Bijlage 3_Schaarsteonderbouwing Albrandswaard.pdf
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Albrandswaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in Albrandswaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
6 september 2024
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Contactpersoon:
C. Heijer
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
2
1
Woningtekort in Nederland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
5
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
5
2.2
Spanningsindicator
9
2.3
Samenvattend
10
3
4
5
6
7
8
Sociale huursector
12
3.1
Toegang en verdeling
12
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
12
3.3
Verhuringen
14
3.4
Slaagkansen
18
3.5
Samenvattend
21
De particuliere huursector
22
4.1
Prijsontwikkelingen
22
4.2
Actueel aanbod
23
4.3
Samenvattend
23
Koopsector
24
5.1
Woningmarktindicatoren
24
5.2
Prijsontwikkelingen
28
5.3
Actueel aanbod
30
5.4
Toegankelijkheid
32
5.5
Samenvattend
34
Vitale beroepen
35
6.1
Landelijk tekort
36
6.2
Vitale beroepen
36
6.3
Lokale arbeidsmarkt
39
6.4
Vitale beroepen in de regio
39
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
45
6.6
Samenvattend
49
Verhuizingen binnen de gemeente
50
7.1
Sociale huursector
50
7.2
Koopsector
50
7.3
Samenvattend
52
Conclusie
53
Bijlagen
Rapport Schaarste in Albrandswaard
56
1
Inleiding De gemeente Albrandswaard treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatie voorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Albrandswaard onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Albrandswaard van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
2
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Albrandswaard. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte volgt in hoofdstuk 6 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
3
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekor t: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieu we huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens i n deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, te rwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke c ijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning ei nd 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Albrandswaard wordt gekenmerkt door enige druk volgens BPD. De gemeente Albrandswaard staat op plek 132 van de 344 onderzochte gemeenten.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2024) Hittekaart 2024.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
4
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Albrandswaard. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Albrandswaardse woningmarkt.
2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Albrandswaard. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Albrandswaard en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Rapport Schaarste in Albrandswaard
5
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebb en aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Ook in de andere segmenten is de vraag groter dan het aanbod. De vraag naar meergezinskoopwoningen is aanzienlijk lager dan naar eengezinskoopwoningen, al zijn vraag en aanbod hier nog niet in balans; er is zeer weinig aanbod in dit segment. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen aanzienlijk kleiner dan naar meergezinswoningen, terwijl het aantal recent betrokkenen redelijk in gelijk is. Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
6
De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of meergezinswoningen met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 2-2. Absoluut is de vraag naar eengezinswoningen met 5 of meer kamers het grootst, dit is ook het segment waar het aanbod het grootst van is. Grote appartementen, zijn ook zeer gewild, maar worden heel weinig aangeboden. Kleine appartementen worden dn Daar zien we ook het grootste verschil tussen vraag en recent betrokken aanbod. Kleine meergezinswoningen, met 1 of 2 kamers, worden bijna drie keer zo vaak betrokken dan gevraagd. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine meergezinswoningen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine meergezinswoningen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (zie Bijlage 1 voor prijsklassen). Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt aanzienlijk lager dan de vraag naar deze woningen. Ook in het middenhuursegment is de vraag groter dan het aanbod, in dit geval bijna twee keer zo groot. Bij de vrije sector vanaf de middenhuurgrens is vraag en aanbod in balans. Wel gaat het hier om een zeer klein aantal woningen.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
7
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Relatief gezien worden bij de andere twee segmenten minder verhuizingen gerealiseerd dan gewenst zijn. Opvallend is het zeer lage aanbod koopwoningen tot en met de sociale koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
8
2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. In Albrandswaard is vraag en aanbod redelijk met elkaar in verhouding. Opvallend is dat de vraag naar koopappartementen groter is dan de recent betrokken woningen, en dubbel zo groot als de bestaande woningvoorraad. Verder is de vraag naar huureengezinswoningen kleiner dan zowel de woningvoorraad als de recent betrokken woningen. Dit zou erop kunnen duiden dat deze groep liever een koopeengezinswoning heeft. De vraag naar huurappartementen is gelijk aan het aandeel recent betrokken woningen, dit lijkt dus in balans te zijn.
Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
9
De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. Te zien is dat in ieder segment sprake is van spanning. Bij de huursector is bij huurwoningen in de vrije sector tot de middenhuurgrens de krapte het grootst. Bij de koopsector is de krapte het grootst voor sociale koopwoningen : deze woningen worden meer dan drie keer zo vaak gevraagd dan recent betrokken . Ook koopwoningen in het prijssegment sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens kennen een grote krapte, meer dan 2,5 keer vaker gevraagd dan recent betrokken woningen. Bij koopwoningen boven de middeldure koopgrens is de krapte het kleinst. De vraag naar koopappartementen is drie keer zo groot als het aanbod. De krapte voor koopeengezinswoningen en huurappartementen is ongeveer even groot . Er ruim 1,5 keer meer vraag dan betrokken. De spanning is het kleinst bij huureengezinswoningen.
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.3 Samenvattend De analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat zien dat er in alle woonsegmenten schaarste is in de gemeente Albrandswaard. Zo laat de spanningsindicator bij iedere categorie een spanning zien. Bij de huursector is vooral bij de sociale huur en vrije sector tot middenhuurgrens sprake van spanning. Bij de koopsector is een erg grote spanning van woningen tot de sociale koopgrens, en in mindere mate in het segment sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens. Opvallend is ook de grote schaarste koop - en huurappartementen. Er is vooral vraag naar grote appartementen. De spanning van koopeengezinswoningen is ook groot.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
10
In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken w e de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
11
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Albrandswaard schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.
3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Albrandswaard bestaat 25 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Albrandswaard aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •
Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));
•
Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).
Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan wo ningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Albrandswaard. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Albrandswaard. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de
4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Albrandswaard
12
gemeente Albrandswaard toegenomen (Figuur 3-1), hetzij dat het door de jaren heen wel fluctueert. Er waren in 2019 11.139 actief woningzoekenden in de gemeente Albrandswaard, dat is toegenomen tot 14.244 actief woningzoekenden in 2022. Dit is niet gelijkmatig gestegen, in 2020 was een sterke toename en in 2022 een daling.
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Albrandswaard en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning schommelt van jaar tot jaar. Gemiddeld waren er 270 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 311 reacties in 2022. Deze toename in het aantal reacties is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Albrandswaard. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen. In de regio is sprake van een grotere gemiddelde stijging dan in Albrandswaard, al was de stijging in aantal reactie in 2020 hoger dan dat in de regio.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
13
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om 91 tot 121 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. Het aantal verhuringen in de sociale huursector in de gemeente Albrandswaard is toegenomen in de onderzochte periode. Van 2019 tot 2021 werd het merendeel van de woningen toegewezen via het inschrijfduurmodel. Dat veranderde in 2022. Het aantal verhuringen via directe bemiddeling wisselt per jaar. Na een daling in 2020 is in de jaren daarna een grote stijging waarneembaar. Vooral in 2022 zijn er veel woningen via directe bemiddeling verhuurd. Samen met het inschrijfduurmodel is dit de toewijzingsmodule waarmee de meeste verhuringen tot stand komen.
Via zowel het lotingmodel als Direct Kans worden om en nabij tien woningen per jaar verhuurd. Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
Inschrijfduurmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal Rapport Schaarste in Albrandswaard
2019 40 8 30 9 4 91
2020 60 11 18 11 2 102
2021 58 10 27 12 107
2022 51 7 54 9 121
2023* 17 2 25 2 46 14
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
100%
4%
90%
10%
80% 70%
33%
60% 50%
2%
11%
11%
18%
25%
11%
7%
4%
45%
54%
9%
9%
6%
40% 30%
59%
54%
44%
20%
4%
42%
37%
2022
2023*
10% 0% 2019 Aanbodmodel
2020 Lotingmodel
2021 Directe bemiddeling
Direct kans
Wens & Wacht
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is relatief stabiel over de jaren.
