastgoedbeleid op maatschappelijk rendement, vanuit de drijfveer om maatschappelijke en publieke doelstellingen te realiseren. De gemeente voert ten aanzien van het vastgoedbeheer een efficiënte bedrijfsvoering, waarbij de kosten en opbrengsten van het gemeentelijk vastgoed transparant zijn. Het Maatschappelijk Vastgoed kan ingezet worden om inhoudelijke beleidsdoelstellingen te faciliteren.

Deze doelstellingen volgen uit inhoudelijke beleidsnotities. Voor de strategische visie maatschappelijk vastgoed zijn daarbij de onderstaande notities van belang, waarbij tevens de belangrijkste speerpunten zijn benoemd. Voor een uitgebreide omschrijving van de notities wordt verwezen naar bijlage III. 1. Structuurvisie Albrandswaard 2025 De kernkoers van de Structuurvisie is gericht op vijf pijlers: 1. Van meer naar beter. Het accent verschuift van uitbreiding van woon- en werkgebieden naar verbetering van de gebieden die er al zijn. 2. Identiteit dorpen versterken. Versterk heel Albrandswaard door de drie dorpen ieder voor zich vanuit hun eigen uitstraling en identiteit te versterken. Betrek hierbij ook de betekenis van de omliggende polders.

9

3. Clusteren. Zorg dat elke dorpskern een aantrekkelijke bestemming vormt met een eigen maatschappelijk en commercieel voorzieningenpakket. Maak slimme clusteringen zodat functies zo goed mogelijk van elkaars aanwezigheid profiteren. 4. Recreatie verbeteren. Verzilver de potentie van de strategisch gelegen plekken buiten de dorpen door in te zetten op de recreatieve economie. 5. Uitstraling en beleving verbeteren. Etaleer Albrandswaard en ondersteun ondernemerschap.

2. Nota Albrandswaard in Beweging Onze missie met de beleidsnotitie Albrandswaard in Beweging is dat Albrandswaard een bijdrage levert door te faciliteren in levensgeluk. Ontmoeten, bewegen en sport is daarbij een van de middelen om te komen tot dat levensgeluk. Hierbij willen wij, middels de wederkerigheidsgedachte, de maatschappelijke functie(s) en rol van het verenigingsleven versterken en vergroten. Onze verenigingen zijn meer dan een aanbieder van sport, cultuur of ontmoetingsplek, zij staan middenin de samenleving. 3. Brede Welzijnsvisie Uitgaande van de plaatselijke situatie met betrekking tot welzijn en gelet op de landelijke ontwikkelingen op het gebied van welzijn zijn volgende missie, visie en uitgangspunten geformuleerd van het overkoepelend welzijnsbeleid. 4. Sportakkoord Albrandswaard Het doel van het Akkoord is om verenigingen, organisaties en instellingen, eigenlijk alle andere aanbieders van cultuur, sport, welzijn, zorg en onderwijs, bij elkaar te brengen en (meer) samen te werken. Het delen van kennis, kunde en middelen heeft veel voordelen voor de eigen organisatie, maar geeft vooral een grote meerwaarde voor de inwoners van Albrandswaard. 5. Kerkenvisie Er wordt gewerkt aan een kerkenvisie. Een kerkenvisie is een strategische visie op de toekomst van kerkgebouwen.

Het opstellen van zo'n kerkenvisie gebeurt in dialoog tussen de gemeente, kerkeigenaren, inwoners en erfgoedorganisaties. Het gaat dan over álle kerkgebouwen in die gemeente: monumentaal en niet-monumentaal, nieuw en oud. Welke blijven er als kerk fungeren, welke kerkgebouwen worden geschikt gemaakt voor nevengebruik en welke leegstaande gebouwen krijgen een andere functie? Maar het kan ook gaan over de wijze waarop men met elkaar het gesprek aangaat als er kerken gesloten of verkocht worden. Het is aan de partijen zelf om te bepalen of in de kerkenvisie ook ander religieus erfgoed (kloosters, kapellen, begraafplaatsen) wordt meegenomen.

10

1.3 Vastgoedcategorieën Het gemeentelijk vastgoedbezit is onderverdeeld in drie categorieën: maatschappelijk, commercieel en overig vastgoed. In onderstaande tabel worden de drie categorieën vastgoed nader toegelicht. Vastgoedcategorie Maatschappelijk vastgoed: Vastgoed dat ten behoeve van beleidsdoelstellingen gemeentelijk eigendom is; er is vaak sprake van een subsidierelatie.

Kenmerken Kostprijs dekkende huren, de huurder krijgt de huur en zijn gebouw gebonden kosten vaak (gedeeltelijk) gesubsidieerd, vaak incourant vastgoed

Voorbeelden stadhuis, sportaccommodaties, schoolgebouwen, buurthuizen, theaters.

Beleidsprogramma’s • Onderwijs • Sport * • Welzijn • Cultuur • Erfgoed/ historie • Economie en Toerisme • Kinderdagverblijf/ Buitenschoolse opvang • Intern vastgoed (bestuurlijke en ambtelijke huisvesting)

Commercieel vastgoed: Vastgoed met een commerciële functie en de potentie heeft voor commerciële exploitatie. Overig vastgoed: Panden aangekocht om ontwikkelingen mogelijk te maken (strategische aankopen).

