Document · PDF

Woningmarktanalyse Drechtsteden Eindrapport met factsheets.pdf

Commissie Grondgebied Alblasserdam 9 februari 2021, gemeente AlblasserdamBij agendapunt: 6: RIGO Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020-2040 - Raadsinformatiebrief29.830 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Woningmarktanalyse Drechtsteden Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor dru kfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Woningmarktanalyse Drechtsteden Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040

Opdrachtgever gemeenten en woningcorporaties in de Drechtsteden

Contactpersoon Bart Korteweg (gemeente Dordrecht)

Projectnummer P41230

Datum 30 oktober 2020

Auteurs André Buys; andre.buys@rigo.nl; 020 522 11 73 Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl; 020 522 11 28 Pieter Kranenborg; pieter.kranenborg@rigo.nl; 020 522 11 35 Steven Kromhout; steven.kromhout@rigo.nl; 020 522 11 65

Inhoud

Bijlage

Inleiding

Huishoudens

Leeftijd en samenstelling

Inkomensklassen

Woningvoorraad

Woonsituatie en woningbezetting

Huisvesting naar levensfase

Inkomens en marktsegmenten

Verhuringen van corporatiewoningen

Actief woningzoekenden

Verhuringen

Slaagkansen

Regionale zoek- en verhuisbewegingen

Bijzondere doelgroepen

Dynamiek, vraag en aanbod

Fricties tussen vraag en aanbod

Wens en werkelijkheid

Ontwikkeling van de huishoudens

Demografische ontwikkelingen

Ontwikkeling van de doelgroepen (2020-2030)

Ontwikkeling van de woningbehoefte

Trendmatige ontwikkeling, 2020-2030

Opgave met en zonder fricties

Ontwikkelingen op langere termijn (2030-2040)

Behoefte versus plannen

Behoefte versus plancapaciteit

De relatie met de omliggende regio’s

Bronnen en methode

Factsheets

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Inleiding In deze rapportage wordt de woningmarkt van de Drechtsteden geanalyseerd. De regio Drechtsteden is een samenwerkingsverband van zeven gemeenten (zie kaartje).

In deze rapportage wordt zowel de huidige woonsituatie in beeld gebracht als mogelijke ontwikkelingen in de woningbehoefte op termijn. Dat laatste geschiedt in de vorm van scenario’s. De belangrijkste bron is het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2018), aangevuld met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) en de in de regio werkzame corporaties. In de bijlage is beschreven hoe deze bronnen zijn gecombineerd en is ook een toelichting opgenomen op de toekomstscenario’s. Opbouw van de rapportage De rapportage is opgebouwd in onderdelen, die samenhangen volgens bijgaand schema. Begonnen wordt met een stand van zaken (stap 1). 

In hoofdstuk 2 wordt in beeld gebracht welke huishoudens er wonen in de regio;



In hoofdstuk 3 wordt gekeken hoe de woningvoorraad er uitziet;



Vervolgens (hoofdstuk 4) wordt gekeken naar de combinatie van beide: wat voor huishoudens wonen er in wat voor woningen;



Onderdeel van de stand van zaken, maar niet weergegeven in het schema, is een analyse van de woonruimteverdeling. Deze is gebaseerd op een andere bron dan de rest van het onderzoek en vormt als zodanig een zelfstandig onderdeel van deze rapportage (hoofdstuk 5).

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden



Ook onderdeel van stap 1 is een beeld van de actuele fricties tussen gevraagde en aangeboden woningen. Hoofdstuk 6 is hieraan gewijd.

In stap 2 en 3 wordt de blik gericht op de toekomst. Gekeken wordt hoe de woningvoorraad zich zou moeten ontwikkelen, rekening houdend met demografische en economische trends. 

Eerste onderdeel daarvan is een schatting wat voor (en hoeveel) huishoudens er in de toekomst mogen worden verwacht (hoofdstuk 7).



Vervolgens wordt gekeken welke woningvoorraad daarbij hoort en hoe die verschilt van de huidige (paragraaf 8.1).



Stap 2 noemen we de trendmatige behoefteraming. In stap 3 wordt de trendmatige opgave gecombineerd met de huidige frictie tot een integrale opgave (paragraaf 8.2).



De aldus berekende opgave tot het jaar 2030 wordt tot slot nog gelegd naa st de woningbouwplannen, voor zover die al bekend zijn (hoofdstuk 9).

In 2016 is een soortgelijk onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek uit 2016 is te vinden op de website van de regio. Enkele belangrijke verschillen met de situatie uit 2016 zullen in deze rapportage worden besproken. De weergave en de duiding van de uitkomsten in deze rapportage vindt overwegend plaats op het schaalniveau van de regio als geheel. Achterliggende uitkomsten voor afzonderlijke gemeenten zijn toegevoegd in de vorm van factsheets (zie bijlage). Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op tientallen. Door d eze afronding kan het voorkomen dat de randtotalen van tabellen niet exact gelijk zijn aan de optelsom van de (afgeronde) aantallen. Ook kunnen hierdoor kleine verschillen tussen tabellen optreden.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Huishoudens De regio Drechtsteden telt anno 2020 ongeveer 127.810 huishoudens. In deze paragraaf worden enkele belangrijke kenmerken van deze huishoudens in beeld gebracht.

Leeftijd en samenstelling In tabel 1 en tabel 2 zijn de huishoudens per gemeente onderverdeeld naar leeftijdsklassen respectievelijk aantal personen in het huishouden. tabel 1 Huishoudens naar leeftijdsklasse 1

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden Zuid-Holland Nederland

17-24 j. 2% 3% 2% 1% 2% 3% 2% 3%

25-34 j. 13% 15% 15% 13% 12% 15% 13% 14%

35-44 j. 15% 16% 15% 19% 15% 16% 15% 16%

45-54 j. 20% 19% 19% 21% 19% 18% 18% 19%

55-64 j. 17% 19% 18% 18% 18% 17% 18% 18%

65-74 j. 15% 15% 16% 15% 17% 15% 17% 16%

75 plus 17% 13% 14% 13% 17% 16% 17% 15%

4% 4%

16% 14%

17% 15%

20% 20%

17% 18%

15% 16%

12% 13%

totaal 100% 8.230 100% 55.450 100% 7.060 100% 12.170 100% 14.160 100% 10.540 100% 20.200 100% 127.810 100% 100%

1.701.790 7.858.250

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

Er zijn maar weinig huishoudens onder de 25 jaar. De meest e inwoners van die leeftijd wonen nog bij hun ouders. 2 In de Drechtsteden ligt het aandeel jonge huishoudens (tot 25, maar ook tot 35 jaar) ook iets onder het landelijke gemiddelde. De leeftijdsopbouw verschilt

Cijfers in tabellen en figuren zijn afgerond op tientallen. Hierdoor komen opgetelde ca tegorieën niet altijd exact op hetzelfde totaal uit. Dit geldt voor de gehele rapportage.

Het is met het WoON2018 niet meer mogelijk om huishoudens tot en met 22 jaar te onderscheiden. De thuiswonenden jongeren worden wel meegenomen bij de analyse van d e woningvraag in hoofdstuk 6.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

niet heel sterk tussen de zeven gemeenten. Hendrik-Ido-Ambacht valt op door een relatief hoog aandeel huishoudens in de middenleeftijden (35 -64 jaar), Zwijndrecht en Papendrecht tellen een iets meer dan gemiddeld aandeel 55-plussers. In vergelijking met 2016 is er in de leeftijdssamenstelling niet veel veranderd. De vergrijzing gaat langzaam maar zeker en tekent zich af in een toegenomen aandeel 65 -74 jarigen (toename met één procentpunt voor de Drechtsteden als geheel) en van het aandeel 75-plussers (ook één procentpunt toegenomen). In de toekomstig is een nog verdere vergrijzing te verwachten. tabel 2 Huishoudens naar aantal personen

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden Zuid-Holland Nederland

1 pers. 30% 40% 27% 25% 31% 34% 34% 35%

2 pers. 36% 32% 37% 36% 37% 35% 36% 34%

3+ pers. 33% 27% 36% 39% 31% 31% 30% 31%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 101%

8.230 55.450 7.060 12.170 14.160 10.540 20.200 127.810

40% 38%

31% 33%

29% 29%

100% 100%

1.701.790 7.858.250

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

Ruim één op de drie (35%) huishoudens is alleenstaand. Dat is een lager aandeel dan in Zuid-Holland als geheel en ook dan in Nederland als geheel. Eenpersoonshuishoudens treffen we relatief veel aan in Dordrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Grotere huishoudens, van drie of meer personen, zijn sterk vertegenwoordigd in Alblasserdam, Hardinxveld -Giessendam en Hendrik-Ido-Ambacht. Papendrecht telt dan weer veel tweepersoonshuishoudens. In vergelijking met 2016 is het aandeel drie en meerpersoonshuishoudens in de Drechtsteden als geheel met één procentpunt gedaald en het aandeel alleenstaanden met één procentpunt gestegen (van 34% naar 35%). Dit hangt samen met de vergrijzing.

