7. 316024 Raadsvoorstel Nota Maatschappelijk Vastgoed Albrandswaard 2021.pdf

Denk dan aan verlichting op basis van aanwezigheidssensoren en het instellen van juiste kloktijden om te voorkomen dat gebouwen verwarmd worden als er geen mensen aanwezig zijn. Maar minsten even belangrijk is bewustzijn creëren en duurzaam gedrag stimuleren. Daarmee bedoelen we dat gebruikers bewust omgaan met het aanzetten van verwarming en verlichting. Onderzoek van Rijksvastgoedbedrijf heeft laten zien dat deze maatregelen een energiebesparing van 30% kunnen opleveren. Vanaf 2020 zal een energie-coördinator worden ingezet om in een aantal gebouwen actief aan de slag te gaan met bovenstaande vraagstukken. Als deze inzet effectief blijkt te zijn, zullen alle gebouwen aangepakt worden.

20

3. De resterende energiebehoefte duurzaam opwekken Tot slot is het van belang om de energiebehoefte die na stap 1 en 2 overblijft, duurzaam op te wekken. Met duurzaam opwekken bedoelen we gebruik maken van duurzame energiebronnen zoals wind en zon. 5. Achterstallig ouderhoud herstellen Voor een aantal gebouwen is het planmatig onderhoud de laatste jaren uitgesteld of heeft een gebouw de status instandhouding. Dan wordt alleen het noodzakelijke onderhoud uitgevoerd. Bij deze gebouwen zien we door achterstallig onderhoud lagere energie-labels en dus een achterstand in verduurzaming. 6. Voor nieuwbouw is energie-neutraal de norm Wanneer besloten wordt om nieuwbouw te plegen, is een energie-neutraal gebouw de norm. Dat betekent dat het gebouw op jaarbasis per saldo een totaal energieverbruik van precies nul heeft. Het gaat daarbij om het totale energieverbruik min de opbrengst van lokale duurzame bronnen. 7. Bij grootschalige renovatie geldt ‘zo energie-neutraal mogelijk’ Op het moment dat gebouwen grootschalig gerenoveerd worden, is het streven om zo energieneutraal mogelijk te zijn. Het blijkt namelijk zeer lastig om voor bestaande gebouwen een norm te definiëren die algemeen toe te passen is. Daarom bepalen we per project wat haalbaar én betaalbaar is. 8.

Zonnepanelen op alle daken (mits mogelijk) Om duurzame opwekking zoveel mogelijk te stimuleren, willen we de daken van onze gebouwenportefeuille vol leggen met zonnepanelen. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: a. De zonnepanelen op dienstgebouwen worden door de gemeente zelf gefinancierd. Als gebruiker van deze panden komt het exploitatie-voordeel toe aan de gemeente en hiermee besparen we op onze energielasten. b. Voor de resterende gebouwen in eigendom van de gemeente, werken we samen met energiecoöperaties die de investering in zonnepanelen voor hun rekening nemen. Dat betekent dat de zonnepanelen 15 jaar lang in eigendom zijn van de betreffende coöperatie. Na 15 jaar wordt het eigendom van de zonnepanelen overgedragen aan de gebouw-eigenaar, in dit geval de gemeente. c. Door de samenwerking met energie-coöperaties stimuleren we burgerparticipatie. d. We maken zo veel mogelijk gebruik van beschikbare subsidies om de terugverdientijd zo klein mogelijk te maken. 9. Exploitatie-voordelen komen ten goede aan de investeerder/eigenaar In sommige gevallen zal sprake zijn van een zogenaamde ‘split-incentive’, waarbij de eigenaar (de gemeente dus) investeert in duurzaamheid, en het exploitatie-voordeel door lagere energielasten toekomt aan de gebruiker/exploitant. Afhankelijk van de situatie worden per project afspraken gemaakt.

Voorbeelden zijn: - In geval van nieuwbouw kan een exploitant gevraagd kan worden om mee te investeren, omdat de exploitatielasten gedurende de gebruiksfase lager zullen zijn. - In geval van ingrepen in een bestaand gebouw kan de subsidie die de exploitant ontvangt, worden bijgesteld wanneer het exploitatieresultaat verbetert door lagere energielasten. 10. Beleid in lijn brengen met de routekaart die door de VNG wordt opgesteld Het vastgoed van gemeenten valt onder de doelen uit het Klimaatakkoord voor de verduurzaming 21

van de gebouwde omgeving. De vereiste CO2-reductie bedraagt 49% in 2030 en 95% in 2050. Daarnaast moet het vastgoed in 2050 aardgasvrij zijn. De VNG werkt namens alle gemeenten aan een sectorale Routekaart maatschappelijk vastgoed. Die brengt in beeld hoe de sector op een kosteneffectieve manier de doelstellingen uit het Klimaatakkoord kan halen. Deze routekaart bevat een onderbouwing van de investering die nodig is om die reductie te realiseren.

22

4.

Huurprijs- en verhuurbeleid

Het is van belang dat de gemeente een eenduidige werkwijze met betrekking tot huurprijzen en verhuurbeleid hanteert. Allereerst wordt het huurprijsbeleid behandeld: wanneer moet welke huurprijs worden betaald. De manier waarop maatschappelijk vastgoed verhuurd wordt is opgenomen in het verhuurbeleid.

UITGANGSPUNT 5: Het cluster Vastgoed hanteert standaard huur- of dienstverleningsovereenkomsten. UITGANGSPUNT 6: Gebruik van gemeentelijk vastgoed gebeurt bij voorkeur op basis van een huurovereenkomst. Is dat niet mogelijk of leidt dat tot onwenselijke situaties dan kan er op basis van een gebruiksovereenkomst gemeentelijk vastgoed in gebruik worden gegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen en na goedkeuring van het college van B&W kan er sprake zijn van bruikleen (gebruik om niet). UITGANGSPUNT 7: Verhuur aan marktpartijen gebeurt tegen een marktconforme huur. Aan andere partijen vindt verhuur tegen minimaal kostprijs dekkende huur plaats. UITGANGSPUNT 8: Het gebouw wordt pas in gebruik genomen, nadat de huur- of ingebruikgevingsovereenkomst is ondertekend. UITGANGSPUNT 9: Eventuele subsidie aan de huurder vindt alleen plaats door directe subsidie en niet door deze te verdisconteren in de huurprijs.

4.1 Huurprijsbeleid Het algemene uitgangspunt voor het huurprijsbeleid is: • scheiding tussen huur en subsidie (transparantie); • een kostprijs dekkende huur voor maatschappelijk vastgoed; • een marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed. De gemeente is gehouden aan verschillende wetgeving om bijvoorbeeld ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Daarnaast is er sinds 2015 de Wet Markt en Overheid die oneerlijke concurrentie tussen overheden en het bedrijfsleven tegengaat. Slecht in het kader van het algemeen belang mag een gemeente nog afwijken van het bepaalde in de Wet Markt en Overheid. Dit betekent dat de gemeente bij het verhuren van haar vastgoed onder de kostprijs niet toegestaan is als het algemeen belang hierbij niet gebaat is. De gemeenteraad heeft bij de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid een lijst vastgesteld van activiteiten die onder het algemeen belang vallen en waarvoor afgeweken mag worden van het bepaalde in de wet.

