8. 459469 Raadsvoorstel aangaan marktinitiatief Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal.pdf

Voorstel Onderwerp: Aangaan marktinitiatief ‘Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal (versie college 10 mei 2022)

College van burgemeester en wethouders 10 mei 2022

Portefeuillehouder

Zaaknummer 459469

Openbaar

E-mailadres opsteller: m.de.brabander@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. Het college de opdracht te geven het marktinitiatief ‘Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal’ te onderzoeken;

1/4

Raadsvoorstel Inleiding In de commissie B&A ruimte van 19 april 2022 is een beeldvormende presentatie gehouden voor dit marktinitiatief. Dit plan is ambtelijk op hoofdlijnen passend en wenselijk bevonden maar zal binnen het kader van de marktinitiatieven procedure verder uitgewerkt moeten worden naar een definitief plan. De initiatiefnemer is voornemens de huidige woning op nummer 33 en een lang gerekte schuur te slopen. Hiervoor in de plaats komen 2 vrijstaande woningen. Om het marktinitiatief in gang te zetten is het aangaan van een startovereenkomst noodzakelijk. Hiermee worden de ambtelijke kosten met betrekking tot het marktinitiatief gedekt en worden afspraken vastgelegd over de aan te leveren en te toetsen producten. Beoogd effect Met dit besluit kan het college een startovereenkomst aangaan met de initiatiefnemer. Hiermee zijn de plankosten verzekerd voor de verder uitwerking naar een definitief en haalbaar plan dat voldoet aan de gestelde voorwaarden. Op basis daarvan wordt vervolgens een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Argumenten 1.1 Dit voorstel levert een extra woning op en heeft weinig impact op de omgeving. Het plan past niet in het bestemmingsplan maar de afwijking is gering. In de te slopen schuur was tot voor kort de schietsportvereniging gehuisvest. Dit was in principe strijdig met de bestemming wonen en tuin.

1.2 Deze ontwikkeling verbetert de gebiedskwaliteiten Verouderde panden worden gesloopt om plaats te maken voor een meer passende invulling. Door de sloop van de parallel aan de dijk gesitueerde schuur (voormalige huisvesting van de schietsport vereniging ‘het Trefpunt’) en de eisen uit het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord wordt ook de visuele relatie tussen het dijklint en het achterland hersteld. 1.3 Kosten zijn anderszins verzekerd. Voor de begeleiding van dit initiatief moet de gemeente kosten maken. Om de gemeentelijke kosten voor dit onderzoek af te dekken sluit het college van B&W een overeenkomst met de initiatiefnemer. Overleg gevoerd met interne afdelingen en initiatiefnemer Kanttekeningen 1.1 Het voorstel bevat geen sociale woningen. De locatie is geheel in particulier bezit en beperkt van omvang. Binnen de kaders van het vigerende beeldkwaliteitsplan is het situeren van maximaal twee vrijstaande woningen de enige passende invulling. 1.2 Er is nog niet met de omgeving gesproken De initiatiefnemer heeft nog niet met de omgeving gesproken.

Dit is deel van het onderzoek naar de haalbaarheid en zal in het kader van de marktinitiatieven procedure gaan plaats vinden Uitvoering/vervolgstappen Blijkt na het verdere onderzoek een haalbaar en ambtelijk/maatschappelijk gedragen plan mogelijk dan zal op basis van een voldoende uitgewerkt voorstel een ontwikkelingsovereenkomst worden gesloten. Na instemming met het marktinitiatief door de raad zal vervolgens een RO proces opgestart kunnen worden. Financiën Het voorbereidingskrediet van €4000,- is de helft van het maximaal in rekening te brengen bedrag in het kader van de Nota Kostenverhaal. In de ontwikkelingsovereenkomst wordt het restant bedrag in rekening gebracht.