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
100% 90% 80%
42
70%
51
65
24
56
22
2022
2023*
68
60% 50% 40% 30%
49
20%
51 39
10% 0% 2019
2020 Eengezinswoning
2021
Appartementen
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting-, Direct Rapport Schaarste in Albrandswaard
15
Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Albrandswaard in de periode 2019 t/m 2022 tussen de 2,7 en 4,9 jaar bedraagt. De mediane inschrijftijd in Albrandswaard is afgenomen sinds 2020. Zo was de inschrijftijd in 2020 meer dan twee keer zo groot dan in de regio, terwijl het sinds 2021 ongeveer gelijkligt. Dat kan mogelijk verklaard worden door de toename in het aantal verhuringen. Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Albrandswaard en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
6,0 5,0 4,9 4,0 3,4
3,0
3,0 2,0
2,6
2,6
3,3 2,7
2,1
1,0 2020
2021 Albrandswaard
2022
2023*
Regio Rotterdam
In Figuur 3-6 is te zien dat de mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel over het algemeen hoger ligt, dan bij de andere modellen. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar is afgenomen. Bij directe bemiddeling steekt de mediane inschrijfduur in 2020 zeer hoog af tegen de cijfers in de jaren daarna. Bij verhuringen via het lotingmodel en Direct Kans speelt inschrijfduur geen rol, dat is ook duidelijk te zien in de mediane inschrijftijd van de verhuringen in deze modules.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
16
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Albrandswaard uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0
7,2
6,8
5,3 4,2
3,8
3,0
2,1
2,0
1,6 1,6
2,3 1,8 1,3
0,8
1,0
0,4 0,4
-
Aanbodmodel
Lotingmodel 2020
Rapport Schaarste in Albrandswaard
Directe bemiddeling 2021
2022
-
Direct kans
-
-
-
-
Wens & Wacht
2023
17
In Tabel 3-2 wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Albrandswaard naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd . Helaas zijn niet voor alle jaren alle gegevens beschikbaar voor de gemeente Albrandswaard. Voor alle huishoudgroottes is de mediane inschrijftijd in de periode 2020 t/m 2023 (bijna) gehalveerd. Voor de kleinste en grootste huishoudens is de inschrijfduur het laagst met 1,7 jaar. Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
2020 3,6 5,5 6,8 4,9 3,6 5,5
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Albrandswaard
2021 2,8 2,4 2,6 2,8 2,4
2022 3,4 4,3 3,4 3,4 4,3
2023 1,7 2,8 2,7 1,7 2,8
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen door de jaren heen wisselt. Helaas zijn er weinig gegevens voor de niet-DEAB doelgroep, waarschijnlijk waren er te weinig verhuringen in Albrandswaard aan deze doelgroep om hier zinnig de mediane inschrijftijd te kunnen beschrijven. In de eerste helft van 2023 blijkt de mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep, net zoals in 2020, het laagst te zijn. De inschrijftijd van de secundaire doelgroep is meer dan een jaar langer dan de primaire doelgroep. Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Albrandswaard
2020 3,6 5,5 6,8 4,9
2021 2,8 2,4 2,6
2022 3,4 4,3 3,4
2023 1,7 2,8 2,7
3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse. Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. Rapport Schaarste in Albrandswaard
18
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Albrandswaard. De gemeente heeft gemiddeld de laagste slaagkansen van de regio Rotterd am. De slaagkans schommelt in de periode 2019 tot 2022 tussen de 0,5 en 0,7 procent.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Albrandswaard zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel ma ken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- of Direct Kans model. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen voor alle leeftijdsgroepen ongeveer gelijk gebleven. Voor jongeren tot 23 jaar was de slaagkans in 2019 op een sociale huurwoning nihil. Voor 65-plussers is de slaagkans ook laag, maar zij hebben nog wel de meeste kans als leeftijdsgroep.
Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Albrandswaard
2019 0,0% 0,3% 0,3% 0,4% 0,6% 1,1% 0,5%
Rapport Schaarste in Albrandswaard
2020 0,4% 0,2% 0,4% 0,4% 1,6% 4,1% 0,5%
2021 0,3% 0,3% 0,6% 0,5% 2,6% 4,5% 0,7%
2022 0,0% 0,3% 0,4% 0,9% 1,4% 3,4% 0,7%
19
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (48 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 22 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 9 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 6 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim drie keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 12 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 9 procent uit van de geslaagden.
Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Albrandswaard over de jaren 2019 - 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
2% 5%
100% 90%
12%
80% 70%
22%
1%
4% 9% 12% 16%
60% 13%
50% 40% 48%
30% 20%
17%
22%
10% 9%
0% Tot en met 22 jaar 55-64 jaar
Zoekenden 23-34 jaar 65-74 jaar
Rapport Schaarste in Albrandswaard
6% Geslaagden 35-44 jaar 45-54 jaar 75 jaar en ouder onbekend
20
3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal verhuringen licht is toegenomen en de mediane inschrijftijd is gedaald tussen 2019 en 2022, andere indicatoren laten zien dat er desondanks sprake is van een hoge druk op de sociale huursector. • Het aantal actief woningzoekenden is van 11.139 in 2019 gestegen naar 14.244 actief woningzoekenden in 2022 en lag in de tussen liggende jaren op ruim 18.000 actief woningzoekenden. • De mediane inschrijftijd is in de onderzochte periode gedaald onder invloed van de toename van het aantal directe bemiddelingen. Deze verhuringen hebben over het algemeen een lagere mediane inschrijftijd bij acceptatie. • Het gemiddeld aantal reacties per woning is hoog en gestegen van 270 in 2019 tot gemiddeld 311 reacties in 2022 en een uitschieter van gemiddeld 414 reacties per geadverteerde woning in 2020. • De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Albrandswaard zijn erg laag. Deze zijn het laagst in vergelijking met de andere gemeenten in de regio Rotterdam. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
21
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Albrandswaard. Ongeveer 5 procent van de woningen in Albrandswaard zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector vele malen kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.
4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Albrandswaard biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwonin gen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote stede n met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Albrandswaard een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
7
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
22
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Albrandswaard gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023) en € 1.0 75. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op het huurplatform s Pararius en Funda. Op het platform Pararius is geen aanbod, via Funda wordt er één woning aangeboden op de peildatum (10-10-2023). Ook op andere peilmomenten werden geen woningen aangeboden. Geconcludeerd kan worden dat de particuliere huursector geen alternatief vormt voor huishoudens die niet in de koop of sociale huur terecht kunnen.
4.3 Samenvattend Over de particuliere huursector en het middenhuursegment in Al brandswaard is weinig bekend. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid -Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Bovendien lijkt het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente gering. Er werden op een aantal peilmomenten in oktober 2023 geen woningen aangeboden op huurplatforms Pararius en Funda. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment. Rapport Schaarste in Albrandswaard
23
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Albrandswaard? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 69 procent van de woningvoorraad in de gemeente Albrandswaard bestaat uit koopwoningen 8.
5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktre gio waar de gemeente Albrandswaard deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree -Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP-gebied Groot Rijnmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien.
De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen. Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
24
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.000 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022.
Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopp rijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
25
Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden.
Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 Rapport Schaarste in Albrandswaard
26
te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Vanaf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aant al keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een Rapport Schaarste in Albrandswaard
27
evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte -indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Albrandswaard. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. De gemiddelde koopsom nam elk jaar toe. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 51 procent toe. In 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren , en het eerste kwartaal van 2023 is een daling waarneembaar. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, is de daling bij eengezinswoningen iets groter dan bij appartementen . De gemiddelde transactieprijs van appartementen in de gehele periode steeg met 65 procent harder, dan van eengezinswoningen (48 procent).
Rapport Schaarste in Albrandswaard
28
Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.
Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Albrandswaard heeft ongeveer 75 procent van de woningen een waarde boven €350.000 9. Dat betekent dat een groot deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente, vooral in 2023 maakt de WOZ-waarde een grote sprong. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is met 51 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.
9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
29
Figuur 5-9 Gemiddelde WOZ-waarde (x€1.000) tussen 2019 en 2023. Bron: Lokale monitor Wonen, 2023; bewerking RIGO.
5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 19 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. In Albrandswaard worden vooral grote, dure eengezinswoningen aangeboden. Er stonden op de peildatum in totaal 88 eengezinswoningen te koop in de gemeente Albrandswaard en geen appartementen (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 142 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Albrandswaard op deze peildatum was €595.000 (Tabel 5-2).
Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Albrandswaard via Funda op 19 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.
Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen
0 88 88
Tabel 5-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Albrandswaard op 19 oktober 2023. Bron: Funda; bewerking RIGO.
Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
Rapport Schaarste in Albrandswaard
€ 595.000 142 m2 € 4.061
30
In Figuur 5-8 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Het aanbod tot de middeldure koopgrens bestaat voornamelijk uit woningen met een oppervlakte tot en met 100 vierkante meter. In totaal worden er slechts 8 woningen met een vraagprijs tot de middeldure koopgrens aangeboden. In het segment vanaf de middeldure koopgrens tot €500.000 worden 26 woningen aangeboden, verdeeld over de diverse groottes. Woningen met een vraagprijs tussen de €550.000 en €750.000 komen het meeste voor: op het peilmoment stonden er 30 woningen aangeboden in deze prijscategorie. Dit betreffen vooral woningen met een oppervlakte van 125 vierkante meter of meer. Ook in de duurste categorie (>€750.000) is veel aanbod, dit zijn dat voornamelijk woningen van 150 vierkante meter en groter.
