4. 404662 Beeldvormend raadsvoorstel marktinitiatief Molendijk 28 te Rhoon.pdf

BEELDVORMEND RAADSVOORSTEL Onderwerp

College van burgemeester

marktinitiatief “Molendijk 28 te Rhoon” en wethouders

Zaaknummer 404662

Openbaar Portefeuillehouder: drs. R.E. Schneider E-mailadres opsteller: m.de.Brabander@bar-organisatie.nl

Datum: 02-11-2021

ONDERWERP Presentatie marktinitiatief “Molendijk 28 te Rhoon” en voorgestelde procedure voor dit marktinitiatief.

KENNISNEMEN VAN Het marktinitiatief “Molendijk 28 te Rhoon” en de voorgestelde procedure.

INLEIDING Medio 2020 is een concept voorstel ingediend voor het slopen van een kas en het realiseren van een vrijstaande woning op het perceel Molendijk 28 in Rhoon. De afdeling vergunningen heeft voorafgaand aan de marktinitiatieven procedure stedenbouw verzocht een kavelpaspoort op te stellen voor dit perceel. De initiatiefnemer heeft vervolgens binnen dit ruimtelijk kader het huidige voorstel aangeleverd. Hiermee is de reguliere initiatieffase om tot een gedragen plan te komen al nagenoeg afgerond voordat het marktinitiatieven proces is gestart. In principe voldoet het voorstel ruimtelijk aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid voor wijzigingsgebied 1 van het bestemmingsplan Albrandswaard Noord en is het college hiervoor bevoegd plannen nader uit te werken. Echter dit wijzigingsgebied omvat het gehele Molendijk gebied en voor elk initiatief hierbinnen geldt een uitwerkingsverplichting van de Molendijk visie Variant Hoogstad die uitgaat van het realiseren van een groter geheel van 26 woningen. De start van dit initiatief is enige maanden uitgesteld vanwege de raadsdiscussie ten aanzien van de zoeklocaties sociale woningbouw waar ook het Molendijkgebied deel van uitmaakt. Nu duidelijk is dat dit initiatief kan worden gerealiseerd onafhankelijk van welk toekomstscenario voor het Molendijk gebied zal worden gekozen, heeft het college besloten dit initiatief te starten.

KERNBOODSCHAP

Dit initiatief staat een eventuele verdere ontwikkeling van het Molendijk gebied niet in de weg. Het voorstel versterkt de beeldkwaliteit van de Molendijk. Met een nog door de raad vast te stellen kavelpaspoort (ruimtelijk kader) kan dit voorstel een RO procedure doorlopen.

TOELICHTING Het voorstel voor de woning aan de Molendijk past in de visie Molendijk-variant Hoogstad, waarnaar in de wijzigingsbevoegdheid 1 van het bestemmingsplan Albrandswaard noord wordt verwezen en daarnaast eveneens in het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard noord. Het voorstel voorziet in een woning passend binnen het bestaande lint van vrijstaande woningen langs de Molendijk. Aan de voorwaarde in de wijzigingsbevoegdheid om eerst tot een uitgewerkt plan voor hele gebied te komen (conform de variant Hoogstad) wordt echter niet voldaan. De ‘variant Hoogstad’ is in het kader van de huidige woningbouw opgave echter feitelijk achterhaald. Een plan met enkel 26 dure vrijstaande woningen is niet meer passend in het kader van de huidige woningbouw opgave. Wat hier dan wel wenselijk en mogelijk is zal nog verder onderzocht moeten worden al dan niet middels een marktinitiatief. Het is wel duidelijk dat dit initiatief de toekomstige ontwikkelingen in dit gebied niet in de weg staat. Het wordt juist bevorderd doordat de bestaande grote kas in het kader van dit marktinitiatief wordt gesloopt waarmee eerder ontwikkelruimte ontstaat voor een eventueel nog nader te bepalen woningbouw invulling. Vanwege het feit dat niet aan alle voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid kan worden voldaan is het college niet langer bevoegd hierover te besluiten.