4.1.1 Kostprijsdekkende huur De kostprijsdekkende huur voor nieuw en bestaand vastgoed is de minimaal benodigde opbrengst ter dekking van de eigenaarslasten van het vastgoed. Voor het berekenen van een kostprijsdekkende huur zijn verschillende methodes. Het vertrekpunt bij huren van maatschappelijk vastgoed is dat minimaal een kostprijsdekkende huur moet worden betaald. In het Uitvoeringsplan wordt de berekening van de kostprijsdekkende huur verder geconcretiseerd. Er zal worden gewerkt aan een éénduidig model met daarin opgenomen de componenten die nodig zijn voor het berekenen van een kostprijsdekkende huur.

23

4.1.2 Subsidiëring bij nieuwe huurrelaties Als de huurder de kostprijs dekkende huur niet kan betalen, kan (mits dit past binnen de vastgestelde maatschappelijk doelstellingen) de huurder worden gesubsidieerd vanuit de verantwoordelijke beleidsafdeling. Zodoende wordt subsidiëring via lagere huurprijzen voorkomen en ontstaat transparantie. In het geval van verhuur van maatschappelijk vastgoed wordt er derhalve altijd een kostprijs dekkende huur berekend aan de huurder. De betrokken beleidsafdeling bepaalt vervolgens de werkelijke huur die de huurder moet gaan betalen. Het verschil tussen de kostprijs dekkende huur en de werkelijke huur zal als subsidie ten laste van de beleidsbudgetten worden gebracht. Dit houdt in dat er een verschuiving van budgetten plaatsvindt binnen de organisatie. Ook al wordt subsidie en huur intern met elkaar verrekend, wordt toch een huurovereenkomst afgesloten tussen het team Beleid en projecten en de huurder en worden op basis daarvan huurnota’s verzonden en de inhoudelijk betrokken beleidsafdeling geeft een subsidiebeschikking af. Op deze manier worden zowel de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aspecten formeel geregeld.

4.1.3 Werkwijze verhuur maatschappelijk vastgoed bij bestaande huurrelaties Bij het aangaan van nieuwe huurrelaties zijn de uitgangspunten uit de vorige paragrafen leidend. Bij sommige bestaande huurrelaties is de bestaande huur lager dan de kostprijs dekkende huur. Bij deze gevallen is er sprake van een indirecte subsidie. Vanwege het ontbreken van beleid hieromtrent zijn deze situaties in het verleden zo ontstaan. De verschillen tussen de bestaande huur en de kostprijs dekkende huur zullen per huurrelatie in beeld gebracht gaan worden. Het bedrag wat uit deze verschillenanalyse volgt zal worden gedragen door de verantwoordelijke beleidsafdeling met een neutrale verschuiving van budgetten.

4.1.4 Marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed Bij commercieel vastgoed wordt een marktconforme huur gehanteerd. De gemeente richt zich daarbij naar de vraag en het aanbod in de markt en gedraagt zich als marktpartij conform de regels van eerlijke concurrentie en voorkoming van staatssteun. De marktconforme huur is die huur die in de markt behaald kan worden gelet op de aard en ligging van het gebouw, de bepalingen en de lengte van het huurcontract etc. Het team Beleid en projecten laat zich bij het bepalen van de marktconforme huur adviseren door een onafhankelijke makelaar of taxateur. In de marktconforme huur worden opslagen voor risico’s zoals leegstand verdisconteerd. Indien er grote afwijkingen zijn tussen de werkelijke huur (die bijvoorbeeld vanuit de historie zo ontstaan is bij overig vastgoed) en de marktconforme huur, zal de gemeente per gebouw en contract bezien welke sturing daar op mogelijk is.

4.2 Verhuurbeleid Huurcontracten zijn gebaseerd op en sluiten aan bij de standaard huurmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Huren worden jaarlijks geïndexeerd conform de in het huurcontract opgenomen bepalingen. Uitgangspunt is het zo snel mogelijk doorverhuren bij leegstand.

4.2.1 Transparant aanbod Het is de bedoeling om het aanbod aan beschikbare ruimte binnen het gemeentelijk vastgoed voor een breed publiek inzichtelijk en toegankelijk te maken. De stichting Facet vervult hier een belangrijke rol om actief in te spelen op de vraag naar ruimte en het beperken van leegstand.

4.2.2 Leegstand Leegstand kan ontstaan door verschillende oorzaken; - Het huurcontract wordt niet verlengd; 24

- De huurder kan de huur niet meer betalen door bijvoorbeeld een faillissement; - Het college kan ook besluiten dat de functie van een pand wijzigt. In deze situaties moet een nieuwe huurder gevonden worden. Dit kan een tijd duren. Het kan ook zo zijn dat door deze wijziging het pand minder rendabel geëxploiteerd kan worden. In deze situaties zijn er dus extra kosten te verwachten. Bij maatschappelijk vastgoed zal daarom vooraf bepaald worden wie deze kosten moet betalen. Bij commercieel vastgoed hoeft daarover geen aparte afspraak gemaakt te worden. Daar is het leegstandsrisico meestal verwerkt in de hogere huurprijs.

25

5.

Beheer en onderhoud vastgoed

UITGANGSPUNT 10: Planmatig onderhoud wordt bekostigd ten laste van de voorziening. Dagelijks onderhoud wordt vanuit de exploitatie bekostigd. UITGANGSPUNT 11: Onderhoud wordt meerjarig gepland en uitgevoerd op basis van NEN 2767. UITGANGSPUNT 12: Het gewenste onderhoudsniveau van de vastgoedportefeuille waarmee binnen de begroting gerekend wordt, is vastgesteld op niveau 3 volgens de NEN 2767. UITGANGSPUNT 13: De kosten van kwaliteit verbeterende investeringen die uitstijgen boven instandhouding maken geen onderdeel uit van de reguliere begroting. Deze kosten worden gedekt door de opdrachtgever middels dekking vanuit beleidsbegrotingen of door de gebruiker middels een aanpassing van de huur. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor het beheer en onderhoud van het vastgoed beschreven.

5.1 Kwaliteitsniveaus in onderhoud De 3 kwaliteitsniveaus in onderhoud zijn gebaseerd op de zogenaamde NEN-norm, NEN 2767. Op basis hiervan kan het onderhoudsniveau objectief worden vastgesteld. Dit systeem gaat uit van een conditiebepaling per onderdeel middels een zespuntsschaal. Conditie 1 is uitstekend/nieuwbouwkwaliteit, 2=goed, 3=matig, 4= zeer matig, 5=slecht/functioneert niet meer en conditie 6 is zeer slecht/slooprijp. Elke vijf jaar wordt de conditie van de gebouwen bepaald. Voor het vaststellen van het gewenste kwaliteitsniveau per vastgoed worden de volgende normen gehanteerd: Representatief:

Vastgoed dat in hoge mate een bijzondere uitstraling nodig heeft. Hoog niveau van onderhoud, waarbij veiligheid, gezondheid, techniek, functionaliteit en esthetica de belangrijkste criteria zijn. Veel planmatig onderhoud en weinig klachtenonderhoud (Conditie 1 en/of 2).

