61. 404662 Raadsvoorstel ontwikkelplan voor het markt initiatief Molendijk 28 te Rhoon.pdf

Voorstel Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het markt initiatief marktinitiatief ‘Molendijk 28 te Rhoon’.

College van burgemeester en wethouders 25 januari 2022

Portefeuillehouder Ronald Schneider

Zaaknummer 404662

Openbaar

E-mailadres opsteller: m.de.brabander@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. In te stemmen met het ontwikkelingsplan ‘Molendijk 28 te Rhoon’; 2. Het kavelpaspoort voor ‘Molendijk 28 te Rhoon’ vast te stellen als ruimtelijk kader voor dit initiatief; 3. Een verklaring van geen bedenkingen af te geven op basis van het kavelpaspoort;

1/4

Raadsvoorstel Inleiding Op 6 december 2021 heeft u in de commissie B&A kennis genomen van dit marktinitiatief. Dit voorstel was op dat moment al een uitgewerkt ontwikkelingsplan dat voldeed aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in het kavelpaspoort Molendijk 28. Het voorstel heeft draagvlak in de omgeving, past vanzelfsprekend in de lintbebouwing van de Molendijk en heeft verder geen impact op de eventuele toekomstige ontwikkelingen van het gebied aan de oostzijde (zijde Stationsstraat). In principe voldoet het voorstel ruimtelijk aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid voor wijzigingsgebied 1 van het bestemmingsplan Albrandswaard Noord. Het voorstel past binnen de lintbebouwing van de Molendijk zowel binnen de kaders van het beeldkwaliteitsplan als de Molendijk visie variant Hoogstad waar dit betrekking heeft op de nieuwbouw aan het lint. Het voldoet echter niet aan de bepaling van de wijzigingsbevoegdheid met betrekking tot de uitwerkingsverplichting van de Molendijk visie Variant Hoogstad die uitgaat van het realiseren van het grotere geheel van de maximale variant van 26 woningen in 1 plan.

In het beeldvormend raadsvoorstel is al eerder aangegeven dat hoewel dit plan past binnen de Visie , deze Visie niet meer actueel is en tevens dat een andere mogelijk invulling van deze locatie in de toekomst geen beperkingen oplevert vanwege dit specifieke marktinitiatief. Vanwege de afwijking van deze bepaling ligt het mandaat hierover te besluiten weer bij de raad. Beoogd effect Met de instemming van dit voorstel kan het college een ontwikkelingsovereenkomst aangaan en vervolgens op basis van een verklaring van geen bedenkingen de procedure voor de uitgebreide omgevingsvergunning doorlopen. Argumenten 1.1 Dit voorstel is een passende invulling van het lint Molendijk De Molendijk is niet meer herkenbaar als dijk maar valt met de aangrenzende kavels wel binnen het dijkenlandschap. Dit initiatief voegt zich binnen deze structuur. Voor een optimale inpassing heeft de afdeling stedenbouw een kavelpasport opgesteld waarbinnen dit voorstel is uitgewerkt. Dit kavelpaspoort is afgeleid van het vigerende beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord. 1.2 In samenhang met dit initiatief wordt ook de leegstaande kas gesloopt. Het leegstaande kassencomplex van 7000m² staat voor een deel op dit perceel. Dit is de directe aanleiding om deze gehele kas te gaan slopen. Op de korte termijn levert dit een directe en aanzienlijke verbetering op van de gebiedskwaliteit.

1.3 De Molendijk visie variant Hoogstad is achterhaald. De visie ‘variant Hoogstad’ dat als kader voor dit gebied is opgenomen in het bestemmingsplan Albrandswaard noord is met een beoogde invulling van 26 vrijstaande woningen niet meer passend in het kader van de huidige woningbouw opgave. De raad heeft eerder besloten dat dit gebied niet nader onderzocht wordt in het kader van de zoeklocaties sociale woningbouw. Wat hier dan wel wenselijk en mogelijk is kan in de toekomst eventueel nog onderzocht worden indien de gemeente daartoe alsnog besluit of middels een marktinitiatief. Dit initiatief staat los van deze mogelijke toekomstige planvorming. Het lint van de Molendijk staat ruimtelijk gezien op zichzelf. Het bestaande lint wordt versterkt door het toevoegen van een passende woning. Het is overigens ook met dit initiatief nog steeds mogelijk de variant Hoogstad variant uit te voeren. 1.4 Er is draagvlak in de omgeving. De initiatiefnemer heeft dit plan met de omgeving besproken. Er zijn geen gegronde bezwaren uit naar voren gekomen die deze ontwikkeling in de weg staan. 2.1 Met dit kavelpaspoort wordt het ruimtelijk kader voor dit initiatief formeel.

