Document · PDF

Besluit (1) Ontwikkelingsplan voor het marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’..pdf

Gemeenteraad AW 7 februari 2022, gemeente AlbrandswaardBij agendapunt: 9: Ontwikkelingsplan voor het marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’.7.069 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

RAADSBESLUIT Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

Gemeenteraad: 7 februari 2022

Zaaknummer: 290802

De raad van de gemeente Albrandswaard; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 21 december 2021;

BESLUIT: 1. Het beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 vast te stellen; 2. Het kavelplan Achterdijk 11 vast te stellen; 3. Een ontwikkelovereenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer; 4. In te stemmen met het doorlopen van de ruimtelijke procedure om het bestemmingsplan aan te passen op basis van het ontwikkelingsplan ‘‘Achterdijk 11 te Rhoon’

Aldus besloten in de vergadering van de gemeenteraad Albrandswaard van 7 februari 2022.

Beeldkwaliteitsplan kavel Achterdijk 11 te Rhoon

projectnummer: 2053 25 november 2021

INHOUD 1: BEELDKWALITEITSPLAN KAVEL ACHTERDIJK 11 TE RHOON

ONTWIKKELING LOCATIE EN GESCHIEDENIS HET KAVEL

2: VERKAVELINGSPLAN

EÉN ERF WAARBORG 3: BEELDKWALITEIT

DE TOEGANG EN HET ERF DE KAVELS

KAVEL 1

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

KAVEL 2

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING:

KAVEL 3

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

KAVEL 4

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

INSPIRATIEBEELDEN GROEN OP HET ERF

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

1: Beeldkwaliteitsplan kavel Achterdijk 11 te Rhoon ontwikkeling

Aan de Achterdijk te Rhoon wordt een kavel herontwikkeld. Het achterop het perceel liggende woonhuis wordt vervangen door een samenhangend ensemble van vier nieuwe woningen. Met behulp van voorliggend beeldkwaliteitsplan worden de ambities en uitgangspunten voor de architectonische uitwerking van het plan vastgelegd. Een beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten voor het ontwerp van bebouwing en de inrichting van de buitenruimte. Het is een leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig en landschapsplan en de daadwerkelijke bouw van de woningen. Relatie met het vastgestelde beeldkwaliteitsplan in de omgeving. Voor het recent gerealiseerde woningbouwplan Achterdijk 5-7 is het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord van toepassing verklaard als kader waaraan de bouwplannen voor die woningen worden getoetst.

LOCATIE

JAAGINPOLDER

AC HT

ER DIJ

GHIJSELANDPOLDER

De basis voor het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord wordt gevormd door de richtlijnen van de landschapstafel IJsselmonde ten aanzien van wonen in de polder en langs een dijk. Hierin worden uitspraken gedaan over de vorm en positie van de woning en de indeling van de kavel. Deze uitgangspunten zijn ook van toepassing in dit beeldkwaliteitsplan. De richtlijnen zijn door stedenbouw meegegeven aan het begin van het traject om tot dit beeldkwaliteitsplan te komen. Gedurende de uitwerking is regelmatig afgestemd met stedenbouw en getoetst aan deze richtlijnen. Vanwege specifieke locatie kenmerken zoals de bestaande historische boerderij en de loods, het bestaande waardevolle groen en de kavel diepte is net als bij het project Achterdijk 5-7 ruimte voor interpretatie van deze richtlijnen om enerzijds een optimale inpassing en anderzijds ook een eigen accent te kunnen realiseren. locatie en geschiedenis

RIJSDIJK

locatie van Achterdijk 11 aan de Achterdijk. De kavel is gericht op de Achterdijk. Aan de achterzijde liggen de eilandkavels aan de Nijverheidsweg.

De locatie ligt aan de oostrand van Rhoon, aan de Achterdijk, een dijklint. Door het gemis van het hoogteverschil toont deze weg als een polderweg. De Achterdijk omsluit een van de oudste polders, de Ghijselandpolder uit 1475, aan de oostkant ligt de Jaaginpolder uit 1500. De grond van de dijk is later gebruikt om de Essendijk te maken die de polder van het Buitenland van Rhoon (1580) omsluit.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

In de directe omgeving, komen langs de dijken van oorsprong verschillende typen bebouwingen voor: dijkhuizen en boerenerven, met elk hun eigen ordening en ruimtelijk beeld. De huidige Achterdijk bestaat uit een smal profiel met sloten dicht op de weg. In de oude bebouwing is een afwisseling te zien in dijkhuizen en boerenerven. De dijkhuizen staan in de richting van de weg en er vrij dicht op. De bebouwing van de boerenerven verder van de weg af, haaks op de weg met de bijgebouwen achterop het erf.

Voorbeeld in de directe omgeving: ruimtelijke opbouw van een dijk met dijkhuizen (links) en een boerenerf (rechts) beide aan de Rijsdijk.

woningen van na 1950 met dubbele orientatie

De meer recente woningen ten noorden van de locatie (van na 1950) hebben bijna allemaal een dubbele oriëntatie. Ze hebben een bijzonder ruime tuin die volledig om de woning heen ligt. Hierdoor heeft de Achterdijk zijn landelijke uitstraling behouden. De weg is doodlopend waardoor het rustig met verkeer is. De meest recente woningen ten zuiden van de locatie staan iets dichter op elkaar en haaks op de weg.

