33. 290802 Raadsvoorstel Ontwikkelingsplan voor het marktinitiatief “Achterdijk 11 te Rhoon”- Geredigeerd.pdf

Voorstel Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het markt initiatief marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

College van burgemeester en wethouders 13 april 2021

Portefeuillehouder Ronald Schneider

Zaaknummer 290802

Openbaar

E-mailadres opsteller: m.de.brabander@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. Het beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 vast te stellen; 2. Het kavelplan Achterdijk 11 vast te stellen; 3. In te stemmen met het doorlopen van de ruimtelijke procedure om het bestemmingsplan aan te passen op basis van het ontwikkelingsplan ‘‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

1/6

Raadsvoorstel Inleiding Het college biedt u het definitieve voorstel voor de herontwikkeling van het perceel Achterdijk 11 ter besluitvorming aan. Het omvat een kavelplan met een beeldkwaliteitsplan als ruimtelijk kader. Op basis hiervan wordt een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het college sluit daartoe een ontwikkelingsovereenkomst met de initiatiefnemer om plankosten te dekken, fondsbijdragen in rekening te brengen en privaatrechtelijk afspraken vast te leggen. Het voorstel omvat een viertal vrijstaande woningen in een groene setting, gebaseerd op bestaande en nieuwe groen elementen. Met dit project wordt de ontwikkeling van de Achterdijk op passende wijze voltooid. In de raad en commissie is bij zowel in de beeldvormende fase als bij het besluit de startovereenkomst aan te gaan discussie geweest over het beeldkwaliteitsplan dat door de ontwikkelaar zelf is opgesteld. In dit raadsvoorstel wordt hierop uitvoeriger ingegaan. Op het moment van het aangaan van een startovereenkomst lag er nog geen definitief plan maar een voorstel dat met inachtneming van aandachtspunten vanuit de raad, de ambtelijke dienst en de omgeving verder uitgewerkt diende te worden. Het doel is tot een definitief plan te komen dat rekenschap heeft gegeven aan de diverse aandachtspunten en daarmee voldoende draagvlak heeft.

Naar oordeel van het college voldoet dit definitieve voorstel aan de gestelde eisen. Met de instemming van de raad en het ondertekenen van de ontwikkelingsovereenkomst kan het college het op korte termijn het bestemmingsplan in procedure brengen. Beoogd effect Met de instemming van dit voorstel kan het college de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan in gang zetten. Hiermee wordt de ontwikkeling rond de Achterdijk op een passende manier voltooid. Argumenten 1.1 Het beeldkwaliteitsplan voldoet aan de gemeentelijke kwaliteitseisen In Beraad en Advies zijn vragen gesteld over het beeldkwaliteitsplan van de projectontwikkelaar. Dit vraagt om een toelichting. Bij de aanvang van het initiatief Achterdijk 11 is door de projectontwikkelaar aangegeven zelf het beeldkwaliteitsplan op te stellen. Dat is wettelijk mogelijk. Hierin is bewilligd onder de conditie dat hij zich houdt aan een aantal stedenbouwkundige richtlijnen die voor landelijk gebied en langs historische dijklinten worden gehanteerd. Dezelfde richtlijnen zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan RhoonNoord (2015). Omdat ze in dit beeldkwaliteitsplan duidelijk zijn beschreven wordt dit plan sinds zijn vaststelling overeenkomstig gebruikt voor het bepalen van het stedenbouwkundige kader bij initiatieven in landelijk gebied en langs historische linten, dus ook buiten het gebied van Rhoon-Noord.

Een voorbeeld hiervan is het raadsbesluit van 8 mei 2017 (kenmerk 1187168) waarbij dit kader van toepassing is verklaard op het project Achterdijk 5-7. Voor het marktinitiatief Achterdijk 11 zijn dienovereenkomstig aan de projectontwikkelaar de richtlijnen uit het Beeldkwaliteitsplan Rhoon-Noord meegegeven. Het door hem vervolgens specifiek voor de locatie Achterdijk 11 opgestelde beeldkwaliteitsplan beantwoordt aan deze richtlijnen. Zoals gezegd, een initiatiefnemer mag zelf een beeldkwaliteitsplan met specifieke accenten opstellen mits deze voldoen aan de gestelde eisen. Dat is in deze zaak het geval. Vanwege locatie specifieke kenmerken, zoals de aanwezige historische boerderij en de forse kaveldiepte, is het mogelijk en wenselijk hier binnen de eerder genoemde richtlijnen meer ruimte te geven aan een eigen identiteit. In dit concept wordt bijvoorbeeld meer nadruk gelegd op het