- marktconforme huren; - courant vastgoed;

Horeca i.c.m. theater

• Horeca • Kantoor • Detailhandel • Bedrijfsruimte

Woningen

 Woningen  Ontwikkelingsvastgoed



- Het vastgoed dient of diende in het verleden een gemeentelijke beleidsdoelstelling; - markt(conforme) huren, Redelijk courant vastgoed

Tabel 1: Vastgoedcategorieën in samenhang met beleidsprogramma’s

* Sportaccommodaties en volkstuinen vallen ook onder de reikwijdte van deze nota waarbij sportaccommodaties bijzondere aandacht verdienen. In de meeste gevallen zijn opstallen als kleedkamers, kantines en clubhuizen door middel van een recht van opstal geen juridisch eigendom van de gemeente. Dit is dus geen gemeentelijk vastgoed. Behoudens een retributie wordt hiervoor geen vergoeding voor in rekening gebracht. De omliggende gronden en sportvelden zijn door de gemeente duurzaam bewerkt voor gebruik wat in sommige gevallen tot een forse investering heeft geleid. Deze investering wordt doorberekend aan de gebruiker op vergelijkbare wijze als vastgoed investeringen worden doorberekend aan de gebruiker.

1.4 Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille De gemeentelijke vastgoedportefeuille telt per 1 januari 2021 60 gebouwen. Al het vastgoed van de gemeente is geordend in de vastgoedlijst van de gemeente. Deze vastgoedlijst wordt integraal afgestemd. Op de vastgoedlijst staat het totale vastgoedbezit van de gemeente geregistreerd, geordend naar het soort vastgoed, het beleidsdoel, de (huidige) functie van het vastgoed, het bouwjaar en de oppervlakte volgens de BAG. De lijst is een instrument om het college te laten 11

besluiten over de omvang, de inzet en het perspectief van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. 1.4.1. Aan- en verkoop vastgoedobjecten De vastgoedlijst wordt jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld. De vastgoedlijst per 1 januari 2021 is bijgevoegd als bijlage 1. Besluitvorming over aan- en verkoop, ontwikkeling en ander gebruik wordt separaat voorgelegd aan het college. Het beslismoment omtrent de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille (i.c. dus aan- of verkoop) wordt gekoppeld aan de jaarrekeningcyclus. Bij het voornemen tot aan- of verkoop over te gaan spelen verschillende onderwerpen een rol. Zo wordt er gekeken naar de staat van het vastgoed: bouwkundig en financieel (boekwaarde versus verkoopbaarheid en potentiële opbrengst). Daarnaast moet er een gedegen toekomstige bestemming bekend zijn die past binnen de verschillende beleidsterreinen van de gemeente. De afwezigheid of onduidelijkheid van een toekomstige huurder of gebruiker, de noodzaak tot het doen van forse financiële investeringen maar ook cultuurhistorische waarde van het vastgoed of strategische overwegingen worden meegewogen in deze besluitvorming. De gemeentelijke portefeuille is per 1 januari als volgt opgebouwd:

Maatschappelijk vastgoed

Commercieel vastgoed

Overig

Figuur 1: Verdeling gemeentelijk vastgoed

Om de koppeling van het vastgoedbezit aan de beleidsprogramma’s inzichtelijk te maken zijn de drie soorten vastgoed onderverdeeld naar deze programma’s. Het bezit wordt daarmee inzichtelijker en de sturing vanuit de beleidsprogramma’s op de doelstellingen en de beoogde maatschappelijke effecten wordt daarmee vergemakkelijkt. De beleidsdoelen waarvoor gemeentelijk vastgoed wordt ingezet binnen de gemeente zijn: Huisvesting (het gemeentehuis), Onderwijs, Veiligheid (brandweerkazerne), Kinderboerderij, Lijkbezorging (begraafplaatsen en rouwcentrum), Overig (o.a. de gemeentewerf), Volkstuinen, Verkeer, Multifunctionele centra, Sport en Wijkcentra.

12

Huisvesting

Lijkbezorging

Onderwijs / kinderopvang

Overig

Zorg

Sport

Veiligheid

Volkshuisvesting

Volkstuinen

Welzijn / cultuur Figuur 2: Beleidsdoelen van het gemeentelijk vastgoed

In hoofdstuk vijf van deze nota wordt het periodieke onderhoud, het onderhoudsniveau en de investeringen in het maatschappelijk vastgoed en de wijze van bekostiging behandeld. Verschillende factoren hebben invloed op het onderhoud en de kosten die dit met zich meebrengt. De mate van intensief gebruik en een hoge bezettingsgraad spelen hier een rol, evenals de leeftijd van het pand. Het valt op dat het maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente een relatief hoge leeftijd heeft.

5-10 jaar

10-15 jaar

15-20 jaar

20-25 jaar

ouder dan 25 jaar

Figuur 3: Leeftijd van het gemeentelijk vastgoed

13

2.

Maatschappelijk vastgoed: Rollen

UITGANGSPUNT 2: De vraag naar vastgoed wordt bepaald door de inhoudelijk betrokken beleidsafdeling. De inhoudelijk betrokken beleidsafdeling bepaalt welke voorzieningen nodig zijn en wat de gewenste spreiding over de gemeente is. UITGANGSPUNT 3: Het cluster Vastgoed gaat over tot aankoop en (ver)huur van bestaand vastgoed of ontwikkeling van nieuw vastgoed in opdracht van bestuur of beleidsafdeling. UITGANGSPUNT 4: De beleidsvormende opdrachtgever is verantwoordelijk voor de budgetverwerving. Anders dan bij woningbouwcorporaties, beleggers of private eigenaren waar alleen sprake is van een directe verhuurder-huurder relatie, wordt de gemeentelijke situatie veelal gekenmerkt door een driehoeksverhouding, vanwege het feit dat er vaak een (subsidie)relatie is voor de uitvoering van beleid (het behalen van beleidsdoelstellingen). De verschillende rollen die de gemeente vervult naar de huurder/subsidie ontvanger zijn gescheiden, zodat er transparante en zakelijke verhoudingen ontstaan. In onderstaande figuur worden de relaties weergegeven.