Het kavel Het te ontwikkelen kavel is de open ruimte behorende bij het erf van nr 9. De te vervangen woning (nr 11.) staat achter het erf, achter de grote schuur volledig uit het zicht vanaf de weg. Aan de achterzijde zorgt een strook met hoge beplanting voor beschutting. Achter het kavel liggen de recent ontwikkelde woningen aan de Nijverheidsweg op de eilandkavels. Hiermee grenst het dorp nu direct aan de Achterdijk.

locatie

dijkwoningen

De ontwikkeling van het kavel moet bijdragen aan het landelijke karakter van de Achterdijk. Voor de nieuwe inrichting maken we gebruik van de bebouwings- en verkavelingsprincipes die al langs de dijk te vinden zijn.

boerenerf

recent toegevoegde landelijke vrijstaande woningen

Achterdijk: van oudsher een afwisseling tussen dijkhuizen en boerenerven

vogelvlucht

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

2: Verkavelingsplan Eén erf Het kavel wordt als één geheel ontwikkeld. De ordening en karakteristiek van de bebouwing vertonen samenhang en vertellen het verhaal van de (voormalige) dijk en een boerenerf. Hiervoor wordt de volgende typering gehanteerd: kavel 2 kavel 3 kavel 1

erf

zichtlijn

Aan de dijk bevind zich de belangrijkste woning van het ensemble, hierachter komen drie woningen aan een gezamenlijk erf. Tezamen met de bebouwing (Woonhuis en bijbehorende loods) van de Achterdijk no 9 ontstaat met de nieuwbouw op no 11 een ensemble 6 eenheden aansluitend op een collectieve open ruimte. Het plan bestaat uit 4 kavels, elk ca. 1500 m2, en een mandelig terrein waarop de gezamenlijke ontsluitingsweg is gesitueerd met beplanting en een gezamenlijk erf. Het parkeren vindt plaats op de eigen kavel, uit het zicht vanaf de weg. De uitstraling van de nieuwe ontwikkeling refereert naar de agrarische bouwstijl door toepassing van onder andere eenvoudige, eenduidige hoofdvormen.

Waarborg kavel 4

Hierna wordt de beoogde beeldkwaliteit voor het mandelig erf en de vier kavels geïllustreerd. Per kavel worden de beoogde architectuur karakteristieken weergegeven. Deze worden door middel van referentiebeelden verduidelijkt. De bouwplannen zullen worden getoetst aan elkaar om de samenhang te bewaken. Het plan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn echter geen letterlijke verwijzingen. Er mag worden afgeweken van de randvoorwaarden, als wordt aangetoond dat de oplossing meer bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het ensemble.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

3: Beeldkwaliteit Op de plattegrond hiernaast wordt een mogelijke inrichting weergegeven om duidelijk te maken wat de gewenste uitstraling is. Voor het mandelig terrein wordt het volgende voorgesteld:

De toegang en het erf De toegang wordt gemarkeerd door de grote bestaande bomen en aangevuld met een bomenlaan met lage haag van veldesdoorn ( Acer campestre). De toegangsweg wordt uitgevoerd in een waterpasserende bestrating. Regenwater krijgt zo de kans in de bodem te zakken. Aan de wegzijde wordt de watergang weer zichtbaar gemaakt, aansluitend komt een representatieve voortuin. De groene buffer van beplanting aan de achterzijde van het kavel blijft gehandhaafd, als ook de solitaire notenboom. Langs de noordzijde komt een watergang; verbonden met de bestaande watergang, van ca 1,50 m1 breedt en ca. 0,70 m1 diep langs de erfgrens. De grenzen tussen de kavels worden aangegeven d.m.v. beplanting. Gestimuleerd wordt gebruik te maken van gebiedseigen soorten met een aantrekkingskracht voor dieren en insecten, als ook het aanleggen van een boomgaard. Op de volgende pagina’s wordt per kavel de randvoorwaarden beschreven.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

de kavels

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

X Y

8.00 m1

= 89683.669 = 430387.325

kavel 1 de hoofdwoning

Situering: De woning ligt direct aan de voormalige dijk. Aan de weg representatief en uitnodigend, met representatieve voortuin aan de watergang. De woning volgt de richting van de dijk.

Hoofdvorm:

10.00 m1

Massa: • Een enkelvoudig volume • Het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. • Aanbouwen van maximaal 75 m2 aan achterzijde is toegestaan.

15.00 m1

Kapvorm: • Gelijkzijdig zadelkap, kaprichting parallel aan de Achterdijk (zie plattegrond). Een plat dak op de hoofdbouw is niet toegestaan. Op de aanbouw is dit wel toegestaan. • Dak overstek van maximaal 1 meter toegestaan. • Toepassen van een wolfseind is toegestaan. • In het dakvlak zijn bescheiden dakkapellen en dakramen toegestaan. • De kap begint op ca. 3.00m (1e verdiepingsvloer). Daarmee wordt het een woonhuis van 1 laag met een kap. • De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. Bouwhoogte: • De nokhoogte bedraagt maximaal 9.00 meter. Gevel: • De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhou- dingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd. • Detaillering sluit aan bij de andere woningen aan het erf.

LINDELOOF TUIN- EN LANDSCHAPSARCHITECTEN BV

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: Overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren, er is onderscheid in materiaal tussen de kappen en de voorgevel. Gevel: . Baksteen in rood/bruin tinten en/of hout. Dak: • Bij voorkeur een donkere dakpannen met een overstek. • Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: • De gekozen detaillering, materialen en kleuren onder steunen het karakter van het bouwwerk; • Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 2 woningen achterop het erf Situering: De woning staat aan het erf en vormt met de andere woningen een ensemble.