Normaal:

Vastgoed dat vanuit zijn functie wordt gebruikt en normaal onderhoud verlangt. Normaal niveau van onderhoud, waarbij veiligheid, gezondheid, techniek en functionaliteit de belangrijkste criteria zijn. Esthetica wordt op een lager niveau beoordeeld. Normaal planmatig onderhoud en normaal klachtenonderhoud (Conditie 2 en/of 3).

Instandhouding:

Vastgoed dat vanwege een beperkte levensduur en/of die op termijn worden afgestoten minimaal onderhoud vraagt. Laag niveau, waarbij veiligheid en gezondheid de belangrijkste criteria zijn. Techniek en functionaliteit wordt op een laag niveau beoordeeld. Esthetica is geen criterium. Weinig of geen planmatig onderhoud en veel klachtenonderhoud (conditie 3 en/of 4).

26

Voor alle objecten van het gemeentelijk vastgoed is een classificatie vastgesteld. Op basis van deze classificatie zijn de onderhoudsplannen (MJOP) opgesteld. Over het algemeen geldt dat er rekening is gehouden met normaal onderhoud van de gemeentelijke panden, tenzij anders is besloten door de gemeenteraad. Aan vastgoed dat op korte termijn wordt gesloopt of op korte termijn zal worden verkocht, wordt het label instandhouding meegegeven.

5.2 Meerjaren onderhoudsplannen en regulier onderhoud Voor al het gemeentelijk vastgoed zijn meer jaren onderhoudsplannen (MJOP) opgesteld. In de MJOP worden de kosten opgenomen voor schilderwerk, contractonderhoud en technisch onderhoud. Onder technisch onderhoud zijn onder andere de kosten voor groot onderhoud opgenomen. Deze kosten ontstaan na een langere gebruiksperiode van een pand en zijn veelal ingrijpend van aard en betreffen een groot of belangrijk deel van het pand. Als voorbeeld kan genoemd worden het vernieuwen van de bitumen laag van het dak van een gebouw, maar ook het vervangen van de cvinstallatie. De uit de MJOP voortvloeiende onderhoudslasten worden per kapitaalgoed uitgedrukt in een gemiddelde jaarlast, die wordt berekend door de onderhoudslasten over een periode van 20 jaar, dan wel de instandhoudingsperiode als die korter is dan 20 jaar in beeld te brengen. Het reguliere onderhoud, schoonmaak en indien van toepassing de exploitatielasten (gas, water en elektra) zijn niet meegenomen in de MJOP. Hiervan wordt verondersteld dat deze kosten jaarlijks ongeveer gelijk zijn en daardoor geen grote fluctuaties opleveren in de begroting.

27

6.

Risicomanagement

UITGANGSPUNT 14: Wanneer leegstand zich voordoet in een pand of object en de verwachting is dat er in de nabije toekomst geen geschikte huurders zullen zijn, kan het cluster Vastgoed een voorstel doen tot afstoting van het pand of object.

Aan de exploitatie van gebouwen zijn financiële en andere risico’s verbonden. Het is van belang dat deze worden onderkend en zoveel als mogelijk worden beperkt. Risico’s zijn onder te verdelen naar kans van optreden en impact bij optreden. Indien in beide categorieën hoog gescoord wordt is sprake van zeer grote risico’s. Dergelijke risico’s zullen goed gedefinieerd moeten worden en er zullen maatregelen geformuleerd moeten worden om deze risico’s te voorkomen dan wel de schade van hun optreden te beperken.

6.1 Huurderving door leegstand Als een huurder vrijwillig de huur van een pand beëindigt moet er een nieuwe huurder worden gezocht. Het is niet altijd mogelijk om opeenvolgende verhuringen sluitend op elkaar af te stemmen. De leegstand resulteert in lagere inkomsten welke ten laste komen van de gebouwenexploitatie. Als een pand door meerdere organisaties wordt gehuurd, streeft de het cluster Vastgoed ernaar om één huurder te laten fungeren als hoofdhuurder, waarbij de andere organisaties van hem onderhuren. Als onderhuurders de huur vrijwillig beëindigen ontvangt de hoofdhuurder minder huurpenningen waardoor zijn betalingsverplichtingen jegens de gemeente onder druk kunnen komen te staan. Dit wordt beschouwd als risico van de hoofdhuurder, tenzij hierover andere afspraken zijn gemaakt. Het is helaas niet mogelijk om het risico op leegstand tot een nul niveau te reduceren. Het gevolg van leegstand, hogere kosten, is te verwerken in de kostprijsdekkende huur. Vanuit de definitie lijkt dit ook logisch. Dit geeft echter weer hogere huren, waardoor de te verstrekken subsidies ook zullen moeten stijgen om aan de huisvestingslasten te kunnen voldoen. Het risico neemt voor de gemeente als geheel dus niet af, maar het financieel waarderen van de leegstand zou wel een transparanter inzicht geven in het vastgoedproces.

Om het risico van leegstand te beperken wordt de volgende systematiek gehanteerd. Wanneer er sprake is van leegstand wordt met het cluster Maatschappij contact gezocht of dit cluster op korte termijn een huurder weet voor het pand of het object. Hierbij wordt opnieuw ingestoken op een duurzaam karakter. Wanneer het cluster Maatschappij geen nieuwe huurder kan aanleveren dan probeert het cluster Vastgoed het pand of het object te verhuren, incidenteel of kortlopend. Indien blijkt dat de leegstand gedurende een langere periode voortzet doet het cluster Vastgoed een voorstel voor afstoting van het pand of object.

6.2 Financiële risico’s Er zijn met betrekking tot het maatschappelijk vastgoed een aantal risico’s te definiëren die duidelijk een financiële component hebben. In deze paragraaf worden deze zogenaamde financiële risico’s kort weergeven. Ten eerste zijn er risico’s die een duidelijk connectie vertonen met de huurprijs. Zo kan er een te laag huurtarief worden gehanteerd. Zoals we eerder in hoofdstuk vier hebben gezien leidt dit mogelijk tot onrechtmatigheden als staatsteun en strijdig handelen met de Wet markt en 28

overheid. Te lage huurtarieven kunnen van oudsher zijn ontstaan omdat huurovereenkomsten niet geactualiseerd zijn, maar een oorzaak kan ook zijn dat de huurtarieven niet of nauwelijks zijn geïndexeerd volgens de geldende consumentenprijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Andere financiële risico’s hebben te maken met de financiële gezondheid van de huurder. Een faillissement van de huurder heeft direct gevolgen voor het kunnen innen van de huur, te meer omdat voorafgaand aan een faillissement vaak al geruime tijd huren niet of maar gedeeltelijk zijn betaald en de nog verschuldigde huren laag in rang staan in relatie tot andere schuldeisers.