2/4

Communicatie/participatie na besluitvorming De initiatiefnemer voert overleg met betrokken omwonenden. Een verslag daarvan is onderdeel van de vereiste stukken voor het sluiten van een ontwikkelingsovereenkomst. Dit communicatietraject dient door de initiatiefnemer in overleg met de gemeente te worden georganiseerd als onderdeel van de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bijlagen 1. Locatie tekening Oud Rhoonsedijk 33.pdf 2. Planvisie-OudRhoonsedijk33_08122021.pdf 3. Memo stedenbouw tav voorstel Oud Rhoonsedijk 33 d.d. 13 januari 2022.pdf

3/4

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Aangaan marktinitiatief ‘Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal (versie college 10 mei 2022)

Zaaknummer: 459469

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 10 mei 2022,

BESLUIT: 1. Het college de opdracht te geven het marktinitiatief ‘Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal’ te onderzoeken;

4/4

35

B2025

8

B629

B3200

10

B1862

33 kadastrale grens derde partijen kadastrale grens in eigendom Projectgrens Marktinitiatief

B849

grens perceel in eigendom

31

L:\WERK EN HOOGSTRAAT\Werk projecten\stempel GEMEENTE aLBRANDSWAARD.jpg

B3047

Locatie tekening marktinitiatief Oud Rhoonsedijk 33 Kadastrale percelen:B629, B849 (geheel eigen terrein) B3047, B2025 B1862 (eigendom derden, openbaar)

Schaal 1:250

Datum 18 januari 2022

Gemeente Albrandswaard Postbus 1000 3160 GA Rhoon

Planvisie, Oud Rhoonsedijk 33, Poortugaal

© 2021

Inhoud 1

Locatie, Eigenschappen en geschiedenis

13

Bestaande situatie profiel-aanzicht 1 : 200

3

Luchtfoto locatie omgeving

14

Beeldkwaliteit nieuwe situatie

4

Luchtfoto locatie en directe omgeving

15

Beoogde nieuwe situatie schetsplattegrond 1 : 200

5

Plankaart met aanduiding locatie

16

Beoogde nieuwe situatie profiel-aanzicht 1 : 200

6

Bestemmingsplankaart met toelichting

17

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 A

7

Kadastrale kaart overzicht Oud Rhoonsedijk en omgeving

19

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 B

8

Kadastrale kaart Oud Rhoonsedijk 33

21

Referenties beoogde groen inrichting

9

Foto’s straat niveau bestaande situatie locatie en directe omgeving

22

Slot

11

Toelichting bestaande situatie

23

Colofon

12

Bestaande situatie schetsplattegrond 1 : 200

Locatie geschiedenis De dorpskern van Poortugaal is in de 4e en 5e eeuw gebouwd op een aantal terpen. Men leefde voornamelijk van vissen (zalm) en jagen. Drooggevallen platen werden ingedijkt met een kade of laag dijkje zodat zij minder overstroomden. In deze eerste opwaspolders hield men vee en ging men later, als ze droog genoeg waren, graan verbouwen. Als de dijken eenmaal stevig genoeg waren en de polders groot genoeg vestigde men zich definitief in de polders. De oudste bedijkingen op het eiland IJsselmonde zijn van voor 10e eeuw, maar de meeste bedijkingen vonden plaats in de 12e en 13e eeuw na de Allerheiligenvloed van 1170. De inpolderingen in Rhoon vonden plaats tussen 1100 en 1820. De opdrachtgevers van de bedijkingen waren de rijke edelen en beleggers. De investeringen waren voornamelijk interessant vanwege de hoge graanprijzen. Rhoon is ontstaan door de aaneenschakeling van een 12-tal polders en poldertjes. Rond 1900 bestond Rhoon uit lintbebouwing langs de dijken. Tot kort voor de WO II had Rhoon nog geen 2.000 inwoners. In de “dorpskern” stonden de RK, nu NH kerk (1430), het Kasteel van Rhoon (1433), het Huis te Pendrecht (1625), nu Wapen van Rhoon, de pastorie en Regthuys (18e eeuw), het gemeentehuis met politiepost en het verenigingsgebouw Irene.