2/6

gemeenschappelijke karakter en het bestaande groen. Meer dan in het plan Achterdijk 5-7 het geval is. De woning met 2 lagen en een kap, die ten tijde van de startovereenkomst nog in het voorstel was opgenomen, was overigens niet conform de gehanteerde richtlijnen. Hierop is het plan dan ook aangepast. Met betrekking tot aanbouwen is het maximale oppervlak gelijkgetrokken met het plan Achterdijk 5-7, namelijk 75m². Met het instemmen met dit voorliggende beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 is uit stedenbouwkundig oogpunt sprake van een passende invulling van dit perceel. Zowel stedenbouw als welstand zullen in een latere fase van dit initiatief de concreet uitgewerkte bouwplannen toetsen aan dit kader. 1.2 Het initiatief betekent een verdere verbetering van de omgeving. De afgelopen jaren is de Achterdijk middels een aantal hoogwaardige woningbouwontwikkelingen getransformeerd naar een fraai landelijk woonmilieu. Met deze ontwikkeling wordt de Achterdijk aan de dorpszijde afgerond.

2.1 Het kavelplan is de basis voor het bestemmingsplan. Het is de bedoeling dat de kavels worden verkocht en de kopers hierop zelf een woning realiseren. Deze woningen worden in het vergunningen traject getoetst aan het bestemmingsplan en het daaraan gekoppelde beeldkwaliteitsplan. In het ruimtelijk kader is doormiddel van referentiebeelden een bandbreedte aangegeven van de verschijningsvorm van de woningen. Hierdoor blijft er enige flexibiliteit voor de individuele wensen van de kopers van de kavels. Het doel is dat het eindbeeld samenhangend is en vanzelfsprekend past in de omgeving. Om dit verder te versterken dient bijvoorbeeld de erf afscheiding voor alle kavels middels een zelfde groene haag te worden vorm gegeven.

2.2 Borging van het bestaande groen Er wordt door de ontwikkelaar veel belang gehecht aan het bestaande groen. De waardevolle bomen zijn ingemeten en maken onderdeel uit van het verkavelingsplan. De ontwikkelaar zal dit dan ook opnemen in de koopcontracten voor de kavels. Daarnaast zal publiekrechtelijk in het bestemmingsplan op de groene randen met bomen een groenbestemming worden gelegd. De bomenridders zijn hiervan inmiddels op de hoogte gesteld.

2.3 De Gasleiding van Stedin wordt verwijderd. De gasleiding doorkruist het plangebied. Hoewel het de voorkeur heeft om de gasleiding te verwijderen, is bij de planvorming rekening gehouden met het trace van de leiding. Aan weerszijden van de leiding wordt met de minimale afstand van 2 meter rekening gehouden. Stedin heeft intern de verplaatsing van de gasleiding ingepland en heeft aangegeven om eind 2021 de werkzaamheden te starten. In de komende periode zullen verdere afspraken worden gemaakt over de planning en de kosten.

2.4 Er is draagvlak in de omgeving.

3/6

Het plan is besproken met de omwonenden van de Achterdijk en de Nijverheidsweg. Er waren zorgen omtrent de hoogte van de woningen, het bestaande groen en mogelijke ingrepen aan de watergangen. Deze zorgen zijn weg genomen. Er is op dit moment geen bezwaar gebleken. Het verslag van de participatie is te vinden in de bijlage.

3.1. De raad is bevoegd gezag het bestemmingsplan vast te stellen Het college is bevoegd het bestemmingsplan voor te bereiden. Het college is bevoegd de voorbereidende taken uit te voeren en ervoor zorg te dragen dat de ruimtelijke procedure wordt doorlopen. Zodra de plankosten anderszins zijn verzekerd, hetgeen gebeurd als de ontwikkelovereenkomst is getekend, kan de procedure worden gestart. Zodra de voorbereideng is afgerond zal het college de bestemmingsplan stukken aan de raad voorleggen ter vaststelling. De raad is bevoegd gezag om de nieuwe planrechten te vestigen. Het college komt dus bij u terug voor het vaststellen van het bestemmingsplan Achterdijk 11. Overleg gevoerd met - Interne vak afdelingen - betrokken bewoners in de omgeving Kanttekeningen

2.1 Deze ontwikkeling gaat ten koste van onbebouwd gebied. De locatie is nu onbebouwd en groen. Het terrein is echter niet openbaar, niet onderhouden en niet toegankelijk. Het perceel is vanaf de Achterdijk aan drie kanten omsloten door bomen en bosschages waardoor er weinig relatie is met de omgeving. De dorpszijde of binnenzijde van de Achterdijk kan meer verdichten dan de buitenzijde, waar een vanaf de dijk middels enkele doorzichten een relatie ligt met het omliggende landschap. Het ontwikkelen van dit kavel heeft daarom een hogere toegevoegde waarde dan de situatie ongewijzigd te laten. Dit project kan beschouwd worden als de voltooiing van de reeks ontwikkelingen aan de Achterdijk.

