MPO 2026 Hoofdrapportage.pdf

MPO 2026

HOOFDRAPPORTAGE

MPO 2026 HOOFDRAPPORTAGE

Datum: Versie: Programma: Portefeuillehouder:

27-4-2026 1.0 Ruimtelijke Ontwikkeling Pieter kos

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

2/15

Inhoudsopgave 1

Inleiding ................................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding en doelstellingen MPO ................................................................................... 4 1.2 MPO in relatie tot de P&C-cyclus .................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer: twee delen .................................................................................................... 4

2

Resultaten grondexploitatieprojecten ................................................................................. 5 2.1 Resultaten ....................................................................................................................... 5 2.1.1 Toelichting verschillen per project ........................................................................ 6 2.2 Financiële consequenties gekoppeld aan de jaarrekening 2025 ..................................... 7 2.2.1 Consequenties voor de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties ............ 7 2.2.2 Meerjarenperspectief winstprognoses .................................................................. 7

3

Resultaat Essendael ............................................................................................................. 8

4

Risico’s .................................................................................................................................. 9 4.1 Inleiding ........................................................................................................................... 9 4.2 Risico’s grondexploitatie projecten .................................................................................. 9

5

Reserve Ontwikkelingsprojecten ....................................................................................... 11 5.1 Verloop reserve Ontwikkelingsprojecten........................................................................ 11

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen ......................................................................................... 13 Bijlage 2: Plaats MPO in P&C-cyclus ........................................................................................ 14

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

3/15

1 Inleiding Het Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten (MPO) 2026 betreft de rapportage van de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitatie projecten en een toelichting daarop. Bij de actualisatie zijn alle kosten, opbrengsten en planningen kritisch beoordeeld en waar nodig bijgesteld naar de meest actuele inzichten. Peildatum voor de financiële stand van zaken is 1 januari 2026.

1.1 Aanleiding en doelstellingen MPO Bij vaststelling van een bestemmingsplan en bijbehorende grondexploitatie (grex) stelt de gemeenteraad de kaders vast voor de uitvoering van het project. De actualisatie van alle grondexploitaties vindt minimaal éénmaal per jaar plaats. Dit creëert actueel inzicht in de resultaten en risico’s in projecten voor de gemeente.   

Het MPO levert inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd; Het MPO geeft inzicht in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar en de gevolgen van deze resultaten voor de reservepositie; Het MPO zorgt voor efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld.

De vastgestelde plannen en woningbouwprogramma’s vormen de uitgangspunten van de grondexploitaties. De actualisatie is een financiële weergave van eerder genomen besluiten waarbij de actualiteit van de voortgang en onderliggende aannamen van kosten, opbrengsten en parameters verwerkt zijn. Deze toelichting en onderbouwing van deze aannames staan tevens verwerkt in het MPO.

1.2 MPO in relatie tot de P&C-cyclus In de planning en control cyclus wordt voorafgaand aan elk jaar een begroting opgesteld. Gedurende het jaar wordt deze begroting actueel gehouden door middel van de tussenrapportages. Na afloop van het jaar vindt de verantwoording plaats in de jaarrekening. Voor de grondexploitaties geldt dat deze elk jaar tegelijkertijd met het opstellen van de jaarrekening worden geactualiseerd. Dit houdt voornamelijk in dat de boekwaarden (gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten) van het jaar ervoor worden verwerkt, planningen worden aangepast en nieuwe inzichten worden meegenomen.

1.3 Leeswijzer: twee delen 1. Hoofdrapportage De hoofdstukken 2 en 3 geven de resultaten van de Bouwgronden in Exploitatie en de Samenwerkingsverbanden weer. De totalen van de risico’s zijn verwerkt in hoofdstuk 4 en de consequenties van de nieuwe resultaten en de risico’s op de Reserve Ontwikkelingsprojecten Vrije Reserve ziet u in hoofdstuk 5. 2. Projectenboek Alle grondexploitaties worden afzonderlijk toegelicht in het projectenboek, voor zover het de vertrouwelijke en financiële informatie betreft.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

4/15

2 Resultaten grondexploitatieprojecten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de geprognosticeerde resultaten, inclusief een verklaring van de grote verschillen.

