26. 514220 Raadsvoorstel Krediet voor aanschaf 16 semi-permanente woningen.pdf

Voorstel Onderwerp: Krediet voor aanschaf 16 semi-permante woningen

College van burgemeester en wethouders 31 mei 2022

Portefeuillehouder Jolanda de Witte

Zaaknummer 514220

Openbaar

E-mailadres opsteller: d.mol@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. een krediet beschikbaar te stellen voor een bedrag van € 2.650.000,— voor de aanschaf en plaatsing van 16 semi-permanente woningen nabij het G.J. Rooimanspad in Poortugaal en de financiële gevolgen te betrekken in de 2e Tussenrapportage 2022. 2. deze semi-permanente woningen in te zetten voor de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne. Wanneer deze specifieke behoefte eindigt opnieuw af te wegen of de woningen vervolgens worden ingezet voor de huisvesting van eigen inwoners die op betaalbare huurwoningen zijn aangewezen, in het bijzonder starters en ouderen. 3. de afschrijvingstermijn van het krediet te bepalen op 25 jaar. 4. voor dit project een risico-reservering van € 1 mln. te treffen binnen de reserve betaalbare woningen en de noodzaak en hoogte van deze reservering jaarlijks te bepalen.

1/6

Raadsvoorstel Inleiding In de vergadering van B&A van 23 mei jl. is met u het beeldvormend raadsvoorstel voor de aanschaf en het plaatsen van 16 semi-permanente woningen besproken. De behandeling geeft aanleiding u het voorstel te doen tot het beschikbaar stellen van een krediet voor de aanschaf en plaatsing van deze 16 woonunits. In Oekraïne woedt sinds 24 februari j.l. oorlog. Dit maakt dat vele Oekraïnse inwoners vluchten naar andere landen in Europa. Ook Nederland biedt opvang. Het rijk doet een klemmend beroep op gemeenten zowel voor kort, middellang als langer verblijf te voorzien in de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne. Op landelijk niveau raamt het rijk de behoefte aan huisvesting voor langer verblijf van Oekraïnse vluchtelingen op minstens 17.000 personen. Het rijk verwacht van onze regio om voor 3.750 personen huisvesting voor langer verblijf te realiseren. Sommige gemeenten in de regio gaan voor grootschalige opvang op één of meer grote locaties, zoals Vlaardingen, Lansingerland en Goeree-Overflakkee. Andere gemeenten kiezen voor een kleinschaligere opvanglocatie zoals Albrandswaard. Een dergelijke kleinschaligheid maakt naar onze mening dat inwoners en professionele partners de noodzakelijke persoonlijke aandacht en het maatwerk in oplossingen kunnen bieden voor de diverse verblijfsvraagstukken. Ook als dit meerdere jaren nodig is.

Voorts past een kleinschaligere locatie ook bij de omvang van onze gemeente en het maatschappelijke draagvlak. Zoals u weet is voor acute opvang en kort verblijf (< 3 maanden) het Centrum in Rhoon voorlopig beschikbaar. Voor middellang verblijf (tot 1 jaar) is vanaf medio juni voor max. 100 vluchtelingen tijdelijk huisvesting beschikbaar in een omgebouwd kantoorpand aan de Kleidijk in Rhoon en 20 eind volgend jaar te slopen woningen in de Schutskooiwijk in Poortugaal. Voor langdurige opvang (3 tot 5 jaar) zijn nog geen mogelijkheden. Om de renovatie- en nieuwbouwplannen in de Schutskooiwijk vanaf 2023 niet te laten stagneren en vanaf dat moment voor langere termijn huisvesting voor ca. 60 vluchtelingen te kunnen bieden stellen wij u voor een 16-tal semi-permanente woningen aan te schaffen. Voor de aanschaf en plaatsing is een investeringsbudget nodig van € 2.650.000,—. Beoogd effect Het bijdragen aan het voorzien in de huisvestingsbehoefte voor langere duur van ca. 60 vluchtelingen uit Oekraïne. Argumenten 1.1 De beschikbaarstelling van het benodigde budget maakt aanschaf en plaatsing van 16 semipermanente woningen mogelijk Het kunnen voorzien in huisvesting voor de langere termijn van Oekraïnse vluchtelingen is urgent. De bestaande woningvoorraad in onze gemeente biedt deze ruimte niet. Omdat de semi-permanente woningen een behoorlijk woonoppervlak hebben (ca.