2.1 Met deze ontwikkeling neemt het aantal woningen langs de dijk toe Met het toevoegen van 4 woningen neemt het aantal woningen toe. Het effect in verkeersbewegingen is echter klein. Parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden.

3.1 Hiermee wordt een definitieve invulling vastgelegd. Met een nieuw bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling vastgelegd. Het laat binnen de kaders van het beeldkwaliteitsplan wel ruimte voor vrijheid voor de toekomstige bewoners tav het ontwerp van de woning en het bijgebouw.

4/6

Uitvoering/vervolgstappen De vervolgstappen na instemming met dit voorstel voor de gemeente zijn globaal als volgt: 1. Ondertekenen ontwikkelingsovereenkomst. 2. Toetsing onderzoeken concept bestemmingsplan plan en ruimtelijke onderbouwing. 3. De bestemmingsplan procedure doorlopen. 4. Aanvragen bouwvergunningen na onherroepelijk bestemmingsplan Financiën Conform de nota Kostenverhaal worden de gemeentelijke plankosten doorberekend aan de initiatiefnemer. Voor bouwplannen tot 5 woningen geldt een bijdrage van € 8000,- per woning. Het totale bedrag van € 32.000,- is bij de instemming met dit initiatief reeds als budget beschikbaar gesteld. Na ondertekening van de startovereenkomst is het eerste gedeelte van € 16.000,- bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Na ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst zal het tweede en laatste gedeelte worden doorberekend. Hiermee zijn de ambtelijke kosten voor de verdere begeleiding van het plan en het RO traject anderszins verzekerd. Naast de plankosten worden voor de volgende fondsen kosten middels een ontwikkelingsovereenkomst in rekening gebracht;

Strategisch verbinden €6000,Vitaal Albrandswaard €24.000,Communicatie/participatie na besluitvorming Voor de ontwikkeling van dit voorstel is een intensief participatieproces gevoerd met een groep vertegenwoordigers van de bewoners in de omgeving. Deze groep heeft de buurt en de wethouder steeds geïnformeerd. Dit zal in de verdere procedure en de realisatie fase worden voortgezet. Hierbij wordt ook de inrichting van de private en openbare ruimte betrokken.

Bij een positief besluit door de raad wordt in de Schakel de overeenkomst met de gemeente gepubliceerd.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

BKP Rhoon dd 16 mrt 2021 lr.pdf plankaart A1.pdf memo participatie.pdf memo overleg stedin - mrt 2021.pdf

5/6

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Ontwikkelingsplan voor het markt initiatief marktinitiatief ‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

Zaaknummer: 290802

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 13 april 2021,

BESLUIT: 1. Het beeldkwaliteitsplan Achterdijk 11 vast te stellen;

2. Het kavelplan Achterdijk 11 vast te stellen;

3. In te stemmen met het doorlopen van de ruimtelijke procedure om het bestemmingsplan aan te passen op basis van het ontwikkelingsplan ‘‘Achterdijk 11 te Rhoon’.

6/6

Beeldkwaliteitsplan kavel Achterdijk 11 te Rhoon

16 maart 2021

INHOUD 1: BEELDKWALITEITSPLAN KAVEL ACHTERDIJK 11 TE RHOON

1

ONTWIKKELING LOCATIE EN GESCHIEDENIS HET KAVEL

2

2: VERKAVELINGSPLAN

3

EÉN ERF WAARBORG 3: BEELDKWALITEIT

4

DE TOEGANG EN HET ERF DE KAVELS

5

KAVEL 1

6

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

7

KAVEL 2

8

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING:

9

KAVEL 3

10

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

11

KAVEL 4

12

SITUERING, HOOFDVORM DETAILLERING

13

INSPIRATIEBEELDEN GROEN OP HET ERF

14

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

1: Beeldkwaliteitsplan kavel Achterdijk 11 te Rhoon ontwikkeling

Aan de Achterdijk te Rhoon wordt een kavel herontwikkeld. Het achterop het perceel liggende woonhuis wordt vervangen door een samenhangend ensemble van vier nieuwe woningen. Met behulp van voorliggend beeldkwaliteitsplan worden de ambities en uitgangspunten voor de architectonische uitwerking van het plan vastgelegd. Een beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten voor het ontwerp van bebouwing en de inrichting van de buitenruimte. Het is een leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig en landschapsplan en de daadwerkelijke bouw van de woningen. Relatie met het vastgestelde beeldkwaliteitsplan in de omgeving. Voor het recent gerealiseerde woningbouwplan Achterdijk 5-7 is het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord van toepassing verklaard als kader waaraan de bouwplannen voor die woningen worden getoetst.