Het college stelt daarom de raad voor om voor dit initiatief geen wensen en bedenkingen te hebben wanneer het kavelplan en definitief bouwplan aan de raad wordt voorgelegd Inkorten procedure Omdat we hier met een definitief plan en een door de gemeente opgesteld ruimtelijk kader te maken hebben is het voorstel om dit marktinitiatieven proces te versnellen. Bij een positief signaal in de commissie zal de volgende stap zijn; het aanbieden van het ontwikkelingsplan met het voorstel van het college om voor het kavelpaspoort en definitief plan geen wensen en bedenkingen te hebben. De procedure ziet er dan als volgt uit: - Beeldvormend (commissie) • Kavelpaspoort met bouwplan • Presentatie initiatiefnemer • Voorstel tot inkorten procedure - Aangaan ontwikkelingsovereenkomst - Aanleveren definitief plan met maatschappelijke onderbouwing - Besluitvormend Ontwikkelingsplan en VVGB (raad) • Vaststellen Kavelpaspoort • Ontwikkelingsplan - Ter inzage leggen uitgebreide omgevingsvergunning • Mogelijkheid van indienen zienswijzen

CONSEQUENTIES Het plan past ruimtelijk in de reeds bestaande kaders, behalve dat er geen uitgewerkt plan voor het Molendijk gebied (variant Hoogstad) wordt geleverd. Deze visie is achterhaald maar het is echter nog niet duidelijk welke concrete invulling dit gebied dan wel zal krijgen. Dit betekent dat dit initiatief onnodig ‘gegijzeld’ wordt door deze bepalingen. Het is aan de raad om hier wel of niet in mee te gaan. De voorgestelde verkorte procedure gaat niet ten koste van de zorgvuldigheid, onder andere ten aanzien van het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak. Bij de volgende stap, het aan de raad voorleggen van de ontwikkelovereenkomst en het voorstel van het college om geen wensen en bedenkingen te hebben, is immers ook een verslag van het participatieproces een voorwaarde. De direct betrokkenen zijn overigens al geïnformeerd. Daarnaast is er ook in het vergunningentraject standaard altijd nog de mogelijkheid om bezwaren in te dienen. Eerder is in de commissie aangegeven dat er zorgen zijn ten aanzien van een precedentwerking met betrekking tot het inkorten van de marktinitiatieven procedure. Deze procedure is echter bedacht voor een regulier traject dat begint met een schetsmatig idee zonder ruimtelijk kader met een zekere impact op de omgeving.

De ontwikkelaar werkt in deze procedure op basis van toenemende zekerheid ten aanzien van de maatschappelijke en politieke haalbaarheid het plan steeds verder uit tot een definitief voorstel. Op basis waarvan vervolgens een ruimtelijke procedure doorlopen kan worden. Het doel is met name ook om gegronde bezwaren in het RO traject te vooromen. In dit geval is er een kavelpaspoort (ruimtelijk kader) en een definitief plan en betreft het een enkele woning met een positieve impact op de omgeving. Het plan past bovendien in de voorwaarden voor lintbebouwing die langs de Molendijk van toepassing zijn. Een verzoek om een procedure in te korten wordt altijd zorgvuldig afgewogen en voorgelegd aan de raad.

VERVOLG De volgende stap is het aanbieden van het definitieve ontwikkelingsplan, het kavelpaspoort met een participatieverslag Op basis hiervan kan de initiatiefnemer de RO procedure doorlopen.