6.3 Schades aan gebouwen Om de risico’s van grote schades aan maatschappelijk vastgoed te beperken heeft de gemeente een verzekering afgesloten met een uitgebreide dekking voor onder andere de gevolgen van brand, storm, bliksem en inductie. De overige schades aan gebouwen worden opgevangen in de exploitatie maatschappelijk vastgoed. Het aansprakelijkheidsrisico hiervan is gedekt door een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering die centraal wordt beheerd door het team Juridische Dienstverlening & Verzekeringen. De verzekeringsportefeuille voor maatschappelijk vastgoed bestaat uit twee onderdelen. a. een brandverzekeringscontract waaronder alle gebouwen vallen die eigendom zijn van de gemeente met uitzondering van de schoolgebouwen. De herbouwwaarde wordt ééns in de 6 jaar vastgesteld door een beëdigd taxateur. Deze worden opgenomen in de betreffende bestanden waarna de verzekeraar jaarlijks een indexatie toepast op de waarden zoals deze zijn afgegeven door de taxateur. Op basis hiervan volgt de jaarlijkse naverrekening. De afdeling vastgoed geeft eventuele wijzigingen en aanpassingen door aan het team Juridische zaken Verzekeringen welke zorg zal dragen voor de afhandeling ervan. b. een contract voor de schoolgebouwen. Onder dit contract resulteren alle scholen van het primair en voorgezet onderwijs binnen de gemeente.

De herbouwwaarde wordt ééns in de 6 jaar vastgesteld door een beëdigd taxateur. Deze worden opgenomen in de betreffende bestanden waarna de verzekeraar jaarlijks een indexatie toepast op de waarden zoals deze zijn afgegeven door de taxateur. Op basis hiervan volgt de jaarlijkse na-verrekening. De afdeling vastgoed geeft eventuele wijzigingen en aanpassingen door aan het team Juridische zaken Verzekeringen welke zorg zal dragen voor de afhandeling ervan.

6.4 Gebreken bij aankopen en nieuwbouw Gebreken die tijdens de exploitatieperiode naar voren komen, met name onvoorziene gebreken, vormen een belangrijke kostenpost. Het is dan ook zaak om gebreken zoveel mogelijk uit te sluiten, dan wel vroegtijdig in kaart te brengen zodat ze in de exploitatie kunnen worden verwerkt. Bij aan te kopen gebouwen vindt een inspectie plaats, waarbij naast de algemene bouwkundige karakteristiek specifiek wordt gelet op achterstallig onderhoud, de aanwezigheid van asbest en aanwezige en nog te nemen duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast wordt erop gelet of het gebouw geschikt is voor het beoogde gebruik en of het voor die gebruiksfunctie voldoet aan de benodigde wet- en regelgeving. Mede op grond van de hierbij verkregen gegevens wordt een zogeheten “rendabele exploitatieberekening” gemaakt. Deze is gebaseerd op de aangetroffen situatie en is erop gericht dat de aangetroffen gebreken binnen de exploitatie worden opgeheven. De realisatie van nieuwe gebouwen die bij het cluster Vastgoed in exploitatie komen, wordt doorgaans begeleid door bouwmanagers uit het eigen cluster. Zij kennen de belangrijkste aandachtspunten en voorkomen daarbij veel gebreken in de exploitatie. 29

6.5 (Wijziging van) wet- en regelgeving Gebouwen en het gebruik daarvan moeten voldoen aan allerlei wetten en overheidsregels. Wijzigingen hierin tijdens de gebruiksperiode van het gebouw kunnen aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Maar ook verandering van gebruik tijdens de huurperiode kan leiden tot verplichte aanpassingen die financiële consequenties hebben. Om de risico’s in dit kader te beperken is het van belang om een goed inzicht te hebben in de wet- en regelgeving, te weten hoe de toestand van een gebouw is en tijdig wijzigingen in het gebruik te onderkennen. Het is niet altijd mogelijk in te spelen op veranderende wet- regelgeving. De vastgoedmedewerkers van de gemeente proberen door middel van literatuurstudie en bijscholing zo veel als mogelijk op de hoogte te blijven van actuele wijzigingen. Op die manier wordt het risico van extra kosten bij nieuwe of gewijzigde regelgeving zo veel als mogelijk beperkt. Als overheid heeft de gemeente een voorbeeldfunctie en zou zodoende te allen tijde, of in ieder geval zo veel als mogelijk, moeten voldoen aan wet- en regelgeving.

30

Bijlagen Bijlage 1

Informatie gebouwen

De informatie van deze bijlage beslaat ca. 100 pagina’s. Mede gelet op de grootte (digitaal) van het bestand is deze bijlage separaat bijgevoegd. In deze bijlage is voor al deze accommodaties nadere informatie opgenomen, v.w.b.: bouwjaar, oppervlakte, boekwaarde, WOZ-waarde, onderhoudsplanning. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het maatschappelijk vastgoed, waarbij de gemeente betrokken is als: - Eigenaar - Huurder - Verstrekker Recht van Opstal/Erfpacht Gemeentelijk huisvesting

Adres

Eigenaar

Huurder

Gemeentehuis Gemeentewerf

Hofhoek Nijverheidsweg 3

Next Real Estate Gemeente

RvOpstal Erfpacht Gemeente tot realisatie HvA NV BAR

Onderwijs en kinderopvang

Adres

Eigenaar

Huurder

Julianaschool Julianastraat 6 Julianaschool-dependance/Ghijs (SP Sportlaan 1 Don Bosco/Tinkerbell (SPA) Havendam 4 De Parel/Blokkendoos (SPA) Sleedoorn 40 De Grote Reis Binnengracht 2 Het Lichtpunt Binnengracht 4 Portland De Beurs 33-37 Semi permanent onderwijs Binnengracht 6/De Knip 1 ABBW Langstraat 2-4/Beurs 34 Valckesteyn Zuid Emmastraat 46 Valckesteyn Noord/Pinokkio (SPA) Jan van Almondestr. 89/91 De Overkant Noord Hovenier 2

VPCBO VPCBO RVKO VPCBO BERA BERA BERA Gemeente ABBW Holding BV Gemeente van 3 lokalen OPOA OPOA OPOA -

Sport

Adres

Eigenaar

Huurder

Zwembad Zwembad Sporthal Rhoon + kantine Sportzaal Portland Gymlokaal Rhoon Gymlokaal Poortugaal Sportpark De Omloop Sportpark De Omloop + velden Sportpark De Polder Sportpark De Polder + velden Sportcomplex Landweg-Tennis Clubhuis Tennisvereniging Sportcomplex Landweg-Korfbal Clubhuis Korfbalvereniging Paardensportvereniging Watersportver. Poortugaal Tennisvereniging Rhoon Tennisvereniging Rhoon Stichting Poortugaalse Ijsclub

Albrandswaardsedijk 188a Sportllaan 2 Stationsstraat 1a De Beurs 41 Sportlaan 3 Albrandswaardseweg 18 Omloopseweg 6e/6f Omloopseweg-sportvelden Albrandswaardseweg 84a/b Albrandswaardseweg Landweg Landweg 1 Landweg Landweg 1 Albrandswaardsedijk 198 Albrandswaardsedijk 152 Rivierweg Tennispark Rivierweg 50 Clubhuis Albrandswaardsedijk 64