Figuur 2: rollen rondom het maatschappelijk vastgoed

Verschillende clusters in de organisatie hebben te maken met gemeentelijk vastgoed. Beleidsadviseurs binnen deze clusters formuleren vanuit hun werkveld de huisvestingsvraag (of een andere inhoudelijke vraag die betrekking heeft op gemeentelijk vastgoed) en treden, namens het gemeentebestuur, op als ambtelijk opdrachtgever. Zij zijn hierbij verantwoordelijk voor het beleidsoverleg met de gebruikers/huurders/maatschappelijke partners en andere betrokkenen, de prognoses en inhoudelijke programmering en de structurele financiële dekking van de (nieuwe) voorziening. Incidentele huur of incidenteel gebruik van maatschappelijk vastgoed loopt via het cluster Vastgoed, team Exploitatie en Verhuur. Wanneer de huur of het gebruik een duurzaam karakter kent, moet het opdrachtgeverschap lopen via het inhoudelijk betrokken cluster. Het cluster vastgoed is verantwoordelijk voor het opstellen van een huurovereenkomst. Dit betekent dat het cluster 14

vastgoed de huurovereenkomst opstelt en bekrachtigt middels ondertekening. Het cluster vastgoed zet haar expertise in op het gebied van het gebruik en het benodigde onderhoud en adviseert het beleidsinhoudelijke cluster hierin. Het beleidsinhoudelijke cluster dat betrokken is, bepaalt of er sprake is van een duurzame huurrelatie. Het gebruik van maatschappelijk vastgoed op langere termijn heeft mogelijk invloed op gemeentelijk beleid en te behalen doelstellingen, verdient aandacht in een breder, strategisch perspectief. Onder een duurzaam karakter verstaan we huur of gebruik van maatschappelijk vastgoed: 1. met een langere looptijd dan één jaar; 2. waarbij de activiteiten bijdragen aan een sociaal en maatschappelijk gewenst effect; 3. de activiteiten passen in het beleid dat de gemeente nastreeft. Met de portefeuillehouder Vastgoed wordt één keer per maand een overleg gevoerd over verschillende vastgoed aangelegenheden. Actuele onderwerpen rondom het gemeentelijk vastgoed worden in dit overleg besproken. Te denken valt aan huurconstructies, regulier en bijzonder onderhoud van panden en investeringen rondom verduurzaming.

2.1 Vastgoedmedewerkers Het cluster Vastgoed bestaat uit drie teams: team Beleid en projecten, team Bouwkunde en team Exploitatie en verhuur. De vastgoedmedewerkers binnen deze teams vertegenwoordigen de gemeente als eigenaar van het gemeentelijk vastgoed. Zij sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad binnen de gestelde gemeentelijke doelstellingen. De vastgoedmedewerkers doen dit o.a. door: • te sturen op realisatie van flexibele, courante en multifunctionele gebouwen; • efficiënt invullen van de vastgoedvraag vanuit de beleidsdiensten; • te sturen op bezettingsgraad en het voorkomen van leegstand en overaanbod; • te zoeken naar dwarsverbanden tussen de diverse gebruikers; • te zoeken naar optimalisaties, het op het juiste moment aankopen en afstoten van gebouwen, afwegen van koop, bouw of huur. In bijlage II is een organogram opgenomen van het cluster Vastgoed en een beschrijving van de verschillende taken en verantwoordelijkheden per team.

2.2 Gebruikersrollen De gebruikersrol gaat over het daadwerkelijke gebruik van een object. In veel gevallen zijn dit de huurders van de gebouwen. Vraagstukken als schoonmaak, nutsvoorzieningen, toegangscontrole, etc. behoren tot de gebruikersrol.

2.2.1 Huurders De huurder huurt vastgoed van de gemeente op basis van standaard huurmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst. In bepaalde gevallen hoeft de huurder niet de eindgebruiker te zijn. Er zijn situaties waarin een overkoepelende organisatie belast met de uitvoering van maatschappelijke doelstellingen (Facet, SSR) vastgoed huurt, maar die op hun beurt het vastgoed weer in gebruik geven of onderverhuren aan de eindgebruikers. Alleen na expliciete toestemming van de gemeente is dit toegestaan. Het kan zijn dat de huurder subsidie nodig heeft voor ondersteuning in zijn exploitatie. De subsidieaanvraag wordt door andere betrokken beleidsteams behandeld en wordt getoetst aan het 15

vigerende subsidiebeleid. Toegekende subsidies kunnen dienen ter dekking van de huurkosten, de gebouw gebonden kosten, vervanging losse inrichting en inventaris en/of de programmakosten. Met het verstrekken van subsidie opereert de gemeente als publiekrechtelijk bestuursorgaan.