BIJLAGEN - Kavelpaspoort Molendijk 28 - Locatie aanduiding - Definitief voorstel - wijzigingsbevoegdheid 1 bestemmingsplan Albrandswaard noord - Visie Molendijk variant Hoogstad bijvoegen Met vriendelijke groet, het college van de gemeente Albrandswaard, de secretaris, de burgemeester,

Hans Cats

drs. Jolanda de Witte

456

Molendijk 28 Kavelpaspoort Oktober 2021

ligging locatie 2 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Huidige situatie Het perceel molendijk 28 ligt in het buitengebied Albrandswaard Noord. De straat heet Molendijk, maar is niet herkenbaar als dijk omdat deze in het verleden is afgegraven. Wel heeft dit stuk van de Molendijk nog een landelijke uitstraling. Dit gedeelte kent twee verschillende sfeergebieden. Aan de westkant grenst de Molendijk aan het bosgebied van het Kasteel van Rhoon waardoor dit deel een vrij besloten karakter heeft. Aan de oostzijde van de Molendijk ligt een open polderlandschap. Vanaf de Molendijk is dit te zien door de verschillende doorkijkjes tussen de bebouwing. Het perceel Molendijk 28 ligt aan de oostzijde van de dijk. In de huidige situatie staat op het perceel één vrijstaande woning bestaande uit één bouwlaag met kap. Daarnaast staat op het perceel nog een opslagschuur met daarachter een oppervlakte van ruim 7000 m2 met kassen. Rond het perceel van Molendijk 28 staan enkele vrijstaande woningen achter de dijksloot, bestaande uit één bouwlaag met kap. Een groot deel van deze woningen staan haaks op de dijk. Deze woningen zouden getypeerd kunnen worden als dijkwoning in de polder (BKP Albrandswaard Noord blz 54). De kas zal gesloopt worden en zal er één woning worden toegevoegd. De visie Molendijk (2020) laat zien dat een extra woning in het lint passend is. Voor deze ontwikkeling zijn deze stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld.

De opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden passen binnen de bestaande kaders van de visie Molendijk (2020) en het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord (2015).

plankaart visie Molendijk 2020 Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 3

Locatieschets (indicatief)

4 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Referentiebeelden

referentie woningtype

solitaire boom voor de woning

erfafscheiding

referentie woningtype Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 5

Kavelpaspoort

6 | Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden

Toelichting Omgeving Ondanks dat de Molendijk niet meer herkenbaar is als dijk, valt deze dijk met aangrenzende kavels nog wel binnen het dijkenlandschap. Gezien de stedenbouwkundige opzet van directe omgeving, zal de woning zich invoegen in deze structuur. De nieuwe woning zal dan ook moeten worden vormgegeven als type dijkwoning in de polder. De nieuwe woning dient onderaan en haaks op de dijk komen te staan. Tevens zal de nieuwe woning zo moeten worden gepositioneerd dat er een doorkijk blijft bestaan tussen de nieuwe woning en de eventueel toekomstige woning op het naastgelegen perceel nr 30. De nieuwe woning heeft een verplichte rooilijn die overeenkomt met de rooilijn van de bestaande woningen nr 18-22 en nr 28. Bebouwing De maximale footprint van de nieuwe woning is 125 m2 en de maximale inhoud is 650 m3. De nieuwe woning bestaat uit één laag met kap. De woningen in de polder zijn doorgaans van baksteen of houten delen. De kap bestaat uit keramische pannen. Eventuele bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de woning, ogen kleiner en de architectuur is afgestemd op de stijl van de nieuwe woning. De bijgebouwen staan achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw. Erfinrichting en beplanting Er wordt op eigen terrein geparkeerd. De geparkeerde auto’s staan achter de voorgevellijn van de woning zoveel mogelijk uit het zicht.

Eventuele opslag en vuilcontainers staan ook zoveel mogelijk uit het zicht. Zorg voor tenminste één echt grote boom waar de woning onder wegvalt. Gebruik sloten als erfgrens en beplant deze met meer informele