NRIJ Gemeente Gemeente BERA Gemeente Gemeente VV Rhoon/WCR Gemeente SV Poortugaal Gemeente Gemeente TV Poortugaal Gemeente Korfbalver. RWA Gemeente NRIJ Gemeente LTC Rhoon WSHD

beheerder en exploitant beheerder beheerder beheerder WCR/VV Rhoon SV De Polder Tennisver. Poortugaal Korfbalver. RWA L.R. en P.C. Rhoon e.o. Gemeente LTC Rhoon St. Poortugaalse Ijsclub

RvOpstal Erfpacht

RvOpstal Erfpacht

Erfpacht RvOpstal Erfpacht

31

Welzijn & Cultuur

Adres

Eigenaar

Huurder

Oudheidkamer / Trouwlocatie Scouting Wijkcentrum Poortugaal/Bibliotheek ROSA Muziekver. Volharding Jongerencentrum Logopedisch Centrum Wijkcentrum Portland/Bibliotheek SCC Brinkhoeve

Dorpsstraat 27 Zwaardijk 1 Dorpsstraat 34 Omloopseweg 6g Omloopseweg 6c Albrandswaardsedijk 180 Irenestraat 2a Hof van Portland 41-42 Kerkstr. 12/Achterweg 25

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Volharding Gemeente Gemeente Woonzorg Gemeente

Oudheidkamer Scouting bruikleen om niet SWA (beheer) Radio Omroep St. AW

Zorg

Adres

Eigenaar

Huurder

Zorgcomplex Portland Huisartsen / Apotheek Koetshuis

Langstraat 11-12 Langstraat 9-10 Rijsdijk 15-17

Gemeente Gemeente Maatschap MCR

Diverse huurders 1e lijns Huisartsen en apotheek Gemeente (verhuurt onder)

Overig

Adres

Eigenaar

Huurder

Brandweerkazerne Fietsenstalling Metro Poortugaal Fietsenstalling Metro Rhoon Kerktoren Rhoon Kerktoren Poortugaal Volkstuinen (met gebouwtjes) Postduivenver. "Luchtpost" Volkstuinen (grond) Volkstuinen Volkstuinen Begraafplaats Rhoon Begraafplaats Poortugaal Hertenkamp Woonwagen Leeg staand

Schroeder vd Kolklaan 77a Hofhoek 43 Ravelstraat 0, Debussystraat Dorpsdijk 65 Kerkstraat 90 Hobbyhoek Oedenvliet Oedenvliet 1 Clubhuis Oedenvliet - Repelstraat Slaperskade Rivierweg Dorpsdijk 65a Kerkstraat 94 Sportlaan De Weide 1 Molendijk 2a

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

VRR

SWA (beheer) Mevr. De Ruiter (exploitant) Gemeente Mevr. De Ruiter (exploitant)

RvOpstal Erfpacht

RvOpstal

RvOpstal Erfpacht

RvOpstal Erfpacht

Postduivenver. "Luchtpost"

Particuliere huurder

32

Bijlage 2

Informatie sportaccommodaties

Up to date nachecken ivm nieuw gymzalen

33

Bijlage 3

Relevante inhoudelijke beleidsnota’s

Maatschappelijk Vastgoed kan ingezet worden om inhoudelijke beleidsdoelstellingen te faciliteren. Deze doelstellingen volgen uit inhoudelijke beleidsnotities. Voor deze rapportage zijn daarbij de onderstaande notities van belang, waarbij tevens de speerpunten zijn benoemd: Structuurvisie Albrandswaard 2025 De kernkoers van de Structuurvisie is gericht op vijf pijlers: 1. Van meer naar beter. Het accent verschuift van uitbreiding van woon- en werkgebieden naar verbetering van de gebieden die er al zijn. 2. Identiteit dorpen versterken. Versterk heel Albrandswaard door de drie dorpen ieder voor zich vanuit hun eigen uitstraling en identiteit te versterken. Betrek hierbij ook de betekenis van de omliggende polders. 3. Clusteren. Zorg dat elke dorpskern een aantrekkelijke bestemming vormt met een eigen maatschappelijk en commercieel voorzieningenpakket. Maak slimme clusteringen zodat functies zo goed mogelijk van elkaars aanwezigheid profiteren. 4. Recreatie verbeteren. Verzilver de potentie van de strategisch gelegen plekken buiten de dorpen door in te zetten op de recreatieve economie. 5. Uitstraling en beleving verbeteren. Etaleer Albrandswaard en ondersteun ondernemerschap.

Startnotitie Albrandswaard in Beweging en concept nota Albrandswaard in Beweging Onze missie met de beleidsnotitie Albrandswaard in Beweging is dat Albrandswaard een bijdrage levert door te faciliteren in levensgeluk. Ontmoeten, bewegen en sport is daarbij een van de middelen om te komen tot dat levensgeluk. Hierbij willen wij, middels de wederkerigheidsgedachte, de maatschappelijke functie(s) en rol van het verenigingsleven versterken en vergroten. Onze verenigingen zijn meer dan een aanbieder van sport, cultuur of ontmoetingsplek, zij staan middenin de samenleving. Als strategische kaders voor het nieuwe beleid hanteren wij een aantal uitgangspunten: • De gemeente levert een bijdrage in het faciliteren van levensgeluk: wij (h)erkennen het belang van ontmoeting en bewegen, cultuur en sport, voor het individu en voor de gemeenschap als geheel, waarbij de woorden ‘gezondheid’, ‘preventie’, ‘welzijn’, ‘sociale cohesie’, ‘vorming’, ‘participatie’ en ‘geluk’, ‘saamhorigheid’, ‘erbij horen’ en ‘omzien naar elkaar’ voor de samenleving belangrijke begrippen zijn; • De gemeente stimuleert sport, cultuur, ontmoeting en bewegen en versterkt en verbindt verenigingen/maatschappelijke partners die hierbij actief zijn; • Wij (h)erkennen de belangrijke maatschappelijke rol van het verenigingsleven en investeren in de ondersteuning van het verenigingsleven om zich te ontwikkelen tot

organisaties die hun maatschappelijke rol verbreden en verdiepen (maatschappelijk verantwoord verenigen); • Wij ontwikkelen een toetsingskader incl. subsidiemethodiek waaraan verzoeken van verenigingen/ maatschappelijke organisaties worden getoetst alvorens over te gaan tot 34

• • •

investeringen en/of verbeteringen aan gemeentelijke accommodaties of het starten van (nieuwe) projecten. De basis moet op orde zijn: de (bestaande) gemeentelijke accommodaties zijn in kwalitatief goede staat, worden duurzaam onderhouden en zijn klaar voor gebruik. Verenigingen zijn verantwoordelijk voor hun eigendommen en dragen zorg voor de toekomstbestendigheid van hun accommodatie(s). De beschikbare middelen in gemeentebegroting blijven gelijk.