65 m2) en modern wooncomfort bieden is bewoning ervan gedurende langere tijd prima mogelijk. Tijdens B&A van 23 mei jl. is u een impressie van de woningen en hun indeling getoond. De 16 woningen bieden plaats aan maximaal 64 bewoners, 4 bewoners per woning. We zijn er trots op wanneer we als Albrandswaardse gemeenschap op deze manier hulp kunnen bieden aan circa 60 Oekraïnse vluchtelingen die aangewezen zijn op langer verblijf in ons land. Het bouwt voort op uw besluit van 7 maart jl. om te zorgen voor de opvang van Oekraïnse vluchtelingen en het belang om ook als gemeente Albrandswaard er voor zorg te kunnen en willen dragen dat vluchtelingen zich hier veilig kunnen voelen. U heeft zich toen uitgesproken voor 60 vluchtelingen en dat is ook aangehouden bij dit voorstel. 1.2 Het aantal sluit aan op het draagvermogen van onze lokale gemeenschap Het opvangen van ca. 60 vluchtelingen sluit naar onze mening aan bij de sociaal-maatschappelijke mogelijkheden die onze gemeenschap gedurende langere tijd kan bieden. In de afgelopen maanden hebben is met de opvang van Oekraïnse vluchtelingen ervaring opgedaan. Het leert dat dit dankbaar werk is maar ook dat de behoefte aan persoonlijke begeleiding en maatwerk in oplossingen grote inspanningen vragen van zowel onze eigen gemeentelijke organisatie als van inwoners (vrijwilligers)

2/6

en maatschappelijke partners. Samen organiseren we de benodigde huisvesting, gezondheidszorg, mentale ondersteuning, basisonderwijs, mogelijkheden voor zinvolle tijdsbesteding of werk, het wegwijs maken in het dagelijks leven in onze samenleving en het zonodig bieden van intensieve individuele begeleiding aan bewoners gedurende hun verblijf in onze gemeente. Het creëren en behouden van draagvlak in de samenleving vraagt evengoed inzet. Deze inspanningen vereist veel samenwerking met en tussen vrijwilligers en professionele partners. Wij waarderen hun (creatieve) inzet enorm. Samen krijgen we veel voor elkaar. Tegelijkertijd realiseren we ons dat het draagvermogen van onze gemeenschap zijn grenzen heeft. 1.3 De beoogde locatie is passend Met Korfbalvereniging RWA en een grondeigenaar wordt de inpassing besproken van de semipermanente woningen nabij het G.J. Rooimanspad in Poortugaal. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de impact op de omgeving, de invloed van de Groene Kruisweg, blijven functioneren van de korfbalaccommodatie, de veilige afwikkeling van het verkeer, parkeerbehoefte, eigendomsrechten en kosten. De locatie ligt gunstig ten opzichte van winkels, scholen en kinderopvang, openbaar vervoer waaronder het metrostation Poortugaal, gezondheids- en (andere) maatschappelijke voorzieningen.

Voor de realisatie wordt een tijdelijke Omgevingsvergunning aangevraagd voor maximaal 10 jaar. Bij afloop van deze termijn (of eerder) zijn er drie opties: (1) bij handhaving van de woningen op dezelfde locatie dit via een bestemmingsplan regelen, (2) het verplaatsen van de woningen naar een andere locatie in de gemeente of (3) verkoop en verwijderen van de woningen. De locatie van de Korfbalvereniging RWA is in het landschapsontwikkelplan Polder Albrandswaard (LOP 2012) en het hiervoor vastgestelde bestemmingsplan (2015) aangewezen als potentiële ontwikkellocatie voor woningbouw. Naar verwachting gaat mogelijke verplaatsing van RWA en permanente herontwikkeling van de locatie niet eerder spelen dan tussen 2030 en 2040. Met dit besluit wordt afgezien van de locatie aan de Zevenmeet in Rhoon, die in het raadsbesluit van 7 maart 2022 aan de orde was voor het huisvesten van vluchtelingen. Deze wijziging houdt direct verband met de termijn van beschikbaarheid. In maart was sprake van acute noodopvang (wooncontainers) voor de duur van maximaal 4 maanden. Voor die duur was de Zevenmeet beschikbaar. Dat is nu niet aan de orde. Voor de semi-permanente woningen zou langdurig beslag worden gelegd op een deel van het gebied ‘Poort van Buijtenland’.

Die keuze frustreert de lopende besprekingen met de provincie ZuidHolland en de Gebiedscoöperatie Buijtenland van Rhoon om tot spoedige exploitatie van dit gebied te komen. Bovendien is het van gemeentewege tijdig kunnen leveren van de grond voor de beoogde recreatieve bebouwing en ontwikkeling in het belang van de lopende grondexploitatie voor dit gebied. 1.4 De investering is rendabel te maken Dit betekent dat verwacht wordt dat, met oog voor de aanwezige risico’s, de investeringslasten van € 2.650.000,— voor aanschaf van de semi-permanente woningen en de exploitatiekosten die hierbij horen op termijn terug te ontvangen. Allereerst door de onkostenvergoeding van het rijk in de periode van het gebruik door Oekraïnse vluchtelingen. Daarna, bij verhuur aan onze inwoners, ontvangen wij huurinkomsten. 2.1 De woningen zijn bestemd voor de Oekraïnse vluchtelingen. Daarna kunnen ze ingezet worden voor onze eigen inwoners Hiermee nemen wij als gemeente ons aandeel in de huisvesting van die Oekraïnse vluchtelingen die voor langere duur op verblijf in Nederland zijn aangewezen. Onder ‘langere duur’ wordt verstaan zo’n 4 jaar. De onduidelijke situatie in Oekraïne maakt het feitelijk onvoorspelbaar hoe lang precies de vluchtelingen bij ons moeten of willen verblijven.