Rhoon had een openbare lagere school, later een Christelijke “School met den Bijbel” en een katholieke school naast de RK kerk. Woningen, winkeltjes, bakkers, café’s, smederijen, hoefsmederijen wisselden elkaar af in de lintbebouwing. In de polders stonden hier en daar arbeidershuisjes aan de dijken (zonder gas, water of elektra) die vaak eigendom waren van de herenboeren. (bron Erfgoed van Rhoon, 2016/2018, Thedie Binder)

In 1190 koopt Biggo van Duiveland een stuk grond onder Pendrecht met het recht om het land in te polderen. De plaats waar hij de kerk en stede sticht vallen min of meer samen met de huidige locatie van Kasteel Rhoon en de kerk. Oud Rhoon was de eerste polder in Rhoon, gelegen tussen de Oud Rhoonsedijk, Werkersdijk en Dorpsdijk. De Oud Rhoonsedijk behoort dus tot de drie oudste dijken van Rhoon.

Locatie, geschiedenis en eigenschappen

1

Eigenschappen De Oud Rhoonsedijk vormt dan ook een van de meest typerende én de oudste inpolderingsdijken van Rhoon-Poortugaal. Met traditionele lintbebouwing langs de dijken. Herenboerderijen, villa’s en al dan niet geschakelde arbeidershuisjes wisselen elkaar af. Aan de oostzijde van de Oud Rhoonsedijk zijn in de jaren 70, 80 en 90 van de vorige eeuw verschillende nieuwe woonwijken ontstaan. Aan de westzijde van de Oud Rhoonsedijk bevindt zich het bos Valkensteyn. Een publiek toegankelijk bos dat aan het begin van deze eeuw is aangeplant als groenvoorziening voor de oorspronkelijke bewoners en de forse aanwas aan nieuwe bewoners. Weilanden hebben voor dit bos plaatsgemaakt. De bebouwing aan de dijk bestaat voor het grootste deel uit vrijstaande woningen, en af en toe geschakelde dijkhuizen, met zadeldaken of mansarde kappen, met afwisselend de nokrichting haaks of parallel aan de dijk. Meestal is er tussen de woningen voldoende ruimte vrijgehouden, zodat vanaf de dijk een doorzicht door de tuinen naar het achterliggende bos is gewaarborgd. De uitzondering wordt her en der gevormd door een aantal houten schuren die achter op de erven zijn gebouwd en die het zicht op het bos belemmeren. Parkeren geschiedt in de regel op eigen erf, met op een aantal plaatsen langsparkeerplaatsen voor bezoekers aan weerszijden van de dijk.