2.1 Resultaten In onderstaande tabellen zijn de geprognosticeerde financiële resultaten van de grondexploitaties opgenomen. De eindwaarde betreft het geprognosticeerde saldo van uitgaven en inkomsten aan het einde van de looptijd, rekening houdend met rente en inflatie. MPO 2026

MPO 2025

Eindwaarde per 1-1-2026

Verschil

Eindwaarde per 1-1-2025

Afgesloten projecten Spui

-3.242.000

-3.320.000

78.000

9.882.000

10.198.000

-316.000

32.000

0,-

32.000

6.672.000

6.878.000

-206.000

Verliesgevende projecten

Winstgevende projecten De Omloop Schutskooiwijk TOTAAL

Tabel 1: Geprognosticeerde resultaten grondexploitaties, op eindwaarde (afgerond op € 1.000,-)

De netto contante waarde (NCW) wordt bepaald door de eindwaarde d.m.v. de disconteringsvoet voorgeschreven door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ‘terug te rekenen’ naar een bepaalde datum. Met andere woorden: Het bedrag dat gedurende de resterende looptijd van het project jaarlijks met een percentage wordt verhoogd om tot de eindwaarde te komen. In de grondexploitaties wordt hiervoor een percentage van 2% gehanteerd zoals voorgeschreven in het BBV. MPO 2026

MPO 2025

NCW per 1-1-2026

NCW per 1-1-2025

Verschil

Verliesgevende projecten Spui

n.v.t

-3.191.000

8.269.000

8.878.000

-609.000

29.000

0

29.000

8.298.000

8.878.000

-580.000

Winstgevende projecten De Omloop Schutskooiwijk TOTAAL

Tabel 2: Geprognosticeerde resultaten grondexploitaties, op NCW (afgerond op € 1.000,-)

De grondexploitatie voor Spui is afgesloten. Het geprognosticeerde resultaat is in totaal ten opzichte van vorig jaar met € 580.000 afgenomen. Dit is met name het gevolg van het actualiseren van de grondexploitaties voor De Omloop.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

5/15

2.1.1

Toelichting verschillen per project

Grondexploitaties Spui De grondexploitatie is een jaar eerder afgesloten, waardoor op diverse posten binnen de grondexploitatie voordelen zijn gerealiseerd. Daarnaast resteert nog één post, waarvoor een voorziening wordt opgenomen. De Omloop Er is een stedenbouwkundigplan opgesteld waardoor er een gedetailleerde bouw en woonrijp raming kon worden opgesteld dat heeft groot effect gehad op de grondexploitatie. Daarnaast zijn er meer woningen toegevoegd waardoor de grondopbrengsten zijn gestegen. Schutskooiwijk Er is een stedenbouwkundigplan opgesteld waardoor er een gedetailleerde bouw en woonrijp raming kon worden opgesteld. Daarnaast is de grondwaarde gestegen in het project.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

6/15

2.2 Financiële consequenties gekoppeld aan de jaarrekening 2025 2.2.1

Consequenties voor de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties

De verliesvoorzieningen zijn in het MPO 2026 berekend op het resultaat op NCW per 1-1-2025. Dat betekent dat deze aan het eind van het jaar geïndexeerd zouden worden met 2%. Nu de projecten worden afgesloten vindt deze indexatie niet plaats, maar wordt het negatieve resultaat verrekend met de verliesvoorziening. MPO 2026

MPO 2025

Benodigd per 31-12-2025

Voorziening per 1-1-2025

Verschil

Afgesloten projecten Spui

n.v.t

3.191.000

Tabel 3: Verloop voorzieningen afgesloten grondexploitaties

2.2.2

Meerjarenperspectief winstprognoses

Afhankelijk van het resultaat wordt zowel tussentijds als bij afsluiting van de grondexploitatie winst genomen. Deze wordt toegevoegd aan de Reserve Ontwikkelingsprojecten. In de jaarrekening 2025 kent de gemeente Albrandswaard weliswaar winstgevende projecten, maar er zijn nog geen winsten gerealiseerd. Derhalve kan er geen storting in de Reserve ontwikkeling worden gedaan.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

