WV Bijlage 6 Woonzorgvisie gemeente Alblasserdam 2024-2040.pdf

Wonen in een fit en groen dorp Woonzorgvisie gemeente Alblasserdam 2024 -2040

Status: document aangeboden ter vaststelling door raad. Portefeuillehouder: wethouder Freek de Gier Ambtelijk opdrachtgever: Danielle Schrijver Primaathouder: Evelyn Bijl Auteurs: Evelyn Bijl, Wilfred Boele, Jannelies Pullen, Daniel Otterspeer, Mariëlle Verhoeve, John Waas Datum: 08 mei 2024

1

Inhoud Voorwoord door wethouder ................................................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................................................................ 4 Samenvatting ........................................................................................................................................... 5 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 7 2. Aanleiding ............................................................................................................................................ 8 2.1 Toenemende uitdagingen .............................................................................................................. 8 2.2 Instrument woonzorgvisie ............................................................................................................. 8 2.3 Doel en opzet van de woonzorgvisie ............................................................................................. 8 2.4 Kaders en samenhang ................................................................................................................... 9 3.

Foto van Alblasserdam ...................................................................................................................... 10 3.1 Bevolkingsontwikkeling tot 2030 en een doorkijk naar 2050 ..................................................... 10 3.2 Huishoudensontwikkeling ........................................................................................................... 12 3.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 13 4. Woningbouw ..................................................................................................................................... 14 4.1 Wat we zien ................................................................................................................................. 14 4.2 Wat we willen .............................................................................................................................. 17 5. Wonen met zorg ................................................................................................................................ 24 5.1 Wat we zien .................................................................................................................................

24 5.2 Wat we willen .............................................................................................................................. 30 6. Huisvesting bijzondere doelgroepen ................................................................................................. 36 6.1 Wat we zien ................................................................................................................................. 36 6.2 Wat we willen .............................................................................................................................. 38 7. Leefbaarheid ...................................................................................................................................... 40 7.1 Wat we zien ................................................................................................................................. 40 7.2 Wat we willen .............................................................................................................................. 42 8. Duurzaam wonen .............................................................................................................................. 45 8.1 Wat we zien .................................................................................................................................

45 8.2 Wat we willen .............................................................................................................................. 46 9. Onze ambities en beperkende factoren ............................................................................................ 49 9.1 Beperkende factoren ................................................................................................................... 49 9.2 Schaarste aan ruimte anno nu ..................................................................................................... 49 9.3 Bereikbaarheid van het dorp ....................................................................................................... 51 9.4 Draaiknoppen .............................................................................................................................. 51 10. Beleidskeuzes in wonen en woonzorg ............................................................................................. 53 10.1 Woningbouw ............................................................................................................................. 53 10.2 Wonen met zorg ........................................................................................................................

55 10.3 Huisvesting bijzondere doelgroepen ......................................................................................... 56 10.4 Leefbaarheid .............................................................................................................................. 56 10.5 Duurzaam wonen ...................................................................................................................... 57

2

Voorwoord door wethouder Alblasserdam is de woonplaats waar ik al geruime tijd woon, en hoewel ik hier niet ben geboren, heeft het zich ontwikkeld tot mijn thuisbasis. Gedurende deze periode heb ik samen met mijn vrouw in de jaren 90 ons huis hier gebouwd en hebben wij onze weg gevonden in het dorp waardoor ik me sterk betrokken voel bij deze gemeenschap. Het is evident dat mijn woonomstandigheden in contrast staan met de actuele uitdagingen op de vastgoedmarkt. De prijzen van koopwoningen stijgen aanzienlijk, hypotheekregels zijn aangescherpt en recentelijk is ook de hypotheekrente gestegen. Problematiek op het gebied van huurwoningen is evenmin onbekend, met een tekort aan sociale huurwoningen en onregelmatigheden in de vrije sector. Als wethouder wonen realiseer ik me dat er geen eenvoudige oplossingen bestaan voor deze complexe vraagstukken. Veel van de geldende wet- en regelgeving komt voort uit nationale of provinciale overheden. Niettemin zet ik me in voor de bevordering van de woningbouw in onze gemeente. Deze visie vertegenwoordigt een essentiële stap in die richting, aangezien iedere individuele bewoner recht heeft op een hoogwaardige woonomgeving. Freek de Gier, Wethouder wonen

3

Leeswijzer Deze woonzorgvisie beoogt kaders te geven voor ons concrete handelen ten aanzien van wonen, wonen met zorg, bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid in ons dorp. Na de inleiding (hoofdstuk 1) volgt een omschrijving van de aanleiding (hoofdstuk 2) voor het schrijven van de woonzorgvisie. In hoofdstuk 3 worden een aantal relevante maatschappelijke ontwikkelingen omschreven. De thematische opgaven en visies beschrijven we in hoofdstuk 4 (woningbouw), hoofdstuk 5 (wonen met zorg), hoofdstuk 6 (bijzondere doelgroepen), hoofdstuk 7 (leefbaarheid) en hoofdstuk 8 (duurzaamheid). Elk van deze hoofdstukken bestaat uit twee hoofdonderdelen: 'wat we zien' en 'wat we willen'. In Alblasserdam hebben we te maken met grenzen en beperkingen waardoor het niet mogelijk is om al onze wensen ten uitvoer te brengen. Hoofdstuk 9 laat de grenzen aan de mogelijkheden zien en in hoofdstuk 10 geven we aan welke beleidskeuzes daarvoor gemaakt moeten worden.

4

Samenvatting Als gemeente kunnen we het huisvestingsprobleem niet alleen oplossen. Wel zetten we de schouders eronder om onze ambities zo snel mogelijk dichterbij te brengen. Dit doen we onder andere door de kansen voor de Alblasserdammers op de lokale woningmarkt te bevorderen. We gaan optimaal gebruik maken van de mogelijkheden om voorrang te verlenen aan onze inwoners. Waar wij invloed hebben op realisatie en versnelling van de woningbouw, zullen wij die invloed zeker aanwenden. We gaan voor de verdere groei van ons dorp op zoek naar een nieuwe, grote(re) woningbouwlocatie ten zuiden van de Alblas. Het bieden van kansen aan onze woningzoekenden, het oog hebben voor een evenwichtige bevolkingsopbouw en een toekomstbestendig dorp (o.a. voor behoud draagvlak voor onze voorzieningen) hebben hierbij onze aandacht. De definitieve keuze/besluitvorming voor deze (transformatie)aanpak maakt onderdeel uit van de integrale afwegingen die in het kader van de Omgevingsvisie Alblasserdam gemaakt moeten worden. Beperkte groei is mogelijk door (delen van) bepaalde woonwijken te herstructureren. Plekken met lagere kwaliteit of moeilijk te verduurzamen woningen kunnen worden herontwikkeld. Behoud en versterking van groene openbare ruimte zijn randvoorwaarden, wat betekent dat er hoger gebouwd moet worden dan de huidige situatie.

Dit vereist maatwerk, en stedenbouwkundige kwaliteit is cruciaal. De uitdaging ligt in het beperkte aantal woningen vanwege behoud van bereikbaarheid, en elk initiatief zal aangepaste oplossingen vergen. We zetten in op het bouwen van extra woningen voor ouderen. Dit stelt ons in staat de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Dit biedt kansen voor ouderen die door het betrekken van een geschiktere woning langer op zichzelf kunnen blijven wonen, maar is ook gunstig voor de starters op de woningmarkt. Met doorstroming ontstaan verhuisketens waarin meerdere doelgroepen bediend worden. Ook geven we extra aandacht aan de nieuwbouw van betaalbare koop- en sociale huurwoningen voor andere doelgroepen dan ouderen. We hebben hierbij aandacht voor de juiste doelgroep op de juiste plek. De locatie (bereikbaarheid en voorzieningen) bepaalt of we bouwen voor ouderen of bouwen voor starters/jongeren. Verder willen ruimte bieden aan alternatieve woonvormen zoals flexwonen. Dit biedt ook kansen voor jongeren en andere doelgroepen (bijvoorbeeld urgent woningzoekenden) om tijdelijk een woning te kunnen betrekken om van hieruit door te stromen naar een reguliere woning.

