3. 808341 BPD en Vorm inzake Voorstel samenwerking gebiedsontwikkeling De Omloop en Omloop Zuid Rhoon - Geredigeerd.pdf

Inhoud

Inleiding

3

1.

Locatie en opgave

5

2.

Studie gemeente met raadsvoorstel

8

3.

Programma Wonen met proactieve aanwijzing provincie en randvoorwaarden Gemeente

12

4.

Programma Sport en Voorkeurslocatie Omloopseweg Zuid

16

5.

Veldaccommodatie behoefte en variantenstudie sport

20

6

Ontsluiting

27

7.

Quickscan Imoss Stedenbouw en Landschap

31

8.

Doelgroepenanalyse

42

9.

Variant 1 met gemeentelijke parkeernorm

47

10. Advies Goudappel parkeernorm 11.

Variant 2 met parkeernorm Goudappel

12. Duurzaamheid

2

52 57 60

Inleiding Het vraagstuk van het opknappen van Sportpark De Omloop en het realiseren van woningen aan de Rand van Rhoon ligt al enige tijd op tafel. Nu de gemeenteraad haar voorkeur heeft uitgesproken voor de locatie de Omloop zuid hebben BPD en VORM de handen ineengeslagen om diverse scenario’s te onder­ zoeken en de uitkomsten hiervan aan u te presenteren.

Partijen stellen zich voor:

BPD is als gebiedsontwikkelaar en VORM als bouwer van de wijk Essendael al jaren bekend met de locatie en de uitdaging waar de gemeente Albrandswaard voorstaat. Met het uitplaatsen van de sport in Poortugaal heeft BPD de kennis voor een dergelijke uitdaging in huis en deelt deze graag met de gemeente.

De aanpak van BPD

VORM: Goede buurt voor iedereen

Onze missie en visie

BPD ontwikkelt woningen in wijken waar mensen prettig kunnen wonen, werken en zich ontspannen. Woningbouw is altijd een onderdeel van iets groters. Wonen heeft namelijk niet alleen te maken met je thuis voelen in je eigen huis, maar ook met bereikbaarheid, met duurzaamheid, met voorbereid zijn op klimaatverandering. En uiteraard met voorzieningen die bewoners wensen: scholen, winkels, groen. In een goede wijk zijn er woningen in allerlei soorten, maten en prijzen.

Wij maken unieke, flexibele wijken, waar je jarenlang kunt wonen. Wij zagen de wooncrisis aankomen en zijn klaar om nu onze verantwoordelijkheid te nemen. Wij kunnen snel en goed de betaalbare, fijne woningen opleveren waar de samenleving om vraagt. Kan niet bestaat niet. Wij gaan sneller, betaalbaarder, slimmer en duurzamer ontwikkelen en bouwen. Het kan radicaal efficiënter – dus doen wij dat. Al moeten we de hele keten op sleeptouw nemen. Wij willen dat onze onderwijzers, zorgmedewerkers en straks onze kinderen gewoon in onze steden kunnen wonen als ze dat willen. Daar maken wij ons hard voor – de stad is voor iedereen.

Onze bedrijfsmissie is een maatschappelijke missie. Wij stoppen niet met ontwikkelen en bouwen voordat iedereen een betaalbare en unieke woning in een leefbare wijk heeft. Zo. Dat het kraakhelder is. Winst maken we om door te kunnen werken, maar het draait niet om geld bij ons. We gaan voor een goede buurt voor iedereen: duurzaam, leefbaar slim en betaalbaar. Dat doen wij het allerbeste. Daarvoor vinden we nieuwe wegen, doorbreken we radicaal conventies, wagen wij het erop, werken we samen. Alles, zodat je kunt wonen waar je graag wil. Waar je opbloeit. Waar je op je plek bent. Thuis. Daar komen we ons bed voor uit. Elke dag. Vroeg.