Hoofdvorm: 12.00 m1

Massa: • Een enkelvoudig volume, • Het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. • ‘Gaten’ in het volume zijn toegestaan mits de hoofdvorm bepalend blijft. • Aanbouwen van maximaal 75 m2 is toegestaan.

X Y

8.00 m1

= 89683.669 = 430387.325 11

Kapvorm: • Gelijkzijdig zadelkap. • Kaprichting haaks op de Achterdijk (zie plattegrond). • Een plat dak op de hoofdbouw is niet toegestaan. Op de aanbouw is dit wel toegestaan. • Dak overstek van maximaal 1 meter toegestaan. • De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. • In het dakvlak zijn bescheiden dakkapellen en dakramen toegestaan. • De kap begint op ca. 3.00m (1e verdiepingsvloer). Daarmee wordt het een woonhuis van 1 laag met een kap.

10.00 m1

Bouwhoogte: • De nokhoogte bedraagt maximaal 9.00 meter. 9

15.00 m1

Gevel: • De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhou- dingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: Overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren. Materiaal van het dak mag doorlopen in de gevels. Detaillering sluit aan bij de andere woningen aan het erf. Gevel: • Baksteen in bruin/zwart tinten en/of hout. Dak: • Donkere dakpannen met een overstek • Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: • De gekozen detaillering, materialen en kleuren onder steunen het karakter van het bouwwerk; • Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 3 woningen achterop het erf Situering: ER

DUIK

De woning staat aan het erf en vormt met de andere woningen een ensemble.

Ø6 00

Hoofdvorm: Massa: • Een enkelvoudig volume, • Het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. • ‘Gaten’ in het volume zijn toegestaan mits de hoofdvorm bepalend blijft. • Aanbouwen van maximaal 75 m2 is toegestaan.

12.00 m1

X Y

8.00 m1

= 89683.669 = 430387.325 11

10.00 m1

15.00 m1

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: Overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren. Materiaal van het dak mag doorlopen in de gevels. Detaillering sluit aan bij de andere woningen aan het erf. Gevel: • Baksteen in bruin/zwart tinten en/of hout. Dak: • Donkere dakpannen met een overstek • Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: • De gekozen detaillering, materialen en kleuren onder- steunen het karakter van het bouwwerk; • Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 4 woningen achterop het erf Situering: ER

DUIK

De woning staat aan het erf en vormt met de andere woningen een ensemble. Ø6

Hoofdvorm: 00

12.00 m1

X Y

8.00 m1

= 89683.669 = 430387.325 11

Gevel: • De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

10.00 m1

15.00 m1

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: Overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren. Materiaal van het dak mag doorlopen in de gevels. Detaillering sluit aan bij de andere woningen aan het erf. Gevel: • Baksteen in bruin/zwart tinten en/of hout. Dak: • Donkere dakpannen met een overstek • Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: • De gekozen detaillering, materialen en kleuren onder- steunen het karakter van het bouwwerk; • Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Inspiratiebeelden groen op het erf Het gezamenlijke erf, de toegangsweg met bomen en hagen zorgen voor een landelijke sfeer. Er is ruimte voor bezoekers parkeren. Op de Achterdijk is het niet mogelijk auto’s te parkeren. De overgang naar de prive-tuinen zijn bij voorkeur deels open, eventueel een lage, losse haag. De erfscheidingen tussen de tuinen zijn groen, bijvoorbeeld een geschoren (zeeuwse) haag of los struweel. De gebruikte beplanting is zoveel mogelijk inheems, komend uit de streek. Langs de noordzijde komt een watergang langs de erfgrens doe wordt aangelegd conform de richtlijnen en voorschriften van het Waterschap.

bestaande notenboom op kavel 4 blijft gehandhaafd

boomgaard

natuurvriendelijke oever

groene erfafscheidingen: los struweel of geschoren hagen, bv zeeuwse haag

fruitbomen

els

voorbeelden van parkeren op gras

toegangsweg en erf: bijvoorbeeld gebakken klinkers

watergang

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

2053 BEELDKWALITEITSPLAN KAVEL ACHTERDIJK 11 TE RHOON

Opdrachtgever: 2d Vastgoed Minstreelstraat 73 3051 PJ Rotterdam T. 010 714 27 43 E. info@2dvastgoed.nl Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten BV Marlotlaan 1G 2614 GV DELFT T. 015 213 34 44

(diverse afbeeldingen van internet)

E. info@josvandelindeloof.nl

Voorstel Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

College van burgemeester en wethouders 21 december 2021

Portefeuillehouder Ronald Schneider

Zaaknummer 290802

Openbaar

E-mailadres opsteller: m.de.brabander@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. Het beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 vast te stellen; 2. Het kavelplan Achterdijk 11 vast te stellen; 3. Een ontwikkelovereenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer; 4. In te stemmen met het doorlopen van de ruimtelijke procedure om het bestemmingsplan aan te passen op basis van het ontwikkelingsplan ‘‘Achterdijk 11 te Rhoon’