Op het moment dat de huisvestingsbehoefte van deze specifieke doelgroep eindigt kunnen de woningen worden verhuurd aan de eigen inwoners. Hierbij hebben we met name het oog op onze doelgroepen van de gemeentelijke woonvisie, te weten starters op de woningmarkt en ouderen die op betaalbare huisvesting in onze gemeente zijn aangewezen. Wanneer dit moment aan de orde is

3/6

leggen wij een nieuw voorstel aan u voor waarin vanuit de actuele omstandigheden de mogelijkheden en (financiële) consequenties van deze optie in kaart worden gebracht. Om te kunnen sturen op de specifieke inzet van de semi-permanente woningen blijft de toewijzing van deze woningen vooralsnog in gemeentelijke handen. 3.1 Met het stellen van de afschrijvingstermijn van het krediet op 25 jaar sluit u aan op de reëel te verwachten technische levensduur van de semi-permanente woningen Met dit besluit bereiken wij een reële afstemming van de termijn waarin de semi-permanente woningen technisch bruikbaar zijn en de termijn waarin de kosten in onze Programmabegroting worden afgeschreven. Bij ‘normale’ woningen, gebouwd van beton en steen, wordt meestal een afschrijvingstermijn van 40 of 50 jaar gehanteerd. Voor de beoogde semi-permanente woningen, bestaande uit deels stalen en deels houten constructie en materialen, wordt de kortere afschrijvingstermijn van 25 jaar voorgesteld. 4.1 De risicoreservering past bij een behoedzaam financieel beleid De inzet van semi-permanente woningen voor de langdurige opvang van vluchtelingen is een innovatieve oplossing, waarmee wij nog geen ervaring hebben. Er zijn onzekere kanten aan verbonden.

Voor de financiële berekeningen wordt uit gegaan van de vergoedingen voor de opvang van Oekraïnse vluchtelingen die het rijk op dit moment heeft afgesproken met de gemeenten. Wij nemen deel aan het overleg waarbij gemeenten in onze regio en het Ministerie van Binnenlandse Zaken zich richten op overeenstemming dat het rijk het financiële risico draagt voor de aanschaf en exploitatie van semi-permanente woningen voor de langdurige huisvesting van Oekraïnse vluchtelingen. Omdat dit overleg nog gaande is wordt vanuit oogpunt van verantwoord financieel beleid noodzakelijk dat vanaf het moment dat er aanbestedingsverplichtingen worden aangaan er financiële achtervang aanwezig is. Onze reserve betaalbare woningen, groot € 2,1 mln., kan hiervoor ingezet worden. Overleg gevoerd met Kernteam opvang vluchtelingen, financieel adviseur, controller, regieteam, r.o., portefeuillehouders, voorzitter RWA, particulier eigenaar. Kanttekeningen 1.1 de levertijd van de semi-permanente woningen is nog onzeker Na uw besluit volgt een aanbestedingstraject. De bouwcapaciteit van semi-permanente woningen in Nederland is beperkt. Wij zijn zeker niet de enige gemeente die deze innovatieve oplossing inzet. Hiertegenover staat dat wanneer we voor de zomervakantie opdracht kunnen verlenen we de grote vraag mogelijk voor zijn.

1.2 de exacte locatiebepaling is nog gaande In overleg met de direct-belanghebbenden in het beoogde gebied zijn we de exacte inpassing nog aan het bepalen. 1.3 het overleg met het rijk over garantstelling voor de financiële risico’s loopt nog Op korte termijn wijzigt de onkostenvergoeding aan de gemeenten voor het huisvesten van en bieden van andere zorg aan Oekraïnse vluchtelingen van € 100 per beschikbaar gestelde opvangplek naar € 100 per daadwerkelijk opgevangen vluchteling. Met deze vergoeding hebben wij in onze businesscase rekening gehouden. De hoogte van de rijksvergoeding, die uit de businesscase blijkt als zijnde noodzakelijk om voor de aanschaf en de bewoning van de 16 semi-permanente woningen tot een sluitende exploitatie te komen, vertegenwoordigt over een periode van 4 jaar in totaal een bedrag van ca. € 1.6 mln.. De rijksoverheid heeft altijd beloofd dat gemeenten in hun opvangrol van vluchtelingen uit Oekraïne er niet financieel aan tekort komen. Tot nu toe is die afspraak gestand gedaan. Die 4/6