De keuze om niet alleen in te zetten op woningen voor ouderen, maar ook op woningen die geschikt zijn voor onder meer starters en gezinnen, is onder meer verstandig met het oog op de verre toekomst (na 2040), waarin er een andere bevolkingsopbouw kan gaan ontstaan. De vergrijzing en de (groeiende) beperkingen qua beschikbaarheid van (zorg)personeel vraagt om doordachte keuzes. We willen stimuleren dat ouderen minder snel in een instelling gaan wonen. Om dit te bereiken willen we bijbouwen voor ouderen, en daarbij veel oog hebben voor hun wensen en behoeften. We willen inzetten op het realiseren van zorgzame buurten, met geschikte voorzieningen in de nabijheid, en een passende inrichting van de openbare ruimte. Verder spannen we ons in om langer thuis wonen voor mensen met psychische moeilijkheden mogelijk te maken, stellen we extra ruimte beschikbaar voor een woonvoorziening voor mensen met een handicap, en doen we ons best geschikte woningen te realiseren voor zogenaamde kwetsbare groepen. We moeten oog hebben voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Thuis in Alblasserdam geldt voor iedereen die in ons dorp wil wonen, dus ook statushouders of (tijdelijke) vluchtelingen. We houden vast aan minimaal 30% sociale huurwoningen binnen onze totale woningvoorraad. Dit betekent dat we binnen het totale bouwprogramma ruimte moeten vinden om ook 30% aan sociale 5

huurwoningen te realiseren. We vinden het belangrijk dat 2/3 van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar (sociaal en middelduur) is. De gemeente werkt via een integrale, gebiedsgerichte benadering met partners aan het voorkomen van problemen op buurtniveau. Samenwerking met de woningcorporatie en zorgpartijen op het terrein van wonen en zorg wordt voortgezet en zo nodig geïntensiveerd. Het zo lang zelfstandig thuis kunnen wonen is hierbij uitgangspunt. We geven meer aandacht aan duurzaamheid en biodiversiteit en de energietransitie heeft een hoge prioriteit. Samen met onze partners werken we aan energietransitie, klimaatadaptatie, circulariteit en vergroening. Hierin hebben wij aandacht voor het ondersteunen van inwoners in de betaalbaarheid van de transitie. Op veel terreinen werken we ook regionaal samen, zowel op het niveau van de Drechtsteden als van de regio Zuid Holland Zuid. De kracht van de regio is een aanvulling op onze lokale kracht. De gezamenlijkheid blijven we verder uitdragen.

6

1. Inleiding Voor u ligt de woonzorgvisie van de gemeente Alblasserdam. Deze visie beoogt kaders te geven voor ons concrete handelen ten aanzien van wonen, wonen met zorg, bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid in ons dorp. Dit stuk gaat over de leefomgeving en huizen voor álle Alblasserdammers, variërend van jongeren en starters, tot senioren en zorgbehoevenden. Maar ook over hoe we statushouders, woonwagenbewoners, vluchtelingen en arbeidsmigranten een plek willen bieden. In deze woonzorgvisie wordt voortgeborduurd op het collegeprogramma een fit en groen dorp in de polder. Maar verwacht geen pasklaar antwoord op alle aspecten van de woningnood. Daarvoor is de dynamiek ten aanzien van dit vraagstuk te groot. We hebben daarom bewust gekozen voor een visie, een leidraad die zowel houvast als flexibiliteit biedt. Bij aanvang van het proces om tot een woonzorgvisie te komen, is een afweging gemaakt welke partijen betrokken zouden moeten worden. Omdat tegelijkertijd de omgevingsvisie wordt opgesteld, waarvoor een groot aantal bijeenkomsten en participatiemogelijkheden voor inwoners en organisaties zijn gehouden, is ervoor gekozen om de participatie over het grootste deel van deze woonzorgvisie beperkt te houden.

De raad heeft input gegeven via een aparte werkbijeenkomst, en daarnaast is input vanuit de raad verkregen via de sessies met de raad over de omgevingsvisie. Verder zijn bewoners via het bewonerspanel en een QR-code in de Klaroen en op sociale media in de gelegenheid geweest om te reageren op hoe zij tegen de woonopgaven in Alblasserdam aan kijken. Ook zijn er verschillende partijen die uitvoerig advies hebben gegeven op de hele visie. Dit betreft Woonkracht10 en de Combiraad Alblasserdam (huurdersorganisatie). De participatie ten aanzien van specifiek het hoofdstuk wonen met zorg is uitvoerig geweest. Zo heeft er in het kader van de ontwikkeling van het hoofdstuk op 20 september 2023 een door de gemeente georganiseerde bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de volgende partijen aanwezig waren: Adullam, ASVZ, Drechtdokters, GGZ Yulius, Helpende handen, Huisarts / DOK11, Initiatiefnemers Mooi Leven Huis Drechtsteden, Meevivenz Stichting Sociale Basis, Odensehuis Alblasserdam, Rivas, Stichting Waardeburgh, Stichting Welzijn Alblasserdam en Yulius. Deze partijen hebben ook de mogelijkheid gegeven om input te leveren op een concept. Diverse partijen hebben daarvan gebruik gemaakt. Verder hebben Woonkracht 10 en de Adviesraad Sociaal Domein uitvoerig commentaar gegeven.

Ouderenbond PCOB is ook betrokken geweest: er is een gesprek met hen gevoerd en zij hebben zich positief uitgelaten over de concepttekst. Het commentaar van de diverse partijen op het hoofdstuk wonen met zorg is zorgvuldig bekeken en is zoveel mogelijk verwerkt. Daar waar mogelijk maken we de koppeling met o.a. de Bereikbaarheidsvisie en de Omgevingsvisie of zorgen ervoor dat we op deze beleidsthema's aangesloten zijn.

7

2. Aanleiding 2.1 Toenemende uitdagingen Momenteel zijn er allerlei ontwikkelingen die de woontaken van de gemeente extra uitdagend maken. Het is een bekend feit dat er sprake is van een enorme krapte op de huizenmarkt; een woning vinden is sinds de Tweede Wereldoorlog niet zo moeilijk geweest als nu.1 Het tekort aan woningen heeft belangrijke sociale gevolgen. Het beschikken over een geschikte woning is dan ook een cruciaal ingrediënt voor een goed leven. Er zijn ook toenemende uitdagingen op het gebied van het leveren van zorg thuis. Het aantal mensen aan wie zorg geleverd dient te worden zal namelijk sterk omhooggaan de komende tijd. Dit wordt duidelijk als bedacht wordt dat het aantal 80-plussers in 2040 naar verwachting maar liefst verdubbeld zal zijn in Nederland: van plusminus 840.000 naar 1.700.000, terwijl de beschikbaarheid van ruimte in een instelling en van professionele ondersteuning niet even hard zal meegroeien. Dit vraagt om zorg op een andere wijze aan te bieden: minder snel in een instelling en met minder inzet van professionele ondersteuning. Daar komt bij dat ook voor andere doelgroepen gestimuleerd wordt (door wetgeving en/of in regionale processen) om minder snel over te gaan tot wonen in een instelling met beschikbaarheid van 24-uurs zorg.

Denk daarbij aan mensen die te maken hebben met heftige psychische problematiek en mensen die een beroep doen op maatschappelijke opvang. En zijn nog meer relevante ontwikkelingen die om aandacht vragen. Zo is het voor jongeren met een meervoudige beperking die 24 uur per dag zorg nodig hebben heel lastig om een geschikte woonplek te vinden.