2.2.2 Bruikleners Naast huur vindt er ook gebruik om niet plaats (bruikleen). Van belang hierbij is dat er altijd een bruikleenovereenkomst wordt gesloten. De gebruiker die een goed in bruikleen heeft gekregen heeft uiteraard een aantal verplichtingen. Zo moet hij als een goed huisvader zorgen voor wat hij in bruikleen heeft gekregen. Hij moet de zaak bewaren en behouden. Tevens mag hij de zaak niet anders gebruiken dan wat is afgesproken of wat de aard van de zaak met zich meebrengt (een in bruikleen gegeven boek is om te lezen, niet om als hamer te gebruiken). Als een in bruikleen gegeven zaak verloren gaat (kapot, vernietigd), terwijl dat voorkomen had kunnen worden wanneer de gebruiker zijn eigen zaak had gebruikt, moet de gebruiker de zaak vergoeden. De waardevermindering van een zaak die in bruikleen is gegeven en die in waarde vermindert terwijl hij gewoon normaal gebruikt wordt en de gebruiker geen schuld heeft, hoeft niet te worden vergoed. Als de gebruiker onkosten heeft moeten maken om van de in bruikleen gegeven zaak gebruik te kunnen maken krijgt hij deze niet vergoed: hij moet ze zelf betalen. De gemeente heeft bij bruikleen heeft ook een aantal verplichtingen. Zo kan de gemeente de geleende zaak niet terugvorderen op elk moment dat men wil.

Dat kan pas nadat de gebruiker de zaak heeft gebruikt waarvoor hij was uitgeleend, of nadat de tijd is verstreken die de zaak in bruikleen zou worden gegeven. Een uitzondering daarop ontstaat wanneer de gemeente de in bruikleen gegeven zaak opeens dringend en onverwachts zelf nodig heeft. Desnoods kan de gemeente zich dan tot de rechter wenden om de zaak terug te krijgen. Zoals gezegd, moet de gebruiker kosten om gebruik te kunnen maken van het geleende zelf betalen. Dat is anders bij kosten die hij maakt die buitengewoon zijn én die noodzakelijk zijn. Tevens moeten die kosten dermate dringend zijn, dat hij de uitlener niet vooraf toestemming kon vragen. Dergelijke kosten moeten door de gemeente gedragen worden.

2.2.3 Gebruikers Naast huur en bruikleen is er ook sprake van gebruik op basis van gebruiksovereenkomsten. Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende zaak aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende bepaalde periode. Door het ontbreken van een van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van en huurovereenkomst: bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt het component betaling van een gebruiksvergoeding voor gebruik van een bepaalde zaak. Aan de andere voorwaarden wordt wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende een bepaalde tijd). Slechts kosten die gepaard gaan met instandhouding van de onroerende zaak mogen doorbelast worden aan de gebruiker. Het is belangrijk hier goed oog voor te houden om de juridische kwalificatie huur te voorkomen met alle rechten en plichten die daar vervolgens uit voort kunnen komen.

2.2.4 Externe partners De gemeente is niet de enige die zich met de ontwikkeling van nieuwe maatschappelijke voorzieningen bezighoudt. Zo zijn er vaak samenwerkingsprojecten met partners als het Woonkompas, schoolbesturen, brandweer enz. De gemeente is dan ook niet automatisch de eigenaar van dit maatschappelijk vastgoed.

16

2.2.5 Onderwijshuisvesting Aparte aandacht is nodig voor de rolverdeling bij onderwijshuisvesting. De wederzijdse rechten en plichten tussen gemeente en schoolbesturen zijn vastgelegd in de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Albrandswaard 2015 (bijlage VII). De gemeente heeft als taak te zorgen voor voldoende en adequate huisvesting. De schoolbesturen dragen zorg voor onderhoud en beheer van de schoolgebouwen. Voor uitbreiding en vervangende nieuwbouw kunnen zij bij de gemeente een aanvraag doen voor het jaarlijkse Huisvestingsprogramma. De gemeente bekostigt verder schade aan het gebouw en zorgt voor voldoende gymzalen. De gemeente is in de meeste gevallen geen eigenaar van schoolgebouwen. Dit zijn de schoolbesturen. De gemeente heeft wel het economisch claimrecht van gebouw en terrein. Dit houdt in dat een school, zodra deze permanent geen onderwijsbestemming meer heeft, in eigendom terugvalt aan de gemeente. Als er een school op een nieuwe locatie gebouwd wordt, zorgt de gemeente voor een terrein. Er wordt vanaf 2021 aan een Integraal Huisvestingsplan Onderwijs gewerkt, zodat er inzicht komt in de toekomstige benodigde investeringen voor uitbreiding en vervanging. Mede gelet op de grootschalige woningbouwontwikkeling in Albrandswaard. De komende jaren wordt er een groei van het aantal leerlingen verwacht. Bij verschillende scholen is uitbreiding nodig.

2.4 Exploitantenrol De exploitantenrol komt in Albrandswaard alleen voor bij objecten die niet vast verhuurd worden aan één huurder. Bijvoorbeeld een sporthal die door meerdere huurders voor steeds korte periodes wordt gebruikt. Bij dit soort gebouwen is een extra organisatie nodig die zorgt voor het optimaal functioneren en bezetten van het gebouw. In sommige situaties verzorgt de gemeente deze rol, soms ligt deze rol ook (deels) extern. Vraagstukken als: hoe krijgen we een optimale bezetting, hoe verhoudt zich de huur (uitgave) met de inkomsten, hoe krijg ik meer bezoekers binnen maar ook de schoonmaak en het openen/sluiten van gebouwen etc. vallen onder de exploitantenrol. Zaken die aan bod komen: operationeel beheer, bezettingsgraad, programmering, etc. In de huidige situatie zijn er de volgende beheerders of organisaties die deze rol op zich nemen: - Beheerder binnensportaccommodaties en kantine - Beheerder(s) buitensportaccommodaties - Beheerder en exploitant van de Brinkhoeve - Stichting Welzijn Albrandswaard

17

3.

Verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed

In het Klimaatakkoord hebben 12 sectoren (Rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, provincies, Politie, PO en VO, mbo, hbo en WO, zorg- en sportvastgoed en monumenten) in het maatschappelijk vastgoed afgesproken ieder een Sectorale Routekaart op te stellen waarin duidelijk wordt op welke wijze het vastgoed in die sector CO2-arm en aardgasvrij wordt gemaakt richting 2050. Het streefdoel conform het Klimaatakkoord is 49% CO2-reductie in 2030, 95% CO2-reductie in 2050 en het einddoel 100% aardgasvrij in 2050. Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. Doelstellingen klimaatakkoord 49% Co2 reductie in 2030 95% Co2 reductie in 2050 100% Aardgasvrij in 2050

3.1 Verduurzaming De gemeente heeft ervoor gekozen om duurzaamheid een belangrijke rol te geven bij de ontwikkeling en beheer van vastgoed. Bij nieuwbouw hanteert de gemeente de Gebouw Prestatie Richtlijn (GPR). Hierbij dient per item minimaal de onderstaande score te worden gehaald: Energie score: 7,0 Milieu score: 8,0 Gezondheid score: 8,0 Gebruikskwaliteit score: 8,0 Toekomstwaarde score: 8,0 De gemeente ziet het als een maatschappelijke verantwoordelijkheid om ervoor zorg te dragen dat de door het gebouw veroorzaakte belasting van het milieu beperkt wordt tot de wettelijke normen. Bij het onderhoud van vastgoed worden energiezuinige en duurzamere oplossingen ten opzichte van de standaard welke in de MJOP zijn opgenomen nader onderzocht. Vaak gaat het hierbij om een verbetering van de isolatie van het gebouw, daarnaast het toepassen van energiezuinige verlichting en bij vervanging van de klimaatinstallaties wordt gekeken naar duurzame varianten. Wanneer het planmatig onderhoud wordt gezien als een investering wordt deze apart ter besluitvorming aan de gemeenteraad en het college voorgelegd. Hierbij worden naast de meerkosten ook de uiteindelijke rendementen inzichtelijk gemaakt. Voor de panden in eigendom van de gemeente en in gebruik door de gemeentelijke diensten zijn Energie Prestatie Adviezen (EPA’s) en energie labels opgesteld.

Het Energie Prestatie Advies geeft inzicht in installatietechnische en bouwkundige verbetermaatregelen. Deze mogelijkheden worden bij de vervanging van technische installaties bouwkundige elementen standaard in de overwegingen meegenomen. Panden welke niet in eigendom zijn van de gemeente, zoals scholen, krijgen wel de mogelijkheid mee te liften op het onderzoek. Wel blijven ze zelf verantwoordelijk om te voldoen aan de geldende wetgeving. Aan de hand van een erkende maatregelenlijst is een inventarisatie gemaakt aan de hand van de bestaande MJOP. Bestuurlijk is gekozen om het “laaghangend fruit” dat wil zeggen 18

energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van max 5 jaar uit te gaan voeren. Daarnaast zijn de maatregelen met een terugverdientijd van meer dan 5 jaar geïnventariseerd. Het gaat met name om vervolgonderzoek naar de sterkte van constructies van gebouwen voor het plaatsen van zonnepanelen en vervolg onderzoek naar koeling. De uitkomsten met bijbehorende investeringen worden in een separaat voorstel aan de raad voorgelegd. De huidige MJOP wordt op dit moment geactualiseerd. De verwachting is dat deze halverwege 2022 wordt opgeleverd. Zo ook het referentiebestand welke ten grondslag ligt aan de MJOP. Het bijhouden van dit bestand en de monitoring naar duurzame alternatieven zal een continu proces blijven. Doel van deze aanpak is dat investeringen in duurzaamheidsmaatregelen zich zoveel mogelijk moeten terugverdienden door lager energieverbruik. Dit vraagt om inzicht in welke maatregelen het meeste effect sorteren. Hierbij moeten we ons wel realiseren dat duurzaamheidsaanpassingen soms doorgaans forse investeringsbedragen vereisen. Het verder verduurzamen van de eigen gebouwen om energie te besparen en de winst uit deze energiebesparing inzetten voor verdere duurzaamheidmaatregelen geeft een nieuwe visie op het beheer van ons vastgoed. Komende jaren moet worden onderzocht hoe deze theoretische benadering in de praktijk kan worden gebracht.

Het energieverbruik hangt nauw samen met de energievraag van de gebruiker. Het team Beleid en ontwikkeling gaat starten met het in kaart brengen van het energieverbruik per gebouw, om daarmee het verbruik van energie en de pieken daarin te kunnen volgen. Op basis van deze energiemonitoring kunnen gericht voorstellen voor energiebesparingen worden gedaan, waarbij ook het uitgangspunt is dat benodigde investeringen gedragen kunnen worden door de opbrengsten van de structurele energiebesparing.