2/4

Het kavel geeft de maximale ontwikkelruimte aan voor dit initiatief. In dit geval ligt er al een concreet definitief bouwplan en is het niet noodzakelijk. Echter biedt dit kader wel meer garantie dat eventuele toekomstige uitbreidingen aan de hand van dit kader beoordeeld kunnen worden. 3.1 Op basis van deze verklaring kan de verdere ruimtelijke procedure door het college worden afgehandeld. Er ligt een definitief plan dat na dit besluit niet meer gewijzigd kan worden. Op basis hiervan kan het college verdere besluiten nemen ten aanzien van de omgevingsvergunning. Overleg gevoerd met - Interne vak afdelingen - betrokken bewoners in de omgeving Kanttekeningen 1.1 Met dit besluit is de kans aanwezig dat er meerdere marktinitiatieven worden ingediend Vanwege de verplichting om de visie Hoogstad in zijn geheel in 1 keer uit te werken zijn in het verleden een aantal initiatieven niet gehonoreerd. Overigens is dit initiatief wel uniek omdat er ook een kassencomplex wordt gesloopt. Het is mogelijk dat er meer initiatieven worden ingediend nu deze bepaling wordt losgelaten. Aangezien deze dan ook niet meer voldoen aan de wijzigingsbevoegdheid die nog steeds middels het bestemmingsplan Albrandswaard Noord vigerend is zal de raad hierover elke keer moeten besluiten. Uitvoering/vervolgstappen De initiatiefnemer heeft dit plan met de omgeving besproken.

Bij een positief besluit door de raad wordt in de Schakel de overeenkomst met de gemeente gepubliceerd. Financiën Conform de nota Kostenverhaal worden de gemeentelijke plankosten doorberekend aan de initiatiefnemer. Voor 1 woning geldt een bijdrage van € 8000,- Na ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst kan dit in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer. Hiermee zijn de ambtelijke kosten voor de verdere begeleiding van het plan en het RO traject anderszins verzekerd. Naast de plankosten worden voor de volgende fondsen kosten middels een ontwikkelingsovereenkomst in rekening gebracht; Fonds Vitaal Albrandswaard = €0,- ivm sloop kas van 7000m² Fonds Strategisch Verbinden: € 6,= per m² uitgeefbaar= €6180,Communicatie/participatie na besluitvorming De initiatiefnemer heeft dit plan met de omgeving besproken. Bij een positief besluit door de raad wordt in de Schakel de overeenkomst met de gemeente gepubliceerd.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

locatie aanduiding Molendijk 28.pdf Kavelpaspoort Molendijk 28.pdf Draagvlak indicatie Molendijk 28 16 nov 2021.pdf ontwikkelplan Molendijk 28 .pdf uitwerking ontwikkelplan Molendijk 28.pdf

3/4

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het markt initiatief marktinitiatief ‘Molendijk 28 te Rhoon’.

Zaaknummer: 404662

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 25 januari 2022,

BESLUIT: 1. In te stemmen met het ontwikkelingsplan ‘Molendijk 28 te Rhoon’;

2. Het kavelpaspoort voor ‘Molendijk 28 te Rhoon’ vast te stellen als ruimtelijk kader voor dit initiatief;

3. Een verklaring van geen bedenkingen af te geven op basis van het kavelpaspoort;

4/4

A6531

39

A6865 A4360

Mol

end

ijk

A6843

37

A6866

A4593 28 35

Gemeente Albrandswaard Postbus 1000 3160 GA Rhoon

grens plangebied perceel in eigendom

Marktinitiatief Molendijk 28 Rhoon perceelgrens derden Kadastrale percelen: in bezit A6865 (geheel) Kadastrale percelen: gemeente A4360 (gedeeltelijk)