2.2 Instrument woonzorgvisie Een belangrijk instrument om aan de verschillende uitdagingen het hoofd te bieden is de gemeentelijke woonzorgvisie. Waarbij het wonen met zorg een belangrijk thema is. Elke gemeente in Nederland is vanaf 2024 verplicht een woonzorgvisie op te stellen. De woonzorgvisie vormt normaliter de basis voor samenwerkingsafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie en gaat over maximaal de komende tien jaar. Echter, de samenwerkingsafspraken met Woonkracht10 zijn eerder afgerond dan de woonzorgvisie wordt vastgesteld. Wellicht is het daarom noodzakelijk dat de samenwerkingsafspraken aangescherpt moeten worden na de besluitvorming over de woonzorgvisie. In 2024 willen we, indien nodig, deze tweejarige samenwerkingsafspraken updaten; dat wil zeggen waar nodig verder in lijn brengen met de inhoud van deze Alblasserdamse woonzorgvisie. De woonzorgvisie, de samenwerkingsafspraken en de nieuwe regionale woningmarktanalyse die in 2024 uitgevoerd gaat worden, zullen de basis vormen voor het volkshuisvestelijk uitvoeringsprogramma.

2.3 Doel en opzet van de woonzorgvisie Deze woonzorgvisie beoogt kaders te geven voor ons concrete handelen ten aanzien van wonen, wonen met zorg, bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid in ons dorp. Hiertoe worden een aantal relevante maatschappelijke ontwikkelingen omschreven (hoofdstuk 3). Vervolgens wordt per thema aangegeven wat we zien, en wat we willen. We onderscheiden bij elkaar vijf thema's: hoofdstuk 4 woningbouw, hoofdstuk 5 wonen met zorg, hoofdstuk 6 bijzondere doelgroepen, hoofdstuk 7 leefbaarheid en hoofdstuk 8 duurzaamheid. In Alblasserdam hebben we te maken met grenzen en beperkingen waardoor het niet mogelijk is om al onze wensen ten uitvoer te brengen. 1

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

8

Hoofdstuk 9 laat de grenzen aan de mogelijkheden zien en in hoofdstuk 10 geven we aan welke beleidskeuzes daarvoor gemaakt moeten worden. De inhoud van de hoofdstukken 4, 5 en 6 (woningbouw, hoofdstuk 5 wonen met zorg, hoofdstuk 6 bijzondere doelgroepen) dienen als basis voor een op te stellen uitvoeringsprogramma. Ook dienen deze delen als basis voor samenwerkingsafspraken met partners.

2.4 Kaders en samenhang De woonzorgvisie is een uitwerking van het thema wonen in de omgevingsvisie. De omgevingsvisie gaat in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed. De woonzorgvisie heeft raakvlakken met de bereikbaarheidsvisie, de parkeernota en de zorgnota. Het woonzorgvraagstuk heeft duidelijke raakvlakken met andere gemeentelijke beleidsterreinen. Denk bijvoorbeeld aan de inrichting van zorg en welzijn, de bereikbaarheid of het ondernemersklimaat. De complexiteit van het samenbrengen van al deze opgaves is een uitdaging en komt samen in de omgevingsvisie. De uiteindelijke woonzorgvisie zal input zijn voor de omgevingsvisie. Ook zijn we gebonden aan landelijke wet- en regelgeving en hebben we ons gecommitteerd aan regionale en provinciale afspraken. In bijlage 1 zetten we de belangrijkste kaders op een rijtje.

9

3. Foto van Alblasserdam Naast bestaande beleidsnotities, afspraken en wetgeving (hoofdstuk 5) zijn er ook een aantal ontwikkelingen en maatschappelijke trends die invloed hebben op het woonzorgvraagstuk. Hieronder beschrijven we de belangrijkste. Door gebruik van verschillende bronnen kunnen verschillen in totalen optreden. Iedere bron geeft nagenoeg wel dezelfde richting aan.

3.1 Bevolkingsontwikkeling tot 2030 en een doorkijk naar 2050 De bevolkings- en huishoudenontwikkeling laat zich redelijk goed voorspellen. Mensen worden ieder jaar een jaartje ouder. Geboorte hangt af van de leeftijd van vrouwen en sterfte van de leeftijd van mannen en vrouwen. Als er meer mensen overlijden dan geboren worden, dan zal het bevolkingsaantal dalen. Er zijn echter ook inwoners die uit de gemeente vertrekken of zich daar vestigen. Dat kan zijn binnen Nederland (denk aan studenten die elders op kamers gaan) of vanuit het buitenland. De bevolkingsgroei hangt samen met de uitbreiding van de woningvoorraad in Alblasserdam. Het is voor een juist begrip van onderstaande goed te bedenken dat in de voorspelling geen rekening is gehouden met toekomstige woningbouwplannen, waaronder de huidige planvoorraad van 756 woningen. De verwachting is dat tussen 2030 en 2050 de woningvoorraad verder zal uitbreiden, mits de keuze gemaakt wordt voor nieuwe (grootschalige) woningbouwlocaties. In de huidige plannen zijn op dit moment geen plannen voorzien na 2030. In oktober 2023 lag het totaal aantal inwoners in Alblasserdam op 20.369 inwoners. De komende jaren tot 2030 zal het aantal inwoners afnemen met 476 inwoners.

Ter vergelijking met de overige Drechtstedengemeenten stijgt alleen het aantal inwoners in Dordrecht (+9.813), Hardinxveld-Giessendam (+497) en Hendrik Ido Ambacht (+ 914). In Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht daalt het aantal inwoners met resp. -109, -183, - 343. Alblasserdam 0-14 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder totaal

2023

2025

2030 ontwikkeling 2023-2030

3.797

3.693

3.518

-279

2.477

2.443

2.289

-188

2.472

2.472

2.384

-88

2.270

2.313

2.380

110

2.573 2.682

2.418 2.729

2.142 2.662

-431 -20

1.970

1.948

2.167

197

1.634

1.634

1.607

-27

494

600

744

250

20.369

20.250

19.893

-476

Bron: Primos 2023, bijgewerkt okt 2023

We worden in Nederland gemiddeld steeds ouder, waardoor het aandeel senioren in de samenleving stijgt. Dat heeft een grote invloed, want een steeds kleinere groep werkenden moet zorgen voor een steeds grotere groep niet-werkenden. Dat heeft gevolgen voor bijvoorbeeld de zorg, woningaanpassingen, arbeidsmarkt en pensioenen. Het is een foto van nu. De plannen die al besloten zijn, zijn hierin niet meegenomen. De toename van inwoners zijn dus niet meegeteld. 10

Om de vergrijzing in Alblasserdam in kaart te brengen wordt stilgestaan bij de leeftijdsgroepen 65+ers en bij 80+ers. a. 65+ers

Bron: Bevolkingsstatistiek (CBS) i.c.m. Primos-prognose (ABF Research), bewerking RIVM

Uit de grafiek kan worden afgelezen dat het percentage 65-plussers t.o.v. het geheel van de bevolking al een tijdje aan het groeien is. Het aandeel 65-plussers in de Alblasserdamse bevolking zal in het tijdvak 2022-2040 naar verwachting toenemen met ruim 4 procent. Dat lijkt misschien niet zoveel, maar het betekent dat in dat tijdvak de omvang van de groep zelf naar verwachting met ruim 22% zal toenemen. De piek wordt verwacht in het tijdvak 2030-2040, want aan het einde van dat tijdvak is er naar verwachting sprake van stabilisatie. Verder is het relevant te melden dat het percentage 65plussers vanaf 2023 naar verwachting lager zal zijn dan in de rest van Nederland. Hieronder worden nog eens de specifieke percentages benoemd en wordt ook duidelijk om welk aantal Alblasserdammers (laatste kolom) het gaat. Prognose aantal 65+ers Jaartal

% Alblasserdam

% Landelijk

Aantal Alblasserdam

2022 2025 2030

20,1% 20,5% 22%

20% 21,2% 23%

4.040 4.190 4.480

2035 2040

23,5% 24,3%

24,6% 25,3%

4.800 4.940

b. 80+ers De groep 80+ers stijgt naar verwachting harder dan de 65+ers. Het is relevant om ook op deze groep in te zoomen. 65-plussers zijn immers lang niet allemaal hulpbehoevend: tegenwoordig zijn veel mensen fitter dan in het verleden.