Raadsvoorstel Inleiding Het college biedt u het definitieve voorstel voor de herontwikkeling van het perceel Achterdijk 11 ter besluitvorming aan. Het omvat een ontwikkelingsplan met een beeldkwaliteitsplan als ruimtelijk kader. Op basis hiervan kan een bestemmingsplan worden opgesteld en in procedure gebracht. Het college sluit daartoe een ontwikkelingsovereenkomst met de initiatiefnemer om plankosten te dekken, fondsbijdragen in rekening te brengen en privaatrechtelijk afspraken vast te leggen. In zowel in de beeldvormende fase als bij het besluit de startovereenkomst aan te gaan is discussie geweest over het beeldkwaliteitsplan dat door de ontwikkelaar zelf is opgesteld. In dit raadsvoorstel wordt hierop ingegaan. Op het moment van het aangaan van een startovereenkomst lag er nog geen definitief plan maar een voorstel dat met inachtneming van aandachtspunten vanuit de raad, de ambtelijke dienst en de omgeving verder uitgewerkt diende te worden. Het doel was tot een definitief plan te komen dat rekenschap heeft gegeven aan de diverse aandachtspunten en daarmee voldoende draagvlak heeft. Naar aanleiding van berichten afgelopen mei met betrekking tot het draagvlak in de omgeving is vanuit het college steviger ingezet op de afstemming tussen de ontwikkelaar en de direct betrokken bewoners rond het bouwplan.

Dit heeft geleid tot een intensievere afstemming van het plan met de omgeving en vervolgens ook tot aanpassingen in het plan. Naar oordeel van het college voldoet dit definitieve voorstel nu aan de gestelde eisen. Met de instemming van de raad en het ondertekenen van de ontwikkelingsovereenkomst kan het college de ruimtelijke procedure starten en het bestemmingsplan in procedure brengen. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad kunnen de 4 individuele kavels vervolgens worden ontwikkeld binnen de vastgestelde planologische kaders. Beoogd effect Met de instemming van dit voorstel kan het college een ontwikkelingsovereenkomst aangaan en vervolgens de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan in gang zetten ten behoeve van de bouw van 4 vrijstaande woningen. Argumenten 1.1 Het beeldkwaliteitsplan voldoet aan de gemeentelijke kwaliteitseisen Voor het plangebied Achterdijk 11 is een op het plangebied passend beeldkwaliteitsplan opgesteld. Een kwalitatief toetsingskader met name tot doel de ter plaatse van belang zijnde gebiedskwaliteiten te benoemen en te borgen. Aan de orde is geweest dat voor de ontwikkeling elders aan de Achterdijk, te weten Achterdijk 5– 7, een ander Beeldkwaliteitsplan (Albrandswaard Noord) is gebruikt.

Graag lichten we dit toe; Voor het project Achterdijk 5-7 is destijds om praktische redenen het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 2015) van toepassing verklaard. Na een langdurig proces om tot de uiteindelijke verkavelingsopzet voor Achterdijk 5-7 te komen was er nog geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Er is toen gekozen om het bestaande beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord van toepassing te verklaren als toetsingskader, omdat; 1. deze volledig toepasbaar was op de reeds overeengekomen beoogde stedenbouwkundige opzet voor dit specifieke project. 2. het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord (2015) is opgebouwd uit de algemene richtlijnen van de Landschapstafel IJsselmonde, specifiek voor wonen in polders en langs historische dijklinten, hetgeen richtlijnen zijn die door stedenbouw al een aantal jaar worden toegepast als referentie voor woningbouwontwikkelingen in landelijk gebied of langs historische dijklinten. Het uitgangspunt in de ruimtelijke opzet van Achterdijk 5-7 is in hoofdzaak ‘lint bebouwing’. Vanwege de grotere kaveldiepte aan de noordzijde van dat project is echter wel een uitzondering gemaakt door ter plaatse wel een 2e lijn toe te staan. Hierdoor ontstond in dat deel een meer gemeenschappelijke opzet van 4 woningen met een gezamenlijke ontsluiting op de dijk.

Voor de locatie Achterdijk 11 heeft de ontwikkelaar vanuit stedenbouw aan de voorkant eveneens de richtlijnen van de Landschapstafel meegekregen. Op die basis uitgangspunten is het beeldkwaliteitsplan van de ontwikkelaar dan ook tot stand gekomen. Een initiatiefnemer mag zelf een beeldkwaliteitsplan met specifieke accenten opstellen, mits deze maar voldoen aan de door stedenbouw gestelde eisen.

Vanwege locatie specifieke kenmerken zoals de aanwezige historische boerderij, de loods en de kleine woning op nummer 11 en de eveneens forse kaveldiepte is het mogelijk en wenselijk hier binnen de eerder genoemde richtlijnen meer ruimte te geven aan een eigen identiteit. In dit concept wordt bijvoorbeeld meer nadruk gelegd op het gemeenschappelijke karakter en het bestaande groen dan in het plan Achterdijk 5-7. Het gemeenschappelijke karakter komt met name voort uit de situering van de nieuwe woningen rond een gemeenschappelijk erf en landschappelijke invulling . De zogenaamde ‘derde lijnsbebouwing’ versterkt dit concept. Daar staat tegenover dat de maximale hoogte van de woningen verder is beperkt. De woning met 2 lagen en een kap die ten tijde van de startovereenkomst nog in het voorstel was opgenomen was niet conform de richtlijnen en dit is dan ook aangepast. De maximale hoogte voor alle woningen is nu verlaagd van 11 naar 9 meter. Dit is lager dan de maximaal toegestane hoogte van 11 meter in het plan Achterdijk 5-7. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan dat bezwaar van de omwonenden. Met betrekking tot aanbouwen is het maximale oppervlak gelijk getrokken met het plan Achterdijk 5-7, namelijk 75m².