Inkomensklassen In de volkshuisvesting worden diverse (doel)groepen onderscheiden naar inkomen. Voor dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in de inkomensgroepen, zoals weergegeven in tabel 3. 3 Een kwart van alle huishoudens behoort tot de onderste inkomensklasse. Dit loopt uiteen van 16% in Hendrik-Ido-Ambacht tot 27% in Dordrecht. De onderste drie inkomensklassen, ofwel 46% van alle huishoudens, vormen samen de doelgroep voor de sociale huur, wat overigens nog niet wil zeggen dat ze ook allemaal een beroep doen op een sociale huurwoning. De inkomensverdeling in de Drechtsteden wijkt niet heel veel af van die in de rest van Nederland. De hoogste klasse (meer dan twee keer modaal) is in de Drechtsteden enigszins ondervertegenwoordigd.

Onder een modaal inkomen wordt verstaan: € 36.500 bruto per jaar (prijspeil 2020).

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

< € 23.225

€ 23.225 tot € 31.550

€ 31.550 tot € 39.055

€ 39.055 tot € 43.574

€ 43.574 tot > 2x modaal

> 2x modaal

totaal

tabel 3 Huishoudens naar inkomensklasse

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

25% 27% 21% 16% 21% 26% 25% 25%

12% 13% 14% 9% 12% 14% 13% 12%

9% 9% 9% 8% 8% 8% 9% 9%

5% 6% 6% 5% 6% 5% 6% 5%

28% 25% 28% 30% 29% 27% 27% 26%

21% 21% 22% 31% 25% 20% 21% 22%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Zuid-Holland Nederland

26% 25%

11% 11%

8% 8%

5% 5%

25% 26%

25% 25%

100% 100%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

In vergelijking met 2016 is het aandeel van de EU -doelgroep (de onderste drie klassen in de tabel) met 46% onveranderd. In het kader van het ‘passend toewijzen’ is naast inkomen ook de grootte van het huishouden van belang. De ‘passendheid’ in corporatiewoningen komt nog specifiek aan de orde in paragraaf 4.2. In tabel 4 zijn de huishoudens uitgesplitst naar inkomensklassen, aantal personen en leeftijdsklassen. Te zien is dat de laagste inkomens veelal alleenstaand zijn, terwijl huishoudens met hogere inkomens veelal uit twee of meer personen bestaan. Doelgroep sociale huur De inkomensgrens van € 39.055 (ook wel de EU-grens genoemd) geldt als bovengrens voor de doelgroep voor de sociale huur. Momenteel ligt er een nieuw wetsvoorstel ter consultatie, waarin de inkomensgrens van de doelgroep wordt gedifferentieerd naar huishoudengrootte: €35.000 bij alleenstaanden en €42.000 bij grotere huishoudens. Het is niet de bedoeling van het wetsvoorstel om de totale doelgroep in omvang te laten stijgen . In de Drechtsteden zou de doelgroep in de nieuwe definitie niettemin meer huishoudens gaan tellen. Binnen de doelgroep is sprake van een verschuiving: minder alleenstaanden, meer grotere huishoudens.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

tabel 4 Huishoudens naar inkomensklasse, leeftijd en samenstelling, Drechtsteden

€ 23.225 tot € 31.550 tot € 39.055 tot € 43.574 tot € 31.550 € 39.055 € 43.574 2x modaal > 2x modaal 7.650 4.790 2.670 6.190 1.510 180 130 20 30 1.120 840 590 900 90 680 580 460 1.300 260 780 710 410 1.220 420 1.000 860 490 1.290 380 1.600 970 360 830 210 2.290 700 340 620 150

1 pers. 17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 plus

< € 23.225 22.000 2.080 2.800 1.720 2.370 3.060 3.330 6.640

2 pers. 17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 plus

5.310 160 730 750 1.090 850 790 940

6.350 90 480 220 470 630 1.850 2.610

4.800 120 450 240 390 660 1.780 1.160

2.990 70 260 130 230 520 1.040 740

14.480 240 2.100 830 1.680 3.610 4.260 1.760

10.090 50 1.490 1.090 1.450 3.520 1.900 590

44.020 730 5.510 3.260 5.310 9.790 11.620 7.800

3+ pers. 17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 plus

4.070 90 790 1.270 1.360 460 40 60

1.880 30 240 560 600 320 100 30

1.820 20 380 560 510 190 150 10

1.340 10 280 300 440 220 60 30

13.090 40 2.590 4.220 3.980 1.840 340 80

16.770 10 1.690 4.900 6.210 3.440 480 40

38.970 200 5.970 11.810 13.100 6.470 1.170 250

totaal

31.380

15.880

11.410

7.000

33.760

28.370

127.800

totaal 44.810 2.440 6.340 5.000 5.910 7.080 7.300 10.740

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

tabel 5 Omvang en samenstelling van de doelgroep sociale huur

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht

huidige definitie 1 pers. 2+ pers. totaal 2.040 1.760 3.800 16.970 10.310 27.280 1.570 1.540 3.110 2.240 1.900 4.140 3.260 2.530 5.790 2.940 2.110 5.050 5.420 4.090 9.510 34.440 24.240 58.680

1 pers. 1.940 15.780 1.490 2.090 3.040 2.790 5.070 32.200

wetsvoorstel 2+ pers. 2.040 11.860 1.830 2.280 3.000 2.470 4.740 28.220

totaal 3.980 27.640 3.320 4.370 6.040 5.260 9.820 60.420

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Woningvoorraad Er zijn circa 123.250 bewoonde woningen in de regio. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kenmerken van deze woningen in beeld gebracht.

De 127.800 huishoudens in de Drechtsteden zijn gehuisvest in circa 123.250 woningen. Dat wil zeggen dat naar schatting 4.550 huishoudens niet over een zelfstandige woning beschikken. Zij wonen in bij een ander huishouden (woningdelers, onder wie ook studenten op kamers) of zijn op een andere manier gehuisvest (bijvoorbeeld in een woonboot of woonwagen). In het vervolg wordt deze groep als ‘onzelfstandig’, ‘inwonend’ dan wel ‘overig’ aangeduid. De meeste onzelfstandig wonenden treffen we aan in Dordrecht. Bewoners van instellingen (institutionele huishoudens) zitten hier overigens niet bij. Zij tellen niet als particulier huishouden en zijn niet onderzocht. De bewoonde woningvoorraad 4 in de Drechtsteden bestaat voor 30% uit huurwoningen van corporaties, voor 11% uit door particulieren verhuurde woningen en voor de overige 59% uit koopwoningen (eigenaar-bewoners). 5 Het aandeel koop is het hoogst in Hendrik-Ido-Ambacht, het aandeel corporatiehuur is het hoogst in Zwijndrecht. Dordrecht kent relatief veel particuliere verhuur (tabel 6). De verdeling naar eigendom in de Drechtsteden als geheel komt nagenoeg overeen met dat voor heel Nederland. In vergelijking met Zuid -Holland als geheel zijn er in de Drechtsteden iets meer koopwoningen. In vergelijking met 2016 is het aandeel bewoonde koopwoningen licht gestegen (van 58% naar 59%) en dat van huurwoningen licht gedaald.

Deze laatste verschuivingen zijn zo klein, dat ze slechts achter de komma zichtbaar zijn.

Tenzij anders vermeld hebben alle gegevens in dit onderzoek betrekking op bewoonde woningen. Dit vanwege het feit dat het Woononderzoek Nederland een bewonersonderzoek is en vanzelfsprekend niet is afgenomen in niet-bewoonde woningen. Ongeveer 3,6% van de woningvoorraad in de Drechtsteden wordt (tijdelijk) niet bewoond (bron: CBS). Dit is een normaal percentage en heeft heel diverse achtergronden (wordt gerenoveerd, staat te koop of te huur, is een pied à terre of tweede woning, etc.).

Ten behoeve van de woningmarktsimulatie is informatie over de woningvoorraad ontleend aan het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) en aan gegevens, aangeleverd door de corporaties (zie ook de bijlage).