11

Bron: Bevolkingsstatistiek (CBS) i.c.m. Primos-prognose (ABF Research), bewerking RIVM

Uit deze grafiek kan worden afgeleid dat het percentage 80-plussers in de Alblasserdamse bevolking in het tijdvak 2022-2040 naar verwachting zal groeien met ongeveer 2,5 procent. De omvang van de groep zelf neemt naar verwachting toe met maar liefst bijna 45 procent. Verder maakt de grafiek inzichtelijk dat het aandeel 80- plussers al geruime tijd duidelijk hoger is dan het landelijk gemiddelde en dat hier vanaf 2035 naar verwachting verandering in komt. Hierna worden ook voor de groep 80+ers nog eens de specifieke percentages benoemd en wordt ook duidelijk om welk aantal Alblasserdammers (laatste kolom) het gaat. Prognose aantal 80+ers Jaartal

% Alblasserdam

% Landelijk

Aantal Alblasserdam

2022

5,6%

4,8%

1.120

2025

6,5%

5,4%

1.330

2030

7,5%

6,5%

1.540

2035

7,6%

7,6%

1.560

2040

8%

8,4%

1.630

3.2 Huishoudensontwikkeling Zoals hiervoor al beschreven wordt op basis van de berekende bevolkingsontwikkeling (waarbij zoals gezegd de huidige planvoorraad van 756 woningen niet is meegenomen) de grootste groei van huishoudens tot 2030 gevormd door alleenstaanden (bron: Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020 -2040 RIGO). Deze groei is tweemaal groter dan de groei van huishoudens met kinderen. Qua leeftijd wordt de grootste groei gevormd door 75-plussers of meerpersoonshuishouden zonder kinderen. Daarnaast blijft er ook, weliswaar in veel mindere mate, een groeiende vraag vanuit gezinnen met kinderen. Steeds meer ouderen blijven zo lang mogelijk thuis wonen. Aansluitend op de autonome trend in Alblasserdam, vraagt dit in ieder geval om gelijkvloerse woningen en aandacht voor de combinaties van wonen en zorg. De totale bevolking in Alblasserdam zal de komende jaren iets afnemen, maar het aantal huishoudens stijgt omdat er veel eenpersoonshuishoudens bijkomen.

12

De verwachting is dat tussen 2030 en 2050 de woningvoorraad verder zal uitbreiden, mits de keuze gemaakt wordt voor nieuwe (grootschalige) woningbouwlocaties. In de huidige plannen zijn op dit moment geen plannen voorzien na 2030. Op basis van de berekende bevolkingsontwikkeling zal de grootste groei van huishoudens tot 2030 gevormd door alleenstaanden ouderen (bron: Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020 -2040 RIGO). Deze groei is groter dan de groei van huishoudens met kinderen. Daar is zelfs een afname waar te nemen. Qua leeftijd wordt dus de grootste groei gevormd door 65-plussers of meerpersoonshuishouden zonder kinderen. Per saldo is er tot 2030 een afname van het aantal huishoudens te zien. Nemen we een doorkijkje naar 2050, dan zien ten opzichte van 2040 weinig verandering in het aantal te verwachte huishoudens in Alblasserdam. Zie de volgende grafiek. Prognose Huishoudensaantal Alblasserdam 8900 8800 8700 8600 8500

8400 8300 8200 2025

2030

2035

2040

2045

2050

Bron: Primos 2023, bijgewerkt okt 2023

In hoofdstuk 7 wordt verder uitgewerkt aan welke woonvormen ouderen in de toekomst behoefte hebben.

3.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de groei van het percentage 65 en 80-plussers in Alblasserdam zoals voorspeld voor de periode 2022-2040 wijst op een aanzienlijke toename in absolute aantallen. Dit betekent dat er aandacht moet worden besteed aan de specifieke behoeften en uitdagingen die gepaard gaan met een vergrijzende bevolking. We adviseren om een fors aandeel van de te bouwen woningen geschikt te laten zijn voor ouderen. Daarnaast blijft er ook, weliswaar in veel mindere mate, een groeiende vraag vanuit gezinnen met kinderen.

13

4. Woningbouw 4.1 Wat we zien Koopwoningen zijn voor veel mensen onbetaalbaar geworden en er zijn jarenlange wachtlijsten voor een huurwoning. Nederland heeft een groot tekort aan woningen en zal de woningbouw moeten versnellen om de groeiende vraag op te vangen. Er zijn verschillende factoren die de woningbouw belemmeren. Zo kan het voor bouwers moeilijk zijn om (snel) aan voldoende materialen en personeel te komen. Dit alles speelt ook in Alblasserdam.

4.1.1 Druk op de ruimte Meer mensen op hetzelfde oppervlak betekent automatisch dat er per persoon minder ruimte is. Voor woningen, maar ook voor bedrijven, voorzieningen en natuur. Dat dwingt ons om scherpere keuzes te maken. Wat willen we waar? Hoe kunnen we zaken slim combineren? Multifunctionele ruimtes en gebouwen zouden een goede oplossing kunnen zijn. Maar ook meer in de hoogte bouwen en verdichting zijn mogelijke oplossingsrichtingen. Deze keuzes zullen gemaakt moeten worden en zullen uiteindelijk een plek krijgen in de omgevingsvisie.

4.1.2 Fricties in de huidige woningvoorraad Hieronder een overzicht van fricties tussen vraag en aanbod in Alblasserdam. Dit betreft een schatting van vraag en aanbod anno 2020. De vraag heeft hier betrekking op huishoudens uit Alblasserdam die hebben aangegeven op zoek te zijn naar een(andere) woning. Dit kunnen zowel doorstromers als starters zijn. Het aanbod bestaat uit woningen die uit de voorraad zouden vrijkomen indien doorstromers hun wensen zouden verwezenlijken. Het gaat hier dus niet om nieuwbouw en niet om registraties met ingeschreven woningzoekenden. Deze analyse zegt iets over de fricties tussen vraag en aanbod per segment. Hoe groter het verschil tussen vraag en aanbod, hoe krapper momenteel het betreffende segment.

Bron: RIGO Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020-2040, factsheets Alblasserdam

14

Let wel: de cijfers van deze woningmarktanalyse zijn wat verouderd.2 In de afgelopen periode is er veel veranderd op de woningmarkt. We hebben onder meer te maken met een toenemende vraag naar goedkopere woningen als gevolg van het huisvesten van statushouders en toename uitstroom uit instellingen. Verder is de nieuwbouw van woningen achtergebleven waardoor er weinig doorstroming heeft kunnen plaatsvinden. In bovenstaand overzicht ziet u nog een overaanbod aan goedkope woningen die vrij zouden komen bij doorstroming in de goedkope huursector, maar dit heeft dus onvoldoende plaatsgevonden. Dit zien we terug in de beschikbaarheidscijfers van de sociale huurwoningen. In de volgende paragraaf lichten we de wachttijd voor een sociale huurwoning toe. We vragen hier ook specifiek aandacht voor de vergrijzing. Zoals verder uitgewerkt in het volgende hoofdstuk is er behoefte aan extra woningen die geschikt zijn voor ouderen. Deze behoefte zal bij ongewijzigd beleid toenemen.