Met het instemmen van dit voorliggende beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 is een passende invulling van dit perceel gegarandeerd, zijn de basis uitgangspunten van de Landschapstafel gerespecteerd en is tegemoetgekomen aan de input uit de participatie. Concrete bouwplannen worden aan dit kwalitatieve kader getoetst. 1.2 Het initiatief betekent een verdere verbetering van de omgeving. De afgelopen jaren is de Achterdijk middels een aantal hoogwaardige woningbouwontwikkelingen getransformeerd naar een fraai landelijk woonmilieu. Met deze ontwikkeling wordt de Achterdijk aan de dorpszijde afgerond. 2.1 Het kavelplan is de basis voor het bestemmingsplan Het is de bedoeling dat de kavels worden verkocht en de kopers hierop zelf een woning realiseren. Deze woningen worden in het vergunningen traject getoetst aan het bestemmingsplan en het daaraan gekoppelde beeldkwaliteitsplan. In het ruimtelijk kader is doormiddel van referentiebeelden een bandbreedte aangegeven van de verschijningsvorm van de woningen. Hierdoor blijft er enige flexibiliteit voor de individuele wensen van de kopers van de kavels. Het doel is dat het eindbeeld samenhangend is en vanzelfsprekend past in de omgeving. Om dit verder te versterken dient bijvoorbeeld de erf afscheiding voor alle kavels middels een zelfde groene haag te worden vorm gegeven.

2.2 Het bestaande groen is beschermd Er wordt door de ontwikkelaar veel belang gehecht aan het bestaande groen. De waardevolle bomen zijn ingemeten en maken onderdeel uit van het verkavelingsplan en de nieuwe landschappelijke invulling. De ontwikkelaar zal dit dan ook opnemen in de koopcontracten voor de kavels. Daarnaast zal publiek rechtelijk in het bestemmingsplan op de groene randen met bomen een groen bestemming worden gelegd. De bomenridders zijn hiervan inmiddels op de hoogte gesteld. 2.3 De Gasleiding van Stedin wordt verplaatst De hogedruk gasleiding van Stedin kan binnen het ontwikkelkavel worden omgelegd. Dit bood ook de mogelijkheid de woningen te verschuiven ten gunste van de omliggende bewoners. Er is nu in overleg met Stedin een nieuw tracé voor de gasleiding bepaald. 2.4 De omgeving is betrokken bij het planproces Het participatieproces is in een eerder stadium niet verlopen als beoogt. Het voorstel is daarop aangehouden om dit alsnog onder begeleiding van de gemeente afdoende te doorlopen. Het plan is in overleg met de betrokken omwonenden op diverse punten aangepast zoals de hoogte en positie van de woningen en de verschijningsvorm van de erfgrenzen. 2.5 Er zijn afspraken gemaakt met betrekking tot de erfgrens met de bewoner van Achterdijk 11a. Tussen de ontwikkellocatie en het perceel van de bestaande woning wordt nu een watergang gecreëerd.

Deze dient enerzijds ter compensatie van de toename van verhard oppervlak (eis waterschap) en anderzijds is het een landschappelijk passend element dat een heldere afscheiding

vormt met het naburige kavel. Het doel is dat de bestaande bewoner geen gevolgen ondervind van deze ontwikkeling met betrekking tot de bestaande haag en bomen. 3.1 Met de overeenkomst worden de ambtelijke kosten voor het marktinitiatief gedekt. Dit heeft betrekking op de begeleiding en toetsing van de noodzakelijke onderzoeken en het bestuurlijk traject tot en met het RO traject. Het bedrag is tot 4 woningen gemaximeerd tot €8000,- per woning zoals vastgelegd in de Nota Kosten verhaal. Het restant bedrag van €16000,- wordt in de ontwikkelingsovereenkomst verrekend. 4.1. De raad is bevoegd gezag het bestemmingsplan vast te stellen, het college is bevoegd het bestemmingsplan voor te bereiden. Het college is bevoegd de voorbereidende taken uit te voeren en ervoor zorg te dragen dat de ruimtelijke procedure wordt doorlopen. Zodra de plankosten anderszins zijn verzekerd, hetgeen gebeurd als de ontwikkelovereenkomst is getekend, kan de procedure worden gestart. De initiatiefnemer levert alle plan- en gebiedsonderzoeken, de toelichting, de regels en verbeelding aan. Het college zal, nadat de stukken als voldoende zijn beoordeeld, de stukken voor 6 weken ter inzage leggen. Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Zodra de voorbereideng is afgerond zal het college de bestemmingsplan stukken aan de raad voorleggen ter vaststelling.

