MPO 2024 Hoofdrapportage v1.1.pdf

MPO 2024

HOOFDRAPPORTAGE

MPO 2024 HOOFDRAPPORTAGE

Datum: Versie: Programma: Portefeuillehouder:

15-3-2024 1.0 (concept) Ruimtelijke Ontwikkeling Richard Polder

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

2/15

Inhoudsopgave 1

Inleiding ................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding en doelstellingen MPO .................................................................................... 4 1.2 MPO in relatie tot de P&C-cyclus...................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer: twee delen ...................................................................................................... 4

2

Resultaten grondexploitatieprojecten .................................................................................. 5 2.1 Resultaten ......................................................................................................................... 5 2.1.1 Toelichting verschillen per project ......................................................................... 6 2.2 Financiële consequenties gekoppeld aan de jaarrekening 2021 ..................................... 7 2.2.1 Consequenties voor de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties ............ 7 2.2.2 Meerjarenperspectief winstprognoses................................................................... 7

3

Resultaat Essendael ............................................................................................................... 8

4

Risico’s .................................................................................................................................... 9 4.1 Inleiding ............................................................................................................................. 9 4.2 Risico’s grondexploitatie projecten ................................................................................... 9 4.3 Risico’s samenwerkingsverband Essendael................................................................... 10

5

Reserve Ontwikkelingsprojecten ........................................................................................ 11 5.1 Verloop reserve Ontwikkelingsprojecten ........................................................................ 11

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen........................................................................................... 13 Bijlage 2: Plaats MPO in P&C-cyclus ......................................................................................... 14

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

3/15

1 Inleiding Het Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten (MPO) 2024 betreft de rapportage van de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitatie projecten en een toelichting daarop. Bij de actualisatie zijn alle kosten, opbrengsten en planningen kritisch beoordeeld en waar nodig bijgesteld naar de meest actuele inzichten. Peildatum voor de financiële stand van zaken is 1 januari 2024.

1.1 Aanleiding en doelstellingen MPO Bij vaststelling van een bestemmingsplan en bijbehorende grondexploitatie (grex) stelt de gemeenteraad de kaders vast voor de uitvoering van het project. De actualisatie van alle grondexploitaties vindt minimaal éénmaal per jaar plaats. Dit creëert actueel inzicht in de resultaten en risico’s in projecten voor de gemeente.   

Het MPO levert inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd; Het MPO geeft inzicht in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar en de gevolgen van deze resultaten voor de reservepositie; Het MPO zorgt voor efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld.

De vastgestelde plannen en woningbouwprogramma’s vormen de uitgangspunten van de grondexploitaties. De actualisatie is een financiële weergave van eerder genomen besluiten waarbij de actualiteit van de voortgang en onderliggende aannamen van kosten, opbrengsten en parameters verwerkt zijn. Deze toelichting en onderbouwing van deze aannames staan tevens verwerkt in het MPO en Position paper.

1.2 MPO in relatie tot de P&C-cyclus In de planning en control cyclus wordt voorafgaand aan elk jaar een begroting opgesteld. Gedurende het jaar wordt deze begroting actueel gehouden door middel van de tussenrapportages. Na afloop van het jaar vindt de verantwoording plaats in de jaarrekening. Voor de grondexploitaties geldt dat deze elk jaar tegelijkertijd met het opstellen van de jaarrekening worden geactualiseerd. Dit houdt voornamelijk in dat de boekwaarden (gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten) van het jaar ervoor worden verwerkt, planningen worden aangepast en nieuwe inzichten worden meegenomen.

1.3 Leeswijzer: twee delen 1. Hoofdrapportage De hoofdstukken 2 en 3 geven de resultaten van de Bouwgronden in Exploitatie en de Samenwerkingsverbanden weer. De totalen van de risico’s zijn verwerkt in hoofdstuk 4 en de consequenties van de nieuwe resultaten en de risico’s op de Reserve Ontwikkelingsprojecten Vrije Reserve ziet u in hoofdstuk 5. 2. Projectenboek Alle grondexploitaties worden afzonderlijk toegelicht in het projectenboek, voor zover het de vertrouwelijke en financiële informatie betreft.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

4/15

2 Resultaten grondexploitatieprojecten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de geprognosticeerde resultaten, inclusief een verklaring van de grote verschillen.