4.1.3 Wachttijd sociale huurwoning loopt op De regionale en lokale ontwikkelingen in de sociale huursector worden ieder half jaar in beeld gebracht via de door de corporaties uit de Drechtsteden opgezette beschikbaarheidsmonitor. In het bestuurlijk overleg met Woonkracht10 bespreken we deze monitor, waarbij we specifiek inzoomen op de situatie in Alblasserdam. De ontwikkeling vanaf 2020 is als volgt: Beschikbaarheidsmonitor Drechtsteden

Regionale streefwaarde

Aantal toewijzingen

nvt

Gemiddeld aantal reacties

150,0

Gemiddelde inschrijftijd van toegewezenen in jaren Gemiddelde zoektijd van toegewezenen in jaren Percentage toewijzingen aan voorrangskandidaten

6,0 2,0 30%

betekenis kleuren: onder streefwaarde boven streefwaarde

2020 Regio Albl. 2.354 175 207,4 168,3 6,9 7,4 2,7 2,4 28,3% 16,0%

2021 2022 1ehelft'23 Regio Albl. Regio Albl. Regio Albl. 2.259 2.118 1.150 166 174 76 269,3 342,7 520,0 208,6 259,9 484,3 7,0 8,4 8,5 7,6 8,9 9,0 2,4 3,2 3,4 2,4 2,6 2,5 34,0% 35,6% 30,3% 20,0% 21,3% 17,1% NB: gemiddelden vanaf 2021 betreffen alleen aanbodmodel

Wat opvalt in de regionale beschikbaarheidsmonitor 2023 die verslag doet over de periode 2019 t/m 2023 1e half jaar is dat het aantal reacties per geadverteerde woning (via het aanbodmodel) fors is toegenomen in Alblasserdam: van 260 in 2022 naar 484,3 naar 2023-1. De gemiddelde inschrijftijd (het aantal jaren tussen het moment van inschrijving en het tekenen van het nieuwe huurcontract) bij het aanbodmodel is weer iets gestegen van 7,6 jaar in 2021 naar 9 jaar in 2023. De zoektijd (het aantal jaren tussen het moment van de eerste reactie op een woningadvertentie en het tekenen van het huurcontract) is aardig gelijk gebleven, van 2,4 jaren in 2021 naar 2,5 jaren 2023-1. Het verschil in inschrijftijd van geslaagde woningzoekenden via het aanbod model en het loting model blijft groot. Bij het lotingmodel staan de woningzoekenden veel korter ingeschreven dan bij het aanbodmodel. Het lotingmodel biedt in deze tijden van krapte op de woningmarkt toch iedereen een kans op een woning. Via loting maakt iedereen, ongeacht de inschrijftijd of het aantal verzamelde punten, evenveel kans op een woning. De verwachting is dat dit vooral ten goede komt aan

2

Binnen de regio Drechtsteden is begin 2024 definitief besloten om een herijking van het RIGO-onderzoek te laten uitvoeren.

15

spoedzoekers zonder urgentie, zoals jongeren, starters en studenten. Het is een aanvulling op het aanbodmodel, het vervangt geenszins het aanbodmodel. Bij loting staan woningzoekenden in Alblasserdam in 2023-1 1,4 maanden ingeschreven, ten opzichte van 0,9 maanden in 2021. De zoektijd is in het lotingmodel aardig gelijk gebleven: 0,9 in 2021 en 1 maand in 2023-1. Het is duidelijk is dat de druk op de sociale huursector de afgelopen jaren fors is toegenomen, hetgeen de noodzaak van (betaalbaar) bijbouwen duidelijk maakt. In Alblasserdam zijn in het eerste kwartaal van 2023 in totaal 9 huishoudens (= woningen) gehuisvest via de voorrangsregeling. Het gaat hierbij om 2 woningen ten behoeve van herhuisvesters, 1 woning toegewezen vanwege voorrang in de relationele sfeer en 6 woningen toegewezen aan huishoudens met een verblijfsvergunning. Verder zien we dat er 4 voorstromers gehuisvest zijn. Dit zijn personen die zonder voorrangsverklaring via directe bemiddeling gehuisvest zijn in Alblasserdam.

4.1.4 Weinig betaalbare koopwoningen Net als in de huursector is er weinig doorstroming en een beperkt aanbod van betaalbare koopwoningen. Door RIGO is in 2020 een schatting gemaakt van vraag en aanbod. De vraag heeft hier betrekking op huishoudens uit Alblasserdam die hebben aangegeven op zoek te zijn naar een (andere) woning. Dit kunnen zowel doorstromers als starters zijn. Het aanbod bestaat uit woningen die uit de bestaande voorraad zouden vrijkomen indien doorstromers hun wensen zouden verwezenlijken. Deze analyse zegt iets over de actuele fricties tussen vraag en aanbod per segment. Hoe groter het verschil tussen vraag en aanbod, hoe krapper momenteel het betreffende segment. In de nieuwbouw hebben de schaarste en stijging van de bouwkosten een prijsopdrijvend effect gehad op de koopsom van nieuwbouwwoningen. In de bestaande bouw zijn de koopprijzen eveneens door schaarste omhooggestuwd.

4.1.5 Toename urgent woningzoekenden Er zijn ook mensen die urgent een woning nodig hebben. Zij hebben op korte termijn woonruimte nodig vanuit een ernstige situatie, bijvoorbeeld als dat op medische gronden nodig is. Met een urgentieverklaring kunnen zij voorrang krijgen op andere woningzoekenden. Daarnaast zijn er spoedzoekers die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring, bijvoorbeeld door een relatiebreuk en (dreigende) dakloosheid. In paragraaf 6.1.3 is te lezen om hoeveel huishoudens het gaat.

4.1.6 Planvoorraad droogt op Op dit moment bestaat de huidige planvoorraad uit 657 woningen, die bestaat uit verschillende plannen. De stand van zaken begin 2024 is dat over een deel van deze plannen (namelijk Kloos, Haven Zuid, Wipmolen, Dok12, Fatimakerk, Manege Polderstraat, kassen Jonker en Baas wonen) is besloten dat wordt overgegaan tot realisatie. Het BRINK onderzoek, uitgevoerd in 2022, liet al zien dat de gemeente het laatste decennium weinig groei (4,1%) kende in vergelijking tot de andere gemeenten in de Drechtsteden. Met de realisatie van alle woningen in de huidige planvoorraad zou de gemeente circa 8% groeien in omvang, Dit is slechts een beperkte groei ten opzichte van de overige gemeenten. De planning van de projecten eindigt in

16

2026/2027. Er is geen planvoorraad opgenomen op de middellange en lange termijn voor de gemeente.

4.2 Wat we willen De woningmarkt functioneert goed wanneer er voldoende keuzemogelijkheden zijn en er voor alle woningzoekenden perspectief is. Dat is momenteel bepaald niet het geval. We kunnen, en willen, onze ogen niet sluiten voor de enorme krapte op de woningmarkt en de soms schrijnende gevolgen die dat heeft voor onze inwoners. We vinden het dan ook belangrijk om te blijven werken aan het uitbreiden van het woningaanbod in ons dorp. Het gaat erom dat alle te onderscheiden doelgroepen een kans maken om aan een woning te komen, met speciale aandacht voor de groepen die op de particuliere woningmarkt buiten de boot vallen. Om kansen voor de Alblasserdammers op de lokale woningmarkt te bevorderen, vinden wij het belangrijk om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden om voorrang te verlenen aan onze inwoners en versnellen we de in gang gezette woningbouwprojecten waar mogelijk. Daarnaast maken we werk van onze planvoorraad. We willen vaart zetten achter het omzetten van plannen waarvan besloten is dat ze gerealiseerd gaan worden in daadwerkelijke woningbouw. Ook willen we ons inzetten (waarbij we wel afhankelijk zijn van projectontwikkelaars) om de zachte voorraad om te zetten in realisatieplannen. Als alle plannen tot uitvoering komen voorziet Alblasserdam in haar eigen woningbehoefte tot pakweg 2030 en draagt het daarnaast bij aan de regionale groeiambitie.