Energielabel Een energielabel laat de energieprestatie van het gebouw zien. Ook maakt het energielabel duidelijk welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse voor utiliteitsbouw loopt van A++++ t/m G, dus van weinig naar veel besparingsmogelijkheden. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht gesteld voor o.a.; Kantoren, onderwijsinstellingen (als scholen en universiteiten), gebouwen met een publieke functie (als bibliotheken, stadhuizen en vergadercentra), gezondheidszorg (ziekenhuizen, verpleeghuizen en verzorgingshuizen), Horeca en logies (hotels, pensions, cafés, restaurants), sport (sporthallen, stadions en zwembaden), winkels (supermarkten, warenhuizen en showrooms van garages). Voor gebouwen van ministeries, provincies, gemeenten, banken, rechtbanken, waterschappen en stadsdeelkantoren, met een minimale grootte van 250 m2 en die publiek toegankelijk zijn, is altijd een energielabel verplicht. Het label moet zichtbaar opgehangen worden. Deze verplichting geld ook voor gebouwen die verhuurd worden aan overheidsinstanties. Een geldig energielabel is verplicht bij transactiemomenten als verkoop, verhuur of oplevering. Vanaf 2023 moeten kantoorgebouwen met een oppervlakte van >100 m2 minimaal energielabel C krijgen. In 2021 zal worden onderzocht welke energielabels gebouwen.

Voor overheidsgebouwen geld dat alle werkzaamheden welke op het label worden vermeld binnen 10 jaar moeten worden uitgevoerd. De gebouwen kunnen ook verduurzaamd worden via andere maatregelen met een gelijkwaardige energiebesparing. De geldigheid van een label is 10 jaar. 19

3.2 Verduurzaming: 10 beleidsregels We hebben 10 beleidsregels opgesteld die de basis vormen voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed: 1. Prioriteit bij maatschappelijke accommodaties en dienstgebouwen De focus voor verduurzaming ligt op de maatschappelijke accommodaties en de dienstgebouwen. Dat zijn de gebouwen die we inzetten om onze beleidsdoelstellingen te realiseren en die noodzakelijk zijn voor onze eigen bedrijfsvoering. Overig vastgoed, monumenten en gebouwen die we op korte termijn (< 5 jaar) zullen afstoten, laten we vooralsnog buiten beschouwing. 2. Verduurzamen op natuurlijke momenten leidt tot steeds duurzamere gebouwen Het planmatig onderhoud vormt de basis voor het verduurzamen van de bestaande portefeuille. Door tijdig onderhoud te plegen en op natuurlijke momenten (de momenten waarop gepland onderhoud wordt uitgevoerd) onderdelen en installaties te vervangen voor duurzame alternatieven, is sprake van verduurzaming. 3. Revolverend fonds voor meer-investeringen Door natuurlijke momenten te benutten voor het verduurzamen van de bestaande gebouwen, zijn in de basis geen extra gelden nodig buiten het onderhoudsfonds om. Hoewel duurzame technieken op dit moment vaak nog duurder zijn dan traditionele methoden, leert de ervaring dat nieuwe technieken steeds goedkoper worden.

Daarmee wordt het verduurzamen van de bestaande gebouwen in de basis gedekt vanuit het meer jaren onderhoudsfonds. Om incidenteel ingrepen te kunnen plegen die een beperkte meer-investering vragen (bovenop het bedrag dat gereserveerd is voor het MJOP) en substantieel leiden tot een lager energieverbruik. Komende periode zal moeten wijzen hoeveel de besparingen uiteindelijk zullen zijn en of een revolverend fonds kan worden ingericht. Dit fonds is bedoeld voor ingrepen die zich kenmerken doordat ze zichzelf terugverdienen door lagere exploitatiekosten. 4. De trias energetica is leidend Bij het verduurzamen van gebouwen maken we gebruik van de principes van de trias energetica. Dit vertaalt zich als volgt: 1. Het beperken van de energievraag De eerste stap om te komen tot een duurzaam gebouw is gericht op het beperken van de energievraag. Dit gebeurt door het isoleren van de bouwkundige schil: gevels, daken en vloeren. Bouwkundige aanpassingen liggen hieraan ten grondslag. 2. Het energieverbruik verlagen Vervolgens is het van belang om het energieverbruik te verlagen. Daarbij ligt de nadruk op het gebruik van het gebouw. Enerzijds door energiezuinige installaties toe te passen en installaties slim in te regelen.

Denk dan aan verlichting op basis van aanwezigheidssensoren en het instellen van juiste kloktijden om te voorkomen dat gebouwen verwarmd worden als er geen mensen aanwezig zijn. Maar minsten even belangrijk is bewustzijn creëren en duurzaam gedrag stimuleren. Daarmee bedoelen we dat gebruikers bewust omgaan met het aanzetten van verwarming en verlichting. Onderzoek van Rijksvastgoedbedrijf heeft laten zien dat deze maatregelen een energiebesparing van 30% kunnen opleveren. Vanaf 2020 zal een energie-coördinator worden ingezet om in een aantal gebouwen actief aan de slag te gaan met bovenstaande vraagstukken. Als deze inzet effectief blijkt te zijn, zullen alle gebouwen aangepakt worden.