Deze ambitie maken we waar met onze integrale aanpak van gebiedsontwikkeling. Als een regisseur behouden we het overzicht over alle betrokken belangen en partijen aan de hand van het 4x4 partnershipmodel. Altijd zoeken we naar combinaties van doelen en uitgangspunten. BPD werkt daarom vol overtuiging samen met andere partijen. Zo slagen we erin om voor diverse doelgroepen betaalbare en energiezuinige woningen te ontwikkelen. In de integrale aanpak van gebiedsontwikkeling verenigen we de maatschappelijke opgave, het gemeenschappelijk belang en uiteenlopende individuele woonwensen. Daarvoor creëren we een gezamenlijk, integraal referentiekader met onze partners. En dat houden we vast, jarenlang, van begin tot eind.

3

Randvoorwaarden Gemeente en vraagstukken die wij in deze studie hebben meegenomen:

–

Verplaatsen Sportpark De Omloop

–

Kwalitatief hoogwaardige en toekomstbestendige invulling sportpark

–

Goede en veilige ontsluiting van zowel het sportpark als de nieuw te ontwikkelen woonwijk

–

Woonwijk met woningbouwprogramma met 1/3 sociale huur, 1/3 middelduur en 1/3 vrije sector voor beoogde doelgroepen

–

Klimaatadaptieve wijk met behoud van de ruimtelijke kwaliteit van de polders, het versterken van de natuurwaarde.

4

1. Locatie en opgave

5

Plangebied In maart 2021 heeft de gemeente Albrandswaard een studie gedaan naar woningbouwlocatie De Omloop.

Rand van Rhoon

Essendael

Sportcomplex ‘De Omloop’

Buijtenland van Rhoon

Schaal 1 : 5000

6

Omgeving Plangebied op ooghoogte

Sportcomplex De Omloop

Omloopseweg

Essendijk

Toerit naar gebouwen van Drumfanfare Volharding en RTV Albrandswaard

Vang Goghallee

Mesdagstraat

7

2. Studie gemeente met raadsvoorstel

8

3. Programma Wonen met proactieve aanwijzing provincie en rand­ voorwaarden Gemeente

12

Voorstel College van B&W Op 13 april 2021 is dit voorstel in het College van B&W behandeld en op 31 mei 2021 in de Gemeenteraad

–

De gemeente heeft op 10 december 2020 een proactieve aanwijzing gehad van de provincie Zuid-Holland waarin is bepaald dat de gemeente Albrandswaard binnen één jaar een bestemmingsplan vast dient te stellen voor de locatie De Omloop waarin het realiseren van minimaal 100 sociale woningen mogelijk wordt gemaakt.

–

Op 5 oktober 2020 is naar aanleiding van het voornemen van de provincie om een proactieve aanwijzing te doen reeds de motie ‘Heroverweging herontwikkeling De Omloop’ door de raad aangenomen.

15

4. Verplaatsen Sportpark De Omloop Programma Sport en Voorkeurslocatie Omloopseweg Zuid 16

Voorkeurslocatie Omloopseweg Zuid. Uit 8 locaties heeft de gemeenteraad op 31 mei 2021 ingestemd met de voorkeurslocatie Omloopseweg zuid.

Ruimtelijke inpassing • De locatie is minimaal 8 hectare groot. • Woningen aan de Omloopseweg en Essendijk hebben hun invloed op deze locatie. • Nieuwbouw op de huidige locatie van de sportvelden zal invloed hebben op de locatie. Bereikbaarheid • Ontsluiting voor de auto en fiets zal hetzelfde zijn als in de huidige situatie. Eigendom • De gemeente heeft geen eigendom. • Op deze locatie is deels Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) van toepassing. • Het hele programma past niet alleen op de kavels waarop Wvg rust. • Aankoop van het naastgelegen perceel is noodzakelijk. Standpunt Provincie • De locatie past binnen het voorstel wat bij de provincie is neergelegd. Landschappelijke inpassing • Voldoende ruimte

17

Programma 21 maart 2021 is er door de gemeente Albrandswaard een locatiestudie gedaan voor het nieuwe sportpark De Omloop.