Schaal 1:500

Datum 10 junii 2021

456

Molendijk 28 Kavelpaspoort Oktober 2021

ligging locatie 2 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Huidige situatie Het perceel molendijk 28 ligt in het buitengebied Albrandswaard Noord. De straat heet Molendijk, maar is niet herkenbaar als dijk omdat deze in het verleden is afgegraven. Wel heeft dit stuk van de Molendijk nog een landelijke uitstraling. Dit gedeelte kent twee verschillende sfeergebieden. Aan de westkant grenst de Molendijk aan het bosgebied van het Kasteel van Rhoon waardoor dit deel een vrij besloten karakter heeft. Aan de oostzijde van de Molendijk ligt een open polderlandschap. Vanaf de Molendijk is dit te zien door de verschillende doorkijkjes tussen de bebouwing. Het perceel Molendijk 28 ligt aan de oostzijde van de dijk. In de huidige situatie staat op het perceel één vrijstaande woning bestaande uit één bouwlaag met kap. Daarnaast staat op het perceel nog een opslagschuur met daarachter een oppervlakte van ruim 7000 m2 met kassen. Rond het perceel van Molendijk 28 staan enkele vrijstaande woningen achter de dijksloot, bestaande uit één bouwlaag met kap. Een groot deel van deze woningen staan haaks op de dijk. Deze woningen zouden getypeerd kunnen worden als dijkwoning in de polder (BKP Albrandswaard Noord blz 54). De kas zal gesloopt worden en zal er één woning worden toegevoegd. De visie Molendijk (2020) laat zien dat een extra woning in het lint passend is. Voor deze ontwikkeling zijn deze stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld.

De opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden passen binnen de bestaande kaders van de visie Molendijk (2020) en het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord (2015).

plankaart visie Molendijk 2020 Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 3

Locatieschets (indicatief)

4 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Referentiebeelden

referentie woningtype

solitaire boom voor de woning

erfafscheiding

referentie woningtype Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 5

Kavelpaspoort

6 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Toelichting Omgeving Ondanks dat de Molendijk niet meer herkenbaar is als dijk, valt deze dijk met aangrenzende kavels nog wel binnen het dijkenlandschap. Gezien de stedenbouwkundige opzet van directe omgeving, zal de woning zich invoegen in deze structuur. De nieuwe woning zal dan ook moeten worden vormgegeven als type dijkwoning in de polder. De nieuwe woning dient onderaan en haaks op de dijk komen te staan. Tevens zal de nieuwe woning zo moeten worden gepositioneerd dat er een doorkijk blijft bestaan tussen de nieuwe woning en de eventueel toekomstige woning op het naastgelegen perceel nr 30. De nieuwe woning heeft een verplichte rooilijn die overeenkomt met de rooilijn van de bestaande woningen nr 18-22 en nr 28. Bebouwing De maximale footprint van de nieuwe woning is 125 m2 en de maximale inhoud is 650 m3. De nieuwe woning bestaat uit één laag met kap. De woningen in de polder zijn doorgaans van baksteen of houten delen. De kap bestaat uit keramische pannen. Eventuele bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de woning, ogen kleiner en de architectuur is afgestemd op de stijl van de nieuwe woning. De bijgebouwen staan achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw. Erfinrichting en beplanting Er wordt op eigen terrein geparkeerd. De geparkeerde auto’s staan achter de voorgevellijn van de woning zoveel mogelijk uit het zicht.