2.1 Resultaten In onderstaande tabellen zijn de geprognosticeerde financiële resultaten van de grondexploitaties opgenomen. De eindwaarde betreft het geprognosticeerde saldo van uitgaven en inkomsten aan het einde van de looptijd, rekening houdend met rente en inflatie. MPO 2024

MPO 2023

Verschil

Eindwaarde per 1-1-2024

Eindwaarde per 1-1-2023

Verliesgevende projecten Spui

-3.256.000

-3.562.000

306.000

-442.000

-629.000

187.000

-2.562.000

-2.991.000

429.000

De Omloop

9.822.000

-

9.822.000

TOTAAL

3.562.000

-7.181.000

10.743.000

Polder Albrandswaard Binnenland Winstgevende projecten

Tabel 1: Geprognosticeerde resultaten grondexploitaties, op eindwaarde (afgerond op € 1.000,-)

De netto contante waarde (NCW) wordt bepaald door de eindwaarde d.m.v. de disconteringsvoet voorgeschreven door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ‘terug te rekenen’ naar een bepaalde datum. Met andere woorden: Het bedrag wat gedurende de resterende looptijd van het project jaarlijks met een percentage wordt verhoogd om tot de eindwaarde te komen. In de grondexploitaties wordt hiervoor een percentage van 2%1 gehanteerd. MPO 2024

MPO 2023

NCW per 1-1-2024

NCW per 1-1-2023

Verschil

Verliesgevende projecten Spui Polder Albrandswaard Binnenland

-3.068.000

-3.356.000

288.000

-433.000

-586.000

153.000

-2.512.000

-2.763.000

251.000

Winstgevende projecten De Omloop

8.383.000

TOTAAL

2.369.000

8.383.000 -6.706.000

9.075.000

Tabel 2: Geprognosticeerde resultaten grondexploitaties, op NCW (afgerond op € 1.000,-)

Het geprognosticeerde resultaat is in totaal ten opzichte van vorig jaar met € 9.075.000,toegenomen. Dit is met name het gevolg van het openen van een grondexploitatie voor De Omloop, maar ook de overige projecten hebben elk een beter resultaat. Bij Spui is de recente 1 Stellige uitspraak BBV: De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de

contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

5/15

tender voor de verkoop van de grond verwerkt. Deze tender is gunstig uitgevallen. Voor project Polder zijn enkele kostenramingen geactualiseerd, met een klein voordelig effect. Met de provincie is overeengekomen dat de gronden in Binnenland worden verkocht. Daar is de grondexploitatie op aangepast, met wederom een beperkt voordelig effect.

2.1.1

Toelichting verschillen per project

Grondexploitaties Spui Het gebied is in 2022 bouwrijp gemaakt. In 2023 is een tenderprocedure doorlopen voor de ontwikkeling van de woningen. Het resultaat van deze tender was een wat hogere grondwaarde dan voorzien in de grondexploitatie. De berekening is geactualiseerd met deze opbrengst, samen met het feit dat de ontwikkelaar het inrichten van het openbaar gebied op zich neemt. Polder Albrandswaard De budgetten o.b.v. van civiele ramingen zijn in polder Albrandswaard geactualiseerd. De te verkopen kavels zijn verkocht, voor 2024 resteren wat werkzaamheden aan de inritten. In 2024 zal de agrarische grond die nu nog in de grondexploitatie geadministreerd worden uitgenomen, en zal de raad een voorstel ontvangen om deze grondexploitatie af te sluiten. Binnenland Vanuit het beoogde programma was tot 2023 de verwachting dat de opbrengst uit grondverkoop toereikend zou zijn om tot een minimaal kostendekkende exploitatie te komen. Een uitgevoerde taxatie wees uit dat dit niet haalbaar bleek. Inmiddels is een koopovereenkomst gesloten met de provincie Zuid-Holland. Het uiteindelijke onderhandelingsresultaat bleek iets voordeliger te zijn dan voorzien in het MPO 2023. Na de verkoop van de gronden wordt de raad voorgesteld de grondexploitatie te sluiten. De Omloop Op 18 december 2023 is de grondexploitatie De Omloop geopend door de gemeenteraad.