LOCATIE

JAAGINPOLDER

AC HT

ER DIJ

K

GHIJSELANDPOLDER

De basis voor het beeldkwaliteitsplan Albrandswaard Noord wordt gevormd door de richtlijnen van de landschapstafel IJsselmonde ten aanzien van wonen in de polder en langs een dijk. Hierin worden uitspraken gedaan over de vorm en positie van de woning en de indeling van de kavel. Deze uitgangspunten zijn ook van toepassing in dit beeldkwaliteitsplan. De richtlijnen zijn door stedenbouw meegegeven aan het begin van het traject om tot dit beeldkwaliteitsplan te komen. Gedurende de uitwerking is regelmatig afgestemd met stedenbouw en getoetst aan deze richtlijnen. Vanwege specifieke locatie kenmerken zoals de bestaande historische boerderij, het bestaande waardevolle groen en de kavel diepte is net als bij het project Achterdijk 5-7 ruimte voor interpretatie van deze richtlijnen om enerzijds een optimale inpassing en anderzijds ook een eigen accent te kunnen realiseren. locatie en geschiedenis

RIJSDIJK

locatie van Achterdijk 11 aan de Achterdijk. De kavel is gericht op de Achterdijk. Aan de achterzijde liggen de eilandkavels aan de Nijverheidsweg.

De locatie ligt aan de oostrand van Rhoon, aan de Achterdijk, een dijklint. Door het gemis van het hoogteverschil toont deze weg als een polderweg. De Achterdijk omsluit een van de oudste polders, de Ghijselandpolder uit 1475, aan de oostkant ligt de Jaaginpolder uit 1500. De grond van de dijk is later gebruikt om de Essendijk te maken die de polder van het Buitenland van Rhoon (1580) omsluit.

1

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

In de directe omgeving, komen langs de dijken van oorsprong verschillende typen bebouwingen voor: dijkhuizen en boerenerven, met elk hun eigen ordening en ruimtelijk beeld. De huidige Achterdijk bestaat uit een smal profiel met sloten dicht op de weg. In de oude bebouwing is een afwisseling te zien in dijkhuizen en boerenerven. De dijkhuizen staan in de richting van de weg en er vrij dicht op. De bebouwing van de boerenerven verder van de weg af, haaks op de weg met de bijgebouwen achterop het erf.

Voorbeeld in de directe omgeving: ruimtelijke opbouw van een dijk met dijkhuizen (links) en een boerenerf (rechts) beide aan de Rijsdijk.

woningen van na 1950 met dubbele orientatie

De meer recente woningen ten noorden van de locatie (van na 1950) hebben bijna allemaal een dubbele oriëntatie. Ze hebben een bijzonder ruime tuin die volledig om de woning heen ligt. Hierdoor heeft de Achterdijk zijn landelijke uitstraling behouden. De weg is doodlopend waardoor het rustig met verkeer is. De meest recente woningen ten zuiden van de locatie staan iets dichter op elkaar en haaks op de weg.

Het kavel Het te ontwikkelen kavel is de open ruimte behorende bij het erf van nr 9. De te vervangen woning (nr 11.) staat achter het erf, achter de grote schuur volledig uit het zicht vanaf de weg. Aan de achterzijde zorgt een strook met hoge beplanting voor beschutting. Achter het kavel liggen de recent ontwikkelde woningen aan de Nijverheidsweg op de eilandkavels. Hiermee grenst het dorp nu direct aan de Achterdijk.

locatie

dijkwoningen

De ontwikkeling van het kavel moet bijdragen aan het landelijke karakter van de Achterdijk. Voor de nieuwe inrichting maken we gebruik van de bebouwings- en verkavelingsprincipes die al langs de dijk te vinden zijn.

boerenerf

recent toegevoegde landelijke vrijstaande woningen

Achterdijk: van oudsher een afwisseling tussen dijkhuizen en boerenerven

vogelvlucht

2

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

2: Verkavelingsplan Eén erf Het kavel wordt als één geheel ontwikkeld. De ordening en karakteristiek van de bebouwing vertonen samenhang en vertellen het verhaal van de (voormalige) dijk en een boerenerf. Hiervoor wordt de volgende typering gehanteerd: Aan de dijk bevind zich de belangrijkste woning van het ensemble, hierachter komen drie woningen aan een gezamenlijk erf.

kavel 2 kavel 3 kavel 1

erf

zichtlijn

Het plan bestaat uit 4 kavels, elk ca. 1500 m2, en een mandelig terrein waarop de gezamenlijke ontsluitingsweg is gesitueerd met beplanting en een gezamenlijk erf. Het parkeren vindt plaats op de eigen kavel, uit het zicht vanaf de weg. De uitstraling van de nieuwe ontwikkeling refereert naar de agrarische bouwstijl door toepassing van onder andere eenvoudige, eenduidige hoofdvormen.