bomen en struiken van één soort of gemengd. Dit kan in rijen, nonchalant verspringend of als gesloten windsingel (landschappelijke beplanting). Zo krijgt de kavel een groen kader en is er veel vrijheid om de tuin binnen dat kader in te richten. Handreiking ruimte voor ruimtelijk kwaliteit De handreiking ruimte voor ruimtelijke kwaliteit is een inspiratiekader voor de architectuur en de inrichting en beplanting van een dijkerf (met name hoofdstuk 6.1 dijkenlandschap). Dit document en bijbehorende folder is te downloaden op: http://www.mooiijsselmonde.nl/meer-informatie Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord is een uitwerking van de bovenstaande handreiking. Voor het bouwen van de nieuwe woning is met name hoofdstuk 5.2 van belang, dijkwoningen in de polder. Het beeldkwaliteitsplan is te downloaden op: https://www.albrandswaard.nl/_flysystem/media/bkp_ albrandswaard_noord_kl.pdf Bestemmingsplan Het bestemmingsplan Albrandswaard Noord is van toepassing. Het volledige bestemmingsplan is te bekijken via de onderstaande website: https://www.ruimtelijkeplannen.nl Vergunningsvrij bouwen De voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen zijn de vinden op onderstaande website: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ bouwregelgeving/checken-of-vergunning-nodigis-voor-ver-bouwen/vergunningvrij-bouwen-enverbouwen

Molendijk 28 - stedenbouwkundige randvoorwaarden | 7

A6531

39

A6865 A4360

Mol

end

ijk

A6843

37

A6866

A4593 28 35

Gemeente Albrandswaard Postbus 1000 3160 GA Rhoon

grens plangebied perceel in eigendom

Marktinitiatief Molendijk 28 Rhoon perceelgrens derden Kadastrale percelen: in bezit A6865 (geheel) Kadastrale percelen: gemeente A4360 (gedeeltelijk)

Schaal 1:500

Datum 10 junii 2021

Nieuwbouwwoning Molendijk 28, Rhoon

INLEIDING Het perceel molendijk 28 ligt in het buitengebied Albrandswaard Noord. In de huidige situatie staat op het perceel één vrijstaande woning bestaande uit één bouwlaag met kap. Daarnaast staat op het perceel nog een opslagschuur met daarachter een oppervlakte van ruim 7000 m2 met kassen. De kassen zullen gesloopt worden en zal er één woning worden toegevoegd. Uitgangspunt van het ontwerp voor deze woning zijn het opgestelde Kavelpaspoort (sept. 2020) en het bestemmingsplan Albrandswaard Noord geweest.

1

SITUERING In het kavelpaspoort is onderstaande situatie toegevoegd van het nieuw in te delen kavel:

Aan de zuidzijde zal echter nog een sloot gegraven worden. Deze maat gaat nog van de breedte van het kavel af. We zouden graag de oprit en garage aan de noordzijde situeren, omdat dit toch al een gesloten zijde wordt i.v.m. daglichttoetreding. Bovendien kan de oprit korter dan aan de zuidzijde door de schuine lijn in de aansluiting met de weg. De auto’s kunnen gemakkelijk achter de voorgevel rooilijn worden geparkeerd. Door de kavelindeling te spiegelen zouden we een bijgebouw en oprit aan de noordzijde kunnen realiseren en de zuidkant meer openhouden voor beplanting. De kavelindeling is dan als volgt:

Aan de noordzijde de oprit naar het lagere bijgebouw en meer gesloten gevels richting het aangrenzende perceel. Aan de zuidzijde blijft een ruimte tuin over, zowel voor, naast als achter het hoofdgebouw.

2

ONTWERP

De woning bestaat uit een duidelijk hoofdvolume en een, vanaf de Molendijk gezien, terugliggend bijgebouw. Deze zijn duidelijk van elkaar onderscheiden in grootte, kleur en materialisatie. Ook in de afwerking zijn hoofd- en bijgebouw duidelijk verschillend: Het hoofdgebouw is in metselwerk met dakpannen uitgevoerd. Het bijgebouw is geheel met gevellatten afgewerkt. In het bijgebouw zijn geen zichtbare openingen vanaf de straat zichtbaar. De garagedeuren zijn ook afgewerkt met de gevellatten net als de luiken voor de raamopening. Het hoofdgebouw is met haar gevelopeningen duidelijk herkenbaar als woonhuis en hoofdvolume vanaf de straat.