Locatie, geschiedenis en eigenschappen

2

Luchtfoto, locatie en omgeving

3

Luchtfoto, locatie en directe omgeving

4

Plankaart met aanduiding locatie

5

Bestemmingsplankaart met toelichting

6

Kadastrale kaart Overzicht Oud Rhoonsedijk en omgeving kavelnummers 629 en 849

7

Kadastrale kaart Oud Rhoonsedijk 33 kavelnummers 629 en 849

8

Foto’s straatniveau, bestaande situatie voorzijde

9

Foto’s straatniveau, bestaande situatie achterzijde

10

Toelichting bestaande situatie Het kavel aan de Oud Rhoonsedijk 33 is op dit moment bebouwd met een dijkhuisje uit de jaren 40 van de vorige eeuw. Het kleine dijkhuisje heeft op de eerste verdieping een mansarde kap en de nok staat haaks op de dijk. Rondom de woning bevindt zich een grote tuin. De tuin grenst aan de achterzijde aan een sloot, die parallel loopt aan de Oud Rhoonsedijk. Aan de overzijde van de sloot grenst het Valkensteynsebos, dat aan het begin van deze eeuw is aangelegd. Opvallend is dat de kavel aan de Oud Rhoonsedijk 33 een twee keer zo’n grootoppervlak meet als de gemiddelde kavelgrootte aan de Oud Rhoonsedijk. In de lengte richting is het kavel, over de volledige lengte (circa 38 m) bebouwd met houten schuren, met zadeldaken met een flauwe dakhelling en de nok richting in de lengte van het kavel. Dit ensemble van schuren neemt het zicht naar het achterliggende bos helemaal weg. De smalle strook achter de schuren is langs de wal overwoekerd met wilde planten en onkruid. De bouwkundige staat van het huis is redelijk, die van de loodsen en schuren slecht. Parkeren geschiedt in de regel op eigen erf, met op een aantal plaatsen langsparkeerplaatsen aan weerszijden van de dijk, met bezoekersparkeerplaatsen.

Toelichting bestaande situatie

11

Bestaande situatie schetsplattegrond 1 : 200

12

Bestaande situatie profiel-aanzicht 1 : 200

13

Beeldkwaliteit beoogde nieuwe situatie Door het lang gerekte bouwblok van schuren en loodsen te vervangen door 2 vrijstaande woningen, kan de situatie op het lang gerekte kavel van nummer 33 worden verbeterd. De zichtrelatie tussen de dijk en het achterliggende bos zal in ere worden hersteld. De nieuwe bebouwing op deze plek zal zich qua massa, maat, schaal, tussenruimten en rooilijn beter voegen naar het oorspronkelijke karakter van de lintbebouwing aan de dijk. Door de vrijgekomen ruimte van de verwijderde schuren en loodsen groen in te richten met bomen en planten, wordt het groene karakter van de dijk versterkt. Door een woning toe te voegen, met inachtneming van voldoende ruimte naar beide naastgelegen bestaande woonhuizen, kan de ontbrekende schakel in de structuur worden aangevuld. De architectuur van de vrijstaande woningen zal qua gevelopbouw, kap-vorm, materiaal en kleurgebruik uiteraard aansluiten op haar omgeving, maar wel met een eigentijds karakter en persoonlijkheid. Voor het linker kavel, Oud Rhoonsedijk 33 A, wordt een woonhuis met een zadeldak met dakkapellen voorgesteld, met de nok haaks op de dijk en aan de rechter achterzijde van de woning een aangebouwde garage met een plat dak. Voor het rechterkavel wordt een gelijkvloerse woning voorgesteld, met een asymmetrische kap met de nok haaks op de dijk.

De nok is excentrisch op 2/3 van de voorgevel aan de rechterzijde geplaatst. Aan de rechterachterzijde van de woning is een kleine geschakelde schuur bedacht.

Beeldkwaliteit nieuwe situatie

14

Boogde nieuwe situatie schetsplattegrond 1 : 200

15

Boogde nieuwe situatie profiel-aanzicht 1 : 200

16

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 A

17

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 A

18

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 B

19

Referenties beoogde architectuur Oud Rhoonsedijk 33 B

20

Referenties beoogde groeninrichting Oud Rhoonsedijk 33 A en B

21

Slot Met dit voorliggende beeldkwaliteitsplan, hoop ik voldoende te hebben beargumenteerd, dat het een goed idee is om het kavel aan de Oud Rhoonsedijk 33 te Poortugaal te splitsen in twee kavels. Door het lang gerekte bouwblok van schuren en loodsen te vervangen door 2 vrijstaande woningen, kan de situatie op het lang gerekte kavel van nummer sterk 33 worden verbeterd. De zichtrelatie tussen de dijk en het achterliggende bos zal op deze manier in ere worden hersteld. Door de vrijgekomen ruimte van de verwijderde schuren en loodsen groen in te richten met bomen en planten, wordt het groene karakter van de dijk versterkt. Vandaar het verzoek om uw medewerking te verlenen aan het splitsen van het kavel en door vrijstelling op-, of aanpassing van het bestemmingsplan mogelijk te maken dat op dit extra kavel een nieuw woonhuis kan worden opgericht 30 november 2021, Ir. Derk Onnekes architect.