Waarborg

kavel 4

Hierna wordt de beoogde beeldkwaliteit voor het mandelig erf en de vier kavels geïllustreerd. Per kavel worden de beoogde architectuur karakteristieken weergegeven. Deze worden door middel van referentiebeelden verduidelijkt. De bouwplannen zullen worden getoetst aan elkaar om de samenhang te bewaken. Het plan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn echter geen letterlijke verwijzingen. Er mag worden afgeweken van de randvoorwaarden, als wordt aangetoond dat de oplossing meer bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het ensemble.

3

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

3: Beeldkwaliteit Op de plattegrond hiernaast wordt een mogelijke inrichting weergegeven om duidelijk te maken wat de gewenste uitstraling is. Voor het mandelig terrein wordt het volgende voorgesteld:

De toegang en het erf De toegangsweg wordt uitgevoerd in gebakken klinker in groot formaat, grind of kasseien. De toegang wordt gemarkeerd door de grote bestaande bomen en aangevuld met een bomenlaan met lage haag naar het erf. Aan de wegzijde wordt de watergang weer zichtbaar gemaakt, aansluitend komt een representatieve voortuin. De groene buffer van beplanting aan de achterzijde van het kavel blijft gehandhaafd, als ook de solitaire notenboom. De grenzen tussen de kavels worden aangegeven d.m.v. beplanting. Gestimuleerd wordt gebruik te maken van gebiedseigen soorten met een aantrekkingskracht voor dieren en insecten, als ook het aanleggen van een boomgaard. Op de volgende pagina’s wordt per kavel de randvoorwaarden beschreven.

4

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

de kavels

5

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 1 Situering: De woning ligt direct aan de voormalige dijk. Aan de weg kant representatief en uitnodigend, met representatieve voortuin aan de watergang.

Hoofdvorm: Massa: een enkelvoudig volume, het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. Aanbouwen van maximaal 75 m2 aan achterzijde is toegestaan. Kapvorm: : gelijkzijdig zadelkap, kaprichting gelijk aan de Achterdijk, zie plattegrond, platte afdekking is niet toegestaan. Dakoverstek toepassen, van maximaal 1 meter. Toepassen van een wolfseind is toegestaan. Bouwhoogte: De nokhoogte bedraagt maximaal 9.00 meter. De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. Gevel: De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

6

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren, er is onderscheid in materiaal tussen de kappen en de voorgevel. Gevel: baksteen in aarde tinten en/of hout. Dak: riet of donkere dakpannen met een overstek. Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: de gekozen detaillering, materialen en kleuren ondersteunen het karakter van het bouwwerk; Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

7

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 2 Situering: Middenop het erf ligt de woning.

Hoofdvorm: Massa: een enkelvoudig volume, het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. ‘Gaten’ in het volume zijn toegestaan mits de hoofdvorm bepalend blijft. Aanbouwen van maximaal 75 m2 is toegestaan. Kapvorm: gelijkzijdig zadelkap, kaprichting haaks op de Achterdijk, zie plattegrond, platte afdekking is niet toegestaan. Dakoverstek toepassen, van maximaal 1 meter. De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. Bouwhoogte: De nokhoogte bedraagt maximaal 11.00 meter. Gevel: De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

8

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren. Materiaal van het dak mag doorlopen in de gevels. Gevel: baksteen in aarde tinten en/of hout. Dak: donkere dakpannen met een overstek of riet. Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: de gekozen detaillering, materialen en kleuren ondersteunen het karakter van het bouwwerk; Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

9

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 3 Situering: In de zichtlijn vanaf de toegangsweg, staat de achterste woning.