De raad is bevoegd gezag om de nieuwe planrechten te vestigen. Het college komt dus bij u terug voor het vaststellen van het bestemmingsplan Achterdijk 11 Rhoon. Overleg gevoerd met - Interne vak afdelingen - betrokken bewoners en belanghebbenden in de omgeving Kanttekeningen 2.1 Deze ontwikkeling gaat ten koste van onbebouwd gebied. De locatie is nu onbebouwd en groen. Het terrein is echter niet openbaar, niet onderhouden en niet toegankelijk. Het perceel is vanaf de Achterdijk aan drie kanten omsloten door bomen en bosschages waardoor er weinig relatie is met de omgeving. De dorpszijde of binnenzijde van de Achterdijk kan meer verdichten dan de buitenzijde, waar een vanaf de dijk middels enkele doorzichten een relatie ligt met het omliggende landschap. Het ontwikkelen van dit kavel heeft daarom een hogere toegevoegde waarde dan de situatie ongewijzigd te laten. Dit project kan beschouwd worden als de voltooiing van de reeks ontwikkelingen aan de Achterdijk. 2.2 Met deze ontwikkeling neemt het aantal woningen langs de dijk toe Met het toevoegen van 4 woningen neemt het aantal woningen toe. Het effect in verkeersbewegingen is echter klein. Parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden. 2.3 De omwonenden hadden diverse bezwaren bij deze ontwikkeling opgevoerd. Ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied raken vaak belangen van omwonenden.

Het is dan ook noodzakelijk dat er in overleg met omgeving zorgvuldig met de diverse belangen wordt rekening gehouden. Dit proces is bij de planvorming eerder niet voldoende zorgvuldig doorlopen wat tot reacties heeft geleid uit de omgeving. Het voorstel is daarop aangehouden om dit alsnog de aandacht te geven die het verdiend. Middels gesprekken met de direct betrokkenen is het plan sindsdien op een aantal punten gewijzigd. Er is vervolgens een inloopavond georganiseerd op het kasteel van Rhoon waar de omgeving voor is uitgenodigd. Daarnaast zijn er twee nieuwsbrieven verspreid in de omgeving. Het is de bedoeling dat de omgeving ook bij de verdere planontwikkeling betrokken blijft middels nieuwsbrieven. Naar oordeel van het college is dit huidige voorstel nu op basis van voldoende afweging van de diverse belangen tot stand gekomen. Ook in de bestemmingsplanprocedure is er overigens nog een mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Een gedegen participatieproces is in dit verband ook in het belang van de ontwikkelaar. Hiermee wordt immers het risico verminderd dat de bestemmingsplanprocedure vastloopt door gegronde zienswijzen.

Uitvoering/vervolgstappen De vervolgstappen na instemming met dit voorstel voor de gemeente zijn globaal als volgt: 1. Ondertekenen ontwikkelingsovereenkomst. 2. Toetsing onderzoeken concept bestemmingsplan plan en ruimtelijke onderbouwing. 3. De bestemmingsplan procedure doorlopen. 4. Aanvragen bouwvergunningen na onherroepelijk bestemmingsplan Financiën Conform de nota Kostenverhaal worden de gemeentelijke plankosten doorberekend aan de initiatiefnemer. Voor bouwplannen tot 5 woningen geldt een bijdrage van € 8000,- per woning. Het totale bedrag van € 32.000,- is bij de instemming met dit initiatief reeds als budget beschikbaar gesteld. Na ondertekening van de startovereenkomst is het eerste gedeelte van € 16.000,- bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Na ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst zal het tweede en laatste gedeelte worden doorberekend. Hiermee zijn de ambtelijke kosten voor de verdere begeleiding van het plan en het RO traject anderszins verzekerd. Naast de plankosten worden voor de volgende fondsen kosten middels een ontwikkelingsovereenkomst in rekening gebracht; Strategisch verbinden €6000,Vitaal Albrandswaard €24.000,Communicatie/participatie na besluitvorming Voor de ontwikkeling van dit voorstel is gesproken met de direct omwonenden en belanghebbenden in de omgeving. De ruimere omgeving was uitgenodigd voor een inloopavond op 31 augustus.

Daarnaast wordt de omgeving middels nieuwsbrieven op de hoogte gesteld van de verdere ontwikkelingen. Bij een positief besluit door de raad wordt in de Schakel de overeenkomst met de gemeente gepubliceerd. Ook de komende bestemmingsplanprocedure biedt nog de mogelijkheid voor inspraak.

Voorstel Inleiding Het college biedt u het definitieve voorstel voor de herontwikkeling van het perceel Achterdijk 11 ter besluitvorming aan. Het omvat een ontwikkelingsplan met een beeldkwaliteitsplan als ruimtelijk kader. Op basis hiervan kan een bestemmingsplan worden opgesteld en in procedure gebracht. Het college sluit daartoe een ontwikkelingsovereenkomst met de initiatiefnemer om plankosten te dekken, fondsbijdragen in rekening te brengen en privaatrechtelijk afspraken vast te leggen. In zowel in de beeldvormende fase als bij het besluit de startovereenkomst aan te gaan is discussie geweest over het beeldkwaliteitsplan dat door de ontwikkelaar zelf is opgesteld. In dit raadsvoorstel wordt hierop ingegaan. Op het moment van het aangaan van een startovereenkomst lag er nog geen definitief plan maar een voorstel dat met inachtneming van aandachtspunten vanuit de raad, de ambtelijke dienst en de omgeving verder uitgewerkt diende te worden. Het doel was tot een definitief plan te komen dat rekenschap heeft gegeven aan de diverse aandachtspunten en daarmee voldoende draagvlak heeft. Naar aanleiding van berichten afgelopen mei met betrekking tot het draagvlak in de omgeving is vanuit het college steviger ingezet op de afstemming tussen de ontwikkelaar en de direct betrokken bewoners rond het bouwplan.