Voetbalveld (kunst): 69m x 105m (2x) Voetbalveld (gras): 69m x 105m (4x) Uitloopstrook rondom velden: 4m 50m vanaf voetbalveld geen woningen. Dit is aangegeven in de tekeningen met een stippellijn. Clubhuis: 25m x 28m Sportzaal: 25m x 44m Parkeren auto: 300 pp Parkeren fiets: 200 pp Naast het sportprogramma is ook een landschappelijke inpassing gewenst om hinder van geluid en licht naar de omgeving toe te beperken. Gebruik van bomen en struiken kunnen hier aan bijdragen. Daarnaast is de ontsluiting van en naar het sportpark een aandachtspunt.

19

5. Kwalitatief hoogwaardig en toekomstbestendige invulling sportpark Veldaccommodatiebehoefte en variantenstudie sport 20

Compact plan Deze positie van de sport biedt de mogelijk om traject te versnellen op basis van direct beschikbare grond, zonder dat er particulieren onteigend moeten worden. De Essendijk wordt vrijgehouden om dit landschappelijke monument zoveel mogelijk in zijn waarde te laten Er wordt optimaal rekening gehouden met omwonenden aan de Essendijk, op de Omloopseweg en Rijsdijk door voldoende afstand te houden tot bestaande woonbebouwing. Autoverkeer richting het sportpark wordt zo snel mogelijk van Omloopseweg af gehaald, daarmee wordt de mogelijkheid gecreëerd om het langzaam verkeer een maximaal veilige route naar het sportpark te geven. Met een passende inplanting van de randen van het nieuwe sportcomplex kunnen we ook de natuurwaarden in dit monotone agrarische gebied versterken. Het streefbeeld voor het Buytenland geeft hierbij inspiratie. Natuurlijke akkerranden kunnen een waardevolle overgang vormen tussen het sportpark en de polder.

24

Referenties Poortugaal

25

Referenties Sportaccommocatie

Bedaux de Brouwer

26

Stol

6. Ontsluiting

27

Ontsluiting Naar wij hebben begrepen van de gemeente kunnen niet alle woningen en het sportpark met de auto ontsloten worden via de Van Gogh Allee. Ongeveer één derde deel van de woningen kan wel ontsloten worden via de Van Gogh Allee. Tweede derde deel van de woningen en het sportpark dienen ontsloten te worden via de Omloopseweg, Hoogeweg, Nijverheidsweg naar de Rivierweg. Onderzoek naar de aanpassingen van deze wegen hebben het volgende opgeleverd.

28

29

30

7. Quickscan Imoss Stedenbouw en Landschap

31

De ontwikkeling van een groene woonwijk op de huidige locatie van Sportpark De Omloop

32

Impressie mogelijk eindbeeld

33

Referenties Essendael

34

35

Referenties Essendael

36

37

38

41

8. Doelgroepenanalyse

42

9. Variant 1 met gemeentelijke parkeernorm

47

50

Referentie groene autovrije openbare verblijfsruimte

51

10. Advies Goudappel parkeernorm

52

Parkeernorm Verschil in parkeernormen tussen gemeentelijke norm en norm op basis van daadwerkelijk autobezit conform Goudappel