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

tabel 6 Bewoonde woningen naar eigendom en onzelfstandig wonende huishoudens

bewoonde woningen corporatie part.huur koop totaal Alblasserdam 31% 11% 57% 100% 8.130 Dordrecht 28% 14% 58% 100% 52.430 Hardinxveld-Giessendam 29% 9% 63% 100% 6.890 Hendrik-Ido-Ambacht 23% 7% 70% 100% 12.000 Papendrecht 29% 7% 64% 100% 13.930 Sliedrecht 34% 8% 58% 100% 10.180 Zwijndrecht 36% 8% 55% 100% 19.700 30% 11% 59% Drechtsteden 36.820 13.190 73.240 100% 123.260 Zuid-Holland Nederland

32% 28%

14% 12%

55% 60%

100% 100%

1.625.850 7.471.020

onzelfstandig wonend 100 3.020 170 180 230 360 500

totaal huishoudens 8.230 55.450 7.060 12.170 14.160 10.540 20.200

4.560

127.810

75.940 387.230

1.701.790 7.858.250

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

Kijken we naar woningtypen in combinatie met eigendom (tabel 7), dan blijkt dat koopwoningen vaak eengezinswoningen zijn. Koopappartementen zijn er (nog) niet zo veel in de Drechtsteden (11% van de bewoonde voorraad, tegen 15% in Zuid-Holland als geheel). Huurwoningen zijn vaker appartementen dan eengezinswoningen. Huurappartementen zonder lift maken 11% uit van de voorraad. Dat is weinig in vergelijking met Zuid-Holland als geheel. tabel 7 Bewoonde woningen naar eigendom en type

koopwoning appartement met lift zonder lift 51% 4% 3% 44% 6% 7% 58% 3% 1% 63% 6% 1% 52% 7% 5% 50% 2% 6% 44% 7% 4% 49% 6% 5%

eengezins Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht

Zuid-Holland Nederland

39% 51%

7% 5%

8% 4%

huurwoning appartement met lift zonder lift 18% 13% 12% 13% 13% 16% 19% 12% 6% 14% 13% 3% 16% 13% 7% 14% 18% 11% 17% 20% 7% 15% 15% 11%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

13% 17%

100% 100%

eengezins

16% 11%

17% 12%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

Koopwoningen zijn er in uiteenlopende prijsklassen, zie tabel 8. Weergegeven zijn de door bewoners zelf geschatte verkoopprijzen, geïndexeerd (met de prijsindex koopwoningen) naar prijspeil 2020. De verkoopwaarden van koopwoningen lopen enigszins uiteen tussen de zeven gemeenten. Hendrik-Ido-Ambacht springt eruit met relatief weinig goedkope koopwoningen. In vergelijking met 2016 is de koopwoningvoorraad in de Drechtsteden flink duurder geworden. Destijds had 67% van de koopwoningen een waarde tot € 250.000, thans is dit nog

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

maar 41%. Het aandeel met een waarde vanaf € 450.000 naam toe van 6% naar 14%. Overigens is dit nog altijd niet duur in vergelijking met Zuid -Holland of Nederland als geheel. Overal namen de verkoopwaarden toe. tabel 8 Bewoonde koopwoningen naar verkoopwaarde

< €200.000 €200-250.000 €250-300.000 €300-450.000 Alblasserdam 22% 23% 22% 22% Dordrecht 25% 20% 19% 22% Hardinxveld-Giessendam 17% 20% 21% 26% Hendrik-Ido-Ambacht 10% 18% 24% 32% Papendrecht 16% 19% 22% 29% Sliedrecht 20% 22% 21% 24% Zwijndrecht 23% 20% 22% 24% Drechtsteden 21% 20% 21% 25% Zuid-Holland Nederland

18% 15%

16% 17%

19% 18%

> €450.000 10% 14% 16% 16% 14% 14% 12% 14%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

21% 23%

100% 100%

26% 27%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

De meeste huurwoningen hebben een huurprijs in het gereguleerde (sociale) segment (€ 737, prijspeil 2020). Slechts 11% van de huurwoningen is duurder en valt daarmee in de vrije sector. Dat is een lager aandeel dan landelijk . In tabel 9 is dit weergegeven voor alle huurwoningen (corporatie en particulier). De prijsopbouw binnen de huursector is nauwelijks veranderd in vergelijking met 2016. In paragraaf 4.2 wordt nader ingezoomd op het corporatiebezit in combinatie met inkomens van huurders. tabel 9 Bewoonde huurwoningen (corporatie en particulier) naar huurprijsklasse

tot €433 €433-619 €619-663 €663-737 €737-850 Alblasserdam 15% 48% 12% 14% 7% Dordrecht 17% 51% 8% 12% 6% Hardinxveld-Giessendam 20% 51% 12% 10% 5% Hendrik-Ido-Ambacht 8% 47% 13% 19% 7% Papendrecht 14% 50% 10% 15% 6% Sliedrecht 16% 51% 9% 15% 5% Zwijndrecht 10% 56% 13% 13% 5% Drechtsteden 15% 51% 10% 13% 6% Zuid-Holland Nederland

17% 17%

44% 45%

10% 10%

12% 12%

9% 8%

> €850 5% 6% 2% 7% 5% 3% 4% 5%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8% 8%

100% 100%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

Woningen zijn er in uiteenlopende grootte. Een gebruiksoppervlakte van minder dan 40 vierkante meter is zeldzaam en ook woningen tussen de 40 en de 60 vierkante meter komen niet veel voor, het meest nog in Dordrecht. Aan de andere kant van het spectrum kom en woningen van meer dan 160 vierkante meter naar verhouding het meest voor in Hardinxveld-Giessendam. De verschillen tussen de gemeenten hangen samen met het aandeel eengezinswoningen. Eengezinswoningen, en dan vooral koopwoningen, zijn in de regel groter

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

dan appartementen (zie figuur 1). De verdeling naar oppervlakte in de Drechtsteden lijkt sterk op die in Zuid-Holland als geheel. tabel 10

Bewoonde woningen naar gebruiksoppervlakte

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

0 0 m m m 14 0 0 0 00 12 4 6 8 1 0 0 t to 40 60 80 10 12 1% 8% 19% 30% 18% 11% 2% 10% 21% 25% 17% 12% 1% 5% 13% 27% 20% 14% 1% 4% 13% 25% 22% 18% 1% 5% 14% 22% 25% 17% 2% 8% 18% 25% 19% 13% 1% 7% 21% 25% 20% 13% 1% 8% 19% 25% 20% 13%

Zuid-Holland Nederland

2% 2%

8% 7%

21% 14%

23% 20%

19% 21%

12% 14%

2 m

0 f 16 0na 4 1 va 6% 6% 6% 7% 7% 13% 9% 9% 8% 8% 6% 8% 6% 6% 6% 8% 6% 8%

100% 100%

9% 15%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie, WoON2018 (Zuid-Holland en Nederland)

figuur 1 Bewoonde woningen naar type en gebruiksoppervlakte in de Drechtsteden

30.000 25.000 tot 60m2

20.000

60 tot 80m2 15.000

80 tot 100m2 100 tot 140m2

10.000

vanaf 140m2

5.000 koop eengezins koop appartement huur eengezins huur appartement bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

0 16

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Woonsituatie en woningbezetting Informatie over huishoudens en woningen afzonderlijk is van belang, maar minstens zo interessant is de combinatie van beide. Hoe zijn (doel)groepen gehuisvest of, andersom geredeneerd, door wie worden bepaalde typen woningen bewoond? Hoe zit het bijvoorbeeld met de ‘passendheid’ van de gereguleerde huursector?

Huisvesting naar levensfase Leeftijd, eigendom woningtype De huidige woonsituatie is voor een groot deel de weerslag van keuzes en keuzemogelijkheden uit het verleden. Veel huishoudens settelen als dertigers in de woningen die op dat moment beschikbaar en betaalbaar zijn en blijven daar vervolgens langere tijd wonen. We zien dat terug in de huisvesting van de omvangrijke groep huishoudens van middelbare leeftijd (45-64 jaar). Zij wonen overwegend in koopwoningen en dan met name in eengezins -koopwoningen (figuur 2 / tabel 11). Dit zijn ook precies de woningen die de afgelopen decennia in grote aantallen zijn gebouwd. Deze generatie heeft optimaal kunnen profiteren van fiscale stimulering (hypotheekrenteaftrek) en gemakkelijk verkrijgbaar krediet. Onder ouderen (65-plussers) is het eigen woningbezit veel geringer dan onder huishoudens van middelbare leeftijd. Vooral 75-plussers zijn naar verhouding vaak huurders. Ook jongeren (tot 35 jaar) bewonen relatief vaak een huurwoning en voor zover ze hebben g ekocht is dat in vergelijking met de andere leeftijdsklassen vaker een appartement. Gevolg van dit alles is dat de huurderpopulatie redelijk gespreid is qua leeftijden, met een accent op de senioren, terwijl eigenaar-bewoners sterk zijn geconcentreerd in de middelbare leeftijden. Dit is van belang, omdat dit gaat doorwerken in de toekomst.