Dit plan omvat het bouwen van woningen op de locatie van het huidige sportpark De Omloop. De aanleg van het nieuwe sportpark wordt gefinancierd uit een investeringskrediet en maakt geen deel uit van deze grondexploitatie. Wel zijn de projecten uiteraard nauw verbonden.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

6/15

2.2 Financiële consequenties gekoppeld aan de jaarrekening 2023 2.2.1

Consequenties voor de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties

De verliesvoorzieningen zijn per saldo verlaagd met een bedrag van € 692.000. Dit komt door de hiervoor genoemde kleine verbeteringen van de projecten Spui, Polder en Binnenland. MPO 2024

MPO 2023

Verschil

NCW per 1-1-2024

NCW per 1-1-2023

Verliesgevende projecten Spui

-3.068.000

-3.356.000

288.000

-433.000

-586.000

153.000

Binnenland

-2.512.000

-2.763.000

251.000

TOTAAL

-6.013.000

-6.706.000

692.000

Polder Albrandswaard

Tabel 4: Verloop voorzieningen verliesgevende grondexploitaties

De stand van de voorziening is gebaseerd op de netto contante waarde per 1 januari 2024. Hierdoor dient de voorziening jaarlijks te worden opgehoogd met rente (discontovoet van 2%) zodat deze aan het einde van de looptijd toereikend is. Uiteraard wordt de voorziening ook aangepast als bij een volgende actualisatie een ander resultaat wordt geprognosticeerd. Deze afname van de verliesvoorziening van € 692.000 valt vrij naar de Reserve Ontwikkelingsprojecten. 2.2.2

Meerjarenperspectief winstprognoses

Afhankelijk van het resultaat wordt zowel tussentijds als bij afsluiting van de grondexploitatie winst genomen. Deze wordt toegevoegd aan de Reserve Ontwikkelingsprojecten. In de jaarrekening 2023 kent de gemeente Albrandswaard weliswaar geen winstgevende projecten. Derhalve kan er geen storting in de Reserve ontwikkeling worden gedaan. De grondexploitatie De Omloop wordt per 1 januari 2024 actief, daarin zijn per 31 december 2023 dus nog geen boekingen gemaakt, waardoor er geen tussentijdse winstneming kan worden berekend.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

7/15

3 Resultaat Essendael Albrandswaard participeert in het samenwerkingsverband Essendael. Hieronder is de financiële stand van zaken van dit project weergegeven. Tabel 6: Ontwikkeling resultaat grondexploitatie Essendael (afgerond op € 1.000,-)

Resultaat grondexploitatie - dec. ‘23 Verschil resultaat

Totaal

Aandeel gemeente % €

10.979.000

50%

763.000

5.489.000

V

382.000

V

Doordat de gemeente voor 50% participeert in dit project heeft de gemeente recht op 50% van de genoemde winst, enerzijds door een rechtstreeks belang in GEM Essendael C.V. en anderzijds via GEM Essendael Beheer B.V. Het resultaat is verbeterd met € 763.000, waarvan de helft van deze hogere winst aan de gemeente toekomt.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

8/15

4 Risico’s 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de risico’s van de grondexploitatieprojecten en het samenwerkingsverband Essendael. Voor ieder risico in de grondexploitatie is het financiële effect ingeschat. Hierbij is zowel een inschatting gemaakt van de kans op optreden, als van het financiële gevolg mocht de gebeurtenis zich voordoen. Risico’s kunnen zowel mee- als tegenvallers zijn. Om een goed beeld te krijgen van de kansen en tegenvallers worden beide inzichtelijk gemaakt (en wordt daarop gestuurd).