Eventuele opslag en vuilcontainers staan ook zoveel mogelijk uit het zicht. Zorg voor tenminste één echt grote boom waar de woning onder wegvalt. Gebruik sloten als erfgrens en beplant deze met meer informele

bomen en struiken van één soort of gemengd. Dit kan in rijen, nonchalant verspringend of als gesloten windsingel (landschappelijke beplanting). Zo krijgt de kavel een groen kader en is er veel vrijheid om de tuin binnen dat kader in te richten. Handreiking ruimte voor ruimtelijk kwaliteit De handreiking ruimte voor ruimtelijke kwaliteit is een inspiratiekader voor de architectuur en de inrichting en beplanting van een dijkerf (met name hoofdstuk 6.1 dijkenlandschap). Dit document en bijbehorende folder is te downloaden op: http://www.mooiijsselmonde.nl/meer-informatie Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord is een uitwerking van de bovenstaande handreiking. Voor het bouwen van de nieuwe woning is met name hoofdstuk 5.2 van belang, dijkwoningen in de polder. Het beeldkwaliteitsplan is te downloaden op: https://www.albrandswaard.nl/_flysystem/media/bkp_ albrandswaard_noord_kl.pdf Bestemmingsplan Het bestemmingsplan Albrandswaard Noord is van toepassing. Het volledige bestemmingsplan is te bekijken via de onderstaande website: https://www.ruimtelijkeplannen.nl Vergunningsvrij bouwen De voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen zijn de vinden op onderstaande website: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ bouwregelgeving/checken-of-vergunning-nodigis-voor-ver-bouwen/vergunningvrij-bouwen-enverbouwen

Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 7

Nieuwbouwwoning Molendijk 28, Rhoon

INLEIDING Het perceel molendijk 28 ligt in het buitengebied Albrandswaard Noord. In de huidige situatie staat op het perceel één vrijstaande woning bestaande uit één bouwlaag met kap. Daarnaast staat op het perceel nog een opslagschuur met daarachter een oppervlakte van ruim 7000 m2 met kassen. De kassen zullen gesloopt worden en zal er één woning worden toegevoegd. Uitgangspunt van het ontwerp voor deze woning zijn het opgestelde Kavelpaspoort (okt 2020) en het bestemmingsplan Albrandswaard Noord geweest.

1

SITUERING Het kavelpaspoort is aangepast na het ingediende schetsontwerp t.b.v. een vooroverleg. Het kavelpaspoort ziet er nu als volgt uit:

Dit is conform de eerste plannen waarbij de oprit met het bijgebouw zijn verplaatst naar de noordzijde van het kavel.

2

ONTWERP

De woning bestaat uit een duidelijk hoofdvolume en een, vanaf de Molendijk gezien, terugliggend bijgebouw. Deze zijn duidelijk van elkaar onderscheiden in grootte, kleur en materialisatie. Ook in de afwerking zijn hoofd- en bijgebouw duidelijk verschillend: Het hoofdgebouw is in metselwerk met dakpannen uitgevoerd. Het bijgebouw is geheel met een zinken of aluminium beplating afgewerkt. In het bijgebouw zijn geen openingen vanaf de straat zichtbaar. Het hoofdgebouw is met haar gevelopeningen duidelijk herkenbaar als woonhuis en hoofdvolume vanaf de straat.

De footprint van de woning op het kavel volgt de voorwaarden uit het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is gekeken naar de maximaal toegestane bouwhoogtes voor de omliggende percelen. Deze variëren tussen de 7 en 11m. Voor het hoofdgebouw zouden wij graag een nokhoogte van 8m willen aanvragen. Met deze hoogte is het hoofdgebouw goed in verhouding tot het bijgebouw, waar we ook de maximaal toegestane kap op willen realiseren. De inhoud van de het hoofdgebouw overschrijdt door de nokhoogte van 8m de opgestelde 650m2. Deze komt op zo’n 735m2.

3

De achtergevel

4

MATERIAAL GEBRUIK De vormgeving van de woning en het bijgebouw is modern. De woningen in de polder zijn doorgaans van baksteen met een kap bestaande uit keramische pannen. Deze materialen willen we toepassen op een eigentijdse manier. Dat wil zeggen met minimalistische detaillering waardoor hoofdgebouw en bijgebouw echt als twee volumes ogen. Hoofdgebouw:

Een donkere baksteen met ranke kozijnen (blank hout en zwart aluminium) platte keramische dakpannen in combinatie met ingewerkte zonnepanelen op zuid.

Een glazen onderbreking van gevels en dakvlak als referentie aan de oude kassen die op het kavel stonden. Hierin bevindt zicht de entree en het trappenhuis.

De achterzijde heeft een opener karakter met op de verdieping houten lamellen als zonwering.