afspraak staat wat ons betreft ook nu als een huis. Wij gaan in dit voorstel zelf een investering aan voor een huisvestingsvoorziening voor de vluchtelingen die langer mee gaat dan gevraagd. Dat maakt de langere termijn wat meer ongewis. Over garantstelling in de risico’s voeren wij momenteel overleg met het ministerie van Binnenlandse Zaken (zie ook onderdeel 4.1 van het voorstel). 1.4 we weten niet precies hoe lang de woningen nodig zijn voor Oekraïnse vluchtelingen Dit brengt risico’s mee voor de verwachtingen die aan onze financiële berekeningen ten grondslag liggen. Uitvoering/vervolgstappen . Financiën De investering van € 2.650.000,— wordt afgeschreven in 25 jaar. Als rente wordt gehanteerd. De kapitaallasten zijn dan het eerste jaar € 137.000,—, aflopend in 25 jaar. De bijkomende jaarlijkse exploitatiekosten bij gebruik door Oekraïnse vluchtelingen bedragen totaal € 93.740,— (worden geïndexeerd). Dit zijn de energiekosten, opstal- en inboedelverzekering, lokale lasten, beheerkosten en kosten voor onderhoud. De lasten worden uit de rijksvergoeding bekostigd. De bijkomende jaarlijkse exploitatiekosten bij verhuur aan inwoners worden geraamd op € 32.300,— (worden geïndexeerd). De huuropbrengsten worden ingezet de lasten te dekken.

De hoogte van de maandhuur in de periode van verhuur aan inwoners is berekend aan de hand van het waarderingsstelsel zelfstandige woonruimten (‘puntensysteem’). Uit de financiële berekeningen blijkt dat in het scenario “4 jaar gebruik door Oekraïnse vluchtelingen, 21 jaar verhuur aan inwoners” de businesscase sluit. Hierbij is de huidige rijksvergoeding per vluchteling als uitgangspunt van de berekeningen genomen. Dit aandeel rijksvergoeding vertegenwoordigt een bedrag van € 1,6 mln. in de businesscase. In bijlage 1 treft u de uitgangspunten aan van de financiële berekeningen. Bijlage 2 is de financiële berekening. Bijlage 3 is de indicatieve huurberekening op basis van het waarderingsstelsel zelfstandige woonruimten. Communicatie/participatie na besluitvorming De buurtbewoners worden geïnformeerd over de plaatsing van semi-permanente woningen in hun omgeving. Met het Ministerie van Binnenlandse Zaken vindt overleg plaats over garanties rondom de vergoedingensystematiek en de risico’s voor de gemeente.

Bijlagen 1. Indicatie huurprijsbepaling zelfstandige wooneenheden.pdf 2. Scenario tijdelijke woonunits (25-5-2022).pdf 3. Bijlage 1 beschrijving financiele berekening.docx

5/6

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Krediet voor aanschaf 16 semipermante woningen

Zaaknummer: 514220

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 31 mei 2022,

BESLUIT: 1. een krediet beschikbaar te stellen voor een bedrag van € 2.650.000,— voor de aanschaf en plaatsing van 16 semi-permanente woningen nabij het G.J. Rooimanspad in Poortugaal en de financiële gevolgen te betrekken in de 2e Tussenrapportage 2022.

2. deze semi-permanente woningen in te zetten voor de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne. Wanneer deze specifieke behoefte eindigt opnieuw af te wegen of de woningen vervolgens worden ingezet voor de huisvesting van eigen inwoners die op betaalbare huurwoningen zijn aangewezen, in het bijzonder starters en ouderen.

3. de afschrijvingstermijn van het krediet te bepalen op 25 jaar.

4. voor dit project een risico-reservering van € 1 mln. te treffen binnen de reserve betaalbare woningen en de noodzaak en hoogte van deze reservering jaarlijks te bepalen.