We zien de verschuivingen tussen de generaties nu al optreden. Bij het onderzoek in 2016 beschikte 45% van de toenmalige zelfstandig wonende 65-plussers over een eigen woning, thans, onder de huidige 65-plussers is dat 49%. Bij de raming van de woningbehoefte komen we hier op terug.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

figuur 2 Leeftijdsklassen naar eigendom en woningtype, Drechtsteden (zelfstandig wonenden)

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

tabel 11

Leeftijdsklassen naar eigendom en woningtype, Drechtsteden

koopwoning eengezins appartement met lift zonder lift

17-24 j. 25-34 j. 35-44 j. 45-54 j. 55-64 j. 65-74 j. 75+ j.

280 6.590 11.260 14.430 13.070 9.140 5.190 59.960

90 840 1.220 800 1.170 1.530 1.460 7.110

190 1.680 1.360 1.220 920 520 290 6.180

huurwoning eengezins appartement met lift zonder lift

360 2.360 2.230 3.640 3.510 3.190 2.990 18.280

620 2.040 1.420 1.450 2.300 3.750 6.560 18.140

980 3.620 2.160 2.470 1.990 1.320 1.070 13.610

inwonend / overig 850 700 420 310 400 620 1.240 4.540

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Leeftijd en aanwezigheid van een lift Vooral op gevorderde leeftijd is het van belang dat de woning geschikt is om er ook met fysieke beperkingen in te kunnen (blijven) wonen. Hoewel ook eengezins woningen op dit punt (enigszins) geschikt te maken zijn, wordt een appartement met lift hiervoor beter geschikt geacht. Ongeveer 20% van de bewoonde woningvoorraad in de Drechtst eden is een appartement met lift. En inderdaad treffen we senioren meer dan gemiddeld in dit woningtype aan. Van de 75-plussers (die nog zelfstandig wonen) bewoont bijna de helft (46%) een appartement met lift (tabel 12). Dat wil ook zeggen dan de meerderheid van de 75-plussers zich weet te redden in een ander woningtype. Meestal is dit een eengezins woning, maar toch nog in meer dan duizend gevallen een appartement zonder lift. Er is wel een groot verschil tussen huurders en eigenaar-bewoners. In de huursector zijn appartementen met lift veel ruimer vertegenwoordigd dan in de koopsector en worden zij ook veelvuldig door ouderen bewoond. Koopappartementen met lift zijn er (nog) niet zo veel.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Ook oudere eigenaar-bewoners treffen we in overgrote meerderheid aan in eengezinswoningen; slechts 21% van de 75-plussers in koopwoningen bewoont een appartement met lift, tegen 62% van hun leeftijdsgenoten in huurwoningen. tabel 12 Aandeel huishoudens per leeftijdsgroep dat een appartement met lift bewoont (alleen zelfstandig wonenden)

17-24 j.

25-34 j.

35-44 j.

45-54 j.

55-64 j.

65-74 j.

75 plus

totaal

huurders

32%

25%

24%

19%

30%

45%

62%

36%

kopers

16%

14%

21%

10%

totaal

28%

17%

13%

15%

27%

46%

20%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Inkomens en marktsegmenten De mogelijkheden die een huishouden heeft op de woningmarkt hangen voor een groot deel af van iemands inkomen. Het is dan ook niet vreemd dat we huishoudens met hogere inkomens vooral in koopwoningen aantreffen en huishoudens met lage inkomens veelal in een corporatiewoning. Particuliere huur komen we in alle inkomensgro epen in bescheiden mate tegen. tabel 13

Huisvesting van inkomensgroepen, Drechtsteden

< € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal totaal

corporatie 18.860 7.400 3.850 1.570 4.210 920 36.810

part.huur 4.300 1.970 1.440 760 3.260 1.460 13.190

koop 5.430 5.770 5.850 4.560 25.880 25.790 73.280

overig / inwonend 2.780 740 260 130 430 200 4.540

totaal 31.370 15.880 11.400 7.020 33.780 28.370 127.820

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Een klein aantal huishoudens woont in een niet-woning, bijvoorbeeld in een woonwagen of op een woonboot, en/of woont in bij een ander huishouden (woningdelers, studenten op kamers). Deze groep is samengenomen onder de noemer ‘overig / onzelfstandig’. We treffen dit vooral aan onder huishoudens in de laagste inkomenscategorie. Passend wonen De inkomensklassen zijn relevant in verband met de toegankelijkheid van corporatiewoningen. Huishoudens met inkomens boven de € 39.055 (prijspeil 2020) behoren niet tot de doelgroep voor sociale huur en kunnen in beginsel geen aanspraak maken op een corporatiewoning, met uitzondering van beperkte mogelijkheden die corporaties hebben om toch

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

woningen toe te wijzen aan de inkomensgroep tot € 43.574. 6 Als huishoudens die niet tot de doelgroep behoren toch in een sociale huurwoning (blijven) wonen, dan wonen ze volgens rijksdefinitie ‘goedkoop scheef’. Voor huishoudens onder de € 31.550 gelden bij toewijzing maximum huurprijzen (aftoppingsgrenzen), die weer mede afhangen van de grootte van het huishouden : passend toewijzen. Voor de inkomensklasse € 31.550 tot € 39.055 gelden geen toewijzingsregels, maar leven wel opvattingen over passend wonen. In tabel 14 is te zien hoe corporatiewoningen anno 2020 worden bewoond door huishoudens met diverse relevante combinaties van inkomen en grootte. Met kleuren is aangegeven hoe het is gesteld met de passendheid. Let wel, dit is de situatie op het moment van meten, niet op het moment van toewijzen. De toewijzing kan jaren geleden hebben plaatsgevonden. Van de totale gereguleerde corporatievoorraad in de Drechtsteden (dus exclusief vrije sector) wordt 58% passend bewoond. Voor zover er niet-passend wordt gewoond, is dat in de meeste gevallen te goedkoop of goedkoop scheef. Te duur wonen komt in vergelijking daarmee niet veel voor (9% van de gevallen). In tabel 15 is de passendheid weergegeven per gemeente. Er is niet heel veel variatie tussen de gemeenten. Het aandeel dat passend woont varieert van 50% tot 60%. Uitschieter naar beneden is Hendrik-Ido-Ambacht.

Hier wordt relatief veel niet passend duur gewoond. Uit het oogpunt van passend wonen is de situatie sinds 2016 verbeterd. Destijds werd 52% van de toenmalige gereguleerde voorraad passend bewoond, nu is dit 58%. Het aandeel goedkope scheefheid nam af (was 20%). Het aandeel te duur wonend nam eveneens af (was 11%). Het aandeel ‘niet passend te goedkoop’ bleef gelijk (16%).

Zie de website van de Rijksoverheid (https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/toewijzen-betaalbare-woningen) voor de toewijzingsregels.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

tabel 14

Bewoning corporatiewoningen door inkomensgroepen, Drechtsteden

< €433

€433-619

€619-663

€663-737

> €737

totaal

3.040 680 330

8.900 2.260 950

780 330 150

550 300 170

50 50 30

13.320 3.620 1.630

270 170 110

2.140 2.080 1.010

310 380 300

340 280 220

10 30 30

3.070 2.940 1.670

180 30 20

1.310 400 300

490 180 40

500 190 180

10 10 30

2.490 810 570

€ 39.055 tot € 43.574 € 43.574 tot 2x modaal > 2x modaal totaal

170 280 50 5.340

850 1.810 350 22.360

200 640 100 3.880

280 1.040 280 4.330

70 450 130 910

1.570 4.220 910 36.820

passend niet passend te duur niet passend te goedkoop goedkoop scheef gereguleerde voorraad

20.850 3.320 5.690 6.050 35.910

58% 9% 16% 17% 100%

1 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 2 pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055 3+ pers. < € 23.225 € 23.225 tot € 31.550 € 31.550 tot € 39.055

bron: RIGO Woningmarktsimulatie

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

Sliedrecht

Zwijndrecht

Drechtsteden

passend niet passend te duur niet passend te goedkoop goedkoop scheef gereguleerde voorraad

Dordrecht

Bewoning corporatiewoningen door inkomensgroepen, per gemeente

Alblasserdam

tabel 15

60% 11% 12% 18% 100%

61% 7% 16% 15% 100%

60% 8% 17% 14% 100%

49% 15% 16% 19% 100%

55% 10% 17% 19% 100%

59% 11% 15% 15% 100%

55% 10% 16% 19% 100%

58% 9% 16% 17% 100%

bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Verhuringen van corporatiewoningen Welke verhuisbewegingen vinden plaats in de sociale huursector? Hoeveel corporatiewoningen worden verhuurd aan bijzondere doelgroepen? Wat zijn de slaagkansen van woningzoekenden in de corporatiesector? De woningcorporaties in de regio Drechtsteden verhuren hun woningen via het regionale aanbodsysteem Woonkeus Drechtsteden. De woningen in Hardinxveld -Giessendam worden aangeboden via een ander systeem: Woongaard. Beide systemen worden beheerd door WoningNet. Voor de analyses in dit hoofdstuk heeft WoningNet gegevens aangeleverd over de verhuringen in de jaren 2017 tot en met 2019. Op basis van deze gegevens kijken we in dit hoofdstuk allereerst naar de actief woningzoekenden, verhuringen en slaagkansen per doelgroep. Vervolgens richten we ons op de zoek- en verhuisbewegingen tussen gemeenten in de regio Drechtsteden. Ten slotte gaan we in op verhuringen aan urgenten en bijzondere doelgroepen.