De footprint van de woning op het kavel volgt de voorwaarden uit het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is gekeken naar de maximaal toegestane bouwhoogtes voor de omliggende percelen. Deze variëren tussen de 7 en 11m. Voor het hoofdgebouw zouden wij graag een nokhoogte van 8m willen aanvragen. Met deze hoogte is het hoofdgebouw goed in verhouding tot het bijgebouw, waar we ook de maximaal toegestane kap op willen realiseren. De inhoud van de het hoofdgebouw overschrijdt door de nokhoogte van 8m de opgestelde 650m2. Deze komt op zo’n 735m2.

3

De achtergevel

4

MATERIAAL GEBRUIK De vormgeving van de woning en het bijgebouw is modern. De woningen in de polder zijn doorgaans van baksteen of houten delen met een kap bestaande uit keramische pannen. Deze materialen willen we toepassen op een eigentijdse manier. Dat wil zeggen met minimalistische detaillering waardoor hoofdgebouw en bijgebouw echt als twee volumes ogen. Hoofdgebouw:

Een donkere baksteen met ranke kozijnen (blank hout en zwart aluminium) platte keramische dakpannen in combinatie met ingewerkte zonnepanelen op zuid.

Een glazen onderbreking van gevels en dakvlak als referentie aan de oude kassen die op het kavel stonden. Hierin bevindt zicht de entree en het trappenhuis.

De achterzijde heeft een opener karakter met op de verdieping houten lamellen als zonwering.

5

Bijgebouw: Hardhouten verticale gevellatten met ranke kozijnen (zwart aluminium), gevellatten doorlopend over de kap.

Raamopeningen afsluitbaar met vouwluiken.

Afwatering hoofdgebouw en bijgebouw d.m.v. verholen goten. De HWA’s worden ingewerkt en infiltratie hemelwater.

6

39.2 Wetgevingszone - wijzigingsbevoegdheid 1 Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ter plaatse van de aanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsbevoegdheid 1' de bestemmingen van de gronden wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Natuur', 'Verkeer – Verblijf', 'Groen' en 'Tuin', onder voorwaarden dat: a.

vooraf één beeldkwaliteitplan is opgesteld voor het gehele gebied met de aanduiding 'Wetgevingszone wijzigingsbevoegdheid 1', passend binnen de 'Visie Molendijk - variant Hoogstad' (bijlage 2 van de toelichting);

b.

een inrichtingsplan is opgesteld, passend binnen de 'Visie Molendijk - variant Hoogstad' (bijlage 2 van de toelichting) en het beeldkwaliteitplan zoals genoemd onder a;

c.

het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 26;

d.

de maximum bouwhoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan 11 m en de maximum goothoogte niet meer dan 7 m;

e.

voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid zoals in het CROW is opgenomen;

f.

toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in lid 39.4;

g.

een gefaseerde toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is toegestaan.

39.3 Wetgevingszone - wijzigingsbevoegdheid 2 Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ter plaatse van de aanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsbevoegdheid 2' een veiligheidscontour opnemen, onder voorwaarden dat: a.

wordt voldaan aan artikel 14 van het Bevi;

b.

'veiligheidszone - bevi' komt te vervallen;

c.

(beperkt) kwetsbare objecten zijn toegestaan, mits de functionele binding van het bedrijventerrein kan worden gegarandeerd en in de omgeving aanwezige bedrijven niet worden belemmerd in haar activiteiten;'

39.4 Toetsingskader Alvorens toepassing te geven aan het bepaalde in lid 39.1 en 39.2 dient voldaan te worden aan de onderzoeksverplichting op de volgende onderdelen (zie plantoelichting voor nadere beschrijving): a.

luchtkwaliteit;

b.

voldoende parkeergelegenheid;

c.

mobiliteitstoets;

d.

bodemkwaliteit;

e.

watertoets;

f.

archeologie;

g.

externe veiligheid, inclusief QRA voor de afweging van het groepsrisico;

h.

ecologie, toetsing flora- en faunawet;

i.

economische uitvoerbaar en kostenverhaal.