Nieuwbouw neemt vaak langere tijd in beslag. Van het eerste idee tot het moment waarop een bewoner de sleutel krijgt, duurt soms wel vijf jaar. Op dit moment zijn in Alblasserdam veel projecten in de voorbereidende fase. Daarom verwachten we dat er in de jaren 2026-2027 een piek aan nieuwe woningen opgeleverd (554 woningen van de planvoorraad). Daarna lijkt het wat meer stil te vallen. Om te voorkomen dat er echt een gat ontstaat, is het belangrijk dat we blijven nadenken over mogelijke bouwlocaties of andere creatieve oplossingen. We gaan dan ook op zoek naar een nieuwe, grote(re) woningbouwlocatie ten zuiden van de Alblas. Hierbij heeft het bieden van kansen aan starters, met het oog op een evenwichtige bevolkingsopbouw en toekomstbestendig dorp onze aandacht. Naast zo goed mogelijk passende huisvesting voor onze inwoners te realiseren, leveren we een bijdrage aan de regionale afspraken binnen de Smart Delta Drechtsteden. We staan hierbij open voor nieuwe woonvormen, hanteren een norm van minimaal 30% sociale huurwoningen in Alblasserdam en leveren een bijdrage aan de regionale bouwopgave, zoals besloten ligt in de Groeiagenda. We realiseren ons dat ‘bijbouwen’ gemakkelijker gezegd is, dan gedaan. De ruimte is schaars en ook het behouden van de dorpsidentiteit wordt lastiger.

Maar we zijn ervan overtuigd dat het mogelijk is om op een goede, zorgvuldige manier woningen toe te voegen aan het huidige aanbod. De keuzes zijn verder uitgewerkt in hoofdstuk 10. De woningmarkt is niet alleen gebaat bij het vergroten van het aanbod, maar ook bij het beter benutten van het bestaande aanbod. Daarnaast is een evenwichtige verdeling van belang, zowel op regionaal niveau (regio Drechtsteden versus individuele gemeenten) als op het lokale niveau van Alblasserdam zelf (evenwicht tussen en binnen wijken en buurten).

17

4.2.1 Meer woningen geschikt voor ouderen Zoals in hoofdstuk 3 reeds geconcludeerd zal de groep 65 en 80-plussers in Alblasserdam fors toenemen zoals voorspeld voor de periode 2022-2040. Het toenemende aantal ouderen in Alblasserdam benadrukt de dringende behoefte aan meer geschikte woningen die zijn afgestemd op de specifieke behoeften van deze bevolkingsgroep. Het ontwikkelen van woningen met aanpassingen en voorzieningen die de mobiliteit en zelfstandigheid van ouderen ondersteunen, is essentieel om tegemoet te komen aan de vergrijzende samenleving. Deze investeringen in seniorenvriendelijke huisvesting zullen niet alleen de levenskwaliteit van ouderen verbeteren, maar ook bijdragen aan een inclusievere en leefbare gemeenschap voor alle inwoners. Het is van groot belang dat we in de nieuwe planvorming ons bewust zijn van deze behoefte om een aantal passende woningen voor ouderen te realiseren.

4.2.2 Gelijkvloerse woningen Qua leeftijd wordt de grootste groei gevormd door 65-plussers en 80-plussers. Aansluitend op de autonome trend in Alblasserdam, vraagt dit in ieder geval om gelijkvloerse woningen en aandacht voor de combinaties van wonen en zorg. Naast toename van huurwoningen die geschikt zijn voor ouderen, willen we ook koopwoningen die geschikt zijn voor ouderen toevoegen. Zeker als de woningen goed worden afgestemd op de behoeften kan zo de doorstroming op gang komen, waar ook niet ouderen van profiteren. In het volgende hoofdstuk wordt dit verder uitgewerkt.

4.2.3 Meer betaalbare koopwoningen Om een aantrekkelijk dorp te blijven, zonder dat bepaalde groepen het dorp verlaten, is het belangrijk dat het aantal betaalbare koopeengezinswoningen wordt uitgebreid. Met name de huidige vraag naar betaalbare eengezinswoningen overstijgt het aanbod. De gemeente kan zorgen voor de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen door regels over te realiseren categorieën woningen in het omgevingsplan op te nemen. De gemeente kan hiermee dus sturen op de woningmarkt. Om de kans op een betaalbare koopwoning te vergroten hebben we in 2022 de opkoopbescherming opgenomen in onze lokale huisvestingsverordening. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat bestaande woningen niet zomaar opgekocht kunnen worden voor de verhuurder. Op die manier blijven meer woningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Daarnaast wil de gemeente een zelfbewoningsplicht op gaan nemen in de huisvestingsverordening. In een anterieure overeenkomst is het mogelijk om een zelfbewoningsplicht op te nemen (met een termijn van drie jaar). Er kunnen afspraken met ontwikkelaars worden gemaakt over het opnemen van een zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomsten van de woningen. Een anti-speculatiebeding geldt via dezelfde principes. Het tegelijkertijd opnemen van een anti-speculatiebeding vergroot de beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen.

Vaak wordt een boetebeding gekoppeld aan de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. De zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de eigenaar zelf in de nieuwbouwwoning gaat wonen, een anti-speculatiebeding voorkomt dat de woning binnen de gestelde termijn doorverkocht wordt. Alblasserdam wil deze mogelijkheden gebruiken om Alblasserdammers voorrang te geven bij nieuwbouwwoningen zodat zij door kunnen stromen.

18

4.2.4 Kansen voor jongeren en starters vergroten De toewijzing van sociale huurwoningen is in een regionaal woonruimteverdelingssysteem ondergebracht. Zo ook voor jongeren. De inschrijftijd van geslaagde woningzoekenden is gemiddeld 9 jaar. Woonkracht10 heeft aangegeven dat ze de slaagkans van jongeren en starters wil vergroten door het bouwen van meer woningen. Doordat ouderen verhuizen naar een woning die voor hen passend is, komt de doorstroming op gang en komen er woningen vrij voor jonge gezinnen. Woonkracht10 heeft sinds kort een doorstroommakelaar in dienst. Een doorstroommakelaar probeert de ouderen die in een eengezinswoning wonen te verleiden om te verhuizen naar een voor hun kleinere geschikte en passende woning. Dit heeft tot eerste resultaat geleid bij de nieuwbouw van 20 sociale huurappartementen op het De Boezem. De ouderen die in deze appartementen zijn gaan wonen hebben allemaal een eengezinswoning achtergelaten. Door het bouwen van woningen voor ouderen, maar die ook zeker geschikt zijn voor jongeren kunnen we het woningaanbod vergroten. De gemeente zal samen met Woonkracht10 de wettelijke mogelijkheden zo optimaal mogelijk inzetten om bij woningtoewijzing van woningen Alblasserdammers voorrang te verlenen.

4.2.5 Beschikbaarheid en kwaliteit sociale huurwoningen Alblasserdam heeft op dit moment in totaal 8.450 zelfstandige woningen (koop + huur). Daarvan zijn er 2.699 in bezit van Woonkracht10, 5.034 koopwoningen en 717 zijn in het bezit van particuliere verhuurders. Het huidige woningbouwprogramma bestaat uit 657 woningen (peildatum oktober 2023). In de huidige plancapaciteit worden zo’n 88 sociale huurwoningen toegevoegd: 45 sociale huurappartementen Zuidelijk Havengebied, 20 sociale huurappartementen De Boezem (inmiddels opgeleverd), 11 sociale huurwoningen Wipmolenlocatie en 12 sociale huurwoningen Manegeterrein. Dit betreft 13% van het woningbouwprogramma. Na het toevoegen van de geplande sociale huurwoningen zoals die nu geprogrammeerd staan, komen we uit op onderstaande absolute en relatieve getallen. We streven ernaar om de 30% totale sociale huur te handhaven bij toekomstige plannen.