Woningcategorie

56

Parkeernorm daadwerkelijk autobezit

Parkeernorm Gemeente

Parkeernorm Verschil

Koopwoning vrijstaand

2,22

2,00

0,22

Koopwoning, 2^1 kapwoningen

1,90

2,00

-0,10

Koopwoning, rijenwoningen boven NHG grens

1,72

2,00

-0,28

Koopwoning, meergezins

1,39

2,00

-0,61

Bereikbare koop 100 m² tot 124 m² GBO

1,70

1,80

-0,10

Bereikbare koop tot NHG grens, 75 m² tot 99 m² GBO

1,59

1,80

-0,21

Sociale huurwoning, meergezins/bebo’s

0,89

1,40

-0,51

Partuculiere huur, rijenwoning

1,34

2,00

-0,66

Partuculiere huur, meergezinswoning/bebo’s

1,02

2,00

-0,98

11. Variant 2 met parkeernorm Goudappel

57

12. Duurzaamheid

60

Duurzaamheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid Bij onze projecten staat maatschap­ pe­lijk verantwoord, veilig en duur­zaam ondernemen centraal. Betaal­bare, duur­zame woningen: daar maken we ons hard voor. Als lid van de NEPROM onder­schrijven wij de inte­gri­teits­richt­ lijnen van de branche­vereniging in onze eigen bedrijfs­code. Als VORM blij­ven we innoveren en inves­te­ren in duur­zaamheid, waarbij we ook afge­ lopen jaren weer forse stappen hebben gezet en nieuwe moge­lijk­heden ont­ dekt. Hiermee gaan wij verder dan de wette­lijke mini­mum­eisen van het bouw­besluit.

om deze ruim­te extra te ver­warmen. Indien het niet mogelijk is om bodem­warm­te­pomp toe te passen zijn er diverse alterna­tieve moge­lijk­heden. Het ventilatiesysteem in onze woningen is een Warmte-­terug­win­installatie (WTW).

Het hout dat wordt toe­ge­past bestaat uit hout uit duur­zaam beheerde bos­sen. Met water wordt in de woningen en in het plan­ ge­bied zuinig omgegaan. In de woningen worden water­be­sparen­de kranen toe­ge­past en worden de toilet­ten voorzien van een spoel­onderbreker. Bij onze grondgebonden woningen is het energie­verlies o.a. verlaagd door: – Een betere woningschil door onder meer isolatie, kier­dichting en HR++-glas; – Terugwinnen van warmte bij douchen en ventilatie; – Gesloten bodemwarmte­pomp, verwarmings- en koelings­systeem – Vloerverwarming in alle verblijfs­ruimten – Zonnecellen voor het voeden van de technische installaties Door de combinatie van zonne­panelen met een indivi­duele bodem­warmte­pomp wordt op een duur­zame manier de woning ver­warmd. Hiermee is het mogelijk om de woning zo­wel te ver­warmen als te koelen. Met vloer­buizen die door de hele woning lopen, is er overal vloer­verwarming en koeling. In de badkamer staat een radia­tor,

VORM pakt haar verantwoordelijkheid in het creëren van leef­omgevingen voor de huidige en toekomstige generaties. De huidige lineaire economie van de bouw is wereld­wijd ver­ant­woor­de­lijk voor het gebruik van 40% van de ruwe grond­stoffen. Productie van materialen voor de bouw is ver­ant­woor­de­lijk voor 11% van wereldwijde emissies. Dit moet anders. Voor VORM gaat circulair bouwen over grondstoffen­ge­bruik. We richten ons op opti­maal materiaalgebruik waar­bij we de im­pact en de CO2-footprint van onze mate­ ri­alen mini­mali­seren en uiteindelijk zelfs een posi­tie­ve im­pact willen maken.

Energie en milieu We maken onze grondgebonden wonin­gen na­ge­noeg CO2-neutraal. Middels een warm­ te­pomp met bodem­bron, een balans­ven­ti­ la­tie­systeem met WTW en de toe­pas­sing van zonnepanelen wordt hier een negatieve BENG 2-score be­haald en een BENG 3 die boven de 100% ligt.

Circulair bouwen

Nimbel HSB woningen

Deze voert frisse buiten­lucht aan en ver­ warmt deze voor door langsstromende ge­bruik­te lucht af te voeren.

Beperken van CO2-uitstoot

Middels ons bedrijfs­onder­deel Nimbel zetten wij in op Flexi­bel, innovatief en duurzaam bouwen. Nimbel richt zicht op fabrieks­matig gefabriceerde Hout­skelet­ bouw (HSB) woningen: www.nimbel.nl. De bedrijfsnaam komt van het Engel­se ‘nimble’: flexibel, snel, slim. Dat zijn precies de eigen­ schap­pen van het innovatieve, modulaire nieuw­bouw­concept.