Actief woningzoekenden In 2019 waren 11.409 woningzoekenden actief op zoek naar een corporatiewoning in de regio Drechtsteden. Dat wil zeggen dat zij in dat jaar minstens één keer op een advertentie gereageerd hebben. Het aantal actief woningzoekenden is de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2017 waren nog 9.388 woningzoekenden actief op zoek. In figuur 3 is te zien dat van de actief woningzoekenden in de regio Drechtsteden de afgelopen drie jaar de verdeling van leeftijdscategorieën tam elijk stabiel is gebleven. De gemeenten verschillen ook niet erg in dit opzicht. In bijvoorbeeld Hardinxveld -Giessendam en Sliedrecht zijn wel relatief wat minder ouderen actief op zoek. figuur 3 Actief woningzoekenden van corporatiewoningen, per gemeente naar leeftijd, 2017 2019

2% 4% 4% 5% 4% 5% 5% 5% 5% 5% 4% 5% 5% 3% 3% 3% 4% 5% 5% 4% 5% 4% 4% 4% 4% 5% 6% 6% 6% 5% 3% 3% 2% 4% 5% 5% 5% 5% 5% 4% 5% 5% 5% 6% 5% 5% 5% 5% 11% 10% 12% 13% 11% 11% 13% 12% 11% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 11% 12% 12% 13% 13% 13% 12% 12% 13% 18% 17% 18% 18% 18% 18% 19% 18% 17% 19% 19% 18% 17% 18% 19% 17% 17% 19% 18% 19% 18% 18% 18% 18%

44% 44% 53% 53% 49% 46% 45% 44% 46% 47% 44% 49% 50% 48% 47% 46% 44% 47% 47% 45%

Alblasserdam

Dordrecht

< 23 jaar

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

23 - 35 jaar

35 - 45 jaar

45 - 55 jaar

Sliedrecht

55 - 65 jaar

Zwijndrecht

Drechtsteden

65 plus

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

15% 14% 15% 15% 15% 13% 15% 14% 13% 13% 14% 13% 14% 15% 14% 15% 7% 11% 2018

2019

2018

2017

2019

2018

2017

16% 15% 15% 15% 14% 15%

2017

48% 50% 46% 45%

In 2019 was van de actief woningzoekenden 53% alleenstaand (zie figuur 4). In HardinxveldGiessendam lag dit aandeel hoger (61%) en in Papendrecht wat lager (49%). In figuur 5 is te zien dat 65% van de actief woningzoekenden in de regio in 2019 een laag inkomen had. In Hardinxveld-Giessendam lag dit aantal een stuk hoger (74%). figuur 4 Actief woningzoekenden van corporatiewoningen, per gemeente naar huishoudgrootte, 2017-2019

13% 11% 11% 11% 11%

11% 12%

12% 12% 11% 13%

13% 12%

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

alleenstaand

paar

Sliedrecht

Zwijndrecht

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2019

2018

2017

2019

50% 52% 51% 47% 49% 51% 50% 53% 53%

2018

42% 45% 47% 49% 50% 49%

2019

2018

2019

2018

2017

2019

2018

55% 59% 61%

Dordrecht

37% 37% 41% 38% 38% 37% 34% 34%

2017

13% 13%

47% 49% 50% 50% 53% 53%

Alblasserdam

45% 41% 40% 39% 39% 40% 39%

14% 12%

2017

14% 11% 12% 11% 11%

2017

11% 12%

31% 27% 27%

2017

42% 39% 38% 38% 35% 36%

Drechtsteden

gezin

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

figuur 5 Actief woningzoekenden van corporatiewoningen, per gemeente naar inkomensgroep, 2017-2019

Alblasserdam

Dordrecht

< € 23.225

HardinxveldGiessendam

€ 23.225 tot € 31.550

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

€ 31.550 tot € 39.055

Sliedrecht

Zwijndrecht

€ 39.055 tot € 43.574

Drechtsteden

€ 43.574 of meer

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

66% 61% 60% 66% 65% 65% 70% 68% 60% 67% 64% 65% 64% 64% 65%

2018

74%

2017

2018

59% 61%

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

68% 65% 63% 70% 69% 69%

2019

1% 4% 6% 6% 4% 4% 3% 3% 4% 6% 4% 5% 4% 4% 4% 4% 3% 3% 4% 4% 2% 1% 3% 2% 0% 7% 4% 4% 4% 4% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 9% 8% 9% 9% 8% 8% 13% 11% 10% 9% 8% 8% 9% 11% 9% 9% 8% 10% 10% 9% 11% 10% 11% 18% 15% 17% 16% 19% 22% 16% 16% 17% 17% 18% 20% 18% 19% 19% 16% 19% 19% 17% 20% 22% 24% 25% 19%

Verhuringen Van 2017 tot en met 2019 zijn er 7.745 corporatiewoningen verhuurd in de regio Drechtsteden, inclusief Hardinxveld-Giessendam. In 2019 waren het er 2.235, bijna 500 minder dan in 2017. 9% van deze woningen is verhuurd aan jongeren (tot 23 jaar) en 19% aan ouderen (zie figuur 6). In de afgelopen jaren zijn in Hardinxveld -Giessendam en in Hendrik-Ido-Ambacht relatief veel woningen aan ouderen verhuurd. In Sliedrecht is relatief het minst aan jongeren (tot 23 jaar) verhuurd. In figuur 6 is de ontwikkeling in de afgelopen jaren te zien. figuur 6 Verhuringen van corporatiewoningen, per gemeente naar leeftijd, 2017 -2019

15% 15% 17% 18% 21% 22% 12% 16% 21% 15% 16% 19% 9% 10% 13% 9% 12% 12% 9% 12% 9% 9% 12% 11% 7% 11% 12% 14% 3% 6% 13% 5% 12% 12% 14% 14% 9% 13% 15% 15% 11% 10% 13% 8% 9% 12% 11% 9% 14% 13% 10% 11% 10% 16% 12% 10% 14% 14% 6% 15% 17% 19% 14% 14% 11% 16% 14% 18% 8% 18% 20% 19% 18% 17% 14% 16% 15% 17% 16% 16% 15% 10% 18% 13%

13% 14%

23%

14% 14% 13%

41% 43% 40% 36% 34% 33%

29%

18% 24% 22% 19%

38%

38% 40% 37% 30% 28%

27%

38% 34% 36%

36% 38% 35%

39% 39% 37% 37% 36% 35%

Alblasserdam

Dordrecht < 23 jaar

HardinxveldGiessendam 23 - 35 jaar

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

35 - 45 jaar

45 - 55 jaar

Sliedrecht 55 - 65 jaar

Zwijndrecht

Drechtsteden

65 plus

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

In de periode 2017-2019 werd steeds (ruim) de helft van de woningen verhuurd aan alleenstaanden (zie figuur 7). In Hardinxveld-Giessendam werden relatief veel woningen aan alleenstaanden toegewezen (62% in 2018). In Zwijndrecht kwamen grotere huishoudens relatief vaak aan bod. Circa twee derde van de geslaagde woningzoekenden had in 2017 -2019 een inkomen tot € 23.225 (zie figuur 8). In Dordrecht was dit in 2018 en 2019 zelfs driekwart. In de regio werd slechts 6% van de corporatiewoningen verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de € 39.055. In Alblasserdam, Papendrecht en Hendrik-Ido-Ambacht werden relatief minder woningen aan mensen met een laag inkomen toegewezen.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