7/15

3 Resultaat Essendael Essendael is geliquideerd in 2025. In 2025 zijn de laatste kosten ten behoeve van de afwikkelingen van Essendael gemaakt. Het samenwerkingsverband wordt nu beëindigd. In 2025 is de CV in liquidatie. Hieruit is voor Albrandswaard een uitkering van vermogen gedaan van € 1,4 miljoen. Dit wordt afgewaardeerd op de positie aandelen op de balans € 0,1 miljoen. Het restant € 1,3 miljoen is een boekwinst in 2025. Per 31-12-2025 is eveneens de BV in liquidatie de verwachting is dat in 2026 nog een vermogen wordt uitgekeerd van ongeveer € 0,2 miljoen.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

8/15

4 Risico’s 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de risico’s van de grondexploitatieprojecten. Voor ieder risico in de grondexploitatie is het financiële effect ingeschat. Hierbij is zowel een inschatting gemaakt van de kans op optreden, als van het financiële gevolg mocht de gebeurtenis zich voordoen. Risico’s kunnen zowel mee- als tegenvallers zijn. Om een goed beeld te krijgen van de kansen en tegenvallers worden beide inzichtelijk gemaakt (en wordt daarop gestuurd).

4.2 Risico’s grondexploitatie projecten Onderstaande tabel gaat in op het totale risicoprofiel per project. Dit is een gesaldeerd risicoprofiel (optelling positieve en negatieve risico’s).

Project

De Omloop Schutskooiwijk TOTAAL

MPO 2026

MPO 2025

MPO 2026

MPO 2025

Risico's (ongewogen en gesaldeerd)

Risico's (ongewogen en gesaldeerd)

Risico's (gewogen en gesaldeerd)

Risico's (gewogen en gesaldeerd)

A

B

Verschil

Op te vangen in grondexploitatie

Niet op te vangen in grondexploitatie

C=A-B

D

E=D-A

4.460.000

4.623.000

-1.338.000

-1.387.000

-49.000

1.387.000

-

248.000

300.000

-72.000

-

-

29.000

43.000

-1.387.000

-49.000

1.416.000

-43.000

4.923.000

Tabel 6: Risicoprofiel van de grondexploitatie projecten

De risico’s van De Omloop worden gedekt door het project zelf. De risico’s van het project Schutskooiwijk dienen te worden gedekt door de Reserve Ontwikkelingsprojecten. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de risico’s zoals gerapporteerd in het voorgaande MPO: Het risicoprofiel is ten opzichte van het voorgaande MPO sterk veranderd door het openen van de grondexploitatie De Omloop. De risico’s in dit project zijn nog omvangrijk, omdat alle kosten en opbrengsten nog moeten worden gemaakt, doch kunnen binnen het resultaat van het project worden gedekt. In het MPO 2025 was nog rekening gehouden met de risico’s van de Spui, die zijn nu afgesloten waardoor de risico’s niet meer bestaan.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

9/15

Grondexploitaties De Omloop  Kosten voor het bouw- en woonrijp maken kunnen hoger uitvallen dan geraamd.  Vertraging in de ontwikkeling van het sportpark houdt vertraging van de woningbouw in.  De opbrengsten uit woningbouw kunnen tegenvallen.  Onvoorziene aanpassingen buiten het plangebied. Schutskooiwijk  De markt voor de koopwoningen kan tegenzitten, de kosten voor bouw- en woonrijp kunnen stijgen.  Daartegenover staat echter de mogelijkheid van de gemeente om voor de toegevoegde woningen in de sociale huur een bijdrage uit de bestemmingsreserve betaalbare woningen te doen van € 10.000. Mocht er een tegenvaller ontstaan dan kan dit voor 49 woningen worden toegepast, zodat een mogelijk tekort tot € 490.000 kan worden gedekt zonder dat een verliesvoorziening nodig is.  Per saldo zijn deze dekkingsmogelijkheden groter dan de redelijkerwijs te verwachten tegenvallers.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

10/15

5 Reserve Ontwikkelingsprojecten 5.1 Verloop reserve Ontwikkelingsprojecten In de Nota Reserves en Voorzieningen is opgenomen dat de resultaten van de grondexploitaties ten goede komen aan of ten laste komen van de reserve Ontwikkelingsprojecten.