We zijn begonnen met het meten van onze impact. Onze CO2-uitstoot hebben wij drastisch verkleind van 2.500 ton CO2 in 2015 naar nog geen 1.500 ton CO2 in 2018. Groene stroom op onze bouwplaats, elektri­ sche machines en transport waar het kan. Onze materieel­dienst is een voor­beeld van ener­gie neutrale en circu­laire bouw. Ons nieuwe kantoor in Rotter­dam is een duur­ zame renovatie. Daar werken wij verder aan het ver­kleinen van onze klimaat­impact. Onze verhuizing naar Rotterdam in 2020 vroeg om een nieuwe kijk op mobiliteit: tijd voor een duurzaam, betaal­baar en flexi­bel mobiliteitssysteem. Het nieuwe beleid is gericht op flexi­bili­teit, vitaliteit en duur­ zaam­heid. Gebruik van deel­mobiliteit, open­baar vervoer, (elektrische) fietsen en wan­de­len wordt ge­sti­muleerd. We hebben ons­zelf daarom als doel gesteld om in 2025 al­leen nog volledig elektrische auto’s te rijden.

hergebruik zonder de onder­lig­gen­de con­ struc­tie te be­schadigen. Zo versnelt Nimbel de transi­tie naar circulair bouwen. In de selectiefase willen wij graag de mogelijk­ heden van Nimbel nader aan u toe­lichten.

Klimaatadaptieve en natuurinclusieve woonomgeving Bij ons project Zijdewende te Nieuwegein wordt het hemel­water opgevangen op eigen terrein, daar­naast zou het af­ge­voerd kunnen worden naar een water­buffer in de vorm van een wadi. De inrichting van de buiten­ruim­te draagt daarmee bij aan het water­bergend ver­mogen van de wijk. Bij de inrichting van de openbare ruimte en het aan­gren­zen­de park hebben wij voor­ ge­steld om bij de inrich­ting zo min moge­lijk ver­har­ding toe te passen en waar mogelijk alleen half-verharding als het gaat om paden en parkeer­plaatsen. Natuurinclusief: door het integrale ontwerp van de woningen en de inrichting van de buitenruimte niet alleen voor de mens een kwaliteitsverbetering bereikt maar ook voor zoogdieren, insecten en vogels. De natuur wordt in hoge mate beleefbaar, de nest­kasten in de gevels en het weelderige park waar natuur­beleving en speel­terrein samengaan met de naast­ge­legen school.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

De oplossingen van Nimbel verhogen de bouw­pro­duc­ti­vi­teit en verkleinen de eco­ lo­gi­sche voetafdruk van de bouwsector. Daar­bij kiest Nimbel uitsluitend voor her­ nieuw­bare grond­stof­fen en hernieuwbare ener­gie. Zo gebruiken we voor onze hout­ skelet­bouw duur­zaam geproduceerd hout (FSC). Daar­naast zorgen de PV-panelen en lucht­behandelings­instal­latie voor een forse energieprestatie. Dat is goed voor een aan­ zien­lijke ver­min­dering van de CO2-uitstoot. De pre­fab bouw­ele­men­ten, zoals daken en kozijnen, zijn boven­dien los­maak­baar voor

In het kader van MVO vinden wij ‘VORM voor de Stad’ noe­mens­waardig om te ver­ mel­den. VORM strijdt dagelijks voor de mis­sie van de organi­satie: een leefbare toe­ komst voor ieder­een. In de samen­werking met JINC betekent dit kinderen uit wijken met sociaal­economische achterstand op weg helpen naar een goede start op de arbeids­markt.

VORM Ontwikkeling VORM is een landelijk opererende ontwikke­ laar en bouwer, financieel sterk en daad­ krach­tig. Wij maken ons hard voor het op­ los­sen van de maatschappelijke op­gaven in de woning­bouw. Met creativiteit en kennis van de markt komen wij tot haal­bare en

aan­trek­ke­lijke woning­bouw­ont­wik­ke­lingen zowel in de stad als daar buiten. Met onze men­ta­li­teit van aan- en door­pakken ont­las­ ten wij uw gemeentelijke or­ga­ni­sa­tie. ‘Af­ spraak is afspraak’ binnen een trans­parant en duidelijk proces met voldoende ruim­te voor invloed van de gemeente, om­wo­nen­ den, toekomstige bewoners en andere be­trok­kenen.