6/6

Huurprijscheck zelfstandige woonruimte 1. Oppervlakte van vertrekken Ruimte & vertrekken

m²

verwarmd

Woonkamer met open keuken (6,00 x 5,00)

30,00 m²

Ja

Slaapkamer (1) (3,00 x 4,00)

12,00 m²

Ja

Slaapkamer (2) (3,00 x 2,50)

7,50 m²

Ja

Badkamer met toilet * (2,30 x 1,80)

3,14 m²

Ja

Punten vertrekken

52,64 m²

Punten

53,00

Subtotaal

53,00

2. Oppervlakte overige ruimten Ruimte & vertrekken

m²

verwarmd

Wasruimte (1,20 x 1,20)

1,44 m²

Ja

Punten overige ruimten

1,44 m²

Subtotaal

Punten 0,00 53,00

3. Verwarming & installaties Punten Verwarming

Gaskachels, mobiele radiatoren en overige vormen van verwarming

Punten verwarming Huistelefoon met video

0,00 Nee

Subtotaal

0,00 53,00

4. Energieprestatie Punten Woonvorm Energielabel uitgegeven vanaf 1 januari 2021

Meergezinswoning (b.v. een flat of etagewoning) Oppervlakte >= 40m2 Label A

32,00

Punten energieprestatie

32,00

Subtotaal

85,00

Pagina 1 van 4

5. Keuken Punten Voorzieningen Woonkamer met open keuken Het aanrecht is tussen 1 en 2 meter

1

4,00

Punten keuken *

4,00

Subtotaal

89,00

6. Sanitair Punten Toiletten

1

3,00

Wastafels

1

1,00

1

4,00

Voorzieningen Badkamer met toilet Alleen aparte douche Punten sanitair *

8,00

Subtotaal

97,00

7. Woonvoorzieningen gehandicapten Punten Punten voorzieningen gehandicapten

0,00

Subtotaal

97,00

8. Privé-buitenruimten Ruimte & vertrekken Geen privé/eigen buitenruimte

m²

Punten

0,00 m²

-5,00

Punten privé-buitenruimten

-5,00

Subtotaal

92,00

9. Punten voor de WOZ-waarde Punten WOZ-waarde *

€ 100.000,00

WOZ-waarde woning in COROP-gebieden Amsterdam of Utrecht

Nee

Hoogniveau renovatie of bouwjaar woning 2015 of later?

Ja

18,00

Punten WOZ-waarde

18,00

Subtotaal

110,00

Pagina 2 van 4

10. Renovatie Punten Punten renovatie

0,00

Subtotaal

110,00

11. Hinderlijke situaties (vervallen per 1 oktober 2015) 12. Zorgwoning Punten Zorgwoning

Nee

0,00

Punten zorgwoning*

0,00

Subtotaal

110,00

13. Punten voor schaarstegebied (vervallen per 1 oktober 2015) 14. Rijksmonument Punten Geen

0,00

Subtotaal

110,00

Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen Ruimte & vertrekken

m²

wooneenheden

verwarmd

Punten

Punten verwarming Punten gemeenschappelijke ruimten &

0,00

voorzieningen * Subtotaal

110,00

Puntenwaarde totaal Totaal Totaal aantal punten (afgerond)

110

Maximale huurprijs op basis van punten

€ 587,23

Maximale huurprijs per 1 juli 2022 (kale huurprijs)

€ 587,23

Pagina 3 van 4

*Deze uitkomsten zijn gebaseerd op complexe berekeningen. Indien u meer wilt weten over de rekenregels, dan kunt u dit nalezen in het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte. Toelichting bij * Aftrek voor toilet in badkamer Als er een toilet is in de bad- of doucheruimte, wordt 1 m² van de oppervlakte van deze ruimte afgetrokken. Aftrek voor ontbreken vaste trap Als er geen vaste trap naar de zolder is, wordt 5 punten afgetrokken van het aantal punten van de oppervlakte van de zolderruimte. Krijgt de oppervlakte minder dan 5 punten, dan kan het resultaat niet negatief zijn. Aftopping extra kwaliteit keukens. Het aantal punten voor extra kwaliteit is nooit meer dan het aantal punten voor de lengte van het aanrecht. Aftopping extra kwaliteit sanitair. Het aantal punten voor extra kwaliteit is nooit meer dan het aantal punten voor douche en/of bad. Punten zorgwoning. Als er sprake is van een zorgwoning, wordt het aantal punten automatisch verhoogd met 35% over de onderdelen 1 t/m 9.1 + 10. Punten gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen De berekening van het aantal punten voor gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen is hetzelfde als voor de eigen ruimten en voorzieningen. De punten worden alleen verdeeld over het aantal wooneenheden die hiervan gebruik maakt.

Disclaimer Deze puntentelling is samengesteld op 24-5-2022 met de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. U vindt de Huurprijscheck op Huurcommissie.nl Zowel huurders als verhuurders kunnen gebruik maken van de online Huurprijscheck. Als gegevens correct zijn ingevuld is de uitkomst een zorgvuldige indicatie van het puntentotaal en de bijbehorende maximale huurprijs. Toch kan een onderzoek door de Huurcommissie tot een afwijkend puntentotaal leiden. Bijvoorbeeld omdat de oppervlakte preciezer wordt opgemeten, of omdat de Huurcommissie een ander oordeel heeft over aard of kwaliteit van voorzieningen. Onderhoudsgebreken hebben geen invloed op het puntentotaal, maar kunnen wel zorgen voor een (tijdelijke) verlaging/ bevriezing van de betaalde huurprijs. Daarvoor moet dan wel een procedure bij de Huurcommissie worden gevoerd.

