Voorstel Vaststelling bestemmingsplan De Wipmolen - Voorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering: 24 september 2024 Datum B&W: 27 augustus 2024

Portefeuillehouder: Frederik de Gier Auteur: Jeroen Verver

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan De Wipmolen Voorgesteld besluit: 1. het bestemmingsplan De Wipmolen vast te stellen, met inachtneming van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan zoals verwoord in de Nota van Zienswijzen; 2. het vastgestelde bestemmingsplan De Wipmolen, inclusief de bijbehorende Nota van Zienswijzen en de bij het besluit horende bijlagen, samen met de daarbij horende omgevingsvergunning bouw bekend te maken door terinzagelegging van deze besluiten; 3. een krediet beschikbaar te stellen van E. 875.000,-- voor de aanleg van verharding en openbare verlichting; 4. een incidenteel budget beschikbaar te stellen van E. 245.000,-- voor de kosten van het bouwrijp maken die niet geactiveerd kunnen worden en deze te dekken uit de algemene reserve; 5. bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding Nadat eind 2009 heeft Westwaard Wonen (nu: Woonkracht10) het Wipmolenterrein heeft gekocht, destijds met de intentie er een woon-zorgcomplex op te realiseren, is het beoogde woningbouwprogramma opgenomen in de jaarlijkse PALT (Prestatie Afspraken Lange Termijn) zonder dat de ontwikkeling echt van de grond kwam. Dat er in de loop der tijd een andere invulling aan de ontwikkeling van de locatie gegeven diende te worden, was een van de oorzaken hiervan. Sinds 2022 is op de locatie de ontwikkeling van 36-40 sociale woningen voorgenomen. Woonkracht 10 heeft voor de planstudie een marktpartij ingeschakeld, Dudok, gevestigd te Dordrecht. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in het voornemen op de locatie 36 sociale woningen te realiseren, waarvan 11 sociale huurwoningen. Op 22 september 2022 heeft de gemeenteraad besloten om de benodigde omgevingsvergunning bouw onder toepassing van de coördinatieregeling Wet ruimtelijke ordening gelijktijdig voor te bereiden en te behandelen met het voor het plan op te stellen bestemmingsplan De Wipmolen. Op 29 september 2023 is door initiatiefnemer de omgevingsvergunning bouw aangevraagd. Het ontwerp-bestemmingsplan heeft samen met een ontwerp-omgevingsvergunning bouw van 21 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage gelegen.

Beoogd effect Er worden 36 sociale woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, hetgeen past in het streven aan de inwoners een divers woningaanbod aan te kunnen bieden, terwijl het aanbod aan openbare parkeerplaatsen niet nadelig wordt beïnvloed. Argumenten 1. Het toevoegen van 36 sociale woningen, waarvan 11 sociale huurwoningen, is van belang voor het streven van de gemeente om aan de inwoners een divers woningaanbod te bieden. 2. De betrokken ontwikkeling legt een grote druk op de huidige voor het publiek bestemde openbare parkeerplaatsen. Er zijn ter zake in dit verband twee scenario's waarmee rekening wordt gehouden, opdat het bestaande parkeeraanbod behouden blijft.

Kanttekeningen 1. Parkeerplaatsen Omwonenden hebben laten weten bij de plannen zich zorgen te maken over de parkeerplaatsen. De gevolgen van de nieuwbouwplannen op het huidige parkeerbestand is door initiatiefnemer onderzocht. Hieruit blijkt dat de planontwikkeling weliswaar rekening hield met het realiseren van de voldoende parkeerplaatsen voor de voorgenomen ontwikkeling, rekening houdend met de binnen Alblasserdam geldende parkeernormen, echter dat met de ontwikkeling ook reeds in het gebied aanwezige parkeerplaatsen verloren gaan. Dit heeft vervolgens geleid tot aanpassing van het ontwerp voor het openbaar gebied. In dit nieuwe ontwerp is ruimte gevonden voor de aanvullend benodigde parkeerplaatsen. Het laat zien dat ter hoogte van aansluiting Lelsstraat op de Wilde Woutstraat een significant aantal extra parkeerplaatsen gerealiseerd kan worden. Het bijgevoegde plan met indicatief ontwerp voor de openbare ruimte geeft voor nu dan ook voldoende comfort, dat het ondersteunend programma (parkeren, afvalinzameling etc) wat samenhangt met deze woningbouwontwikkeling, in de openbare ruimte ter plekke, of in de nabije omgeving, gerealiseerd kan worden.