Ontwikkelkracht, team en proces Zodra u ons uitnodigt voor de selectiefase, starten onze con­cept­ontwikkelaars met de QuickScan. Uitgaande van het steden­bouw­ kundig- en beeldkwaliteitsplan ana­ly­seren wij de uit­gangs­punten en kansen van de ont­wik­kel­opgave. Pas­send bin­nen de bouw­en­ve­lop­pen zet­ten wij de Quick­Scan in samen­werking met onze ste­den­bouw­kun­ di­ge part­ner en archi­tec­ten om in een aan­ trek­ke­lijk Ont­wik­ke­lingsplan. Wel­ke wordt aan­ge­vuld met plan van aan­pak waarin tevens de pro­ject­or­ga­nisatie, plan­ning, bouw­plaats­in­richting, com­mu­ni­ca­tie- en par­ti­ci­pa­tie, markt­benadering en doel­groe­ pen­ana­ly­se worden mee­ge­no­men. Na gunning starten onze (gebieds)ont­wik­ ke­laars snel met een doeltreffende woning­ bouw­ontwikkeling. VORM heeft haar ont­ wik­kel­proces geoptimaliseerd en be­we­zen om op een effectieve wijze tot aan­trek­ke­ lijke woon­omgevingen te komen. In onze projecten werken we met vaste part­ners. Op deze manier kunnen we effec­ tiever werken. Speciale aan­dacht krijgt het om­ge­vings­management. De com­mu­ni­catie en participatie met om­wonen­den zien wij als een essentieel onder­deel voor het slagen van het pro­ject. Ook het BLVC-plan speelt hierbij een grote rol. In de selectiefase gaan wij hier in het Plan van Aanpak verder op in.

Als referentie hebben wij ons project De Rietkraag bijgevoegd met woningbouw langs de Ringdijk (waterkering)

De Realisatiefase, oplevering en nazorg: hoe wij werken Binnen VORM hebben wij het bouwproces effec­tiever gemaakt, zodat wij woningen be­taal­baar kunnen hou­den. Met BIM en onze ‘VORM FLOW digitale stappen­kaar­ ten’ is het proces gestandaardiseerd en in­zich­te­lijk van A tot Z. Met onze vaste bouw­partners creëren wij zo korte door­loop­ tijden, met aantrekkelijke bouwprijzen als resul­taat. We besteden veel aandacht aan de in­koop van materialen. We kijken naar prijs, kwaliteit, duur­zaamheid, maar ook of de part­ners wel op elkaar in­ge­speeld zijn. Onze leverancier van de houten buiten­ kozijnen werkt bijvoorbeeld effectief met onze BIM-modellen. Ook op de bouwplaats is deze efficiëntie er. We werken met kleine zelfstandige teams die hun eigen projecten maken van start tot oplevering, meedenken, plannen, met partners overleggen en elkaar aanspreken op veiligheid en kwaliteit. Zodra de Omgevingsvergunning on­her­ roe­pelijk is ge­worden starten we met de fundering en realiseren wij in een vlot doorlopende arbeidsgang de bouwfase. Ook de op­levering, nazorg en onder­houds­ ter­mijnen heb­ben wij goed georganiseerd. Wij hebben experts op het ge­bied van kopers­begeleiding en nazorg in huis. Tij­ dens het gehele traject van verkoop, koop & finan­cie­ring, ko­pers­begeleiding sturen wij gericht op klant­te­vre­den­heid, om zo het beste resultaat voor klanten te creëren.

Met recht is ‘onze klant koning’.

Tevens heeft VORM ruime ervaring opge­ daan met woning­bouw­ontwikkelingen direct aan een dijkzone met water­kerende functie. In Spijkenisse hebben wij het pro­ject De Dijk en Het land gerealiseerd aan de water­kering van de Oude Maas.

61

63