8% 8% 7% 10% 11% 14% 2% 6% 6% 7% 9% 10% 10% 10% 9% 3% 5% 2% 7% 6% 6% 8% 9% 9%

figuur 7 Verhuringen van corporatiewoningen, per gemeente naar huishoudgrootte, 2017 -2019

28% 15% 21%

15%

19%

17%

15% 16%

15% 20% 17% 16%

Alblasserdam

Dordrecht

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

alleenstaand

paar

2019

2018

2017

2019

2018

2017

57% 53% 55%

2019

49% 46% 52% 56% 49%

2017

37%

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

57% 53% 58% 56% 58% 62% 52%

2017

23% 47% 50%

41% 36% 34%

Sliedrecht

33% 30% 31%

16% 16% 17%

43% 47% 50% 50%

Zwijndrecht

16% 16%

54% 53%

2019

33% 40% 29% 34% 31% 28% 35% 28% 27% 28%

2018

14% 14%

23%

2017

16%

14%

2019

20%

32% 29% 30%

2018

21% 20%

22%

2017

32% 29%

Drechtsteden

gezin

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

figuur 8 Verhuringen van corporatiewoningen, per gemeente naar inkomensgroep, 2017 -2019

Dordrecht

< € 23.225

Papendrecht

€ 31.550 tot € 39.055

Sliedrecht

Zwijndrecht

€ 39.055 tot € 43.574

Drechtsteden

€ 43.574 of meer

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Slaagkansen Een indicatie van de krapte op de woningmarkt voor sociale huurwoningen is de slaagkans. De slaagkans is de verhouding tussen het aantal verhuringen en het aantal actief woningzoekenden in een bepaalde periode (meestal een jaar). In absolute zin zegt de sl aagkans niet zo veel. De signalerende waarde zit hem vooral in het kunnen vergelijken van groepen en in vergelijking in de tijd. Zo kan worden geconstateerd dat de totale slaagkans voor alle woningzoekenden in de regio Drechtsteden is gedaald van 22% in 2017 naar 16% in 2019.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

2019

2018

2017

Hendrik-IdoAmbacht

2017

68% 69% 65% 65% 69% 65%

2019

€ 23.225 tot € 31.550

60% 67% 58% 61% 56% 60%

66%

2018

HardinxveldGiessendam

51%

2017

58%

2019

67% 62%

2018

56%

2017

2019

2018

Alblasserdam

2017

75% 74%

2019

2017

49%

63% 58% 69%

2018

1% 1% 1% 0% 2% 3% 3% 6% 7% 4% 1% 4% 2% 5% 6% 7% 3% 2% 0% 2% 5% 3% 2% 3% 2% 3% 3% 3% 3% 10% 4% 3% 4% 4% 3% 2% 7% 8% 19% 11% 14% 13% 1% 7% 8% 10% 4% 5% 8% 3% 5% 10% 9% 7% 4% 9% 9% 5% 4% 12% 11% 14% 3% 12% 13% 7% 14% 13% 13% 13% 13% 18% 17% 25% 17% 19% 19% 23% 18% 16% 17% 24% 13% 31% 19% 13% 15% 24% 24% 15% 23% 15% 8% 21% 19%

Deze daling wordt veroorzaakt door de stijging van het aantal actief woningzoekenden en de afname van het aantal verhuringen. De markt is dus krapper geworden. Dit zal ook blijken bij de analyse van vraag en aanbod in paragraaf 6.1. figuur 9 Slaagkansen naar leeftijdsgroep, Drechtsteden, 2017 -2019 per jaar

40% 35% 33%

35%

28%

30% 25%

20% 15%

36% 33%34%

20%

16% 15% 12%

17% 14%

< 23 jaar

23 - 35 jaar

24% 20%

19% 16%15%

22% 19% 16%

12%

10% 5% 0%

35 - 45 jaar 2017

45 - 55 jaar 2018

55 - 65 jaar

65 plus

totaal

2019

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Voor gezinnen is de slaagkans in de periode 2017-2019 steeds het grootst geweest (zie figuur 10), maar zij hebben tegelijkertijd ook de grootste afname in slaagkans gezien , van 57% naar 41%. Voor paren was de slaagkans in deze periode constant veruit het kleinst. figuur 10 Slaagkansen naar huishoudgrootte, per jaar

57%

60%

46%

50%

41% 40% 30% 22%

20%

22%

19% 15% 9%

10%

19%

16%

0% alleenstaand

paar

2017

gezin

2018

totaal

2019

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

De slaagkansen van de grootste inkomensgroepen binnen de act ief woningzoekenden (tot €39.055) waren in 2019 ongeveer gelijk. In figuur 11 valt de afname in slaagkans op van de

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

inkomensgroepen tussen €31.550 en €43.574. Waar zij in 2017 met 25% de grootste slaagkansen hadden, zijn hun kansen gedaald naar 16% en 17% in 2019. Voor de hoogste inkomens is de slaagkans structureel het kleinst. Deze groep is overigens ook relatief klein. figuur 11 Slaagkansen na ar inkomensgroep, per jaar

30% 25% 25%

23% 21%

20% 16%

19% 17%17%

25%

19% 16%

15%

22% 19%

17% 12%

15%

16%

12%12%

10%

5% 0%

< € 23.225

€ 23.225 tot €31.550

€ 31.550 tot €39.055

€ 39.055 tot €43.574

2017

2019

2018

€ 43.574 of meer

totaal

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Regionale zoek- en verhuisbewegingen Zoals eerder gezegd bieden de woningcorporaties in de regio Drechtsteden hun woningen aan via één regionale aanbodsysteem: Woonkeus Drechtsteden, me t uitzondering van Fien Wonen in Hardinxveld-Giessendam. Hierdoor kunnen woningzoekenden eenvoudig op woningen in bijna de hele regio reageren. In deze paragraaf bekijken we of woningzoekenden daar ook gebruik van maken en in hoeverre dit leidt tot verhuis stromen tussen gemeenten. In tabel 16 zijn actief woningzoekenden per gemeente in 2019 uitgesplitst naar de gemeente van de woning (bestemming) en naar de gemeente waar de woningzoekende vandaan kwam (herkomst). Zo is te zien dat 343 woningzoekenden uit Alblasserdam binnen de gemeente een woning hebben gezocht en 162 in Dordrecht. De 343 ‘lokale woningzoekenden’ zijn goed voor 10% van het totale aantal actief woningzoekenden in Alblasserdam. Omdat woningzoekenden in meerdere gemeenten kunnen reageren, tellen de aantallen per herkomstgemeente niet op tot het regionale totaal. Het aandeel actief woningzoekenden uit Dordrecht (behalve in Hardinxveld -Giessendam) is in iedere gemeente groot, als gevolg van het grote aantal huishoudens dat daar woont. In Dordrecht zelf waren 55% van de actief woningzoekenden lokale inwoners. Daarnaast valt op dat in 2019 de belangstelling voor bijna iedere gemeente voor circa een kwart van bui ten de regio kwam.

In Hardinxveld-Giessendam was dit zelfs driekwart. Om inzicht te geven in de verhuisstromen zijn in tabel 17 de verhuringen in 2019 uitgesplitst naar gemeente van de woning (bestemming) en naar gemeente waar de woningzoekende vandaan kwam (herkomst). De meeste woningen in de regio (58%) zijn verhuurd aan lokale woningzoekenden, dat wil zeggen uit de eigen gemeente. De overige woningen zijn verhuurd

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

aan woningzoekenden uit een andere gemeente in de regio Drechtsteden (26%) of aan woningzoekenden van buiten de regio (17%). De meeste vestigers van buiten de regio zijn afkomstig uit Rotterdam (14%), Gorinchem (10%) of Vijfheerenlanden (8%). tabel 16 Actief woningzoekenden van corporatiewoningen in 2019, naar herkomst en gewenst e bestemming7

Dordrecht

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

Sliedrecht

Zwijndrecht

Overig

Totaal

Alblasserdam

Herkomst (actief woningzoekende)