Slot

22

Beeldkwaliteitsplan locatie Oud Rhoonsedijk 33 Poortugaal

Architect, ir. Derk Onnekes

Website: www.Timberlife.nl e-mail: info@timberlife.nl

Ir. D.J. Onnekes BV Kanaalpark 140 2321 JV Leiden 071-2600120 06-54990208

© 8 december 2021 Timberlife

Colofon

23

Memo: Aan: Van: Datum: Onderwerp:

Marco de Brabander Christian Quist 13 januari 2022 Oud Rhoonsedijk 33

Plan Slopen van 1 woning en bijgebouwen en het bouwen van 2 woningen.

Figuur 1. Schets van het plan met de 2 nieuwe woningen aan de linkerkant

Locatie Waar ligt het? Wat zijn de kaders? De kavels liggen aan de Oud Rhoonsedijk. Dit is een dijklint tegen Rhoon Noord aan. De woningen hebben hun adres wel in Poortugaal want de dorpsgrens ligt van oudsher op de dijksloot aan de oostzijde van de dijk. Voor dit bouwplan is het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord van toepassing.

Beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord Kernwaarden (p. 29)   

Landelijke karakter (karakteristiek landschap en bebouwing) van het gebied behouden en versterken Bebouwing heeft een bescheiden uitstraling, en is onderdeel van het landschap De korrelgrootte van de bebouwing is overwegend kleinschalig. Daar waar ruimte en het karakter van de plek het toelaten, kunnen incidenteel grotere bouwvolumes/schuren

   

(landschappelijk) worden ingepast. Grootschalige (bedrijfs)bebouwing doet te veel afbreuk aan het landschap en is dan ook niet passend in dit gebied. Veel aandacht voor de (erf)beplanting, deze is beeldbepalend en zorgt voor een landschappelijke inpassing Aansluiten bij de karakteristiek en sfeer van de dijklinten (melodielijnen) en deelgebieden (bostypen) Beleefbaarheid van het landschap en cultuurhistorie vergroten en verbeteren Ruimte laten om te leven en werken op het erf, rondom het huis. Het erf hoeft er niet ‘aangeharkt’ uit te zien, maar moet wel bescheiden zijn in maat, schaal en uitstraling en landschappelijk zijn ingepast.

Melodielijn Oud Rhoonsedijk wordt bepaald door dijkwoningen aan de dijk die afwisselende dakrichtingen heeft. Soms is deze haaks op de dijkrichting soms parallel aan de dijkrichting. De kavels liggen midden in de melodielijn en de afwisseling is ook in dit plan mogelijk.

Algemene spelregels (p. 50-51) Verschijningsvorm     

De bebouwing is ondergeschikt aan het landschap, de erfbeplanting is beeldbepalend Ondanks sterke onderlinge overeenkomsten is elk gebouw uniek, er wordt niet seriematig gebouwd Gebouwen zijn vormgegeven als heldere eenvoudige volumes Er is een duidelijk verschil tussen het hoofdgebouw (woning) en de bijgebouwen (garage, schuur) De korrelgrootte (schaal) van de bebouwing past bij de sfeer, maat en schaal van het landschap

Positie en oriëntatie   

De positie van de bebouwing op de kavel is zorgvuldig gekozen, met aandacht voor de omgeving en de beleving en zicht op en over het landschap Het hoofdgebouw is georiënteerd op de weg, bijgebouwen staan achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw De bebouwing volgt de richting van het landschap

Bouwhoogte en kapvorm    

De bebouwing bestaat uit een bouwlaag met een kap De kap is beeldbepalend Het type kap is streekeigen (zadeldak, mansardekap, knikdak) De grootte en hoogte van de kap passen bij de sfeer, maat en schaal van het landschap