Droom: in 2025 zijn de inwoners van Albrandswaard tevreden over de mogelijkheden om fysiek, sociaal en mentaal gezond te worden en te blijven. Zij kennen het aanbod, weten informatie of hulp te vinden en maken actief gebruik van de mogelijkheden. Inwoners die passief blijven of niet zelfstandig de weg kunnen vinden worden uitgedaagd, gestimuleerd en geholpen om ook mee te doen. Dus er kunnen ook nieuwe dingen ontstaan en waar geen behoefte meer aan is stoten we af. o

Doelstellingen:  de maatschappelijke functie(s) en rol van het verenigingsleven versterken en vergroten.  In 2025 hebben de verenigingen verbindingen gelegd met andere organisaties in het sociaal domein en werken samen in de uitvoering.  De samenwerkingsverbanden worden ondersteund door het welzijnswerk en de buurtsportcoaches.  Daarbij beschikken onze verenigingen in 2025 over toekomstbestendige en multifunctionele faciliteiten waar zijzelf verantwoordelijk voor zijn.

o

Basisbeleid: 1. Sterke maatschappelijke organisaties. De verenigingen moeten veel doen aan hun ontwikkeling intern, om zich daarna extern sterker te kunnen profileren. Gemeente en verenigingen bepalen samen wie de koplopers worden. 2. Aantrekkelijke en veelzijdige activiteitenomgeving. De (betrokken) verenigingen moeten hier heel veel voor doen. Het opstellen van een maatschappelijk plan vraagt om een professionele aanpak, het plan omvat wat men gaat doen, voor wie, met wie, wat de kosten en opbrengsten zijn, hoe de financiering van accommodatieaanpassing/uitbreiding geregeld wordt. Hiervoor zijn gemeentelijke gegevens nodig, zoals sociale kaart, demografische en financiële gegevens. De gemeente toetst daarnaast en speelt een rol in waar wel/geen ontwikkeling plaats gaat vinden. 3. Maatschappelijke subsidie. Kern is: (extra) maatschappelijke inzet belonen. De Meedenkgroep kan daar geen uitspraak over doen. Wel is aan gegeven dat de MVV – subsidiemethodiek passend kan zijn, dat betekent afschaffen huidige subsidiemethodiek. De MVV subsidiemethodiek bestaat uit maximaal 3 onderdelen (waarderingssubsidie, maatschappelijke subsidie en activiteitensubsidie), de gemeente kan bepalen of men de beschikbare middelen over 1, 2 of 3 onderdelen verdeeld. 4. Maatschappelijk makelaar.

Dit is een professionaliseringsslag, een onmisbare voorwaarde voor de ontwikkeling van sterke maatschappelijke organisaties. De gemeente bepaalt hoeveel fte buurtsportcoaches men wil/kan omzetten naar maatschappelijk makelaars. o

Aanvullend beleid: 1. Sociaal Platform Albrandswaard 2. Informatie/communicatie 3. Landelijke en regionale kansen benutten 4. Tarievensysteem 35

5. Van buurtsportcoach naar maatschappelijk makelaar 6. Ontdekpas 7. Regelgeving 8. Duurzaamheid 9. Gezondheid 10. Bedrijven sporten 11. Actief doorverwijzen 12. Nieuwkomers Brede Welzijnsvisie Uitgaande van de plaatselijke situatie met betrekking tot welzijn en gelet op de landelijke ontwikkelingen op het gebied van welzijn zijn volgende missie, visie en uitgangspunten geformuleerd van het overkoepelend welzijnsbeleid. Missie In Albrandswaard streven we naar een zo groot mogelijke zelfstandigheid en zelfredzaamheid van de burger op de 5 levensdomeinen. De gemeente zet haar welzijnsbeleid in ter voorkoming van onbalans en ondersteunt burgers die in een kwetsbare positie terecht zijn gekomen of dreigen te komen. Visie De gemeente Albrandswaard neemt het principe van de ‘civil society’ als uitgangspunt voor haar welzijnsbeleid. Dit betekent dat de eigen kracht van de burger (individueel niveau) en van de samenleving (collectief niveau) voorop staat. Burgers, maatschappelijke organisaties, verenigingen en gemeente zijn samen verantwoordelijk voor het welzijn van de inwoners van Albrandswaard. De gemeente waardeert en respecteert de diversiteit van het verenigingsleven. Bij verdeling van subsidiegelden staat het resultaat voorop. Uitgangspunten: Gelet op het bovenstaande, heeft onze overkoepelende welzijnsvisie de volgende uitgangspunten: a.

De burgers van Albrandswaard zijn zelfstandig. Zij zijn zelf verantwoordelijk voor het oplossen van hun problemen en hebben daarbij keuzevrijheid (individueel niveau). De gemeente geeft niet aan op welke manier burgers hun problemen oplossen, maar bevordert wel dat iedereen zo lang mogelijk mee kan doen in de maatschappij en zelfstandig kan wonen. b.

De gemeente Albrandswaard zet haar beleid in ter voorkoming van onbalans op de 5 levensdomeinen (preventie) en blijft vangnet voor burgers die in een kwetsbare positie terecht zijn gekomen of dreigen te komen. Dit zijn mensen, die niet zelf met ondersteuning vanuit de omgeving (familie,mantelzorgers of vrijwilligers) de regie over hun eigen leven kunnen houden. Het gaat om mensen, waarvoor we professionals moeten inschakelen en waarbij sprake is van complexe (multidisciplinaire) problematiek. De focus ligt op alle terreinen sterk op preventie. Het lokaal zorgnetwerk dient als vangnet binnen de hulpverlening;

c.

De gemeente bevordert dat we altijd kiezen voor de meest laagdrempelige inzet van mensen en middelen. De inzet van vrijwilligers en mantelzorgers aan de ene kant en professionals aan de andere kant moet in evenwicht zijn.

36

d.

De gemeente Albrandswaard voert regie op het gebied van welzijn (groepsniveau) en voert dus niet zelf uit. De gemeente zoekt de meest geschikte partners/uitvoerders om de uitgangspunten op het gebied van welzijn uit te voeren. De verantwoordelijkheid voor het eigen welzijn ligt bij de burger zelf (individueel niveau). De gemeente faciliteert;

e.

Er is sprake van sociale samenhang tussen de burgers van Albrandswaard onderling en binnen de wijken van Albrandswaard (groepsniveau). Burgers zijn betrokken bij hun eigen omgeving en spreken elkaar zelf aan. De gemeente Albrandswaard bevordert de leefbaarheid.

f.

Integraal werken en resultaatgerichtheid staan in het welzijnsbeleid centraal. De gemeente maakt met partners/uitvoerders concrete afspraken over de met subsidies of inkoop van diensten te behalen resultaten. De gemeente bevordert de integrale inzet van budgetten.

g.

De gemeente is verantwoordelijk voor de kwaliteit op het gebied van welzijn. Kwaliteit heeft betrekking op de deskundigheid van professionals en op de wijze waarop vrijwilligers worden ingezet.