Pagina 4 van 4

Scenario tijdelijke woonunits 24-5-2022

Variant opvang vluchtelingen Oekraiene (jaar 1 tot 4) Grondvergoeding / huur Beheerskosten Onderhoud & onvoorzien Opstal + inboedel verzekering 50 x 12 m x 16 units Lokale lasten 120 eu x 12 maanden x 16 units Energielasten 175 eu x 12 maanden x 16 units

n.v.t. 15000 12500 9600 23040 33600

Totoale kosten

93740

Gebruiksopbrengsten opvanglocatie: Uitgaande van 40 personen x 300 dagen x 35 euro per dag Op basis van 16 units 2.5 personen per object (voor 4 geschikt) Rekening houdend met 300 dagen gebruik ipv vol kalenderjaar

420000

Variant tijdelijke huisvesting (vanaf jaar 4 tot 25) Investeringskosten Bovengrondse infra Ondergrondse infra Buitenruimte inrichting Nieuwe parkeerplaats RWA Advisering/uitvoering

Eenmalig Structureel per jaar € 2.000.000 € 160.000 € 100.000 € 10.000 € 150.000 € 230.000

Grondvergoeding / huur Beheerskosten Onderhoud & onvoorzien Opstal verzekering

€ Huuropbrengsten o.b.v. puntenstelsel 16 units x 550,- eu = € €

n.v.t. € € €

15.000 12.500 4.800

€

32.300 Totale kosten

2.650.000 Totale investering

8.800 per maand 105.600 op jaarbasis

Risico opslag 90% Ivm leegstandsratio € 95.040

Kapitaal: Rentetarief: Looptijd:

(in te vullen) (in te vullen) (in te vullen)

EURO € 2.650.000,00 1,17% 25

EURO Jaar: 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

Boekwaarde per 1 jan. € 2.650.000,00 € 2.544.000,00 € 2.438.000,00 € 2.332.000,00 € 2.226.000,00 € 2.120.000,00 € 2.014.000,00 € 1.908.000,00 € 1.802.000,00 € 1.696.000,00 € 1.590.000,00 € 1.484.000,00 € 1.378.000,00 € 1.272.000,00 € 1.166.000,00 € 1.060.000,00 € 954.000,00 € 848.000,00 € 742.000,00 € 636.000,00 € 530.000,00 € 424.000,00 € 318.000,00 € 212.000,00 € 106.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Afschrijving:

Rente:

€ 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 106.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 31.005,00 € 29.764,80 € 28.524,60 € 27.284,40 € 26.044,20 € 24.804,00 € 23.563,80 € 22.323,60 € 21.083,40 € 19.843,20 € 18.603,00 € 17.362,80 € 16.122,60 € 14.882,40 € 13.642,20 € 12.402,00 € 11.161,80 € 9.921,60 € 8.681,40 € 7.441,20 € 6.201,00 € 4.960,80 € 3.720,60 € 2.480,40 € 1.240,20 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Kapitaallasten: € 137.005,00 € 135.764,80 € 134.524,60 € 133.284,40 € 132.044,20 € 130.804,00 € 129.563,80 € 128.323,60 € 127.083,40 € 125.843,20 € 124.603,00 € 123.362,80 € 122.122,60 € 120.882,40 € 119.642,20 € 118.402,00 € 117.161,80 € 115.921,60 € 114.681,40 € 113.441,20 € 112.201,00 € 110.960,80 € 109.720,60 € 108.480,40 € 107.240,20 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Boekwaarde per 31 dec.: € 2.544.000,00 € 2.438.000,00 € 2.332.000,00 € 2.226.000,00 € 2.120.000,00 € 2.014.000,00 € 1.908.000,00 € 1.802.000,00 € 1.696.000,00 € 1.590.000,00 € 1.484.000,00 € 1.378.000,00 € 1.272.000,00 € 1.166.000,00 € 1.060.000,00 € 954.000,00 € 848.000,00 € 742.000,00 € 636.000,00 € 530.000,00 € 424.000,00 € 318.000,00 € 212.000,00 € 106.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Op basis van 2.650.000 miljoen afschrijving in 25 jaar Situatie jaar 1 t/m 3 in gebruik voor opvang Oekraieners & vanaf jaar 4 beschikbaar voor tijdelijke huisvesting. Jaar: Kapitaallasten: exploitatie kosten Opbrenst Resultaat 2023 € 2024 € 2025 € 2026 € 2027 € 2028 € 2029 € 2030 € 2031 € 2032 € 2033 € 2034 € 2035 € 2036 € 2037 € 2038 € 2039 € 2040 € 2041 € 2042 €