Tijdens de gecombineerde commissievergadering (Bestuur, Samenleving en Grondgebied) op 31 oktober 2023 kwam naar voren de wens om de locatie “Participand” niet te belasten met aanvullende parkeerplaatsen welke noodzakelijk zijn om de Wipmolen-locatie op verantwoorde wijze en binnen de vigerende gemeentelijke beleidskaders te ontwikkelen. Op grond van de anterieure overeenkomst (als bijlage aan het voorstel toegevoegd) heeft de gemeente de verplichting om de openbare ruimte te ontwerpen en aan te leggen (=woonrijp maken van de locatie). Hierin kan tussen nu en het moment van realisatie de ruimte worden gevonden om andere oplossingen te vinden welke er toe kunnen leiden dat de voorgenomen parkeerplaatsen nabij het "Participand" niet gerealiseerd hoeven worden. Voor het in procedure te brengen van het ontwerp-bestemmingsplan (en omgevingsvergunning bouw) vormde dit geen beletsel. Het bestemmingsplan moet enkel aantonen dat sprake is van "goede ruimtelijke ordening". Dit houdt in dat het mogelijk moet kunnen zijn om de benodigde parkeerplaatsen te realiseren. Bij nadere uitwerking is het partijen gebleken dat in een allonge ten aanzien van wederzijdse verplichtingen voor het bouwrijp maken en de kostenverdeling inzake te realiseren parkeerplaatsen aanvullende afspraken moeten neergelegd.

Zo werd vastgesteld dat de totale parkeerbehoefte van het woonprogramma 91 parkeerplaatsen bedraagt, terwijl volgens de huidige inzichten binnen het exploitatiegebied maximaal 64 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Het verschil tussen het aantal benodigde parkeerplaatsen en het aantal parkeerplaatsen dat binnen het exploitatiegebied kan worden gerealiseerd, zal de gemeente compenseren door buiten het exploitatiegebied, doch in de directe omgeving, het ontbrekende aantal parkeerplaatsen te realiseren. Dan wel te voorzien in een andere parkeeroplossing, die gelijk te stellen is aan het ontbrekende aantal parkeerplaatsen. De gemeente komt in dat verband in aanmerking voor een financiële vergoeding, die in de allonge is bepaald. 2. Inspanningsverplichting portefeuillehouder Zoals onder "1" is vermeld, heeft de portefeuillehouder in reactie op de breed binnen de raad levende wens met betrekking tot een voorkeur locatie voor de aanvullend benodigde parkeerplaatsen, toegezegd, zich in te spannen om deze parkeerplaatsen niet ter plekke van het "Participand" te realiseren.

mocht onverhoopt geen alternatieve locatie gevonden worden welke geschikt wordt bevonden en/of niet realiseerbaar is, dan moet teruggevallen kunnen worden op het realiseren van parkeerplaatsen ter plekke van het "Participand", omdat de parkeerplaatsen in het kader van "goede ruimtelijke ordening" noodzakelijk zijn om de gewenste 36 woningen te kunnen realiseren en de parkeerdruk te kunnen opvangen. In het kader van deze toezegging vindt een nadere verkenning van de directe omgeving plaats, waarbij wordt gezocht om binnen een redelijke loopafstand ten opzichte van de project locatie, te zoeken naar vrije ruimte en of mogelijke optimalisaties van de bestaande openbare ruimte met als doel voldoende parkeergelegenheid te realiseren zonder dat de locatie ter plekke van het "Participand" nodig is. Vooralsnog is deze verkenning niet afgerond en is ook nog geen zicht op een