Rekenkameronderzoek Sportaccommodaties Albrandswaard - Actualiseer het beleidskader 2015-2020. Schenk hierbij nadrukkelijk aandacht voor meer SMART doelstellingen, behoud de huidige koppeling met het welzijnsbeleid en ruimtelijke ordening. - Formuleer relevante kengetallen voor het sport(accommodatie)beleid die aansluiten bij de doelstellingen en ontwerpen van een tijdpad en/of planning van monitoring van deze kengetallen. - Voorzie de raad voortaan actief van informatie over de doelrealisatie en de doelmatige uitvoering van het sportbeleid, daar waar mogelijk met behulp van de kengetallen. - Bewerkstellig een politieke grondslag voor de tarieven. Het is raadzaam om in deze afweging eveneens marktconformiteit en expertise op dit gebied vanuit de BAR te betrekken. - Bewerkstellig een politieke grondslag voor het onderscheid in exploitatievormen van diverse sporttakken. Daarbij wordt aanbevolen om bij de tot standkoming hiervan alle sportvormen te beoordelen op de mate waarin zij (kunnen) bijdragen aan de beoogde beleidsdoelstellingen. - Voorzie de onderwijsinstellingen van informatie over de sportvoorzieningen, die zij kunnen gebruiken, creëer in geval van knelpunten een optimale verhuursituatie voor verschillende partijen.

- Herzie besluiten en/of voornemens ten aanzien van een tweede sporthal, met het oog op het ontbreken van een grondslag voor de veronderstelde additionele behoefte. In bijlage 4 is nadere informatie opgenomen omtrent wet- en regelgeving die van belang is rondom (de exploitatie van) vastgoed. Achtereenvolgens komt aan de orde: het Sportbesluit, Vennootschapsbelasting (Vpb) en de Wet Markt & Overheid.

37

Bijlage 4

Relevante (fiscale) wet- en regelgeving

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op wet- en regelgeving die van belang is rondom (de exploitatie van) vastgoed. Achtereenvolgens komt aan de orde: het Sportbesluit, Vennootschapsbelasting (Vpb) en de Wet Markt & Overheid. 1. Verruiming btw sportvrijstelling vanaf 1 januari 2019 De gemeente Albrandswaard zal in eerste instantie rekening moeten houden met het feit dat de btw op uitgaven sportaccommodaties een kostenverhogend effect zal hebben. De fiscale regelgeving voor sportaccommodaties is vanaf 1 januari 2019 drastisch veranderd. Aan de andere kant heeft het Ministerie van VWS een subsidieregeling in het leven geroepen om deze btw schade voor gemeenten (en sportorganisaties) te compenseren. Het landelijke subdidieplafond is vastgesteld op 152 miljoen euro per jaar. De eerste subsidieaanvraag (voor het jaar 2019) moest voor 1 juni 2019 zijn ingediend. Dat is door onze gemeente ook gebeurd. 13 weken na 1 juni 2019 krijgen we bericht van het Ministerie van VWS en krijgen we een goed beeld in hoeverre de btw schade gecompenseerd wordt door het Rijk. In een later stadium hebben we dan ook (beter) zicht op de financiële gevolgen die voortvloeien uit de verruiming van de btw sportvrijstelling. 2. VPB Vanaf 2016 zijn gemeenten vennootschapsbelasting-plichtig voor hun ondernemingsactiviteiten.

Alle gemeentelijke activiteiten zijn de afgelopen tijd geclusterd en vervolgens zijn deze clusters van activiteiten getoetst aan de ondernemingscriteria. Deze criteria zijn: 1. Is er sprake van duurzame organisatie van arbeid en kapitaal; 2. Is er sprake van deelname aan het economisch verkeer; 3. Wordt er winst beoogd op de markt; 4. Is er sprake van normaal vermogensbeheer; 5. Is er sprake van een structureel verlieslatendheid; Indien de criteria 1 tot en met 3 met “ja” beantwoord moeten worden en de criteria 4 en 5 met “nee”, dan gaat dat betreffende cluster door de ondernemingspoort en is daarmee vennootschapsbelastingplichtig. Vervolgens moet nog beoordeeld worden of er een vrijstelling geldt ja of nee. Als er geen vrijstelling geldt, dan zal er over de fiscale winst 20% vennootschapsbelasting moeten worden betaald. Bij (maatschappelijk) vastgoed worden bovenstaande criteria jaarlijks beoordeeld. In slechts enkele gevallen is er sprake van een object waar sprake is van een fiscale winst. Het zijn vooral de criteria 4 en 5 die bij enkele vastgoedobjecten met “nee” ook beantwoord kunnen worden. Deze vastgoedobjecten maken deel uit van het vastgoed-cluster “exploitatie door gemeente” en daarmee dus Vpb-plichtig. De gemeente gedraagt zich bij dit laatstgenoemde cluster in feite als exploitant en niet als passieve verhuurder. Er wordt veel aanvullend dienstbetoon verricht.

De gemeente gedraagt zich in deze als een actieve verhuurder (lees: exploitant). Daar waar de gemeente bij slechts enkele vastgoedobjecten fiscale winst maakt, wordt vennootschapsbelasting afgedragen aan de Belastingdienst. Het moge duidelijk zijn dat dit jaarlijkse om minimale bedragen gaat. Wanneer we in deze Nota Maatschappelijk Vastgoed uitgaan van kostprijsdekkende huurtarieven, dan moge duidelijk zijn dat de fiscale winsten naar nihil zullen gaan. Het onderwerp vennootschapsbelasting zal daarmee in feite iets meer weer naar de achtergrond verdwijnen op het gebied van het vastgoed indien er daadwerkelijk en consequent gewerkt wordt met kostprijsdekkende huurtarieven. We zijn wel wettelijk verplicht om de vennootschapsbelastingmeetlat jaarlijks langs ook al het gemeentelijk vastgoed te blijven leggen. Dat zullen we ook blijven doen. Jaarlijks wordt een gemeentelijke Vpb-aangifte bij de Belastingdienst ingediend.

38

3.

Wet Markt & Overheid

Op 1 juli 2012 is de Wet Markt & Overheid in werking getreden. Deze wet bevat gedragsregels voor overheden die economische activiteiten verrichten. Doelstelling van de wet is dat overheden en overheidsbedrijven bij het verrichten van economische activiteiten eerlijk concurreren met bedrijven. De volgende activiteiten vallen ook onder deze wet: • Verhuur en exploitatie van sportaccommodaties; • Verhuur van maatschappelijk vastgoed. Één van de gedragsregels betreft het in rekening brengen van de integrale kostprijs. Voor de verenigingen en instellingen die gebruik maken van de gemeentelijke (sport)accommodaties zou dit resulteren in een veel hoger huurtarief waarmee een reëel risico ontstaat dat verenigingsactiviteiten – door de beperkte financiële armslag van verenigingen – niet of niet volledig meer kunnen plaatsvinden. Het wegvallen van deze verenigingsactiviteiten zou een onverantwoorde aanslag betekenen op de sociale basisinfrastructuur in Albrandswaard. De wet kent een aantal uitzonderingen. Een van die uitzonderingen is dat de wet niet van toepassing is als de gemeenteraad gemotiveerd besluit dat bepaalde activiteiten in het algemeen belang plaatsvinden. Er moet daarbij sprake zijn van een breed belang zoals: volksgezondheid, maatschappelijke zorg en welzijn, culturele activiteiten, ruimtelijke ordening en veiligheid.