Hoofdvorm: Massa: een enkelvoudig volume, het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. Gaten’ in het volume zijn toegestaan mits de hoofdvorm bepalend blijft. Aanbouwen van maximaal 75 m2 zijn toegestaan. Kapvorm: gelijkzijdig zadelkap, kaprichting haaks op de Achterdijk, zie plattegrond, platte afdekking is niet toegestaan. Dakoverstek toepassen van maximaal 1 m. De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. Bouwhoogte: De nokhoogte bedraagt maximaal 11.00 meter. Gevel: De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

10

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: overwegend overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren, er is onderscheid in materiaal tussen de kappen en de voorgevel. Gevel: baksteen in aarde tinten en/of hout. Dak: donkere dakpannen met een overstek of riet. Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: de gekozen detaillering, materialen en kleuren ondersteunen het karakter van het bouwwerk; Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak.

11

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

kavel 4 Situering: Links achterop het kavel een woning naast de te handhaven grote notenboom.

Hoofdvorm: Massa: een enkelvoudig volume, het grondvlak bedraagt maximaal 8.00 x 15.00 meter. ‘Gaten’ in het volume zijn toegestaan mits de hoofdvorm bepalend blijft. Aanbouwen van maximaal 75 m2 zijn toegestaan. Kapvorm: gelijkzijdig zadelkap, kaprichting haaks op de Achterdijk, zie plattegrond, platte afdekking is niet toegestaan. Dakoverstek toepassen van maximaal 1 meter. De dakhelling mag variëren tussen de 40 en 55 graden. Bouwhoogte: De nokhoogte bedraagt maximaal 11.00 meter. Gevel: De gevels zijn bescheiden en evenwichtig, ze zijn harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

12

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Detaillering: Materiaalkeuze: overwegend traditioneel, streekeigen materiaalgebruik en gedekte kleuren. Materiaal van het dak mag doorlopen in de gevels. Gevel: baksteen in aarde tinten en/of hout. Dak: donkere dakpannen met een overstek of riet. Geglazuurde dakpannen, felle kleuren en materialen zijn uitgesloten. Compositie massa onderdelen: de gekozen detaillering, materialen en kleuren ondersteunen het karakter van het bouwwerk; Zonnepanelen zijn een integraal onderdeel van de architectuur en worden met het dak mee ontworpen. De schoorstenen, dakramen en dakkapellen blijven ondergeschikt aan het dakvlak. .

13

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

Inspiratiebeelden groen op het erf Het gezamenlijke erf, de toegangsweg met bomen en hagen zorgen voor een landelijke sfeer. Er is ruimte voor bezoekers parkeren, bij voorkeur op verhard gras. De overgang naar de prive-tuinen bij voorkeur deels open, eventueel een lage, losse haag. De erf afscheidingen van de onderlinge tuinen worden groen, bijvoorbeeld een geschoren (zeeuwese) haag, los struweel of een gezamenlijke boomgaard. De gebruikte beplanting is zoveel mogelijk inheems, komend uit de streek. De watergangen langs het kavel krijgen een natuurvriendelijke oever. Dit verhoogd de biodiversiteit en zorgt voor extra wateropvang.

bestaande notenboom op kavel 3 blijft gehandhaafd

boomgaard

natuurvriendelijke oever

groene erfafscheidingen: los struweel of geschoren hagen, bv zeeuwse haag

fruitbomen

els

voorbeelden van parkeren op gras

toegangsweg en erf: bijvoorbeeld gebakken klinkers

14

Beeldkwaliteitsplan - kavel Achterdijk 11 te Rhoon

2053 BEELDKWALITEITSPLAN KAVEL ACHTERDIJK 11 TE RHOON

Opdrachtgever: 2d Vastgoed Minstreelstraat 73 3051 PJ Rotterdam T. 010 714 27 43 E. info@2dvastgoed.nl Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten BV Marlotlaan 1G 2614 GV DELFT T. 015 213 34 44

(diverse afbeeldingen van internet)

E. info@josvandelindeloof.nl

LINDELOOF TUIN- EN LANDSCHAPSARCHITECTEN BV 015 2133 444

Marlotlaan 1G 2614 GV DELFT

info@josvandelindeloof.nl

Participatie omgeving Achterdijk 11 - Rhoon Datum:

21 februari 2021

Inleiding In september 2019 zijn wij, via Overwater rentmeester uit Numansdorp, in contact gekomen met de familie X over het perceel grond aan de Achterdijk 11 in Rhoon. Het perceel grond van ca. 6.500 m² is ooit gebruikt als landbouwgrond voor, naar wij hebben begrepen, aardbeienteelt. Op het perceel staat momenteel nog een woning en is het verder ingericht met gras. Langs de randen staan bomen en struiken. In nauw overleg met de gemeente Albrandswaard is een plan tot stand gekomen waarbij het totale perceel wordt opgedeeld in 4 kavels van gemiddeld 1.500 m² die worden ontsloten via een toegangsweg vanaf de Achterdijk. In september 2020 is de kavel getransporteerd en zijn wij eigenaar geworden. Althans, wij hebben een samenwerking met een investeringsmaatschappij waarbij wij optreden als gemachtigde voor de ontwikkeling. Tussen het moment van het eerste contact tot en met het juridische transport is, voor zover dat mogelijk was, contact geweest met de directe omgeving van de locatie. Wij vinden dat een essentieel onderdeel van de ontwikkeling dat er toe kan bijdragen om het plan goed in te passen in de omgeving. We willen zo maximaal mogelijk rekening houden met de gevoelens en de mogelijkheden van de omgeving. Graag willen we middels deze memo toelichten op welke wijze wij te werk zijn gegaan en welke reactie daarop zijn gekomen.

Voordat we dat toelichten stellen wij ons graag eerst kort even voor.

1

2d vastgoed bv 2d Vastgoed is een zelfstandige Rotterdamse ontwikkelaar van vastgoed. De focus ligt voornamelijk op de binnenstedelijke ontwikkelingsopgaven. Er wordt daarbij geen onderscheid gemaakt in wonen of commercieel vastgoed, nieuwbouw of transformatie, een rijksmonument of een oude schuur. In alle gevallen zoeken wij naar de juiste bestemming die past bij de plek en past in het gebouw. Het inspireert ons om met onze partners te zoeken naar de beste functie. Samenwerken is voor ons een sleutel tot succes. 2d vastgoed is in 2009 opgericht en wordt gevormd door twee personen, X en X.

Initiatief aan de Achterdijk 11 - Rhoon Bij al onze ontwikkelingsopgaven zoeken we naar de meest geschikte invulling. Voor de Achterdijk hebben we ons laten inspireren door de landelijke omgeving. Wonen aan een dijk moet wat ons betreft aansluiten op het bestaande profiel. In nauw overleg met de verschillende ambtenaren van de gemeente Albrandswaard zijn we uiteindelijk gekomen op het toevoegen van maximaal 4 woningen op 4 kavels. De kavels worden ontsloten met een toegangsweg vanaf de Achterdijk. Beeldkwaliteitsplan We hebben ervoor gekozen om de kopers vrij te laten in de keuze van de woning. Om ervoor te zorgen dat het een eenheid blijft, hebben we een landschapsarchitect benaderd om een ontwerp te maken dat uitgaat van het bestaande landschap. Jos van de Lindeloof heeft ruime ervaring in het ontwerpen van projecten in een landelijke omgeving. Het product is daarbij altijd ondergeschikt aan het landschap.

De eenheid wordt gevormd door vooraf nauwgezet vast te leggen op welke plek de woning kan worden gerealiseerd en waar eventuele uitbreidingen kunnen plaatsvinden. Dat leggen we vast in een Beelkwaliteitsplan. In dat plan worden ook uitspraken gedaan in het gebruik van kleur, materiaal van de gevels en daken, van de maximale bouwhoogte, van de dakvorm en van de architectuurstijl. De kopers van de kavels kunnen met het Beeldkwaliteitsplan hun eigen architect goed op weg helpen. De gemeente kan het ontwerp van de nieuwe woning toetsen op de vastgestelde uitgangspunten.

Omgevingsparticipatie Vanaf het eerste begin hebben we de locatie met regelmaat bezocht en, voor zover mogelijk, gesproken met de directe omgeving. De familie X heeft ons daar bij ondersteund. Ook met Erik van Erk, die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de kavels aan de Achterdijk 5-7, is in die zin contact geweest. Na de vaststelling van het BeeldKwaliteitsPlan in de Raad van 1 februari 2021, hebben we een nieuwsbrief opgemaakt voor de omgeving. Bij de nieuwsbrief, die

we als bijlage toevoegen aan deze memo, is tevens het beeldkwaliteitsplan (concept dd. 19 december 2020) toegevoegd.

Alle woningen van de Achterdijk 1 tot en met nr 13 hebben de nieuwsbrief in de brievenbus gekregen. Ook de woningen aan de Nijverheidsweg vanaf de rotonde tot aan de nr. 36 zijn in kennis gesteld van de nieuwsbrief. Reacties vanuit de omgeving De familie X woont op Achterdijk X, onze directe buren. We hebben twee keer voor het hek gestaan bij deze familie, echter zonder resultaat om nader kennis te maken. De laatste keer dat we voor het hek stonden waren we ervan overtuigd dat er beweging in de woning zichtbaar was. Op 8 februari jl is telefonisch contact met de heer X geweest. Hij maakte zich hoofdzakelijk zorgen om de sloot die stond getekend op de erfgrens. Ik heb m uitgelegd dat het pas een feit zou kunnen worden als we het daar beiden eens over zijn. We hebben afgesproken dat de sloot uit het BKP gaat. X – een bewoner van Nijverheidsweg. Hij schreef me het volgende:

"Beste X, bedankt voor nieuwsbrief 1 mbt Achterdijk 11 Rhoon die we hebben ontvangen. Een mooie ontwikkeling achter onze woning (Nijverheidsweg). Zal de ontwikkeling graag volgen. Vandaar de link. Groet, X" X Achterdijk X. Van hem heeft X (en daarna wij) het stukje grond naast zijn oprit gekocht en dat toegevoegd aan onze kavel. We kennen Martin vanuit die situatie. Hij schreef het volgende: "Met interesse heb ik jullie plannen doorgenomen betreffende de Achterdijk te Rhoon. Ziet er prima uit en zal zeker een verrijking worden voor de Achterdijk. Wel hebben we een opmerking/vraag over het eerste huis op het kavel (dijkwoning). In hoeverre staat dit al vast in het plan? Wij vinden de nokhoogte in combinatie met de positie tegen de dijk aan de hoge kant. Aangezien we er beiden geen baat bij hebben om op bezwaar te maken op toekomstige plannen wilde ik deze vraag alvast bij je neerleggen." X - Achterdijk X. Met X heb ik gesproken op 26 januari jl. Aan de keukentafel vertelde hij dat hij een mail naar de gemeente heeft gestuurd over ons voornemen. De X spreken we geregeld en staat achter de plannen. Het vervolg Covid-19 maakt het ons niet eenvoudig als het gaat om de communicatie met de omgeving. We hebben ons voorgenomen dat de belangrijke stappen in het proces via een nieuwsbrief worden gecommuniceerd met de omgeving.

Het eerstvolgende moment is voorafgaand aan de bespreking van het aangepaste BeeldKwaliteitsPlan in de Raad. Als het noodzakelijk is om na de Raad informatie te delen met de omgeving, zullen we dat niet nalaten. Als Covid-19 het toelaat, zullen we de omgeving uitnodigen om persoonlijk de plannen toe te lichten. We kunnen er samen voor kiezen om daar ook de gemeente bij te betrekken.

Memo overleg gasleiding Achterdijk 11 - Rhoon Datum:

3 maart 2021

Inleiding In september 2019 zijn wij, via Overwater rentmeester uit Numansdorp, in contact gekomen met de familie X over het perceel grond aan de Achterdijk 11 in Rhoon. Het perceel grond van ca. 6.500 m² is ooit gebruikt als landbouwgrond voor, naar wij hebben begrepen, aardbeienteelt in kassen. Op het perceel staat momenteel nog een woning en is het verder ingericht met gras. Langs de randen staan bomen en struiken. In nauw overleg met de gemeente Albrandswaard is een plan tot stand gekomen waarbij het totale perceel wordt opgedeeld in 4 kavels van gemiddeld 1.500 m² die worden ontsloten via een toegangsweg vanaf de Achterdijk. Landschapsarchitect Jos van de Lindeloof is verantwoordelijk voor het ontwerp van het landschap en de inrichting van de kavels. In september 2020 is de kavel getransporteerd en zijn wij eigenaar geworden. Althans, wij hebben een samenwerking met een investeringsmaatschappij waarbij wij optreden als gemachtigde voor de ontwikkeling.

In het terrein is een distributieleiding van het gasleverende NUTS-bedrijf Stedin aanwezig. Aan de Stedin is het verzoek gedaan om de aanwezige leiding te verwijderen.

1

Memo overleg gasleiding Achterdijk 11 - Rhoon Klic-melding Uit een recentelijke KLIC-melding bij het kadaster is de aanwezigheid van de gasleiding van Stedin duidelijk geworden. Onderstaande afbeelding laat het verkoop van de leiding zien.

2

Memo overleg gasleiding Achterdijk 11 - Rhoon Beeldkwaliteitsplan De gasleiding doorkruist het plangebied. Hoewel het de voorkeur heeft om de gasleiding te verwijderen, is bij de planvorming rekening gehouden met het tracee van de leiding. Aan weerszijden van de leiding wordt met de minimale afstand van 2 m. rekening gehouden.

Vanaf medio 2020 is contact met de Stedin om de gasleiding te verwijderen uit het terrein. De Stedin heeft intern de verplaatsing van de gasleiding ingepland en heeft aangegeven om eind 2021 de werkzaamheden te starten. In de komende periode zullen verdere afspraken worden gemaakt over de planning en de kosten.

3