137.005 135.765 134.525 133.284 132.044 130.804 129.564 128.324 127.083 125.843 124.603 123.363 122.123 120.882 119.642 118.402 117.162 115.922 114.681 113.441

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

93.740 95.615 97.527 32.300 32.946 33.605 34.277 34.620 35.312 35.665 36.379 37.106 37.477 38.227 38.609 39.381 40.169 40.571 41.382 41.796

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

420.000 420.000 420.000 95.040 96.941 98.880 100.857 102.874 104.932 107.030 109.171 111.355 113.582 115.853 118.170 120.534 122.944 125.403 127.911 130.470

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2043 € 2044 € 2045 € 2046 € 2047 €

112.201 110.961 109.721 108.480 107.240

€ € € € €

42.214 43.058 43.489 43.923 44.802

€ € € € €

133.079 135.741 138.455 141.224 144.049

€ -21.335,80 € -18.278,29 € -14.753,86 € -11.179,44 € -7.993,22 Resultaat na 25 jaar: € -332.759

189.255,00 188.620,40 187.948,30 -70.544,40 -68.049,40 -65.529,30 -62.983,61 -60.069,04 -57.463,74 -54.478,03 -51.810,53 -49.114,48 -46.018,25 -43.255,96 -40.080,96 -37.249,54 -34.386,29 -31.088,89 -28.152,04 -24.767,43

Op basis van 2.650.000 miljoen afschrijving in 25 jaar Situatie jaar 1 t/m 4 in gebruik voor opvang Oekraieners & vanaf jaar 5 beschikbaar voor tijdelijke huisvesting. Jaar: Kapitaallasten: exploitatie kosten Opbrenst Resultaat 2023 € 2024 € 2025 € 2026 € 2027 € 2028 € 2029 € 2030 € 2031 € 2032 € 2033 € 2034 € 2035 € 2036 € 2037 € 2038 € 2039 € 2040 € 2041 € 2042 € 2043 € 2044 € 2045 € 2046 € 2047 €

137.005 135.765 134.525 133.284 132.044 130.804 129.564 128.324 127.083 125.843 124.603 123.363 122.123 120.882 119.642 118.402 117.162 115.922 114.681 113.441 112.201 110.961 109.721 108.480 107.240

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

93.740 95.615 97.527 99.478 25.000 25.500 26.010 26.270 26.796 27.063 27.605 28.157 28.438 29.007 29.297 29.883 30.481 30.786 31.401 31.715 32.033 32.673 33.000 33.330 33.997

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

420.000 420.000 420.000 420.000 95.000 96.900 98.838 100.815 102.831 104.888 106.985 109.125 111.308 113.534 115.804 118.121 120.483 122.893 125.350 127.857 130.415 133.023 135.683 138.397 141.165

€ 189.255,00 € 188.620,40 € 187.948,30 € 187.237,96 € -62.044,20 € -59.404,00 € -56.735,80 € -53.778,94 € -51.047,85 € -48.018,98 € -45.222,30 € -42.394,48 € -39.253,35 € -36.355,76 € -33.134,96 € -30.164,61 € -27.159,67 € -23.814,61 € -20.732,28 € -17.299,08 € -13.818,88 € -10.611,04 € -7.037,11 € -3.413,24 € -71,70 Resultaat na 25 jaar: € 71.549

Bijlage 1, Uitgangspunten financiële berekening semi-permanente woningen In deze bijlage wordt toegelicht hoe tot de verwachting is gekomen dat de investering in de semipermanente woningen rendabel is te maken. Hierbij is het van belang het verloop van de kosten en opbrengsten in het perspectief van de afschrijvingstermijn van 25 jaar te plaatsen. Er zijn bij de berekening wel risico’s. De risico’s worden benoemd en tevens wordt aangegeven aan hoe groot in financiële zin die risico’s zijn en hoe die beheerst kunnen worden. In deze beschrijving wordt een onderscheid gemaakt tussen ‘ingebruikgeving aan Oekraïnse vluchtelingen’ en ‘verhuur aan eigen inwoners’. Dit komt door verschil in vergoeding en bijkomende kosten. Voor gebruik door de Oekraïnse vluchtelingen ontvangt de gemeente een rijksvergoeding per vluchteling per dag. In de fase erna, bij verhuur aan eigen inwoners, betalen de bewoners aan de gemeente huur per woning per maand. Bijkomende kosten worden ingeval van gebruik door Oekraïnse vluchtelingen bestreden uit de rijksvergoeding, bij verhuur aan inwoners komen die direct voor rekening van de huurder zelf. -algemeenDe aanschaf en plaatsing van de 16 semi-permanente woningen kost € 2.650.000,—. De investering wordt in 25 jaar afgeschreven.

De kosten voor afschrijving en rente over deze investering, de zogeheten kapitaallasten, bedragen dan in het eerste jaar € 137.000,— (afgerond). De hoogte van deze lasten loopt gedurende de komende 25 jaar geleidelijk af. -ingebruikgeving aan Oekraïnse vluchtelingen, in jaar 1 tot en met 4In onze berekening wordt ervan uit gegaan dat de eerste 4 jaar de woningen door Oekraïnse vluchtelingen worden gebruikt. Bij in gebruikgeving aan Oekraïnse vluchtelingen zijn voor het bepalen van de financiële gevolgen van de aanschaf allereerst de genoemde kapitaallasten van belang. Hiernaast wordt rekening gehouden met bepaalde kosten van gebruik. Die moeten uit de rijksvergoeding worden betaald. Het betreffen energiekosten, opstal- en inboedelverzekering, lokale lasten en gewoon onderhoud. Deze bijkomende exploitatiekosten worden geraamd op totaal € 93.740,— per jaar (geïndexeerd). De rijksvergoeding per Oekraïnse vluchteling is op dit moment € 100,— per dag. Van dit bedrag is ca. € 35,— bedoeld om de huisvestingskosten van de vluchteling te dekken. Dit is onze ‘inkomstenbron’ voor de genoemde kapitaallasten + de genoemde exploitatiekosten. Wij gaan er in de berekening van uit dat het rijk deze vergoeding handhaaft. De maximale bezetting van de 16 woningen is 64 bewoners (4 per woning). Niet in alle gevallen zullen de woningen echter volledig bezet zijn.

Om een realistische berekening te krijgen wordt uit gegaan van een gemiddelde bezetting van 2,5 persoon per woning. Tevens wordt rekening gehouden met 300 woondagen per jaar en niet de 365 dagen van een vol kalenderjaar. Immers, soms staan woningen een paar dagen leeg, bijvoorbeeld omdat de zittende bewoners vertrekken en het een paar dagen duurt voordat nieuwe bewoners hun intrek nemen. Voor die leegstandsdagen ontvangen we geen vergoeding van het rijk. -verhuur aan inwoners, in jaar 5 tot en met 25In onze berekening wordt ervanuit gegaan dat na de eerste 4 jaar de huisvestingsbehoefte van Oekraïnse vluchtelingen eindigt en de woningen gedurende 21 jaar verhuurd worden aan inwoners. Ook nu zijn allereerst de jaarlijkse kapitaallasten van belang. Bij verhuur moeten de inwoners - naast hun huur - direct zelf bepaalde woonkosten dragen, zoals energiekosten, inboedelverzekering, lokale lasten en onderhoud dat gebruikelijk voor rekening van de huurder komt. De andere bijkomende exploitatiekosten waarmee in de berekening nog wel rekening moet worden gehouden zijn

beheerkosten, onderhoudskosten voor rekening verhuurder en opstalverzekering. Deze exploitatiekosten worden geraamd op totaal € 32.300,— per jaar (geïndexeerd). Bij de verhuur van de semi-permanente woningen wordt de huurder huur in rekening gebracht. De hoogte van de huur is berekend op basis van het waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (zie bijlage 3). Op basis hiervan is gerekend wij met een aanvangshuur van € 550,00 per woning per maand (geindexeerd). Dit is onze inkomstenbron. -financieel perspectief in 25 jaarUit de doorrekening van dit uiteengezette scenario (4 jaar gebruik Oekraïnse vluchtelingen en 21 jaar verhuur aan eigen inwoners) blijkt de exploitatie te sluiten met een kleine plus van € 71.549. Hiermee wordt onderbouwd dat de investering met dit scenario rendabel kan worden gemaakt. Om het risico te illustreren ingeval het gebruik door Oekraïnse vluchtelingen 3 jaar duurt in plaats van 4 jaar is een scenario gemaakt dat van deze 3 jaar uitgaat. In dit geval is sprake van een verlies van totaal € 332.759,—. Risico op verlies kunnen op diverse manieren beheerst of of ontlopen worden. De eerste optie is dat het rijk zich garant stelt voor het berekende risico. Immers, de risico’s vloeien direct voort uit de aanschaf van semi-permanente woningen voor de langdurige opvang van Oekraïnse vluchtelingen. .

Als financiële risico’s zich aandienen nadat het gebruik door vluchtelingen is gestopt en verhuur inwoners wordt overwogen is er de optie de woningen te verkopen tegen boekwaarde. Een andere optie is een exploitatietekort aan te zuiveren uit de reserve betaalbare woningen, groot € 2,1 mln. en de woningen te handhaven voor verhuur aan inwoners. In bijlage 2 is het overzicht van de financiële doorrekening weergegeven.