Woonkracht10 gaat op diverse locaties nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Zie in bovenstaand overzicht welke plannen dat zijn. Deels op nieuwe locaties, deels ook op locaties waar eerst kwalitatief slechte sociale huurwoningen worden gesloopt (herstructurering). De gemeente en 19

Woonkracht10 werken intensief samen bij deze plannen, op basis van heldere afspraken over de taakverdeling. Woonkracht10 voert een terughoudend verkoopbeleid. Er wordt alleen bezit verkocht dat reeds versnipperd is en waarbij de versnippering efficiënt beheer in de weg staat. Dit gaat om ongeveer 5 woningen per jaar in Alblasserdam. De verkoopopbrengsten worden ingezet voor de in de samenwerkingsafspraken genoemde prestaties. Wij ondersteunen dat Woonkracht10 een terughoudend verkoopbeleid voert. Een deel van de sociale huurvoorraad in Alblasserdam heeft ook geen 'eigentijdse' kwaliteit meer, dit vraagt om ingrepen: renovatie, dan wel nieuwbouw. Woonkracht10 wil hierbij de verdichtingskansen verkennen. Niet alleen meer terugbouwen, maar ook gevarieerder (ook middenhuur). In de actuele samenwerkingsafspraken tussen gemeente, Woonkracht10 en de Combiraad wordt beschreven hoe Woonkracht10 meer kwaliteit en duurzaamheid wil toevoegen aan haar woningvoorraad.

4.2.6 Betaalbaarheid sociale doelgroep Het gaat erom dat voor de huurders voldoende middelen overblijven om volwaardig maatschappelijk te kunnen deelnemen. Dit betreft niet alleen de laagste inkomens, maar ook huishoudens met een middeninkomen. De rijksoverheid heeft een grote invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Dat begint al aan de inkomenskant, bijvoorbeeld door de invloed op de hoogte van bijstand, minimuminkomen en AOW. Daarnaast is er invloed op de huurprijs, bijvoorbeeld via regels met betrekking tot toewijzing (passend toewijzen), de maximale huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging van sociale huurwoningen. En tenslotte is er natuurlijk ook de invloed van Huurtoeslag, dat onder de verantwoordelijkheid van het rijk valt. Uiteindelijk is de huurprijs die wordt betaald steeds meer afhankelijk van het inkomen en minder van de kwaliteit van de woning. Uiteraard voert Woonkracht10 uit wat in de Nationale Prestatieafspraken is overeengekomen over betaalbaarheid: • In 2023 heeft Woonkracht10 eenmalig de huur verlaagd naar € 575,03 voor huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Voor Alblasserdam geldt dit voor bijna 600 huishoudens (22% van de huurders van Woonkracht10 in Alblasserdam). • Woonkracht10 behoudt de omvang van de woningvoorraad met een huurprijs tot € 575,03 (prijspeil 2023) op peil tot en met 2025.

• De totale huursomstijging is in 2023, 2024 en 2025 maximaal gelijk aan de CAOloonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5%. Doel van deze afspraak is dat de huurprijsontwikkeling gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling van huurders. Woonkracht10 bepaalt binnen deze kaders de jaarlijkse de huuraanpassing, in overleg met de CombiRaad. • Woonkracht10 voert geen huurverhoging door bij isolerende maatregelen. Op het gebied van sociale zekerheid zou het kunnen zijn dat de komende jaren meer mensen in de knel komen. Door de hoge inflatie, de gestegen energieprijzen of financiële tegenslagen is het voor steeds meer mensen moeilijk om rond te komen. Woonkracht10, de gemeente en Stichting Welzijn Alblasserdam werken samen aan het voorkomen van huisuitzettingen en het vroegtijdig signaleren van financiële problemen. Dat doen we conform de afspraken en richtlijnen vanuit het Regionaal Convenant Preventie Huisuitzettingen en het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Ook op het gebied van energiearmoede zetten we onze samenwerking voort.

20

Via heffingen heeft ook de gemeente invloed op de woonlasten voor de huurders. Uitgangspunt is dat de woonlasten mogen stijgen passend bij de huidige positie op de zogenaamde Coelo ranglijst. De gemeente Alblasserdam houdt vast aan deze positie en stijgt verhoudingsgewijs niet meer dan andere gemeenten.

4.2.7 Groepen met voorrang De gemeente regelt in de Huisvestingsverordening welke groepen in aanmerking komen voor voorrang. Iedereen die voldoet aan voorrangseisen helpen we binnen redelijke termijn aan een woning. Het huisvesten van mensen met urgentie heeft prioriteit, maar wel onder de voorwaarde van draagkracht van buurten, complexen, portieken. Dit doen we zorgvuldig om ervoor te zorgen dat de nieuwe bewoner een goede start kan maken in de nieuwe woning in harmonie met de bewoners eromheen. We zijn transparant in het verlenen van voorrang en hebben oog voor communicatie en draagvlak. De druk op de voorrang kan de komende tijd oplopen door onder andere hogere taakstellingen statushouders en herstructureringsprojecten in Alblasserdam en in de rest van de Drechtsteden. Om de slaagkans voor overige woningzoekenden (zoals die van jongeren en starters) op peil te houden zorgen we voor extra aanbod en het beter benutten van het huidige aanbod, onder andere via het bevorderen van doorstroming. Een deel van het vrijkomende aanbod (20%) wordt niet op basis van inschrijfduur, maar via loting verdeeld, zodat ook woningzoekenden met een korte inschrijftijd (spoedzoekers, jongeren, starters) een kans en perspectief op woonruimte hebben.

4.2.8 Voorkeuren toekomstige woningvoorraad In juli/augustus 2023 heeft de gemeente een bewonersenquête gehouden onder het bewonerspanel van Alblasserdam. De vragenlijst is door 153 leden ingevuld, een respons van 43%. Daarnaast heeft de vragenlijst ook op de website van de gemeente gestaan en is hij gepubliceerd in de lokale krant De Klaroen en op sociale media. Daar is de enquête ingevuld door 180 inwoners van Alblasserdam. Belangrijk om te weten is dat 14% van de respondenten de leeftijd heeft van 18-34 jaar, 31% is 35-54 jaar en 55% is 55 jaar of ouder. 21% voert een eenpersoonshuishouden, 41% voert een tweepersoonshuishouden, 29% is een tweeouder gezin, 4% is een een-oudergezin en 4% woont bij ouders of op kamers. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies uit dit onderzoek: - 36% heeft een grote voorkeur voor een 2^1 kap woning - 19% geeft de voorkeur aan een appartement - 17% wil graag een patiobungalow - 15% gaat voor een eengezinswoning in rij. Senioren hebben met name een voorkeur voor patiobungalows en appartementen in de prijscategorie 355.000 – 525.000 euro. Jongeren en jonge gezinnen in de leeftijd van 35-54 jaar wensen vaak een eengezinswoning in rij of 2^1 kapwoning. Jongeren hebben een grote voorkeur voor een huurprijs van 500-808 euro of een koopsom tot 250.000 euro.

Voor nieuwbouw in Alblasserdam vinden de inwoners drie dingen het meest belangrijk: 1) Meer betaalbare woningen (48%) 2) Groen blijven (46%) 3) Meer woningen voor starters (41%) 21

Tot slot zijn stellingen voorgelegd over waar te bouwen: bijna 7 op de 10 wil woningen waar bedrijven weggaan. 33% kiest ook voor woningen ten zuiden van de Alblas. En 27% gaat voor iets hoger of kleiner bouwen. Over de vraag of mensen tevreden zijn over de huidige woonsituatie wordt het volgende opgemerkt: zeven op de tien huishoudens zijn (zeer) tevreden over de huidige woonsituatie, een op de tien is (zeer) ontevreden. Opvallend is dat de bewoners van goedkope woningen minder vaak tevreden en vaker ontevreden zijn over de huidige woonsituatie. Aangegeven wordt dan dat men een ander huis zoekt, dat er veel en achterstallig onderhoud is, veel geluid, parkeerproblemen, te veel verkeer en rook door houtstook. Jongeren zijn vaker dan gemiddeld (zeer) ontevreden en senioren zijn vaker (zeer) tevreden over hun woonsituatie.