volledige oplossing. Wat wel vast staat is dat de alternatieve oplossingsrichtingen welke onderwerp van studie zijn, gelet op de civieltechnische ingrepen die nodig zijn om deze oplossing te realiseren, leiden naar verwachten tot hogere kosten dan de oplossing ter plekke van het "Participand". Om wille van de voortgang van het project, mede in het licht van de urgente en grote vraag naar woningen kiest ons college er dan ook voor om het gevraagde krediet af te stemmen op de vooralsnog meest voordelige variant en in het kader van de uitvoerbaarheid van het plan, in elk geval deze variant planologisch ook mogelijk te maken. Richting realisatie zullen wij de verkenning naar alternatieven, afronden en de uitkomsten met uw raad delen. Mocht uit deze verkenning blijken dat in aanloop naar realisatie alternatieve oplossingen denkbaar zijn, zullen wij deze voorleggen aan uw raad voorleggen (inclusief de bijbehorende financiële consequenties) ten einde tot een integrale belangenafweging te komen. 3. Aangezien de besprekingen tussen partijen ter vaststelling en ondertekening van de allonge eerst op 27 augustus 2024, de dag waarop dit voorstel aan het College in vergadering wordt besproken, werden gefinaliseerd, is onverwijld daarna de ondertekende allonge als bijlage bij het onderhavige raadsvoorstel gevoegd. 4.

In het licht van de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het streven van initiatiefnemer en gemeente erop gericht geweest om het ontwerp-bestemmingsplan voor 31 december 2023 ter inzage te leggen. Deze terinzagelegging heeft op die datum plaatsgevonden. Hetgeen inhoudt dat ook de verdere procedure van vaststellen en ter inzage leggen van het bestemmingsplan onder het oude, vóór 1 januari 2024 geldende, recht, plaatsvindt. De gemeenteraad heeft in 2022 aanleiding gezien om op de voorbereiding de coördinatieregeling Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren, hetgeen in casu inhoudt dat samen met het (ontwerp)bestemmingsplan een (ontwerp-)omgevingsvergunning bouw in procedure dient te worden gebracht. Ook de voorbereiding en bekendmaking van de omgevingsvergunning valt hiermee nog onder het oude recht. 5. Het ontwerp-bestemmingsplan heeft samen met een ontwerp-omgevingsvergunning bouw van 21 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Hierop is een zienswijze van het Waterschap Rivierenland ontvangen. Hierop heeft in goed overleg afstemming met het waterschap plaatsgehad. De resultaten daarvan zijn in het bestemmingsplan verwerkt, zoals aangeven in de bijgevoegde Nota van Zienswijzen. 6.

In het bij dit raadsvoorstel gevoegde allonge is ten opzichte van de anterieure overeenkomst een nadere kostenverdeling gemaakt ten aanzien van onder meer de activiteiten voor het bouw- en woningrijp maken, dat voor rekening van de gemeente komt en waarvoor aan de gemeenteraad bij dit voorstel is gevraagd om een krediet en een incidenteel budget beschikbaar te stellen. Op grond van het advies van financial control dient hierbij een kanttekening te worden gemaakt met betrekking tot onzekerheid en risico's die in de voorcalculatie zijn opgenomen. Daarnaast is het van belang op te merken dat hiervoor een jaarschijf van het rioleringsplan wordt gebruikt, welke dus niet meer beschikbaar is voor andere projecten, waaronder Vinkenwaard. Financiële informatie Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten, nadien aangevuld bij allonge. In bijgaande overeenkomst en allonge zijn afspraken met de initiatiefnemer gemaakt over onder meer het kostenverhaal en de planschade. In het kader van kostenverhaal betaalt de initiatiefnemer aan de gemeente een bijdrage ten behoeve van de planbegeleiding en voeren van de planologische procedure. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en aanvraag en verlening van de omgevingsvergunning bouw alsmede de daartoe benodigde onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Doordat kostenverhaal plaatsvindt door een anterieure overeenkomst is het voor dit plan niet noodzakelijk om een exploitatieovereenkomst ingevolge afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (oud) op te stellen. Op grond van de thans geldende calculatie is in totaal een bedrag benodigd van afgerond € 2,2 miljoen. Conform eerdere gemaakte afspraken is de gemeente verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het terrein. De gemeente is geen eigenaar van het gebied. De kosten voor het bouwrijp maken zijn in beginsel geen investering. Het draagt niet bij aan gemeentelijk bezit. Uitzondering hierop