Op 31 augustus 2015 is door de gemeenteraad besloten om voor diverse maatschappelijke (sport)accommodaties een Algemeen Belang af te kondigen, waarmee de Wet Markt & Overheid niet van toepassing is op deze accommodaties.

39

Bijlage 5

Input voor (exploitatie) overeenkomsten

Voorwaarden voor in exploitatie-overeenkomsten met huurders, die maatschappelijk vastgoed huren Met nieuwe exploitanten van sport- en/of welzijnsgebouwen zal een huur- en een exploitatieovereenkomst moeten worden afgesloten. De verplichtingen die wij op willen leggen ten aanzien van het realiseren van maatschappelijke doeleinden staan geheel los van een model huurovereenkomst en moet dus op maat worden gemaakt en dus toegevoegd (exploitatie-overeenkomst). Het uitgangspunt is dat de gemeente (accounthouder Welzijn/Sport) en de exploitant in halfjaarlijkse overleggen met elkaar in gesprek gaan over met name de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen. Welke essentiële punten moeten in de exploitatie-overeenkomst staan? Wat is het maatwerk? a. De huursom per jaar in- of exclusief servicekosten, in of exclusief BTW. De huur is of marktconform of kostendekkend. Het gaat hier immers om partijen, die hun boterham verdienen met het exploiteren van maatschappelijk vastgoed (zie afwegingskader). b. Met de huurder wordt een huurovereenkomst afgesloten conform ROZ. Het is wenselijk om daarbij evaluatie momenten in te plannen, waarin beide partijen de voortgang en resultaten van de exploitatie (zowel maatschappelijk als financieel) bespreken. c.

De exploitant wordt verantwoordelijk voor het (laten) organiseren, initiëren en faciliteren van maatschappelijke activiteiten en ontmoetingen. De exploitant mag ook commerciële activiteiten ontplooien, omdat hiermee de maatschappelijke activiteiten financieel mogelijk worden gemaakt. Op jaarbasis zal tussen de 60% en 80% van de activiteiten maatschappelijk moeten zijn. Commerciële activiteiten zijn alleen toegestaan, als de huurprijs van de gemeente aan de exploitant marktconform of minimaal kostendekkend is. d. Wat zijn maatschappelijke activiteiten en ontmoetingen? Dit zijn activiteiten, die worden georganiseerd door maatschappelijke organisaties, die niet of nauwelijks eigen financiële middelen hebben en/of gesubsidieerd worden door de gemeente en/of afhankelijk zijn van sponsoring of donaties. Deze organisaties doen de activiteiten in het belang van de inwoners van de gemeente Albrandswaard. Ook activiteiten die niet door een maatschappelijke organisatie worden georganiseerd, maar wel duidelijk als doel hebben om een positieve bijdrage te leveren aan de Albrandswaardse samenleving vallen onder de noemer maatschappelijk. Te denken valt bijvoorbeeld aan kindervoorstellingen en activiteiten voor scholen. e. Nader te benoemen maatschappelijke organisaties kunnen tegen een vooraf afgesproken tarief met cateringfaciliteiten gebruik maken van de ruimten. f.

Aan de exploitant wordt gevraagd te beseffen dat het organiseren van activiteiten in dit pand bij de omgeving de indruk kan wekken dat deze activiteiten goedgekeurd zijn door de gemeente, terwijl dit feitelijk niet zo is. Activiteiten van bijv. bepaalde motorbendes of voor bepaalde inwoners van Albrandswaard choquerende activiteiten zijn niet gepast. Bij twijfel zal de bedrijfsleider bij een eventuele aanvraag altijd overleg voeren met de accounthouder van de gemeente. Als een activiteit niet passend wordt geacht door de gemeente, zal de exploitant deze niet toestaan en/of uitvoeren.

g.

Openingstijden van dit pand zijn maximaal gelijk aan de toegestane openingstijden voor de horeca in de APV. 40

h.

De exploitant vraagt zo snel en zo volledig mogelijk een exploitatievergunning aan. Hierbij moet rekening worden gehouden met de procedure termijn van maximaal 8 weken.

i.

De exploitant sluit met de gemeente een overeenkomst af voor het realiseren van een nader te bepalen aantal leerwerktrajecten/werkervaringsplaatsen.

j.

De aan de gemeente te leveren verantwoordingsinformatie gaat vooral over het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen. Dit kan bestaan uit een jaaroverzicht van de georganiseerde activiteiten en organisaties, die gebruik hebben gemaakt van de verschillende ruimten. Inzicht in de bezoekersaantallen en tevredenheid van bezoekers is ook gewenst. De gemeente en exploitant zullen samen in de exploitatie-periode bekijken welke informatie nog meer wenselijk is om te kunnen beoordelen of de maatschappelijke doelstellingen daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Mocht de exploitant om de één of andere reden een verandering van afspraken willen hebben dan zal de exploitant alle informatie moeten verstrekken, die nodig is voor de gemeente om hier een besluit over te kunnen nemen.

41

Bijlage 6

Cluster Vastgoed organogram bedrijfsvoering

Cluster Vastgoed

Beleid en projecten

Bouwkunde

Exploitatie en verhuur

Het dagelijks operationeel vastgoedbeheer is gericht op het efficiënt beheer en onderhoud van de gebouwen. Dit omvat alle activiteiten betreffende het planmatig en dagelijks onderhoud, schoonmaak, beveiliging, contractbeheer, facturatie etc. Daarnaast treden de vastgoedmedewerkers op als gemeentelijk vastgoedmakelaar en vervullen zij de rol van kwaliteitsbewaker bij nieuwbouw van maatschappelijk vastgoed. De ontwikkeling van gebouwd vastgoed wordt belegd bij de beleidsadviseurs van het team Beleid en ontwikkeling die zijn belast met de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed binnen de gemeente. Zij handelen mogelijk in opdracht van de beleidsteams. De beleidsadviseur wordt ondersteund door diverse disciplines vanuit het cluster vastgoed.

Zij adviseren en ondersteunen de andere betrokken beleidsteams direct vanaf de initiatieffase: • zij zijn verantwoordelijk voor het opstellen van het ruimtelijk en functioneel programma van eisen en de ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed; • zij adviseren over de locatiekeuze; • zij berekenen op basis van het programma van eisen de stichtingskosten en de kostendekkende huur en sluiten dit kort met andere betrokken beleidsteams; • zij beoordelen de totale eigendomskosten (investeringskosten én exploitatiekosten over de gehele levensduur) en adviseren hierover aan de beleidsteams; • zij onderhouden contact met de toekomstig gebruikers/huurders.

42

Bijlage 7

Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Albrandswaard 2015

Te raadplegen op: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2014-81251.html

43