4.2.9 Bouwen voor de doorstroming Door de druk op de woningmarkt is het voor sommige doelgroepen lastig om een passende woning te vinden. Ouderen en alleenstaanden wonen in een gezinswoning. Jongeren en jonge stellen zijn beperkt in staat om een eerste koopwoning te bemachtigen en blijven daardoor langer thuis of in een huurwoning wonen. Door doorstroming op de woningmarkt kunnen vraag en aanbod beter bij elkaar worden gebracht. Daarom zetten we in op een woningbouwprogramma gericht op de doorstroming: door toevoeging van toegankelijke woningen die zowel voor ouderen als voor jongeren geschikt zijn en woningen in het middensegment voor jonge stellen/starters. Op dit moment ligt het accent in de planvoorraad echter op het duurdere segment. Daarmee leveren we een waardevolle bijdrage aan de regionale ambities (groeiagenda en regionale woonvisie). Maar in de toekomst willen we dat nieuw woningaanbod meer variatie vertoont en aansluit bij de Alblasserdamse behoefte. Dit kan geregeld worden in het omgevingsplan. Alblasserdammers wiens woningbehoefte verandert vanwege een verandering in levensfase hebben met name een voorkeur voor patiobungalows en appartementen in de wat duurdere sector (355.000 – 525.000) (bron: Onderzoek woonvoorkeuren Alblasserdam 2023 OCD). De nieuwe woning is vaak echter niet zoveel goedkoper en de woonlasten worden vaak hoger.

In de huursector blijkt uit de huidige evaluatie van de doorstroomregeling de kwestie betaalbaarheid mee te vallen. Dit in tegenstelling tot wat vaak in de landelijke rapporten staat vermeld. De huur kan hoger zijn, maar de woonlasten kunnen lager zijn (bron: Woonkracht10). Desalniettemin kan bij doorstroming de betaalbaarheid voor sommigen mensen een struikelblok zijn. Bij de eerste evaluatie, eind 2024, bekijken Woonkracht10 en gemeente hoe groot dit struikelblok is, wat het effect hiervan is en wat vanuit beide organisaties mogelijk gedaan kan worden om dit vraagstuk op te lossen. Daarnaast voert Woonkracht10 een evaluatie uit van de doorstroom-pilot die is uitgevoerd bij de toewijzing van de nieuwbouw Boezem; dit wordt gedeeld met de gemeente. Woningzoekende 55-plussers, die een betaalbare eengezinswoning achterlaten kunnen met voorrang verhuizen naar een gelijkvloerse seniorenwoning of een gelijkvloerse woning met lift. Ook woningruil is hierbij en optie. Woonkracht10 continueert de inzet van de doorstroommakelaar om, indien nodig of gewenst, de woningzoekenden hierbij te begeleiden. In de samenwerkingsafspraken 2024-2025 is opgenomen dat de wenselijkheid en mogelijkheden onderzocht worden van het stimuleren van de doorstroming uit een sociale huurwoning door de bouw van koopwoningen. 22

4.2.10 Ruimte bieden voor alternatieve woonvormen zoals flexwonen Flexwonen is het tijdelijk wonen op een soms tijdelijke locatie. Deze tijdelijke huisvesting noemen we de flexibele schil in woningaanbod. Doelgroepen die sneller geholpen kunnen worden d.m.v. flexwoningen zijn met name de spoedzoekers. Het gaat dan onder andere om de volgende doelgroepen: jongeren, statushouders en spoedzoekers als gevolg van een echtscheiding en cliënten die doorstromen vanuit een maatschappelijke opvang. Vanuit al deze doelgroepen is er op korte termijn vraag naar woonruimte. Flexwoningen kunnen een oplossing zijn. Voor verschillende doelgroepen, zoals mensen met een zorgvraag die uitstromen uit een instelling, is er voor Alblasserdam een opgave in het kader van Huisvesting Kwetsbare Groepen. Deze opgave is nader uitgewerkt in hoofdstuk 7.

23

5. Wonen met zorg Flink wat mensen hebben een zodanige zorgvraag dat dit gevolgen heeft voor hun fysieke woonbehoeften. Die behoeften kunnen variëren van een eenvoudige woningaanpassing tot aan het blijvend moeten wonen in een instelling. De zorgvraag kan verder ook gevolgen hebben voor wensen en behoeften ten aanzien van de fysieke kenmerken van de buurt waarin ze wonen. Zo kan het voor de persoon in kwestie belangrijk zijn dat een huisarts of dagactiviteit nabij is gelegen. Dit hoofdstuk van de woonzorgvisie gaat over de woon- en buurtbehoeften van deze brede groep mensen. Eerst worden relevante trends en uitdagingen in kaart gebracht (paragraaf 2.1). Daarna wordt in hoofdlijn beschreven hoe we om willen gaan met deze uitdagingen. Dit doen we door eerst in hoofdlijn onze visie te omschrijven en te motiveren, en deze vervolgens te concretiseren (paragraaf 2.2).

5.1 Wat we zien Relevante ontwikkelingen kunnen op allerlei manieren worden omschreven. We hebben gekozen het per groep te doen. Door middel van het volgende onderscheid in groepen brengen we de belangrijke ontwikkelingen in kaart: 1. mensen die een woningaanpassing nodig hebben; 2. ouderen die willen of vanwege gezondheidssituatie moeten verhuizen; 3. ouderen die in een zorginstelling verblijven; 4. mensen die vanwege psychische problemen in of nabij een instelling verblijven; 5. verstandelijk gehandicapten die in een voor hen toegeruste woonvorm verblijven; 6. kwetsbare groepen.

5.1.1 Mensen die een woningaanpassing nodig hebben Woningaanpassingen Voorbeelden van woningaanpassingen zijn het drempelloos maken van een woning, het plaatsen van brede deuren en het installeren van een tillift. Op peildatum 30 oktober 2023 is het totaal aantal indicaties voor een Wmo woonvoorziening 268. Omdat het mogelijk is om meerdere indicaties te hebben, is het totaal aantal Alblasserdammers onder wie de indicaties zijn verdeeld lager; het gaat in totaal om 150 personen (dashboard SDD). Er is een sterk verband tussen de hoogte van de leeftijd en de kans dat iemand gebruikmaakt van een woningaanpassing: 80 procent van de 150 personen is 65 jaar of ouder. Van die 80 procent behoort 22 procent tot de leeftijdscategorie 65 t/m 74 jaar, 33 procent tot de leeftijdscategorie 75 t/m 85 jaar en 26 procent tot de leeftijdscategorie ouder dan 85 jaar.3 Zoals in een eerder hoofdstuk beschreven is de verwachting dat het aantal inwoners behorend tot deze leeftijdscategorieën, in het bijzonder 80+ers, sterk gaat stijgen. Dit betekent dat het percentage Alblasserdammers met een indicatie voor een of meer woningaanpassingen gedurende de komende 10 á 15 jaar naar alle waarschijnlijkheid fors omhoog zal gaan. Ook de strenger wordende criteria om in aanmerking te komen voor instellingszorg dragen bij aan deze verwachting.

3

Bron: dataspecialist dashboard SDD. Het is voor de volledigheid goed op te merken dat er ook woningaanpassingen zijn die buiten de WMO om worden aangebracht.

24

Woningen geschikt voor woningaanpassingen Bij veruit het grootste deel van de Alblasserdamse woningen is het mogelijk om woningaanpassingen door te voeren voor mensen met mobiliteitsproblemen. Het gaat om 6.580 van de 8.594 woningen die Alblasserdam volgens zorgopdekaart.nl (opgehaald op 31 oktober 2023) heeft. Onderstaand wordt dit nader weergegeven in een schema. Woningen geschikt voor woningaanpassingen Type woning Aantal Percentage Aanpasbaar 6.580 77% Niet-aanpasbaar 650 8% Aanpasbaarheid onbekend 1.364 16%