Argumenten 1.1 Het beeldkwaliteitsplan voldoet aan de gemeentelijke kwaliteitseisen Voor het plangebied Achterdijk 11 is een op het plangebied passend beeldkwaliteitsplan opgesteld. Een kwalitatief toetsingskader met name tot doel de ter plaatse van belang zijnde gebiedskwaliteiten te benoemen en te borgen. Aan de orde is geweest dat voor de ontwikkeling elders aan de Achterdijk, te weten Achterdijk 5– 7, een ander Beeldkwaliteitsplan (Albrandswaard Noord) is gebruikt. Graag lichten we dit toe; Voor het project Achterdijk 5-7 is destijds om praktische redenen het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 2015) van toepassing verklaard. Na een langdurig proces om tot de uiteindelijke verkavelingsopzet voor Achterdijk 5-7 te komen was er nog geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Er is toen gekozen om het bestaande beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord van toepassing te verklaren als toetsingskader, omdat; 1. deze volledig toepasbaar was op de reeds overeengekomen beoogde stedenbouwkundige opzet voor dit specifieke project. 2.

het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord (2015) is opgebouwd uit de algemene richtlijnen van de Landschapstafel IJsselmonde, specifiek voor wonen in polders en langs historische dijklinten, hetgeen richtlijnen zijn die door stedenbouw al een aantal jaar worden toegepast als referentie voor woningbouwontwikkelingen in landelijk gebied of langs historische dijklinten. Het uitgangspunt in de ruimtelijke opzet van Achterdijk 5-7 is in hoofdzaak ‘lint bebouwing’. Vanwege de grotere kaveldiepte aan de noordzijde van dat project is echter wel een uitzondering gemaakt door ter plaatse wel een 2e lijn toe te staan. Hierdoor ontstond in dat deel een meer gemeenschappelijke opzet van 4 woningen met een gezamenlijke ontsluiting op de dijk. Voor de locatie Achterdijk 11 heeft de ontwikkelaar vanuit stedenbouw aan de voorkant eveneens de richtlijnen van de Landschapstafel meegekregen. Op die basis uitgangspunten is het beeldkwaliteitsplan van de ontwikkelaar dan ook tot stand gekomen. Een initiatiefnemer mag zelf een beeldkwaliteitsplan met specifieke accenten opstellen, mits deze maar voldoen aan de door stedenbouw gestelde eisen.

In het ruimtelijk kader is doormiddel van referentiebeelden een bandbreedte aangegeven van de verschijningsvorm van de woningen. Hierdoor blijft er enige flexibiliteit voor de individuele wensen van de kopers van de kavels. Het doel is dat het eindbeeld samenhangend is en vanzelfsprekend past in de omgeving. Om dit verder te versterken dient bijvoorbeeld de erf afscheiding voor alle kavels middels een zelfde groene haag te worden vorm gegeven. 2.2 Het bestaande groen is beschermd Er wordt door de ontwikkelaar veel belang gehecht aan het bestaande groen. De waardevolle bomen zijn ingemeten en maken onderdeel uit van het verkavelingsplan en de nieuwe landschappelijke invulling. De ontwikkelaar zal dit dan ook opnemen in de koopcontracten voor de kavels. Daarnaast zal publiek rechtelijk in het bestemmingsplan op de groene randen met bomen een groen bestemming worden gelegd. De bomenridders zijn hiervan inmiddels op de hoogte gesteld. 2.3 De Gasleiding van Stedin wordt verplaatst De hogedruk gasleiding van Stedin kan binnen het ontwikkelkavel worden omgelegd. Dit bood ook de mogelijkheid de woningen te verschuiven ten gunste van de omliggende bewoners. Er is nu in overleg met Stedin een nieuw tracé voor de gasleiding bepaald. 2.4 De omgeving is betrokken bij het planproces Het participatieproces is in een eerder stadium niet verlopen als beoogt.

Het voorstel is daarop aangehouden om dit alsnog onder begeleiding van de gemeente afdoende te doorlopen. Het plan is in overleg met de betrokken omwonenden op diverse punten aangepast zoals de hoogte en positie van de woningen en de verschijningsvorm van de erfgrenzen. 2.5 Er zijn afspraken gemaakt met betrekking tot de erfgrens met de bewoner van Achterdijk 11a. Tussen de ontwikkellocatie en het perceel van de bestaande woning wordt nu een watergang gecreëerd. Deze dient enerzijds ter compensatie van de toename van verhard oppervlak (eis waterschap) en anderzijds is het een landschappelijk passend element dat een heldere afscheiding vormt met het naburige kavel. Het doel is dat de bestaande bewoner geen gevolgen ondervind van deze ontwikkeling met betrekking tot de bestaande haag en bomen. 3.1 Met de overeenkomst worden de ambtelijke kosten voor het marktinitiatief gedekt. Dit heeft betrekking op de begeleiding en toetsing van de noodzakelijke onderzoeken en het bestuurlijk traject tot en met het RO traject. Het bedrag is tot 4 woningen gemaximeerd tot €8000,- per woning zoals vastgelegd in de Nota Kostenverhaal. Het restant bedrag van €16000,- wordt in de ontwikkelingsovereenkomst verrekend. 4.1. De raad is bevoegd gezag het bestemmingsplan vast te stellen, het college is bevoegd het bestemmingsplan voor te bereiden.