5

Bijgebouw: Licht grijze zinken of aluminium verticale gevelbekleding met ranke kozijnen (hout of warme kleur), gevelbekleding doorlopend over de kap.

Afwatering hoofdgebouw en bijgebouw d.m.v. verholen goten. De HWA’s worden ingewerkt en infiltratie hemelwater.

6

projectnaam

6585 2000

1623

jassen/ schoenenkast

leidingen

jassenhaken

Molendijk 28 te Rhoon

420

Dwarsdoorsnede schaal 1:100

900 420

1922

420

420

078

ontwerpfase 8000+

8000+

VO

1854

2754

projectnummer

installaties

papierformaat A1 liggend

schoenenkast

6000+

4306

6000+

schaal tekeningnaam

2677

9464

4000+

4306

4306

9464

1:100 en 1:500 4000+

3705+

nieuwe situatie

3705+

datum

420

5745

28

19-10-2021

tekeningnummer 2600

420 420 1044

daklicht

2400+

2800

420 420 1044

2400+

2600+

101

700+

P=0

P=0

P=0

420

2600

6585

Voorgevel schaal 1:100

Plattegrond kelder schaal 1:100

legenda

2950-

nieuwe wanden

2950-

aarde 15000 320

2920

3305

1950

600

900

1050 300

2100

1050 320

beton

8000+ te openen

nis

metselwerk

1340

1000

320

1 te openen deel

3000

6000+

WM

1340

960

1680

scheidingswanden, zwaar

4000+ 3705+

extra kastruimte (60cm diep)

WD

kalkzandsteen

5320

bed 2mx2m10

2000

diepe kasten/ lades onder trap

kast administratie/ boeken e.d. (40cm diep)

2620

halfhoog wandje met nis bij bed

hoge kasten

5000

5510+

scheidingswanden, licht

500 420

luifel

zink doorzetten kastenwand

1020

P=0

gesloten houthaard inductie

opmerkingen

920

Hoofdgebouw: - Beton systeemwanden met bui spouw in donker metselwerk, type n.t.b. - Schil- of breedplaatvloeren - Geisoleerde dakplaat - Platte dakpan en indakse zonnepanelen of zonnepannen n.t.b.

600

600

920

tafel 1x2m60

Zijgevel Noord schaal 1:100

3706

1000

1185

deur in materiaal keukenfronten

1185

hoge keukenkasten

7680

600

600

P=0

hout, overig

nis koffieapp. en juspers

1000

6660

hout, constructief

700+

3554

2954

1732

garderobe

MK

8000+

420

420

dubbele wasbak

loopdeur

1 te openen deel

420

4550

1000

1400

3000

4550

5009

5400

6000+

420

Bijgebouw: - Begane grond vloer PS systeemvloer - Wanden hout skeletbouw afgewerkt met zinken gevelpanelen (gevels en dak)

4909

15800 4000+

Plattegrond begane grond schaal 1:100

3705+

2800+ 2400+

15000 700+

320

8960

900

4500

320 P=0

P=0

loopdeur

Zijgevel Zuid schaal 1:100 5320

architect

ir. Anna van der Wedden adres Zuid Willemsvaart 4 5211 NW 's-Hertogenbosch

1427

1680

4680

5000

3253

3320

320

Alle maten dienen in het werk gecontroleerd te worden!

vide

420

320

1 te openen deel

44700

leidingen

2973

7300

2800+

420

4843

1474

2013

2895

3431

16000

15800

420

P=0

15800

Plattegrond verdieping schaal 1:100

16200

2800+

420

420

600

vide met glasplaat

Achtergevel schaal 1:100

Situatie schaal 1:500

9000

2000

2000

2000

dakraam

2000

4000+

hoofdgebouw

12700

20200

7680

6000+

3705+ dakraam

bijgebouw

2000

4287

7260

2 te openen delen

2910

dakraam

2000

3500 2000

4150

e: info@annarchi.nl

wandje 1000+

inbouwkast rond rookkanaal

t: 06 48921275

31900

8000+

vide

8000

8000

2400+

2200+

te openen

leidingen

w: www.annarchi.nl