Materiaal- en kleurgebruik  

Materiaal- en kleurgebruik zijn terughoudend en in onderlinge overeenstemming Er worden streekeigen materialen toegepast, in natuurlijke en gedekte (Oud Hollandse) kleuren

Organisatie erf    

In het buitengebied spreken we over het algemeen van erven, niet over kavels Er wordt op eigen terrein geparkeerd Geparkeerde auto’s staan achter de voorgevellijn, zoveel mogelijk uit het zicht Opslag en vuilcontainers hebben een plek op eigen terrein, zoveel mogelijk uit het zicht

Beplanting en erfinrichting 



Het traditionele erf heeft een hiërarchische indeling, zowel voor bebouwing als voor beplanting. Het woon- en het werkgedeelte hebben een ander type beplanting: de beplanting van het woongedeelte is meer gecultiveerd en tuinachtig, de beplanting van het werkgedeelte is meer natuurlijk en landschappelijk. Maak op de erfgrenzen gebruik van streekeigen beplanting zoals hagen, houtwallen en windsingels, passend bij de sfeer van het deelgebied. De voortuin kan op de plek van de entree met een bescheiden sierhekwerk worden verbijzonderd

Aanvullende spelregels (p. 52-53) Verschijningsvorm   

Kleinschalige individuele bebouwing, boven of onderaan de dijk, afgewisseld met doorzichten naar het achtergelegen open landschap Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw en ogen kleiner De architectuur van de aan- en bijgebouwen is afgestemd op de stijl van het hoofdgebouw

Positie en oriëntatie 



De positie van de bebouwing op de kavel (bijvoorbeeld boven- of onderaan de dijk) is zorgvuldig gekozen en afgestemd op de situatie (dijklint/dubbellint, een-/ tweezijdig, doorzichten) De richting van de hoofd- en bijgebouwen is evenwijdig aan de dijk

Kap en bouwhoogte  



De bebouwing bestaat uit een bouwlaag met een kap (nok en goothoogte) De woning bovenaan de dijk heeft een bouwlaag, ten opzichte van het dijkniveau. Dit kan betekenen dat er aan de achterzijde, onderaan de dijk, sprake kan zijn van twee bouwlagen, afhankelijk van de hoogte van de dijk Dakkapellen ogen als een toevoeging, de nok en randen van het dak zijn altijd zichtbaar

Materiaal- en kleurgebruik 

Dijkwoningen zijn doorgaans van (gepleisterde/gekeimde) baksteen, of (zwart gepotdekselde) houten delen. De kap bestaat uit keramische pannen of riet

Organisatie erf  

Wanneer de woning iets verder terug in het talud staat, blijft het dijklichaam herkenbaar. De ruimte tussen dijk en woning wordt niet opgevuld Er wordt op eigen terrein geparkeerd, onderaan de dijk bij voorkeur uit het zicht

Beplanting en erfinrichting  

   

Plaats waar mogelijk een mooie solitaire boom, bijvoorbeeld een paardenkastanje of walnoot (tuinbeplanting) aan de voorzijde van het erf Benadruk de knik bovenaan de dijk met een knie- tot heuphoge haag. Ook daar waar de woning niet pal tegen de weg op de dijk staat, is het mooi nog een haag tussen woning en weg toe te voegen Kavelgrenzen op het talud van de dijk eventueel ook met hagen beplanten. Gebruik geen coniferen of hekwerken Voeg als deze ruimte het toelaat eventueel leilindes toe tussen woning en weg (tuinbeplanting) Beplant dijken eventueel met fruitbomen De onderzijde van de dijk is de informele kant van het dijkerf. Begrens de kavel aan deze zijde (achterzijde) met een sloot. Plant hierlangs, als solitaire bomen of als scherm (in het gelid of nonchalant her en der), inheemse informele soorten als (knot-)wilg, els, es, populier (landschappelijke beplanting).