Figuur 5-8 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
31
5.4 Toegankelijkheid Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Albrandswaard. In hoeverre is het koopaanbod in Albrandswaard betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De N ationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD.
Figuur 5-9 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €124.500 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €356.000 bij een jaa rinkomen van €75.000.
Figuur 5-9 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).
In Tabel 5-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig Rapport Schaarste in Albrandswaard
32
eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.
Tabel 5-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.
Jaarinkomen
Groep
€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000
Figuur 5-10 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 88 koopwoningen op Funda (peildatum 19 oktober 2023). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat onder de €280.000 geen aanbod is en ongeveer 10 procent van de woningen een vraagprijs heeft van € 350.000 of minder. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 5-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.
Figuur 5-10 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Albrandswaard voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.
Voor de inkomensgroepen A, B, C en D zijn er geen woningen bereikbaar in de gemeente Albrandswaard. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) met een jaarinkomen vanaf €70.000 is er pas enig aanbod beschikbaar, hetzij minder dan 10 procent. Voor Rapport Schaarste in Albrandswaard
33
huishoudens met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) is niet meer dan 10 procent van het aanbod financieel bereikbaar. Daarmee is bijna 90 procent van het koopaanbod voor hoge middeninkomens (mits zij geen spaargeld kunnen inleggen) buiten het bereik van de maximale hypotheek.
5.5 Samenvattend Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we ook concluderen dat de betaalbare koopmarkt zeer krap is. Het kopen van een woning in de regio Rijnmond is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Albrandswaard deel van uit maakt, de afgelopen jare n krapper is geworden: er is een duidelijke trend van stijgende prijzen, minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zi en dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het eerste kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling. De transactieprijzen zijn lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte-indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Cijfers over het derde kwartaal van 2023 laten juist weer toenemende krapte zien. Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door c ijfers over de transactieprijsontwikkeling en WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Albrandswaard. Laatstgenoemde is met meer dan 50 procent toegenomen tussen 2019 en 2023.
De gemiddelde transactieprijs nam met 51 procent toe, die van appartementen zelfs met 65 procent. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Slechts circa 5 procent van de woningen in het actuele aanbod heeft een vraagprijs van €355.000 of minder. De mediane vraagprijs van het aanbod is € 595.000. Bijna 90 procent van koopaanbod is bovendien buiten bereik van de hoogste middeninkomens.
Rapport Schaarste in Albrandswaard
34
6
Vitale beroepen
In dit hoofdstuk onderzoeken we in welke mate er sprake is van schaarste aan inwoners met vitale beroepen en woningen voor deze beroepsgroepen in de regio Rotterdam. Voor de gemeente Albrandswaard onderzoeken we de schaarste aan personeel in het Onderwijs, de Zorg en bij Politie en in Veiligheid, zoals d efensie. Vitale beroepen Bij de wijziging in de Huisvestingswet 2014 is er ruimte gekomen extra voorrang te geven aan woningzoekenden met vitale beroepen. Wat deze beroepen zijn, mag de gemeente zelf bepalen, mits er een onderbouwing van de schaarste aan (woningen voor) deze beroepen is. Vitale beroepsgroepen worden afgebakend bij woningzoekenden met vitale beroepen die een woning zoeken in het betaalbare segment. In andere woorden we gaan er bijvoorbeeld vanuit dat artsen hun weg op de woningmarkt zelf kunnen vinden. Daarom maken we een selectie van vitale beroepen in de sectoren Onderwijs, Zorg en Openbaar bestuur en veiligheid aan de hand van beroepsniveaus (ISCO) en op basis van een inschatting van het startsalaris van verschillende beroepsklassen. Een deel van de gespecialiseerde (ISCO4) beroepen sluiten we om deze reden uit. Daarnaast hanteren we een inschatting van het startsalaris om een uiteindelijke selectie van beroepsklassen te maken. In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting opgenomen. We analyseren de schaarste van de volgende selectie van beroepsklassen: 1. a.