20

3. De resterende energiebehoefte duurzaam opwekken Tot slot is het van belang om de energiebehoefte die na stap 1 en 2 overblijft, duurzaam op te wekken. Met duurzaam opwekken bedoelen we gebruik maken van duurzame energiebronnen zoals wind en zon. 5. Achterstallig ouderhoud herstellen Voor een aantal gebouwen is het planmatig onderhoud de laatste jaren uitgesteld of heeft een gebouw de status instandhouding. Dan wordt alleen het noodzakelijke onderhoud uitgevoerd. Bij deze gebouwen zien we door achterstallig onderhoud lagere energie-labels en dus een achterstand in verduurzaming. 6. Voor nieuwbouw is energie-neutraal de norm Wanneer besloten wordt om nieuwbouw te plegen, is een energie-neutraal gebouw de norm. Dat betekent dat het gebouw op jaarbasis per saldo een totaal energieverbruik van precies nul heeft. Het gaat daarbij om het totale energieverbruik min de opbrengst van lokale duurzame bronnen. 7. Bij grootschalige renovatie geldt ‘zo energie-neutraal mogelijk’ Op het moment dat gebouwen grootschalig gerenoveerd worden, is het streven om zo energieneutraal mogelijk te zijn. Het blijkt namelijk zeer lastig om voor bestaande gebouwen een norm te definiëren die algemeen toe te passen is. Daarom bepalen we per project wat haalbaar én betaalbaar is. 8.

Zonnepanelen op alle daken (mits mogelijk) Om duurzame opwekking zoveel mogelijk te stimuleren, willen we de daken van onze gebouwenportefeuille vol leggen met zonnepanelen. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: a. De zonnepanelen op dienstgebouwen worden door de gemeente zelf gefinancierd. Als gebruiker van deze panden komt het exploitatie-voordeel toe aan de gemeente en hiermee besparen we op onze energielasten. b. Voor de resterende gebouwen in eigendom van de gemeente, werken we samen met energiecoöperaties die de investering in zonnepanelen voor hun rekening nemen. Dat betekent dat de zonnepanelen 15 jaar lang in eigendom zijn van de betreffende coöperatie. Na 15 jaar wordt het eigendom van de zonnepanelen overgedragen aan de gebouw-eigenaar, in dit geval de gemeente. c. Door de samenwerking met energie-coöperaties stimuleren we burgerparticipatie. d. We maken zo veel mogelijk gebruik van beschikbare subsidies om de terugverdientijd zo klein mogelijk te maken. 9. Exploitatie-voordelen komen ten goede aan de investeerder/eigenaar In sommige gevallen zal sprake zijn van een zogenaamde ‘split-incentive’, waarbij de eigenaar (de gemeente dus) investeert in duurzaamheid, en het exploitatie-voordeel door lagere energielasten toekomt aan de gebruiker/exploitant. Afhankelijk van de situatie worden per project afspraken gemaakt.

Voorbeelden zijn: - In geval van nieuwbouw kan een exploitant gevraagd kan worden om mee te investeren, omdat de exploitatielasten gedurende de gebruiksfase lager zullen zijn. - In geval van ingrepen in een bestaand gebouw kan de subsidie die de exploitant ontvangt, worden bijgesteld wanneer het exploitatieresultaat verbetert door lagere energielasten. 10. Beleid in lijn brengen met de routekaart die door de VNG wordt opgesteld Het vastgoed van gemeenten valt onder de doelen uit het Klimaatakkoord voor de verduurzaming 21

van de gebouwde omgeving. De vereiste CO2-reductie bedraagt 49% in 2030 en 95% in 2050. Daarnaast moet het vastgoed in 2050 aardgasvrij zijn. De VNG werkt namens alle gemeenten aan een sectorale Routekaart maatschappelijk vastgoed. Die brengt in beeld hoe de sector op een kosteneffectieve manier de doelstellingen uit het Klimaatakkoord kan halen. Deze routekaart bevat een onderbouwing van de investering die nodig is om die reductie te realiseren.

22

4.

Huurprijs- en verhuurbeleid

Het is van belang dat de gemeente een eenduidige werkwijze met betrekking tot huurprijzen en verhuurbeleid hanteert. Allereerst wordt het huurprijsbeleid behandeld: wanneer moet welke huurprijs worden betaald. De manier waarop maatschappelijk vastgoed verhuurd wordt is opgenomen in het verhuurbeleid. UITGANGSPUNT 5: Het cluster Vastgoed hanteert standaard huur- of dienstverleningsovereenkomsten. UITGANGSPUNT 6: Gebruik van gemeentelijk vastgoed gebeurt bij voorkeur op basis van een huurovereenkomst. Is dat niet mogelijk of leidt dat tot onwenselijke situaties dan kan er op basis van een gebruiksovereenkomst gemeentelijk vastgoed in gebruik worden gegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen en na goedkeuring van het college van B&W kan er sprake zijn van bruikleen (gebruik om niet). UITGANGSPUNT 7: Verhuur aan marktpartijen gebeurt tegen een marktconforme huur. Aan andere partijen vindt verhuur tegen minimaal kostprijs dekkende huur plaats. UITGANGSPUNT 8: Het gebouw wordt pas in gebruik genomen, nadat de huur- of ingebruikgevingsovereenkomst is ondertekend. UITGANGSPUNT 9: Eventuele subsidie aan de huurder vindt alleen plaats door directe subsidie en niet door deze te verdisconteren in de huurprijs.

4.1 Huurprijsbeleid Het algemene uitgangspunt voor het huurprijsbeleid is: • scheiding tussen huur en subsidie (transparantie); • een kostprijs dekkende huur voor maatschappelijk vastgoed; • een marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed. De gemeente is gehouden aan verschillende wetgeving om bijvoorbeeld ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Daarnaast is er sinds 2015 de Wet Markt en Overheid die oneerlijke concurrentie tussen overheden en het bedrijfsleven tegengaat. Slecht in het kader van het algemeen belang mag een gemeente nog afwijken van het bepaalde in de Wet Markt en Overheid. Dit betekent dat de gemeente bij het verhuren van haar vastgoed onder de kostprijs niet toegestaan is als het algemeen belang hierbij niet gebaat is. De gemeenteraad heeft bij de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid een lijst vastgesteld van activiteiten die onder het algemeen belang vallen en waarvoor afgeweken mag worden van het bepaalde in de wet.