Stand 1-1-2025 Mutaties voorziening Stand 31-12-2025

485.000 0 485.000

Tabel 7: Effect mutaties voorziening

De reserve Ontwikkelingsprojecten heeft in eerste instantie als doel de risico’s van de grondexploitaties op te kunnen vangen, voor zover dit niet kan binnen (het positieve resultaat van) de grondexploitatie zelf. In de praktijk komt dat neer op de risico’s van de verlieslatende grondexploitaties. Daarnaast kan niet in alle gevallen de risico’s van de winstgevende grondexploitaties in het positieve resultaat worden opgevangen. In tweede instantie dient de reserve Ontwikkelingsprojecten als dekking bij het ophogen van de voorzieningen verlieslatende grondexploitaties. Door een deel vrijval van de verliesvoorziening vanwege de afgesloten projecten (zie paragraaf 2.2.1) en een toename van de verliesvoorziening voor Spui is de stand van de reserve toegenomen. Het vrije deel van de reserve bedraagt minimaal 5% van het totaalbedrag van de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties en het risico van de grondexploitaties. Indien het vrije deel lager is dan 5% wordt er bijgestort vanuit de algemene reserve. Bedraagt het vrije deel van de reserve echter meer dan 15%, dan wordt het meerdere toegevoegd aan de algemene reserve. In figuur 1 is dit principe weergegeven.

Nu de verliesvoorziening met het afsluiten van de project Spui sterk is afgenomen vervalt ook het percentage van de voorziening van die projecten dat wordt meegerekend in de minimale en maximale stand van de reserve Ontwikkelingsprojecten.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

11/15

Figuur 1: Relatie Algemene Reserve en reserve Ontwikkelingsprojecten - Vrije deel

15%

Reserve Ontwikkelingsprojecten Vrije Reserve

Voorzieningen

Algemene Reserve + Risico s

Vrije deel

5%

Het bovenstaande principe leidt tot de volgende berekening voor de hoogte van het vrije deel van de Reserve Ontwikkelingsprojecten.

Af te dekken risico's Verliesvoorziening Totaal

42.500 0 42.500

Minimaal 5% Maximaal 15%

2.145 6.437

Stand per 31-12-2024 Boven maximum

484.971 478.553

Naar algemene reserve

478.553

Tabel 8: Bepalen verevening met algemene reserve

Het saldo wordt middels een storting naar de Algemene reserve gebracht naar ca. 15% van het totaal van de verliesvoorziening en af te dekken risico’s van alle BIE’s van de gemeente Albrandswaard. Het totaal bedrag wat daarvoor zal worden onttrokken aan de reserve Ontwikkelingsprojecten is € 478.553.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

12/15

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen BBV BIE Boekwaarde

Grondexploitatie

Eindwaarde Netto Contante waarde MPO MPOt

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten Bouwgronden In Exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie) Dit is de waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen middels werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten. Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen. Ander woord voor toekomstige waarde: het saldo van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie. De huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten (halfjaarlijkse tussenrapportage)

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2026 | MPO 2026

13/15

Bijlage 2: Plaats MPO in P&C-cyclus Het MPO wordt gelijktijdig met de jaarrekening aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden en dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPO. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de resultaten van het afgelopen jaar (peildatum 31 december van het afgelopen jaar), kijkt het MPO vooruit en geeft inzicht in het meerjarige perspectief van de grondexploitatie projecten (peildatum 1 januari van het lopende jaar). Het MPO geeft inzicht in de meest actuele (financiële) stand van zaken, de voorziene ontwikkelingen en de risico’s die zich per ontwikkelingsproject kunnen voordoen.

Figuur 1: Relatie P&C-cyclus en MPO’s

Naast de jaarlijkse vaststelling van het MPO wordt er ook een tussentijdse MPO-rapportage opgesteld en ter informatie voorgelegd aan de Raad. Deze tussentijdse rapportage geeft voornamelijk inzicht in de voortgang van de projecten.