343 162 23 145 210 125 165 453 10% 2% 2% 4% 5% 3% 3% 4%

1.178 3.754 39 1.277 1.647 1.349 2.198 4.144 35% 55% 3% 34% 38% 38% 39% 36%

12 23 232 9 18 40 16 284 0% 0% 16% 0% 0% 1% 0% 2%

162 205 5 415 136 108 350 551 5% 3% 0% 11% 3% 3% 6% 5%

302 358 11 220 665 306 292 819 9% 5% 1% 6% 16% 9% 5% 7%

172 259 24 153 285 502 208 652 5% 4% 2% 4% 7% 14% 4% 6%

325 623 8 703 356 306 1.154 1.365 10% 9% 1% 19% 8% 9% 20% 12%

862 1.485 1.081 875 971 853 1.269 3.141 26% 22% 76% 23% 23% 24% 22% 28%

3.356 6.869 1.423 3.797 4.288 3.589 5.652 11.409 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Van de woningzoekenden die een woning hebben gevonden in de Drechtsteden, is 69% binnen hun woongemeente gebleven en is 31% naar een andere gemeente in de regio verhuisd. Helaas zijn geen cijfers voorhanden over de woningzoekenden uit de Drechtsteden die buiten de regio een corporatiewoning hebben gekregen. Bij de percentages in tabel 17 valt op dat in de meeste gemeenten circa de helft van de woningen verhuurd is aan woningzoekenden uit de eigen gemeente. In Dordrecht is het aandeel lokale toewijzingen relatief hoog (74%). De oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat Dordrecht veruit de grootste gemeente in de regio is. In Hendrik-Ido-Ambacht is het percentage lokale toewijzingen juist relatief laag en is er uitwisseling te zien met bijvoorbeeld Zwijndrecht. Voor Hardinxveld-Giessendam geldt daarentegen dat er geen uitwisseling is met de rest van de regio: woningzoekenden komen uit de gemeente zelf (43%) of van buiten de regio (57%). Dit wordt deels veroorzaakt door het feit dat woningzoekenden uit de Drechtst eden die een corporatiewoning in Hardinxveld-Giessendam zouden willen, zich eerst moeten inschrijven

Hardinxveld-Giessendam maakt voor de woonruimteverdeling deel uit van een andere regio (Woongaard). Hierdoor is de uitwisseling met de Drechtsteden beperkt en zijn cijfers niet goed vergelijkbaar met de andere gemeenten.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

bij Woongaard om in aanmerking te kunnen komen. Hun eventuele inschrijving bij Woonkeus en de inschrijfduur die ze daar hebben opgebouwd, zijn niet geldig in Hardinxveld-Giessendam. Andersom kunnen woningzoekenden uit Hardinxveld -Giessendam die staan ingeschreven bij Woongaard nu niet reageren in de Drechtsteden, tenzij zij ook een inschrijving hebben bij Woonkeus. tabel 17 Verhuringen van corporatiewoningen in 20 19, naar herkomst en bestemming 8

Dordrecht

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Papendrecht

Sliedrecht

Zwijndrecht

Overig

Totaal

Bestemming (woning) Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

Alblasserdam

Herkomst (woningzoekende)

75 8 5 7 5 5 105 47% 1% 0% 3% 3% 2% 1% 5% 71% 8% 0% 5% 7% 5% 5% 100%

25 614 3 21 52 38 112 862 16% 74% 2% 14% 21% 14% 27% 39% 3% 71% 0% 2% 6% 4% 13% 100%

69 1 9 1 69 0% 0% 43% 0% 0% 3% 0% 3% 0% 0% 100% 0% 1% 13% 1% 100%

6 15 58 7 5 43 133 4% 2% 0% 39% 3% 2% 10% 6% 5% 11% 0% 44% 5% 4% 32% 100%

16 24 1 4 124 21 9 198 10% 3% 1% 3% 51% 8% 2% 9% 8% 12% 1% 2% 63% 11% 5% 100%

2 14 3 1 14 145 7 183 1% 2% 2% 1% 6% 53% 2% 8% 1% 8% 2% 1% 8% 79% 4% 100%

11 36 36 9 15 205 312 7% 4% 0% 24% 4% 5% 49% 14% 4% 12% 0% 12% 3% 5% 66% 100%

26 124 83 24 29 35 33 373 16% 15% 52% 16% 12% 13% 8% 17% 7% 33% 22% 6% 8% 9% 9% 100%

161 835 159 149 243 273 415 2.235 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 7% 37% 7% 7% 11% 12% 19% 100%

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Bijzondere doelgroepen Om een woning te kunnen vinden via Woonkeus of Woongaard moeten woningzoekenden zelf reageren op advertenties waarin vrijkomend e woningen worden aangeboden. Wanneer er meerdere kandidaten zijn voor een woning, dan wordt deze als eerste aangeboden aan de kandidaat met de meeste opgebouwde punten.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Voor sommige woningzoekenden wordt een uitzondering gemaakt op deze regels. Wanneer woningzoekenden vanwege een zeer dringende reden moeten verhuizen kunnen woningzoekenden in sommige gevallen een urgentieverklaring krijgen. Meestal kunnen woningzoekenden met urgentie in de regio Drechtsteden zelf reageren op aangeboden woningen en krijgen zij daarbij voorrang op andere kandidaten. In sommige gevallen zoeken urgent woningzoekenden niet zelf maar wordt hen een passende woning aangeboden: directe bemiddeling. In alle gemeenten wordt een deel van de vrijkomende woningen niet via advertenties aangeboden maar via directe bemiddeling verhuurd. In figuur 12 is per gemeente te zien hoeveel corporatiewoningen de afgelopen jaren zijn verhuurd via advertenties (medi a) aan reguliere en urgent woningzoekenden en hoeveel woningen zijn bemiddeld. In 2019 werd in de regio Drechtsteden als geheel 29% van de corporatiewoningen verhuurd aan urgenten, waarvan 19% via bemiddeling. Dat is minder dan in de twee jaar ervoor: in 2 017 ging 32% van de verhuringen in de regio naar urgenten. In 2019 werden in de meeste gemeenten rond de 70% van de corporatiewoningen verhuurd aan reguliere woningzoekenden. In Alblasserdam lag het percentage op 83%, wat dus betekent dat er relatief weini g aan urgenten verhuurd werd. In sommige jaren zijn er wel uitschieters geweest in de verhuringen aan urgenten.

Zo ging in Sliedrecht in 2018 bijna de helft van de corporatiewoningen naar urgenten, waarvan 41% via bemiddeling. figuur 12 Verhuringen via media of bemiddeling, per gemeente, 2017 -2019

8% 9% 16% 23% 15% 12% 16% 17% 14% 12% 18% 16% 12% 15% 24% 19% 19% 20% 21% 3% 6% 25% 6% 29% 31% 8% 6% 3% 11% 41% 8% 9% 13% 12% 12% 43% 9% 10% 8% 15% 12% 4% 8% 12% 6% 11% 6% 6%

Alblasserdam

HardinxveldGiessendam

Hendrik-IdoAmbacht

Media regulier

Papendrecht

Media urgent

Sliedrecht

Zwijndrecht

Drechtsteden

Bemiddeling

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

In figuur 13 is de ontwikkeling van het aantal verhuringen met voorrang in de regio Drechtsteden (excl. Hardinxveld-Giessendam) te zien, uitgesplitst naar reden. In het algemeen zien we dat er in 2019 minder verhuringen met voorrang hebben plaatsgevonden dan in de voorgaande twee jaar. Opvallend zijn de twee pieken in 2018 van de categorieën herstructurering en sociale indicatie. In figuur 14 zien we dat de piek van de categorie herstructurering vrijwel volledig voor rekening komt van Dordrecht en Sliedrecht.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

74% 76% 74% 73% 67% 69% 71%

2017

54%

2019

63%

2018

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

51%

2017

2019

2018

Dordrecht

75% 69% 79% 80% 73%

70%

2017

89% 85% 60% 66% 67%

2017

2019

2018

2017

79% 75% 83%

Het aantal verhuringen aan vergunninghouders fluctueerde in de periode 2017-2019 (zie figuur 13) en de verhoudingen lopen ook uiteen per gemeente (zie figuur 14). In het algemeen liggen de voorrangsverhuringen voor vergunninghouders stukken lager dan in 2016 (toen het ging om 301 verhuringen). Dit heeft vooral te maken met de lagere instroom van vergunninghouders in Nederland en de lagere taakstelling die hiervan het gevolg is. figuur 13 Verhuringen met voorrang naar reden, 2017 -2019 (bron: Woonkeus)

300

2017

2018

2019 247

250 200

166

161

154

150

124 99

82 80 78

100

50 1

51 42

0 Dakloos buiten schuld

Herstructurering

Instelling

Medische Indicatie

Sociale indicatie

Vergunninghouder

Overig

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

figuur 14 Verhuringen met voorrang naar reden, per gemeente, 2017 -2019 (bron: Woonkeus)

21%

29%

38% 38%

29%

Dordrecht

1% 20%

40% 38% 8% 13% 10%

Hendrik-IdoAmbacht

Herstructurering

Instelling

Papendrecht Medische Indicatie

Sliedrecht Sociale indicatie

Zwijndrecht

Drechtsteden

Vergunninghouder

Bron: cijfers WoningNet; bewerking RIGO

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

1% 10%

16% 56% 10% 10% 14% 7% 19% 18% 24% 27% 25% 16% 10% 8% 30% 14% 17% 20% 10% 11% 5% 5% 1% 4% 4% 10% 8%