4.2 Risico’s grondexploitatie projecten Onderstaande tabel gaat in op het totale risicoprofiel per project. Dit is een gesaldeerd risicoprofiel (optelling positieve en negatieve risico’s).

Project

MPO 2024

MPO 2023

MPO 2024

MPO 2023

Risico's (ongewogen en gesaldeerd)

Risico's (ongewogen en gesaldeerd)

Risico's Risico's (gewogen en (gewogen en gesaldeerd) gesaldeerd) A

B

Verschil C=A-B

Op te vangen in grondexploitatie

Niet op te vangen in grondexploitatie

D

E=D-A

Spui Polder Albrandswaard

-275.000

-1.064.968

-42.500

-499.490

456.990

-

-42.500

-80.000

291.000

-20.000

-105.500

85.500

-

-20.000

Binnenland

-200.000

-150.728

-50.000

-113.046

63.046

-

-50.000

De Omloop

-4.534.000

-

-1.360.000

-

-1.360.000

1.360.000

-

TOTAAL

-5.089.000

-924.696

-1.472.500

-718.036

-754.464

1.360.000

-112.500

Tabel 8: Risicoprofiel van de grondexploitatie projecten

De risico’s van De Omloop worden gedekt door het project zelf, de overige risico’s dienen te worden gedekt door de Reserve Ontwikkelingsprojecten. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de risico’s zoals gerapporteerd in het voorgaande MPO: Het risicoprofiel is ten opzichte van het voorgaande MPO sterk veranderd door het openen van de grondexploitatie De Omloop. De risico’s in dit project zijn nog omvangrijk, omdat alle kosten en opbrengsten nog moeten worden gemaakt, doch kunnen binnen het resultaat van het project worden gedekt. In het project Polder Albrandswaard het risicoprofiel marginaal verlaagd door de verkoop van de laatste kavels en minder resterende werkzaamheden. In Spui fase 2 is met het afronden van de tender het risico op lagere grondopbrengsten weggevallen. Voor Binnenland zijn vanwege het verwerken van de verkoopovereenkomst vrijwel alle risico’s weggevallen.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

9/15

Grondexploitaties Spui  Uitvoeringsrisico als verkeer, dat niet de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelaar, maar van de gemeente als opdrachtgever.  De theoretische mogelijkheid dat de ontwikkelaar het plan niet tot uitvoering brengt. Polder Albrandswaard  Kosten voor het bouw- en woonrijp maken kunnen hoger uitvallen dan geraamd. Binnenland  De grond wordt geleverd zodra de planologische maatregel onherroepelijk is. Een mogelijke gang naar de Raad van State kost geld en levert vertraging op. De Omloop  Kosten voor het bouw- en woonrijp maken kunnen hoger uitvallen dan geraamd.  Vertraging in de ontwikkeling van het sportpark houdt vertraging van de woningbouw in.  De opbrengsten uit woningbouw kunnen tegenvallen.  Onvoorziene aanpassingen buiten het plangebied.

4.3 Risico’s samenwerkingsverband Essendael Het risico met betrekking tot de kostenkant van de grondexploitatie is beperkt doordat de prijzen zijn gebaseerd op de actuele markt en het huidige stedenbouwkundig plan. In de raming is voldoende reserve opgenomen in de vorm van onvoorzien en nader te detailleren. Daarnaast is het plan vrijwel gereed waardoor de risico’s nihil zijn. Het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie is robuust, waarbij de risico’s beperkt zijn en er goed gestuurd kan worden op de afronding van het plan. Voor Essendael geldt dat de risico’s gedekt kunnen worden vanuit het resultaat. Hiermee hebben de risico’s geen effect op de reserve Ontwikkelingsprojecten.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

10/15

5 Reserve Ontwikkelingsprojecten 5.1 Verloop reserve Ontwikkelingsprojecten In de Nota Reserves en Voorzieningen is opgenomen dat de resultaten van de grondexploitaties ten goede komen aan of ten laste komen van de reserve Ontwikkelingsprojecten.