Het college is bevoegd de voorbereidende taken uit te voeren en ervoor zorg te dragen dat de ruimtelijke procedure wordt doorlopen. Zodra de plankosten anderszins zijn verzekerd, hetgeen gebeurd als de ontwikkelovereenkomst is getekend, kan de procedure worden gestart. De initiatiefnemer levert alle plan- en gebiedsonderzoeken, de toelichting, de regels en verbeelding aan. Het college zal, nadat de stukken als voldoende zijn beoordeeld, de stukken voor 6 weken ter inzage leggen. Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Zodra de voorbereideng is afgerond zal het college de bestemmingsplan stukken aan de raad voorleggen ter vaststelling. De raad is bevoegd gezag om de nieuwe planrechten te vestigen. Het college komt dus bij u terug voor het vaststellen van het bestemmingsplan Achterdijk 11 Rhoon. Overleg gevoerd met - Interne vak afdelingen - betrokken bewoners en belanghebbenden in de omgeving Kanttekeningen 2.1 Deze ontwikkeling gaat ten koste van onbebouwd gebied.

De locatie is nu onbebouwd en groen. Het terrein is echter niet openbaar, niet onderhouden en niet toegankelijk. Het perceel is vanaf de Achterdijk aan drie kanten omsloten door bomen en bosschages waardoor er weinig relatie is met de omgeving. De dorpszijde of binnenzijde van de Achterdijk kan meer verdichten dan de buitenzijde, waar een vanaf de dijk middels enkele doorzichten een relatie ligt met het omliggende landschap. Het ontwikkelen van dit kavel heeft daarom een hogere toegevoegde waarde dan de situatie ongewijzigd te laten. Dit project kan beschouwd worden als de voltooiing van de reeks ontwikkelingen aan de Achterdijk. 2.2 Met deze ontwikkeling neemt het aantal woningen langs de dijk toe Met het toevoegen van 4 woningen neemt het aantal woningen toe. Het effect in verkeersbewegingen is echter klein. Parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden. 2.3 De omwonenden hadden diverse bezwaren bij deze ontwikkeling opgevoerd. Ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied raken vaak belangen van omwonenden. Het is dan ook noodzakelijk dat er in overleg met omgeving zorgvuldig met de diverse belangen wordt rekening gehouden. Dit proces is bij de planvorming eerder niet voldoende zorgvuldig doorlopen wat tot reacties heeft geleid uit de omgeving. Het voorstel is daarop aangehouden om dit alsnog de aandacht te geven die het verdiend.

Middels gesprekken met de direct betrokkenen is het plan sindsdien op een aantal punten gewijzigd. Er is vervolgens een inloopavond georganiseerd op het kasteel van Rhoon waar de omgeving voor is uitgenodigd. Daarnaast zijn er twee nieuwsbrieven verspreid in de omgeving. Het is de bedoeling dat de omgeving ook bij de verdere planontwikkeling betrokken blijft middels nieuwsbrieven. Naar oordeel van het college is dit huidige voorstel nu op basis van voldoende afweging van de diverse belangen tot stand gekomen. Ook in de bestemmingsplanprocedure is er overigens nog een mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Een gedegen participatieproces is in dit verband ook in het belang van de ontwikkelaar. Hiermee wordt immers het risico verminderd dat de bestemmingsplanprocedure vastloopt door gegronde zienswijzen. Uitvoering/vervolgstappen De vervolgstappen na instemming met dit voorstel voor de gemeente zijn globaal als volgt: 1. Ondertekenen ontwikkelingsovereenkomst. 2. Toetsing onderzoeken concept bestemmingsplan plan en ruimtelijke onderbouwing. 3. De bestemmingsplan procedure doorlopen. 4. Aanvragen bouwvergunningen na onherroepelijk bestemmingsplan Financiële informatie Conform de nota Kostenverhaal worden de gemeentelijke plankosten doorberekend aan de initiatiefnemer. Voor bouwplannen tot 5 woningen geldt een bijdrage van € 8000,- per woning.

Het totale bedrag van € 32.000,- is bij de instemming met dit initiatief reeds als budget beschikbaar gesteld. Na ondertekening van de startovereenkomst is het eerste gedeelte van € 16.000,- bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Na ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst zal het tweede en laatste gedeelte worden doorberekend. Hiermee zijn de ambtelijke kosten voor de verdere begeleiding van het plan en het RO traject anderszins verzekerd. Naast de plankosten worden voor de volgende fondsen kosten middels een ontwikkelingsovereenkomst in rekening gebracht; Strategisch verbinden €6000,Vitaal Albrandswaard €24.000,Juridische zaken De gemeente gaat een ontwikkelingsovereenkomst aan met de initiatiefnemer voor het dekken van de plankosten en het innen van de fondsbijdragen. De gemeente begeleidt op basis van deze overeenkomst en de door de raad vastgestelde kader het verdere RO traject. Communicatie/participatie na besluitvorming Voor de ontwikkeling van dit voorstel is gesproken met de direct omwonenden en belanghebbenden in de omgeving. De ruimere omgeving was uitgenodigd voor een inloopavond op 31 augustus.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Kavelplan 16 november 2021 .pdf Definitief beeldkwaliteitsplan d.d. 25 november 2021.pdf memo participatie augustus 2021.pdf memo gasleiding.pdf memo watergang.pdf inmeting bomen en groen.pdf Locatie aanduiding Achterdijk 11 d.d. 5 november 2020.pdf Technische vragen fractie GroenLinks over agendapunten 4 en 5 B&A Ruimte 24 januari 2022

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.albrandswaard.nl/api/v1/meetings/3397/documents/26882