2019

2018

Dakloos buiten schuld

25%

46% 32%

11% 11%

2018

2017

Alblasserdam

16%

2% 13%

33%

2017

9% 5%

53% 40%

10% 10%

38% 33%

65%

54%

47% 47%

2019

6% 6% 3%

22% 32% 39%

40%

57%

2019

12%

14% 10%

33%

2% 19% 29%

2018

23%

18%

19%

2019

60%

2018

36%

2017

41%

31%

2017

26%

3% 2% 10% 19% 22%

2018

2017

19% 29% 26% 27%

Overig

Dynamiek, vraag en aanbod Een indicatie van mogelijk actuele knelpunten op de woningmarkt kan worden verkregen door te kijken naar de door woningzoekenden gevraagde en aangeboden woningen (paragraaf 6.1). Deze fricties zullen verderop in deze rapportage (paragraaf 8.2) tevens worden verrekend met de trendmatige woningbehoefte (zie schema). Daarnaast vergelijken we de kenmerken van woningzoekenden met die van recent verhuisden. Dit geeft een indruk van het verschil tussen wens en werkelijkheid (paragraaf 6.2).

Fricties tussen vraag en aanbod In deze paragraaf is een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2020. De vraag heeft hier betrekking op huishoudens uit de Drechtsteden die hebben aangegeven op zoek te z ijn naar een (andere) woning. Dit kunnen zowel doorstromers als starters zijn. Het aanbod bestaat uit woningen die uit de voorraad zouden vrijkomen indien doorstromers hun wensen zouden verwezenlijken. Het gaat hier dus niet om nieuwbouw en niet om registr aties met ingeschreven woningzoekenden. Deze analyse zegt iets over de actuele fricties tussen vraag en aanbod per segment. Hoe groter het verschil tussen vraag en aanbod, hoe krapper momenteel het betreffende segment. Eigendom en woningtype In figuur 15 is te zien dat in de koopsector de vraag in de Drechtsteden groter is dan het potentiele aanbod uit de voorraad. In de huursector is sprake van een klein aanbodtekort: er zijn iets meer woningzoekenden die een huurwoning wensen als woningzoekenden die er een aanbieden. Dit betekent niet dat het gemakkelijk is om aan een huurwoning te komen. Elders in deze rapportage is geconstateerd dat de ‘slaagkans’ van woningzoekenden in de sociale huursector is afgenomen. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er (onder meer) te weinig aanbod is in de andere segmenten.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

figuur 15

Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype (2020), Drechtsteden

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000

2.000 eengezins

appartement

eengezins

koop vraag doorstromers

appartement huur

vraag starters

aanbod

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Het aanbodtekort aan eengezins-koopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit andere segmenten alsook starters naar een eengezins -koopwoning op zoek zijn. In paragraaf 4.1 zagen we dat eengezins-koopwoningen overwegend worden bewoond door huishoudens van middelbare leeftijd. Wellicht dat zij op den duur te verleiden zijn om de stap naar een appartement te maken. In dat geval zou het aanbod aan eengezinswoningen uit de voorraad toenemen (alsmede de vraag naar appartementen). Op de lange termijn gaan deze woningen ook vrijkomen door overlijden. Momenteel is er echter onvoldoende aanbod eengezins-koopwoningen uit de voorraad te verwachten om aan de vraag te voldoen. Met of zonder lift Wanneer binnen de appartementen onderscheid wordt gemaakt in de aan - of afwezigheid van een lift, blijkt aan koopappartementen zowel met als zonder lift een klein aanbodtekort te bestaan. Huurwoningen zonder lift daarentegen worden net iets meer aangeboden dan gevraagd. Voor zover er vraag is naar huurappartementen zonder lift, is dat vooral door starters. Huurappartementen met lift worden vooral door doorstromers gevraagd (figuur 16).

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

figuur 16

Vraag en aanbod naar aanwezigheid van een lift (2020), Drechtsteden

12.000 10.000 8.000 6.000

4.000 2.000 eengezins

app. met lift

app. zonder lift

eengezins

koop vraag doorstromers

app. met lift

app. zonder lift

huur vraag starters

aanbod

Bron: RIGO woningmarktsimulatie

De krapte op de woningmarkt is toegenomen. In 2016 was er nog sprake van een theoretisch overaanbod aan huurappartementen (meer aanbieders dan vragers). Deze omslag naar een (klein) tekort is in lijn met de verminderde sla agkansen. Overigens is er aan huurappartementen zonder lift nog altijd een klein (theoretisch) overaanbod. Het is vooral de vraag naar appartementen met lift die is toegenomen. Dit is in lijn met de voortschrijdende vergrijzing.

Koopprijsklassen In figuur 17 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat er in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn. In 2016 was nog sprake van evenwicht in de prijsklassen tot € 250.000. In vergelijking met 2016 is de vraag naar woningen tot € 250.000 iets toegenomen en is vooral het aanbod uit de voorraad in deze prijsklasse afgenomen. Dit laatste heeft alles te maken met de prijsontwikkeling op de koopmarkt. Doorstromers kunnen meer vragen voor hun huidige woning en zijn ook meer kwijt voor hun volgende. Zowel doorstromers als starters hebben te maken met aanbodtekort aan koopwoningen. Doorstromers zoeken daarbij vooral in de hogere prijssegmenten, starters (en ook doorstromers uit huurwoningen) in de lagere.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

figuur 17

Vraag en aanbod koopwoningen naar prijsklassen (2020), Drechtsteden

4.000

3.500 3.000

2.500 2.000

1.500 1.000

500 tot €200.000

€200.000€250.000 vraag doorstromers

€250.000€300.000 vraag starters

€300.000€450.000

vanaf €450.000

aanbod

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Huurprijsklassen Over alle segmenten samen zijn vraag naar en aanbod van huurwoningen bijna in evenwicht. Ook uitgesplitst naar huurprijsklassen is dat het geval ( figuur 18). In de goedkoopste klasse is iets meer aanbod dan vraag; zittende huurders willen hieruit doorstromen. In de prijsklasse tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens is meer vraag dan aanbod. 9 Hierbij geldt de kanttekening dat de huurprijs van de aangeboden woningen de huidi ge huurprijs is van de huurder die wil verhuizen. Het is niet gezegd dat de woning na leegkomst opnieuw (voor die prijs) verhuurd wordt. Er zijn niet veel woningzoekenden in de vrije huursector, althans niet als naar woonwensen wordt gekeken. In theorie is er zelfs een overaanbod aan huurwoningen boven de €850. We zien hier een contrast met de praktijk. Wie €850 aan maandlasten kan besteden, gaat liever kopen. In de praktijk is er toch ook vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. Ook de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die €850 of meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen. En gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten.

De vrije huursector vult een gat in de markt.

Bij deze analyse is rekening gehouden met toegankelijkheidsnormen en toewijzingseisen. Woningzoekenden kunnen geen duurdere huurwoning betrekken dan volgens de regels van passend toewijzen bij hun situatie past. Woningzoekenden kunnen geen sociale huurwoning betrekken als ze niet tot de doelgroep behoren. Bij inwonenden is geen inkomen bekend en kon deze correctie niet worden toegepast.

Eindrapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

figuur 18

Vraag en aanbod huurwoningen naar prijsklassen (2020), Drechtsteden

4.500 4.000 3.500 3.000

2.500 2.000 1.500 1.000

500 tot €433

€433-619

€619-663

vraag doorstromers

€663-737 vraag starters

€737-850

> €850

aanbod

Bron: RIGO woningmarktsimulatie

Oppervlakte In figuur 19 zijn vraag naar en aanbod van woningen weergegeven met onderscheid in gebruiksoppervlak in combinatie met huur of koop. Koopwoningen tot zestig vierkante meter worden nauwelijks gevraagd en ook nauwelijks aangeboden. Dat is een nichemarkt. Onder de honderd vierkant meter is er geen aanbodtekort aan koopwoningen. Daarentegen is h et aanbodtekort aan grotere koopwoningen aanzienlijk. In de huursector zijn vraag en aanbod beter in balans dan in de koopsector. Tekorten vinden we aan huurwoningen van meer dan honderd vierkante meter. De markt voor echt grote huurwoningen (vanaf 140 m2) is echter klein; wie zo een grote woning wenst geeft de voorkeur aan een koopwoning. figuur 19

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.alblasserdam.nl/api/v1/meetings/143/documents/2096