Stand 1-1-2023 Vrijval voorziening Stand 31-12-2023

1.089.520 692.355 1.781.875

De reserve Ontwikkelingsprojecten heeft in eerste instantie als doel de risico’s van de grondexploitaties op te kunnen vangen, voor zover dit niet kan binnen (het positieve resultaat van) de grondexploitatie zelf. In de praktijk komt dat neer op de risico’s van de verlieslatende grondexploitaties. Daarnaast kan niet in alle gevallen de risico’s van de winstgevende grondexploitaties in het positieve resultaat worden opgevangen. In tweede instantie dient de reserve Ontwikkelingsprojecten als dekking bij het ophogen van de voorzieningen verlieslatende grondexploitaties. Door een deel vrijval van de verliesvoorziening (zie paragraaf 2.2.1), een lagere stand van deze voorziening en een lager bedrag aan benodigde dekking voor risico’s is de stand van de reserve toegenomen. Het vrije deel van de reserve bedraagt minimaal 5% van het totaalbedrag van de voorzieningen verliesgevende grondexploitaties en het risico van de grondexploitaties. Indien het vrije deel lager is dan 5% wordt er bijgestort vanuit de algemene reserve. Bedraagt het vrije deel van de reserve echter meer dan 15%, dan wordt het meerdere toegevoegd aan de algemene reserve. In figuur 1 is dit principe weergegeven.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

11/15

Figuur 1: Relatie Algemene Reserve en reserve Ontwikkelingsprojecten - Vrije deel

15%

Voorzieningen

Reserve Ontwikkelingsprojecten Vrije Reserve

Algemene Reserve

+ Risico’s

Vrije deel

5%

Het bovenstaande principe leidt tot de volgende berekening voor de hoogte van het vrije deel van de Reserve Ontwikkelingsprojecten.

Af te dekken risico's Verliesvoorziening Totaal

112.500 6.013.244 6.125.744

Minimaal benodigd 5% Maximaal benodigd 15%

306.287 918.862

Stand per 31-12-2023 Boven maximum

1.781.875 863.013

Naar algemene reserve

863.013

Tabel 10: Bepalen verevening met algemene reserve (afgerond op € 1.000,-)

Het saldo wordt middels een storting naar de Algemene reserve gebracht naar ca. 15% van het totaal van de verliesvoorziening en af te dekken risico’s van alle BIE’s van de gemeente Albrandswaard. Het totaal bedrag wat daarvoor zal worden onttrokken aan de reserve Ontwikkelingsprojecten is € 863.000.

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

12/15

Bijlage 1: Begrippen en afkortingen BBV BIE Boekwaarde Grondexploitatie

Eindwaarde Netto Contante waarde MPO MPOt

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten Bouwgronden In Exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie) Dit is de waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen middels werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten. Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen. Ander woord voor toekomstige waarde: het saldo van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie. De huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten (halfjaarlijkse tussenrapportage)

Meerjaren Perspectief Ontwikkelingsprojecten 2024 | MPO 2024

13/15

Bijlage 2: Plaats MPO in P&C-cyclus Het MPO wordt gelijktijdig met de jaarrekening aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden en dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPO. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de resultaten van het afgelopen jaar (peildatum 31 december van het afgelopen jaar), kijkt het MPO vooruit en geeft inzicht in het meerjarige perspectief van de grondexploitatie projecten (peildatum 1 januari van het lopende jaar). Het MPO geeft inzicht in de meest actuele (financiële) stand van zaken, de voorziene ontwikkelingen en de risico’s die zich per ontwikkelingsproject kunnen voordoen.

Figuur 1: Relatie P&C-cyclus en MPO’s

Naast de jaarlijkse vaststelling van het MPO wordt er ook een tussentijdse MPO-rapportage opgesteld en ter informatie voorgelegd aan de Raad. Deze tussentijdse rapportage geeft voornamelijk inzicht in de voortgang van de projecten.