4.1.1 Kostprijsdekkende huur De kostprijsdekkende huur voor nieuw en bestaand vastgoed is de minimaal benodigde opbrengst ter dekking van de eigenaarslasten van het vastgoed. Voor het berekenen van een kostprijsdekkende huur zijn verschillende methodes. Het vertrekpunt bij huren van maatschappelijk vastgoed is dat minimaal een kostprijsdekkende huur moet worden betaald. In het Uitvoeringsplan wordt de berekening van de kostprijsdekkende huur verder geconcretiseerd. Er zal worden gewerkt aan een éénduidig model met daarin opgenomen de componenten die nodig zijn voor het berekenen van een kostprijsdekkende huur.

23

4.1.2 Subsidiëring bij nieuwe huurrelaties Als de huurder de kostprijs dekkende huur niet kan betalen, kan (mits dit past binnen de vastgestelde maatschappelijk doelstellingen) de huurder worden gesubsidieerd vanuit de verantwoordelijke beleidsafdeling. Zodoende wordt subsidiëring via lagere huurprijzen voorkomen en ontstaat transparantie. In het geval van verhuur van maatschappelijk vastgoed wordt er derhalve altijd een kostprijs dekkende huur berekend aan de huurder. De betrokken beleidsafdeling bepaalt vervolgens de werkelijke huur die de huurder moet gaan betalen. Het verschil tussen de kostprijs dekkende huur en de werkelijke huur zal als subsidie ten laste van de beleidsbudgetten worden gebracht. Dit houdt in dat er een verschuiving van budgetten plaatsvindt binnen de organisatie. Ook al wordt subsidie en huur intern met elkaar verrekend, wordt toch een huurovereenkomst afgesloten tussen het team Beleid en projecten en de huurder en worden op basis daarvan huurnota’s verzonden en de inhoudelijk betrokken beleidsafdeling geeft een subsidiebeschikking af. Op deze manier worden zowel de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aspecten formeel geregeld.

4.1.3 Werkwijze verhuur maatschappelijk vastgoed bij bestaande huurrelaties Bij het aangaan van nieuwe huurrelaties zijn de uitgangspunten uit de vorige paragrafen leidend. Bij sommige bestaande huurrelaties is de bestaande huur lager dan de kostprijs dekkende huur. Bij deze gevallen is er sprake van een indirecte subsidie. Vanwege het ontbreken van beleid hieromtrent zijn deze situaties in het verleden zo ontstaan. De verschillen tussen de bestaande huur en de kostprijs dekkende huur zullen per huurrelatie in beeld gebracht gaan worden. Het bedrag wat uit deze verschillenanalyse volgt zal worden gedragen door de verantwoordelijke beleidsafdeling met een neutrale verschuiving van budgetten.

4.1.4 Marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed Bij commercieel vastgoed wordt een marktconforme huur gehanteerd. De gemeente richt zich daarbij naar de vraag en het aanbod in de markt en gedraagt zich als marktpartij conform de regels van eerlijke concurrentie en voorkoming van staatssteun. De marktconforme huur is die huur die in de markt behaald kan worden gelet op de aard en ligging van het gebouw, de bepalingen en de lengte van het huurcontract etc. Het team Beleid en projecten laat zich bij het bepalen van de marktconforme huur adviseren door een onafhankelijke makelaar of taxateur. In de marktconforme huur worden opslagen voor risico’s zoals leegstand verdisconteerd. Indien er grote afwijkingen zijn tussen de werkelijke huur (die bijvoorbeeld vanuit de historie zo ontstaan is bij overig vastgoed) en de marktconforme huur, zal de gemeente per gebouw en contract bezien welke sturing daar op mogelijk is.

4.2 Verhuurbeleid Huurcontracten zijn gebaseerd op en sluiten aan bij de standaard huurmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Huren worden jaarlijks geïndexeerd conform de in het huurcontract opgenomen bepalingen. Uitgangspunt is het zo snel mogelijk doorverhuren bij leegstand.

4.2.1 Transparant aanbod Het is de bedoeling om het aanbod aan beschikbare ruimte binnen het gemeentelijk vastgoed voor een breed publiek inzichtelijk en toegankelijk te maken. De stichting Facet vervult hier een belangrijke rol om actief in te spelen op de vraag naar ruimte en het beperken van leegstand.

4.2.2 Leegstand Leegstand kan ontstaan door verschillende oorzaken; - Het huurcontract wordt niet verlengd; 24

- De huurder kan de huur niet meer betalen door bijvoorbeeld een faillissement; - Het college kan ook besluiten dat de functie van een pand wijzigt. In deze situaties moet een nieuwe huurder gevonden worden. Dit kan een tijd duren. Het kan ook zo zijn dat door deze wijziging het pand minder rendabel geëxploiteerd kan worden. In deze situaties zijn er dus extra kosten te verwachten. Bij maatschappelijk vastgoed zal daarom vooraf bepaald worden wie deze kosten moet betalen. Bij commercieel vastgoed hoeft daarover geen aparte afspraak gemaakt te worden. Daar is het leegstandsrisico meestal verwerkt in de hogere huurprijs.