is de aanleg of vervanging van de riolering. Dit aandeel in de kosten van bouwrijp maken bedraagt naar verwachting € 600.000. Deze kosten kunnen worden gedekt uit een al in de begroting opgenomen jaarschijf voor de vervanging van riolering conform het stedelijk waterplan. De resterende kosten voor het bouwrijp maken minus de vergoeding die gemeente ontvang van Woonkracht10 op basis van een anterieure overeenkomst bedraagt € 245.000. Voorgesteld wordt om hiervoor een incidenteel budget beschikbaar te stellen en dit de te dekken uit een onttrekking aan de algemene reserve. Voor de aanleg van openbare verlichting en voor de aanleg van wegen en het parkeerterrein is in bestaande beheerplannen of kredieten daarvoor geen dekking beschikbaar. Woonkracht10 is wel bereid nog een aanvullende bijdrage te leveren voor de parkeerproblematiek. Daarover worden nadere afspraken gemaakt. In dit overzicht is er rekening mee gehouden dat zij € 300.000 bijdragen aan de investering die de gemeente moet doen. De raad wordt voorgesteld om een krediet beschikbaar te stellen van € 875.000. De kapitaallasten daarvan komen ten laste van het saldo van de begroting. Deze bedragen ongeveer € 30.000 per jaar. Aandachtspunten zijn onzekerheid en risico's die in de voorcalculatie zijn opgenomen.

Verder dient te worden beandrukt dat hiervoor nu een jaarschijf van het rioleringsplan wordt gebruikt, dat daarmee niet meer beschikbaar is voor andere projecten, waaronder Vinkenwaard. Op grond van artikel 3.8. Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (oud) zal het vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden, samen met de daarmee gecoördineerd voorbereidde omgevingsvergunning bouw. Gedurende deze termijn kan eenieder een beroepschrift indienen. Wij zullen van de anterieure overeenkomst een beschrijving in hoofdlijnen ter inzage leggen. Op deze manier kunnen belanghebbenden kennis nemen van de inhoud van de overeenkomst. Vervolg - Ter inzage leggen van het bestemmingsplan De Wipmolen gelijktijdig met de omgevingsvergunning bouw. - Tijdens de periode van ter inzage ligging kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (postbus 20019, 2500 EA Den Haag). Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning bouw treden daags na afloop van de beroepstermijn in werking. Een beroepsschrift heeft geen schorsende werking. Indien binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, treden deze besluiten evenwel niet in werking voordat op dat verzoek is beslist.

Communicatie Op 23 juni 2022 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Op 18 oktober 2023 heeft op de locatie Landvast, Haven 4 nog een inloopavond plaatsgevonden, die goed werd bezocht. Inzake het verdere verloop van de procedure wordt communicatie met de omgeving afgestemd met de afdeling Communicatie.

Bijlagen 1. Vaststellen coordinatieregeling Wro Wipmolen locatie - getekend.pdf 2. Anterieure overeenkomst Wipmolen locatie.pdf 3. Nota zienswijze bestemmingsplan Wipmolen 240423.pdf 4. Openbare besluitenlijst vergadering BW d.d.pdf 5. Openbare besluitenlijst vergadering BW d.d-1.pdf 6. Raadsinformatiebrief Wipmolenlocatie d.d 24 sept 2020.pdf 7. Raadsinformatiebrief Wipmolenlocatie d.d. 13 sept 2023.pdf 8. Raadsmemo nav commissie 31 oktober Wipmolenlocatie d.d. 13 nov 2023.pdf 9. Wipmolen_vastgesteld_1_Regels.pdf 10. Wipmolen_vastgesteld_1_Toelichting.pdf 11. Wipmolen_vastgesteld_1_Regels.pdf 12. Omgevingsvergunning bouw De Wipmolen.pdf

13. Allonge bij de anterieure overeenkomst Wipmolen terrein.pdf 14. 2024-13 Raadsformulier de Wipmolen.pdf 15. Wipmolenlocatie-A3_2023-09-14 Verbeelding.pdf

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

B E S L U I T:

1. het bestemmingsplan De Wipmolen vast te stellen, met inachtneming van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan zoals verwoord in de Nota van Zienswijzen; 2. het vastgestelde bestemmingsplan De Wipmolen, inclusief de bijbehorende Nota van Zienswijzen en de bij het besluit horende bijlagen, samen met de daarbij horende omgevingsvergunning bouw bekend te maken door terinzagelegging van deze besluiten; 3. een krediet beschikbaar te stellen van E. 875.000,-- voor de aanleg van verharding en openbare verlichting; 4. een incidenteel budget beschikbaar te stellen van E. 245.000,-- voor de kosten van het bouwrijp maken die niet geactiveerd kunnen worden en deze te dekken uit de algemene reserve; 5. bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen.